IMM1033 — Séance 1 — Introduction à la méthode du coût
Enregistrement Zoom du jeudi 10 septembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 1 h 29
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[0:00:00] Avant le cours : accueil et admission des participants
[0:13:13] Bienvenue dans IMM1033 : tour de table et fonctionnement du cours
[0:14:55] Plan de cours : calendrier, TP, examens et barème
[0:17:34] Question : que sont les « TP » ?
[0:18:38] Objectifs de la séance et structure du cours en cinq blocs
[0:19:52] Les trois approches : comparaison, revenu et coût
[0:21:40] Rappel : l’approche par comparaison directe
[0:22:36] Rappel : l’approche par le revenu
[0:24:32] L’approche par le coût : principe fondamental, forces et limites
[0:28:40] Synthèse comparée des trois approches
[0:31:57] Le principe de substitution
[0:33:05] Le principe de contribution : le coût n’est pas la valeur
[0:35:47] Valeur d’usage, valeur d’échange et autres principes
[0:37:28] Coût, prix et valeur : trois concepts distincts
[0:38:58] La formule fondamentale : V = V_terrain + (C_neuf − D_totale)
[0:40:14] Le diagramme et les étapes détaillées de la démarche
[0:44:11] Les trois formes de dépréciation : physique, fonctionnelle, externe
[0:46:56] Champs d’application : propriétés à usage spécial
[0:49:11] Constructions neuves et récentes
[0:51:15] Propriétés industrielles et bâtiments spécialisés
[0:52:58] Les notes de cours interactives www.uqo-imm1033.app
[0:54:14] Démonstration de UQO Éval : l’onglet Analyser et les comparables
[0:57:20] UQO Éval : l’atelier « À vendre » pour les trois TP
[0:59:32] UQO Éval : l’atelier de la méthode du coût (TP3 intégrateur)
[1:02:29] Question : reverra-t-on UQO Éval avant le TP3 ?
[1:03:50] L’onglet Statistiques : le marché immobilier québécois
[1:04:34] Patrimoine bâti et évaluation pour fins d’assurance
[1:07:05] Autres applications : rôle foncier, fiscalité, expropriation, litiges
[1:08:59] Quand la méthode du coût est privilégiée
[1:10:44] Quand la méthode du coût est moins fiable
[1:11:40] Grille de décision : choix de l’approche selon le type de propriété
[1:17:36] Avantages de la méthode du coût
[1:19:21] Limites de la méthode du coût
[1:21:28] Fiabilité et pertinence des méthodes selon le type de propriété
[1:23:01] Contexte québécois : à suivre à la séance 2
[1:23:32] Période de questions : durée des séances et exercices
[1:25:47] Question : que signifient les valeurs de la ligne du temps dans UQO Éval ?
[1:28:33] Mot de la fin

[0:11:38] Merci. Merveilleux, donc on peut commencer il est 19 heures. Donc bonjour, bienvenue au cours de méthode d'évaluation par les coûts, donc IMM 1033. par curiosité qui était là hier je pense qu'il y a des noms que je reconnais au cours de dans le fond méthode en évaluation immobilière

[0:13:40] Est-ce qu'il y avait des gens présents hier, non merveilleux donc je pense que vous avez déjà fait le cours IMM 1003 dans ce cas là

[0:13:57] Oui Oui, parfait. Merci. Vous avez le droit de désactiver votre micro pour parler. Il n'y a pas de problème. Donc, au niveau du cours, c'est relativement classique. Tout le cours est en ligne, donc il n'y a pas d'examen à présentiel. C'est vraiment deux examens qui vont être faits à la maison. Vous allez avoir une fenêtre de 72 heures pour faire les examens. Et il y a trois TP à faire individuellement ou en équipe.

[0:14:24] Donc, en équipe, ça va peut-être être plus difficile étant donné qu'on n'est pas beaucoup dans le cours, mais c'est vraiment libre à vous de le faire en équipe.

[0:14:36] Maintenant, le but du cours en soi, c'est vraiment d'approfondir la méthode d'évaluation immobilière par les coûts. Donc, on va vraiment faire un survoil assez important de cette méthode-là, comment l'appliquer, pourquoi c'est important et aussi dans quel cas l'appliquer et pourquoi c'est pertinent pour certains types de propriétés. Ici, vous avez dans le plan de cours le déroulement de chacune des séances. Vous pouvez voir vraiment qu'est-ce qu'on va couvrir à chacune des séances données, le moment où les TP vont être annoncés et les examens, à quel moment qui sont fixés et la fenêtre orale de 72 heures.

[0:15:19] Ce n'est pas un examen qui va être fait sur le module avec l'interface qui est figée. Vous allez le faire comme vous voulez, tapis, crayon, puis vous envoyez simplement par courriel l'énoncé de l'examen rempli. C'est libre à vous de le résoudre comment vous le souhaitez.

[0:15:38] Ce sont des cas appliqués réels. donc c'est pas maintenant des questions à choix multiples, c'est vraiment un cas d'évaluation mobilière par les coûts c'est sûr que c'est une méthode qui est quand même relativement compliquée à appliquer sachant que ça prend beaucoup de renseignements sur les coûts de construction et tout, on va faire des hypothèses un petit peu pour ça, mais on va avoir l'occasion d'appliquer réellement la méthode avec des données réelles et des propriétés donc réellement en vente sur le marché en ce moment au niveau du parème donc ça ressemble à ça ici c'est le même pour tous les cours, je crois à l'UQO.

[0:16:12] Donc, je ne crois pas qu'il va y avoir d'échecs ou même d'aider. Donc, c'est un cours que si on met les efforts et le temps à couvrir le contenu, il n'aurait pas de problème. Donc, ce n'est pas de quoi qu'il y ait difficile en soi comme matière. Est-ce que vous souhaitez tous faire l'examen de l'ordre éventuellement ou c'est un cours que vous prenez comme ça à côté ?

[0:16:36] Juste pour être sûr parce que oui, Michel, parfait. Ok, merveilleux. Le pouce est parfait. C'est ça, donc c'est vraiment un cours qui a été monté basé sur le contenu de préparation pour devenir un évaluateur agréé. Donc, l'examen de la certification. C'est très, très, très le contenu est couvert en totalité pour la méthode des cours.

[0:17:06] On va commencer avec les diapositives de la séance 1. Ce ne sera pas une grosse séance comparée aux autres, donc on ne prendra pas de pause et ça va probablement être une heure à peu près. La première séance est toujours plus courte.

[0:17:25] Donc, comme on a dit, 3 TP et 14 séances avec 2 examens. Donc, oui, Cathy. Les TP, quand vous dites les TP, c'est les travaux, j'imagine ? Oui, c'est les travaux pratiques, oui. Désolé. Mais tu es jour à ça, il y en a trois, donc ce ne sont pas des gros travaux.

[0:17:45] Donc, ce ne sont pas des affaires qui prennent maintenant, une fin de semaine. Tu as une journée et c'est relativement fini. Parfait, merci.

[0:17:56] Bon, donc c'est ça. Les TP en soi comptent pour simplement 35 % de la note. les examens, donc, c'est la balance. Au niveau, donc, c'est ça. Pour les TP, donc, c'est comme je vous dis, c'est libre à vous vraiment de

[0:18:15] Vous mettre en équipe ou non, mais il y a le besoin, donc, d'être en équipe. Des fois, mettons, tes coordonnées, c'est quasiment plus compliqué, t'es, mettons, que, honnêtement, ça se fait tout seul, très facilement. Donc, l'utilisation de l'intelligence artificielle est tolérée, donc, dans la mesure où que vous déclarez, donc, pourquoi vous l'avez utilisée.

[0:18:35] C'est ça. À la fin de la séance, alors qu'à la fin de cette séance-ci, vous allez être capable de voir, donc, comment la méthode des coûts se situe par rapport aux autres approches, que vous connaissez déjà, donc, la méthode des comparables, puis la méthode des revenus.

[0:18:50] Comprendre les principes de base, la formule identitaire, donc, de cette méthode-là, et les types de propriétés qui sont concernés. Parce que ce n'est pas tous les types de propriétés qu'on peut utiliser pour la méthode des coûts. C'est pour ça que c'est important d'être capable de reconnaître quand est-ce que c'est important de l'utiliser.

[0:19:06] Il y a des avantages également qui sont liés à ça, puis le contexte en lien avec cette méthode-là.

[0:19:14] Donc, il y a cinq blocs en soi au niveau de l'application. On va voir le fondement de la méthode du coût, qui est en soi une évaluation du terrain. C'est comment ça coûte pour construire la propriété. on n'applique qu'une dépréciation parce qu'en soi, on veut vraiment avoir la valeur d'une propriété qui est, pas la valeur, mais le coût d'une propriété qui est déjà construite et qu'on veut évaluer. Donc, il y a une dépréciation parce qu'en soi, ce n'est pas une propriété qui est neuve. Et tout ça, ça nous permet d'avoir une application qui est intégrative. On va couvrir ça à travers les 14 séances.

[0:19:48] Aujourd'hui, on va vraiment avoir les fondements et on va continuer les fondements la semaine prochaine, donc plus en détail. Donc, les trois approches, comparaison directe, donc méthode des comparables, c'est celle-là qui est classique pour les résidentiels au Québec. Vous prenez des propriétés qui sont transigées récemment, donc autour de la propriété que vous voulez évaluer, vous faites des ajustements et ça vous permet donc d'obtenir une valeur marchande, on présente donc la valeur obtenue par les comparables.

[0:20:19] Si, par exemple, vous voulez évaluer un édifice ou une propriété dont il y a un revenu locatif qui est généré, c'est-à-dire que vous avez un bloc appartement ou un duplex, donc tout ce qui génère des revenus, la méthode des revenus est plus appropriée dans la mesure où c'est vraiment de quoi qui n'est pas utilisé comme résilience principale. et la méthode des coûts qui est, comme on vient de dire, le terrain plus le coût de construction en oeuf moins la dépréciation. Le cours en soi ici, il va couvrir cette méthode-là.

[0:20:54] On va toujours faire une comparaison, on va venir maintenant pour comparer les trois méthodes, mais en soi le focus du cours est vraiment sur cette façon de faire-là. C'est une des méthodes qui est la plus complexe parce que ça demande des connaissances dans tout ce qui est matériaux de construction. Donc, c'est relativement laborieux maintenant d'obtenir une juste valeur maintenant pour reconstruire une propriété. Il y a beaucoup de caractéristiques à tenir en compte. Et c'est une des façons de faire qui a le plus de valeur maintenant pour une valeur d'agrément parce que c'est pas facilement… on peut pas appliquer cette façon de faire-là si facilement que ça.

[0:21:41] Maintenant, l'approche par les comparaisons directes, c'est simplement donc évaluer une propriété, donc sa valeur, en analysant les prix de vente, donc des propriétés qui sont comparables. Ça réfléchit le marché, donc c'est ça l'avantage. C'est beaucoup utilisé dans le résidentiel, puis c'est intuitif, puis c'est facile à comprendre.

[0:22:02] La limite, c'est que ça prend des comparables. Ce n'est pas nécessairement automatique que lorsque vous voulez avoir la valeur de propriété, il y a eu des transactions récentes, donc proches de cette propriété-là. Donc, c'est très dur pour des propriétés qui sont uniques et qui ont un marché qui est peu actif ou qui a peu de données. Donc, c'est vraiment que la méthode des coûts devient une méthode alternative qui est la seule en ce qu'on peut utiliser. Mais comme je vous l'ai dit, dans l'immobilier résidentiel, ça reste la méthode décomparable qui est la plus utilisée. La méthode des revenus, comme on a dit, c'est déterminer la valeur en convertissant les revenus futurs anticipés en valeur actuelle.

[0:22:48] Donc, c'est simplement la valeur présente des loyers auxquels on enlève les dépenses pour obtenir une valeur présente des revenus futurs. C'est idéal pour tout ce qui est immeubles à revenus. Ça reflète un peu la logique des investisseurs. C'est très adapté au commercial.

[0:23:06] Donc, c'est vraiment, c'est très rare qu'on va appliquer ça. Vous pouvez acheter un condo, par exemple, puis faire la méthode des revenus, mais ça entend que vous n'obtiendrez pas la valeur réellement du condo. Vous allez avoir une valeur qui est plus faible. Excusez-moi, monsieur, le micro, il coupe un peu.

[0:23:23] On a du mal un petit peu à vous entendre. Ah, OK. Est-ce que ça fait longtemps ? Non, non. C'était juste dans les dernières secondes. Est-ce que là, c'est correct ? Oui. Parfait. Désolée. Merci d'avoir mentionné. Pas de problème. Donc, comme on disait, la méthode au niveau des revenus, c'est vraiment appliqué pour tout ce qui est, on pourrait dire investissement immobilier.

[0:23:47] Donc, c'est vraiment pour, lorsque vous achetez un duplex, Ciplex, etc. Là, vous allez utiliser la méthode des revenus parce que c'est un investissement en soi, mais ce n'est pas parce que vous achetez, par exemple, un condo et que là, vous le louez que c'est avantageux d'utiliser la méthode des revenus.

[0:24:05] Parce qu'en soi, vous n'allez pas nécessairement vendre à une autre personne qui veut avoir ça comme investissement. Donc, c'est beaucoup plus avantageux de le voir comme étant incomparable d'un autre condo qui est acheté par une personne qui a acheté ça comme une résidence principale. Mais c'est logique, donc c'est-à-dire qu'un condo, qu'on utilise la méthode des revenus pour le pricing, il y a bien des chances qu'on aille en bas de la valeur marchande.

[0:24:33] Maintenant, méthode des coûts, c'est l'approche donc du cours, c'est en soi déterminer la valeur d'une propriété qui est estimée en additionnant la valeur du terrain, les coûts de construction neuf et des améliorations moins la dépréciation. Ici, c'est important, la valeur du terrain est déterminée en étudiant la méthode des comparables.

[0:24:54] C'est-à-dire qu'on ne peut pas reconstruire un terrain, donc la seule façon d'obtenir ce terrain-là, c'est en l'achetant sur le marché à quelqu'un. Donc, c'est pour ça qu'on est sur la méthode des comparables. On ne peut pas appliquer donc un coût de reconstruction à ça.

[0:25:09] Mais pour tout ce qui est, maintenant, ce qui va sur le terrain, bien là, on va aller chercher vraiment le coût de construction neuf. Donc, on va aller voir exactement comment la propriété est faite, les matériaux, le niveau de luxe à l'intérieur. Et on va aller voir aussi la main-d'oeuvre pour construire ça.

[0:25:26] Et on va faire un calcul global pour ajouter tout ce qui est maintenant main-d'oeuvre de plomberie, tout ça. Et c'est souvent qu'il y a des benchmarks qui sont utilisés dans ce cas-là. Par exemple, une cuisine qu'on va mettre, on va dire haut de gamme. on appelle ça du pied linéaire. Donc, maintenant, la cuisine qu'on cherche à reconstruire, elle fait tant de pieds linéaires, il y a un benchmark qui dit que pour telle qualité de cuisine, c'est le coût par pied linéaire. Donc, c'est le même qu'on peut aller vraiment redéterminer la valeur du coût de construction global.

[0:26:04] Maintenant, la force, c'est que c'est applicable à toutes les propriétés, mais ce n'est pas nécessairement la meilleure chose. En ce moment, dans un marché comme celui de la première de Québec, il y a beaucoup de chances que l'application de la méthode d'approche par les coûts vous amène à un prix qui est inférieur à la valeur marchande avec la dépréciation, évidemment. Donc, c'est sûr que si on n'applique pas de dépréciation, il y a bien des chances de se faire plus élevé, mais la méthode des coûts tend à être beaucoup plus conservatrice que la valeur marchande. Donc, c'est idéal pour des propriétés qui sont uniques et c'est surtout la seule méthode qui est utilisée dans certains types de bâtiments. On va voir quel type de bâtiment, mais par exemple les églises, ça en fait partie. Donc, ça a vraiment un usage qui est plus de niche. Les hôpitaux, c'est la méthode d'écho qui est utilisée. Parce qu'il y a de la machinerie à l'intérieur, donc il y a des équipements qui valent très cher, donc ça ne fait aucun sens d'utiliser la méthode des comparables, il n'y en a pas nécessairement. Ou par exemple d'autres méthode comme la méthode des revenus. La limite, c'est que ici, la dépréciation, c'est des choses qui sont extrêmement subjectives. Donc, c'est-à-dire que quelle dépréciation on applique, c'est probablement même le cœur en soi du cours, c'est quel niveau de dépréciation on va utiliser. Ce n'est pas tant évident. Donc, c'est probablement la limite la plus importante parce que ça amène beaucoup de subjectivité. Les coûts de construction également sont très variables. Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir des benchmarks que ça reste des valeurs qui vont être moyennes.

[0:27:37] Donc, pour certaines villes, à certains moments, des fois, les coûts de construction peuvent changer très rapidement. C'est moins précis, donc, pour les anciens bâtiments. Puis c'est logique. Pourquoi ? Parce que plus le bâtiment est ancien, plus on va avoir une dépréciation qui va être importante.

[0:27:56] Et on l'a dit tantôt, c'est quoi qui est subjectif. Donc, plus le montant qu'on va aller soustraire et qui est subjectif lui-même est important, donc plus notre estimation risque d'être moins précise. Mais dans le cas d'une propriété qui est neuve, c'est la meilleure méthode parce qu'elle est neuve.

[0:28:13] On prend le coût du terrain plus toutes les dépenses qu'on a faites pour la construire, puis on a la valeur par l'approche, par les coûts. Pour pricer une propriété neuve, c'est probablement la meilleure façon de faire. Et parfois, un terrain très difficile à évaluer seul, ça peut être aussi un en dessous ça revient à la méthode des comparables donc c'est pas nécessairement pertinent dans ce cas-là

[0:28:38] Bon si on fait la synthèse donc maintenant des trois méthodes au niveau des comparaisons donc la méthode des comparaisons ça nous prend au niveau des données requises, des ventes qui sont comparables ça c'est dès qu'on a ça on est capable donc d'appuyer cette méthode-là Au niveau maintenant des revenus, c'est évident, ça nous prend les revenus de la propriété et ça nous prend un taux d'intérêt, le taux donc d'actualisation qu'on va utiliser.

[0:29:08] Et au niveau donc des coûts, la méthode des coûts, ça nous prend un coût de construction.

[0:29:15] Maintenant au niveau de l'usage, comparable c'est vraiment l'immobilier résidentiel, une maison, un bungalow classique, un condo, c'est vraiment ça qui est privilégié. Au Au niveau de la méthode des revenus, comme on le dit, locatif immobilier, donc locatif résidentiel, pour les gestions immobilières par exemple, qui ont un parc immobilier et qui veulent avoir donc la valeur d'un 24 logements, ça va être la méthode des revenus.

[0:29:42] Pour le commercial également, donc un centre d'achat, on a des loyers qui rentrent donc pour tous les commerces dans le centre d'achat, donc ça nous permet d'avoir une valeur qui est la plus adaptée. pour maintenant pour la méthode des coûts c'est surtout au niveau des propriétés qui sont neuves et compréhension spéciale ce qu'on entend par spécial c'est un usage qui est très très très de niche comme on l'a dit les hôpitaux les églises et autres au niveau de la fiabilité c'est très très très très très très fiable la méthode des comparaisons lorsqu'on a un marché qui est très très actif Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de transactions, la méthode des comparables devient extrêmement viable.

[0:30:28] Au niveau donc de la méthode des revenus, c'est lorsque donc il y a un marché locatif qui est stable. Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de, si les loyers changent souvent, bien la valeur va être moins précise et surtout si maintenant il y a des grosses différences de loyers à travers une ville, bien ça se peut très bien que la valeur qu'on obtient est moins pertinente.

[0:30:48] Et pour la méthode des coûts, donc ça va vraiment au niveau des constructions récentes que ça va être le plus important. La difficulté, comme on l'a dit, pour la méthode des comparaisons, il y a un ajustement qui est également à faire. Donc, ce n'est pas juste pour la méthode des coûts qu'on fait une dépréciation.

[0:31:01] Lorsqu'on fait les comparables, vous l'avez fait, vous avez appliqué cette méthode-là, donc il y a un ajustement qui est fait pour chacun des comparables qu'on choisit. Les revenus, c'est le choix du taux de capitalisation, évidemment.

[0:31:15] Ça influence vraiment beaucoup la valeur présente et donc c'est le choix le plus adapté. Donc, quel rendement qu'on veut sur notre investissement et c'est ce qui doit être dans la valeur. Donc, un taux de capitalisation, on pourrait dire que l'investissement moyen s'attend sur les marchés, c'est ça qui détermine à peu près le taux qui doit être utilisé. Et au niveau des coûts, c'est vraiment la dépréciation. Donc, c'est à à ce niveau-là, c'est là que c'est le nord de la gare.

[0:31:46] Donc, on va rentrer un petit peu en détail maintenant au niveau des définitions un petit peu qu'on pourrait dire en lien avec la méthode des coûts. Le principe de substitution, si vous ne savez pas déjà c'est quoi, c'est simplement le fait que, c'est vraiment logique et en soi, c'est un nom simplement pour dire qu'on va prendre le choix qui fait le plus notre affaire.

[0:32:09] Un acheteur qui est rationnel va payer pour une propriété le minimum entre deux choses, c'est-à-dire le coût de construction ou un substitut équivalent. C'est-à-dire que si on est capable d'acheter une propriété existante comparable, on va prendre le meilleur des choix entre ça et la construire une propriété équivalente.

[0:32:34] C'est aussi simple que ça, donc c'est le minimum des deux options. si le marché est, dans la mesure qu'il y a un terrain qui est disponible, évidemment. Mais si, par exemple, il y aurait le marché immobilier, la valeur marchande explose et que là, il y a beaucoup de terrain disponible et que les coûts de construction ne sont pas si élevés que ça, forcément, la personne voyelle avec l'option B.

[0:32:58] Et vice-versa. Donc, c'est vraiment à comparaison de données.

[0:33:06] Bon, ici maintenant, le principe de contribution, c'est que la valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale et donc par son coût de construction. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que la contribution, ce n'est pas nécessairement le coût. Ça, c'est beaucoup utilisé, par exemple, lorsqu'on fait des rénovations sur une propriété. Vous construisez une piscine creusée, elle beaucoup de 75 000, c'est très possible que la contribution à la valeur totale de la propriété, c'est-à-dire la valeur marchande avant la construction d'une piscine et la valeur marchande après, elle ne soit pas de 75 000. Elle va être, maintenant, peut-être de 30 000.

[0:33:44] Maintenant, aujourd'hui, c'est spécial. Des fois, ça peut être le contraire. C'est-à-dire que la contribution n'est pas nécessairement égale au coût, mais ça peut être le contraire. Donc, ça dépend vraiment de la contribution, de ce qui est fait comme ajout. J'aurais tendance à dire qu'avant, la contribution était plus faible que le coût, mais des fois, aujourd'hui, on ne sait jamais. Des ajouts dans une propriété, ça peut faire augmenter plus la valeur de la propriété parce que c'est vraiment les ajouts qui sont pertinents. Le plus important, c'est de voir que les deux mesures ne sont pas reliées. Le coût, c'est simplement comment ça vous a coûté faire venir l'entrepreneur pour faire cet ajout-là, les matériaux et tout, donc le coût de la piscine en soi, comment ça vous a coûté la construire. Et Et la contribution, c'est simplement la différence de valeur marchande.

[0:34:29] Mettons qu'il y aurait une transaction avant de faire la piscine, puis après, la différence entre les deux, c'est la contribution. Et donc, la dépréciation, ils appellent ça la dépréciation fonctionnelle. Donc, ça, en soi, c'est que des fois, on va mettre une surqualité.

[0:34:43] Donc, on va aller faire des ajouts qui ne seront pas nécessairement souhaités par beaucoup de gens. Donc, on va avoir de la misère à passer la totalité des coûts à l'acheteur moyen. Donc, si on prend l'exemple de… si vous avez une maison, c'est surtout lorsque les ajouts qui sont faits sont très… c'est en même temps avec des choses comme une cave à 20, ultra luxueuse, mais dans une maison qui n'est pas nécessairement… vous faites des ajouts comme ça dans une maison qui ne reflète pas nécessairement la personne qui a une cave à 20.

[0:35:19] Je ne veux pas dire qu'une personne qui a une maison de 500 000 n'a pas de cavavin, mais si par exemple on parle… Vous comprenez ce que je veux dire ? Souvent ça va avec la qualité et le prix de la propriété. Je ne pense pas qu'une personne, admettons construit une cavavin de 200 000 dans une maison de 500 000, elle va être capable de repasser la totalité des coûts de la cavavin. C'est ça un peu l'intuition.

[0:35:48] Maintenant, au niveau de la valeur d'usage versus la valeur d'échange. La valeur d'usage, c'est la valeur qu'on a pour un utilisateur qui est spécifique. C'est basé vraiment sur l'utilité du bien. On peut penser à une église ou une usine qui est spécialisée. c'est pas pour l'acheteur moyen nécessairement, c'est-à-dire que c'est une valeur qui est vraiment propre pour certaines catégories d'agents économiques comme des, par exemple si on pense à une raffinerie ben je pense pas que si on offre ça par exemple à un investisseur immobilier qui lui veut faire des condos sur ça, il va être prêt à payer la valeur réelle de la raffinerie donc c'est vraiment propre aux gens qui veulent exploiter du pétrole et tout donc ça c'est plus au niveau de la valeur de l'usage Maintenant, la valeur d'échange, c'est simplement la valeur qui est basée sur un principe d'offrir de la demande, donc la valeur marchande.

[0:36:38] Donc, ça, c'est vraiment le prix probable entre des parties informées et c'est souvent le cas d'une maison ni familiale. C'est la valeur d'échange typique d'un marché comme l'immobilier résidentiel.

[0:36:54] Maintenant, au niveau des autres principes importants, on a ici l'utilisation le plus probable, physiquement possible, donc ça c'est vraiment l'utilisation optimale, c'est un principe qui est important, mais surtout l'offre et la demande. L'offre et la demande, c'est probablement le principe qui régit le plus l'immobilier résidentiel, donc traditionnel.

[0:37:19] Il y a un écart entre coût et valeur, donc c'est la dépréciation qui est excellente. Maintenant, ça ici, c'est parfait. Donc, ça ici, je pense que c'est la slide la plus importante. Le coût, ce n'est pas le prix et ce n'est pas la valeur. Qu'est-ce qui détermine en soi la valeur marchande ?

[0:37:47] Il y a deux choses. Donc, c'est la rareté et l'utilité. Et ce n'est pas vrai que la valeur marchande va nécessairement être égale au coût et elle peut différer du prix. Le coût, le prix et la valeur, ce n'est pas la même chose. Par exemple, une propriété peut être affichée à un prix surévalué de 550 000, avoir une valeur réelle sur le marché, bon, c'est comparable à 500 000, mais coûter 400 000 à reconstruire.

[0:38:15] C'est très possible. Donc, c'est trois concepts reliés, mais distants. Puis, ce n'est pas nécessairement vrai à tout moment qu'ils vont être toujours supérieurs l'un à l'autre. Souvent, le prix, si par exemple un courtier immobilier fait un travail qui est correct au niveau des comparables avant de mettre un prix de vente, le prix va être relativement proche de la valeur marchande.

[0:38:41] Il peut être des fois plus élevé à la demande du client ou moins élevé si, par exemple, on est dans un marché que la personne veut vendre plus rapidement ou non. Je crois que maintenant, la valeur marchande et le prix, c'est souvent ceux qui sont les plus proches, mais c'est plus au niveau du coût que ça va réellement différer, dépendamment par exemple du niveau d'activité du marché. Maintenant, ici, on a donc la formule fondamentale du cours. Ce n'est pas super compliqué. On ne fera pas, mettons, des grosses mathématiques dans ce cours-là. C'est vraiment une des seules choses, je crois, de la formule la plus importante, c'est celle-là. C'est la valeur basée sur la méthode des cours.

[0:39:25] La valeur du terrain, comme on a dit. Et on ajoute simplement le coût de construction pour reproduire la propriété neuve. Donc, c'est-à-dire de la reconstruire. Mais on enlève la dépréciation étant donné que on a donc des la propriété qu'on évalue n'est pas nécessairement neuve et surtout à l'un de l'usure et est peut-être plus adaptée au goût du marché et surtout l'environnement a peut-être changé.

[0:39:51] Donc c'est là qu'on va voir aussi que la dépréciation ça incorpore beaucoup de facteurs. C'est vraiment subjectif. C'est-à-dire que par exemple la propriété que vous avez, il y a une autoroute qui s'est construite à côté ou une usine qui s'est construite, bien ça va falloir le mettre dans la dépréciation totale, parce que ce n'est pas incorporé nécessairement dans les coûts de construction.

[0:40:14] Bon, maintenant ici, le diagramme au niveau des coûts, vous avez trois étapes. Vous estimez la valeur de la propriété, la valeur du terrain, excusez-moi, avec la méthode des comparables. Et ensuite, à l'étape 2, vous estimez le coût de construction en œuvre et vous estimez la dépréciation totale.

[0:40:29] Et ça, vous faites donc la différence et ça vous donne la valeur dépréciée des améliorations. vous additionnez ça à la valeur du terrain ici et ça vous donne la valeur de la propriété selon la méthode des cours. Donc ça revient à dire dans le sens de la formule qu'on vient de voir, c'est juste une façon plus schématique de la représenter.

[0:40:48] Maintenant, comme on disait, au niveau de l'estimation de la valeur du terrain, c'est la méthode de comparaison directe qui est utilisée. On va voir ça donc un petit peu plus au niveau du bloc 2 du cours, donc la séance 3 et 4. L'estimation du coût de reconstruction, c'est lui qui est le plus laborieux, c'est le coût de reproduction, le coût de remplacement, c'est-à-dire le coût direct, les coûts indirects et les profits donc entreprenariels, donc maintenant des entreprenariats hauts.

[0:41:17] Et maintenant, l'estimation de la dépréciation totale. Et c'est là, ici, que ça devient,

[0:41:24] C'est pas que c'est plus abordé, c'est juste que c'est très difficile de faire des choix qui sont valables ou vrais. De déterminer comment le marché a changé et comment l'environnement a changé, ce n'est pas nécessairement si évident que ça, étant donné qu'est-ce qu'on se compare à avant ou on se compare par exemple par rapport aux autres quartiers.

[0:41:46] C'est-à-dire que c'est très difficile d'aller appliquer une dépréciation sans faire une analyse qu'on présente aux statistiques avant.

[0:41:58] Ici, on pourrait prendre comme exemple, s'il y a un autoroute qui s'est ajouté à côté de votre propriété, ce n'est pas super le fun d'avoir la nuit des voitures qui passent à 100 km heure et qui nous empêchent de dormir. Mais quelle valeur on enlève pour ça ? C'est une bonne question.

[0:42:17] Puis maintenant, est-ce que cette valeur-là qu'on enlève dépend de la valeur de la propriété ? Donc, est-ce que c'est linéaire comme retrait ? Donc, ce n'est pas une question qu'on peut se demander. Donc, quelle valeur qui est la plus juste ? Ce qui est plus facile à déterminer, c'est au niveau de l'usure et de la détérioration.

[0:42:35] Il y a des benchmarks qui sont relativement clairs à ce niveau-là. Quel pourcentage de discount on applique sur tout ce qui est maintenant l'usure de la cuisine, etc.

[0:42:47] Maintenant, un autre des choses, c'est qu'il peut avoir une dépréciation qu'on appelle fonctionnelle. C'est-à-dire que les besoins des acheteurs peuvent changer. Donc, c'est-à-dire qu'une propriété qui était attirante, mettons, il y a 30 ans, elle peut représenter, par exemple, des avantages qui sont relativement majeurs. Par exemple, mettons, on pourrait

[0:43:17] Il y a 20 ans, les aires plutôt fermées, c'était très populaire. Donc, on avait des propriétés qui étaient… il n'y avait pas beaucoup d'air ouvert. Aujourd'hui, les aires ouvertes, c'est vraiment très valorisé. Donc, c'est… ça, on peut parler, mettons, d'une propriété qui n'a pas d'air ouverte.

[0:43:32] C'est une désuétude de la fonctionnelle de la propriété. Mais ce n'est pas nécessairement…

[0:43:43] Il faut enlever… Il faut déprécier un peu, mais ce n'est pas évident quelle valeur de dépréciation on applique pour ce cas-là particulier. C'est ça qui est intéressant avec cette façon de faire-là. c'est qu'il y a beaucoup de choses qui sont très subjectives, puis malheureusement, ce n'est pas nécessairement guidé à tous les points, donc qu'est-ce qu'il faut faire, donc c'est vraiment pour ceux qui ont des évaluateurs à dégrer quelle valeur qu'on applique comme petit compte.

[0:44:11] Maintenant, au niveau, comme on a dit, les trois types de dépréciation, donc tout ça combiné ensemble, ça nous donne vraiment la dépréciation qui est totale.

[0:44:24] Ici donc, usure, âge détérioration, c'est vraiment la dépréciation qui est physique. Est-ce que la toiture est finie ? Est-ce qu'elle est au milieu de sa vie ? Donc, c'est important de savoir ça parce que si elle est à refaire complètement, dans le coût de construction neuve, tout ce qui est, mettons qu'on a ajouté comme coût de toiture et tout cela, il va va falloir l'enlever presque totalement avec la dépréciation pour tenir compte justement de l'état actuel de la propriété.

[0:44:52] Fonctionnalité, ça c'est fonctionnel, c'est vraiment, est-ce que c'est la désuétude, conception inadéquate, comme on a dit, cuisine trop petite, absence de garage et tout ça.

[0:45:04] Absence de garage, c'est peut-être moins vrai, mais bon, c'est pas nécessaire. Tu vends une propriété, donc il n'y a pas de garage, donc c'est comme ça. mais les cuisines trop petites, ça, c'est vraiment pour un pied carré donné. Des fois, il y avait des propriétés, donc il y avait des très petites cuisines, puis souvent des pièces qui ne sont pas nécessairement…

[0:45:26] Avoir une aussi grosse superficie pour, par exemple, une salle de bain au premier étage, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est souhaitable. Donc, ça peut faire partie des huétudes qu'on dit fonctionnelles. Maintenant, au niveau de la dépréciation qu'on dit externe, c'est des facteurs extérieurs à la propriété.

[0:45:43] Est-ce que tu es proche d'une autoroute ? Est-ce que c'est un quartier qui est en déclin ? Est-ce que le taux de taxation foncière dans ce quartier-là, dans cette municipalité-là, il a augmenté énormément ? Ça va contribuer à affecter les causes externes. C'est vraiment où la criminalité a augmenté énormément.

[0:46:01] Ça rentre dans un quartier en déclin ou environnement externe. Est-ce qu'il y a un risque inondable également ? C'est-à-dire que maintenant, la carte des risques inondables au Québec a changé énormément. Donc, à tous les quatre ans, il y a un peu plus de nouvelles.

[0:46:15] Puis, à tous les quatre ans, on a l'impression que les zones inondables, il y en a de plus en plus. Donc, ça fait partie des risques potentiels. Puis, on peut donc appliquer une dépréciation pour ça. Parce qu'il y a un jour un risque que les assurances disent, bon, bien, cette section-là, par exemple, de telle municipalité, on ne prend plus le risque d'assurer ça.

[0:46:37] Et là, ça devient problématique si ça arrive parce que les banques demandent absolument ce que les prêts hypothécaires soient assurés, donc les propriétés soient assurées. Donc, si tu n'es plus capable de t'assurer, ça devient… Mais ça ne peut pas arriver que tu ne sois plus capable de t'assurer, mais le coût d'assurance peut énormément monter.

[0:46:56] Bon, ici, exemple numérique, on va passer sur parce que c'est un petit peu trop…

[0:47:02] Parce qu'après ça, on va aller voir un exemple interactif. Mais bon, ici, au niveau maintenant des définitions et exemples, les propriétés qui sont conçues pour un usage unique, c'est souvent ceux-là qui sont très adaptés pour la méthode des coûts. Si on pense aux églises et aux lieux cultes, je ne pense pas que la valeur, donc pour, par exemple,

[0:47:31] Une église a peut-être plus de valeur, par exemple, pour une organisation religieuse que pour, par exemple, un promoteur immobilier qui veut juste l'utiliser pour faire des condos. Peut-être qu'il y a plus de valeur pour le promoteur immobilier, mais non, on sait plus. Les écoles et les universités, hôpitaux et cliniques, postes de pompiers, aéroports et tout ce qui est musées, ça fait partie des choses que la méthode des coûts, c'est souvent la plus adaptée. Les aéroports, on comprend pourquoi, donc c'est-à-dire c'est comment on peut évaluer la valeur d'un aéroport par la méthode des comparables.

[0:48:01] Il y a des comparables, évidemment. Il y a des aéroports qui sont vendus. Souvent, c'est détenu par les gouvernements fédéraux, les pays, mais il y en a des aéroports, par exemple l'aéroport de Londres, qui est détenu par des caisses de retraite, dont la Caisse de dépôt et de placement du Québec.

[0:48:16] Mais il n'y a pas énormément de transactions qui sont faites. Donc, appliquer la méthode des comparables pour un aéroport, il vaut mieux donc aller la déterminer en disant, bon, ça va coûter de temps pour construire cet agroport-là avec tous les équipements. Donc, c'est pour ça que la méthode des coûts est la plus adaptée dans le cas des usages spéciales comme celui-là ici.

[0:48:35] Maintenant, ici, pourquoi la méthode des coûts ? C'est que, comme on vient de dire, il n'y a pas de comparable sur les marchés. Il n'y a pas de marché locatif comparable, donc approche des revenus inapplicables. Et souvent, donc, c'est des propriétés qui sont publiques ou institutionnelles.

[0:48:49] Donc, c'est souvent aussi des propriétés qui ont la valeur d'usage, donc la valeur pour un groupe restreint d'individus dépasse largement la valeur que le marché, donc c'est-à-dire l'acheteur moyen pricerait donc cette propriété-là. Donc, c'est ça.

[0:49:11] Pour les propriétés qui sont neuves, c'est là que ça devient ultra intéressant, c'est la méthode des coûts qui est la plus idéale. Donc, pourquoi ? Parce que la méthode des comparables, elle va aller donc comparer pour des caractéristiques données pour un pied-corré donné pour un emplacement. Mais elle ne va pas vraiment aller donner la juste valeur d'une propriété qui est neuve.

[0:49:32] Donc, c'est-à-dire que, oui, on ajuste pour, mettons, la qualité de la cuisine, tout ça, dans la méthode des comparables. On fait quelques ajustements importants, mais ça ne va jamais être capable de donner la vraie valeur d'une propriété qui est neuve, étant donné justement que ce n'est pas transgénéralement des propriétés neuves. Donc, il y en a qui sont sur les marchés, mais la méthode des comparables, c'est vraiment un outil qui permet d'avoir la valeur par rapport au ventre à côté, donc dans un secteur donné. Lorsque c'est une propriété qui est construite, mettons, on presse dans les trois derniers mois ou les six derniers mois, clairement, la méthode des coûts, c'est la plus adaptée.

[0:50:09] Et on le dit, qu'est-ce qu'il y a dans cette façon de faire-là ? C'est la dépréciation. Et là, dans ce cas-là ici, ça, c'est une facture qu'on a réellement. C'est le coût que ça a coûté. L'entrepreneur, tout ça, ce n'est pas de la spéculation. Et le terrain aussi, vous l'avez acheté pour faire cette construction-là.

[0:50:25] Donc, en soi, il n'y a pas besoin de faire d'évaluation. C'est vraiment, c'est additionner le coût de, si vous faites construire une maison, si c'est peut-être déjà fait, vous êtes obligé d'acheter le terrain ou de trouver un terrain. Souvent même, maintenant, ce qui est utilisé, c'est qu'il y a des promoteurs immobiliers qui vous vendent le terrain.

[0:50:41] Donc, vous prenez ce promoteur immobilier pour construire la propriété, vous avez un prix qui est directement déterminé. Honnêtement, la valeur de la propriété, c'est clairement le coût de construction plus du terrain. Est-ce que le marché va forcément évaluer ? Est-ce que ça va être de quoi il va être liquide malgré tout ?

[0:51:08] Ça reste une bonne question. Je pense que oui, mais surtout en ce moment.

[0:51:16] Au niveau maintenant des propriétés industrielles, c'est ça. Bâtiment spécialisé, c'est ça conçu pour un procédé précis, c'est des équipements qui sont intégrés au bâtiment, la méthode des coûts c'est la plus adaptée. Fondation spéciale, donc des charges lourdes machineries, système mécanique complexe, tout ça c'est vraiment la méthode des coûts qui est utilisée, les autres ne peuvent pas être appliqués dans ce cas. La méthode des revenus non plus, étant donné que, bon, on pourrait toujours dire, on va louer, par exemple, on loue un hôpitau à, je ne sais pas, au gouvernement, puis nous paye un loyer dans cet hôpitau, pour louer notre hôpital.

[0:51:54] Là, on utilise la méthode des revenus, mais c'est un peu de tripart les cheveux, puis surtout, trouver le montant qui va être payé pour louer ce gros complexe hospitalier, ce n'est pas si évident que ça. C'est pour ça que la méthode des coûts, pour des choses complexes comme ça, c'est la plus adaptée.

[0:52:13] La méthode des coûts, ça permet également de distinguer le bâtiment et l'équipement, la dépréciation fonctionnelle, l'évolution technologique rapide et plein d'autres choses. C'est-à-dire que lorsque, par exemple, un data center, le data center, honnêtement, je ne pense pas qu'il y ait de quoi qu'il peut être aussi mieux pricé que par la méthode des coûts.

[0:52:33] On parle de plusieurs milliards de dollars pour juste construire de quoi qu'il y ait la même grosseur qu'un Costco. Je ne pense pas que c'est la valeur pour un monsieur, madame, tout le monde, c'est clairement pas la même valeur, par exemple, que pour OpenAI ou Microsoft ou peu importe. Maintenant, donc c'est ici. Je Je vais aller. Est-ce que vous aviez des questions pour le moment ?

[0:53:07] Non ? Non, ça va. Parfait. Donc, on va voir deux choses ici. Je l'ai mis sur le site du cours. Je crois que je vous envoie un courriel. Toute la matière qu'on va couvrir cette session-ci, vous l'avez ici de façon plus interactive. L'URL est ici et il est sur le site du cours également.

[0:53:29] Donc, au-dessus, je pense, du plan de cours ou peut-être en dessous. Donc, vous avez le lien. C'est vraiment chacune des séances qu'on va couvrir ensemble. Les séances Zoom vont être également, vous allez voir, il va y avoir un ongelé qui va s'ajouter ici. Si vous voulez, vous n'êtes pas capable d'assister à la séance ou vous trouvez qu'il est trop tard, maintenant, pour se faire un cours à 19 heures, je comprends très bien.

[0:53:51] Vous pouvez réécouter la séance ici. Donc, il n'y a aucun problème à ce niveau-là. Donc, c'est vraiment, toutes les séances vont être disponibles après le cours. Habituellement, il y a un délai, par exemple, de 15 minutes avant que la séance soit disponible. Au niveau, donc, il y a des exercices également et les ressources, donc, c'est, mettons, les slides et tout ça.

[0:54:14] Le deuxième outil que je vous encourage à utiliser dans le cadre du cours, c'est, je vous ai envoyé le lien sur le site du cours. C'est relativement expérimental, mais en soi, pour tout ce qui est TP et tout ça, ça va vous permettre de mieux évaluer. Est-ce que vous avez bien fait une bonne évaluation et tout ? Est-ce que c'est cohérent, par exemple, avec ce que cet outil-là dit ?

[0:54:39] Je trouve ça bien puis honnêtement c'est bon c'est pas l'outil qui donne les évaluations les plus justes mais ça peut donner comme un bon benchmark pour débuter pourquoi je fais ça c'est parce que ça permet d'avoir une application plus dans le monde réel au lieu d'être juste des chiffres maintenant qu'on rentre dans Excel sur des prix de vente qui au final sont sortis d'un livre je trouve pas ça super t'es comme un peu dans les slides on voit additionner des colonnes avec des… Dans la réalité, ce n'est pas nécessairement aussi simple que ça et je crois que cet outil-là permet de voir donc pas la complexité mais comment l'appliquer réellement à des propriétés donc réellement en vendre.

[0:55:20] Ici, vous avez donc c'est séparé en plusieurs onglets, vous avez analyser donc vous pouvez l'essayer. Si vous êtes propriétaire ou vous êtes locataire, vous pouvez entrer donc l'adresse où vous demeurez donc ça fonctionne pour toutes les propriétés de la province du Québec. C'est basé en soi sur le cadastre du Québec, c'est-à-dire tous les registres fonciers, toutes les propriétés en soi sont documentées dans le registre foncier disponible sur le site du gouvernement. Et c'est combiné à 745 000 ventes réelles qui sont venues entre 2021 et 2026. Et ça, cet outil-là, c'est une tentative de faire une méthode décomparable, mais vous allez voir, l'ajustement qui est fait n'est pas vraiment bien fait. C'est vraiment juste à titre indicatif. Donc, si on prend par exemple, je ne sais pas si, je vais prendre un, qu'est-ce que, bon, on peut prendre, on va prendre une au hasard comme ça ici. Je ne sais pas c'est où ça, mais bon, c'est à Montréal, donc ici. C'est une tentative de faire la méthode des comparables en utilisant les ventres réels qui sont survenus dans les cinq dernières années. Si on le fait aujourd'hui, c'est les ventres les plus récentes qui sont retenues. Et vous voyez donc vraiment que la méthode des comparables ici, si on descend, elle est appliquée là. Ça, c'est la propriété que vous avez entrée l'adresse et vous avez donc les comparables qui sont dans un rayon de 2 km.

[0:56:56] Ça, c'est chouette parce que vous voyez vraiment les propriétés qui sont retenues. Est-ce qu'en réalité, ce serait forcément tout cela qui serait retenu ? Non. Mais ça prend un petit peu un côté délérateur agréé justement qui détermine quelle propriété est retenue, pourquoi elle est retenue et surtout, quel ajustement est fait. Ici, c'est des ajustements qui sont automatiques donc c'est clairement pas

[0:57:20] Que la valeur qui est obtenue n'est pas nécessairement l'évaluation la plus juste, mais c'est plus pour montrer l'exercice pour la méthode des compagnes. Donc ça, c'est utilisé dans l'autre cours. Mais on va aller vers la méthode des coûts dans pas long. Vous pouvez faire l'exercice avec une propriété qui est en vente.

[0:57:37] Donc ici, si vous allez dans le nom de l'est en vente, on va s'en servir pour les TP et pour les 3TP. Vous allez devoir prendre une propriété qui est réellement en vente sur le marché immobilier en ce moment. donc c'est ici vous avez la base de données donc disponible c'est 70 000 propriétés en ce moment dans la province de Québec donc c'est vraiment agrégé à partir de Remax du Proprio il y a même une Ubi dedans donc c'est tout tout est agrégé à partir de leur site donc c'est des connecteurs donc que j'ai attaché pour qu'ils soient disponibles ici on peut donc utiliser par exemple on prend, je ne sais pas, je vais faire un test, celle-là qui est ici, donc vous voyez la mesure donc de l'évaluation ici dans ce cas-là, si on la fait, on obtient donc une valeur de 580 000 par la méthode des comparables qui est faite automatiquement, alors que le prix de vente ici si on retourne, il était de, je crois, aux alentours de 600 quelques milles. Ça a des défauts, ce n'est pas parfait, mais quand même ici on voit que l'appréciation est relativement importante. Et ça, c'est la valeur qui serait déterminée par la méthode des comparables à travers le temps. Donc, vous allez pouvoir aller chercher vos comparables ici pour faire votre exercice. Et même si vous ne voulez pas que ce soit automatique, vous pouvez faire l'évaluation vous-même. C'est-à-dire qu'après ça, il pas falloir que vous vous transposiez ça dans Excel et tout ça, mais vous avez vraiment les comparables qui sont disponibles ici pour cette propriété-là. Et là, vous pouvez choisir donc ceux-là qui sont les plus adaptés. Et ensuite, donc, aller puis faire les ajustements qui sont nécessaires. Est-ce qu'il y avait des questions pour ça ? Non, parfait. Maintenant, le cas qui nous intéresse le plus ici maintenant, c'est la méthode des coûts. Donc, dans le TP3, c'est un cas intégrateur. Vous allez devoir refaire la méthode des comparables.

[0:59:40] Donc c'est pour ça que je vous montre ça ici. La méthode des coûts, c'est quoi en soi ? C'est simplement le fait de reconstruire donc

[0:59:49] De reconstruire donc la propriété donc dans son entièreté. Là, j'avais eu des problèmes parce que la méthode incomparable, ça a été plus facile, mais pour faire donc justement un benchmark automatique donc pour que vous puissiez comparer ce que vous allez obtenir dans le cadre du PP, c'était bien dur, mettons, si on prend maintenant une propriété avant ici, d'être capable d'obtenir une méthode de la valeur par les coûts qui est valable donc 100% du temps ou même qui est proche de la réalité. Mais bon, j'ai fait une petite tentative et vous me direz si elle est proche de ça, probablement pas. Mais si par exemple on prend l'exemple ici, ça c'est une propriété qui est à vendre à Julie, vous pouvez donc Donc, je vais voir la méthode des cours.

[1:00:37] Ici, un instant. Qu'est-ce qui est fait ici ? Donc, c'est compliqué. Donc, en soi, c'est qu'on peut tenter de capturer, donc, les niveaux de matériaux, donc, de la propriété, puis tout, mettons, la superficie. Donc, tout vraiment ce qu'on fait lors de l'inspection, je me suis dit, comment faire pour que ça soit automatique ?

[1:01:01] Donc, c'est qu'il y a une mini-A derrière qui va analyser les photos puis qui s'en va lister les caractéristiques. Et ensuite, c'est annexé donc au coût de construction qui sont fournis par l'organisme donc je crois que c'est Altus et tout ça donc que je vais utiliser et ça détermine donc un coût de construction de données en fonction du coût de la main-d'avis et tout ça. Et ce qui est intéressant, c'est que vous avez vraiment ici toutes les valeurs qui sont utilisées.

[1:01:28] Tout ça ici, c'est à jour. Vous pouvez aller voir sur le site avec la référence Donc, vous voyez vraiment tous les types de qualité de construction, la main-d'oeuvre, tout est listé ici. Je vous invite à le challenger parce qu'en soi, c'est probablement très loin de la réalité.

[1:01:46] Il y a beaucoup de jugements dans cette méthode-là. Mais en soi, ça va être vraiment un exercice comme ça que le TP3 a à faire. Vous allez avoir à prendre une propriété qui est réellement en vente et aller faire. Donc, vous ne seriez pas obligé d'aller, maintenant, vérifier la personne et de cogner.

[1:02:03] Je recommande d'ailleurs de ne pas le faire. Mais en soi, donc, ça va être d'insérer un petit peu, maintenant, les qualités de cette propriété-là et d'être capable, donc, de faire la méthode des coûts et de comparer, justement, avec d'autres méthodes comme les comparables et autres.

[1:02:22] Maintenant, ce que je trouve intéressant, donc, avant qu'on retourne pour les slides, c'est les statistiques, donc, du marché. J'ai peut-être juste une petite question. Oui. Avant de faire le TP3, est-ce qu'on va revoir cet aspect-là où on se lance avec UCO et Val, puis dans le fond…

[1:02:40] Non, non, on va tout voir en détail. Oh, oui. Ah, OK. Non, non, on va tout voir en détail. C'était juste pour vous montrer dans le fond que vous allez pouvoir comparer avec cet outil-là. C'est plus pour vous aider, mettons. Puis, en soi, essayez d'avoir une meilleure valeur, mettons, que ça ici, parce que comme je vous ai dit, c'est automatique.

[1:02:57] Mais, tu sais, c'est plus, maintenant, pour vous dire, pour cette propriété-là, c'est maintenant un début d'évaluation qui est faite, mais bon, comment je peux l'améliorer ? C'est parce que c'est comment maintenant, moi, est-ce que je suis d'accord maintenant avec le fait que moi, je pense que la cuisine n'est pas réellement de telle qualité.

[1:03:14] Il y a beaucoup de choses qui sont probablement que maintenant, la méthode automatique ne fait pas très bien. Donc, ça permet dans le fond d'avoir un petit peu, c'est la façon de faire comment c'est fait, mais en tout cas, il faut que vous le refassiez de votre côté.

[1:03:29] C'est la seule façon que je les trouve dans le fond pour que ça soit plus serré. C'est parfait. Je me demandais si on allait le revoir aussi dans le cours avant de faire le travail un petit peu. Oui, on va tout revoir tout en détail. C'est vraiment la fin. OK, merci.

[1:03:51] Maintenant, c'est pour ça ici. Je vous invite à aller voir l'onglet statistique également ici. vous avez vraiment tout ce qui est en lien avec le marché immobilier, c'est quand même intéressant, vous voyez vraiment le pourcentage des ventes par type de biens, ça vous donne une petite idée donc de où se constitue. Donc l'immobilier total c'est 2 trillions donc c'est quand même important. Si on prendrait maintenant la valeur par la méthode des comparables de toutes les immobiliers au Québec des 3,7 millions de propriétés, on arriverait à 2 trillions, de, c'est-à-dire 2000 milliards de dollars.

[1:04:24] Donc, environ deux fois l'avoir net d'Ellen Musk. C'est assez incroyable.

[1:04:34] On va continuer avec les slides pour terminer la séance. Donc, ça va reprendre une heure, comme j'avais dit. Ça va être plus court, cette séance-ci. Pour que l'introduction soit plus soft. Mais la prochaine séance, ça va être probablement deux heures et demie avec une pause.

[1:04:51] Maintenant, les enjeux au Québec, donc tout ce qui est maintenant au niveau de la loi du patrimoine culturel, c'est des enjeux qui sont importants parce que ça l'affecte donc le fait d'avoir des mesures comme ça ici, ça l'impacte beaucoup. qu'est-ce qu'on peut faire avec une propriété et surtout qu'est-ce qui est on ne peut pas toucher un exemple à une église, tout ça, donc c'est là que la méthode des coûts devient ultra importante donc le coût de reproduction n'est pas possible et le coût de remplacement c'est l'approche qui est la plus privilégiée.

[1:05:26] Maintenant, ici pourquoi c'est important la méthode des coûts ? C'est surtout aussi beaucoup pour les assurances. L'assurance, ça ne va pas vraiment ça ne l'importe pas vraiment la valeur marchande. C'est-à-dire comment votre propriété coûterait sur le marché.

[1:05:42] Parce qu'un terrain, ça ne brûle pas nécessairement qu'il arrive un feu ou une inondation. Donc, l'assurance en soi, c'est vraiment un coût de remplacement du bâtiment. Donc, on a des assurances qui sont dites valeur à neuf. C'est-à-dire que c'est le coût de remplacement à neuf. Donc, le terrain n'est pas inclus, évidemment.

[1:06:03] Donc, c'est souvent un montant d'assurance qui est supérieure à la valeur donc marchande de votre propriété, moins le terrain. La valeur réelle, c'est le coût neuf, moins la dépréciation physique. Ça, c'est un petit caisse parce que dans le fond, bon, là, tu as beau avoir ce montant-là, tu n'es pas capable de reconstruire ta propriété.

[1:06:23] Il n'y a pas un promoteur immobilier qui va te dire « Ah, moi, je te reconstruis ta valeur dans l'état où ce qu'elle était, puis je te charge juste dans le fond justement le coût neuf, moins la dépréciation. » C'est ça le gros problème. C'est bien important quand vous prenez l'assurance, surtout pour tout ce qui est, mettons, les sociétés de condos, tout ça.

[1:06:40] Souvent, les assurances pour le bâtiment entier, c'est des valeurs réelles. Donc, il faut bien faire attention entre valeur réelle et valeur à neuf, c'est très différent. Et il y a la valeur agrégée. Donc, c'est le montant que vous pouvez, dans le fond, une entente entre l'assureur et vous pour un montant donné.

[1:06:57] Donc, tout ça, le terrain n'est jamais inclus. Mais c'est guidé souvent par la méthode des coûts ou le valeur à neuf.

[1:07:06] Les autres méthodes utilisées, c'est par exemple l'évaluation municipale foncière. Donc, c'est souvent basé un peu sur la méthode des coûts. Pourquoi ? Parce que si la valeur marchand influençait le rôle foncier, ce serait quand même relativement problématique.

[1:07:22] Mais ce n'est pas nécessairement juste ça. Donc, ils utilisent beaucoup l'approche par les comparables, mais c'est juste que les comparables sont beaucoup utilisés sur des ventes réelles ajustées. Donc, ça dépend aussi des municipalités. Comme par exemple, si on prend Toronto, qui n'est pas dans la province de Québec, eux, ils utilisent ce qu'on appelle un modèle édonique.

[1:07:41] C'est-à-dire qu'ils utilisent des ventes réelles et ils s'en vont estimer un gros modèle linéaire pour déterminer la valeur de chacun des caractéristiques d'une maison. Et c'est comme ça qu'ils déterminent le rôle foncier. Le problème avec ça, c'est que le rôle foncier est souvent très élevé à Toronto.

[1:07:54] C'est-à-dire que ça s'approche souvent de la valeur de la propriété qu'on peut voir par exemple sur Centris ou Welter. Donc, c'est… Imaginez le prix des maisons qu'en ce moment, si le taux de taxation foncier serait vraiment sur cette valeur-là. Je ne sais pas si tout le monde serait très heureux si ça arriverait, mais bon, c'est ça. Mais bon, il n'y a rien qui nous dit que ça ne va pas reconverger, mais depuis 5 ans ou maintenant 10 ans, il y a une séparation entre la valeur foncière et la valeur marchande, donc des propriétés.

[1:08:25] Je ne crois pas que ça va revenir parce que si on applique un taux d'augmentation, ce serait surprenant que ça reconverge comme c'était par le passé. Pour les fins fiscales aussi, donc l'amortissement, le gain en capital, l'expropriation, donc comment qu'on détermine une juste indemnité, on va utiliser la méthode des coûts.

[1:08:44] Vérification de la valeur pour le financement hypothécaire, souvent c'est la méthode des comparables, mais la méthode des coûts est utilisée pour les litiges, la faisabilité d'un projet et les signifient donc la réclamation aux assurances. Quand la méthode des coûts est privilégiée pour vraiment s'assurer, une propriété à usage spécial comme on a dit ou ce qu'il y a peu de comparable, une construction neuve ou récente, ça c'est vraiment automatique, une propriété qui est rarement vendue, c'est-à-dire dans un secteur où des fois il n'y a pas beaucoup de ventes, ça peut être appliqué, un marché qui est inactif, c'est-à-dire il y a certains types de propriétés, par exemple, si on pense aux

[1:09:30] Fermes ou des choses comme ça qui ne sont pas transgressées, par exemple, aux mêmes fréquences que des propriétés résidentielles. Des fois, également, il y a des quartiers qui sont beaucoup moins liquides que d'autres, c'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup de transactions.

[1:09:46] Comme par exemple, si on pense à aujourd'hui des quartiers résidentiels où il y a beaucoup de maisons de deux étages. Il n'y a pas beaucoup de transactions de maisons de deux étages depuis deux ans. C'est-à-dire que les gens cherchent une maison de deux étages.

[1:10:04] C'est vraiment un gros... C'est spécial, ce phénomène-là, parce que maintenant, ça remonte au début de la COVID. Après la COVID, il y avait de la surhanchante, c'était surtout sur des bungalows. C'est-à-dire que les gens, c'était ça qui avait les moyens d'acheter. Le prix des bungalows ont monté énormément jusqu'au point que là, les gens se sont dit, bien là, c'est rendu le même prix qu'une maison des étages. Donc là, la sur-en-chart, c'est comme déplacé vers les maisons des étages et là, c'est là qu'on est rendu. Les gens ne sont pas prêts à se départir d'un bien qui a un potentiel probablement de valeur plus important. Maintenant, on C'est ça pour ceci. Quand la méthode de coût est moins fiable, donc des bâtiments très anciens, comme on l'a dit, la dépréciation, c'est difficile à estimer. Puis, plus que le montant de dépréciation est élevé, dans le cas d'un bâtiment ancien, ça va prendre une très grosse dépréciation, à moins que ce soit de coût de patrimoine.

[1:11:05] Mais là encore là, c'est très difficile aussi à évaluer malgré tout. Un marché qui est très actif avec des comparables, la méthode des coûts, ce n'est pas souhaitable. Utiliser les comparables, c'est beaucoup plus facile. Propriétés à revenus standards, donc l'approche des revenus, c'est la plus justifiée.

[1:11:25] Dépréciation externe majeure, donc. Qu'est-ce que ça veut dire ça ? C'est que, mettons, qu'il y aurait, je ne sais pas moi, un glissement de terrain dans une municipalité de données, c'est bien dur de quantifier c'est quoi l'impact d'un glissement de terrain sur une propriété, si maintenant le sol s'est affaissé ou tout ça. Donc, ça, c'est des cas extrêmes. Et donc, une utilisation optimale du terrain. Donc, il y a un écart qui va être important entre le coût et la valeur. Maintenant, ici, c'est probablement le… ça va être une d'ailleurs cela qu'on va voir qui est la plus importante. Si vous avez toutes les méthodes utilisées en évaluation immobilière et vous avez donc les types de propriétés. On le dit, pour les maisons familiales classiques, c'est les comparables qui sont la méthode de number one. Méthode des revenus, ça ne fait aucun sens, donc ce n'est pas utilisé.

[1:12:26] La méthode des coûts peut être secondaire. C'est-à-dire que ça peut être appliqué de façon secondaire, surtout quand c'est de quoi qu'il est neuf. Mais ça, ici, on en parle dans la construction. Mais ça peut être appliqué. Donc, ce n'est pas proscrit d'utiliser la méthode des coûts dans le cas d'une maison infamiliale.

[1:12:40] Ça permet aussi d'apporter une deuxième valeur à la méthode par les comparables. Mais reste que la méthode comparable est la plus adaptée. Maintenant, au niveau des immeubles locatifs. Les comparables, ça peut être appliqué. C'est secondaire par contre. C'est-à-dire que vous pouvez vous dire, si mettons, il y aurait, par exemple, vous voulez déterminer la valeur d'un 6 logements, si un 6 logements qui était vendu dans le même coin, vous pouvez utiliser la méthode des comparables dans la mesure que vous ajoutez, par exemple, pour certaines spécificités de ce 6 plexes-là ou peu importe.

[1:13:16] Mais ça reste une méthode qui est secondaire. La principale, c'est les retenus. Donc, il faut vraiment que vous vous tenez compte des loyers réels de l'édifice avec le taux d'inoccupation et que vous appliquez une méthode, donc vous appliquez une croissance des revenus puis vous actualisez. Donc, c'est la méthode la plus utilisée. Donc, les pro-format en immobilier, tout ça, les banques pour évaluer votre actif, si vous accordez le prix, ils vont utiliser la méthode des revenus aussi. Et la méthode de coût. Donc, ça ici, c'est aussi très secondaire. C'est faisable. Donc, c'est-à-dire que combien ça coûterait reconstruire le 6 logements, moins la dépréciation.

[1:13:52] C'est ici qu'il y a plus de chances. Ici, donc, ça, c'est spécial, mais dans les immeubles locatifs, c'est un des rares marchés où la méthode des coûts en ce moment est énormément élevée. Donc, c'est-à-dire que ça coûte très cher à construire un immeuble locatif.

[1:14:09] Donc, c'est... On entend souvent dans les médias, mettons, les loyers montrent... La hausse des loyers était... Et pas justement, par exemple, pour des vieux logements, mais pour les nouveaux logements, malheureusement, les prix qu'on voit sur les marchés, c'est parce que les coûts de construction reflètent réellement ça.

[1:14:29] Donc, construire un logement, mettons, de 6 unités en montant, ça prend souvent une structure en béton. C'est astronomique, donc, tous les coûts qui doivent être faits. Donc, la valeur qui est amenée par la méthode des coûts est souvent far away des autres façons de déterminer les revenus.

[1:14:51] Excusez-moi, pas les revenus, mais la valeur de la propriété. Donc, ça, c'est un des rares exceptions parce que la méthode des coûts est supérieure. Ça n'a pas toujours été vrai. C'est vraiment récemment avec l'augmentation du coût de la main-d'oeuvre en construction des matériaux, du béton, de tout ce qui constitue une propriété.

[1:15:13] Maintenant, une église ou un musée. Bon, comparaison, on oublie ça. Il n'y a pas assez d'exemples dans les alentours. Revenu, bon, je ne suis pas vraiment pour une église ou pour un musée. La seule qui est viable, c'est la méthode d'égo. Un bâtiment qui est industriel.

[1:15:28] C'est possible d'appliquer donc une méthode des comparaisons. Il y a des bâtiments industriels qui peuvent être similaires, qui se sont vendus dans les alentours, mais tu es rendu donc près de l'offre pour une église, mais bon, c'est l'organisme qui vous prépare à l'ordre des valiateurs agréés, dit que c'est secondaire dans les deux cas, au niveau des revenus également. La méthode la plus justifiée, c'est la méthode des coûts ici.

[1:15:58] Construction neuve, comparaison, ça peut être appliqué. Ça ne va pas donner une valeur qui est loin de la plate nécessairement, mais ce n'est pas la plus adaptée. Revenu, on n'applique pas ça comme pour une maison ni familiale. Qu'elle soit neuve ou non, il ne faut pas appliquer la méthode des revenus.

[1:16:12] Mais là, dans ce cas-là ici, contrairement à la maison ni familiale, la construction neuve, c'est le contraire. C'est-à-dire qu'on recommande la méthode des coûts. Les centres commerciaux, méthode principale, c'est revenu, c'est des loyers, donc les commerces payent un loyer.

[1:16:30] Comparaison, oui, il y a probablement des petits centres d'achat de quartier qui sont des fois transigés, tout ça, donc c'est possible qu'il y ait des comparables disponibles. Et coût également, donc on peut appliquer la méthode des coûts, c'est totalement valable dans ce cas-là ici.

[1:16:45] Souvent, les centres d'achat ne sont pas utilisés, par exemple, il n'y a pas de grosses dépréciations nécessairement appliquées, étant donné que ce n'est pas des bâtiments, par exemple, qui datent de 50 ou 100 ans. École publique, la méthode, c'est les coûts, parce que, bon, comparable, c'est un usage qui est très spécifique, qui est le même revenu, non, parce que c'est utilisé par la personne qui le détient, donc il n'y a pas nécessairement de location ou à ce niveau.

[1:17:16] Terrain vacant, donc c'est la méthode des comparaisons, c'est la principale. Donc, à ce niveau-là, la valeur résidue peut être soit les barrières amphithéotiques, on peut potentiellement utiliser ça pour la méthode des revenus, mais retenez surtout que c'est la méthode des comparaisons qui est la principale pour les terrains vacants.

[1:17:36] Merveilleux. Maintenant, l'avantage de la méthode des coûts, c'est que ce sont l'universalité. Donc, toutes les propriétés, donc, toutes propriétés qui étaient améliorées, c'est, donc, ça amène une universalité, donc, de la méthode. C'est logique puis intuitif pour les clients, c'est-à-dire que ça semble plus intuitif du moins, cette façon de faire-là, parce que ça dit, au final, je veux reconstruire ça à quelque part d'autre, c'est ce que ça va me coûter, moins la dépréciation peut la ramener dans l'état, donc, du produit qu'on évalue, par exemple.

[1:18:12] La transparence, donc c'est-à-dire que c'est des coûts qui est réellement reliés au coût et non par exemple aux comparables où les comparables, c'est basé sur des ventes. Donc c'est-à-dire que si les ventes qu'on utilise par exemple pour déterminer la valeur de notre propriété sont piésées, donc par exemple on est dans un marché où tout est pratiquement sur-enchaire, la valeur qu'on va obtenir par les comparables va refléter les prix de sur-en-charge.

[1:18:39] Donc, on va potentiellement traiter la sur-en-charge. Mais reste que c'est le prix qu'on doit qui est dans un la valeur marchande dans un marché où il y a beaucoup d'acheteurs par rapport aux vendeurs. Mais ce n'est pas nécessairement la valeur de reconstruction.

[1:18:53] C'est ça la particularité. Véification contre les avocations. Ça ici, c'est un excès. La méthode des coûts peut être utilisée pour valider, donc la méthode est comparable dans le cas d'une évaluation qui doit être plus rigoureuse ou vraiment plus détaillée.

[1:19:12] Pour certaines propriétés uniques, c'est la seule méthode qui peut être appliquée. En assurance, c'est la base qui est standard.

[1:19:21] Si maintenant, comme on a dit, les limites au niveau de ces méthodes-là, la subjectivité de la dépréciation, il peut y avoir un écart potentiel entre la valeur et le coût. Et le terrain, c'est parfois très difficile à évaluer, étant donné qu'il n'y a pas nécessairement des comparables.

[1:19:39] Les bâtiments trop anciens, ce n'est pas très adapté, étant donné, comme on a dit, la dépréciation va être trop importante dans le calcul. Donc, le risque d'erreur va dépendre de beaucoup trop de facteurs subjectifs. Et là, si on est là maintenant avec un bâtiment qui est à 200 ans, on peut se ramasser à retirer 2 millions moins de valeur de construction de 3.

[1:20:04] Donc, c'est moins adapté, plus bâtiment vu. Mais surtout, c'est que c'est une façon de faire qui demande une expertise beaucoup plus approfondie. C'est-à-dire que ça prend des connaissances sur tout ce qui est matériau de construction, qualité des constructions, les coûts.

[1:20:22] Il faut vraiment comprendre le processus de construction des bâtiments pour être capable de faire cette méthode-là donc ça on va le voir relativement bien tout au long de la session toutes les composantes par exemple qui doivent être appliquées c'est pas un cours de méthode de construction mais c'est on voit vraiment quel type de matériaux dans une maison sont construits comme étant plus haut de gamme, moyenne gamme pas de gamme puis vraiment il y en a qui sont intuitifs Si on met par exemple tout ce qui est vénile pour recouvrir la maison, comment c'est déterminé le prix de ça ? C'est par pied carré. Chaque carré de un pied par un pied, ça a un coût. Que ce soit la brique ou le vénile ou autre revêtement extérieur, ça a un coût qui quantifie par unité de pied carré.

[1:21:14] Et la main-d'oeuvre est inclue dans cette valeur-là par rapport au coût du marché en ce moment-là. Donc, comment on a dit ça ? Ici, c'est une représentation de la fiabilité des méthodes. Comme on a dit, la pertinence pour les constructions neuves, c'est probablement le plus justifié.

[1:21:39] C'est très pertinent et c'est surtout très fiable, Étant donné qu'il n'y a aucune… en soi, vous n'avez pas à faire toutes les constructions neuves, c'est la seule méthode qui s'impose. Usage spécial également, aéroport, hôpital, tout ça, industriel, pour les assurances. Quand les assurances veulent avoir cette façon de faire, on est obligé d'utiliser la méthode des coûts.

[1:21:59] Le commercial locatif, bon, la fiabilité de la méthode, c'est moins, c'est quand même pertinent, mais bon. Mais où est-ce que ça devient beaucoup moins pertinent et peu fiable, c'est le résidentiel ici. Mais il y a une raison aussi, c'est que ça reste que c'est quand même, si maintenant on pourrait dire, c'est pas négatif, ça ajoute pas maintenant, on pourrait dire, un risque de, la valeur ne va pas être tant out of bound que maintenant si on utilise un bâtiment très ancien.

[1:22:34] C'est pour ça qu'il y a de l'autre côté de la petite ligne. C'est parce que ça, c'est vraiment proscrit. Si c'est un bâtiment de 75 ans, la méthode des coûts, il faut remplir ça parce qu'il faut qu'il y ait une méchante dépréciation qui soit appliquée. Puis là, c'est beaucoup trop difficile à quantifier.

[1:22:52] Donc, la valeur va vraiment être extrêmement biaisée. Donc, c'est pour ça que la fiabilité est vraiment un autre côté de l'axe. Donc, ce graphique-là, en soi, ça provient du document au CHQ. Donc, c'est ça. Contexte québécois, donc, c'est l'ordre professionnel qui régit le code de profession, donc des valeteurs agréés. Mais ça, vous savez déjà tout ça.

[1:23:22] Donc, ça ici, ça va être plus dans le… Je pense que je m'arrêterai ici pour cette semaine. Donc, on va voir ça dans tout ce qui est réglementation la semaine prochaine. Je prendrai les questions, donc, s'il y en a. Donc, vous avez dit que ça, la durée 1h, donc c'est… on est dans la durée 1h10.

[1:23:39] Donc, c'est la première séance qui est plus courte. Donc, sentez-vous à l'aise de poser les questions que vous voulez. Donc, si vous avez des interrogations sur le déroulement, vous pouvez enlever votre micro et parler.

[1:23:55] De mon côté, ça va. Ça va ? Parfait. Donc, comme je vous ai dit, c'est vraiment la première séance qui est plus courte pour commencer plus en 12 heures. Mais les prochaines séances, il faut s'attendre maintenant au moins deux heures par séance. Puis, comme je vous ai dit, toutes les séances vont être disponibles sur le site du cours après.

[1:24:11] Vous allez le voir, donc, dans 15 minutes. Je vais vous envoyer par courriel après chaque séance, le lien vers la vidéo de la séance ici. Sinon, c'est tout pour moi. Est-ce qu'on va faire des exercices pendant le cours ou c'est vraiment interactif qu'on doit le faire par nous autres même sur le site interactif ?

[1:24:37] Oui, dans les slides, on va faire plein d'exercices. Donc là, c'est parce que c'est vraiment l'introduction, mais oui, on ne sait pas. En soi, dans les slides, il y a des exercices qui sont suffisants pour faire les examens. Donc, le contenu des slides est le seul contenu du cours.

[1:24:55] Donc, vous allez voir, il y a des slides qui ont peut-être 60 pages. C'est vraiment tout le contenu du cours est dedans. C'est comme maintenant, à la fin, il y a des lectures complémentaires, mais c'est complémentaire. C'est vraiment pour vraiment tout le contenu qui est pour la méthode des coups de l'OEAQ et dans les slides. C'est vraiment la meilleure.

[1:25:16] Si on lit les slides dans le cours comme il faut et qu'on fait les petits quiz interactifs que vous avez mis et qu'on fait les exercices du cours des séances, ça devrait bien aller. C'est ce que je comprends. Oui, c'est sûr. Ça va bien aller. Si vous faites tout ça, il n'y a aucun stress. Ça va très bien aller.

[1:25:33] Puis en plus, si vous écoutez les vidéos maintenant du cours, oui, ça va très bien. Parfait, merci. Parfait. Bon, bien, donc, on va s'arrêter là s'il n'y a pas d'autres questions. Je vous souhaite une... Bon vendredi et une bonne fin de semaine. J'ai peut-être une dernière petite question.

[1:25:50] Dans le site EcoEval, il y a la valeur au rôle, il y a la valeur... Attendez, là, parce que je ne suis plus devant. Il y a la première valeur, tu t'écris pédis, je ne sais pas c'est quoi mettons il donne une première valeur après ça il donne le rôle puis après ça il donne une dernière valeur après l'estimation, c'est quoi cette valeur-là à la fin, c'est-tu comme la valeur marchande puis lui il estime entre le rôle puis la valeur marchande ou ?

[1:26:18] Je vais aller voir, ici vous dites Si vous prenez, écrivez n'importe quelle propriété au début Ouais je pense que dans le fond c'est plus ici comme ça Non c'est en haut Oui, ça ici, vous voyez 733 500, c'est quoi cette valeur-là ? Ah, ici, donc ça c'est vraiment l'estimation par exemple.

[1:26:43] Que le site fait, mais à la fin, la dernière valeur, ça représente quoi, savez-vous ? Vous voulez dire donc le 617 000 ici ? Bien, il y a 617 400, puis après ça, si vous regardez sur la ligne… Ici, là ? Non, en haut. Oui. la ligne du temps où ce qui est écrit, le 617 000, si vous remontez encore, vous voyez le petit losange où il établit votre valeur d'estimation.

[1:27:10] Mais si vous allez plus à droite, la même ligne, vous voyez 733 500. C'est quoi ces valeurs-là sur cette ligne ? C'est un intervalle de confiance, étant donné que chaque mesure, il y a un score de fiabilité qui est accordé. C'est-à-dire que c'est la variabilité des comparables et tout ça.

[1:27:26] Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans 80 % du cas, c'est-à-dire le percentile 10 ici, le personnel 90, c'est vraiment, donc, 80 % du temps, ça va être dans cette braquette-là. Donc, si on arrive à une valeur qui est estimée ici, vous voyez quel rôle ici, c'est vraiment l'intervalle de confiance qu'on pourrait dire.

[1:27:44] Ah, OK. Ça, c'est ça, c'est le maximum de la valeur, dans le fond, qu'on pourrait... Bien, c'est ça, oui. C'est vraiment le maximum, mais c'est surtout, c'est sûr que la valeur, mettons, réelle va être à l'intérieur de cette braquette-là. OK. C'est ça. On peut...

[1:27:58] C'est... C'est une ordre de grandeur. C'est une ordre de grandeur, c'est ça. Le rôle est à l'intérieur de cet ordre de grandeur. Mais vous avez ici à droite, si vous regardez, un score de fiabilité. Puis ça, c'est important parce que ce n'est pas nécessairement, ils ne sont pas toutes fiables, donc les mesures. Souvent, quand il n'y a pas de comparable à C, il y a un score de fiabilité qui est plus faible.

[1:28:16] Où ça ? Ici à droite, oui. Oui, c'est ça. Mais habituellement, comme vous voyez, 22 % super gros rôle, ça fait du sens. Oui, c'est ça. ok, merci bon ben on va se quitter sur ça puis je vous souhaite donc bonne fin de semaine puis on se parle la semaine prochaine merci, au revoir merci, bonne soirée