1
00:11:38,160 --> 00:11:39,560
Merci.

2
00:13:13,740 --> 00:13:17,200
Merveilleux, donc on peut commencer il est 19 heures.

3
00:13:18,060 --> 00:13:23,700
Donc bonjour, bienvenue au cours de méthode d'évaluation par les coûts,

4
00:13:23,720 --> 00:13:29,740
donc IMM 1033. par curiosité qui était

5
00:13:29,760 --> 00:13:35,700
là hier je pense qu'il y a des noms que je reconnais au cours de dans le fond

6
00:13:35,720 --> 00:13:37,140
méthode en évaluation immobilière

7
00:13:40,380 --> 00:13:47,500
est-ce qu'il y avait des gens présents hier, non merveilleux donc

8
00:13:47,520 --> 00:13:51,900
je pense que vous avez déjà fait le cours IMM 1003 dans ce cas là

9
00:13:56,600 --> 00:14:02,020
oui Oui, parfait. Merci. Vous avez le droit de désactiver votre micro pour parler.

10
00:14:02,420 --> 00:14:08,740
Il n'y a pas de problème. Donc, au niveau du cours, c'est relativement classique.

11
00:14:09,060 --> 00:14:12,520
Tout le cours est en ligne, donc il n'y a pas d'examen à présentiel.

12
00:14:12,920 --> 00:14:17,580
C'est vraiment deux examens qui vont être faits à la maison.

13
00:14:17,740 --> 00:14:20,340
Vous allez avoir une fenêtre de 72 heures pour faire les examens.

14
00:14:20,860 --> 00:14:23,860
Et il y a trois TP à faire individuellement ou en équipe.

15
00:14:23,880 --> 00:14:28,260
Donc, en équipe, ça va peut-être être plus difficile étant donné qu'on n'est pas

16
00:14:28,280 --> 00:14:33,440
beaucoup dans le cours, mais c'est vraiment libre à vous de le faire en équipe.

17
00:14:36,420 --> 00:14:41,320
Maintenant, le but du cours en soi, c'est vraiment d'approfondir la méthode d

18
00:14:41,340 --> 00:14:42,820
'évaluation immobilière par les coûts.

19
00:14:42,840 --> 00:14:48,960
Donc, on va vraiment faire un survoil assez important de cette

20
00:14:48,980 --> 00:14:54,520
méthode-là, comment l'appliquer, pourquoi c'est important et aussi dans quel cas l

21
00:14:54,540 --> 00:14:57,220
'appliquer et pourquoi c'est pertinent pour certains types de propriétés.

22
00:15:00,000 --> 00:15:03,800
Ici, vous avez dans le plan de cours le déroulement de chacune des séances.

23
00:15:04,120 --> 00:15:07,500
Vous pouvez voir vraiment qu'est-ce qu'on va couvrir à chacune des séances données,

24
00:15:08,220 --> 00:15:13,660
le moment où les TP vont être annoncés et les examens, à quel moment qui sont fixés

25
00:15:13,680 --> 00:15:16,400
et la fenêtre orale de 72 heures.

26
00:15:19,220 --> 00:15:22,880
Ce n'est pas un examen qui va être fait sur le module avec l'interface qui est

27
00:15:22,900 --> 00:15:27,220
figée. Vous allez le faire comme vous voulez, tapis, crayon,

28
00:15:27,420 --> 00:15:32,840
puis vous envoyez simplement par courriel l'énoncé de l'examen rempli.

29
00:15:34,560 --> 00:15:37,520
C'est libre à vous de le résoudre comment vous le souhaitez.

30
00:15:37,680 --> 00:15:39,680
Ce sont des cas appliqués réels.

31
00:15:40,160 --> 00:15:43,280
donc c'est pas maintenant des questions à choix multiples,

32
00:15:43,440 --> 00:15:47,680
c'est vraiment un cas d'évaluation mobilière par les coûts c'est sûr que c'est une

33
00:15:47,700 --> 00:15:50,300
méthode qui est quand même relativement compliquée à appliquer sachant que ça prend

34
00:15:50,320 --> 00:15:52,520
beaucoup de renseignements sur les coûts de construction et tout,

35
00:15:52,960 --> 00:15:56,460
on va faire des hypothèses un petit peu pour ça, mais on va avoir l'occasion d

36
00:15:56,480 --> 00:16:01,860
'appliquer réellement la méthode avec des données réelles et des propriétés donc

37
00:16:01,880 --> 00:16:03,360
réellement en vente sur le marché en ce moment

38
00:16:05,620 --> 00:16:09,880
au niveau du parème donc ça ressemble à ça ici c'est le même pour tous les cours,

39
00:16:10,060 --> 00:16:15,720
je crois à l'UQO. Donc, je ne crois pas qu'il va y avoir d'échecs ou même d'aider.

40
00:16:15,820 --> 00:16:21,580
Donc, c'est un cours que si on met les efforts et le temps à couvrir le contenu,

41
00:16:22,060 --> 00:16:27,700
il n'aurait pas de problème. Donc, ce n'est pas de quoi qu'il y ait difficile en soi

42
00:16:27,720 --> 00:16:32,540
comme matière. Est-ce que vous souhaitez tous faire l'examen de l'ordre

43
00:16:32,560 --> 00:16:36,440
éventuellement ou c'est un cours que vous prenez comme ça à côté ?

44
00:16:36,460 --> 00:16:38,160
juste pour être sûr parce que

45
00:16:41,580 --> 00:16:44,880
oui, Michel, parfait. Ok, merveilleux.

46
00:16:45,120 --> 00:16:45,940
Le pouce est parfait.

47
00:16:48,060 --> 00:16:53,260
C'est ça, donc c'est vraiment un cours qui a été monté basé sur le contenu de

48
00:16:53,280 --> 00:16:55,820
préparation pour devenir un évaluateur agréé.

49
00:16:56,000 --> 00:16:58,240
Donc, l'examen de la certification.

50
00:17:00,240 --> 00:17:05,200
C'est très, très, très le contenu est couvert en totalité pour la méthode des cours.

51
00:17:06,240 --> 00:17:10,200
On va commencer avec les diapositives de la séance 1.

52
00:17:10,520 --> 00:17:13,300
Ce ne sera pas une grosse séance comparée aux autres, donc on ne prendra pas de

53
00:17:13,320 --> 00:17:15,520
pause et ça va probablement être une heure à peu près.

54
00:17:16,320 --> 00:17:17,920
La première séance est toujours plus courte.

55
00:17:25,460 --> 00:17:31,460
Donc, comme on a dit, 3 TP et 14 séances avec 2

56
00:17:31,480 --> 00:17:36,380
examens. Donc, oui, Cathy. Les TP, quand vous dites les TP,

57
00:17:36,520 --> 00:17:37,820
c'est les travaux, j'imagine ?

58
00:17:38,420 --> 00:17:39,680
Oui, c'est les travaux pratiques, oui.

59
00:17:39,880 --> 00:17:45,040
Désolé. Mais tu es jour à ça, il y en a trois, donc ce ne sont pas des gros travaux.

60
00:17:45,280 --> 00:17:47,040
Donc, ce ne sont pas des affaires qui prennent maintenant,

61
00:17:47,460 --> 00:17:50,880
une fin de semaine. Tu as une journée et c'est relativement fini.

62
00:17:51,660 --> 00:17:52,460
Parfait, merci.

63
00:17:56,420 --> 00:18:01,340
Bon, donc c'est ça. Les TP en soi comptent pour simplement 35 % de la note.

64
00:18:03,200 --> 00:18:04,380
les examens, donc, c'est la balance.

65
00:18:06,380 --> 00:18:07,280
Au niveau, donc, c'est ça.

66
00:18:09,620 --> 00:18:12,160
Pour les TP, donc, c'est comme je vous dis, c'est libre à vous vraiment de

67
00:18:15,400 --> 00:18:17,980
vous mettre en équipe ou non, mais il y a le besoin, donc,

68
00:18:18,040 --> 00:18:21,940
d'être en équipe. Des fois, mettons, tes coordonnées, c'est quasiment plus

69
00:18:21,960 --> 00:18:24,320
compliqué, t'es, mettons, que, honnêtement, ça se fait tout seul,

70
00:18:24,480 --> 00:18:29,000
très facilement. Donc, l'utilisation de l'intelligence artificielle est tolérée,

71
00:18:29,160 --> 00:18:32,260
donc, dans la mesure où que vous déclarez, donc, pourquoi vous l'avez utilisée.

72
00:18:35,480 --> 00:18:39,920
C'est ça. À la fin de la séance, alors qu'à la fin de cette séance-ci,

73
00:18:40,040 --> 00:18:43,540
vous allez être capable de voir, donc, comment la méthode des coûts se situe par

74
00:18:43,560 --> 00:18:45,720
rapport aux autres approches, que vous connaissez déjà,

75
00:18:45,840 --> 00:18:48,880
donc, la méthode des comparables, puis la méthode des revenus.

76
00:18:49,900 --> 00:18:52,420
Comprendre les principes de base, la formule identitaire,

77
00:18:52,440 --> 00:18:55,400
donc, de cette méthode-là, et les types de propriétés qui sont concernés.

78
00:18:56,580 --> 00:18:59,700
Parce que ce n'est pas tous les types de propriétés qu'on peut utiliser pour la

79
00:18:59,720 --> 00:19:03,440
méthode des coûts. C'est pour ça que c'est important d'être capable de reconnaître

80
00:19:03,460 --> 00:19:05,160
quand est-ce que c'est important de l'utiliser.

81
00:19:05,800 --> 00:19:10,180
Il y a des avantages également qui sont liés à ça, puis le contexte en lien avec

82
00:19:10,200 --> 00:19:11,000
cette méthode-là.

83
00:19:13,840 --> 00:19:17,340
Donc, il y a cinq blocs en soi au niveau de l'application.

84
00:19:18,280 --> 00:19:23,520
On va voir le fondement de la méthode du coût, qui est en soi une évaluation du

85
00:19:23,540 --> 00:19:26,920
terrain. C'est comment ça coûte pour construire la propriété.

86
00:19:27,840 --> 00:19:31,560
on n'applique qu'une dépréciation parce qu'en soi, on veut vraiment avoir la valeur

87
00:19:31,580 --> 00:19:34,760
d'une propriété qui est, pas la valeur, mais le coût d'une propriété qui est déjà

88
00:19:34,780 --> 00:19:36,640
construite et qu'on veut évaluer.

89
00:19:37,120 --> 00:19:39,540
Donc, il y a une dépréciation parce qu'en soi, ce n'est pas une propriété qui est

90
00:19:39,560 --> 00:19:43,600
neuve. Et tout ça, ça nous permet d'avoir une application qui est intégrative.

91
00:19:44,020 --> 00:19:46,360
On va couvrir ça à travers les 14 séances.

92
00:19:47,940 --> 00:19:51,860
Aujourd'hui, on va vraiment avoir les fondements et on va continuer les fondements

93
00:19:51,880 --> 00:19:53,580
la semaine prochaine, donc plus en détail.

94
00:19:55,380 --> 00:20:01,240
Donc, les trois approches, comparaison directe, donc méthode des comparables,

95
00:20:01,500 --> 00:20:04,240
c'est celle-là qui est classique pour les résidentiels au Québec.

96
00:20:04,960 --> 00:20:08,040
Vous prenez des propriétés qui sont transigées récemment,

97
00:20:08,100 --> 00:20:12,820
donc autour de la propriété que vous voulez évaluer, vous faites des ajustements et

98
00:20:12,840 --> 00:20:16,880
ça vous permet donc d'obtenir une valeur marchande, on présente donc la valeur

99
00:20:16,900 --> 00:20:22,860
obtenue par les comparables. Si, par exemple, vous voulez évaluer un édifice ou une

100
00:20:22,880 --> 00:20:26,540
propriété dont il y a un revenu locatif qui est généré,

101
00:20:26,640 --> 00:20:34,000
c'est-à-dire que vous avez un bloc appartement ou un duplex,

102
00:20:34,120 --> 00:20:37,860
donc tout ce qui génère des revenus, la méthode des revenus est plus appropriée dans

103
00:20:37,880 --> 00:20:41,320
la mesure où c'est vraiment de quoi qui n'est pas utilisé comme résilience

104
00:20:41,340 --> 00:20:45,780
principale. et la méthode des coûts qui est, comme on vient de dire,

105
00:20:45,960 --> 00:20:49,060
le terrain plus le coût de construction en oeuf moins la dépréciation.

106
00:20:49,920 --> 00:20:53,200
Le cours en soi ici, il va couvrir cette méthode-là.

107
00:20:54,400 --> 00:20:59,080
On va toujours faire une comparaison, on va venir maintenant pour comparer les trois

108
00:20:59,100 --> 00:21:03,940
méthodes, mais en soi le focus du cours est vraiment sur cette façon de faire-là.

109
00:21:05,060 --> 00:21:09,140
C'est une des méthodes qui est la plus complexe parce que ça demande des

110
00:21:09,160 --> 00:21:10,820
connaissances dans tout ce qui est matériaux de construction.

111
00:21:12,020 --> 00:21:18,080
Donc, c'est relativement laborieux maintenant d'obtenir une juste

112
00:21:18,100 --> 00:21:19,760
valeur maintenant pour reconstruire une propriété.

113
00:21:19,840 --> 00:21:21,280
Il y a beaucoup de caractéristiques à tenir en compte.

114
00:21:22,080 --> 00:21:28,060
Et c'est une des façons de faire qui a le plus de valeur maintenant pour une valeur

115
00:21:28,080 --> 00:21:31,120
d'agrément parce que c'est pas facilement…

116
00:21:31,140 --> 00:21:36,180
on peut pas appliquer cette façon de faire-là si facilement que ça.

117
00:21:40,940 --> 00:21:46,520
Maintenant, l'approche par les comparaisons directes, c'est simplement donc évaluer

118
00:21:46,540 --> 00:21:49,580
une propriété, donc sa valeur, en analysant les prix de vente,

119
00:21:49,600 --> 00:21:50,980
donc des propriétés qui sont comparables.

120
00:21:53,440 --> 00:21:55,440
Ça réfléchit le marché, donc c'est ça l'avantage.

121
00:21:56,120 --> 00:21:59,020
C'est beaucoup utilisé dans le résidentiel, puis c'est intuitif,

122
00:21:59,120 --> 00:21:59,920
puis c'est facile à comprendre.

123
00:22:01,540 --> 00:22:03,280
La limite, c'est que ça prend des comparables.

124
00:22:03,920 --> 00:22:07,260
Ce n'est pas nécessairement automatique que lorsque vous voulez avoir la valeur de

125
00:22:07,280 --> 00:22:12,620
propriété, il y a eu des transactions récentes, donc proches de cette propriété-là.

126
00:22:13,760 --> 00:22:19,540
Donc, c'est très dur pour des propriétés qui sont uniques et qui ont un marché qui

127
00:22:19,560 --> 00:22:21,500
est peu actif ou qui a peu de données.

128
00:22:22,760 --> 00:22:29,240
Donc, c'est vraiment que la méthode des coûts devient une méthode alternative

129
00:22:29,260 --> 00:22:31,600
qui est la seule en ce qu'on peut utiliser.

130
00:22:33,360 --> 00:22:36,040
Mais comme je vous l'ai dit, dans l'immobilier résidentiel,

131
00:22:36,180 --> 00:22:39,440
ça reste la méthode décomparable qui est la plus utilisée.

132
00:22:41,140 --> 00:22:45,480
La méthode des revenus, comme on a dit, c'est déterminer la valeur en convertissant

133
00:22:45,500 --> 00:22:47,880
les revenus futurs anticipés en valeur actuelle.

134
00:22:48,040 --> 00:22:53,500
Donc, c'est simplement la valeur présente des loyers auxquels on enlève les dépenses

135
00:22:54,040 --> 00:22:57,460
pour obtenir une valeur présente des revenus futurs.

136
00:22:58,220 --> 00:23:01,060
C'est idéal pour tout ce qui est immeubles à revenus.

137
00:23:01,580 --> 00:23:03,640
Ça reflète un peu la logique des investisseurs.

138
00:23:04,140 --> 00:23:05,460
C'est très adapté au commercial.

139
00:23:06,300 --> 00:23:08,420
Donc, c'est vraiment, c'est très rare qu'on va appliquer ça.

140
00:23:09,760 --> 00:23:13,100
Vous pouvez acheter un condo, par exemple, puis faire la méthode des revenus,

141
00:23:13,300 --> 00:23:18,080
mais ça entend que vous n'obtiendrez pas la valeur réellement du condo.

142
00:23:18,200 --> 00:23:19,660
Vous allez avoir une valeur qui est plus faible.

143
00:23:19,940 --> 00:23:22,340
Excusez-moi, monsieur, le micro, il coupe un peu.

144
00:23:22,940 --> 00:23:24,880
On a du mal un petit peu à vous entendre.

145
00:23:25,220 --> 00:23:26,060
Ah, OK. Est-ce que ça fait longtemps ?

146
00:23:26,920 --> 00:23:29,780
Non, non. C'était juste dans les dernières secondes.

147
00:23:30,020 --> 00:23:30,820
Est-ce que là, c'est correct ?

148
00:23:31,220 --> 00:23:34,720
Oui. Parfait. Désolée. Merci d'avoir mentionné.

149
00:23:35,080 --> 00:23:35,880
Pas de problème.

150
00:23:37,480 --> 00:23:42,400
Donc, comme on disait, la méthode au niveau des revenus,

151
00:23:42,600 --> 00:23:46,340
c'est vraiment appliqué pour tout ce qui est, on pourrait dire investissement

152
00:23:46,360 --> 00:23:51,020
immobilier. Donc, c'est vraiment pour, lorsque vous achetez un duplex,

153
00:23:52,340 --> 00:23:57,600
Ciplex, etc. Là, vous allez utiliser la méthode des revenus parce que c'est un

154
00:23:57,620 --> 00:24:00,000
investissement en soi, mais ce n'est pas parce que vous achetez,

155
00:24:00,040 --> 00:24:03,460
par exemple, un condo et que là, vous le louez que c'est avantageux d'utiliser la

156
00:24:03,480 --> 00:24:07,720
méthode des revenus. Parce qu'en soi, vous n'allez pas nécessairement vendre à une

157
00:24:07,740 --> 00:24:12,140
autre personne qui veut avoir ça comme investissement.

158
00:24:12,260 --> 00:24:15,980
Donc, c'est beaucoup plus avantageux de le voir comme étant incomparable d'un autre

159
00:24:16,000 --> 00:24:19,420
condo qui est acheté par une personne qui a acheté ça comme une résidence

160
00:24:19,440 --> 00:24:24,100
principale. Mais c'est logique, donc c'est-à-dire qu'un condo,

161
00:24:24,240 --> 00:24:28,440
qu'on utilise la méthode des revenus pour le pricing, il y a bien des chances qu'on

162
00:24:28,460 --> 00:24:29,680
aille en bas de la valeur marchande.

163
00:24:32,700 --> 00:24:35,660
Maintenant, méthode des coûts, c'est l'approche donc du cours,

164
00:24:36,460 --> 00:24:41,700
c'est en soi déterminer la valeur d'une propriété qui est estimée en additionnant la

165
00:24:41,720 --> 00:24:46,860
valeur du terrain, les coûts de construction neuf et des améliorations moins la

166
00:24:46,880 --> 00:24:52,520
dépréciation. Ici, c'est important, la valeur du terrain est déterminée en étudiant

167
00:24:52,540 --> 00:24:58,200
la méthode des comparables. C'est-à-dire qu'on ne peut pas reconstruire un terrain,

168
00:24:58,320 --> 00:25:02,620
donc la seule façon d'obtenir ce terrain-là, c'est en l'achetant sur le marché à

169
00:25:02,640 --> 00:25:05,500
quelqu'un. Donc, c'est pour ça qu'on est sur la méthode des comparables.

170
00:25:05,620 --> 00:25:07,960
On ne peut pas appliquer donc un coût de reconstruction à ça.

171
00:25:08,860 --> 00:25:11,660
Mais pour tout ce qui est, maintenant, ce qui va sur le terrain,

172
00:25:11,960 --> 00:25:14,440
bien là, on va aller chercher vraiment le coût de construction neuf.

173
00:25:14,460 --> 00:25:18,060
Donc, on va aller voir exactement comment la propriété est faite,

174
00:25:18,560 --> 00:25:21,740
les matériaux, le niveau de luxe à l'intérieur.

175
00:25:22,140 --> 00:25:25,380
Et on va aller voir aussi la main-d'oeuvre pour construire ça.

176
00:25:25,520 --> 00:25:32,760
Et on va faire un calcul global pour ajouter tout ce

177
00:25:32,780 --> 00:25:34,580
qui est maintenant main-d'oeuvre de plomberie, tout ça.

178
00:25:35,500 --> 00:25:39,080
Et c'est souvent qu'il y a des benchmarks qui sont utilisés dans ce cas-là.

179
00:25:39,480 --> 00:25:43,280
Par exemple, une cuisine qu'on va mettre, on va dire haut de gamme.

180
00:25:44,040 --> 00:25:46,080
on appelle ça du pied linéaire.

181
00:25:46,300 --> 00:25:48,900
Donc, maintenant, la cuisine qu'on cherche à reconstruire,

182
00:25:49,060 --> 00:25:53,120
elle fait tant de pieds linéaires, il y a un benchmark qui dit que pour telle

183
00:25:53,140 --> 00:25:55,700
qualité de cuisine, c'est le coût par pied linéaire.

184
00:25:56,220 --> 00:25:58,820
Donc, c'est le même qu'on peut aller vraiment redéterminer la valeur du coût de

185
00:25:58,840 --> 00:25:59,640
construction global.

186
00:26:03,500 --> 00:26:05,940
Maintenant, la force, c'est que c'est applicable à toutes les propriétés,

187
00:26:06,060 --> 00:26:07,820
mais ce n'est pas nécessairement la meilleure chose.

188
00:26:10,280 --> 00:26:13,740
En ce moment, dans un marché comme celui de la première de Québec,

189
00:26:14,260 --> 00:26:19,080
il y a beaucoup de chances que l'application de la méthode d'approche par les coûts

190
00:26:19,100 --> 00:26:26,800
vous amène à un prix qui est inférieur à la valeur marchande avec

191
00:26:26,820 --> 00:26:29,900
la dépréciation, évidemment. Donc, c'est sûr que si on n'applique pas de

192
00:26:29,920 --> 00:26:31,760
dépréciation, il y a bien des chances de se faire plus élevé,

193
00:26:31,940 --> 00:26:36,560
mais la méthode des coûts tend à être beaucoup plus conservatrice que la valeur

194
00:26:36,580 --> 00:26:41,780
marchande. Donc, c'est idéal pour des propriétés qui sont uniques et c'est surtout

195
00:26:41,800 --> 00:26:44,740
la seule méthode qui est utilisée dans certains types de bâtiments.

196
00:26:45,180 --> 00:26:48,080
On va voir quel type de bâtiment, mais par exemple les églises,

197
00:26:48,220 --> 00:26:51,040
ça en fait partie. Donc, ça a vraiment un usage qui est plus de niche.

198
00:26:51,300 --> 00:26:54,280
Les hôpitaux, c'est la méthode d'écho qui est utilisée.

199
00:26:54,900 --> 00:26:57,640
Parce qu'il y a de la machinerie à l'intérieur, donc il y a des équipements qui

200
00:26:57,660 --> 00:27:02,580
valent très cher, donc ça ne fait aucun sens d'utiliser la méthode des comparables,

201
00:27:02,640 --> 00:27:03,440
il n'y en a pas nécessairement.

202
00:27:03,860 --> 00:27:05,940
Ou par exemple d'autres méthode comme la méthode des revenus.

203
00:27:07,780 --> 00:27:12,480
La limite, c'est que ici, la dépréciation, c'est des choses qui sont extrêmement

204
00:27:12,500 --> 00:27:15,960
subjectives. Donc, c'est-à-dire que quelle dépréciation on applique,

205
00:27:16,160 --> 00:27:21,760
c'est probablement même le cœur en soi du cours, c'est quel niveau de dépréciation

206
00:27:21,780 --> 00:27:23,540
on va utiliser. Ce n'est pas tant évident.

207
00:27:23,680 --> 00:27:28,540
Donc, c'est probablement la limite la plus importante parce que ça amène beaucoup de

208
00:27:28,560 --> 00:27:32,360
subjectivité. Les coûts de construction également sont très variables.

209
00:27:32,520 --> 00:27:36,160
Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir des benchmarks que ça reste des valeurs qui vont

210
00:27:36,180 --> 00:27:40,040
être moyennes. Donc, pour certaines villes, à certains moments,

211
00:27:40,140 --> 00:27:42,200
des fois, les coûts de construction peuvent changer très rapidement.

212
00:27:44,220 --> 00:27:47,780
C'est moins précis, donc, pour les anciens bâtiments.

213
00:27:48,560 --> 00:27:49,860
Puis c'est logique. Pourquoi ?

214
00:27:49,980 --> 00:27:55,200
Parce que plus le bâtiment est ancien, plus on va avoir une dépréciation qui va être

215
00:27:55,220 --> 00:27:58,640
importante. Et on l'a dit tantôt, c'est quoi qui est subjectif.

216
00:27:58,760 --> 00:28:04,860
Donc, plus le montant qu'on va aller soustraire et qui est subjectif lui

217
00:28:04,880 --> 00:28:07,780
-même est important, donc plus notre estimation risque d'être moins précise.

218
00:28:07,880 --> 00:28:11,320
Mais dans le cas d'une propriété qui est neuve, c'est la meilleure méthode parce qu

219
00:28:11,340 --> 00:28:16,940
'elle est neuve. On prend le coût du terrain plus toutes les dépenses qu'on a faites

220
00:28:16,960 --> 00:28:19,800
pour la construire, puis on a la valeur par l'approche,

221
00:28:19,860 --> 00:28:23,760
par les coûts. Pour pricer une propriété neuve, c'est probablement la meilleure

222
00:28:23,780 --> 00:28:28,120
façon de faire. Et parfois, un terrain très difficile à évaluer seul,

223
00:28:28,560 --> 00:28:29,900
ça peut être aussi un

224
00:28:31,700 --> 00:28:33,880
en dessous ça revient à la méthode des comparables donc c'est pas nécessairement

225
00:28:33,900 --> 00:28:35,420
pertinent dans ce cas-là

226
00:28:38,400 --> 00:28:39,200
bon

227
00:28:40,720 --> 00:28:44,260
si on fait la synthèse donc maintenant des trois méthodes

228
00:28:46,340 --> 00:28:49,940
au niveau des comparaisons donc la méthode des comparaisons ça nous prend au niveau

229
00:28:49,960 --> 00:28:55,180
des données requises, des ventes qui sont comparables ça c'est dès qu'on a ça on est

230
00:28:55,200 --> 00:28:59,000
capable donc d'appuyer cette méthode-là Au niveau maintenant des revenus,

231
00:28:59,200 --> 00:29:03,620
c'est évident, ça nous prend les revenus de la propriété et ça nous prend un taux d

232
00:29:03,640 --> 00:29:07,420
'intérêt, le taux donc d'actualisation qu'on va utiliser.

233
00:29:08,440 --> 00:29:11,220
Et au niveau donc des coûts, la méthode des coûts, ça nous prend un coût de

234
00:29:11,240 --> 00:29:12,040
construction.

235
00:29:14,680 --> 00:29:18,860
Maintenant au niveau de l'usage, comparable c'est vraiment l'immobilier résidentiel,

236
00:29:19,040 --> 00:29:23,480
une maison, un bungalow classique, un condo, c'est vraiment ça qui est privilégié.

237
00:29:24,040 --> 00:29:26,280
Au Au niveau de la méthode des revenus, comme on le dit,

238
00:29:26,380 --> 00:29:32,480
locatif immobilier, donc locatif résidentiel, pour les gestions immobilières

239
00:29:32,500 --> 00:29:38,540
par exemple, qui ont un parc immobilier et qui veulent avoir donc la valeur d

240
00:29:38,560 --> 00:29:41,620
'un 24 logements, ça va être la méthode des revenus.

241
00:29:42,440 --> 00:29:46,520
Pour le commercial également, donc un centre d'achat, on a des loyers qui rentrent

242
00:29:46,540 --> 00:29:49,640
donc pour tous les commerces dans le centre d'achat, donc ça nous permet d'avoir une

243
00:29:49,660 --> 00:29:50,720
valeur qui est la plus adaptée.

244
00:29:51,420 --> 00:29:55,100
pour maintenant pour la méthode des coûts c'est surtout au niveau des propriétés qui

245
00:29:55,120 --> 00:30:00,580
sont neuves et compréhension spéciale ce qu'on entend par spécial c'est un usage qui

246
00:30:00,600 --> 00:30:05,040
est très très très de niche comme on l'a dit les hôpitaux les églises et autres

247
00:30:06,860 --> 00:30:10,360
au niveau de la fiabilité

248
00:30:12,500 --> 00:30:17,560
c'est très très très très très très fiable la méthode des comparaisons lorsqu'on a

249
00:30:17,580 --> 00:30:22,300
un marché qui est très très actif Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de

250
00:30:22,320 --> 00:30:26,020
transactions, la méthode des comparables devient extrêmement viable.

251
00:30:27,860 --> 00:30:31,240
Au niveau donc de la méthode des revenus, c'est lorsque donc il y a un marché

252
00:30:31,260 --> 00:30:34,340
locatif qui est stable. Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de,

253
00:30:34,720 --> 00:30:40,780
si les loyers changent souvent, bien la valeur va être moins précise et surtout si

254
00:30:40,800 --> 00:30:43,800
maintenant il y a des grosses différences de loyers à travers une ville,

255
00:30:43,920 --> 00:30:47,040
bien ça se peut très bien que la valeur qu'on obtient est moins pertinente.

256
00:30:47,700 --> 00:30:49,980
et pour la méthode des coûts, donc ça va vraiment au niveau des constructions

257
00:30:50,000 --> 00:30:51,560
récentes que ça va être le plus important.

258
00:30:52,660 --> 00:30:55,320
La difficulté, comme on l'a dit, pour la méthode des comparaisons,

259
00:30:55,440 --> 00:30:56,820
il y a un ajustement qui est également à faire.

260
00:30:56,920 --> 00:31:00,340
Donc, ce n'est pas juste pour la méthode des coûts qu'on fait une dépréciation.

261
00:31:00,640 --> 00:31:02,880
Lorsqu'on fait les comparables, vous l'avez fait,

262
00:31:05,440 --> 00:31:07,880
vous avez appliqué cette méthode-là, donc il y a un ajustement qui est fait pour

263
00:31:07,900 --> 00:31:09,000
chacun des comparables qu'on choisit.

264
00:31:10,080 --> 00:31:12,580
Les revenus, c'est le choix du taux de capitalisation, évidemment.

265
00:31:15,300 --> 00:31:20,380
ça influence vraiment beaucoup la valeur présente et donc c'est le choix le plus

266
00:31:20,400 --> 00:31:24,620
adapté. Donc, quel rendement qu'on veut sur notre investissement et c'est ce qui

267
00:31:24,640 --> 00:31:28,320
doit être dans la valeur. Donc, un taux de capitalisation,

268
00:31:28,940 --> 00:31:32,160
on pourrait dire que l'investissement moyen s'attend sur les marchés,

269
00:31:32,280 --> 00:31:36,180
c'est ça qui détermine à peu près le taux qui doit être utilisé.

270
00:31:36,500 --> 00:31:38,400
Et au niveau des coûts, c'est vraiment la dépréciation.

271
00:31:38,540 --> 00:31:42,620
Donc, c'est à à ce niveau-là, c'est là que c'est le nord de la gare.

272
00:31:46,160 --> 00:31:52,160
Donc, on va rentrer un petit peu en détail maintenant au niveau des définitions

273
00:31:52,180 --> 00:31:55,080
un petit peu qu'on pourrait dire en lien avec la méthode des coûts.

274
00:31:57,140 --> 00:32:00,000
Le principe de substitution, si vous ne savez pas déjà c'est quoi,

275
00:32:00,360 --> 00:32:03,520
c'est simplement le fait que, c'est vraiment logique et en soi,

276
00:32:03,720 --> 00:32:08,360
c'est un nom simplement pour dire qu'on va prendre le choix qui fait le plus notre

277
00:32:08,380 --> 00:32:14,020
affaire. Un acheteur qui est rationnel va payer pour une propriété le minimum entre

278
00:32:14,040 --> 00:32:20,200
deux choses, c'est-à-dire le coût de construction ou un substitut

279
00:32:20,220 --> 00:32:25,400
équivalent. C'est-à-dire que si on est capable d'acheter une propriété existante

280
00:32:25,420 --> 00:32:31,660
comparable, on va prendre le meilleur des choix entre ça et la

281
00:32:31,680 --> 00:32:33,220
construire une propriété équivalente.

282
00:32:34,100 --> 00:32:36,540
C'est aussi simple que ça, donc c'est le minimum des deux options.

283
00:32:38,460 --> 00:32:42,160
si le marché est, dans la mesure qu'il y a un terrain qui est disponible,

284
00:32:42,240 --> 00:32:44,480
évidemment. Mais si, par exemple, il y aurait

285
00:32:46,560 --> 00:32:50,700
le marché immobilier, la valeur marchande explose et que là,

286
00:32:50,780 --> 00:32:53,020
il y a beaucoup de terrain disponible et que les coûts de construction ne sont pas

287
00:32:53,040 --> 00:32:55,780
si élevés que ça, forcément, la personne voyelle avec l'option B.

288
00:32:57,760 --> 00:33:01,620
Et vice-versa. Donc, c'est vraiment à comparaison de données.

289
00:33:05,580 --> 00:33:09,700
Bon, ici maintenant, le principe de contribution, c'est que la valeur d'une

290
00:33:09,720 --> 00:33:12,960
composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale et donc

291
00:33:12,980 --> 00:33:14,220
par son coût de construction.

292
00:33:14,980 --> 00:33:16,100
Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

293
00:33:16,220 --> 00:33:18,940
C'est que la contribution, ce n'est pas nécessairement le coût.

294
00:33:20,100 --> 00:33:23,760
Ça, c'est beaucoup utilisé, par exemple, lorsqu'on fait des rénovations sur une

295
00:33:23,780 --> 00:33:28,380
propriété. Vous construisez une piscine creusée, elle beaucoup de 75 000,

296
00:33:29,120 --> 00:33:32,500
c'est très possible que la contribution à la valeur totale de la propriété,

297
00:33:33,180 --> 00:33:37,180
c'est-à-dire la valeur marchande avant la construction d'une piscine et la valeur

298
00:33:37,200 --> 00:33:39,900
marchande après, elle ne soit pas de 75 000.

299
00:33:40,360 --> 00:33:42,040
Elle va être, maintenant, peut-être de 30 000.

300
00:33:43,680 --> 00:33:44,740
Maintenant, aujourd'hui, c'est spécial.

301
00:33:44,860 --> 00:33:46,240
Des fois, ça peut être le contraire.

302
00:33:46,340 --> 00:33:49,920
C'est-à-dire que la contribution n'est pas nécessairement égale au coût,

303
00:33:50,080 --> 00:33:50,940
mais ça peut être le contraire.

304
00:33:51,080 --> 00:33:54,220
Donc, ça dépend vraiment de la contribution, de ce qui est fait comme ajout.

305
00:33:56,140 --> 00:33:59,860
J'aurais tendance à dire qu'avant, la contribution était plus faible que le coût,

306
00:33:59,960 --> 00:34:01,240
mais des fois, aujourd'hui, on ne sait jamais.

307
00:34:01,880 --> 00:34:04,680
Des ajouts dans une propriété, ça peut faire augmenter plus la valeur de la

308
00:34:04,700 --> 00:34:07,400
propriété parce que c'est vraiment les ajouts qui sont pertinents.

309
00:34:08,800 --> 00:34:12,240
Le plus important, c'est de voir que les deux mesures ne sont pas reliées.

310
00:34:15,020 --> 00:34:18,440
Le coût, c'est simplement comment ça vous a coûté faire venir l'entrepreneur pour

311
00:34:18,460 --> 00:34:21,460
faire cet ajout-là, les matériaux et tout, donc le coût de la piscine en soi,

312
00:34:21,720 --> 00:34:23,160
comment ça vous a coûté la construire.

313
00:34:23,860 --> 00:34:27,440
Et Et la contribution, c'est simplement la différence de valeur marchande.

314
00:34:28,740 --> 00:34:30,960
Mettons qu'il y aurait une transaction avant de faire la piscine,

315
00:34:31,060 --> 00:34:33,500
puis après, la différence entre les deux, c'est la contribution.

316
00:34:35,360 --> 00:34:38,920
Et donc, la dépréciation, ils appellent ça la dépréciation fonctionnelle.

317
00:34:39,140 --> 00:34:42,740
Donc, ça, en soi, c'est que des fois, on va mettre une surqualité.

318
00:34:42,860 --> 00:34:46,880
Donc, on va aller faire des ajouts qui ne seront pas nécessairement souhaités par

319
00:34:46,900 --> 00:34:52,700
beaucoup de gens. Donc, on va avoir de la misère à passer la totalité des coûts à l

320
00:34:52,720 --> 00:34:56,120
'acheteur moyen. Donc, si on prend l'exemple de…

321
00:34:56,140 --> 00:35:03,480
si vous avez une maison, c'est surtout lorsque les ajouts qui sont faits

322
00:35:03,500 --> 00:35:09,000
sont très… c'est en même temps avec des choses comme une cave à 20,

323
00:35:09,100 --> 00:35:12,760
ultra luxueuse, mais dans une maison qui n'est pas nécessairement…

324
00:35:12,780 --> 00:35:16,540
vous faites des ajouts comme ça dans une maison qui ne reflète pas nécessairement la

325
00:35:16,560 --> 00:35:19,200
personne qui a une cave à 20.

326
00:35:19,220 --> 00:35:22,600
Je ne veux pas dire qu'une personne qui a une maison de 500 000 n'a pas de cavavin,

327
00:35:22,700 --> 00:35:25,260
mais si par exemple on parle…

328
00:35:26,500 --> 00:35:27,580
Vous comprenez ce que je veux dire ?

329
00:35:30,020 --> 00:35:33,780
Souvent ça va avec la qualité et le prix de la propriété.

330
00:35:35,560 --> 00:35:38,960
Je ne pense pas qu'une personne, admettons construit une cavavin de 200 000 dans une

331
00:35:38,980 --> 00:35:42,840
maison de 500 000, elle va être capable de repasser la totalité des coûts de la

332
00:35:42,860 --> 00:35:45,380
cavavin. C'est ça un peu l'intuition.

333
00:35:47,860 --> 00:35:50,900
Maintenant, au niveau de la valeur d'usage versus la valeur d'échange.

334
00:35:51,580 --> 00:35:55,660
La valeur d'usage, c'est la valeur qu'on a pour un utilisateur qui est spécifique.

335
00:35:55,860 --> 00:35:57,380
C'est basé vraiment sur l'utilité du bien.

336
00:35:58,340 --> 00:36:00,820
On peut penser à une église ou une usine qui est spécialisée.

337
00:36:01,440 --> 00:36:04,940
c'est pas pour l'acheteur moyen nécessairement, c'est-à-dire que c'est une valeur

338
00:36:04,960 --> 00:36:09,880
qui est vraiment propre pour certaines catégories d'agents économiques comme des,

339
00:36:10,380 --> 00:36:16,380
par exemple si on pense à une raffinerie ben je pense pas que si on offre ça

340
00:36:16,400 --> 00:36:22,040
par exemple à un investisseur immobilier qui lui veut faire des condos sur ça,

341
00:36:22,240 --> 00:36:26,860
il va être prêt à payer la valeur réelle de la raffinerie donc c'est vraiment propre

342
00:36:26,880 --> 00:36:29,580
aux gens qui veulent exploiter du pétrole et tout donc ça c'est plus au niveau de la

343
00:36:29,600 --> 00:36:33,580
valeur de l'usage Maintenant, la valeur d'échange, c'est simplement la valeur qui

344
00:36:33,600 --> 00:36:37,180
est basée sur un principe d'offrir de la demande, donc la valeur marchande.

345
00:36:37,500 --> 00:36:40,840
Donc, ça, c'est vraiment le prix probable entre des parties informées et c'est

346
00:36:40,860 --> 00:36:42,360
souvent le cas d'une maison ni familiale.

347
00:36:42,940 --> 00:36:49,080
C'est la valeur d'échange typique d'un marché comme l'immobilier

348
00:36:49,100 --> 00:36:49,900
résidentiel.

349
00:36:53,940 --> 00:37:00,760
Maintenant, au niveau des autres principes importants, on

350
00:37:00,780 --> 00:37:06,280
a ici l'utilisation le plus probable, physiquement possible,

351
00:37:06,440 --> 00:37:09,700
donc ça c'est vraiment l'utilisation optimale, c'est un principe qui est important,

352
00:37:09,900 --> 00:37:10,920
mais surtout l'offre et la demande.

353
00:37:12,480 --> 00:37:16,120
L'offre et la demande, c'est probablement le principe qui régit le plus l'immobilier

354
00:37:16,140 --> 00:37:17,900
résidentiel, donc traditionnel.

355
00:37:19,100 --> 00:37:23,540
Il y a un écart entre coût et valeur, donc c'est la dépréciation qui est excellente.

356
00:37:24,840 --> 00:37:27,660
Maintenant, ça ici, c'est parfait.

357
00:37:28,320 --> 00:37:32,180
Donc, ça ici, je pense que c'est la slide la plus importante.

358
00:37:32,820 --> 00:37:36,240
Le coût, ce n'est pas le prix et ce n'est pas la valeur.

359
00:37:38,200 --> 00:37:42,120
Qu'est-ce qui détermine en soi la valeur marchande ?

360
00:37:46,740 --> 00:37:49,680
Il y a deux choses. Donc, c'est la rareté et l'utilité.

361
00:37:50,480 --> 00:37:54,140
Et ce n'est pas vrai que la valeur marchande va nécessairement être égale au coût et

362
00:37:54,160 --> 00:37:58,000
elle peut différer du prix. Le coût, le prix et la valeur,

363
00:37:58,140 --> 00:38:04,280
ce n'est pas la même chose. Par exemple, une propriété peut être affichée à un prix

364
00:38:04,300 --> 00:38:09,520
surévalué de 550 000, avoir une valeur réelle sur le marché,

365
00:38:09,640 --> 00:38:13,760
bon, c'est comparable à 500 000, mais coûter 400 000 à reconstruire.

366
00:38:14,640 --> 00:38:17,640
C'est très possible. Donc, c'est trois concepts reliés,

367
00:38:17,740 --> 00:38:22,920
mais distants. Puis, ce n'est pas nécessairement vrai à tout moment qu'ils vont être

368
00:38:22,940 --> 00:38:24,940
toujours supérieurs l'un à l'autre.

369
00:38:26,680 --> 00:38:32,000
Souvent, le prix, si par exemple un courtier immobilier fait un travail qui est

370
00:38:32,020 --> 00:38:35,740
correct au niveau des comparables avant de mettre un prix de vente,

371
00:38:36,120 --> 00:38:39,280
le prix va être relativement proche de la valeur marchande.

372
00:38:41,320 --> 00:38:45,220
Il peut être des fois plus élevé à la demande du client ou moins élevé si,

373
00:38:45,360 --> 00:38:48,880
par exemple, on est dans un marché que la personne veut vendre plus rapidement ou

374
00:38:48,900 --> 00:38:49,700
non.

375
00:38:50,740 --> 00:38:53,300
Je crois que maintenant, la valeur marchande et le prix,

376
00:38:53,320 --> 00:38:55,760
c'est souvent ceux qui sont les plus proches, mais c'est plus au niveau du coût que

377
00:38:55,780 --> 00:39:00,880
ça va réellement différer, dépendamment par exemple du niveau d'activité du marché.

378
00:39:04,300 --> 00:39:08,260
Maintenant, ici, on a donc la formule fondamentale du cours.

379
00:39:08,620 --> 00:39:09,620
Ce n'est pas super compliqué.

380
00:39:12,940 --> 00:39:16,160
On ne fera pas, mettons, des grosses mathématiques dans ce cours-là.

381
00:39:16,280 --> 00:39:20,860
C'est vraiment une des seules choses, je crois, de la formule la plus importante,

382
00:39:20,980 --> 00:39:23,420
c'est celle-là. C'est la valeur basée sur la méthode des cours.

383
00:39:25,040 --> 00:39:26,400
La valeur du terrain, comme on a dit.

384
00:39:26,940 --> 00:39:33,180
Et on ajoute simplement le coût de construction pour reproduire la propriété neuve.

385
00:39:33,580 --> 00:39:34,900
Donc, c'est-à-dire de la reconstruire.

386
00:39:35,160 --> 00:39:38,760
Mais on enlève la dépréciation étant donné que on a donc des

387
00:39:41,040 --> 00:39:45,360
la propriété qu'on évalue n'est pas nécessairement neuve et surtout à l'un de l

388
00:39:45,380 --> 00:39:50,160
'usure et est peut-être plus adaptée au goût du marché et surtout l'environnement a

389
00:39:50,180 --> 00:39:53,860
peut-être changé. Donc c'est là qu'on va voir aussi que la dépréciation ça incorpore

390
00:39:53,880 --> 00:39:56,360
beaucoup de facteurs. C'est vraiment subjectif.

391
00:39:56,840 --> 00:40:00,260
C'est-à-dire que par exemple la propriété que vous avez,

392
00:40:00,500 --> 00:40:04,500
il y a une autoroute qui s'est construite à côté ou une usine qui s'est construite,

393
00:40:04,620 --> 00:40:06,760
bien ça va falloir le mettre dans la dépréciation totale,

394
00:40:06,980 --> 00:40:09,500
parce que ce n'est pas incorporé nécessairement dans les coûts de construction.

395
00:40:14,040 --> 00:40:18,660
Bon, maintenant ici, le diagramme au niveau des coûts, vous avez trois étapes.

396
00:40:18,800 --> 00:40:21,140
Vous estimez la valeur de la propriété, la valeur du terrain,

397
00:40:21,180 --> 00:40:22,480
excusez-moi, avec la méthode des comparables.

398
00:40:23,240 --> 00:40:27,000
Et ensuite, à l'étape 2, vous estimez le coût de construction en œuvre et vous

399
00:40:27,020 --> 00:40:28,240
estimez la dépréciation totale.

400
00:40:28,780 --> 00:40:31,660
Et ça, vous faites donc la différence et ça vous donne la valeur dépréciée des

401
00:40:31,680 --> 00:40:36,520
améliorations. vous additionnez ça à la valeur du terrain ici et ça vous donne la

402
00:40:36,540 --> 00:40:38,120
valeur de la propriété selon la méthode des cours.

403
00:40:39,180 --> 00:40:40,960
Donc ça revient à dire dans le sens de la formule qu'on vient de voir,

404
00:40:41,180 --> 00:40:44,360
c'est juste une façon plus schématique de la représenter.

405
00:40:47,720 --> 00:40:52,440
Maintenant, comme on disait, au niveau de l'estimation de la valeur du terrain,

406
00:40:52,720 --> 00:40:55,540
c'est la méthode de comparaison directe qui est utilisée.

407
00:40:56,240 --> 00:41:01,440
On va voir ça donc un petit peu plus au niveau du bloc 2 du cours,

408
00:41:01,540 --> 00:41:04,840
donc la séance 3 et 4. L'estimation du coût de reconstruction,

409
00:41:05,260 --> 00:41:08,140
c'est lui qui est le plus laborieux, c'est le coût de reproduction,

410
00:41:08,320 --> 00:41:11,900
le coût de remplacement, c'est-à-dire le coût direct, les coûts indirects et les

411
00:41:11,920 --> 00:41:14,820
profits donc entreprenariels, donc maintenant des entreprenariats hauts.

412
00:41:16,980 --> 00:41:20,100
Et maintenant, l'estimation de la dépréciation totale.

413
00:41:20,340 --> 00:41:21,660
Et c'est là, ici, que ça devient,

414
00:41:24,240 --> 00:41:27,520
c'est pas que c'est plus abordé, c'est juste que c'est très difficile de faire des

415
00:41:27,540 --> 00:41:30,960
choix qui sont valables ou vrais.

416
00:41:32,780 --> 00:41:36,000
De déterminer comment le marché a changé et comment l'environnement a changé,

417
00:41:36,060 --> 00:41:41,480
ce n'est pas nécessairement si évident que ça, étant donné qu'est-ce qu'on se

418
00:41:41,500 --> 00:41:45,740
compare à avant ou on se compare par exemple par rapport aux autres quartiers.

419
00:41:45,760 --> 00:41:51,980
C'est-à-dire que c'est très difficile d'aller appliquer une dépréciation sans

420
00:41:52,000 --> 00:41:54,760
faire une analyse qu'on présente aux statistiques avant.

421
00:41:57,740 --> 00:42:04,000
Ici, on pourrait prendre comme exemple, s'il y a un autoroute qui s'est ajouté

422
00:42:04,020 --> 00:42:05,060
à côté de votre propriété,

423
00:42:07,080 --> 00:42:11,680
ce n'est pas super le fun d'avoir la nuit des voitures qui passent à 100 km heure et

424
00:42:11,700 --> 00:42:12,520
qui nous empêchent de dormir.

425
00:42:12,760 --> 00:42:14,640
Mais quelle valeur on enlève pour ça ?

426
00:42:15,780 --> 00:42:18,800
C'est une bonne question. Puis maintenant, est-ce que cette valeur-là qu'on enlève

427
00:42:18,820 --> 00:42:19,940
dépend de la valeur de la propriété ?

428
00:42:20,920 --> 00:42:22,360
Donc, est-ce que c'est linéaire comme retrait ?

429
00:42:22,460 --> 00:42:24,560
Donc, ce n'est pas une question qu'on peut se demander.

430
00:42:24,800 --> 00:42:27,820
Donc, quelle valeur qui est la plus juste ?

431
00:42:29,720 --> 00:42:33,600
Ce qui est plus facile à déterminer, c'est au niveau de l'usure et de la

432
00:42:33,620 --> 00:42:37,000
détérioration. Il y a des benchmarks qui sont relativement clairs à ce niveau-là.

433
00:42:37,640 --> 00:42:42,360
Quel pourcentage de discount on applique sur tout ce qui est maintenant l'usure de

434
00:42:42,380 --> 00:42:44,200
la cuisine, etc.

435
00:42:47,500 --> 00:42:52,780
Maintenant, un autre des choses, c'est qu'il peut avoir une dépréciation qu'on

436
00:42:52,800 --> 00:42:53,600
appelle

437
00:42:54,860 --> 00:43:01,000
fonctionnelle. C'est-à-dire que les besoins des acheteurs peuvent

438
00:43:01,020 --> 00:43:05,080
changer. Donc, c'est-à-dire qu'une propriété qui était attirante,

439
00:43:05,120 --> 00:43:08,740
mettons, il y a 30 ans, elle peut représenter, par exemple,

440
00:43:10,320 --> 00:43:12,160
des avantages qui sont relativement majeurs.

441
00:43:12,260 --> 00:43:14,000
Par exemple, mettons, on pourrait

442
00:43:16,580 --> 00:43:21,020
Il y a 20 ans, les aires plutôt fermées, c'était très populaire.

443
00:43:21,560 --> 00:43:23,400
Donc, on avait des propriétés qui étaient…

444
00:43:23,420 --> 00:43:24,680
il n'y avait pas beaucoup d'air ouvert.

445
00:43:25,280 --> 00:43:27,420
Aujourd'hui, les aires ouvertes, c'est vraiment très valorisé.

446
00:43:27,640 --> 00:43:32,080
Donc, c'est… ça, on peut parler, mettons, d'une propriété qui n'a pas d'air ouverte.

447
00:43:32,100 --> 00:43:36,460
C'est une désuétude de la fonctionnelle de la propriété.

448
00:43:37,280 --> 00:43:38,760
Mais ce n'est pas nécessairement…

449
00:43:42,580 --> 00:43:48,080
Il faut enlever… Il faut déprécier un peu, mais ce n'est pas évident quelle valeur

450
00:43:48,100 --> 00:43:50,440
de dépréciation on applique pour ce cas-là particulier.

451
00:43:52,280 --> 00:43:54,440
C'est ça qui est intéressant avec cette façon de faire-là.

452
00:43:54,460 --> 00:43:58,040
c'est qu'il y a beaucoup de choses qui sont très subjectives,

453
00:43:58,240 --> 00:44:02,120
puis malheureusement, ce n'est pas nécessairement guidé à tous les points,

454
00:44:02,200 --> 00:44:04,480
donc qu'est-ce qu'il faut faire, donc c'est vraiment pour ceux qui ont des

455
00:44:04,500 --> 00:44:08,040
évaluateurs à dégrer quelle valeur qu'on applique comme petit compte.

456
00:44:11,260 --> 00:44:14,680
Maintenant, au niveau, comme on a dit, les trois types de dépréciation,

457
00:44:14,820 --> 00:44:17,900
donc tout ça combiné ensemble, ça nous donne vraiment la dépréciation qui est

458
00:44:17,920 --> 00:44:18,720
totale.

459
00:44:23,720 --> 00:44:28,300
Ici donc, usure, âge détérioration, c'est vraiment la dépréciation qui est physique.

460
00:44:28,780 --> 00:44:30,620
Est-ce que la toiture est finie ?

461
00:44:30,780 --> 00:44:32,680
Est-ce qu'elle est au milieu de sa vie ?

462
00:44:33,180 --> 00:44:37,800
Donc, c'est important de savoir ça parce que si elle est à refaire complètement,

463
00:44:38,580 --> 00:44:42,640
dans le coût de construction neuve, tout ce qui est, mettons qu'on a ajouté comme

464
00:44:42,660 --> 00:44:47,680
coût de toiture et tout cela, il va va falloir l'enlever presque totalement avec la

465
00:44:47,700 --> 00:44:50,160
dépréciation pour tenir compte justement de l'état actuel de la propriété.

466
00:44:51,900 --> 00:44:55,700
Fonctionnalité, ça c'est fonctionnel, c'est vraiment, est-ce que c'est la désuétude,

467
00:44:56,360 --> 00:44:58,320
conception inadéquate, comme on a dit, cuisine trop petite,

468
00:44:59,100 --> 00:45:00,180
absence de garage et tout ça.

469
00:45:03,880 --> 00:45:05,740
Absence de garage, c'est peut-être moins vrai, mais bon,

470
00:45:06,360 --> 00:45:07,840
c'est pas nécessaire.

471
00:45:09,680 --> 00:45:12,440
Tu vends une propriété, donc il n'y a pas de garage, donc c'est comme ça.

472
00:45:12,460 --> 00:45:15,800
mais les cuisines trop petites, ça, c'est vraiment pour un pied carré donné.

473
00:45:16,460 --> 00:45:18,860
Des fois, il y avait des propriétés, donc il y avait des très petites cuisines,

474
00:45:18,980 --> 00:45:21,460
puis souvent des pièces qui ne sont pas nécessairement…

475
00:45:25,780 --> 00:45:29,540
Avoir une aussi grosse superficie pour, par exemple, une salle de bain au premier

476
00:45:29,560 --> 00:45:32,080
étage, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est souhaitable.

477
00:45:32,400 --> 00:45:36,300
Donc, ça peut faire partie des huétudes qu'on dit fonctionnelles.

478
00:45:36,820 --> 00:45:40,440
Maintenant, au niveau de la dépréciation qu'on dit externe,

479
00:45:40,460 --> 00:45:42,720
c'est des facteurs extérieurs à la propriété.

480
00:45:43,360 --> 00:45:44,700
Est-ce que tu es proche d'une autoroute ?

481
00:45:45,120 --> 00:45:46,700
Est-ce que c'est un quartier qui est en déclin ?

482
00:45:47,540 --> 00:45:51,980
Est-ce que le taux de taxation foncière dans ce quartier-là,

483
00:45:52,060 --> 00:45:54,020
dans cette municipalité-là, il a augmenté énormément ?

484
00:45:54,300 --> 00:45:58,080
Ça va contribuer à affecter les causes externes.

485
00:45:58,180 --> 00:46:00,340
C'est vraiment où la criminalité a augmenté énormément.

486
00:46:01,340 --> 00:46:05,040
Ça rentre dans un quartier en déclin ou environnement externe.

487
00:46:05,900 --> 00:46:07,500
Est-ce qu'il y a un risque inondable également ?

488
00:46:07,520 --> 00:46:12,060
C'est-à-dire que maintenant, la carte des risques inondables au Québec a changé

489
00:46:12,080 --> 00:46:14,400
énormément. Donc, à tous les quatre ans, il y a un peu plus de nouvelles.

490
00:46:14,600 --> 00:46:17,860
Puis, à tous les quatre ans, on a l'impression que les zones inondables,

491
00:46:17,880 --> 00:46:22,940
il y en a de plus en plus. Donc, ça fait partie des risques potentiels.

492
00:46:23,060 --> 00:46:25,720
Puis, on peut donc appliquer une dépréciation pour ça.

493
00:46:25,860 --> 00:46:29,140
Parce qu'il y a un jour un risque que les assurances disent,

494
00:46:29,220 --> 00:46:34,140
bon, bien, cette section-là, par exemple, de telle municipalité,

495
00:46:34,220 --> 00:46:35,540
on ne prend plus le risque d'assurer ça.

496
00:46:36,600 --> 00:46:41,720
et là, ça devient problématique si ça arrive parce que les banques demandent

497
00:46:41,740 --> 00:46:45,840
absolument ce que les prêts hypothécaires soient assurés,

498
00:46:45,920 --> 00:46:46,820
donc les propriétés soient assurées.

499
00:46:46,960 --> 00:46:49,060
Donc, si tu n'es plus capable de t'assurer, ça devient…

500
00:46:49,080 --> 00:46:50,880
Mais ça ne peut pas arriver que tu ne sois plus capable de t'assurer,

501
00:46:51,080 --> 00:46:53,440
mais le coût d'assurance peut énormément monter.

502
00:46:56,280 --> 00:46:59,460
Bon, ici, exemple numérique, on va passer sur parce que c'est un petit peu trop…

503
00:47:02,100 --> 00:47:04,880
parce qu'après ça, on va aller voir un exemple interactif.

504
00:47:05,000 --> 00:47:09,060
Mais bon, ici, au niveau maintenant des définitions et exemples,

505
00:47:09,760 --> 00:47:12,840
les propriétés qui sont conçues pour un usage unique, c'est souvent ceux-là qui sont

506
00:47:12,860 --> 00:47:16,600
très adaptés pour la méthode des coûts.

507
00:47:17,000 --> 00:47:24,600
Si on pense aux églises et aux lieux cultes, je ne pense pas que la

508
00:47:24,620 --> 00:47:27,200
valeur, donc pour, par exemple,

509
00:47:31,020 --> 00:47:34,660
une église a peut-être plus de valeur, par exemple, pour une organisation religieuse

510
00:47:34,680 --> 00:47:38,180
que pour, par exemple, un promoteur immobilier qui veut juste l'utiliser pour faire

511
00:47:38,200 --> 00:47:41,220
des condos. Peut-être qu'il y a plus de valeur pour le promoteur immobilier,

512
00:47:41,460 --> 00:47:45,740
mais non, on sait plus. Les écoles et les universités, hôpitaux et cliniques,

513
00:47:46,620 --> 00:47:49,580
postes de pompiers, aéroports et tout ce qui est musées,

514
00:47:49,700 --> 00:47:53,740
ça fait partie des choses que la méthode des coûts, c'est souvent la plus adaptée.

515
00:47:54,480 --> 00:47:57,920
Les aéroports, on comprend pourquoi, donc c'est-à-dire c'est comment on peut évaluer

516
00:47:57,940 --> 00:48:00,000
la valeur d'un aéroport par la méthode des comparables.

517
00:48:01,080 --> 00:48:02,340
Il y a des comparables, évidemment.

518
00:48:02,580 --> 00:48:04,100
Il y a des aéroports qui sont vendus.

519
00:48:04,880 --> 00:48:07,440
Souvent, c'est détenu par les gouvernements fédéraux, les pays,

520
00:48:07,620 --> 00:48:10,320
mais il y en a des aéroports, par exemple l'aéroport de Londres,

521
00:48:10,500 --> 00:48:15,100
qui est détenu par des caisses de retraite, dont la Caisse de dépôt et de placement

522
00:48:15,120 --> 00:48:18,180
du Québec. Mais il n'y a pas énormément de transactions qui sont faites.

523
00:48:18,580 --> 00:48:20,440
Donc, appliquer la méthode des comparables pour un aéroport,

524
00:48:21,080 --> 00:48:24,100
il vaut mieux donc aller la déterminer en disant, bon, ça va coûter de temps pour

525
00:48:24,120 --> 00:48:26,380
construire cet agroport-là avec tous les équipements.

526
00:48:27,260 --> 00:48:31,180
Donc, c'est pour ça que la méthode des coûts est la plus adaptée dans le cas des

527
00:48:31,200 --> 00:48:32,900
usages spéciales comme celui-là ici.

528
00:48:35,060 --> 00:48:36,640
Maintenant, ici, pourquoi la méthode des coûts ?

529
00:48:36,720 --> 00:48:39,880
C'est que, comme on vient de dire, il n'y a pas de comparable sur les marchés.

530
00:48:40,460 --> 00:48:44,820
Il n'y a pas de marché locatif comparable, donc approche des revenus inapplicables.

531
00:48:46,100 --> 00:48:48,840
Et souvent, donc, c'est des propriétés qui sont publiques ou institutionnelles.

532
00:48:48,860 --> 00:48:53,200
Donc, c'est souvent aussi des propriétés qui ont la valeur d'usage,

533
00:48:53,280 --> 00:48:56,940
donc la valeur pour un groupe restreint d'individus dépasse largement la valeur que

534
00:48:56,960 --> 00:49:03,020
le marché, donc c'est-à-dire l'acheteur moyen pricerait donc cette propriété-là.

535
00:49:04,500 --> 00:49:06,580
Donc, c'est ça.

536
00:49:11,120 --> 00:49:14,400
Pour les propriétés qui sont neuves, c'est là que ça devient ultra intéressant,

537
00:49:14,720 --> 00:49:17,160
c'est la méthode des coûts qui est la plus idéale.

538
00:49:17,700 --> 00:49:23,700
Donc, pourquoi ? Parce que la méthode des comparables, elle va aller donc comparer

539
00:49:23,720 --> 00:49:27,160
pour des caractéristiques données pour un pied-corré donné pour un emplacement.

540
00:49:27,940 --> 00:49:32,040
Mais elle ne va pas vraiment aller donner la juste valeur d'une propriété qui est

541
00:49:32,060 --> 00:49:36,080
neuve. Donc, c'est-à-dire que, oui, on ajuste pour, mettons,

542
00:49:36,360 --> 00:49:39,660
la qualité de la cuisine, tout ça, dans la méthode des comparables.

543
00:49:39,860 --> 00:49:43,620
On fait quelques ajustements importants, mais ça ne va jamais être capable de donner

544
00:49:43,640 --> 00:49:47,820
la vraie valeur d'une propriété qui est neuve, étant donné justement que ce n'est

545
00:49:47,840 --> 00:49:49,520
pas transgénéralement des propriétés neuves.

546
00:49:49,600 --> 00:49:53,760
Donc, il y en a qui sont sur les marchés, mais la méthode des comparables,

547
00:49:53,780 --> 00:49:58,420
c'est vraiment un outil qui permet d'avoir la valeur par rapport au ventre à côté,

548
00:49:58,500 --> 00:50:03,460
donc dans un secteur donné. Lorsque c'est une propriété qui est construite,

549
00:50:03,620 --> 00:50:05,980
mettons, on presse dans les trois derniers mois ou les six derniers mois,

550
00:50:06,860 --> 00:50:08,760
clairement, la méthode des coûts, c'est la plus adaptée.

551
00:50:09,320 --> 00:50:11,740
Et on le dit, qu'est-ce qu'il y a dans cette façon de faire-là ?

552
00:50:11,880 --> 00:50:16,480
C'est la dépréciation. Et là, dans ce cas-là ici, ça, c'est une facture qu'on a

553
00:50:16,500 --> 00:50:18,120
réellement. C'est le coût que ça a coûté.

554
00:50:18,260 --> 00:50:20,780
L'entrepreneur, tout ça, ce n'est pas de la spéculation.

555
00:50:21,500 --> 00:50:24,000
Et le terrain aussi, vous l'avez acheté pour faire cette construction-là.

556
00:50:25,180 --> 00:50:27,180
Donc, en soi, il n'y a pas besoin de faire d'évaluation.

557
00:50:27,200 --> 00:50:31,220
C'est vraiment, c'est additionner le coût de, si vous faites construire une maison,

558
00:50:31,360 --> 00:50:35,000
si c'est peut-être déjà fait, vous êtes obligé d'acheter le terrain ou de trouver un

559
00:50:35,020 --> 00:50:39,680
terrain. Souvent même, maintenant, ce qui est utilisé, c'est qu'il y a des

560
00:50:39,700 --> 00:50:41,300
promoteurs immobiliers qui vous vendent le terrain.

561
00:50:41,460 --> 00:50:46,840
Donc, vous prenez ce promoteur immobilier pour construire la propriété,

562
00:50:47,120 --> 00:50:50,500
vous avez un prix qui est directement déterminé.

563
00:50:52,700 --> 00:51:00,100
Honnêtement, la valeur de la propriété, c'est clairement le coût de construction

564
00:51:00,120 --> 00:51:00,920
plus du terrain.

565
00:51:03,200 --> 00:51:06,780
Est-ce que le marché va forcément évaluer ?

566
00:51:06,880 --> 00:51:08,340
Est-ce que ça va être de quoi il va être liquide malgré tout ?

567
00:51:08,480 --> 00:51:11,860
Ça reste une bonne question. Je pense que oui, mais surtout en ce moment.

568
00:51:15,520 --> 00:51:18,880
Au niveau maintenant des propriétés industrielles, c'est ça.

569
00:51:20,160 --> 00:51:23,340
Bâtiment spécialisé, c'est ça conçu pour un procédé précis,

570
00:51:23,540 --> 00:51:26,360
c'est des équipements qui sont intégrés au bâtiment, la méthode des coûts c'est la

571
00:51:26,380 --> 00:51:30,020
plus adaptée. Fondation spéciale, donc des charges lourdes machineries,

572
00:51:30,120 --> 00:51:33,580
système mécanique complexe, tout ça c'est vraiment la méthode des coûts qui est

573
00:51:33,600 --> 00:51:36,120
utilisée, les autres ne peuvent pas être appliqués dans ce cas.

574
00:51:37,720 --> 00:51:43,180
La méthode des revenus non plus, étant donné que, bon, on pourrait toujours dire,

575
00:51:43,340 --> 00:51:47,760
on va louer, par exemple, on loue un hôpitau à, je ne sais pas,

576
00:51:48,860 --> 00:51:51,620
au gouvernement, puis nous paye un loyer dans cet hôpitau,

577
00:51:51,700 --> 00:51:55,500
pour louer notre hôpital. Là, on utilise la méthode des revenus,

578
00:51:55,600 --> 00:51:58,380
mais c'est un peu de tripart les cheveux, puis surtout,

579
00:51:58,880 --> 00:52:03,020
trouver le montant qui va être payé pour louer ce gros complexe hospitalier,

580
00:52:03,080 --> 00:52:04,180
ce n'est pas si évident que ça.

581
00:52:04,400 --> 00:52:07,620
C'est pour ça que la méthode des coûts, pour des choses complexes comme ça,

582
00:52:07,760 --> 00:52:08,740
c'est la plus adaptée.

583
00:52:12,800 --> 00:52:17,080
La méthode des coûts, ça permet également de distinguer le bâtiment et l'équipement,

584
00:52:17,800 --> 00:52:21,580
la dépréciation fonctionnelle, l'évolution technologique rapide et plein d'autres

585
00:52:21,600 --> 00:52:24,660
choses. C'est-à-dire que lorsque, par exemple, un data center,

586
00:52:26,680 --> 00:52:29,480
le data center, honnêtement, je ne pense pas qu'il y ait de quoi qu'il peut être

587
00:52:29,500 --> 00:52:32,980
aussi mieux pricé que par la méthode des coûts.

588
00:52:33,380 --> 00:52:38,780
On parle de plusieurs milliards de dollars pour juste construire de quoi qu'il y ait

589
00:52:38,800 --> 00:52:40,120
la même grosseur qu'un Costco.

590
00:52:41,440 --> 00:52:45,880
Je ne pense pas que c'est la valeur pour un monsieur, madame,

591
00:52:45,980 --> 00:52:47,760
tout le monde, c'est clairement pas la même valeur, par exemple,

592
00:52:47,860 --> 00:52:50,960
que pour OpenAI ou Microsoft ou peu importe.

593
00:52:53,460 --> 00:52:56,180
Maintenant, donc c'est ici.

594
00:52:58,580 --> 00:53:01,660
Je Je vais aller. Est-ce que vous aviez des questions pour le moment ?

595
00:53:06,860 --> 00:53:09,660
Non ? Non, ça va. Parfait.

596
00:53:11,300 --> 00:53:13,760
Donc, on va voir deux choses ici.

597
00:53:14,900 --> 00:53:16,320
Je l'ai mis sur le site du cours.

598
00:53:16,460 --> 00:53:17,540
Je crois que je vous envoie un courriel.

599
00:53:18,320 --> 00:53:25,320
Toute la matière qu'on va couvrir cette session-ci, vous l'avez ici de façon plus

600
00:53:25,340 --> 00:53:28,460
interactive. L'URL est ici et il est sur le site du cours également.

601
00:53:29,320 --> 00:53:31,740
Donc, au-dessus, je pense, du plan de cours ou peut-être en dessous.

602
00:53:32,240 --> 00:53:36,820
Donc, vous avez le lien. C'est vraiment chacune des séances qu'on va couvrir

603
00:53:36,840 --> 00:53:40,360
ensemble. Les séances Zoom vont être également, vous allez voir,

604
00:53:40,440 --> 00:53:41,740
il va y avoir un ongelé qui va s'ajouter ici.

605
00:53:41,980 --> 00:53:47,300
Si vous voulez, vous n'êtes pas capable d'assister à la séance ou vous trouvez qu'il

606
00:53:47,320 --> 00:53:49,700
est trop tard, maintenant, pour se faire un cours à 19 heures,

607
00:53:49,800 --> 00:53:52,220
je comprends très bien. Vous pouvez réécouter la séance ici.

608
00:53:54,760 --> 00:53:56,440
Donc, il n'y a aucun problème à ce niveau-là.

609
00:53:56,460 --> 00:54:00,520
Donc, c'est vraiment, toutes les séances vont être disponibles après le cours.

610
00:54:01,480 --> 00:54:06,440
Habituellement, il y a un délai, par exemple, de 15 minutes avant que la séance soit

611
00:54:06,460 --> 00:54:10,780
disponible. Au niveau, donc, il y a des exercices également et les ressources,

612
00:54:10,860 --> 00:54:12,320
donc, c'est, mettons, les slides et tout ça.

613
00:54:14,040 --> 00:54:16,940
Le deuxième outil que je vous encourage à utiliser dans le cadre du cours,

614
00:54:17,120 --> 00:54:20,720
c'est, je vous ai envoyé le lien sur le site du cours.

615
00:54:20,740 --> 00:54:26,620
C'est relativement expérimental, mais en soi, pour tout ce qui est TP et tout ça,

616
00:54:26,740 --> 00:54:30,360
ça va vous permettre de mieux évaluer.

617
00:54:31,940 --> 00:54:34,200
Est-ce que vous avez bien fait une bonne évaluation et tout ?

618
00:54:34,560 --> 00:54:37,300
Est-ce que c'est cohérent, par exemple, avec ce que cet outil-là dit ?

619
00:54:38,760 --> 00:54:43,460
je trouve ça bien puis honnêtement c'est bon c'est pas l'outil qui donne les

620
00:54:43,480 --> 00:54:48,460
évaluations les plus justes mais ça peut donner comme un bon benchmark pour débuter

621
00:54:50,060 --> 00:54:54,980
pourquoi je fais ça c'est parce que ça permet d'avoir une application plus dans le

622
00:54:55,000 --> 00:54:57,900
monde réel au lieu d'être juste des chiffres maintenant qu'on rentre dans Excel sur

623
00:54:57,920 --> 00:55:04,260
des prix de vente qui au final sont sortis d'un livre je trouve pas ça super t

624
00:55:04,280 --> 00:55:08,020
'es comme un peu dans les slides on voit additionner des colonnes avec des…

625
00:55:08,040 --> 00:55:11,740
Dans la réalité, ce n'est pas nécessairement aussi simple que ça et je crois que cet

626
00:55:11,760 --> 00:55:16,220
outil-là permet de voir donc pas la complexité mais comment l'appliquer réellement à

627
00:55:16,240 --> 00:55:19,000
des propriétés donc réellement en vendre.

628
00:55:19,680 --> 00:55:24,920
Ici, vous avez donc c'est séparé en plusieurs onglets, vous avez analyser donc vous

629
00:55:24,940 --> 00:55:28,660
pouvez l'essayer. Si vous êtes propriétaire ou vous êtes locataire,

630
00:55:28,780 --> 00:55:31,880
vous pouvez entrer donc l'adresse où vous demeurez donc ça fonctionne pour toutes

631
00:55:31,900 --> 00:55:33,860
les propriétés de la province du Québec.

632
00:55:34,800 --> 00:55:39,500
C'est basé en soi sur le cadastre du Québec, c'est-à-dire tous les registres

633
00:55:39,520 --> 00:55:44,300
fonciers, toutes les propriétés en soi sont documentées dans le registre foncier

634
00:55:44,320 --> 00:55:45,680
disponible sur le site du gouvernement.

635
00:55:46,600 --> 00:55:53,080
Et c'est combiné à 745 000 ventes réelles qui sont venues entre 2021 et 2026.

636
00:55:54,220 --> 00:55:58,320
Et ça, cet outil-là, c'est une tentative de faire une méthode décomparable,

637
00:55:58,540 --> 00:56:02,860
mais vous allez voir, l'ajustement qui est fait n'est pas vraiment bien fait.

638
00:56:03,000 --> 00:56:05,060
C'est vraiment juste à titre indicatif.

639
00:56:06,020 --> 00:56:11,580
Donc, si on prend par exemple, je ne sais pas si, je vais prendre un,

640
00:56:13,600 --> 00:56:19,700
qu'est-ce que, bon, on peut prendre,

641
00:56:20,000 --> 00:56:22,880
on va prendre une au hasard comme ça ici.

642
00:56:24,100 --> 00:56:28,240
Je ne sais pas c'est où ça, mais bon, c'est à Montréal,

643
00:56:28,380 --> 00:56:33,900
donc ici. C'est une tentative de faire la méthode des comparables en utilisant les

644
00:56:33,920 --> 00:56:36,420
ventres réels qui sont survenus dans les cinq dernières années.

645
00:56:36,880 --> 00:56:40,340
Si on le fait aujourd'hui, c'est les ventres les plus récentes qui sont retenues.

646
00:56:40,920 --> 00:56:44,740
Et vous voyez donc vraiment que la méthode des comparables ici,

647
00:56:45,260 --> 00:56:47,380
si on descend, elle est appliquée là.

648
00:56:48,360 --> 00:56:52,240
Ça, c'est la propriété que vous avez entrée l'adresse et vous avez donc les

649
00:56:52,260 --> 00:56:54,620
comparables qui sont dans un rayon de 2 km.

650
00:56:55,680 --> 00:57:00,260
Ça, c'est chouette parce que vous voyez vraiment les propriétés qui sont retenues.

651
00:57:00,440 --> 00:57:03,200
Est-ce qu'en réalité, ce serait forcément tout cela qui serait retenu ?

652
00:57:03,380 --> 00:57:09,700
Non. Mais ça prend un petit peu un côté délérateur agréé justement qui détermine

653
00:57:09,720 --> 00:57:13,380
quelle propriété est retenue, pourquoi elle est retenue et surtout,

654
00:57:13,580 --> 00:57:16,640
quel ajustement est fait. Ici, c'est des ajustements qui sont automatiques donc c

655
00:57:16,660 --> 00:57:17,460
'est clairement pas

656
00:57:20,480 --> 00:57:25,920
que la valeur qui est obtenue n'est pas nécessairement l'évaluation la plus juste,

657
00:57:26,000 --> 00:57:28,460
mais c'est plus pour montrer l'exercice pour la méthode des compagnes.

658
00:57:29,080 --> 00:57:30,360
Donc ça, c'est utilisé dans l'autre cours.

659
00:57:30,800 --> 00:57:33,080
Mais on va aller vers la méthode des coûts dans pas long.

660
00:57:34,060 --> 00:57:36,760
Vous pouvez faire l'exercice avec une propriété qui est en vente.

661
00:57:36,980 --> 00:57:41,860
Donc ici, si vous allez dans le nom de l'est en vente, on va s'en servir pour les TP

662
00:57:41,880 --> 00:57:47,940
et pour les 3TP. Vous allez devoir prendre une propriété qui est réellement

663
00:57:47,960 --> 00:57:50,320
en vente sur le marché immobilier en ce moment.

664
00:57:51,060 --> 00:57:55,840
donc c'est ici vous avez la base de données donc disponible c'est 70 000 propriétés

665
00:57:55,860 --> 00:58:00,880
en ce moment dans la province de Québec donc c'est vraiment agrégé à partir de Remax

666
00:58:00,900 --> 00:58:06,380
du Proprio il y a même une Ubi dedans donc c'est tout tout est agrégé à partir de

667
00:58:06,400 --> 00:58:11,620
leur site donc c'est des connecteurs donc que j'ai attaché pour qu'ils soient

668
00:58:11,640 --> 00:58:17,440
disponibles ici on peut donc utiliser par exemple on prend,

669
00:58:17,720 --> 00:58:22,560
je ne sais pas, je vais faire un test, celle-là qui est ici,

670
00:58:23,380 --> 00:58:29,400
donc vous voyez la mesure donc de l'évaluation

671
00:58:29,420 --> 00:58:35,500
ici dans ce cas-là, si on la fait, on

672
00:58:35,520 --> 00:58:39,880
obtient donc une valeur de 580 000 par la méthode des comparables qui est faite

673
00:58:39,900 --> 00:58:42,740
automatiquement, alors que le prix de vente ici si on retourne,

674
00:58:42,940 --> 00:58:45,680
il était de, je crois, aux alentours de 600 quelques milles.

675
00:58:46,500 --> 00:58:50,900
Ça a des défauts, ce n'est pas parfait, mais quand même ici on voit que l

676
00:58:50,920 --> 00:58:52,780
'appréciation est relativement importante.

677
00:58:52,980 --> 00:58:55,520
Et ça, c'est la valeur qui serait déterminée par la méthode des comparables à

678
00:58:55,540 --> 00:58:59,560
travers le temps. Donc, vous allez pouvoir aller chercher vos comparables ici pour

679
00:58:59,580 --> 00:59:00,440
faire votre exercice.

680
00:59:02,200 --> 00:59:05,560
Et même si vous ne voulez pas que ce soit automatique, vous pouvez faire l

681
00:59:05,580 --> 00:59:11,600
'évaluation vous-même. C'est-à-dire qu'après ça, il pas falloir que vous

682
00:59:11,620 --> 00:59:14,600
vous transposiez ça dans Excel et tout ça, mais vous avez vraiment les comparables

683
00:59:14,620 --> 00:59:16,400
qui sont disponibles ici pour cette propriété-là.

684
00:59:16,900 --> 00:59:18,940
Et là, vous pouvez choisir donc ceux-là qui sont les plus adaptés.

685
00:59:20,580 --> 00:59:22,960
Et ensuite, donc, aller puis faire les ajustements qui sont nécessaires.

686
00:59:24,740 --> 00:59:25,780
Est-ce qu'il y avait des questions pour ça ?

687
00:59:30,180 --> 00:59:34,560
Non, parfait. Maintenant, le cas qui nous intéresse le plus ici maintenant,

688
00:59:34,620 --> 00:59:37,700
c'est la méthode des coûts. Donc, dans le TP3, c'est un cas intégrateur.

689
00:59:37,820 --> 00:59:40,360
Vous allez devoir refaire la méthode des comparables.

690
00:59:40,380 --> 00:59:41,420
donc c'est pour ça que je vous montre ça ici.

691
00:59:42,720 --> 00:59:44,360
La méthode des coûts, c'est quoi en soi ?

692
00:59:44,460 --> 00:59:46,660
C'est simplement le fait de reconstruire donc

693
00:59:49,320 --> 00:59:52,340
de reconstruire donc la propriété donc dans son entièreté.

694
00:59:53,160 --> 00:59:56,720
Là, j'avais eu des problèmes parce que la méthode incomparable,

695
00:59:56,780 --> 01:00:02,760
ça a été plus facile, mais pour faire donc justement un benchmark automatique donc

696
01:00:02,780 --> 01:00:06,140
pour que vous puissiez comparer ce que vous allez obtenir dans le cadre du PP,

697
01:00:06,960 --> 01:00:09,920
c'était bien dur, mettons, si on prend maintenant une propriété avant ici,

698
01:00:10,880 --> 01:00:17,120
d'être capable d'obtenir une méthode de la valeur par les coûts qui

699
01:00:17,140 --> 01:00:20,080
est valable donc 100% du temps ou même qui est proche de la réalité.

700
01:00:20,740 --> 01:00:25,040
Mais bon, j'ai fait une petite tentative et vous me direz si elle est proche de ça,

701
01:00:25,380 --> 01:00:28,420
probablement pas. Mais si par exemple on prend l'exemple ici,

702
01:00:29,100 --> 01:00:33,960
ça c'est une propriété qui est à vendre à Julie, vous pouvez donc Donc,

703
01:00:33,980 --> 01:00:34,920
je vais voir la méthode des cours.

704
01:00:37,200 --> 01:00:38,000
Ici, un instant.

705
01:00:40,120 --> 01:00:42,760
Qu'est-ce qui est fait ici ? Donc, c'est compliqué.

706
01:00:42,900 --> 01:00:51,020
Donc, en soi, c'est qu'on peut tenter de capturer,

707
01:00:51,120 --> 01:00:53,780
donc, les niveaux de matériaux, donc, de la propriété, puis tout,

708
01:00:53,840 --> 01:00:57,780
mettons, la superficie. Donc, tout vraiment ce qu'on fait lors de l'inspection,

709
01:00:57,960 --> 01:01:00,440
je me suis dit, comment faire pour que ça soit automatique ?

710
01:01:00,520 --> 01:01:03,940
Donc, c'est qu'il y a une mini-A derrière qui va analyser les photos puis qui s'en

711
01:01:03,960 --> 01:01:05,080
va lister les caractéristiques.

712
01:01:05,960 --> 01:01:10,640
Et ensuite, c'est annexé donc au coût de construction qui sont fournis par l

713
01:01:10,660 --> 01:01:15,740
'organisme donc je crois que c'est Altus et tout ça donc que je vais utiliser et ça

714
01:01:15,760 --> 01:01:16,880
détermine donc un coût

715
01:01:18,960 --> 01:01:21,820
de construction de données en fonction du coût de la main-d'avis et tout ça.

716
01:01:22,260 --> 01:01:26,020
Et ce qui est intéressant, c'est que vous avez vraiment ici toutes les valeurs qui

717
01:01:26,040 --> 01:01:28,780
sont utilisées. Tout ça ici, c'est à jour.

718
01:01:29,260 --> 01:01:31,960
Vous pouvez aller voir sur le site avec la référence Donc,

719
01:01:32,040 --> 01:01:35,720
vous voyez vraiment tous les types de qualité de construction,

720
01:01:36,880 --> 01:01:39,300
la main-d'oeuvre, tout est listé ici.

721
01:01:40,240 --> 01:01:44,660
Je vous invite à le challenger parce qu'en soi, c'est probablement très loin de la

722
01:01:44,680 --> 01:01:47,540
réalité. Il y a beaucoup de jugements dans cette méthode-là.

723
01:01:48,840 --> 01:01:54,280
Mais en soi, ça va être vraiment un exercice comme ça que le TP3 a à faire.

724
01:01:55,080 --> 01:01:59,140
Vous allez avoir à prendre une propriété qui est réellement en vente et aller faire.

725
01:01:59,160 --> 01:02:02,120
Donc, vous ne seriez pas obligé d'aller, maintenant, vérifier la personne et de

726
01:02:02,140 --> 01:02:04,420
cogner. Je recommande d'ailleurs de ne pas le faire.

727
01:02:05,100 --> 01:02:07,300
Mais en soi, donc, ça va être d'insérer un petit peu, maintenant,

728
01:02:07,320 --> 01:02:11,000
les qualités de cette propriété-là et d'être capable, donc,

729
01:02:11,040 --> 01:02:15,960
de faire la méthode des coûts et de comparer, justement,

730
01:02:16,020 --> 01:02:17,860
avec d'autres méthodes comme les comparables et autres.

731
01:02:21,640 --> 01:02:24,520
Maintenant, ce que je trouve intéressant, donc, avant qu'on retourne pour les

732
01:02:24,540 --> 01:02:26,260
slides, c'est les statistiques, donc, du marché.

733
01:02:26,820 --> 01:02:28,180
J'ai peut-être juste une petite question.

734
01:02:28,200 --> 01:02:34,280
Oui. Avant de faire le TP3, est-ce qu'on va revoir cet aspect-là

735
01:02:35,600 --> 01:02:39,860
où on se lance avec UCO et Val, puis dans le fond…

736
01:02:39,880 --> 01:02:41,380
Non, non, on va tout voir en détail.

737
01:02:41,680 --> 01:02:45,560
Oh, oui. Ah, OK. Non, non, on va tout voir en détail.

738
01:02:45,640 --> 01:02:48,420
C'était juste pour vous montrer dans le fond que vous allez pouvoir comparer avec

739
01:02:48,440 --> 01:02:50,760
cet outil-là. C'est plus pour vous aider, mettons.

740
01:02:52,280 --> 01:02:54,820
Puis, en soi, essayez d'avoir une meilleure valeur, mettons,

741
01:02:54,880 --> 01:02:56,700
que ça ici, parce que comme je vous ai dit, c'est automatique.

742
01:02:56,860 --> 01:02:59,720
Mais, tu sais, c'est plus, maintenant, pour vous dire, pour cette propriété-là,

743
01:03:00,400 --> 01:03:04,340
c'est maintenant un début d'évaluation qui est faite, mais bon,

744
01:03:04,500 --> 01:03:08,860
comment je peux l'améliorer ? C'est parce que c'est comment maintenant,

745
01:03:09,080 --> 01:03:11,260
moi, est-ce que je suis d'accord maintenant avec le fait que moi,

746
01:03:11,320 --> 01:03:13,820
je pense que la cuisine n'est pas réellement de telle qualité.

747
01:03:13,980 --> 01:03:17,760
Il y a beaucoup de choses qui sont probablement que maintenant,

748
01:03:17,860 --> 01:03:19,520
la méthode automatique ne fait pas très bien.

749
01:03:20,080 --> 01:03:24,180
Donc, ça permet dans le fond d'avoir un petit peu, c'est la façon de faire comment c

750
01:03:24,200 --> 01:03:27,220
'est fait, mais en tout cas, il faut que vous le refassiez de votre côté.

751
01:03:28,740 --> 01:03:33,740
C'est la seule façon que je les trouve dans le fond pour que ça soit plus serré.

752
01:03:34,540 --> 01:03:39,280
C'est parfait. Je me demandais si on allait le revoir aussi dans le cours avant de

753
01:03:39,300 --> 01:03:40,440
faire le travail un petit peu.

754
01:03:40,720 --> 01:03:43,880
Oui, on va tout revoir tout en détail.

755
01:03:44,400 --> 01:03:48,920
C'est vraiment la fin. OK, merci.

756
01:03:50,820 --> 01:03:52,480
Maintenant, c'est pour ça ici.

757
01:03:52,680 --> 01:03:55,280
Je vous invite à aller voir l'onglet statistique également ici.

758
01:03:55,300 --> 01:03:59,900
vous avez vraiment tout ce qui est en lien avec le marché immobilier,

759
01:03:59,940 --> 01:04:03,920
c'est quand même intéressant, vous voyez vraiment le pourcentage des ventes par type

760
01:04:03,940 --> 01:04:07,080
de biens, ça vous donne une petite idée donc de où se constitue.

761
01:04:07,440 --> 01:04:11,100
Donc l'immobilier total c'est 2 trillions donc c'est quand même important.

762
01:04:11,380 --> 01:04:13,980
Si on prendrait maintenant la valeur par la méthode des comparables de toutes les

763
01:04:14,000 --> 01:04:18,680
immobiliers au Québec des 3,7 millions de propriétés, on arriverait à 2 trillions,

764
01:04:18,700 --> 01:04:21,040
de, c'est-à-dire 2000 milliards de dollars.

765
01:04:24,240 --> 01:04:28,180
Donc, environ deux fois l'avoir net d'Ellen Musk.

766
01:04:29,860 --> 01:04:30,960
C'est assez incroyable.

767
01:04:34,060 --> 01:04:36,860
On va continuer avec les slides pour terminer la séance.

768
01:04:37,140 --> 01:04:39,000
Donc, ça va reprendre une heure, comme j'avais dit.

769
01:04:39,880 --> 01:04:41,520
Ça va être plus court, cette séance-ci.

770
01:04:42,140 --> 01:04:44,360
Pour que l'introduction soit plus soft.

771
01:04:44,500 --> 01:04:48,340
Mais la prochaine séance, ça va être probablement deux heures et demie avec une

772
01:04:48,360 --> 01:04:49,160
pause.

773
01:04:51,220 --> 01:04:55,400
Maintenant, les enjeux au Québec, donc tout ce qui est maintenant au niveau de la

774
01:04:55,420 --> 01:05:01,200
loi du patrimoine culturel, c'est des enjeux qui sont importants parce que ça l

775
01:05:01,220 --> 01:05:04,000
'affecte donc le fait d'avoir des mesures comme ça ici,

776
01:05:04,340 --> 01:05:09,040
ça l'impacte beaucoup. qu'est-ce qu'on peut faire avec une propriété et surtout qu

777
01:05:09,060 --> 01:05:09,860
'est-ce qui est

778
01:05:11,140 --> 01:05:13,400
on ne peut pas toucher un exemple à une église, tout ça,

779
01:05:13,500 --> 01:05:17,520
donc c'est là que la méthode des coûts devient ultra importante donc le coût de

780
01:05:17,540 --> 01:05:21,820
reproduction n'est pas possible et le coût de remplacement c'est l'approche qui est

781
01:05:21,840 --> 01:05:22,960
la plus privilégiée.

782
01:05:25,820 --> 01:05:26,680
Maintenant, ici

783
01:05:28,740 --> 01:05:30,440
pourquoi c'est important la méthode des coûts ?

784
01:05:30,720 --> 01:05:33,080
C'est surtout aussi beaucoup pour les assurances.

785
01:05:34,040 --> 01:05:38,380
L'assurance, ça ne va pas vraiment ça ne l'importe pas vraiment la valeur marchande.

786
01:05:38,480 --> 01:05:41,220
C'est-à-dire comment votre propriété coûterait sur le marché.

787
01:05:41,840 --> 01:05:46,280
Parce qu'un terrain, ça ne brûle pas nécessairement qu'il arrive un feu ou une

788
01:05:46,300 --> 01:05:51,100
inondation. Donc, l'assurance en soi, c'est vraiment un coût de remplacement du

789
01:05:51,120 --> 01:05:51,920
bâtiment.

790
01:05:53,340 --> 01:05:56,600
Donc, on a des assurances qui sont dites valeur à neuf.

791
01:05:56,960 --> 01:05:59,700
C'est-à-dire que c'est le coût de remplacement à neuf.

792
01:06:00,020 --> 01:06:01,400
Donc, le terrain n'est pas inclus, évidemment.

793
01:06:02,620 --> 01:06:07,280
Donc, c'est souvent un montant d'assurance qui est supérieure à la valeur donc

794
01:06:07,300 --> 01:06:09,540
marchande de votre propriété, moins le terrain.

795
01:06:10,520 --> 01:06:14,040
La valeur réelle, c'est le coût neuf, moins la dépréciation physique.

796
01:06:14,640 --> 01:06:18,180
Ça, c'est un petit caisse parce que dans le fond, bon, là,

797
01:06:19,280 --> 01:06:22,420
tu as beau avoir ce montant-là, tu n'es pas capable de reconstruire ta propriété.

798
01:06:22,540 --> 01:06:25,000
Il n'y a pas un promoteur immobilier qui va te dire « Ah,

799
01:06:25,060 --> 01:06:27,820
moi, je te reconstruis ta valeur dans l'état où ce qu'elle était,

800
01:06:28,520 --> 01:06:30,400
puis je te charge juste dans le fond justement le coût neuf,

801
01:06:30,520 --> 01:06:33,460
moins la dépréciation. » C'est ça le gros problème.

802
01:06:33,480 --> 01:06:37,020
C'est bien important quand vous prenez l'assurance, surtout pour tout ce qui est,

803
01:06:37,040 --> 01:06:39,340
mettons, les sociétés de condos, tout ça.

804
01:06:39,860 --> 01:06:44,300
Souvent, les assurances pour le bâtiment entier, c'est des valeurs réelles.

805
01:06:44,420 --> 01:06:47,220
Donc, il faut bien faire attention entre valeur réelle et valeur à neuf,

806
01:06:47,420 --> 01:06:51,060
c'est très différent. Et il y a la valeur agrégée.

807
01:06:51,120 --> 01:06:55,100
Donc, c'est le montant que vous pouvez, dans le fond, une entente entre l'assureur

808
01:06:55,120 --> 01:06:56,260
et vous pour un montant donné.

809
01:06:57,200 --> 01:06:59,440
Donc, tout ça, le terrain n'est jamais inclus.

810
01:06:59,580 --> 01:07:02,720
Mais c'est guidé souvent par la méthode des coûts ou le valeur à neuf.

811
01:07:05,800 --> 01:07:11,620
Les autres méthodes utilisées, c'est par exemple l'évaluation municipale foncière.

812
01:07:11,760 --> 01:07:13,920
Donc, c'est souvent basé un peu sur la méthode des coûts.

813
01:07:15,600 --> 01:07:20,640
Pourquoi ? Parce que si la valeur marchand influençait le rôle foncier,

814
01:07:20,720 --> 01:07:21,920
ce serait quand même relativement problématique.

815
01:07:22,480 --> 01:07:23,880
Mais ce n'est pas nécessairement juste ça.

816
01:07:23,980 --> 01:07:26,300
Donc, ils utilisent beaucoup l'approche par les comparables,

817
01:07:26,400 --> 01:07:32,440
mais c'est juste que les comparables sont beaucoup utilisés sur des ventes

818
01:07:32,460 --> 01:07:35,400
réelles ajustées. Donc, ça dépend aussi des municipalités.

819
01:07:35,680 --> 01:07:38,620
Comme par exemple, si on prend Toronto, qui n'est pas dans la province de Québec,

820
01:07:39,540 --> 01:07:41,060
eux, ils utilisent ce qu'on appelle un modèle édonique.

821
01:07:41,160 --> 01:07:44,300
C'est-à-dire qu'ils utilisent des ventes réelles et ils s'en vont estimer un gros

822
01:07:44,320 --> 01:07:47,260
modèle linéaire pour déterminer la valeur de chacun des caractéristiques d'une

823
01:07:47,280 --> 01:07:50,260
maison. Et c'est comme ça qu'ils déterminent le rôle foncier.

824
01:07:50,560 --> 01:07:53,820
Le problème avec ça, c'est que le rôle foncier est souvent très élevé à Toronto.

825
01:07:54,060 --> 01:07:58,840
C'est-à-dire que ça s'approche souvent de la valeur de la propriété qu'on peut voir

826
01:07:58,860 --> 01:08:00,580
par exemple sur Centris ou Welter.

827
01:08:00,600 --> 01:08:03,480
Donc, c'est… Imaginez le prix des maisons qu'en ce moment,

828
01:08:03,620 --> 01:08:07,180
si le taux de taxation foncier serait vraiment sur cette valeur-là.

829
01:08:08,440 --> 01:08:10,960
Je ne sais pas si tout le monde serait très heureux si ça arriverait,

830
01:08:11,040 --> 01:08:15,140
mais bon, c'est ça. Mais bon, il n'y a rien qui nous dit que ça ne va pas

831
01:08:15,160 --> 01:08:21,240
reconverger, mais depuis 5 ans ou maintenant 10 ans, il y a une séparation

832
01:08:21,260 --> 01:08:24,060
entre la valeur foncière et la valeur marchande, donc des propriétés.

833
01:08:24,840 --> 01:08:30,380
je ne crois pas que ça va revenir parce que si on applique un taux d'augmentation,

834
01:08:30,580 --> 01:08:33,460
ce serait surprenant que ça reconverge comme c'était par le passé.

835
01:08:34,620 --> 01:08:37,560
Pour les fins fiscales aussi, donc l'amortissement, le gain en capital,

836
01:08:38,060 --> 01:08:40,640
l'expropriation, donc comment qu'on détermine une juste indemnité,

837
01:08:40,980 --> 01:08:42,320
on va utiliser la méthode des coûts.

838
01:08:43,500 --> 01:08:45,860
Vérification de la valeur pour le financement hypothécaire,

839
01:08:46,180 --> 01:08:50,280
souvent c'est la méthode des comparables, mais la méthode des coûts est utilisée

840
01:08:50,300 --> 01:08:54,980
pour les litiges, la faisabilité d'un projet et les signifient donc la réclamation

841
01:08:55,000 --> 01:08:55,800
aux assurances.

842
01:08:58,240 --> 01:09:03,160
Quand la méthode des coûts est privilégiée pour vraiment s'assurer,

843
01:09:03,480 --> 01:09:06,280
une propriété à usage spécial comme on a dit ou ce qu'il y a peu de comparable,

844
01:09:07,000 --> 01:09:12,060
une construction neuve ou récente, ça c'est vraiment automatique,

845
01:09:12,580 --> 01:09:16,520
une propriété qui est rarement vendue, c'est-à-dire dans un secteur où des fois il n

846
01:09:16,540 --> 01:09:20,540
'y a pas beaucoup de ventes, ça peut être appliqué, un marché qui est inactif,

847
01:09:20,600 --> 01:09:25,060
c'est-à-dire il y a certains types de propriétés, par exemple,

848
01:09:25,100 --> 01:09:25,900
si on pense aux

849
01:09:30,500 --> 01:09:32,700
fermes ou des choses comme ça qui ne sont pas transgressées,

850
01:09:32,760 --> 01:09:37,200
par exemple, aux mêmes fréquences que des propriétés résidentielles.

851
01:09:39,480 --> 01:09:42,020
Des fois, également, il y a des quartiers qui sont beaucoup moins liquides que d

852
01:09:42,040 --> 01:09:44,180
'autres, c'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup de transactions.

853
01:09:45,820 --> 01:09:47,500
Comme par exemple, si on pense à aujourd'hui

854
01:09:49,280 --> 01:09:53,400
des quartiers résidentiels où il y a beaucoup de maisons de deux étages.

855
01:09:55,300 --> 01:09:59,160
Il n'y a pas beaucoup de transactions de maisons de deux étages depuis deux ans.

856
01:09:59,380 --> 01:10:03,520
C'est-à-dire que les gens cherchent une maison de deux étages.

857
01:10:03,960 --> 01:10:07,820
C'est vraiment un gros... C'est spécial, ce phénomène-là,

858
01:10:07,900 --> 01:10:10,140
parce que maintenant, ça remonte au début de la COVID.

859
01:10:10,340 --> 01:10:13,720
Après la COVID, il y avait de la surhanchante, c'était surtout sur des bungalows.

860
01:10:13,900 --> 01:10:18,180
C'est-à-dire que les gens, c'était ça qui avait les moyens d'acheter.

861
01:10:19,020 --> 01:10:23,080
Le prix des bungalows ont monté énormément jusqu'au point que là,

862
01:10:23,160 --> 01:10:26,000
les gens se sont dit, bien là, c'est rendu le même prix qu'une maison des étages.

863
01:10:26,620 --> 01:10:30,480
Donc là, la sur-en-chart, c'est comme déplacé vers les maisons des étages et là,

864
01:10:30,580 --> 01:10:36,480
c'est là qu'on est rendu. Les gens ne sont pas prêts à se départir d'un bien qui a

865
01:10:36,500 --> 01:10:38,520
un potentiel probablement de valeur plus important.

866
01:10:42,240 --> 01:10:43,040
Maintenant,

867
01:10:44,240 --> 01:10:45,560
on C'est ça pour ceci.

868
01:10:47,320 --> 01:10:50,780
Quand la méthode de coût est moins fiable, donc des bâtiments très anciens,

869
01:10:51,220 --> 01:10:55,340
comme on l'a dit, la dépréciation, c'est difficile à estimer.

870
01:10:56,200 --> 01:11:00,640
Puis, plus que le montant de dépréciation est élevé, dans le cas d'un bâtiment

871
01:11:00,660 --> 01:11:03,740
ancien, ça va prendre une très grosse dépréciation, à moins que ce soit de coût de

872
01:11:03,760 --> 01:11:08,440
patrimoine. mais là encore là, c'est très difficile aussi à évaluer malgré tout.

873
01:11:09,060 --> 01:11:12,700
Un marché qui est très actif avec des comparables, la méthode des coûts,

874
01:11:12,820 --> 01:11:16,360
ce n'est pas souhaitable. Utiliser les comparables, c'est beaucoup plus facile.

875
01:11:18,040 --> 01:11:21,060
Propriétés à revenus standards, donc l'approche des revenus,

876
01:11:21,080 --> 01:11:26,120
c'est la plus justifiée. Dépréciation externe majeure, donc.

877
01:11:27,520 --> 01:11:28,640
Qu'est-ce que ça veut dire ça ?

878
01:11:28,800 --> 01:11:33,200
C'est que, mettons, qu'il y aurait, je ne sais pas moi,

879
01:11:33,660 --> 01:11:36,980
un glissement de terrain dans une municipalité de données,

880
01:11:37,120 --> 01:11:41,580
c'est bien dur de quantifier c'est quoi l'impact d'un glissement de terrain sur une

881
01:11:41,600 --> 01:11:44,680
propriété, si maintenant le sol s'est affaissé ou tout ça.

882
01:11:44,800 --> 01:11:46,020
Donc, ça, c'est des cas extrêmes.

883
01:11:47,560 --> 01:11:49,720
Et donc, une utilisation optimale du terrain.

884
01:11:49,840 --> 01:11:52,520
Donc, il y a un écart qui va être important entre le coût et la valeur.

885
01:11:56,560 --> 01:11:58,960
Maintenant, ici, c'est probablement le…

886
01:11:58,980 --> 01:12:03,280
ça va être une d'ailleurs cela qu'on va voir qui est la plus importante.

887
01:12:04,100 --> 01:12:10,100
Si vous avez toutes les méthodes utilisées en évaluation immobilière et vous avez

888
01:12:10,120 --> 01:12:11,760
donc les types de propriétés.

889
01:12:13,360 --> 01:12:20,100
On le dit, pour les maisons familiales classiques, c'est les comparables qui sont la

890
01:12:20,120 --> 01:12:23,560
méthode de number one. Méthode des revenus, ça ne fait aucun sens,

891
01:12:23,680 --> 01:12:27,280
donc ce n'est pas utilisé. La méthode des coûts peut être secondaire.

892
01:12:27,580 --> 01:12:31,360
C'est-à-dire que ça peut être appliqué de façon secondaire,

893
01:12:31,460 --> 01:12:32,560
surtout quand c'est de quoi qu'il est neuf.

894
01:12:32,660 --> 01:12:33,820
Mais ça, ici, on en parle dans la construction.

895
01:12:34,700 --> 01:12:38,540
Mais ça peut être appliqué. Donc, ce n'est pas proscrit d'utiliser la méthode des

896
01:12:38,560 --> 01:12:40,160
coûts dans le cas d'une maison infamiliale.

897
01:12:40,440 --> 01:12:45,820
Ça permet aussi d'apporter une deuxième valeur à la méthode par les comparables.

898
01:12:46,020 --> 01:12:49,100
Mais reste que la méthode comparable est la plus adaptée.

899
01:12:49,800 --> 01:12:51,700
Maintenant, au niveau des immeubles locatifs.

900
01:12:53,700 --> 01:12:55,040
Les comparables, ça peut être appliqué.

901
01:12:55,700 --> 01:12:58,640
C'est secondaire par contre. C'est-à-dire que vous pouvez vous dire,

902
01:12:58,800 --> 01:13:02,820
si mettons, il y aurait, par exemple, vous voulez déterminer la valeur d'un 6

903
01:13:02,840 --> 01:13:07,200
logements, si un 6 logements qui était vendu dans le même coin,

904
01:13:08,180 --> 01:13:11,520
vous pouvez utiliser la méthode des comparables dans la mesure que vous ajoutez,

905
01:13:11,620 --> 01:13:16,240
par exemple, pour certaines spécificités de ce 6 plexes-là ou peu importe.

906
01:13:16,420 --> 01:13:18,020
Mais ça reste une méthode qui est secondaire.

907
01:13:18,160 --> 01:13:19,400
La principale, c'est les retenus.

908
01:13:19,900 --> 01:13:25,020
Donc, il faut vraiment que vous vous tenez compte des loyers réels de l'édifice avec

909
01:13:25,040 --> 01:13:28,460
le taux d'inoccupation et que vous appliquez une méthode,

910
01:13:28,540 --> 01:13:32,540
donc vous appliquez une croissance des revenus puis vous actualisez.

911
01:13:32,820 --> 01:13:35,840
Donc, c'est la méthode la plus utilisée.

912
01:13:35,940 --> 01:13:40,000
Donc, les pro-format en immobilier, tout ça, les banques pour évaluer votre actif,

913
01:13:40,100 --> 01:13:41,980
si vous accordez le prix, ils vont utiliser la méthode des revenus aussi.

914
01:13:42,540 --> 01:13:46,600
Et la méthode de coût. Donc, ça ici, c'est aussi très secondaire.

915
01:13:46,800 --> 01:13:49,560
C'est faisable. Donc, c'est-à-dire que combien ça coûterait reconstruire le 6

916
01:13:49,580 --> 01:13:51,400
logements, moins la dépréciation.

917
01:13:51,720 --> 01:13:53,080
C'est ici qu'il y a plus de chances.

918
01:13:53,340 --> 01:13:55,600
Ici, donc, ça, c'est spécial, mais dans les immeubles locatifs,

919
01:13:56,740 --> 01:14:02,900
c'est un des rares marchés où la méthode des coûts en ce moment est énormément

920
01:14:02,920 --> 01:14:05,920
élevée. Donc, c'est-à-dire que ça coûte très cher à construire

921
01:14:07,580 --> 01:14:10,060
un immeuble locatif. Donc, c'est...

922
01:14:10,600 --> 01:14:14,180
On entend souvent dans les médias, mettons, les loyers montrent...

923
01:14:16,280 --> 01:14:17,800
La hausse des loyers était...

924
01:14:18,720 --> 01:14:22,460
Et pas justement, par exemple, pour des vieux logements,

925
01:14:22,640 --> 01:14:25,580
mais pour les nouveaux logements, malheureusement, les prix qu'on voit sur les

926
01:14:25,600 --> 01:14:28,580
marchés, c'est parce que les coûts de construction reflètent réellement ça.

927
01:14:28,680 --> 01:14:32,420
Donc, construire un logement, mettons, de 6 unités en montant,

928
01:14:32,680 --> 01:14:34,380
ça prend souvent une structure en béton.

929
01:14:35,540 --> 01:14:38,280
C'est astronomique, donc, tous les coûts qui doivent être faits.

930
01:14:38,300 --> 01:14:44,620
Donc, la valeur qui est amenée par la méthode des coûts est souvent far

931
01:14:44,640 --> 01:14:48,820
away des autres façons de déterminer les revenus.

932
01:14:50,760 --> 01:14:53,840
Excusez-moi, pas les revenus, mais la valeur de la propriété.

933
01:14:54,280 --> 01:14:58,320
Donc, ça, c'est un des rares exceptions parce que la méthode des coûts est

934
01:14:58,340 --> 01:15:01,040
supérieure. Ça n'a pas toujours été vrai.

935
01:15:01,060 --> 01:15:06,360
C'est vraiment récemment avec l'augmentation du coût de la main-d'oeuvre en

936
01:15:06,380 --> 01:15:12,900
construction des matériaux, du béton, de tout ce qui constitue une propriété.

937
01:15:13,440 --> 01:15:15,300
Maintenant, une église ou un musée.

938
01:15:15,740 --> 01:15:17,120
Bon, comparaison, on oublie ça.

939
01:15:17,220 --> 01:15:19,200
Il n'y a pas assez d'exemples dans les alentours.

940
01:15:20,140 --> 01:15:23,240
Revenu, bon, je ne suis pas vraiment pour une église ou pour un musée.

941
01:15:23,400 --> 01:15:25,100
La seule qui est viable, c'est la méthode d'égo.

942
01:15:25,980 --> 01:15:28,220
Un bâtiment qui est industriel.

943
01:15:28,240 --> 01:15:31,280
C'est possible d'appliquer donc une méthode des comparaisons.

944
01:15:31,460 --> 01:15:33,300
Il y a des bâtiments industriels qui peuvent être similaires,

945
01:15:33,380 --> 01:15:37,840
qui se sont vendus dans les alentours, mais tu es rendu donc près de l'offre pour

946
01:15:37,860 --> 01:15:44,460
une église, mais bon, c'est l'organisme qui vous prépare à

947
01:15:44,480 --> 01:15:50,480
l'ordre des valiateurs agréés, dit que c'est secondaire dans les deux cas,

948
01:15:51,120 --> 01:15:52,400
au niveau des revenus également.

949
01:15:53,480 --> 01:15:57,120
La méthode la plus justifiée, c'est la méthode des coûts ici.

950
01:15:58,080 --> 01:16:00,300
Construction neuve, comparaison, ça peut être appliqué.

951
01:16:00,400 --> 01:16:04,220
Ça ne va pas donner une valeur qui est loin de la plate nécessairement,

952
01:16:04,300 --> 01:16:05,600
mais ce n'est pas la plus adaptée.

953
01:16:06,800 --> 01:16:08,900
Revenu, on n'applique pas ça comme pour une maison ni familiale.

954
01:16:09,020 --> 01:16:11,240
Qu'elle soit neuve ou non, il ne faut pas appliquer la méthode des revenus.

955
01:16:11,800 --> 01:16:14,080
Mais là, dans ce cas-là ici, contrairement à la maison ni familiale,

956
01:16:15,160 --> 01:16:17,740
la construction neuve, c'est le contraire.

957
01:16:17,840 --> 01:16:19,640
C'est-à-dire qu'on recommande la méthode des coûts.

958
01:16:21,240 --> 01:16:23,980
Les centres commerciaux, méthode principale, c'est revenu,

959
01:16:24,240 --> 01:16:27,260
c'est des loyers, donc les commerces payent un loyer.

960
01:16:30,400 --> 01:16:34,800
Comparaison, oui, il y a probablement des petits centres d'achat de quartier qui

961
01:16:34,820 --> 01:16:38,180
sont des fois transigés, tout ça, donc c'est possible qu'il y ait des comparables

962
01:16:38,200 --> 01:16:41,900
disponibles. Et coût également, donc on peut appliquer la méthode des coûts,

963
01:16:42,300 --> 01:16:44,580
c'est totalement valable dans ce cas-là ici.

964
01:16:44,900 --> 01:16:46,960
Souvent, les centres d'achat ne sont pas utilisés, par exemple,

965
01:16:47,080 --> 01:16:50,120
il n'y a pas de grosses dépréciations nécessairement appliquées,

966
01:16:50,220 --> 01:16:51,600
étant donné que ce n'est pas des bâtiments, par exemple,

967
01:16:51,700 --> 01:16:58,440
qui datent de 50 ou 100 ans. École publique, la méthode,

968
01:16:58,560 --> 01:17:05,040
c'est les coûts, parce que, bon, comparable, c'est un usage qui est très spécifique,

969
01:17:05,140 --> 01:17:11,440
qui est le même revenu, non, parce que c'est utilisé par la personne qui le détient,

970
01:17:11,500 --> 01:17:13,240
donc il n'y a pas nécessairement de location ou à ce niveau.

971
01:17:15,600 --> 01:17:17,980
terrain vacant, donc c'est la méthode des comparaisons,

972
01:17:18,160 --> 01:17:23,880
c'est la principale. Donc, à ce niveau-là, la valeur résidue peut être soit les

973
01:17:23,900 --> 01:17:28,420
barrières amphithéotiques, on peut potentiellement utiliser ça pour la méthode des

974
01:17:28,440 --> 01:17:32,040
revenus, mais retenez surtout que c'est la méthode des comparaisons qui est la

975
01:17:32,060 --> 01:17:33,880
principale pour les terrains vacants.

976
01:17:36,120 --> 01:17:39,520
Merveilleux. Maintenant, l'avantage de la méthode des coûts,

977
01:17:40,200 --> 01:17:42,340
c'est que ce sont l'universalité.

978
01:17:42,500 --> 01:17:45,220
Donc, toutes les propriétés, donc, toutes propriétés qui étaient améliorées,

979
01:17:46,080 --> 01:17:46,880
c'est, donc,

980
01:17:48,560 --> 01:17:51,180
ça amène une universalité, donc, de la méthode.

981
01:17:51,520 --> 01:17:55,280
C'est logique puis intuitif pour les clients, c'est-à-dire que ça semble plus

982
01:17:55,300 --> 01:18:00,180
intuitif du moins, cette façon de faire-là, parce que ça dit,

983
01:18:00,300 --> 01:18:03,500
au final, je veux reconstruire ça à quelque part d'autre,

984
01:18:03,620 --> 01:18:07,160
c'est ce que ça va me coûter, moins la dépréciation peut la ramener dans l'état,

985
01:18:07,300 --> 01:18:10,400
donc, du produit qu'on évalue, par exemple.

986
01:18:11,620 --> 01:18:15,640
La transparence, donc c'est-à-dire que c'est des coûts qui est réellement reliés au

987
01:18:15,660 --> 01:18:19,460
coût et non par exemple aux comparables où les comparables,

988
01:18:19,600 --> 01:18:24,580
c'est basé sur des ventes. Donc c'est-à-dire que si les ventes qu'on utilise par

989
01:18:24,600 --> 01:18:28,680
exemple pour déterminer la valeur de notre propriété sont piésées,

990
01:18:28,780 --> 01:18:33,620
donc par exemple on est dans un marché où tout est pratiquement sur-enchaire,

991
01:18:34,140 --> 01:18:37,800
la valeur qu'on va obtenir par les comparables va refléter les prix de sur-en

992
01:18:37,820 --> 01:18:41,340
-charge. Donc, on va potentiellement traiter la sur-en-charge.

993
01:18:42,020 --> 01:18:46,800
Mais reste que c'est le prix qu'on doit qui est dans un la valeur marchande dans un

994
01:18:46,820 --> 01:18:48,960
marché où il y a beaucoup d'acheteurs par rapport aux vendeurs.

995
01:18:49,680 --> 01:18:52,400
Mais ce n'est pas nécessairement la valeur de reconstruction.

996
01:18:53,280 --> 01:18:55,620
C'est ça la particularité.

997
01:18:59,100 --> 01:19:00,280
Véification contre les avocations.

998
01:19:00,980 --> 01:19:04,960
Ça ici, c'est un excès. La méthode des coûts peut être utilisée pour valider,

999
01:19:05,040 --> 01:19:07,840
donc la méthode est comparable dans le cas d'une évaluation qui doit être plus

1000
01:19:07,860 --> 01:19:09,620
rigoureuse ou vraiment plus détaillée.

1001
01:19:12,500 --> 01:19:15,080
Pour certaines propriétés uniques, c'est la seule méthode qui peut être appliquée.

1002
01:19:15,400 --> 01:19:17,140
En assurance, c'est la base qui est standard.

1003
01:19:21,080 --> 01:19:25,320
Si maintenant, comme on a dit, les limites au niveau de ces méthodes-là,

1004
01:19:25,680 --> 01:19:30,260
la subjectivité de la dépréciation, il peut y avoir un écart potentiel entre la

1005
01:19:30,280 --> 01:19:34,100
valeur et le coût. Et le terrain, c'est parfois très difficile à évaluer,

1006
01:19:34,220 --> 01:19:36,520
étant donné qu'il n'y a pas nécessairement des comparables.

1007
01:19:39,440 --> 01:19:46,100
Les bâtiments trop anciens, ce n'est pas très

1008
01:19:46,120 --> 01:19:50,360
adapté, étant donné, comme on a dit, la dépréciation va être trop importante dans le

1009
01:19:50,380 --> 01:19:55,700
calcul. Donc, le risque d'erreur va dépendre de beaucoup trop de facteurs

1010
01:19:55,720 --> 01:19:59,120
subjectifs. Et là, si on est là maintenant avec un bâtiment qui est à 200 ans,

1011
01:19:59,240 --> 01:20:03,500
on peut se ramasser à retirer 2 millions moins de valeur de construction de 3.

1012
01:20:03,680 --> 01:20:06,820
Donc, c'est moins adapté, plus bâtiment vu.

1013
01:20:07,460 --> 01:20:11,740
Mais surtout, c'est que c'est une façon de faire qui demande une expertise beaucoup

1014
01:20:11,760 --> 01:20:15,800
plus approfondie. C'est-à-dire que ça prend des connaissances sur tout ce qui est

1015
01:20:15,820 --> 01:20:21,320
matériau de construction, qualité des constructions, les coûts.

1016
01:20:22,480 --> 01:20:26,020
il faut vraiment comprendre le processus de construction des bâtiments pour être

1017
01:20:26,040 --> 01:20:31,560
capable de faire cette méthode-là donc ça on va le voir relativement bien tout au

1018
01:20:31,580 --> 01:20:35,640
long de la session toutes les composantes par exemple qui doivent être appliquées c

1019
01:20:35,660 --> 01:20:41,900
'est pas un cours de méthode de construction mais c'est on voit vraiment quel type

1020
01:20:41,920 --> 01:20:45,440
de matériaux dans une maison sont construits comme étant plus haut de gamme,

1021
01:20:45,460 --> 01:20:50,740
moyenne gamme pas de gamme puis vraiment il y en a qui sont intuitifs Si on met par

1022
01:20:50,760 --> 01:20:54,780
exemple tout ce qui est vénile pour recouvrir la maison,

1023
01:20:55,780 --> 01:20:57,320
comment c'est déterminé le prix de ça ?

1024
01:20:57,500 --> 01:20:58,640
C'est par pied carré.

1025
01:21:01,500 --> 01:21:05,180
Chaque carré de un pied par un pied, ça a un coût.

1026
01:21:05,340 --> 01:21:08,100
Que ce soit la brique ou le vénile ou autre revêtement extérieur,

1027
01:21:08,440 --> 01:21:13,120
ça a un coût qui quantifie par unité de pied carré.

1028
01:21:14,340 --> 01:21:20,640
et la main-d'oeuvre est inclue dans cette valeur-là par rapport

1029
01:21:20,660 --> 01:21:23,460
au coût du marché en ce moment-là.

1030
01:21:25,700 --> 01:21:31,320
Donc, comment on a dit ça ? Ici, c'est une représentation de la fiabilité des

1031
01:21:31,340 --> 01:21:36,880
méthodes. Comme on a dit, la pertinence pour les constructions neuves,

1032
01:21:36,960 --> 01:21:39,360
c'est probablement le plus justifié.

1033
01:21:39,480 --> 01:21:44,400
C'est très pertinent et c'est surtout très fiable, Étant donné qu'il n'y a aucune…

1034
01:21:44,420 --> 01:21:48,140
en soi, vous n'avez pas à faire toutes les constructions neuves,

1035
01:21:48,240 --> 01:21:49,720
c'est la seule méthode qui s'impose.

1036
01:21:49,880 --> 01:21:53,720
Usage spécial également, aéroport, hôpital, tout ça, industriel,

1037
01:21:53,900 --> 01:21:56,260
pour les assurances. Quand les assurances veulent avoir cette façon de faire,

1038
01:21:56,380 --> 01:21:58,380
on est obligé d'utiliser la méthode des coûts.

1039
01:21:59,120 --> 01:22:02,580
Le commercial locatif, bon, la fiabilité de la méthode,

1040
01:22:02,600 --> 01:22:05,280
c'est moins, c'est quand même pertinent, mais bon.

1041
01:22:06,100 --> 01:22:11,560
Mais où est-ce que ça devient beaucoup moins pertinent et peu fiable,

1042
01:22:11,660 --> 01:22:15,560
c'est le résidentiel ici. Mais il y a une raison aussi,

1043
01:22:15,700 --> 01:22:21,360
c'est que ça reste que c'est quand même, si maintenant on pourrait dire,

1044
01:22:21,740 --> 01:22:24,300
c'est pas négatif, ça ajoute pas maintenant, on pourrait dire,

1045
01:22:25,040 --> 01:22:26,960
un risque de,

1046
01:22:28,640 --> 01:22:33,840
la valeur ne va pas être tant out of bound que maintenant si on utilise un bâtiment

1047
01:22:33,860 --> 01:22:36,220
très ancien. C'est pour ça qu'il y a de l'autre côté de la petite ligne.

1048
01:22:36,400 --> 01:22:37,760
C'est parce que ça, c'est vraiment proscrit.

1049
01:22:38,440 --> 01:22:45,320
Si c'est un bâtiment de 75 ans, la méthode des coûts, il faut remplir ça parce qu'il

1050
01:22:45,340 --> 01:22:48,800
faut qu'il y ait une méchante dépréciation qui soit appliquée.

1051
01:22:48,980 --> 01:22:51,900
Puis là, c'est beaucoup trop difficile à quantifier.

1052
01:22:52,380 --> 01:22:54,500
Donc, la valeur va vraiment être extrêmement biaisée.

1053
01:22:54,620 --> 01:23:01,060
Donc, c'est pour ça que la fiabilité est vraiment un autre

1054
01:23:01,080 --> 01:23:06,840
côté de l'axe. Donc, ce graphique-là, en soi, ça provient du document au CHQ.

1055
01:23:09,160 --> 01:23:15,020
Donc, c'est ça. Contexte québécois, donc, c'est l'ordre professionnel qui régit le

1056
01:23:15,040 --> 01:23:17,100
code de profession, donc des valeteurs agréés.

1057
01:23:17,220 --> 01:23:18,440
Mais ça, vous savez déjà tout ça.

1058
01:23:22,440 --> 01:23:25,000
Donc, ça ici, ça va être plus dans le…

1059
01:23:25,020 --> 01:23:27,820
Je pense que je m'arrêterai ici pour cette semaine.

1060
01:23:28,080 --> 01:23:31,440
Donc, on va voir ça dans tout ce qui est réglementation la semaine prochaine.

1061
01:23:32,660 --> 01:23:34,920
Je prendrai les questions, donc, s'il y en a.

1062
01:23:35,320 --> 01:23:37,220
Donc, vous avez dit que ça, la durée 1h, donc c'est…

1063
01:23:37,240 --> 01:23:40,420
on est dans la durée 1h10. Donc, c'est la première séance qui est plus courte.

1064
01:23:42,060 --> 01:23:46,320
Donc, sentez-vous à l'aise de poser les questions que vous voulez.

1065
01:23:46,340 --> 01:23:48,460
Donc, si vous avez des interrogations sur le déroulement,

1066
01:23:48,640 --> 01:23:52,280
vous pouvez enlever votre micro et parler.

1067
01:23:54,780 --> 01:23:57,540
De mon côté, ça va. Ça va ? Parfait.

1068
01:23:57,640 --> 01:24:01,380
Donc, comme je vous ai dit, c'est vraiment la première séance qui est plus courte

1069
01:24:01,400 --> 01:24:02,980
pour commencer plus en 12 heures.

1070
01:24:03,040 --> 01:24:05,720
Mais les prochaines séances, il faut s'attendre maintenant au moins deux heures par

1071
01:24:05,740 --> 01:24:10,040
séance. Puis, comme je vous ai dit, toutes les séances vont être disponibles sur le

1072
01:24:10,060 --> 01:24:12,780
site du cours après. Vous allez le voir, donc, dans 15 minutes.

1073
01:24:12,800 --> 01:24:18,960
Je vais vous envoyer par courriel après chaque séance, le lien vers la vidéo de la

1074
01:24:18,980 --> 01:24:19,800
séance ici.

1075
01:24:22,220 --> 01:24:27,400
Sinon, c'est tout pour moi. Est-ce qu'on va faire des exercices pendant le cours ou

1076
01:24:27,420 --> 01:24:33,500
c'est vraiment interactif qu'on doit le faire par nous autres même

1077
01:24:33,520 --> 01:24:39,560
sur le site interactif ? Oui, dans les slides, on va faire plein d

1078
01:24:39,580 --> 01:24:41,880
'exercices. Donc là, c'est parce que c'est vraiment l'introduction,

1079
01:24:41,980 --> 01:24:48,080
mais oui, on ne sait pas. En soi, dans les slides, il y a des exercices

1080
01:24:48,100 --> 01:24:50,920
qui sont suffisants pour faire les examens.

1081
01:24:51,580 --> 01:24:54,740
Donc, le contenu des slides est le seul contenu du cours.

1082
01:24:55,120 --> 01:24:58,960
Donc, vous allez voir, il y a des slides qui ont peut-être 60 pages.

1083
01:24:59,440 --> 01:25:00,800
C'est vraiment tout le contenu du cours est dedans.

1084
01:25:01,320 --> 01:25:03,820
C'est comme maintenant, à la fin, il y a des lectures complémentaires,

1085
01:25:03,900 --> 01:25:10,960
mais c'est complémentaire. C'est vraiment pour vraiment tout le contenu qui est pour

1086
01:25:10,980 --> 01:25:14,180
la méthode des coups de l'OEAQ et dans les slides.

1087
01:25:14,760 --> 01:25:19,360
C'est vraiment la meilleure. Si on lit les slides dans le cours comme il faut et qu

1088
01:25:19,380 --> 01:25:23,560
'on fait les petits quiz interactifs que vous avez mis et qu'on fait les exercices

1089
01:25:23,580 --> 01:25:25,420
du cours des séances, ça devrait bien aller.

1090
01:25:25,560 --> 01:25:27,980
C'est ce que je comprends. Oui, c'est sûr.

1091
01:25:29,280 --> 01:25:32,220
Ça va bien aller. Si vous faites tout ça, il n'y a aucun stress.

1092
01:25:32,400 --> 01:25:35,840
Ça va très bien aller. puis en plus, si vous écoutez les vidéos maintenant du cours,

1093
01:25:36,220 --> 01:25:39,020
oui, ça va très bien. Parfait, merci.

1094
01:25:39,140 --> 01:25:42,420
Parfait. Bon, bien, donc, on va s'arrêter là s'il n'y a pas d'autres questions.

1095
01:25:43,800 --> 01:25:47,340
Je vous souhaite une... Bon vendredi et une bonne fin de semaine.

1096
01:25:47,380 --> 01:25:48,920
J'ai peut-être une dernière petite question.

1097
01:25:49,720 --> 01:25:55,720
Dans le site EcoEval, il y a la valeur au rôle, il y

1098
01:25:55,740 --> 01:25:59,380
a la valeur... Attendez, là, parce que je ne suis plus devant.

1099
01:26:00,040 --> 01:26:05,940
Il y a la première valeur, tu t'écris pédis, je ne sais pas c'est quoi mettons il

1100
01:26:05,960 --> 01:26:09,120
donne une première valeur après ça il donne le rôle puis après ça il donne une

1101
01:26:09,140 --> 01:26:13,880
dernière valeur après l'estimation, c'est quoi cette valeur-là à la fin,

1102
01:26:13,980 --> 01:26:17,080
c'est-tu comme la valeur marchande puis lui il estime entre le rôle puis la valeur

1103
01:26:17,100 --> 01:26:22,840
marchande ou ? Je vais aller voir, ici vous dites Si vous prenez,

1104
01:26:23,040 --> 01:26:28,560
écrivez n'importe quelle propriété au début Ouais je pense que dans le fond c'est

1105
01:26:28,580 --> 01:26:34,560
plus ici comme ça Non c'est en haut Oui, ça ici, vous voyez

1106
01:26:34,580 --> 01:26:37,200
733 500, c'est quoi cette valeur-là ?

1107
01:26:37,720 --> 01:26:41,920
Ah, ici, donc ça c'est vraiment l'estimation par exemple.

1108
01:26:43,060 --> 01:26:48,100
Que le site fait, mais à la fin, la dernière valeur, ça représente quoi,

1109
01:26:48,140 --> 01:26:52,580
savez-vous ? Vous voulez dire donc le 617 000 ici ?

1110
01:26:53,100 --> 01:26:58,660
Bien, il y a 617 400, puis après ça, si vous regardez sur la ligne…

1111
01:26:59,420 --> 01:27:03,760
Ici, là ? Non, en haut. Oui. la ligne du temps où ce qui est écrit,

1112
01:27:03,880 --> 01:27:09,060
le 617 000, si vous remontez encore, vous voyez le petit losange où il établit votre

1113
01:27:09,080 --> 01:27:12,200
valeur d'estimation. Mais si vous allez plus à droite, la même ligne,

1114
01:27:12,760 --> 01:27:16,580
vous voyez 733 500. C'est quoi ces valeurs-là sur cette ligne ?

1115
01:27:16,820 --> 01:27:19,760
C'est un intervalle de confiance, étant donné que chaque mesure,

1116
01:27:19,960 --> 01:27:21,840
il y a un score de fiabilité qui est accordé.

1117
01:27:21,980 --> 01:27:25,360
C'est-à-dire que c'est la variabilité des comparables et tout ça.

1118
01:27:26,000 --> 01:27:31,220
Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans 80 % du cas, c'est-à-dire le percentile 10 ici,

1119
01:27:32,040 --> 01:27:37,200
le personnel 90, c'est vraiment, donc, 80 % du temps, ça va être dans cette

1120
01:27:37,220 --> 01:27:40,760
braquette-là. Donc, si on arrive à une valeur qui est estimée ici,

1121
01:27:40,860 --> 01:27:43,440
vous voyez quel rôle ici, c'est vraiment l'intervalle de confiance qu'on pourrait

1122
01:27:43,460 --> 01:27:46,660
dire. Ah, OK. Ça, c'est ça, c'est le maximum de la valeur,

1123
01:27:46,700 --> 01:27:48,120
dans le fond, qu'on pourrait...

1124
01:27:48,140 --> 01:27:52,340
Bien, c'est ça, oui. C'est vraiment le maximum, mais c'est surtout,

1125
01:27:52,440 --> 01:27:55,960
c'est sûr que la valeur, mettons, réelle va être à l'intérieur de cette braquette

1126
01:27:55,980 --> 01:27:58,460
-là. OK. C'est ça. On peut...

1127
01:27:58,480 --> 01:28:01,140
C'est... C'est une ordre de grandeur.

1128
01:28:01,280 --> 01:28:02,460
C'est une ordre de grandeur, c'est ça.

1129
01:28:03,220 --> 01:28:05,260
Le rôle est à l'intérieur de cet ordre de grandeur.

1130
01:28:05,460 --> 01:28:08,240
Mais vous avez ici à droite, si vous regardez, un score de fiabilité.

1131
01:28:08,340 --> 01:28:10,180
Puis ça, c'est important parce que ce n'est pas nécessairement,

1132
01:28:10,240 --> 01:28:11,680
ils ne sont pas toutes fiables, donc les mesures.

1133
01:28:12,240 --> 01:28:15,260
Souvent, quand il n'y a pas de comparable à C, il y a un score de fiabilité qui est

1134
01:28:15,280 --> 01:28:18,060
plus faible. Où ça ? Ici à droite, oui.

1135
01:28:18,480 --> 01:28:19,980
Oui, c'est ça.

1136
01:28:21,980 --> 01:28:25,040
Mais habituellement, comme vous voyez, 22 % super gros rôle,

1137
01:28:25,280 --> 01:28:27,860
ça fait du sens. Oui, c'est ça.

1138
01:28:27,880 --> 01:28:34,440
ok, merci bon ben on va se quitter sur ça puis je vous souhaite donc bonne

1139
01:28:34,460 --> 01:28:37,680
fin de semaine puis on se parle la semaine prochaine merci,

1140
01:28:37,700 --> 01:28:40,000
au revoir merci, bonne soirée