1
00:02:34,180 --> 00:02:35,580
Merci.

2
00:08:39,200 --> 00:08:41,940
Bon, nous allons commencer dans deux minutes.

3
00:09:00,460 --> 00:09:01,860
Merci.

4
00:10:03,280 --> 00:10:06,520
C'est bon, donc on va commencer la séance.

5
00:10:07,360 --> 00:10:14,420
Premièrement, juste pour s'informer, si

6
00:10:14,440 --> 00:10:18,660
vous allez sur le site du cours interactif, dans vidéo ici,

7
00:10:18,800 --> 00:10:24,880
le uqo-imm1033.app, vous avez la séance de la semaine passée

8
00:10:24,900 --> 00:10:30,380
qui est mis en ligne. Je crois que j'ai oublié de l'envoyer par courriel,

9
00:10:30,480 --> 00:10:33,840
le lien de tout ça. Vous avez vraiment la séance de la semaine passée qui est bien

10
00:10:33,860 --> 00:10:38,700
détaillée. Vous pouvez aller revoir les points qui ont été abordés et tout.

11
00:10:38,900 --> 00:10:42,700
Si maintenant vous manquez une séance dans les cours à venir et tout ça,

12
00:10:43,420 --> 00:10:49,380
sachez que vous pouvez à la fin du cours de ce soir, ça va être mis en ligne sur la

13
00:10:49,400 --> 00:10:52,820
plateforme. Vous avez vraiment le détail avec les notes de cours.

14
00:10:54,100 --> 00:10:57,580
Donc, par exemple, l'objectif de la séance, oui, si mettons les trois approches,

15
00:10:57,660 --> 00:11:01,940
si on voit ici, ça ouvre vraiment l'endroit dans les notes de cours qui ont été

16
00:11:01,960 --> 00:11:04,740
abordées dans cette section-là.

17
00:11:06,020 --> 00:11:08,600
Est-ce qu'il y avait des questions pour la matière dont on avait vu la semaine

18
00:11:08,620 --> 00:11:09,420
passée ?

19
00:11:12,560 --> 00:11:14,760
Non ? Oui.

20
00:11:17,140 --> 00:11:18,880
Donc, on va commencer la séance.

21
00:11:19,740 --> 00:11:21,740
N'hésitez pas si vous avez des questions.

22
00:11:22,920 --> 00:11:26,020
Vous pouvez désactiver votre micro pour parler, il n'y a pas de problème.

23
00:11:28,500 --> 00:11:33,780
On voit vraiment aujourd'hui couvrir tout ce qui touche au cadre conceptuel de la

24
00:11:33,800 --> 00:11:38,760
méthode des coûts. Vraiment en détail, certains éléments qui sont importants de

25
00:11:38,780 --> 00:11:44,840
comprendre pour être bien en mesure de comprendre tout ce qui touche à la

26
00:11:44,860 --> 00:11:48,760
différence entre le coût, la valeur et les prix.

27
00:11:50,420 --> 00:11:53,220
et aussi, donc, c'est quoi les différentes méthodes de reproduction,

28
00:11:53,700 --> 00:11:55,160
de reconstruction et tout ça.

29
00:11:56,860 --> 00:12:01,940
Une séance qui devrait prendre à peu près deux heures, peut-être une heure 45 à deux

30
00:12:01,960 --> 00:12:04,660
heures, donc ça ne prendra pas les trois heures dans son ensemble,

31
00:12:04,820 --> 00:12:06,280
mais bon, c'est une bonne séance pour être.

32
00:12:08,640 --> 00:12:11,180
Ça, c'est le plan de la séance, donc on va vraiment voir ici,

33
00:12:12,120 --> 00:12:13,780
coût, prix, valeur, donc c'est quoi la différence.

34
00:12:14,940 --> 00:12:17,340
Donc, c'est bien important de, on l'avait vu la semaine passée,

35
00:12:17,360 --> 00:12:21,140
mais c'est bien important de saisir la différence entre ces trois principes-là parce

36
00:12:21,160 --> 00:12:23,620
que souvent, les gens les mélangent.

37
00:12:23,740 --> 00:12:27,140
Donc, c'est-à-dire qu'on dit le prix de quelque chose, la valeur de quelque chose,

38
00:12:27,260 --> 00:12:30,400
mais de bien saisir, c'est quoi la différence entre ces trois composantes-là ?

39
00:12:30,660 --> 00:12:34,980
C'est primordial. On va voir également le coût de reproduction et le coût de

40
00:12:35,000 --> 00:12:37,280
remplacement. Ce n'est pas la même chose.

41
00:12:37,520 --> 00:12:41,760
Puis, c'est là qu'on va vraiment disséquer chacun de ces deux aspects-là.

42
00:12:42,360 --> 00:12:46,400
Aussi, au niveau des coûts, les coûts directs, indirects et le profit

43
00:12:46,420 --> 00:12:49,140
entrepreneurial. donc lorsqu'on parle de construction d'un bâtiment et tout.

44
00:12:50,620 --> 00:12:55,460
Ensuite, le principe de substitution qu'on va voir en dernier et donc comment c'est

45
00:12:55,480 --> 00:13:00,260
calculé la valeur basée sur ce principe de substitution.

46
00:13:01,120 --> 00:13:04,660
On voit que c'est relativement simple, mais c'est une bonne théâtre.

47
00:13:05,560 --> 00:13:07,100
Est-ce qu'il y avait des questions avant qu'on commence ?

48
00:13:09,200 --> 00:13:12,560
Ah oui, et aussi le TP, je vais vous le remettre la semaine prochaine.

49
00:13:13,520 --> 00:13:18,280
comme je vous ai dit c'est vous pouvez le faire en équipe ou seul il n'y aura pas de

50
00:13:18,300 --> 00:13:23,480
problème si vous le faites en équipe il n'y a pas vraiment d'endroit pour

51
00:13:25,400 --> 00:13:29,200
former vos équipes donc sur le site du cours donc simplement lorsque vous remettez

52
00:13:29,220 --> 00:13:34,960
le TP inscrivez donc c'est quoi les membres donc de votre équipe pour que les notes

53
00:13:34,980 --> 00:13:35,780
puissent être

54
00:13:37,460 --> 00:13:39,560
appliquées en conséquence donc de ces équipes dans votre équipe

55
00:13:42,420 --> 00:13:46,740
la semaine passée on avait vu donc cette formule là qui est ici la valeur c'est

56
00:13:46,760 --> 00:13:52,360
simplement la valeur du terrain plus les coûts de construction neuf moins la

57
00:13:52,380 --> 00:13:55,380
dépréciation donc ça c'est vraiment la formule qui est

58
00:13:57,040 --> 00:14:01,500
qui drive dans la méthode des coûts c'est une formule qu'il faut retenir c'est celle

59
00:14:01,520 --> 00:14:07,980
là qu'est-ce qu'on va voir aujourd'hui c'est vraiment comment donc déterminer le

60
00:14:08,000 --> 00:14:12,120
coût donc ici le coût de construction, quelles composantes qu'il y a à l'intérieur

61
00:14:12,140 --> 00:14:17,540
et tout ça. Donc, la méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés et tout ça.

62
00:14:18,480 --> 00:14:19,980
Donc, on va rentrer plus en détail.

63
00:14:20,120 --> 00:14:21,420
Donc, c'est vraiment ce qu'on a vu la semaine passée.

64
00:14:25,400 --> 00:14:27,780
Bon, donc, ça, c'est ce qu'on va voir aujourd'hui.

65
00:14:27,880 --> 00:14:30,100
On l'a déjà mentionné. Donc, on y va.

66
00:14:32,100 --> 00:14:35,660
Ici, c'est vraiment pour vraiment ramener ça un petit peu.

67
00:14:36,300 --> 00:14:39,280
On l'avait vu la semaine passée, mais c'est quand même important de le rappeler pour

68
00:14:39,300 --> 00:14:41,340
être sûr que c'est bien compris.

69
00:14:41,620 --> 00:14:46,440
Le coût en soi, c'est quoi ? C'est simplement le coût et montants qui sont engagés

70
00:14:46,460 --> 00:14:50,700
pour produire un bien et une construction immobilière.

71
00:14:51,120 --> 00:14:52,780
Donc, c'est très différent du prix.

72
00:14:53,300 --> 00:14:56,820
Le prix en soi, c'est le prix d'une transaction réelle.

73
00:14:57,560 --> 00:14:59,420
Donc, ce n'est pas le prix qui est affiché, par exemple,

74
00:14:59,500 --> 00:15:03,960
sur l'entrée, c'est tout ça. C'est vraiment le prix auquel est réglé une

75
00:15:03,980 --> 00:15:08,060
transaction. C'est vraiment lorsque vous concluez une entente avec une autre partie

76
00:15:08,080 --> 00:15:11,680
pour acheter une maison, le prix qui est inscrit sur l'offre d'achat,

77
00:15:11,860 --> 00:15:15,660
c'est vraiment le prix réel d'une transaction.

78
00:15:16,660 --> 00:15:21,980
Ensuite, la valeur, c'est l'estimation qui est le plus probable pour la valeur

79
00:15:22,000 --> 00:15:22,800
donnée d'un bâtiment.

80
00:15:24,600 --> 00:15:29,320
C'est là qu'on voit que T, c'est trois mesures, mais ils ne sont pas équivalents.

81
00:15:29,340 --> 00:15:31,920
C'est-à-dire que le coût, c'est vraiment le coût qui est mesurable,

82
00:15:32,160 --> 00:15:36,460
basé sur les investissements qui ont été faits pour construire un bâtiment.

83
00:15:36,880 --> 00:15:41,680
Le prix, c'est le montant qui a été offert en échange d'un bâtiment donné.

84
00:15:41,920 --> 00:15:48,100
Et la valeur, c'est en soi ce qu'un évaluateur agréé détermine comme prix

85
00:15:48,120 --> 00:15:51,060
pour l'estimation la plus probable d'un bâtiment.

86
00:15:51,780 --> 00:15:55,860
Donc, c'est trois mesures qui sont différentes et qui peuvent donc soit être égales,

87
00:15:56,060 --> 00:15:58,320
être différentes, dépendamment des conditions du marché.

88
00:16:02,160 --> 00:16:06,740
Donc, au niveau du coût, le coût ici comme c'est bien écrit,

89
00:16:07,440 --> 00:16:10,980
ça représente le montant total des dépenses nécessaires pour produire un bien

90
00:16:11,000 --> 00:16:15,820
immobilier. C'est tourné vers le passé ou le présent si ça vient juste d'être

91
00:16:15,840 --> 00:16:18,920
construit. C'est un fait historique, ce n'est pas une estimation,

92
00:16:19,220 --> 00:16:25,220
ce n'est pas une opinion, c'est vraiment de quoi factuel basé sur tous les coûts que

93
00:16:25,240 --> 00:16:26,900
vous avez engagés pour construire un bâtiment.

94
00:16:28,240 --> 00:16:31,360
C'est relié donc à la production, c'est mesurable, c'est vérifiable.

95
00:16:33,180 --> 00:16:39,180
En soi ici, ça inclut le terrain, les coûts indirects, les coûts directs et

96
00:16:39,200 --> 00:16:40,540
même le profit donc de l'entrepreneur.

97
00:16:41,680 --> 00:16:43,320
Pourquoi ça inclut le profit de l'entrepreneur ?

98
00:16:43,440 --> 00:16:46,620
Parce que quand vous faites affaire avec, je ne sais pas,

99
00:16:46,660 --> 00:16:50,620
une firme pour construire votre maison, vous ne voyez pas vraiment donc le profit

100
00:16:50,640 --> 00:16:52,960
sur la facture, c'est-à-dire que c'est comme ça.

101
00:16:53,400 --> 00:16:57,660
Ça inclut le coût, donc la marge qui est prise par l'entrepreneur est inclue dans le

102
00:16:57,680 --> 00:16:59,400
prix. Donc, vous ne voyez pas vraiment.

103
00:16:59,540 --> 00:17:01,580
Donc, ça rentre dans le coût total de construction.

104
00:17:02,360 --> 00:17:04,720
Dépendamment de qui construit et quel profit qui est pris,

105
00:17:04,800 --> 00:17:07,440
par exemple, sur telle construction, c'est un coût qui peut varier.

106
00:17:08,240 --> 00:17:10,540
Donc, c'est pour ça que c'est une mesure qui est factuelle,

107
00:17:10,680 --> 00:17:13,580
qui est basée sur des factures et l'achat du terrain.

108
00:17:13,760 --> 00:17:17,180
Donc, ça, c'est le coût. Donc, c'est la mesure qu'on a vue ici.

109
00:17:22,680 --> 00:17:26,900
Maintenant, le prix, c'est simplement le montant qui est effectivement payé lors d

110
00:17:26,920 --> 00:17:32,380
'une transaction. C'est un fait aussi également, c'est vraiment un montant qui a été

111
00:17:32,400 --> 00:17:34,580
payé en échange d'un bien immobilier.

112
00:17:35,160 --> 00:17:39,540
Donc, c'est un fait historique objectif, c'est relié à un échange et c'est

113
00:17:39,560 --> 00:17:40,420
observable dans le marché.

114
00:17:43,180 --> 00:17:47,980
Selon vous, au Québec, un des gros problèmes, c'est qu'on n'a pas accès

115
00:17:48,000 --> 00:17:52,640
nécessairement à tous ces prix-là de façon libre et…

116
00:17:52,660 --> 00:17:56,040
c'est pas comme aux États-Unis par exemple parce que les prix pour tous les échanges

117
00:17:56,060 --> 00:17:59,360
immobiliers sont disponibles, par exemple, sur CILO et tout ça.

118
00:17:59,500 --> 00:18:03,060
Au Québec, c'est plus opaque, donc c'est-à-dire qu'on a simplement les prix

119
00:18:03,080 --> 00:18:06,660
affichés, mais on n'a pas nécessairement les prix de transaction,

120
00:18:06,820 --> 00:18:09,960
donc pour chacune des transactions immobilières qui a eu lieu.

121
00:18:11,240 --> 00:18:17,220
Ça influence donc la capacité de déterminer le juste prix d'une propriété pour

122
00:18:17,240 --> 00:18:20,380
M. et Mme Tout-le-Monde, mais vous, en tant qu'évaluateur agréé,

123
00:18:20,460 --> 00:18:23,500
vous allez avoir accès à une base de données qui vous permet donc d'obtenir tous les

124
00:18:23,520 --> 00:18:28,720
comparables, les prix qu'il y aurait, les transactions qui ont eu lieu dans un

125
00:18:28,740 --> 00:18:35,080
environnement donné. Donc, dans quelle situation où le prix peut potentiellement

126
00:18:35,100 --> 00:18:38,380
être différent du coût, c'est ça qu'on va voir dans le cours ici.

127
00:18:39,320 --> 00:18:41,740
Et le prix n'est pas nécessairement égal à la valeur aussi.

128
00:18:44,160 --> 00:18:45,220
Est-ce que ça allait pour ça ?

129
00:18:54,120 --> 00:18:54,920
Merveilleux.

130
00:18:56,920 --> 00:19:01,440
Bon, maintenant, au niveau de la valeur, ça, c'est vraiment une estimation.

131
00:19:02,020 --> 00:19:07,120
Donc, les deux autres mesures qu'on a vues, c'était vraiment basé sur des faits.

132
00:19:07,480 --> 00:19:09,480
Le prix d'une transaction, c'est un fait.

133
00:19:09,780 --> 00:19:13,380
Donc, il y a un montant. C'est un montant, donc deux parties sont entendues.

134
00:19:14,340 --> 00:19:16,820
Ici, c'est différent. La valeur, c'est une estimation.

135
00:19:16,840 --> 00:19:22,880
C'est une opinion basée sur une estimation,

136
00:19:22,940 --> 00:19:24,220
par exemple, qui est tournée vers le futur.

137
00:19:24,700 --> 00:19:26,900
Ça peut être basé sur les conditions hypothécaires.

138
00:19:28,340 --> 00:19:32,940
En soi, c'est une opinion qui est subjective, fondée sur des méthodes reconnues.

139
00:19:34,260 --> 00:19:39,680
En soi, c'est le travail d'une évaluateur gré, de déterminer la valeur la plus juste

140
00:19:39,700 --> 00:19:40,720
pour une propriété.

141
00:19:42,580 --> 00:19:43,380
Non.

142
00:19:48,660 --> 00:19:51,660
Ici, vous avez un tableau comparatif.

143
00:19:52,880 --> 00:19:57,320
Vous avez vraiment donc pour une propriété donnée les trois différentes mesures.

144
00:19:57,980 --> 00:20:03,640
Le coût qui est une dépense réelle, c'est orienté vers le passé.

145
00:20:04,440 --> 00:20:09,000
Pourquoi ? Parce que c'est des dépenses qui ont été engendrées dans le passé pour

146
00:20:09,020 --> 00:20:10,420
construire une propriété donnée.

147
00:20:11,320 --> 00:20:12,840
C'est une mesure donc de production.

148
00:20:15,440 --> 00:20:17,160
L'objectivité en soi, c'est quoi ?

149
00:20:17,260 --> 00:20:21,720
C'est les factures. Vous pouvez détailler tous les coûts de construction pour un

150
00:20:21,740 --> 00:20:22,540
bâtiment donné.

151
00:20:26,660 --> 00:20:29,260
Maintenant, au niveau des acteurs, on a les constructeurs.

152
00:20:30,060 --> 00:20:32,160
Dans ce cas-là, on aurait un exemple, par exemple, de 600 000.

153
00:20:33,700 --> 00:20:36,880
C'est totalement... C'est juste un exemple comme ça.

154
00:20:37,960 --> 00:20:41,760
Maintenant, au niveau des prix, c'est une transaction qui a été faite réellement.

155
00:20:42,260 --> 00:20:43,860
C'est orienté vers le passé également.

156
00:20:44,720 --> 00:20:46,900
et c'est une mesure qui provient d'un échange.

157
00:20:48,060 --> 00:20:51,780
Par exemple, lorsque vous achetez une maison, vous payez 545 000 pour cette maison.

158
00:20:54,260 --> 00:20:56,380
Les acteurs, c'est les acheteurs et les vendeurs.

159
00:20:58,180 --> 00:20:59,400
Qu'est-ce que ça nous dit ici ?

160
00:20:59,640 --> 00:21:05,760
C'est qu'il y a une transaction de 545 000 pour acheter une propriété qui a

161
00:21:05,780 --> 00:21:07,560
initialement coûté 600 000 à construire.

162
00:21:08,020 --> 00:21:08,980
C'est ça que ça veut dire.

163
00:21:10,960 --> 00:21:14,740
Et la valeur de cette propriété-là, c'est 575 000.

164
00:21:16,720 --> 00:21:19,900
Basé sur une évaluation qui est subjective, une opinion.

165
00:21:20,680 --> 00:21:23,240
Et c'est basé donc sur une orientation qui est plus future.

166
00:21:24,940 --> 00:21:28,140
Donc, en évaluation, on estime la valeur, on observe le prix,

167
00:21:28,380 --> 00:21:32,380
puis on calcule le coût. Donc, c'est vraiment important de différencier ces trois

168
00:21:32,400 --> 00:21:34,560
mécanismes-là, ces trois concepts-là.

169
00:21:35,880 --> 00:21:39,820
il y en a deux qui sont défaits et il y en a un autre qui est plus une estimation

170
00:21:42,700 --> 00:21:45,760
est-ce que ça va pour ça ici ?

171
00:21:48,160 --> 00:21:48,960
oui

172
00:21:54,080 --> 00:22:00,220
donc qu'est-ce qui vous allez donc ces trois chefs-là ici

173
00:22:00,240 --> 00:22:01,040
en soi

174
00:22:02,380 --> 00:22:07,640
la différence donc entre le coût et le prix, c'est vraiment est-ce que le marché est

175
00:22:07,660 --> 00:22:11,540
équilibré ou non. Normalement, dans un marché qui est complètement parfait,

176
00:22:11,680 --> 00:22:17,900
c'est-à-dire qu'il y a des mécanismes de marché qui

177
00:22:17,920 --> 00:22:21,360
s'ajustent bien, c'est-à-dire que le coût devrait refléter normalement le prix.

178
00:22:22,180 --> 00:22:23,640
C'est très possible que ce ne soit pas le cas.

179
00:22:24,840 --> 00:22:26,800
Il n'y a pas nécessairement un marché qui est en équilibre.

180
00:22:28,780 --> 00:22:31,880
Et aussi, le coût devrait refléter la valeur normalement dans un marché en

181
00:22:31,900 --> 00:22:34,140
équilibre. Ce n'est pas nécessairement le cas dans la réalité.

182
00:22:36,400 --> 00:22:42,540
Habituellement, les coûts sont légèrement différents de la valeur et

183
00:22:42,560 --> 00:22:45,620
du prix. Dans le marché actuel, par exemple, dans le marché immobilier au Québec,

184
00:22:46,220 --> 00:22:50,340
en ce moment, les coûts sont plus élevés que les prix qui sont observés des

185
00:22:50,360 --> 00:22:53,440
transactions et c'est différent également de la valeur.

186
00:22:53,600 --> 00:22:55,800
Donc, la valeur est plus faible que le coût réel de construction.

187
00:22:57,280 --> 00:22:59,660
Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier ça.

188
00:23:07,340 --> 00:23:12,240
Maintenant ici, pourquoi il peut y avoir une divergence entre le coût et la valeur ?

189
00:23:13,600 --> 00:23:15,880
Prenons un exemple de très simple.

190
00:23:17,620 --> 00:23:20,580
Un marché qui est en déclin, une mauvaise localisation.

191
00:23:21,960 --> 00:23:26,200
Vous allez me dire, pourquoi c'est allé engendrer une différence entre le coût et la

192
00:23:26,220 --> 00:23:32,240
valeur, c'est simple. Supposons que vous construisez une maison avec

193
00:23:32,260 --> 00:23:36,060
des caractéristiques très, très, très, très attrayantes,

194
00:23:36,140 --> 00:23:40,980
par exemple, du luxe, une piscine creusée avec un foyer,

195
00:23:41,560 --> 00:23:47,280
l'entrée en interbloc. Vous mettez le paquet, mais vous êtes dans un quartier qui

196
00:23:47,300 --> 00:23:51,860
est en déclin, c'est-à-dire un quartier où la maison, par exemple,

197
00:23:52,080 --> 00:23:57,460
moyenne est de 300 000 $, en soit il n'y a pas grand monde qui va valoriser les

198
00:23:57,480 --> 00:24:01,520
améliorations que vous allez faire au niveau du luxe de la propriété.

199
00:24:02,040 --> 00:24:05,640
Donc, c'est très possible que vous ayez une maison qui a coûté 800 000 $ à

200
00:24:05,660 --> 00:24:09,220
construire, mais que la valeur est plafonnée à 500 000 $ dans le quartier.

201
00:24:10,480 --> 00:24:12,940
Donc, dans ce cas-là, vous avez une surqualité de construction.

202
00:24:13,800 --> 00:24:19,480
Donc, ça c'est un exemple parfait d'un cas où on aurait un coût qui est plus grand

203
00:24:19,500 --> 00:24:20,300
que la valeur.

204
00:24:22,400 --> 00:24:28,840
Au Québec, il y a un exemple qui est très célèbre de ce cas

205
00:24:28,860 --> 00:24:32,340
-là ici. Je ne sais pas si vous venez de l'installer en Beauce.

206
00:24:32,460 --> 00:24:36,960
C'est quoi la municipalité ? Je crois que c'est Saint-Robert de Bélormey.

207
00:24:37,060 --> 00:24:41,980
C'est une municipalité en soi où, grosso modo, une maison là-bas,

208
00:24:42,160 --> 00:24:44,080
c'est 120 000, 130 000 d'apport.

209
00:24:44,700 --> 00:24:48,940
donc vous l'aurez compris, il n'y a personne qui se fait construire là-bas en ce

210
00:24:48,960 --> 00:24:54,220
moment, mais reste que le coût d'origine des maisons là-bas est beaucoup supérieur à

211
00:24:54,240 --> 00:24:58,780
la valeur en ce moment des propriétés et ça c'est causé par quoi ?

212
00:24:58,800 --> 00:25:03,460
Par le fait que c'est très éloigné des autres centres de la province,

213
00:25:03,620 --> 00:25:06,760
par exemple de Québec et tout ça, c'est très proche des frontières avec les États

214
00:25:06,780 --> 00:25:10,500
-Unis et c'est surtout un endroit où il n'y a pas beaucoup de services donc pas

215
00:25:10,520 --> 00:25:13,940
beaucoup d'épiceries il n'y a pas beaucoup d'emplois non plus Donc,

216
00:25:14,000 --> 00:25:16,900
la majorité des grandes usines qui avaient là-bas, ils ont fermé.

217
00:25:17,640 --> 00:25:21,940
Donc, ça, ça a engendré justement le fait que, bon, on n'aura pas à avoir un coût

218
00:25:21,960 --> 00:25:26,120
donné pour une propriété. Ça ne veut pas nécessairement dire que la valeur va suivre

219
00:25:26,140 --> 00:25:30,200
le coût de construction. Donc, ça, c'est un des exemples.

220
00:25:30,980 --> 00:25:32,940
Où est-ce qu'on aurait un coût qui est plus grand que la valeur.

221
00:25:33,060 --> 00:25:34,920
Maintenant, le contraire est possible également.

222
00:25:35,240 --> 00:25:38,680
Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un coût qui est inférieur à la valeur.

223
00:25:40,440 --> 00:25:43,100
Et ça, c'est justement ce que l'investisseur immobilier devrait chercher.

224
00:25:43,120 --> 00:25:46,540
Donc, c'est-à-dire que pour un investissement donné, un coût,

225
00:25:47,640 --> 00:25:50,220
j'obtiens une valeur qui est plus importante que l'investissement que j'ai mis.

226
00:25:50,960 --> 00:25:54,320
On prend pour acquis souvent que c'est le cas nécessairement dans toutes les

227
00:25:54,340 --> 00:25:56,280
améliorations qu'on fait dans une maison, mais ce n'est pas vrai.

228
00:25:56,420 --> 00:25:59,040
Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des améliorations que,

229
00:25:59,740 --> 00:26:05,740
bon, ce n'est pas nécessairement clair que ça va apporter une valeur

230
00:26:05,760 --> 00:26:07,300
si importante que ça à la propriété.

231
00:26:12,160 --> 00:26:15,300
Il y a beaucoup de recherches qui ont été faites sur le sujet pour savoir qu'est-ce

232
00:26:15,320 --> 00:26:19,080
qui est dans une maison apporte une valeur qui est relativement importante par

233
00:26:19,100 --> 00:26:26,360
rapport à l'investissement. Un des exemples, je crois, les salles

234
00:26:26,380 --> 00:26:29,300
de bain, c'est-à-dire que c'est très rare que l'ajout d'une salle de bain,

235
00:26:29,460 --> 00:26:33,840
vous n'allez pas récupérer votre argent pour cet investissement-là.

236
00:26:34,480 --> 00:26:37,380
Donc, c'est-à-dire qu'une salle de bain, c'est vraiment très bien,

237
00:26:37,560 --> 00:26:39,180
c'est plus que de salle de bain dans une maison.

238
00:26:39,460 --> 00:26:43,200
Bon, chose éternelle par ailleurs, il ne faut pas non plus qu'il y ait plus de salle

239
00:26:43,220 --> 00:26:44,020
de bain qu'il y ait de chambres.

240
00:26:44,840 --> 00:26:46,000
Mais admettons que vous avez

241
00:26:47,680 --> 00:26:51,220
une propriété de 2000 pieds carrés, donc vers habitable.

242
00:26:51,540 --> 00:26:54,400
Si vous avez simplement une salle de bain et que vous en rajoutez une deuxième,

243
00:26:55,700 --> 00:26:59,560
il y a bien des chances que vous rentrez, que cet ajout-là augmente la valeur de la

244
00:26:59,580 --> 00:27:02,800
propriété plus que le coût de la construction en soi de la salle de bain.

245
00:27:03,940 --> 00:27:05,440
C'est la même chose pour les îlots de cuisine.

246
00:27:05,780 --> 00:27:11,200
Donc, c'est-à-dire, ça c'est une sorte de petit comptoir que dans le centre d'une

247
00:27:11,220 --> 00:27:14,300
cuisine. Le fait de ne pas avoir d'îlot de cuisine, c'est souvent très pénalisant

248
00:27:14,320 --> 00:27:20,280
pour une maison. Donc, le fait d'en construire une, on récupère souvent la valeur de

249
00:27:20,300 --> 00:27:25,240
cet investissement-là. Qu'est-ce qui peut également faire aussi qu'on a un coût qui

250
00:27:25,260 --> 00:27:27,660
est inférieur à la valeur ? C'est une localisation exceptionnelle.

251
00:27:29,600 --> 00:27:34,880
Je ne sais pas moi, si vous avez une propriété qui est sur le bord de l'eau,

252
00:27:35,160 --> 00:27:40,080
une amélioration qui est très banale peut augmenter beaucoup la valeur de cet

253
00:27:40,100 --> 00:27:44,140
investissement-là. Si on parle, par exemple, de, je ne sais pas,

254
00:27:44,180 --> 00:27:50,880
vous avez une maison qui aurait, par exemple, une vue sur le fleuve et

255
00:27:50,900 --> 00:27:52,080
que là, vous ajoutez une piscine.

256
00:27:53,160 --> 00:27:55,580
Il y a bien des chances que l'ajout de cette piscine-là,

257
00:27:55,840 --> 00:28:01,400
ça fait jumper la valeur de votre propriété plus que l'investissement de la piscine

258
00:28:01,420 --> 00:28:07,660
en soi. pour toutes les côtés, pour toutes les côtés, l'utilité

259
00:28:07,680 --> 00:28:11,060
que ça apporte. Donc, c'est-à-dire pour pouvoir le faire de se baigner devant le

260
00:28:11,080 --> 00:28:13,980
fleuve, je ne sais pas quoi. Vous comprenez ce que je veux dire ?

261
00:28:14,300 --> 00:28:19,940
Donc, c'est vraiment des cas particuliers où là, on aurait une valeur qui serait

262
00:28:19,960 --> 00:28:22,400
supérieure au coût, donc des améliorations.

263
00:28:23,420 --> 00:28:25,260
Mais comme on dit, ce n'est pas nécessairement le cas tout le temps.

264
00:28:26,060 --> 00:28:29,680
Dans le cas de certaines municipalités au Québec, où il n'y a vraiment pas d'emploi,

265
00:28:31,120 --> 00:28:31,920
de services.

266
00:28:33,920 --> 00:28:37,680
Ça peut même être pas mal plus catastrophique qu'on ne récupère pas simplement,

267
00:28:37,820 --> 00:28:41,580
mais dans certains cas, ça ne peut juste pas apporter de valeur du tout.

268
00:28:41,860 --> 00:28:46,340
C'est-à-dire que dans l'exemple de la municipalité qui est en Beauce,

269
00:28:47,940 --> 00:28:50,140
les maisons sont pratiquement plafonnées à 120 000.

270
00:28:50,500 --> 00:28:55,600
Même si vous construisez une maison de 800 000, il y a bien des chances que vous ne

271
00:28:55,620 --> 00:28:56,480
soyez pas capables de la vendre.

272
00:28:57,420 --> 00:29:00,480
Ça ne veut pas nécessairement dire qu'il y a peut-être quelqu'un qui serait

273
00:29:00,500 --> 00:29:04,000
intéressé, pareil, à payer plus, mais il y a des exemples comme ça.

274
00:29:04,120 --> 00:29:05,980
Donc, ce n'est pas juste, maintenant, aux États-Unis que ça arrive,

275
00:29:06,100 --> 00:29:08,460
par exemple, à Détroit, où il y a des maisons à 5 000 $.

276
00:29:08,600 --> 00:29:12,820
Il y a certains cas au Québec où les maisons sont très…

277
00:29:12,840 --> 00:29:17,460
leur valeur est très faible. Ça reste des exceptions, là,

278
00:29:17,500 --> 00:29:20,260
ça. Puis souvent, ce n'est pas nécessairement relié au…

279
00:29:20,280 --> 00:29:22,560
c'est vraiment un déclin qui est relié au quartier.

280
00:29:22,680 --> 00:29:27,080
C'est-à-dire que c'est plus… on dit que c'est l'emploi qui drive la valeur de l

281
00:29:27,100 --> 00:29:29,460
'immobilier. s'il y a un endroit où il n'y a pas de service et qu'il n'y a pas d

282
00:29:29,480 --> 00:29:30,280
'emploi.

283
00:29:32,060 --> 00:29:35,020
Tant que ça peut être valorisé comme étant un chalet, je ne sais pas comme ça,

284
00:29:35,120 --> 00:29:40,280
mais une maison où on vit tous les jours, c'est très dur de s'imaginer qu'on peut

285
00:29:40,300 --> 00:29:43,840
vivre dans une maison qui est à une heure et demie, par exemple,

286
00:29:43,920 --> 00:29:44,880
de l'épicerie la plus proche.

287
00:29:44,980 --> 00:29:47,480
Même si c'est très concevable pour beaucoup de gens, je crois,

288
00:29:48,660 --> 00:29:53,660
mais de dire que ça peut être valorisé, par exemple, comme une maison à Gatineau,

289
00:29:53,900 --> 00:29:57,600
à Montréal, ou dans les aglomérations proches.

290
00:29:57,960 --> 00:29:58,760
C'est une autre chose.

291
00:30:01,020 --> 00:30:03,580
Bon. Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ici ?

292
00:30:08,940 --> 00:30:10,420
Non ? Merde.

293
00:30:12,860 --> 00:30:16,880
Donc, on y va avec le coût de reproduction et le coût de remplacement.

294
00:30:19,100 --> 00:30:23,480
Ce n'est pas la même chose. Juste pour vous le mettre en contexte,

295
00:30:23,500 --> 00:30:29,500
Il y en a un qui est vraiment reproduit donc la propriété dans son

296
00:30:29,520 --> 00:30:34,320
entièreté exactement comme elle est en ce moment, puis l'autre qui s'est remplacé l

297
00:30:34,340 --> 00:30:37,500
'utilité. Donc, on va voir vraiment la différence entre les deux.

298
00:30:38,280 --> 00:30:43,400
Donc, le coût neuf de reproduction, c'est qu'une réplique exacte du bâtiment.

299
00:30:44,480 --> 00:30:46,920
Avec les mêmes matériaux, la même technique.

300
00:30:48,520 --> 00:30:51,580
Et ça donne souvent un coût très élevé.

301
00:30:52,940 --> 00:30:56,120
Pour quelques cas particuliers où ça peut être appliqué,

302
00:30:56,200 --> 00:30:57,740
c'est souvent dans des bâtiments qui sont plus récents.

303
00:30:58,180 --> 00:31:01,440
C'est-à-dire qu'il y a des bâtiments qu'on ne peut même pas appliquer le coût de

304
00:31:01,460 --> 00:31:03,900
reproduction. Parce qu'il n'y a plus les matériaux.

305
00:31:04,740 --> 00:31:10,360
il n'y a plus si on prend maintenant l'exemple du château Frontenac à Québec pas une

306
00:31:10,380 --> 00:31:14,340
chance pour avoir un coup de reproduction pour ça il y a beaucoup de matériaux que

307
00:31:14,360 --> 00:31:19,140
ce serait probablement dans les milliards essayer de reproduire quelque chose comme

308
00:31:19,160 --> 00:31:23,980
ça mais il faut absolument que pour avoir un coup de reproduction il faut être en

309
00:31:24,000 --> 00:31:28,280
mesure de le reproduire exactement comme c'est en ce moment le bâtiment avec les

310
00:31:28,300 --> 00:31:32,880
défauts comme ils sont en ce moment avec les mêmes techniques d'isolation Donc,

311
00:31:32,960 --> 00:31:34,200
souvent, ça n'a aucun sens de faire ça.

312
00:31:34,780 --> 00:31:37,640
C'est pour ça que c'est vraiment très réservé ici, le coût de reproduction,

313
00:31:37,740 --> 00:31:38,840
pour des bâtiments plus récents.

314
00:31:40,920 --> 00:31:43,680
Souvent, pour ce qui est plus vieux, on va y aller avec des coûts de remplacement.

315
00:31:44,140 --> 00:31:48,880
Donc, le coût de remplacement, c'est simplement, donc, on veut reproduire l'utilité

316
00:31:48,900 --> 00:31:49,700
du bâtiment.

317
00:31:51,700 --> 00:31:54,100
Avec des matériaux, donc, puis des techniques plus modernes.

318
00:31:54,280 --> 00:31:57,140
Donc, c'est-à-dire, par exemple, le château frontenac, mais on le reproduirait avec

319
00:31:57,160 --> 00:32:02,060
la ventilation plus à jour. dans ce temps-là, il n'y avait aucune ventilation.

320
00:32:02,940 --> 00:32:04,480
Donc, c'est-à-dire la circulation au vert et tout.

321
00:32:04,640 --> 00:32:07,340
Donc, maintenant, les bâtiments, ils ont beaucoup évolué.

322
00:32:07,360 --> 00:32:11,080
Donc, le coût de remplacement est plus adapté pour tout ce qui est vieux bâtiments,

323
00:32:11,160 --> 00:32:14,960
architecturaux et tout ça. Donc, la question fondamentale ici,

324
00:32:15,220 --> 00:32:17,040
c'est celle-là, le choix entre les deux.

325
00:32:18,580 --> 00:32:22,040
Quel coût qu'on prend ? Est-ce qu'on y va avec un coût de reproduction ou un coût de

326
00:32:22,060 --> 00:32:25,900
remplacement ? Ce n'est pas si évident que ça, donc, à choisir.

327
00:32:26,040 --> 00:32:28,860
Il y a un arbre de décision qui nous permet de prendre,

328
00:32:28,920 --> 00:32:33,020
justement, c'est des questions oui ou non, puis au fur et à mesure que vous avancez

329
00:32:33,040 --> 00:32:35,480
dans cet arbre de décision-là, vous allez avoir la bonne technique,

330
00:32:36,360 --> 00:32:40,640
donc le bon coût qui doit être pris dans le cas de telle propriété ou non.

331
00:32:42,940 --> 00:32:45,440
Pour vous donner un petit indice, ça dépend du type de propriété,

332
00:32:46,100 --> 00:32:49,020
de l'âge, puis c'est quoi l'objectif de l'évaluation.

333
00:32:49,800 --> 00:32:53,260
Donc, en soi, c'est grosso modo, c'est les trois critères qui vont être regardés.

334
00:32:57,520 --> 00:33:04,380
Pour entrer plus en détail dans cette méthode-là, on dit que le

335
00:33:04,400 --> 00:33:08,640
coût de reproduction, c'est le coût estimé pour construire au prix courant une

336
00:33:08,660 --> 00:33:11,240
réplique exacte du bâtiment existant.

337
00:33:11,900 --> 00:33:16,560
Donc, ça, ça veut dire les mêmes matériaux, les mêmes normes de construction et la

338
00:33:16,580 --> 00:33:19,120
qualité d'exécution. C'est une copie identique.

339
00:33:19,280 --> 00:33:23,200
Donc, ça veut dire que vous devez vraiment reproduire la même chose exactement.

340
00:33:24,620 --> 00:33:28,520
Le gros défaut de ça, c'est que c'est les mêmes matériaux,

341
00:33:28,740 --> 00:33:32,260
même si c'est obsolète, c'est la même conception architecturale,

342
00:33:32,400 --> 00:33:36,260
même si c'est dangereux, et c'est les mêmes défauts de conception globalement.

343
00:33:37,760 --> 00:33:39,960
Souvent, ça a un coût qui est très élevé de faire ça.

344
00:33:40,200 --> 00:33:45,720
C'est-à-dire qu'on peut prendre l'exemple de tout ce qui est protégé par l'UNESCO,

345
00:33:45,840 --> 00:33:48,640
lorsque ça brûle, lorsqu'il y a

346
00:33:52,240 --> 00:33:56,060
un cynisme qui fait en sorte qu'un patrimoine qui est protégé est détruit,

347
00:33:56,760 --> 00:33:59,920
bien là, il regarde le coût de reconstruction tel quel.

348
00:34:00,120 --> 00:34:04,360
Donc, ça amène des frais énormes parce qu'il faut que tu utilises les mêmes pierres.

349
00:34:04,940 --> 00:34:07,780
La même technique en soi pour l'assembler, souvent dans ce temps-là,

350
00:34:07,900 --> 00:34:10,940
c'était des... le coût de la main-d'oeuvre était beaucoup moins élevé.

351
00:34:11,980 --> 00:34:15,280
Donc, on a beaucoup de misère à refaire des bâtiments qui ont été construits il y a

352
00:34:15,300 --> 00:34:19,600
100 ou 150 ans. Si on repense à l'exemple de certaines cathédrales ou certaines

353
00:34:19,620 --> 00:34:22,140
églises, on va faire ça aujourd'hui.

354
00:34:26,480 --> 00:34:31,880
Je ne pense pas que les conditions de travail à cette époque-là n'étaient

355
00:34:31,900 --> 00:34:35,180
probablement pas les mêmes. Les travailleurs prenaient beaucoup plus de risques.

356
00:34:35,820 --> 00:34:38,480
Donc, ça faisait en sorte que c'était possible de construire des choses aussi

357
00:34:38,500 --> 00:34:42,780
grandioses, mais on peut faire même le parallèle avec les pyramides.

358
00:34:42,900 --> 00:34:47,580
Donc, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, avec des mesures de sécurité qui sont plus là,

359
00:34:48,000 --> 00:34:52,140
des meilleures conditions, des pauses et tout ça, ça fait en sorte que reproduire

360
00:34:52,160 --> 00:34:55,620
ces bâtiments-là d'époque, c'est pas si évident que ça,

361
00:34:55,640 --> 00:34:57,380
ça peut se faire à un coup qui est raisonnable.

362
00:34:58,120 --> 00:35:01,700
Donc, quand utiliser ça exactement, cette méthode-là, donc le coût de reproduction,

363
00:35:02,180 --> 00:35:09,040
c'est un bâtiment patrimonial et historique pour

364
00:35:09,060 --> 00:35:12,920
l'assurance. Donc, une valeur qu'on veut, on veut savoir donc c'est quoi la valeur d

365
00:35:12,940 --> 00:35:16,240
'assurance donnée et surtout pour un bâtiment récent.

366
00:35:16,260 --> 00:35:20,340
Donc, ça peut avoir l'air contradictoire avec le bâtiment patrimonial historique,

367
00:35:20,580 --> 00:35:23,040
mais c'est très adapté pour un bâtiment récent.

368
00:35:23,540 --> 00:35:26,360
Pourquoi ? Parce que le bâtiment récent, il est fait avec des matériaux qu'on peut

369
00:35:26,380 --> 00:35:29,640
encore avoir, avec des techniques de construction qui sont encore à jour.

370
00:35:30,440 --> 00:35:31,720
Donc, c'est très adapté pour ça.

371
00:35:31,960 --> 00:35:37,040
C'est mieux donc de se dire, pour avoir le coût exact, c'est juste dans le fond de

372
00:35:37,060 --> 00:35:41,740
reproduire la même formule. Donc, dans le cas d'un bâtiment qui est moins de 10 ans,

373
00:35:42,040 --> 00:35:43,660
c'est souvent de quoi qu'il est très adapté.

374
00:35:44,760 --> 00:35:47,900
Et l'évaluation fiscale, donc pour, mettons, exemple, l'évaluation conseillère et

375
00:35:47,920 --> 00:35:50,520
tout, ça permet d'obtenir une valeur qui est plus juste.

376
00:35:51,060 --> 00:35:53,560
Mais c'est toujours dans le cas où on aurait une propriété qui est récente.

377
00:35:55,240 --> 00:35:57,680
Dans le cas d'un bâtiment patrimonial, c'est très, très,

378
00:35:57,760 --> 00:36:03,340
très, très, très, ça dépend. Il faut qu'on soit capable de la reconstruire tel quel.

379
00:36:04,040 --> 00:36:07,380
C'est pas automatique qu'on va avoir les mêmes matériaux et tout ça.

380
00:36:08,980 --> 00:36:13,020
Maintenant aussi, c'est ça pour le coût de reproduction.

381
00:36:13,980 --> 00:36:15,120
Maintenant, le coût de remplacement.

382
00:36:16,860 --> 00:36:19,480
C'est un coût qui est estimé pour construire au prix courant,

383
00:36:19,540 --> 00:36:22,240
donc au prix d'aujourd'hui, un bâtiment d'utilité équivalente.

384
00:36:24,120 --> 00:36:25,640
C'est quoi l'utilité équivalente ?

385
00:36:25,720 --> 00:36:30,420
Ça veut dire que ça a les mêmes fonctionnalités, ça apporte la même utilité d

386
00:36:30,440 --> 00:36:38,040
'utilisation. C'est-à-dire que si c'est un château, il faut qu'il ait pratiquement

387
00:36:38,060 --> 00:36:43,460
la même superficie, il faut qu'il ait la même fonctionnalité et tout.

388
00:36:43,900 --> 00:36:46,720
Mais ça peut être avec des matériaux dits plus modernes.

389
00:36:47,120 --> 00:36:49,720
Il faut surtout que ça soit conforme aux normes actuelles.

390
00:36:50,020 --> 00:36:54,660
Parce qu'il y a beaucoup de vieux bâtiments qui ne respectent pas le code du

391
00:36:54,680 --> 00:36:59,240
bâtiment actuel. Donc, c'est-à-dire que lorsque le bâtiment est construit,

392
00:36:59,880 --> 00:37:04,000
il n'y a pas nécessairement une obligation de se conformer au code du bâtiment vu

393
00:37:04,020 --> 00:37:07,140
que c'est déjà construit. Mais lorsqu'on doit reconstruire,

394
00:37:08,180 --> 00:37:11,540
on ne peut pas reconstruire de quoi qui ne respecte pas le code du bâtiment,

395
00:37:11,700 --> 00:37:14,760
même si c'est pour remplacer de quoi qui, initialement,

396
00:37:14,860 --> 00:37:19,720
ne le respectait pas. C'est pour ça qu'on dit que certains patrimoines ou certains

397
00:37:19,740 --> 00:37:25,280
vieux bâtiments s'est toléré comme ça, mais s'il fallait que ça brûle,

398
00:37:25,860 --> 00:37:28,740
la reconstruction doit être faite avec les normes en vigueur.

399
00:37:30,480 --> 00:37:34,460
Donc, c'est ça. La caractéristique de tout ça, c'est une utilité qui est

400
00:37:34,480 --> 00:37:40,020
équivalente, pas identique nécessairement, avec des matériaux modernes et des

401
00:37:40,040 --> 00:37:41,220
méthodes modernes de construction.

402
00:37:42,060 --> 00:37:46,280
C'est une élimination de l'obsolescence fonctionnelle.

403
00:37:48,300 --> 00:37:51,380
Des fois, il y avait certaines choses qui étaient faites et que ça ne faisait pas

404
00:37:51,400 --> 00:37:53,560
vraiment de sens. C'est-à-dire qu'il y avait beaucoup de pertes d'espace.

405
00:37:54,320 --> 00:37:59,660
Si on pense par exemple au vieux bâtiment, le coût de remplacement,

406
00:38:00,000 --> 00:38:02,240
des fois ça peut même nécessiter un terrain qui est plus petit,

407
00:38:02,340 --> 00:38:05,800
étant donné qu'on n'a pas des grosses briques.

408
00:38:05,820 --> 00:38:09,780
Donc, si on pense aux anciens châteaux, des fois, il y avait beaucoup d'espace qui

409
00:38:09,800 --> 00:38:14,280
était perdu juste pour la fondation et tout ce qui enlevait,

410
00:38:14,320 --> 00:38:15,140
par exemple, la propriété.

411
00:38:16,840 --> 00:38:20,280
Tout ça, ça permet vraiment de reproduire la même utilité,

412
00:38:20,360 --> 00:38:23,880
mais pas nécessairement le même bâtiment à proprement parler.

413
00:38:24,640 --> 00:38:27,620
Donc, il faut que ça soit conforme au code du bâtiment et au code de construction.

414
00:38:28,680 --> 00:38:32,520
Puis surtout, c'est moins coûteux, donc le coût de remplacement que le coût de

415
00:38:32,540 --> 00:38:35,640
reproduction exacte. pratiquement tout le temps.

416
00:38:35,940 --> 00:38:39,300
Pourquoi ? Parce qu'à l'époque, par exemple,

417
00:38:41,040 --> 00:38:44,340
les méthodes modernes de construction ont permis de réduire énormément les coûts.

418
00:38:44,600 --> 00:38:50,960
C'est-à-dire que si on prend l'exemple d'une tour, je

419
00:38:50,980 --> 00:38:55,460
ne sais pas si vous... Des fois au centre-ville, vous voyez les tours,

420
00:38:55,500 --> 00:38:56,800
par exemple, de 10 étages et plus.

421
00:38:58,340 --> 00:39:01,020
Il y a 20-30 ans, construire une tour comme ça au Québec,

422
00:39:01,180 --> 00:39:02,240
ça coûtait vraiment beaucoup d'argent.

423
00:39:02,520 --> 00:39:06,900
Maintenant, plus que les années avance, plus que les constructeurs ont développé des

424
00:39:06,920 --> 00:39:09,900
techniques d'optimisation et tout ça, puis ça coûte de moins en moins cher de

425
00:39:09,920 --> 00:39:15,060
construire un étage donné. On dit que chaque étage additionnel est plus

426
00:39:15,080 --> 00:39:16,660
dispendieuse, mais c'est de moins en moins vrai.

427
00:39:17,640 --> 00:39:19,800
Puis on le voit d'ailleurs aussi par la vitesse de construction.

428
00:39:20,520 --> 00:39:23,660
Avant, c'était beaucoup des structures de béton interne et externe.

429
00:39:23,760 --> 00:39:27,420
Maintenant, on voit surtout des bâtiments vitres sur l'extérieur et du béton à l

430
00:39:27,440 --> 00:39:30,820
'intérieur. Tout ça, ça réduit les coûts sur les techniques de construction qui

431
00:39:30,840 --> 00:39:33,020
permettent d'avoir plus de...

432
00:39:33,040 --> 00:39:36,060
c'est plus léger, c'est plus solide aussi.

433
00:39:36,440 --> 00:39:41,420
Donc, tout ça, ça permet donc de diminuer le coût de remplacement et non de

434
00:39:41,440 --> 00:39:43,200
reproduction. Donc, c'est ça le plus important.

435
00:39:43,380 --> 00:39:45,520
Donc, le coût de remplacement tend à diminuer avec le temps,

436
00:39:45,700 --> 00:39:49,000
pour un bâtiment donné. Il y a certaines exceptions, encore une fois,

437
00:39:49,080 --> 00:39:53,440
parce que le coût de la main-d'oeuvre augmente, mais c'est que...

438
00:39:53,460 --> 00:39:56,380
il y a comme deux forces qui s'opposent, c'est-à-dire que malgré le fait que le coût

439
00:39:56,400 --> 00:39:57,720
de la main-d'oeuvre de... pour, mettons,

440
00:39:59,420 --> 00:40:03,420
les charpentiers-ménusiers, les carrelards, tout ça, le coût de la main-d'oeuvre

441
00:40:03,440 --> 00:40:07,220
augmente, les techniques de construction sont tellement rendues efficaces que le

442
00:40:07,240 --> 00:40:09,080
coût de remplacement, lui, est diminué à travers le temps.

443
00:40:12,520 --> 00:40:15,640
Bon. En dollars courants, évidemment.

444
00:40:17,100 --> 00:40:20,300
Quand utiliser, donc, le coût de remplacement, c'est là que ça devient intéressant.

445
00:40:21,580 --> 00:40:23,540
C'est pour des bâtiments, donc, qui sont plus anciens.

446
00:40:24,160 --> 00:40:27,680
Donc, c'est-à-dire qu'on l'a vu tantôt, le coût de reproduction,

447
00:40:28,280 --> 00:40:30,340
c'est pour des bâtiments plus récents.

448
00:40:30,820 --> 00:40:34,260
C'est-à-dire qu'on peut l'appliquer pour un bâtiment qui a moins de 10 ans.

449
00:40:34,460 --> 00:40:38,760
Mais le coût de remplacement, c'est là que des fois, la méthode de reproduction,

450
00:40:38,780 --> 00:40:42,500
elle ne fonctionne pas. Parce que les matériaux n'existent plus ou autre chose comme

451
00:40:42,520 --> 00:40:46,980
ça. Donc, dans ce cas-là, c'est là que le coût de remplacement devient ultra

452
00:40:47,000 --> 00:40:47,800
pertinent.

453
00:40:49,640 --> 00:40:52,780
Si on prend l'exemple par… Je ne sais pas moi.

454
00:40:57,980 --> 00:41:02,060
Supposons qu'on aurait, on prend l'exemple du château contact,

455
00:41:02,880 --> 00:41:05,780
pas en tant que patrimoine, parce que si c'est en tant que patrimoine,

456
00:41:05,880 --> 00:41:07,740
là, il faut le reproduire exactement comme il est en ce moment.

457
00:41:08,440 --> 00:41:12,620
Mais supposons qu'on parle strictement de l'hôtel, donc c'est-à-dire que le château

458
00:41:12,640 --> 00:41:14,900
contact, c'est un hôtel à la base.

459
00:41:15,160 --> 00:41:18,640
Donc, il y a des gens qui paient, mettons, une nuitée pour dormir au château

460
00:41:18,660 --> 00:41:24,500
contact. Si on veut uniquement remplacer l'utilité de l'hôtel,

461
00:41:24,780 --> 00:41:27,760
on ne va pas refaire ça comme ça, ce ne serait pas intelligent.

462
00:41:28,520 --> 00:41:32,320
Il vaut mieux faire un hôtel qui est plus moderne avec certaines caractéristiques

463
00:41:32,340 --> 00:41:35,260
qui sont égales, mais sans mettre tous les inconvénients.

464
00:41:35,280 --> 00:41:41,300
par exemple, on peut faire, donc, c'est juste de remplacer l'utilité de l

465
00:41:41,320 --> 00:41:44,480
'hôtellerie. Il y a clairement une optimisation en part,

466
00:41:44,580 --> 00:41:47,080
puis le coût de remplacement va être beaucoup moins élevé que le coût de

467
00:41:47,100 --> 00:41:49,240
reproduction intact du château.

468
00:41:50,140 --> 00:41:54,600
Donc, c'est souvent le cas des bâtiments plus anciens, donc plus de 15 à 25 ans,

469
00:41:55,000 --> 00:41:56,680
à 20 ans, ce que c'est moi qu'il faut utiliser.

470
00:41:57,620 --> 00:42:00,900
Donc, là, ça va vraiment, là, c'est écrit 15 à 20 ans, mais ça peut être,

471
00:42:00,940 --> 00:42:02,500
mettons, 50 ans, 100 ans, tout ça.

472
00:42:03,600 --> 00:42:09,220
des bâtiments à l'égeage spécial, évaluation de la valeur marchande,

473
00:42:09,580 --> 00:42:11,340
des matériaux d'origine non disponibles.

474
00:42:12,000 --> 00:42:16,920
Donc, il y a certains bâtiments que la brique ou tout ce qui est maintenant

475
00:42:16,940 --> 00:42:19,260
carrelage et tout ça, c'est juste plus disponible.

476
00:42:19,380 --> 00:42:22,900
C'est-à-dire que c'était fait avec des pierres qu'on ne peut pas retrouver

477
00:42:22,920 --> 00:42:27,940
nécessairement. Aussi, si on peut les retrouver, ce sera des coups qui seraient

478
00:42:27,960 --> 00:42:33,500
faramineux. donc dans ce cas-là bon, oui il peut y avoir un coût de reproduction

479
00:42:33,520 --> 00:42:39,280
mais bon, si ça coûte 100 fois plus cher que maintenant le coût de remplacement je

480
00:42:39,300 --> 00:42:42,820
ne pense pas que c'était la bonne approche de reproduire exactement le bâtiment avec

481
00:42:42,840 --> 00:42:47,440
des matières c'est rare, habituellement les matériaux sont quand même disponibles on

482
00:42:47,460 --> 00:42:51,920
pourrait à la limite tous les refaire avec les mêmes matériaux même les anciens

483
00:42:51,940 --> 00:42:53,100
châteaux et tout ça mais tu sais

484
00:42:55,020 --> 00:43:00,200
il y a certaines techniques qu'on n'a pas gardées à travers le temps je pense par

485
00:43:00,220 --> 00:43:04,060
exemple aux églises donc refaire un église aujourd'hui si vous pensez à certaines

486
00:43:04,080 --> 00:43:10,360
cathédrales c'est assez fou de se dire que aujourd'hui on est rendu tellement avancé

487
00:43:10,380 --> 00:43:15,780
mais il y a certaines choses qu'on ne pourrait pas refaire c'est comme ça donc c'est

488
00:43:15,800 --> 00:43:21,500
ça pour ça ici bon maintenant la synthèse au niveau donc de coup de reproduction

489
00:43:21,520 --> 00:43:24,660
puis coup de remplacement le résultat c'est quoi

490
00:43:26,520 --> 00:43:28,460
la reproduction c'est une réplique exacte.

491
00:43:28,580 --> 00:43:33,600
Donc, c'est-à-dire que vous calculez le coût pour faire exactement la même propriété

492
00:43:33,620 --> 00:43:38,080
avec les mêmes défauts. Donc, c'est-à-dire que vous ne changez rien.

493
00:43:38,440 --> 00:43:41,280
Donc, ça implique beaucoup de choses et ce n'est pas possible dans tous les cas.

494
00:43:41,380 --> 00:43:44,920
Donc, c'est là qu'on voit que cette méthode-là ne s'applique pas à tous les types de

495
00:43:44,940 --> 00:43:47,640
propriétés. Si ce n'est pas conforme au code du bâtiment,

496
00:43:47,740 --> 00:43:49,940
vous ne pouvez pas l'appliquer parce que ce n'est pas légal de reproduire une

497
00:43:49,960 --> 00:43:51,840
propriété avec des défauts importants.

498
00:43:53,400 --> 00:43:55,640
Maintenant, Dans le résultat pour le coût de remplacement,

499
00:43:55,940 --> 00:43:57,980
c'est une utilité qui est équivalente.

500
00:43:58,360 --> 00:44:03,660
Donc, c'est-à-dire que ça a la même fonctionnalité, ça a le même niveau de luxe,

501
00:44:03,740 --> 00:44:07,280
comme on pourrait dire, mais c'est plus moderne.

502
00:44:07,380 --> 00:44:10,420
Donc, c'est-à-dire que ça incorpore les nouvelles méthodes de construction et

503
00:44:10,440 --> 00:44:15,000
autres. Les matériaux, donc, dans le cas de la reproduction,

504
00:44:15,180 --> 00:44:18,120
il faut que ce soit identique à ce qui a été fait historiquement.

505
00:44:18,740 --> 00:44:21,340
C'est-à-dire que si dans le cas d'un château, c'était des pierres rares,

506
00:44:21,440 --> 00:44:22,740
il faut que ce soit des pierres rares aussi.

507
00:44:23,220 --> 00:44:25,720
avec le vitrage comme à l'époque et tout ça.

508
00:44:25,860 --> 00:44:27,240
Dans certains cas, ce n'est pas possible.

509
00:44:28,220 --> 00:44:32,000
Alors que dans le coup de remplacement, là, on est dans le cas de matériaux qui sont

510
00:44:32,020 --> 00:44:34,560
modernes. Donc, c'est des matériaux actuels.

511
00:44:35,320 --> 00:44:36,740
Donc, si on pourrait...

512
00:44:41,760 --> 00:44:43,560
Je crois qu'un des bons exemples, c'est un pont.

513
00:44:44,320 --> 00:44:47,660
C'est-à-dire, ce n'est pas un bâtiment, mais comme le pont de Québec,

514
00:44:48,060 --> 00:44:54,380
à Québec, C'est un vieux pont en aluminium, je

515
00:44:54,400 --> 00:44:57,600
trouve que c'est en acier, en tout cas c'est un type d'acier vraiment,

516
00:44:59,040 --> 00:45:01,420
c'est un peu efficace comment ça a été construit.

517
00:45:03,820 --> 00:45:08,400
Le coût de reproduction serait probablement énorme avec les défauts de l'époque,

518
00:45:08,820 --> 00:45:11,340
donc ce ne serait pas logique d'appliquer le coût de reproduction dans ce cas-là.

519
00:45:11,540 --> 00:45:15,680
Il vaut mieux utiliser des ponts avec des structures modernes et dans ce cas-là le

520
00:45:15,700 --> 00:45:17,000
remplacement est beaucoup plus adapté.

521
00:45:17,940 --> 00:45:20,060
Les normes, c'est les normes de l'époque.

522
00:45:20,300 --> 00:45:23,140
C'est-à-dire que la reproduction, c'est avec les normes également de l'époque.

523
00:45:23,320 --> 00:45:26,220
C'est-à-dire que c'est ça qui est quand même assez fou avec cette façon de faire-là.

524
00:45:27,160 --> 00:45:30,880
Et il n'y a pas grand, maintenant, appliquer un bâtiment qui est vieux,

525
00:45:30,980 --> 00:45:33,820
ce serait illogique. C'est-à-dire que c'est pour ça qu'on dit que c'est adapté

526
00:45:33,840 --> 00:45:35,020
vraiment pour les bâtiments récents.

527
00:45:35,160 --> 00:45:37,540
C'est parce que, dans le fond, appliquer les normes de l'époque,

528
00:45:37,600 --> 00:45:38,540
ce n'est pas de quoi qui est souhaitable.

529
00:45:39,420 --> 00:45:41,300
Quand on dit que l'époque, c'est il y a 10 ans, ça va.

530
00:45:41,320 --> 00:45:47,440
Mais bon, si il y a 100 ans, 200 ans, il faudrait vraiment que ce soit un patrimoine

531
00:45:47,460 --> 00:45:49,000
qu'on veuille protéger à tout prix.

532
00:45:50,340 --> 00:45:53,080
Et encore là, si c'est un bâtiment qui est utilisé au jour le jour,

533
00:45:53,160 --> 00:45:57,080
par exemple, comme un hôpital ou peu importe, bien, ce n'est pas légal d'appliquer

534
00:45:57,100 --> 00:45:57,900
les normes de l'époque.

535
00:46:00,260 --> 00:46:03,420
Maintenant, lorsque c'est le cas de remplacement, là on est dans le cas d'un code de

536
00:46:03,440 --> 00:46:05,320
construction qui est au Québec en vigueur.

537
00:46:05,420 --> 00:46:10,040
Donc, vous appliquez le code moderne, les règles à jour,

538
00:46:10,140 --> 00:46:14,660
donc c'est vraiment une reconstruction avec le code de construction qui est en

539
00:46:14,680 --> 00:46:18,820
vigueur au Québec. L'obsolescence fonctionnelle, c'est inclus dans le coup.

540
00:46:18,920 --> 00:46:24,880
Donc, c'est-à-dire c'est qu'ici, on inclut donc le fait qu'il y ait un obsolescence.

541
00:46:26,080 --> 00:46:29,160
On ne corrige aucun défaut à ce niveau-là.

542
00:46:29,240 --> 00:46:32,980
C'est-à-dire que s'il y avait, maintenant, des coûts qui n'étaient pas souvent,

543
00:46:33,140 --> 00:46:36,900
certains bâtiments, on ne comprenait pas pourquoi qu'il y avait des pertes au

544
00:46:36,920 --> 00:46:41,920
niveau, des murs adjacents et tout, on reproduit cette obsolescence fonctionnelle

545
00:46:41,940 --> 00:46:44,440
-là, alors que dans l'autre, on l'élimine du coup.

546
00:46:44,760 --> 00:46:47,320
C'est-à-dire qu'on corrige certains défauts pour que le coût soit moins élevé.

547
00:46:50,040 --> 00:46:53,960
Maintenant, vous l'aurez compris, le coût de reproduction est plus élevé,

548
00:46:54,200 --> 00:46:58,460
pratiquement 100% du temps au coût de remplacement.

549
00:46:59,140 --> 00:47:03,840
C'est-à-dire que c'est probablement la nivégalité qui est vraie,

550
00:47:03,920 --> 00:47:06,140
donc je ne vois pas un cas où ça pourrait être fait.

551
00:47:07,140 --> 00:47:13,520
À moins qu'on soit dans une situation où on ait

552
00:47:13,540 --> 00:47:16,060
perdu des techniques de construction à travers le temps,

553
00:47:16,080 --> 00:47:21,780
Donc, c'est-à-dire que ça pourrait potentiellement être le contraire,

554
00:47:21,860 --> 00:47:23,680
mais je ne vois pas vraiment en ce moment comment ce serait possible.

555
00:47:24,880 --> 00:47:28,460
Donc, la difficulté, donc ici, le coût de reproduction,

556
00:47:28,840 --> 00:47:33,920
c'est très dur à estimer, parce que ça implique des anciennes techniques et tout ça.

557
00:47:34,420 --> 00:47:37,780
Alors que le coût de remplacement, c'est facile, ça implique la construction avec

558
00:47:37,800 --> 00:47:39,060
les méthodes modernes et tout ça.

559
00:47:39,940 --> 00:47:45,800
Un usage typique donc maintenant de la reproduction, c'est pour le patrimoine et les

560
00:47:45,820 --> 00:47:49,980
assurances. Et pour les assurances, c'est dans le cas d'un bâtiment récent.

561
00:47:52,060 --> 00:47:55,100
alors que le coût de remplacement c'est plus appliqué par exemple pour tout ce qui

562
00:47:55,120 --> 00:47:56,460
est valeur marchande d'un bâtiment

563
00:47:58,260 --> 00:48:04,060
que par exemple comment on peut accorder une valeur à je sais pas moi un vieux

564
00:48:04,080 --> 00:48:07,020
bâtiment qui est converti à exemple en

565
00:48:09,100 --> 00:48:13,500
on voit souvent ça maintenant les anciennes cathédrales ou les anciennes églises qui

566
00:48:13,520 --> 00:48:14,320
sont converties

567
00:48:16,220 --> 00:48:20,220
en condos donc il y a plusieurs condos à l'intérieur d'une église La valeur

568
00:48:20,240 --> 00:48:23,220
marchande, c'est quoi ? Est-ce que vraiment on va accorder une valeur parce que c'est

569
00:48:23,240 --> 00:48:29,360
une église ? Non. La valeur marchande, ça va être le coup de reconstruire un

570
00:48:29,380 --> 00:48:33,080
église à condos moderne avec les techniques modernes, avec des ascenseurs et tout.

571
00:48:35,120 --> 00:48:36,380
Dans ce cas-là, ce serait le remplacement.

572
00:48:41,060 --> 00:48:44,640
Au niveau, donc, maintenant des limites du coût de reproduction,

573
00:48:45,680 --> 00:48:49,240
l'avantage, c'est que c'est très précis pour les bâtiments récents.

574
00:48:49,980 --> 00:48:54,520
C'est-à-dire que si on vient de construire il y a deux ans un bâtiment,

575
00:48:55,340 --> 00:48:58,760
le coût de reproduction est quand même adapté parce que les normes n'ont pas changé

576
00:48:58,780 --> 00:49:01,120
nécessairement, les matériaux sont encore disponibles.

577
00:49:01,580 --> 00:49:02,860
Donc, c'est la meilleure mesure.

578
00:49:03,080 --> 00:49:05,140
Puis, on a surtout encore tous les détails des architectes,

579
00:49:05,260 --> 00:49:06,680
tout ça, comment ça a été construit.

580
00:49:07,180 --> 00:49:09,000
C'est adapté dans le cas d'un bâtiment récent.

581
00:49:10,560 --> 00:49:15,080
Il n'y a pas de jugement, il n'y a pas de mesure subjective au niveau de l

582
00:49:15,100 --> 00:49:18,260
'équivalent. C'est-à-dire que dans la méthode de remplacement,

583
00:49:18,520 --> 00:49:20,340
on doit juger ce qui est équivalent.

584
00:49:21,600 --> 00:49:24,500
Quand c'est très récent, c'est clairement une méthode qui est adaptée.

585
00:49:24,700 --> 00:49:27,440
Ça a le coût de reproduction.

586
00:49:28,240 --> 00:49:30,040
Et c'est surtout très complet pour les assurances.

587
00:49:30,260 --> 00:49:35,400
C'est-à-dire que si vous voulez reconstruire ce bâtiment en l'autre jour du biais

588
00:49:35,420 --> 00:49:38,500
qui était construit, par exemple, deux ans avant, la meilleure mesure pour les

589
00:49:38,520 --> 00:49:40,640
assurances, c'est le coût de reproduction.

590
00:49:42,620 --> 00:49:44,860
Maintenant, un des avantages les plus importants, c'est quoi ?

591
00:49:44,880 --> 00:49:50,820
c'est que les matériaux, s'ils sont obsolètes, c'est difficile à chiffrer.

592
00:49:50,940 --> 00:49:54,200
Donc, les matériaux qui ne sont plus disponibles, c'est vraiment très dur d'obtenir

593
00:49:54,220 --> 00:49:58,900
le coût de ça. Donc, ça inclut les défauts de conception également.

594
00:49:59,080 --> 00:50:00,860
Donc, si c'est un bâtiment qui a des défauts de conception,

595
00:50:01,660 --> 00:50:03,340
c'est peut-être pas adapté d'utiliser ça.

596
00:50:05,260 --> 00:50:07,920
Et donc, dépréciation fonctionnelle complexe à mesurer.

597
00:50:09,760 --> 00:50:14,560
Ce qui est arrivé, c'est le chiffre du bâtiment tel quel,

598
00:50:14,720 --> 00:50:17,800
mais ça inclut les défauts. Lorsque c'est un bâtiment qui est récent,

599
00:50:17,920 --> 00:50:21,300
c'est très adapté. C'est probablement le point.

600
00:50:21,420 --> 00:50:24,340
Vous n'aurez jamais à utiliser ça, par exemple, pour de quoi il y a 20-30 ans.

601
00:50:24,560 --> 00:50:30,980
Mais mettons un édifice de condominium récent, c

602
00:50:31,000 --> 00:50:32,420
'est une des mesures les plus justifiées.

603
00:50:34,740 --> 00:50:41,940
Maintenant, le coût de remplacement, là, on est dans le cas de quelque chose où on

604
00:50:41,960 --> 00:50:43,480
élimine l'obsolescence fonctionnelle.

605
00:50:43,840 --> 00:50:47,440
C'est-à-dire que le remplacement qu'on fait, on enlève,

606
00:50:47,540 --> 00:50:50,480
s'il y avait des défauts de conception qui ont été initialement incorporés dans le

607
00:50:50,500 --> 00:50:54,760
projet, bien là, le remplacement l'élimine.

608
00:50:55,330 --> 00:50:58,860
Et ça, ça peut arriver des fois, par exemple, lorsque c'est un bâtiment qui date de

609
00:50:58,880 --> 00:51:02,320
50 ans. Puis ça tombe bien, cette méthode-là est appliquée pour les plus vieux

610
00:51:02,340 --> 00:51:03,140
bâtiments.

611
00:51:04,800 --> 00:51:10,940
C'est plus, donc c'est-à-dire que le remplacement, ça reflète

612
00:51:10,960 --> 00:51:16,060
mieux le marché actuel. Donc c'est-à-dire que c'est une meilleure mesure de comment

613
00:51:16,080 --> 00:51:19,380
ça va coûter avec les techniques modernes, reconstruire un bâtiment à domaine.

614
00:51:21,200 --> 00:51:24,920
En soi, ici, le coût de remplacement, vous l'aurez compris,

615
00:51:25,440 --> 00:51:27,700
si on l'appliquerait, par exemple, pour un bâtiment qui est récent,

616
00:51:28,080 --> 00:51:29,720
ça reviendrait un peu au coût de reproduction.

617
00:51:30,920 --> 00:51:35,520
C'est-à-dire que si les techniques n'ont pas changé, c'est un peu équivalent.

618
00:51:35,640 --> 00:51:40,380
C'est-à-dire que le coût de reproduction, excusez-moi, le coût de remplacement

619
00:51:40,400 --> 00:51:46,080
inclut un peu le coût de reproduction de facto parce que remplacer le même bâtiment

620
00:51:46,100 --> 00:51:49,180
qui était construit deux ans avant, les techniques n'ont pas changé.

621
00:51:49,200 --> 00:51:51,920
S'il n'y a pas de défaut dans ce bâtiment-là, ça va être la même chose.

622
00:51:52,140 --> 00:51:54,060
On va le reconstruire pareil, avec les mêmes matériaux.

623
00:51:54,860 --> 00:51:56,500
La main-d'oeuvre n'a pas nécessairement changé.

624
00:51:57,540 --> 00:52:01,180
Donc, c'est ça. L'un des inconvénients, par exemple, du coût de remplacement,

625
00:52:01,380 --> 00:52:04,420
c'est qu'il y a un jugement qui est nécessaire si le bâtiment n'est plus vieux.

626
00:52:06,020 --> 00:52:12,640
Par exemple, souvent,

627
00:52:12,660 --> 00:52:16,760
par exemple, on a des anciens édifices qui ont été construits il y a 100 ans.

628
00:52:16,820 --> 00:52:19,800
Par exemple, si on pense aux centres commerciaux dans certaines grandes villes,

629
00:52:20,120 --> 00:52:22,620
c'est des vieux, vieux, vieux bâtiments historiques.

630
00:52:24,060 --> 00:52:25,320
Donc, c'est quoi l'équivalent ?

631
00:52:26,220 --> 00:52:29,200
L'équivalent, est-ce que c'est juste de reconstruire un centre commercial moderne ?

632
00:52:29,760 --> 00:52:32,260
Donc, il y a beaucoup d'hypothèses à faire.

633
00:52:32,820 --> 00:52:35,320
Ça peut sous-estimer également la valeur du patrimoine.

634
00:52:35,440 --> 00:52:40,040
Donc, comme on a dit, le fait d'avoir une église dans laquelle on a maintenant des

635
00:52:40,060 --> 00:52:44,920
condos, est-ce que le coût de remplacement, c'est vraiment juste de refaire un

636
00:52:44,940 --> 00:52:49,000
édifice d'eau à condos avec le même nombre d'unités, la même qualité d'unités ?

637
00:52:50,020 --> 00:52:53,160
Ça ne remet pas dans le fond un peu le côté patrimonial et tout ça qu'il y avait

638
00:52:53,180 --> 00:52:55,260
initialement dans le bâtiment.

639
00:52:55,540 --> 00:52:57,840
Donc, ça, on n'en tiendra pas nécessairement encore dans le coût de remplacement.

640
00:52:59,460 --> 00:53:01,840
Et c'est moins précis pour les bâtiments qui sont uniques.

641
00:53:02,260 --> 00:53:05,640
Donc, c'est-à-dire que des bâtiments qui ont vraiment, donc,

642
00:53:07,980 --> 00:53:12,280
on pense à certains édifices à Vanathan ou peu importe,

643
00:53:12,420 --> 00:53:18,920
dans le Vieux-Montréal. Donc, des fois, c'est très dur de quantifier un

644
00:53:18,940 --> 00:53:24,960
édifice qui a, mettons, qui a un look ou, mettons, une valeur

645
00:53:24,980 --> 00:53:31,020
patrimoniale qui ne pourrait pas dire que ça n'existe pas ailleurs dans

646
00:53:31,040 --> 00:53:33,120
le monde. Donc, c'est une valeur qu'on ne peut pas chiffrer.

647
00:53:34,060 --> 00:53:34,860
Donc,

648
00:53:36,360 --> 00:53:39,460
le remplacement, ça chiffre un bâtiment avec une équivalence moderne.

649
00:53:39,760 --> 00:53:42,360
C'est une partie de l'obsolescence qui disparaît, du coup,

650
00:53:42,440 --> 00:53:44,460
en lui-même. C'est une des choses qu'il faut obtenir.

651
00:53:49,420 --> 00:53:53,280
Bon, ici, on a un exemple, donc, d'un bâtiment patrimoyal,

652
00:53:53,360 --> 00:53:55,660
donc un cas d'une maison en pierre, par exemple,

653
00:53:58,000 --> 00:54:00,380
construit en 1870 dans le Vieux-Gatineau.

654
00:54:01,780 --> 00:54:08,000
le coût de reproduction, il serait évalué à 850 000 $, si on la reproduit

655
00:54:08,020 --> 00:54:10,380
exactement telle qu'elle. Pourquoi ?

656
00:54:10,520 --> 00:54:13,400
Parce qu'on aurait des planchers en pain.

657
00:54:13,540 --> 00:54:16,940
Le pain, ça coûte beaucoup plus cher aujourd'hui.

658
00:54:17,040 --> 00:54:22,220
C'est-à-dire qu'à l'époque, les travailleurs coupaient probablement le bois dans la

659
00:54:22,240 --> 00:54:27,100
forêt. Il n'y avait pas une industrialisation énorme de la construction des

660
00:54:27,120 --> 00:54:28,760
bâtiments. Donc, il y a certaines choses qu'à l'époque,

661
00:54:29,040 --> 00:54:31,800
c'était pas nécessairement considéré comme du luxe, comme,

662
00:54:31,820 --> 00:54:32,740
mettons, un plancher en pain.

663
00:54:33,140 --> 00:54:36,880
Il y a beaucoup de choses qu'avec le temps, l'industrialisation fait en sorte que c

664
00:54:36,900 --> 00:54:39,060
'est devenu de quoi qu'il est plus luxueux.

665
00:54:39,240 --> 00:54:41,780
Donc, aujourd'hui, refaire ça, ça coûterait vraiment plus cher.

666
00:54:43,040 --> 00:54:45,240
Je pense que le pain est plus rare, mais parce que, bon,

667
00:54:46,420 --> 00:54:51,260
il y a des fois, les marchés et l'industrialisation font en sorte que certains

668
00:54:51,280 --> 00:54:56,140
matériaux sont plus rares ou difficiles à traiter.

669
00:54:57,500 --> 00:54:58,980
Il y a plein d'exemples comme ça.

670
00:55:00,340 --> 00:55:04,080
Il y a beaucoup de choses qui, avec le temps, c'est devenu des biens de luxe.

671
00:55:06,200 --> 00:55:10,580
Avant, c'était la norme, mais maintenant, si on pense par exemple aux meubles,

672
00:55:10,680 --> 00:55:12,960
la qualité des meubles avec le temps, c'est-à-dire que c'était beaucoup plus

673
00:55:12,980 --> 00:55:16,400
rentable de ne pas prendre des meubles en print.

674
00:55:16,800 --> 00:55:21,060
Il y a peut-être une raison aussi d'obsolescence, c'est-à-dire que beaucoup de

675
00:55:21,080 --> 00:55:24,320
meubles à l'époque, ça dure des 20, 30, 40 ans.

676
00:55:25,560 --> 00:55:29,120
Si tu es un marchand de meubles, tu penses un petit peu à ton business pour qu'il

677
00:55:29,140 --> 00:55:35,080
continue à rouler. Tu te dis, ouais, si je fais des meubles tellement bons que ça

678
00:55:35,100 --> 00:55:37,060
dure 50, 60 ans, je n'en vendrai plus de meubles.

679
00:55:37,440 --> 00:55:41,780
Donc là, c'est pour ça qu'on est arrivé probablement avec des matériaux qui sont,

680
00:55:41,860 --> 00:55:46,500
oui, plus modernes, mais beaucoup moins résistants à travers le temps.

681
00:55:49,140 --> 00:55:51,120
Mais ça a amené une diminution des coûts.

682
00:55:52,360 --> 00:55:55,100
Donc, le coût de remplacement de ce bâtiment-là, par exemple,

683
00:55:55,140 --> 00:55:58,140
qu'on aurait ici dans le Gatineau, il serait juste de 480 000.

684
00:55:59,120 --> 00:56:03,740
Pourquoi ? Parce qu'on est dans un cas où on aurait une ossature de bois avec un

685
00:56:03,760 --> 00:56:06,460
revènement d'une charpente préfabriquée.

686
00:56:06,480 --> 00:56:09,220
Donc, tout ce qui est préfabriqué, ça permet de réduire beaucoup le coût.

687
00:56:10,020 --> 00:56:11,800
Donc, ça, ce n'était pas de quoi qui existait à l'époque.

688
00:56:12,360 --> 00:56:15,660
Maintenant, il y a beaucoup de composantes, donc certaines parties des maisons qui

689
00:56:15,680 --> 00:56:17,300
sont entièrement fabriquées en usine.

690
00:56:19,680 --> 00:56:26,980
Donc, pourquoi au Québec, le préfabriqué, c'est probablement une des façons

691
00:56:27,000 --> 00:56:30,500
de réduire le coût de beaucoup de bâtiments ?

692
00:56:31,820 --> 00:56:35,580
C'est une question qui est… c'est important de comprendre ce principe-là parce que

693
00:56:35,600 --> 00:56:37,500
quelqu'un…

694
00:56:44,060 --> 00:56:46,120
Les travailleurs ne sont pas payés CCQ ?

695
00:56:46,880 --> 00:56:50,360
Pas plein ça. C'est exactement ce que madame vient de dire.

696
00:56:50,500 --> 00:56:55,420
Donc, il y a des normes qui régissent les chantiers de construction au Québec.

697
00:56:55,440 --> 00:56:59,620
Donc, tous les travailleurs qui sont sur un chantier de construction,

698
00:56:59,860 --> 00:57:03,860
c'est régi par la CCQ. Donc, s'il y a des salaires qui sont prédéterminés,

699
00:57:04,640 --> 00:57:07,360
c'est des emplois qui sont vraiment réglementés et tout.

700
00:57:07,560 --> 00:57:12,660
Donc, c'est-à-dire que le charpentier menuisier, ça ne peut pas être monsieur,

701
00:57:12,800 --> 00:57:15,940
maintenant, qui décide de faire des cartes de construction.

702
00:57:16,440 --> 00:57:18,580
Et les salaires qui viennent avec ces cartes de construction,

703
00:57:18,820 --> 00:57:20,540
c'est-à-dire que c'est des salaires relativement élevés.

704
00:57:20,560 --> 00:57:25,700
Oui, le travail est très haut, par exemple, donc c'est-à-dire que leur salaire est

705
00:57:25,720 --> 00:57:29,380
amplement mérité, mais ça fait en sorte que, justement,

706
00:57:29,740 --> 00:57:34,740
si l'entièreté de la maison est construite à partir de zéro sur le chantier de la

707
00:57:34,760 --> 00:57:38,520
maison, bien, ça l'amène à un coût qui est plus important que si on préfabrique

708
00:57:38,540 --> 00:57:39,700
certaines composantes de la maison.

709
00:57:40,260 --> 00:57:43,260
Donc, c'est-à-dire que maintenant, il y a certaines, par exemple,

710
00:57:43,320 --> 00:57:47,140
si on pense à des, on commence à avoir des maisons qui sont faites en composantes,

711
00:57:47,160 --> 00:57:50,920
Par exemple, la salle de bain va être construite entièrement dans une usine.

712
00:57:51,600 --> 00:57:53,640
Donc là, c'est plus automatisé, c'est plus robotisé.

713
00:57:54,200 --> 00:57:58,320
Et là, il amène certaines composantes de la maison avec des camions.

714
00:57:58,600 --> 00:58:01,100
Et là, c'est des travailleurs de la construction qui empilent justement ces

715
00:58:01,120 --> 00:58:03,780
composantes-là. Donc là, il y a une économie à ce niveau-là.

716
00:58:05,140 --> 00:58:07,560
Encore une fois, c'est pas aussi...

717
00:58:07,580 --> 00:58:10,320
Si vous regardez maintenant les maisons préfabriquées entièrement,

718
00:58:12,240 --> 00:58:14,000
il y a la maison à la prise et tout ça.

719
00:58:14,940 --> 00:58:16,140
je crois qu'il y a quand même

720
00:58:18,180 --> 00:58:20,120
un trade-off au niveau de la qualité.

721
00:58:21,160 --> 00:58:24,700
Oui, c'est moins cher, c'est des très belles maisons, mais reste que ce n'est pas

722
00:58:24,720 --> 00:58:26,760
une maison qui est construite sur place avec

723
00:58:28,760 --> 00:58:30,900
une certaine limite à la préfabrication.

724
00:58:32,080 --> 00:58:37,080
Mais ça permet donc de diminuer les coûts de construction et tout.

725
00:58:38,260 --> 00:58:42,140
Mais ça ne remplace pas le besoin d'acquérir un terrain et tout ça.

726
00:58:42,980 --> 00:58:46,560
C'est comme ça Donc, une maison peut potentiellement avoir un coût estimé de

727
00:58:46,580 --> 00:58:50,920
reproduction à 850 000, puis un coût estimé de remplacement à 480 000.

728
00:58:52,880 --> 00:58:56,640
Bon, c'est ça. Maintenant, bon, un autre cas.

729
00:58:57,520 --> 00:59:02,780
Ici, si on prend un cas qui est plus récent, là, on a un cas ici extrême,

730
00:59:02,920 --> 00:59:06,960
donc c'est-à-dire que là, on a vraiment une différence de moitié parce que c'est un

731
00:59:06,980 --> 00:59:08,900
vieux bâtiment. Donc, c'est 1870.

732
00:59:09,120 --> 00:59:11,200
Donc, on se souhaitait le cas, ça coûterait vraiment beaucoup plus cher.

733
00:59:12,320 --> 00:59:16,140
Ici maintenant, le coût de reproduction est quand même très proche du coût de

734
00:59:16,160 --> 00:59:17,280
remplacement pour quelles raisons ?

735
00:59:18,680 --> 00:59:25,120
C'est simplement, on dit que c'est en 2018, qu'est

736
00:59:25,140 --> 00:59:27,720
-ce qu'il y a eu comme amélioration en soi ?

737
00:59:28,080 --> 00:59:30,760
C'est des améliorations qui sont très millibles.

738
00:59:30,920 --> 00:59:34,240
C'est-à-dire que oui, il y a une différence au niveau du coût de remplacement parce

739
00:59:34,260 --> 00:59:36,240
qu'il y a eu un gain d'efficacité.

740
00:59:37,080 --> 00:59:40,260
Mais c'est beaucoup limité en fait de gains.

741
00:59:40,280 --> 00:59:43,000
Donc, c'est pour ça qu'il y a eu des améliorations technologiques.

742
00:59:43,100 --> 00:59:46,060
Donc, c'est pour ça qu'il y a une petite différence de 3,6 % dans ce cas-là ici.

743
00:59:46,640 --> 00:59:52,120
Là, on parle par exemple d'un autre efficacité, une configuration qui est plus

744
00:59:52,140 --> 00:59:53,160
optimisée et tout ça.

745
00:59:55,100 --> 00:59:58,540
Maintenant, bon, il y a plus de part.

746
00:59:58,780 --> 01:00:04,300
Honnêtement, entre 2018 et 2000, maintenant 26, je pense que dans la construction

747
01:00:04,320 --> 01:00:06,280
des maisons, il n'y a pas nécessairement des…

748
01:00:07,300 --> 01:00:08,620
Oui, il y a eu des améliorations.

749
01:00:08,640 --> 01:00:13,280
C'est-à-dire que maintenant, on voit beaucoup de nouvelles maisons,

750
01:00:13,380 --> 01:00:18,340
donc la brique est un peu délaissée, mais reste que ce ne sera pas équivalent.

751
01:00:18,600 --> 01:00:24,660
C'est-à-dire que le gain d'optimisation, par exemple, entre

752
01:00:24,680 --> 01:00:29,320
les deux est quand même l'unité, entre 2018 et 2026, il est rien différé.

753
01:00:29,520 --> 01:00:32,140
C'est-à-dire que le coût de remplacement va être moins élevé que le coût de

754
01:00:32,160 --> 01:00:36,940
reproduction d'une maison de 2018 ou d'un bâtiment de bureau.

755
01:00:38,640 --> 01:00:44,240
Bon, maintenant, ici c'est l'arbre de décision qui est le plus important.

756
01:00:44,720 --> 01:00:50,900
Quand vous êtes dans un cas où vous devez décider quelle méthode des coûts

757
01:00:50,920 --> 01:00:56,920
vous utilisez, vous demandez premièrement le bâtiment, est-ce qu

758
01:00:56,940 --> 01:01:00,380
'il est récent ? Récent, on parle de moins de 10 ans.

759
01:01:01,460 --> 01:01:07,520
Si vous répondez oui à cette question-là, c'est-à-dire qu'il n'y a pas

760
01:01:07,540 --> 01:01:10,760
de... Il n'y a pas de remplacement, c'est reproduction.

761
01:01:11,060 --> 01:01:15,880
Parce que vous allez être capable de reproduire exactement le même bâtiment.

762
01:01:16,040 --> 01:01:22,200
Ça va être la meilleure estimation réelle du bâtiment

763
01:01:22,220 --> 01:01:26,800
pour le refaire. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est moins de 10 ans,

764
01:01:27,040 --> 01:01:32,680
qui est plus de 10 ans, donc c'est-à-dire que l'âge de construction est super à 10

765
01:01:32,700 --> 01:01:37,680
ans, donc là, il faut vous demander, est-ce que c'est pour des fins patrimoniaux ou

766
01:01:37,700 --> 01:01:38,520
pour des fins d'assurance ?

767
01:01:41,580 --> 01:01:47,080
Si c'est pour des fins d'assurance, bien là, oui, reproduction,

768
01:01:47,580 --> 01:01:50,320
même si c'est supérieur à 10 ans.

769
01:01:50,340 --> 01:01:59,420
Mais encore une fois, il ne faut pas que ça soit non plus 80-100 ans l'âge

770
01:01:59,440 --> 01:02:03,420
du bâtiment. Maintenant, si c'est non, si ce n'est pas pour des fins d'assurance,

771
01:02:04,380 --> 01:02:08,840
la question la plus importante, c'est est-ce que les matériaux d'origine sont encore

772
01:02:08,860 --> 01:02:09,660
disponibles ?

773
01:02:11,060 --> 01:02:13,420
Parce que c'est ça qui est vraiment la question.

774
01:02:14,320 --> 01:02:17,440
Le point ici, c'est que si les matériaux sont disponibles,

775
01:02:18,760 --> 01:02:20,360
bien là, ça peut être reproduction.

776
01:02:22,340 --> 01:02:25,060
Mais si ce n'est pas disponible, bien là, il va falloir y aller au remplacement.

777
01:02:26,020 --> 01:02:29,700
Et c'est là que vous avez une décision à prendre.

778
01:02:29,800 --> 01:02:31,280
Mais vous voyez, c'est sur le contexte.

779
01:02:31,340 --> 01:02:32,620
Donc, ça dépend vraiment du contexte.

780
01:02:33,340 --> 01:02:37,400
Si les métallules sont disponibles, mais que vous êtes dans un cas dans le vieux

781
01:02:37,420 --> 01:02:40,740
bâtiment, que ce ne serait pas nécessairement possible,

782
01:02:41,060 --> 01:02:43,340
que ce ne serait pas intelligent de le refaire tel quel,

783
01:02:43,940 --> 01:02:46,140
bien là, vous pouvez appliquer la méthode du remplacement pareil.

784
01:02:46,160 --> 01:02:50,120
Il y a comme une liberté de décision au niveau ici.

785
01:02:51,220 --> 01:02:56,440
Mais vraiment, en ce moment, cet ordre de décision, vous pouvez donc...

786
01:02:57,220 --> 01:03:01,320
Ça dépend aussi du besoin, c'est quoi le type de bâtiment et tout ça.

787
01:03:02,020 --> 01:03:04,960
Mais si les matériaux ne sont pas disponibles, c'est remplacement automatiquement.

788
01:03:05,380 --> 01:03:07,500
Vous ne pouvez pas le reproduire tel quel.

789
01:03:08,160 --> 01:03:10,180
Ou si ce n'est pas légal de refaire tel quel.

790
01:03:16,360 --> 01:03:22,560
Donc, ici maintenant, on

791
01:03:22,580 --> 01:03:24,880
va vraiment voir les différents types de coûts.

792
01:03:27,080 --> 01:03:30,920
Ici, vous avez le coût total de construction d'un terrain,

793
01:03:31,260 --> 01:03:36,700
du bâtiment et de tous les petits ajouts qu'ils peuvent avoir.

794
01:03:38,200 --> 01:03:39,780
On va voir que c'est quand même assez énorme.

795
01:03:39,940 --> 01:03:42,080
Tout ça, c'est le coût total de construction.

796
01:03:42,320 --> 01:03:46,820
Qu'est-ce que ça inclut ? C'est vraiment tout en dehors du terrain.

797
01:03:47,440 --> 01:03:53,520
C'est-à-dire que vous avez le terrain et là, qu'est-ce qui vient après en cours pour

798
01:03:53,540 --> 01:03:59,200
agréer un bâtiment ? Ça inclut l'excavation, ça inclut la fondation et tout ça,

799
01:03:59,320 --> 01:04:04,240
ça inclut la charpente, ça inclut toute la couverture, la toiture.

800
01:04:04,780 --> 01:04:08,320
Et ça inclut également les coins directs, donc c'est-à-dire la main-d'oeuvre.

801
01:04:09,540 --> 01:04:13,720
Et vous allez voir qu'il y a différents types de coins directs,

802
01:04:13,740 --> 01:04:20,140
c'est-à-dire que lorsqu'on dit « coup direct », c'est tout

803
01:04:20,160 --> 01:04:26,260
ce qui est matériaux et également tout ce qui est main-d'oeuvre

804
01:04:26,280 --> 01:04:30,380
en lien avec les matériaux. Là, c'est où qu'on s'en va avec ça,

805
01:04:30,520 --> 01:04:35,060
c'est que vous allez voir, un charpentier manusiaire, c'est lui qui intervient

806
01:04:35,080 --> 01:04:39,240
directement avec tout ce qui est, par exemple, la fondation et tout ça,

807
01:04:40,000 --> 01:04:41,660
monté la charpente de bois et tout ça.

808
01:04:42,780 --> 01:04:46,480
Mais il y a de la main-d'oeuvre qui ne sont pas nécessairement liées à la

809
01:04:46,500 --> 01:04:50,200
construction directement. C'est ce qu'on appelle les coûts indirects ou les soft

810
01:04:50,220 --> 01:04:53,560
costs. C'est des coûts quand même assez importants.

811
01:04:54,940 --> 01:04:57,740
Et ça, si on parle, on parle d'un exemple d'architecte,

812
01:04:58,280 --> 01:05:01,440
ingénieur dans certains types de bâtiments, ce n'est pas nécessairement nécessaire

813
01:05:01,460 --> 01:05:03,280
dans le cas d'une maison et tout ça.

814
01:05:03,820 --> 01:05:05,900
même un architecte, ce n'est pas nécessairement nécessaire non plus,

815
01:05:06,060 --> 01:05:08,760
mais même si c'est recommandé.

816
01:05:09,320 --> 01:05:14,020
Tout ce qui est maintenant, l'apprentissage géomètre, tout ce qui est maintenant le

817
01:05:14,040 --> 01:05:18,380
labor en lien avec autre que maintenant la construction directe.

818
01:05:18,500 --> 01:05:20,220
Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est des coûts indirects.

819
01:05:21,460 --> 01:05:23,980
On dit que le coût de construction total d'une propriété,

820
01:05:24,180 --> 01:05:28,880
c'est simplement les coûts directs ici, plus les coûts indirects,

821
01:05:29,240 --> 01:05:31,640
plus le profit entrepreneurial.

822
01:05:31,940 --> 01:05:37,920
C'est-à-dire que si vous faites affaire avec un entrepreneur général

823
01:05:37,940 --> 01:05:42,420
pour construire votre propriété, votre projet immobilier,

824
01:05:42,640 --> 01:05:47,040
il va se prendre un profit. C'est-à-dire que lui, il va vous charger un gros montant

825
01:05:47,060 --> 01:05:51,020
total pour tout ça et il va se prendre un profit et ça va entrer dans la troisième

826
01:05:51,040 --> 01:05:52,540
composante, le profit entrepreneurial.

827
01:05:58,740 --> 01:06:01,840
Maintenant, ici pour les coûts directs, on va les définir plus en détail.

828
01:06:03,500 --> 01:06:06,440
C'est tout ce qui touche par exemple aux…

829
01:06:06,460 --> 01:06:10,940
c'est les dépenses donc directement liées à la construction physique du bâtiment.

830
01:06:11,860 --> 01:06:16,640
C'est donc C, béton, acier, bois d'oeuf.

831
01:06:18,100 --> 01:06:20,900
Maintenant aussi, il les matériaux de revêtement, isolation,

832
01:06:21,300 --> 01:06:26,680
port-vaport, fumette et porte, système électrique et mécanique et la finition

833
01:06:26,700 --> 01:06:29,580
intégrale. Donc, tout ça, c'est matériaux.

834
01:06:29,880 --> 01:06:32,860
Donc, c'est vraiment tout le coût des matériaux physiques,

835
01:06:33,040 --> 01:06:34,240
ça rentre dans les coûts directs.

836
01:06:35,140 --> 01:06:39,080
Et c'est la composante, donc, des matériaux de ce genre.

837
01:06:39,200 --> 01:06:40,800
On va voir qu'il n'y a pas juste ça dans les coûts directs.

838
01:06:41,600 --> 01:06:45,180
Maintenant, dans les coûts directs, il y a également la main-d'oeuvre.

839
01:06:45,200 --> 01:06:51,820
C'est-à-dire que ce béton-là, cette isolation-là, c'est

840
01:06:51,840 --> 01:06:54,120
livré par camion. Maintenant, il faut que ça soit assemblé.

841
01:06:54,980 --> 01:06:57,420
Soit que c'est assemblé dans une usine en préfabriquée,

842
01:06:57,540 --> 01:07:00,500
soit que c'est assemblé directement sur le terrain.

843
01:07:01,360 --> 01:07:02,980
Il doit en faire une excavation également.

844
01:07:03,000 --> 01:07:04,500
Donc, c'est un sous-sol pour le bâtiment.

845
01:07:05,460 --> 01:07:07,160
Donc, ça, ça rentre également dans les coûts directs.

846
01:07:07,700 --> 01:07:09,480
Donc, la main-d'oeuvre et le chantier.

847
01:07:10,800 --> 01:07:14,940
Ça inclut le salaire des ouvriers et les avantages sociaux qui sont calculés au

848
01:07:14,960 --> 01:07:17,700
prograta. Donc, Commission de la construction du Québec.

849
01:07:17,860 --> 01:07:18,660
Donc, c'est la main-d'oeuvre.

850
01:07:18,600 --> 01:07:20,640
La construction est encadrée par la CCQ.

851
01:07:20,740 --> 01:07:22,140
Donc, en vertu de la loi R20.

852
01:07:22,580 --> 01:07:24,140
Les toits horaires sont conventionnés.

853
01:07:24,760 --> 01:07:27,260
Et avantages sociaux. Donc, c'est normalisé par métier.

854
01:07:27,280 --> 01:07:32,120
C'est-à-dire que dépendamment de quel type de travailleurs qu'il y a sur votre

855
01:07:32,140 --> 01:07:37,380
chantier pour construire votre maison, par exemple, dépendamment du nombre d'art,

856
01:07:37,500 --> 01:07:42,820
donc d'expérience que ce travailleur a, l'entrepreneur paye un salaire qui est

857
01:07:42,840 --> 01:07:43,640
différent.

858
01:07:45,140 --> 01:07:48,480
Maintenant, vous n'allez pas nécessairement payer plus cher une construction parce

859
01:07:48,500 --> 01:07:53,220
que ce n'est pas à vous à payer parce qu'il y a juste des travailleurs qui sont plus

860
01:07:53,240 --> 01:07:54,860
spécialisés qui sont là. Habituellement, les entrepreneurs,

861
01:07:54,920 --> 01:07:57,320
ils normalisent quand même leur prix pour tel type de construction.

862
01:07:58,420 --> 01:08:00,240
C'est lui qui fait l'optimisation, par exemple.

863
01:08:00,380 --> 01:08:03,620
C'est à lui d'avoir, maintenant, la main-d'oeuvre la plus adaptée pour chaque

864
01:08:03,640 --> 01:08:07,340
chantier. Mais reste que, bon, pour estimer ce coût-là,

865
01:08:07,500 --> 01:08:09,280
il faut être capable de voir c'est quoi les salades.

866
01:08:11,080 --> 01:08:12,980
Grosso modo, au Québec,

867
01:08:15,420 --> 01:08:18,280
je ne suis pas nécessairement au fait des...

868
01:08:20,500 --> 01:08:22,460
ce qui serait pas trop familiarisé

869
01:08:24,360 --> 01:08:28,000
il va toujours pas dire n'importe quoi parce que je suis pas trop au courant mais

870
01:08:28,020 --> 01:08:32,640
bon je serais bien surpris qu'il y ait des travaux de la construction qui soient en

871
01:08:32,660 --> 01:08:38,560
bas de 35$ au Québec selon moi on est plus souvent autour de 40$ et plus avec les

872
01:08:38,580 --> 01:08:44,860
avantages sociaux et autres donc c'est quand même des frais qui sont importants si

873
01:08:44,880 --> 01:08:50,380
on parle d'un chantier de 20-30 personnes ça peut monter vite.

874
01:08:50,760 --> 01:08:54,780
Et ça inclut justement les sous-traitants spécialisés, les superbeurs de chantier,

875
01:08:54,940 --> 01:08:57,000
c'est pas juste des maisons qui sont construites.

876
01:08:57,340 --> 01:09:02,660
Ça peut être des chantiers plus laborieux.

877
01:09:02,800 --> 01:09:07,760
Donc, si on pense, par exemple, à des bâtiments de 20-30 étages à Montréal,

878
01:09:08,880 --> 01:09:13,100
ça prend des compagnies de coffrage, des compagnies qui sont spécialisées juste pour

879
01:09:13,120 --> 01:09:17,240
la structure de béton. C'est quand même assez laborieux.

880
01:09:17,680 --> 01:09:20,100
Donc, des sous-traitants spécialisés, supervision de chantier,

881
01:09:20,280 --> 01:09:22,320
équipement et machinerie, puis préparation du site.

882
01:09:22,760 --> 01:09:24,160
Donc, la sécurité du site également.

883
01:09:25,120 --> 01:09:29,140
Donc, des fois aussi, certains chantiers, ça fait en sorte que la circulation,

884
01:09:29,380 --> 01:09:35,440
elle doit être déviée. Donc, c'est-à-dire qu'il faut engager aussi des personnes

885
01:09:35,460 --> 01:09:36,560
qui font la circulation. Donc,

886
01:09:39,080 --> 01:09:43,780
des signes-là. Donc, c'est-à-dire des personnes qui s'occupent de faire passer,

887
01:09:43,820 --> 01:09:46,220
par exemple, dans un sens la circulation et ensuite dans l'autre sens.

888
01:09:46,240 --> 01:09:51,300
Donc, tout ça, c'est à la charge du chantier dans la mesure où le chantier dévie la

889
01:09:51,320 --> 01:09:55,000
circulation. Donc, ça peut arriver, par exemple, lorsqu'il y a des gros bâtiments,

890
01:09:55,200 --> 01:09:56,760
des tours à étage qui sont construits.

891
01:09:57,960 --> 01:10:01,120
Donc, tout ça, ça va rentrer vraiment dans la main-d'oeuvre directement en lien avec

892
01:10:01,140 --> 01:10:05,600
le chantier. Maintenant, au niveau des ports indicatifs,

893
01:10:05,700 --> 01:10:11,600
lorsque vous étudiez la méthode des coûts, c'est les ports indicatifs à peu près qui

894
01:10:11,620 --> 01:10:16,040
doivent être appliqués lorsque vous faites votre évaluation.

895
01:10:17,500 --> 01:10:20,540
Fondation et structure, donc si on pense vraiment, mettons,

896
01:10:20,620 --> 01:10:28,800
exemple à tout ce qui est creuser,

897
01:10:28,940 --> 01:10:30,580
donc c'est-à-dire faire l'excavation, donc c'est faire,

898
01:10:30,600 --> 01:10:34,600
mettons, si on peut faire le parallèle, une maison, ça serait par exemple faire le

899
01:10:34,620 --> 01:10:38,080
sous-sol, creuser le sous-sol, faire la fondation en béton pour que le sous-sol soit

900
01:10:38,100 --> 01:10:41,880
stable et tout ça. et ensuite hausser la structure de bois ou de métal.

901
01:10:42,980 --> 01:10:46,860
Ça, c'est au temps de 20 à 25 % des coûts directs.

902
01:10:47,560 --> 01:10:51,780
C'est-à-dire que c'est une balise, mais ça doit être forcément à l'intérieur de ce

903
01:10:51,800 --> 01:10:56,060
range. Donc, ça, c'est 20 à 25 % des coûts directs.

904
01:10:56,180 --> 01:10:59,020
Dans le cas d'une maison, comme je vous ai dit, c'est le sous-sol en béton.

905
01:10:59,940 --> 01:11:02,520
Ensuite, hausser la structure de bois parce que là, c'est très rare que,

906
01:11:02,600 --> 01:11:04,760
mettons, les maisons du étage en métal.

907
01:11:05,240 --> 01:11:10,940
Mais dans le cas, par exemple, d'un bâtiment, ce serait la structure de béton,

908
01:11:11,040 --> 01:11:13,960
c'est-à-dire le coffrage. Béton, acier, charpon.

909
01:11:14,300 --> 01:11:17,380
Donc là, c'est surtout les charpons anti-munérés qui sont en lien avec cette partie

910
01:11:17,400 --> 01:11:20,300
-là. Maintenant, l'enveloppe du bâtiment.

911
01:11:20,900 --> 01:11:23,700
Donc, sur l'enveloppe du bâtiment, qu'est-ce que ça dit ?

912
01:11:24,200 --> 01:11:28,020
C'est tout ce qui touche à la toiture.

913
01:11:28,700 --> 01:11:32,180
Donc, vous avez un toit. Donc, lorsque la structure est faite,

914
01:11:32,500 --> 01:11:34,840
il faut maintenir un toit avec le bardot, tout ça.

915
01:11:35,340 --> 01:11:36,700
Et également, donc, les fenêtres.

916
01:11:37,100 --> 01:11:39,560
C'est-à-dire la brique, tout ce qui est finition intérieure,

917
01:11:39,680 --> 01:11:41,760
donc tout ce qui touche à l'enveloppe du bâtiment.

918
01:11:42,600 --> 01:11:45,700
Ça, c'est aux alentours de 15 à 20 % des coûts directs.

919
01:11:46,980 --> 01:11:51,600
On se le rappelle, le coût direct, c'est tout ce qui touche à matériaux et main

920
01:11:51,620 --> 01:11:52,620
-devant-l'air avec les matériaux.

921
01:11:54,060 --> 01:11:56,920
Maintenant, il y a également aussi un autre aspect, la mécanique.

922
01:11:57,540 --> 01:11:59,320
Donc, tout ce qui est air-drag, tout ça, ventilation.

923
01:12:00,180 --> 01:12:02,600
Donc, quand on pense, par exemple, à la circulation d'air,

924
01:12:02,700 --> 01:12:06,980
échangeur d'air, tous les tuyaux qui doivent passer pour permettre un échange de l

925
01:12:07,000 --> 01:12:10,600
'air, tout ce qui est thermopompe et tout ça, toute la mécanique de ventilation.

926
01:12:11,120 --> 01:12:15,700
Ça, c'est 10 à 15 % environ d'éco-direct.

927
01:12:16,820 --> 01:12:17,900
Donc, c'est quand même énorme.

928
01:12:18,280 --> 01:12:22,340
H-DRAC, ou C-VAC appelle, ce n'est pas négligeable.

929
01:12:22,640 --> 01:12:25,880
Parce que maintenant, les bâtiments doivent avoir des ventilations très,

930
01:12:25,900 --> 01:12:34,620
très, très sophistiquées. C'est-à-dire que tout aussi ce qui touche à la chauffe,

931
01:12:34,880 --> 01:12:38,100
aujourd'hui, c'est beaucoup, maintenant, tout ce qui est électrique.

932
01:12:38,520 --> 01:12:40,700
Donc, ce n'est plus des plaintes nécessairement électriques classiques,

933
01:12:40,800 --> 01:12:45,800
mais tout ce qui touche au chauffage, à air chaud, peu importe,

934
01:12:46,060 --> 01:12:50,480
les thermopombs. Est-ce que c'est un système de ventilation centrale ?

935
01:12:50,620 --> 01:12:52,660
C'est, maintenant, des thermostats individuels.

936
01:12:53,060 --> 01:12:55,280
Tout ça, ça rentre dans la mécanique.

937
01:12:56,720 --> 01:12:57,520
Maintenant, plomberie.

938
01:12:59,200 --> 01:13:01,460
Donc, mécanique ici, c'est 10 à 15 %.

939
01:13:03,340 --> 01:13:06,020
Plomberie, ça c'est tout ce qui touche à l'alimentation en eau,

940
01:13:06,300 --> 01:13:09,820
le drainage, puis les appareils en lien avec la plomberie.

941
01:13:10,280 --> 01:13:13,880
Donc, 8 à 12 %. C'est une bonne partie également.

942
01:13:14,980 --> 01:13:20,380
Électricité, c'est également une partie qui est relativement importante.

943
01:13:20,540 --> 01:13:22,820
Donc, c'est-à-dire là, on parle du câblage.

944
01:13:23,260 --> 01:13:26,100
Tout ce qui touche au câblage, le panneau électrique que vous avez.

945
01:13:26,120 --> 01:13:30,580
Donc, vous avez la grève d'Hydro-Québec et vous avez un panneau qui permet de

946
01:13:30,600 --> 01:13:33,500
redistribuer le courant à travers la propriété.

947
01:13:33,760 --> 01:13:36,240
Et tous les cordes qui passent dans la propriété, ça rentre dans tout ce qui est

948
01:13:36,260 --> 01:13:38,120
écristé. Et ça, c'est important.

949
01:13:38,280 --> 01:13:42,300
Tout ça, ça doit être fait par des électriciens, CCQ, plomberie,

950
01:13:42,480 --> 01:13:46,120
CCQ, fondation, charpentier, mevillier, CCQ.

951
01:13:46,680 --> 01:13:50,520
Donc, tout ça, ça ne peut pas être fait par un...

952
01:13:50,540 --> 01:13:51,720
comment on pourrait dire ?

953
01:13:54,620 --> 01:14:00,700
pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec, ici, la construction et la rénovation,

954
01:14:00,860 --> 01:14:01,660
c'est complètement différent.

955
01:14:01,740 --> 01:14:05,700
C'est-à-dire que pour faire la rénovation, bon, un électricien,

956
01:14:05,780 --> 01:14:08,020
normalement, il ne faut pas de chaleur électricité, même en rénovation,

957
01:14:08,100 --> 01:14:12,800
mais bon, la réalité, c'est qu'il y en a beaucoup qui font maintenant des

958
01:14:12,820 --> 01:14:14,480
rénovations, qui touchent maintenant à leur thermostat,

959
01:14:14,620 --> 01:14:18,120
puis bon, c'est bien correct, mais la construction, c'est vraiment,

960
01:14:19,020 --> 01:14:20,840
il y a des inspecteurs qui se promènent sur les chantiers,

961
01:14:20,860 --> 01:14:23,680
et s'il n'y a pas les cartes de construction appropriées,

962
01:14:23,760 --> 01:14:28,760
c'est des amendes. Le chantier peut être fermé et ça peut coûter vraiment très cher

963
01:14:28,780 --> 01:14:30,620
à l'entrepreneur général qui ne suit pas les règles.

964
01:14:31,120 --> 01:14:33,640
C'est pour ça que les coûts sont relativement énormes.

965
01:14:34,400 --> 01:14:37,180
Maintenant, il reste donc deux choses.

966
01:14:38,200 --> 01:14:39,380
La finition intérieure.

967
01:14:41,080 --> 01:14:42,440
La finition intérieure, c'est quoi ?

968
01:14:42,580 --> 01:14:46,500
Ça, c'est les murs. C'est-à-dire que lorsque vous avez une charpente,

969
01:14:46,660 --> 01:14:50,280
vous avez... Quand vous avez passé les fils, tout ça.

970
01:14:50,540 --> 01:14:53,960
C'est pour ça qu'on dit que l'électricité est faite avant la finition intérieure.

971
01:14:54,300 --> 01:14:57,420
Parce que, bon, il faut que toute la plomberie passe entre les planchers et tout ça.

972
01:14:57,720 --> 01:15:00,180
Et quand tout ça s'est fait, il y a la finition qui permet donc,

973
01:15:00,360 --> 01:15:05,260
on ne voit plus, mettons, exemple, c'est tout ce qui touche par exemple au dupe-rock

974
01:15:05,280 --> 01:15:06,840
qui va avoir, mettons, le plafond.

975
01:15:07,380 --> 01:15:09,780
Les planchers, mettons, en bois-frein ou en céramique.

976
01:15:09,900 --> 01:15:13,980
Donc, tout ce qui touche, mettons, à fermer les murs et les armoires également.

977
01:15:14,200 --> 01:15:15,700
Donc, ça, ça rentre dans la finition intérieure.

978
01:15:16,160 --> 01:15:18,040
Donc, c'est la touche finale, comme on pourrait dire.

979
01:15:19,060 --> 01:15:23,320
ça c'est 15 à 20% donc c'est une partie qui est quand même relativement importante,

980
01:15:23,420 --> 01:15:26,780
donc la propriété 15 à 20% donc des coûts directs

981
01:15:28,740 --> 01:15:31,480
pourquoi ? parce que bon, dépendamment de c'est quoi la propriété,

982
01:15:31,600 --> 01:15:33,880
ça peut être relativement donc mettons qu'on parle d'une cuisine,

983
01:15:34,040 --> 01:15:35,920
les armoires bon les armoires on n'est pas juste dans la cuisine,

984
01:15:36,060 --> 01:15:39,860
il y en a dans la salle de bain il y en a dans la salle d'eau il y en a dans les

985
01:15:40,800 --> 01:15:45,460
tout ce qui est plafond ben ça c'est, il y en a certain que c'est des plafonds,

986
01:15:45,560 --> 01:15:49,400
bon dans le sous-sol des plafonds suspendus, ce que ça,

987
01:15:49,660 --> 01:15:51,400
je pense que c'est vraiment la...

988
01:15:51,420 --> 01:15:54,460
Mais bon, il y en a certains qui vont avec des plafonds suspendus,

989
01:15:54,620 --> 01:15:56,560
et maintenant, c'est des plafonds souvent, mettons,

990
01:15:58,560 --> 01:16:00,360
en du bloc, peu importe, donc c'est...

991
01:16:00,380 --> 01:16:04,400
Les murs, c'est également souvent des planches de plywood et tout ça.

992
01:16:04,480 --> 01:16:05,460
Donc tout ça, ça coûte très cher.

993
01:16:06,260 --> 01:16:07,960
C'est des matériaux qui coûtent de plus en plus cher.

994
01:16:08,140 --> 01:16:10,960
Et le plancher, c'est probablement la composante, une des composantes avec les

995
01:16:10,980 --> 01:16:11,840
armoires les plus importantes.

996
01:16:12,700 --> 01:16:17,860
Donc c'est-à-dire que une salle de bain, il y a des vous avez un meuble tout ça donc

997
01:16:17,880 --> 01:16:21,880
tout ce qui est maintenant meubles maintenant avec les lavabos et tout ça en mode de

998
01:16:21,900 --> 01:16:27,560
cuisine ça rentre dans la finition intérieure et finalement aménagement extérieur

999
01:16:29,320 --> 01:16:30,120
bon

1000
01:16:31,920 --> 01:16:36,160
ça en passant c'est des normes qui sont établies

1001
01:16:37,840 --> 01:16:42,500
on pourrait je suis un peu sceptique du 5 à 8 mais c'est comme ça bon je veux dire

1002
01:16:43,740 --> 01:16:47,300
stationnement de structure et paysagement, bon, dépendamment de c'est quoi.

1003
01:16:47,380 --> 01:16:51,140
C'est vrai que par rapport maintenant à toutes les coûts qu'on a à avoir dans une

1004
01:16:51,160 --> 01:16:56,380
maison, ce n'est pas si énorme que ça, donc, mais l'aménagement extérieur,

1005
01:16:56,480 --> 01:17:00,420
ça touche vraiment à tout ce qui est paysagement de la barrière,

1006
01:17:00,500 --> 01:17:04,960
par exemple, de votre terrain, le stationnement, c'est où,

1007
01:17:05,080 --> 01:17:08,080
c'est en briques ou tout. Donc, c'est tout ce qui touche,

1008
01:17:08,100 --> 01:17:12,300
maintenant, à l'aménagement extérieur, c'est à 5 à 8 % des coûts directs.

1009
01:17:14,940 --> 01:17:19,540
C'est une part qui est exprimée en pourcentage, c'est-à-dire que si tous les coûts

1010
01:17:19,560 --> 01:17:23,400
directs, c'est 500 000, bien la finition intérieure, ça va être aux alentours de 100

1011
01:17:23,420 --> 01:17:25,260
000 parce que c'est 15 à 20 %.

1012
01:17:25,280 --> 01:17:32,300
Maintenant, au niveau donc des coûts indirects.

1013
01:17:33,320 --> 01:17:38,640
Les coûts indirects, ça c'est tout ce qui touche aux, comment on pourrait dire,

1014
01:17:38,840 --> 01:17:42,240
c'est les soft costs. C'est-à-dire que c'est tout ce qui n'est pas en lien

1015
01:17:42,260 --> 01:17:44,320
directement avec la construction physique de votre propriété.

1016
01:17:45,800 --> 01:17:48,060
On peut parler, par exemple, des dépenses d'architecte.

1017
01:17:48,440 --> 01:17:53,860
Et ça, ça va être mesuré également en pourcentage des coûts directs.

1018
01:17:54,160 --> 01:17:57,000
C'est-à-dire que les coûts indirects, c'est un pourcentage des coûts directs.

1019
01:17:58,560 --> 01:18:01,600
Vous l'aurez compris, ici, ces pourcentages-là doivent se former à 100.

1020
01:18:02,360 --> 01:18:08,080
Mais en plus, vous allez calculer les coûts indirects comme étant un pourcentage des

1021
01:18:08,100 --> 01:18:09,820
coûts total ici, donc direct.

1022
01:18:10,780 --> 01:18:15,880
Donc, on dit qu'un architecte, c'est aux alentours de 6 à 12 % selon le guide des

1023
01:18:15,900 --> 01:18:16,700
coûts directs.

1024
01:18:17,960 --> 01:18:19,140
L'architecte en dessous, c'est quoi ?

1025
01:18:19,300 --> 01:18:22,300
C'est tous les plans qui permettent donc de…

1026
01:18:22,320 --> 01:18:27,660
Et on dit que tous les coins directs, ça représente aux alentours de 15 à 25 % des

1027
01:18:27,680 --> 01:18:32,680
coûts directs. Donc, vous l'aurez compris, la totalité des coûts,

1028
01:18:32,820 --> 01:18:35,060
c'est aux alentours de 125 % des coûts directs.

1029
01:18:35,600 --> 01:18:38,940
100% pour les coûts directs, plus un 25% de plus pour les coûts indirects.

1030
01:18:39,440 --> 01:18:44,920
Et ça inclut donc un architecte, un ingénieur, donc si c'est une structure qui est

1031
01:18:44,940 --> 01:18:49,060
complexe, avec beaucoup de mécanique, bien on peut avoir besoin d'un ingénieur,

1032
01:18:49,400 --> 01:18:53,380
un arpenteur à journaître, un géotechnicien, puis un évaluateur agréé.

1033
01:18:53,620 --> 01:18:58,280
Donc, c'est plus pour vendre le verre, c'est plus après,

1034
01:18:58,380 --> 01:19:03,040
je crois, mais bon. Maintenant, dans les coûts indirects également,

1035
01:19:03,900 --> 01:19:08,100
il y a tout ce qui touche, malheureusement, au permis de construction.

1036
01:19:08,500 --> 01:19:13,300
Donc, on est au Québec. Pour construire un bâtiment, ça vous prend un permis.

1037
01:19:14,900 --> 01:19:16,900
C'est un permis qui peut être obtenu avec la municipalité.

1038
01:19:18,020 --> 01:19:21,980
Maintenant, si c'est un bâtiment qui est neuf, donc, tout à fait,

1039
01:19:22,020 --> 01:19:22,900
la construction, c'est un bâtiment neuf.

1040
01:19:22,980 --> 01:19:24,840
Il y a des taxes sur les matériaux et sur certains contrats,

1041
01:19:24,920 --> 01:19:27,960
donc TPS, TVQ. C'est pour ça qu'on voit souvent, quand vous voyez,

1042
01:19:28,080 --> 01:19:31,460
par exemple, un condo à vendre qui est neuf, Il y a de la TPS-TVQ,

1043
01:19:31,520 --> 01:19:38,060
malheureusement. Quand c'est sur une

1044
01:19:38,080 --> 01:19:40,900
bicyclette à 100 pières, ça ne fait pas trop mal, mais quand c'est sur une propriété

1045
01:19:40,920 --> 01:19:43,800
de 400 000, la TPS-TVQ, c'est un bon montant.

1046
01:19:44,040 --> 01:19:49,040
Donc, ça fait réfléchir. Seulement, quasiment, je suis mis d'aller voir des coûts de

1047
01:19:49,060 --> 01:19:50,260
plus usagés, probablement que oui.

1048
01:19:50,780 --> 01:19:53,440
Mais bon, les assurances, donc, durant la construction,

1049
01:19:54,860 --> 01:19:58,460
ça vous prend des assurances, donc, pour tout ce qui touche,

1050
01:19:58,540 --> 01:20:03,940
par exemple, la sécurité du chantier et tout.

1051
01:20:06,300 --> 01:20:09,020
Aussi, donc, les intérêts sur le financement intérimable.

1052
01:20:10,140 --> 01:20:11,200
Pourquoi ça, c'est important ?

1053
01:20:11,840 --> 01:20:17,160
C'est que la construction d'une maison au Québec ou d'un projet immobilier,

1054
01:20:17,260 --> 01:20:18,180
c'est important comprendre ça.

1055
01:20:20,080 --> 01:20:22,360
Lorsque vous achetez une maison par exemple qui est déjà construite,

1056
01:20:22,820 --> 01:20:26,780
il y a une personne qui vend une maison et que vous voulez l'acheter,

1057
01:20:26,880 --> 01:20:30,200
ce n'est pas compliqué. Si vous êtes qualifié pour une hypothèque,

1058
01:20:30,280 --> 01:20:32,560
vous allez voir un courtier hypothécaire ou vous allez voir une banque.

1059
01:20:32,920 --> 01:20:34,900
Vous vous dites, moi je suis intéressé par cette maison-là,

1060
01:20:35,220 --> 01:20:36,400
elle va vous faire un prix hypothécaire.

1061
01:20:37,120 --> 01:20:40,320
Elle va vous financer moyennant que vous vous apportez un apport,

1062
01:20:40,380 --> 01:20:45,560
par exemple de 5 à 20%, le montant du prix et vous allez pouvoir acheter la maison.

1063
01:20:46,980 --> 01:20:51,960
Malheureusement, pour la construction neuve, aucune banque ne va vous partir de l

1064
01:20:51,980 --> 01:20:55,000
'argent, donc ce ne sera pas un prix hypothécaire que vous allez avoir initialement.

1065
01:20:55,520 --> 01:20:59,100
Une banque ne pourra pas vous partir un montant pour la simple et bonne raison qu'il

1066
01:20:59,120 --> 01:21:01,760
y a une hypothèque, ça prend un bâtiment qui construit pour pouvoir accorder ça,

1067
01:21:02,200 --> 01:21:05,820
ça prend une garantie. Donc, si le bâtiment n'est pas construit encore,

1068
01:21:06,620 --> 01:21:08,600
c'est très difficile donc d'avoir une hypothèque.

1069
01:21:09,580 --> 01:21:11,380
Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'il y a des prêteurs, Donc,

1070
01:21:11,500 --> 01:21:13,200
il y a du financement intérimaire.

1071
01:21:13,320 --> 01:21:18,600
C'est-à-dire que c'est le financement que vous allez avoir dans la mesure où vous

1072
01:21:18,620 --> 01:21:21,900
avez votre projet et vous finissez donc le projet.

1073
01:21:22,560 --> 01:21:24,540
Bien là, il y a des prêteurs qui sont spécialisés pour ça.

1074
01:21:24,620 --> 01:21:27,200
C'est-à-dire qu'eux, ils passent le montant pour la construction.

1075
01:21:28,160 --> 01:21:30,840
Et quand le projet est terminé, qu'est-ce que vous faites ?

1076
01:21:30,940 --> 01:21:33,800
C'est que là, vous allez voir une banque, vous prenez une hypothèque.

1077
01:21:34,660 --> 01:21:40,280
Et là, vous êtes capable de rembourser le financement intérimaire en question.

1078
01:21:41,300 --> 01:21:45,180
Donc, c'est faisable. C'est-à-dire que si vous avez un terrain,

1079
01:21:45,340 --> 01:21:46,340
habituellement, il n'y a pas de problème.

1080
01:21:47,280 --> 01:21:49,820
Mais c'est des intérêts qui sont plus importants que des intérêts sur une

1081
01:21:49,840 --> 01:21:50,640
hypothèque.

1082
01:21:51,920 --> 01:21:54,340
Il y a des frais également légaux et notariaux.

1083
01:21:54,360 --> 01:21:58,600
C'est-à-dire que juste pour enregistrer, par exemple, au Québec,

1084
01:21:58,820 --> 01:22:02,420
lorsque vous avez une propriété, vous devez l'enregistrer.

1085
01:22:02,500 --> 01:22:05,860
Donc, vous allez voir un notaire pour qu'il puisse faire un acte de propriété.

1086
01:22:06,500 --> 01:22:09,080
Donc, c'est-à-dire pour que vous soyez désigné comme propriétaire.

1087
01:22:09,680 --> 01:22:14,060
Rien que si on parle de 1 600 $ minimum, c'est entre 1 600 et 3 000 $ pour un

1088
01:22:14,080 --> 01:22:19,420
notaire, juste pour désigner que vous êtes propriétaire d'un titre immobilier.

1089
01:22:20,200 --> 01:22:22,160
Donc, il y a beaucoup de frais en lien avec ça.

1090
01:22:27,300 --> 01:22:28,100
Bon,

1091
01:22:29,860 --> 01:22:32,240
maintenant, le détail des coûts indirects.

1092
01:22:33,460 --> 01:22:39,360
Ici, on a donc un exemple de coûts indirects qu'on aurait dans le cas d'une

1093
01:22:39,380 --> 01:22:40,260
propriété donnée.

1094
01:22:42,040 --> 01:22:45,660
Supposons que cette propriété-là a des coûts directs d'environ 500 000 $.

1095
01:22:46,420 --> 01:22:51,600
Donc, on aurait des frais d'honorance d'architecte aux alentours de 30 000 à 60 000.

1096
01:22:52,080 --> 01:22:58,340
Ça m'apparaît un peu élevé, mais bon, en réalité, ça, c'est des normes que le OEHQ

1097
01:22:58,360 --> 01:23:03,080
dit, mais en soi, ça peut être très différent dans la réalité.

1098
01:23:03,240 --> 01:23:06,920
Donc, c'est un gros défaut de dire que c'est une proportion des coûts directs,

1099
01:23:06,960 --> 01:23:09,880
mais c'est comme ça. Ingénieur, ce n'est pas le cas nécessairement dans toutes les

1100
01:23:09,900 --> 01:23:14,740
propriétés. Frais de financement, 3-6 %, honnêtement, c'est très possible.

1101
01:23:14,760 --> 01:23:22,420
C'est-à-dire que malheureusement, peu importe la période

1102
01:23:22,440 --> 01:23:27,240
de construction, vous allez payer aux alentours de 3 à 6 % du montant juste pour

1103
01:23:27,260 --> 01:23:29,500
avoir le prêt pour pouvoir construire.

1104
01:23:29,920 --> 01:23:32,220
Donc, si la construction se fait aux alentours de 3 mois,

1105
01:23:32,320 --> 01:23:37,140
c'est très cher comme frais de financement.

1106
01:23:37,480 --> 01:23:41,860
Mais bon, c'est comme ça. C'est-à-dire que c'est le coût de financement lorsque vous

1107
01:23:41,880 --> 01:23:45,080
n'avez aucune garantie à donner à part le fait que vous allez prendre cet argent-là

1108
01:23:45,100 --> 01:23:51,620
pour construire. Donc, il y a certains constructeurs qui peuvent

1109
01:23:51,640 --> 01:23:56,300
financer, mais malheureusement, ça implique souvent que vous prenez son terrain.

1110
01:23:56,320 --> 01:23:59,280
Mais en tout cas, si vous avez un terrain et que vous voulez faire construire une

1111
01:23:59,300 --> 01:24:05,360
maison au Québec, attendez-vous à avoir un taux de 3 à 6 % de

1112
01:24:05,380 --> 01:24:09,700
la valeur totale du coût de construction pour financer cette construction-là.

1113
01:24:10,840 --> 01:24:13,840
Et ensuite, vous allez embarquer dans une hypothèque pour 25 ans.

1114
01:24:15,120 --> 01:24:18,640
Permis et inspection, c'est aux alentours de 1 à 2 %, donc la valeur des coûts

1115
01:24:18,660 --> 01:24:22,220
directs. Ça peut être aux alentours de 5 000 à 10 000 $ simplement pour une

1116
01:24:22,240 --> 01:24:23,920
propriété qui a des coûts directs de 500 000.

1117
01:24:24,480 --> 01:24:27,120
L'assurance de construction, 5 à 10 000.

1118
01:24:27,700 --> 01:24:32,400
Et les taxes, ici, s'ils ne sont pas récupérables, donc de 74 000.

1119
01:24:33,240 --> 01:24:36,560
Les frais légaux, comme on a dit, entre 2 500 et 5 000.

1120
01:24:36,960 --> 01:24:40,740
Puis les frais administratifs, donc ça, c'est juste des coûts approximatifs,

1121
01:24:40,840 --> 01:24:45,900
donc 5 à 15 000. Donc ça, c'est des barèmes.

1122
01:24:48,420 --> 01:24:51,700
Ça vous permet d'estimer à peu près comment ça coûterait.

1123
01:24:52,300 --> 01:24:56,060
Ce qui peut être intéressant, c'est que si vous avez déjà construit une maison,

1124
01:24:56,180 --> 01:24:59,600
si vous avez déjà fait ce projet-là personnellement, de construire une maison vous

1125
01:24:59,620 --> 01:25:04,460
-même pour votre famille ou tout ça, je serais intéressé de voir si réellement ces

1126
01:25:04,480 --> 01:25:08,820
barèmes-là sont valables. Moi, personnellement, je ne l'ai pas fait,

1127
01:25:11,000 --> 01:25:13,920
mais il y a certaines choses qui me semblent un peu élevées.

1128
01:25:14,100 --> 01:25:15,520
Donc, c'est-à-dire que, mais t'es bon, c'est...

1129
01:25:15,980 --> 01:25:19,900
Oui, c'est ça que j'allais dire, architecte, 30 à 60.

1130
01:25:20,780 --> 01:25:24,720
Moi, c'est pas ce que ça va me coûter.

1131
01:25:25,240 --> 01:25:27,780
OK, OK, c'est ça. Puis au niveau, mettons, du financement,

1132
01:25:28,560 --> 01:25:34,140
ça, c'est quand même... Est-ce que les frais de financement...

1133
01:25:34,160 --> 01:25:36,860
Le financement, c'est quatre à peu près.

1134
01:25:40,220 --> 01:25:43,680
Peut-être que le financement, ça fait du sens, mais en tout cas,

1135
01:25:43,860 --> 01:25:47,320
pas les honoraires de l'architecte.

1136
01:25:47,440 --> 01:25:49,900
Oui, c'est ça. Et même ingénieur.

1137
01:25:50,960 --> 01:25:54,280
Ce que c'est ingénieur, c'est un peu ridicule dans la mesure où ce n'est pas

1138
01:25:54,300 --> 01:25:57,560
nécessairement appliqué. C'est vraiment pour un bâtiment général,

1139
01:25:57,760 --> 01:26:01,900
mais bon, c'est vrai que c'est des chiffres qui sont élevés.

1140
01:26:03,420 --> 01:26:08,440
c'est même pas représentatif parce qu'un bâtiment commercial on est plus dans le

1141
01:26:08,460 --> 01:26:09,260
entre

1142
01:26:11,320 --> 01:26:19,180
pas loin du 4 à 500 000 c'est vraiment tout dépendamment c'est quoi le bâtiment

1143
01:26:21,380 --> 01:26:25,580
je suis d'accord avec vous il y a certaines choses je les présente parce que c'est

1144
01:26:25,600 --> 01:26:31,560
comme ça dans les textbooks j'étais curieux d'en voir mais c'est ce que je m

1145
01:26:31,580 --> 01:26:36,040
'attendais. Frais d'architecte et d'ingénieur, je trouve que c'est un peu ça n'a pas

1146
01:26:36,060 --> 01:26:41,880
de bon sens. Comme si, mettons, le coût d'un plan, c'était proportionnel à la valeur

1147
01:26:42,960 --> 01:26:44,480
des coûts directs. C'est un peu ridicule.

1148
01:26:45,240 --> 01:26:47,380
Mais bon, c'est comme ça. Oui.

1149
01:26:50,000 --> 01:26:54,320
Quand tu parles de frais de financement, qu'est-ce que ça englobe exactement ?

1150
01:26:54,580 --> 01:26:57,180
Est-ce que c'est les frais du notaire ?

1151
01:26:57,780 --> 01:27:03,420
Frais de financement. C'est la mise en place du financement ou c'est les coûts des

1152
01:27:03,440 --> 01:27:06,900
intérêts de l'hypothèque ? Parce que si c'est ça, c'est vraiment possible.

1153
01:27:07,840 --> 01:27:09,540
Non, ce n'est pas le coût des intérêts de l'hypothèque.

1154
01:27:09,660 --> 01:27:11,920
Donc, c'est-à-dire que, tu sais, maintenant, quand on a un terrain,

1155
01:27:12,920 --> 01:27:15,400
on n'a pas une hypothèse, il n'y a aucune banque qui va nous passer l'argent,

1156
01:27:15,500 --> 01:27:16,680
par exemple, pour construire le bâtiment.

1157
01:27:17,740 --> 01:27:19,820
Une hypothèse, c'est vraiment, maintenant, quand on achète une maison qui est déjà

1158
01:27:19,840 --> 01:27:23,960
construite. C'est vraiment le coût, par exemple, de financement du moment où on a l

1159
01:27:23,980 --> 01:27:26,540
'idée, mettons, avec le terrain, puis que ça soit terminé.

1160
01:27:27,380 --> 01:27:31,400
donc c'est un prêteur il appelle ça un prêteur intérimale c'est des prêteurs privés

1161
01:27:31,940 --> 01:27:35,680
c'est ça, eux autres ils chargent aux alentours de 3 à 6% du montant du financement

1162
01:27:36,480 --> 01:27:39,500
donc c'est un peu indépendamment de la longueur, donc de la durée de la construction

1163
01:27:39,520 --> 01:27:45,560
c'est vraiment eux autres ils chargent 15% je te dirais les prêteurs privés

1164
01:27:45,580 --> 01:27:50,880
c'est 15% du montant qu'ils vont te prêter donc si t'empruntes 700 000 ça va être 15

1165
01:27:50,900 --> 01:27:55,660
% de 700 000 si t'empruntes, tout dépendamment c'est quoi le montant que t'empruntes

1166
01:27:55,680 --> 01:27:59,400
c'est vraiment 15% du coût de l'emprunt.

1167
01:28:00,340 --> 01:28:01,380
C'est comme ça qu'il fonctionne.

1168
01:28:02,340 --> 01:28:04,740
Et boy, c'est un passage bien.

1169
01:28:05,860 --> 01:28:09,220
Exact. C'est pour ça que tu as des financements à construction,

1170
01:28:09,440 --> 01:28:11,020
mettons, là, c'est ça que je ne sais pas.

1171
01:28:11,120 --> 01:28:12,780
Qu'est-ce que ça englobe dans le frais de financement ?

1172
01:28:12,880 --> 01:28:16,080
Parce que la caisse Desjardins, ils font de l'autoconstruction puis ils font des

1173
01:28:16,100 --> 01:28:16,900
financements

1174
01:28:18,800 --> 01:28:21,760
pendant la construction. Tu peux juste payer les intérêts,

1175
01:28:21,860 --> 01:28:26,120
tu ne payes pas le capital. là peut-être que ça pourrait avoir du sens mais c'est

1176
01:28:26,140 --> 01:28:30,640
ça, c'est pas assez clair pour que je puisse vraiment non mais c'est intéressant c

1177
01:28:30,660 --> 01:28:35,260
'est clair que les prêteurs privés c'est un bon montant on est en disant non mais c

1178
01:28:35,280 --> 01:28:38,720
'est pas merci d'avoir répondu j'ai apprécié d'avoir un feedback

1179
01:28:41,620 --> 01:28:47,160
donc maintenant on a quasiment terminé pour ça ici

1180
01:28:49,440 --> 01:28:54,080
maintenant bon c'est ça on a les coûts directs, les coûts indirects et là,

1181
01:28:54,240 --> 01:28:56,240
bon, il y a un profit entrepreneurial.

1182
01:28:56,600 --> 01:29:01,020
C'est-à-dire que là, on est vraiment dans, c'est quoi la rémunération de l

1183
01:29:01,040 --> 01:29:01,840
'entrepreneur général ?

1184
01:29:03,600 --> 01:29:09,820
Qu'est-ce qui dit, c'est que c'est aux alentours de 8 à 15 % des coûts directs

1185
01:29:09,840 --> 01:29:13,500
et des coûts indirects. C'est-à-dire que si, par exemple,

1186
01:29:14,120 --> 01:29:18,480
le coût de votre projet, c'est, je ne sais pas moi, dans le cas ici par exemple,

1187
01:29:18,780 --> 01:29:22,340
on serait 500 000 plus, mettons, toutes ces patentes-là,

1188
01:29:22,560 --> 01:29:26,900
donc ça serait 25 %, 625 000, bien là, l'entrepreneur général,

1189
01:29:27,060 --> 01:29:33,140
il va se charger, il va se prendre aux alentours de 8 à 15 % de ces coûts totaux-là.

1190
01:29:33,300 --> 01:29:34,100
Donc,

1191
01:29:35,380 --> 01:29:38,600
ça semble très raisonnable dans la mesure où il va gérer le projet dans son

1192
01:29:38,620 --> 01:29:41,100
ensemble, il va coordonner les expertises du projet et tout ça.

1193
01:29:42,220 --> 01:29:47,100
Les facteurs donc qui influent sur le profit, donc c'est le risque puis la

1194
01:29:47,120 --> 01:29:50,980
complexité du projet. Les conditions de marché, c'est-à-dire également,

1195
01:29:51,220 --> 01:29:52,980
est-ce qu'il est en demande ou non ?

1196
01:29:53,700 --> 01:29:56,800
Donc, il y en a des entrepreneurs en général qui sont, bon,

1197
01:29:57,040 --> 01:29:59,460
tu t'appelles pour faire construire une maison, puis ils vont te dire,

1198
01:29:59,560 --> 01:30:00,360
bon, ça va aller dans deux ans.

1199
01:30:01,380 --> 01:30:05,340
Bien là, c'est sûr que là, s'il est plus en demande, bien là,

1200
01:30:05,900 --> 01:30:09,740
ça ne va pas nécessairement aider à réduire le profit qui va se prendre.

1201
01:30:10,080 --> 01:30:14,900
La durée également du projet, donc, c'est-à-dire c'est que si c'est un projet qui s

1202
01:30:14,920 --> 01:30:21,120
'étale sur plusieurs années, souvent un projet qui est plus long va être un montant

1203
01:30:21,140 --> 01:30:23,980
plus élevé, donc le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé.

1204
01:30:24,160 --> 01:30:28,220
Mais supposons qu'il y ait certains projets que tu peux juste faire maintenant une

1205
01:30:28,240 --> 01:30:30,200
certaine saison à cause d'excavation et tout ça.

1206
01:30:30,800 --> 01:30:33,420
Le fait que ça s'échelonne sur une plus longue période,

1207
01:30:33,540 --> 01:30:36,980
ça peut jouer en faveur d'un montant plus élevé.

1208
01:30:38,260 --> 01:30:41,780
Il y a le coût d'opportunité du capital, C'est-à-dire que des fois,

1209
01:30:41,900 --> 01:30:45,820
il y a des entrepreneurs qui vont engager beaucoup d'argent juste pour un projet.

1210
01:30:46,020 --> 01:30:48,840
Donc, ça peut également influencer sur le rendement qui peut être demandé,

1211
01:30:48,860 --> 01:30:53,540
donc entre 8 et 15 %. Puis, il y a aussi l'expertise qui va être requise.

1212
01:30:54,960 --> 01:31:00,380
Donc, si on parle, par exemple, d'une construction d'une tour ou,

1213
01:31:00,400 --> 01:31:03,560
par exemple, d'un hôpital ou peu importe, donc, c'est des projets qui sont plus

1214
01:31:03,580 --> 01:31:08,180
complexes. Donc, encore une fois, qui dit projet plus complexe,

1215
01:31:08,320 --> 01:31:12,160
qui donne une plus grosse expertise, ça risque d'engendrer des coûts directs et

1216
01:31:12,180 --> 01:31:15,460
indirects plus élevés. Donc, logiquement, la rémunération devrait,

1217
01:31:15,760 --> 01:31:18,760
le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé, mais ce n'est pas le cas.

1218
01:31:18,780 --> 01:31:22,620
que ça peut variar selon les normes entre 8 et 15 %.

1219
01:31:22,640 --> 01:31:27,440
Donc, 15 % étant un projet qui a un risque plus élevé, un coût d'opportunité du

1220
01:31:27,460 --> 01:31:33,580
capital plus élevé, etc. Donc, c'est un profit

1221
01:31:33,600 --> 01:31:36,080
qui est entreprenarial. C'est une rémunération qui est,

1222
01:31:36,100 --> 01:31:37,540
on pourrait dire, anticipée.

1223
01:31:40,740 --> 01:31:47,180
C'est un profit qui est jugé par l'évaluateur comme étant ce

1224
01:31:47,200 --> 01:31:51,620
qui anticipe comme profit, c'est vraiment l'anticipation de qu'est-ce que l

1225
01:31:51,640 --> 01:31:53,920
'entrepreneur va réellement se prendre comme marge.

1226
01:31:54,840 --> 01:31:57,220
Donc, c'est très possible que ce soit plus que ça.

1227
01:32:02,920 --> 01:32:06,900
Maintenant, vous avez ici l'exemple de tantôt, par exemple,

1228
01:32:07,020 --> 01:32:12,560
qu'on aurait ici. L'hypothèse d'un coût total avec le hors-terrain de 632 000,

1229
01:32:12,580 --> 01:32:16,140
Donc, c'est-à-dire que là, on aurait ici 500 000 de coûts directs.

1230
01:32:16,460 --> 01:32:19,760
Donc, 500 000 de coûts directs, ça inclut les matériaux,

1231
01:32:20,060 --> 01:32:21,380
la main-d'oeuvre, le chantier, blablabla.

1232
01:32:22,100 --> 01:32:25,280
Ensuite, on aurait 20 % de coûts directs de plus.

1233
01:32:25,420 --> 01:32:28,580
Donc, comme on a dit, architecte, financement et ainsi de suite.

1234
01:32:28,600 --> 01:32:33,440
Et là, on pourrait déterminer que pour ce type de projet-là,

1235
01:32:33,700 --> 01:32:36,620
on met un profit entrepreneurial de 12 %.

1236
01:32:36,640 --> 01:32:40,940
Donc là, on serait à 600 000, 12 % de 600 000.

1237
01:32:41,040 --> 01:32:44,140
Donc là, on serait à un coût total de projet de 672 000 hors terrain.

1238
01:32:45,680 --> 01:32:49,800
Et là, ici c'est important, donc lorsque vous avez le coût ici de toute cette

1239
01:32:49,820 --> 01:32:55,900
composante-là, bien, vous avez encore la valeur du terrain à déterminer.

1240
01:32:58,360 --> 01:33:02,040
le prochain cours il va être consacré à ça donc il y a deux cours pour la valeur du

1241
01:33:02,060 --> 01:33:06,480
terrain par la méthode des comparables donc ça va être également la remise du TP

1242
01:33:06,500 --> 01:33:14,920
pour ça donc c'est le prochain cours mais on termine en premier les coûts

1243
01:33:14,940 --> 01:33:21,260
directs et indirects bon ici maintenant bon ça c'est un exemple

1244
01:33:21,280 --> 01:33:25,020
d'un je suis vraiment

1245
01:33:27,200 --> 01:33:30,320
Je vous laisse le regarder, ça c'est pas super important.

1246
01:33:34,220 --> 01:33:35,760
Bon ici c'est ça donc maintenant.

1247
01:33:39,060 --> 01:33:43,060
Le guide donc les normes, la fourchette donc de profit qui est prise par les

1248
01:33:43,080 --> 01:33:49,220
entrepreneurs, donc vous allez voir que ça change un petit peu selon les différents

1249
01:33:49,240 --> 01:33:53,060
types donc de bâtiments donc qui sont construits.

1250
01:33:53,580 --> 01:33:57,480
Donc, dans le cas de résidentiel unifamilial, donc maison,

1251
01:33:58,440 --> 01:34:02,840
on pourrait dire maintenant bungalow ou deux étages, on est aux alentours de 8 à 12

1252
01:34:02,860 --> 01:34:06,360
%, donc ça va rarement, mettons, dépasser 12 %.

1253
01:34:07,320 --> 01:34:09,000
Multilogement, là, on parle de plus qu'est, mettons,

1254
01:34:12,640 --> 01:34:14,620
un duplex, ça rentre pas mal dans l'unifamilial, mettons,

1255
01:34:14,680 --> 01:34:17,340
tout ce qui est au-dessus, mettons, de 4-5 logements, par exemple,

1256
01:34:18,000 --> 01:34:23,220
un 12 logements, bien là, le profit entreprenant va être aux alentours de 10 à 15 %.

1257
01:34:23,760 --> 01:34:26,500
Commercial, c'est tout ce qui est centres commerciaux,

1258
01:34:31,100 --> 01:34:33,740
les bâtiments avec les entrées extérieures.

1259
01:34:34,840 --> 01:34:39,080
Tout ce qui va être vraiment pour la vente ou pour le service client,

1260
01:34:39,420 --> 01:34:42,360
on parle aux alentours de 12 à 18 %.

1261
01:34:42,900 --> 01:34:47,680
Industriel, c'est normal que ce soit plus faible un peu par rapport aux commerciales

1262
01:34:47,700 --> 01:34:51,320
parce que c'est souvent des bâtiments qui sont plus, pas plus simples,

1263
01:34:51,460 --> 01:34:57,660
mais plus, il y a moins de, la

1264
01:34:57,680 --> 01:35:01,000
finition est moins importante dans un bâtiment industriel,

1265
01:35:01,200 --> 01:35:02,120
mais des fois, c'est plus complexe.

1266
01:35:02,140 --> 01:35:07,960
C'est-à-dire que si on pense, par exemple, à un des meilleurs exemples que je

1267
01:35:07,980 --> 01:35:11,560
pourrais dire, un Costco, c'est commercial, mais ça apparente un peu à une

1268
01:35:11,580 --> 01:35:13,300
construction qui est industrielle dans le sens que, bon,

1269
01:35:13,360 --> 01:35:14,320
c'est pas fait pour que ce soit beau.

1270
01:35:14,600 --> 01:35:20,100
C'est un cube avec une structure, avec une charpente, puis c'est tout.

1271
01:35:22,100 --> 01:35:23,400
Maintenant, ça, c'est entre les deux.

1272
01:35:24,660 --> 01:35:29,740
Institutionnel, ça, c'est tout ce qui est bâtiment, tout ce qui va travailler avec

1273
01:35:29,760 --> 01:35:31,740
les institutions et tout ça. Et les spécialisés, bien là,

1274
01:35:31,760 --> 01:35:33,460
ça, c'est vraiment plus complexe.

1275
01:35:33,580 --> 01:35:37,740
Donc, le meilleur exemple, c'est tout ce qui touche aux centres de données.

1276
01:35:37,760 --> 01:35:43,800
Donc, c'est-à-dire que, mettons, les centres de

1277
01:35:43,820 --> 01:35:49,880
calcul, les chantiers maritimes, tout ça, c'est vraiment des bâtiments

1278
01:35:49,900 --> 01:35:54,840
qui sont très spécialisés. Donc, c'est-à-dire que ça prend une expertise qui va au

1279
01:35:54,860 --> 01:35:56,300
-delà de juste la construction des bâtiments.

1280
01:35:59,380 --> 01:36:02,300
Pour donner une idée, mettons, exemple, les centres de données,

1281
01:36:02,420 --> 01:36:05,000
juste la construction du bâtiment, c'est à peu près rien.

1282
01:36:05,140 --> 01:36:05,940
Ça prend beaucoup de ventilation.

1283
01:36:06,560 --> 01:36:09,660
Mais après ça, donc, tout le matériel informatique, les câbles,

1284
01:36:09,840 --> 01:36:16,140
tout ça, les centres, les chambres de refroidissement, c'est bien

1285
01:36:16,160 --> 01:36:19,260
rare qu'un centre de données, ça se chiffre en bas d'un milliard,

1286
01:36:19,340 --> 01:36:20,340
donc en fait, le coût de construction.

1287
01:36:21,340 --> 01:36:23,060
surtout avec tout ce qui est AI et tout ça.

1288
01:36:23,220 --> 01:36:27,440
Donc, il y a beaucoup de projets aux États-Unis de data center,

1289
01:36:27,460 --> 01:36:33,460
donc avec des infrastructures beaucoup plus, tout ce qui

1290
01:36:33,480 --> 01:36:34,420
est GPU cluster.

1291
01:36:36,640 --> 01:36:40,820
Ça, c'est probablement un profil entrepreneurial qui est plus spécialisé.

1292
01:36:41,180 --> 01:36:45,740
Ça prend des entrepreneurs en général qui sont, souvent ça prend des chefs de projet

1293
01:36:45,760 --> 01:36:48,860
plus qu'un entrepreneur en général parce que ça prend beaucoup de spécialisation.

1294
01:36:49,560 --> 01:36:50,900
Mais il y a d'autres exemples aussi comme ça.

1295
01:36:50,980 --> 01:36:54,500
C'est-à-dire que l'IA, tout ce qui est centre de distribution,

1296
01:36:54,760 --> 01:36:58,960
donc les entrepôts automatisés de distribution.

1297
01:36:59,460 --> 01:37:04,020
Donc, on pense à DHL, FedEx, Amazon, tout ça.

1298
01:37:04,140 --> 01:37:05,900
Donc, leurs entrepôts, c'est très spécialisé.

1299
01:37:06,520 --> 01:37:10,700
Donc, ça, ce serait des profits qui seraient largement au-delà de 15 %.

1300
01:37:10,720 --> 01:37:14,280
Puis qu'on ne peut même pas mesurer en soi, étant donné que ça prend une

1301
01:37:14,300 --> 01:37:16,340
spécialisation qui est plus importante.

1302
01:37:17,160 --> 01:37:21,740
Maintenant, pour le profit entrepreneurial, donc la source des données,

1303
01:37:22,100 --> 01:37:26,400
c'est ici donc analyser des projets comparables.

1304
01:37:26,500 --> 01:37:30,940
Donc, c'est qu'il y a des enquêtes également qui sont faites auprès des promoteurs.

1305
01:37:31,100 --> 01:37:32,980
Il y a des rapports de marché, il y a Statistique Canada.

1306
01:37:33,960 --> 01:37:40,320
C'est quoi donc le… c

1307
01:37:40,340 --> 01:37:46,360
'est important d'être à jour sur c'est quoi le profit qui est pris pour quel type de

1308
01:37:46,380 --> 01:37:49,500
construction. C'est des données qui sont disponibles dans les rapports sur le

1309
01:37:49,520 --> 01:37:54,160
marché. Puis, je vous invite, lorsque vous allez faire des évaluations,

1310
01:37:54,340 --> 01:37:59,040
à maintenir, si vous voyez dans ce rapport, de maintenir votre propre historique à

1311
01:37:59,060 --> 01:38:03,980
jour. Parce que malheureusement, des fois, il y a toutes les estimations qui sont

1312
01:38:04,000 --> 01:38:06,420
rapportées. Ce n'est pas nécessairement sous-évalué.

1313
01:38:08,260 --> 01:38:09,720
Je ne pense pas que c'est à canne Donc,

1314
01:38:13,020 --> 01:38:17,940
malheureusement, les Statistique Canada, c'est des mesures qui sont basées sur des

1315
01:38:17,960 --> 01:38:22,840
enquêtes sur qu'est-ce que les gens remplissent, comme le ressentiment et tout ça.

1316
01:38:23,660 --> 01:38:32,220
Donc, il y a potentiellement des biais simplement aux mesures qui sont affichées

1317
01:38:32,240 --> 01:38:33,040
par Statistique Canada.

1318
01:38:35,120 --> 01:38:37,900
Il y a beaucoup de gens qui remettent en doute les Statistique Canada.

1319
01:38:37,920 --> 01:38:41,900
c'est tout ce qui est CPI et tout ça, donc le produit d'indice à la consommation.

1320
01:38:44,540 --> 01:38:46,820
Des fois, on a un petit peu l'impression que le coût de la vie augmente pas mal plus

1321
01:38:46,840 --> 01:38:47,700
vite que le taux d'inflation.

1322
01:38:48,200 --> 01:38:49,480
Je crois que c'est une question qui est légitime.

1323
01:38:50,060 --> 01:38:55,160
Donc, ça remet un peu en perspective Statistique Canada les valeurs qui distribuent.

1324
01:38:55,320 --> 01:38:58,540
On peut supposer même quelque chose pour les enquêtes auprès des promoteurs,

1325
01:38:58,620 --> 01:39:02,480
c'est-à-dire qu'ils n'ont pas nécessairement un incitatif à dire 100% de la vérité.

1326
01:39:02,580 --> 01:39:05,480
Donc, il faut vraiment être critique par rapport à ces valeurs-là,

1327
01:39:05,560 --> 01:39:07,820
puis avoir une source de données multivariées.

1328
01:39:08,800 --> 01:39:11,380
Et même être capable donc d'avoir son propre historique,

1329
01:39:11,640 --> 01:39:14,520
donc de profit entrepreneurial dépendamment du type de projet.

1330
01:39:16,860 --> 01:39:18,720
Maintenant, c'est la dernière chose qu'on va voir aujourd'hui.

1331
01:39:22,220 --> 01:39:24,160
Ici donc, c'est le principe de substitution.

1332
01:39:26,500 --> 01:39:27,580
Qu'est-ce que ça nous dit ici ?

1333
01:39:27,680 --> 01:39:32,980
C'est qu'un bâtiment, on peut donc, on peut dire que la valeur d'un bâtiment,

1334
01:39:33,200 --> 01:39:40,220
ça va être en soi le minimum donc de ces trois valeurs

1335
01:39:40,240 --> 01:39:44,860
-là ici. Donc, on dit qu'un acheteur qui est prudent ne va pas payer plus pour un

1336
01:39:44,880 --> 01:39:48,680
bien que le coût d'acquisition donc d'un substitut équivalent,

1337
01:39:48,900 --> 01:39:53,460
que ce soit par achat, par construction ou par location.

1338
01:39:55,960 --> 01:39:58,060
Donc, qu'est-ce que ça veut dire ici ?

1339
01:39:58,440 --> 01:40:06,100
C'est que, supposons qu'on a, admettons qu'on aurait, bon,

1340
01:40:06,380 --> 01:40:09,780
la valeur d'un entrepôt qui est donné.

1341
01:40:10,780 --> 01:40:17,120
La valeur d'un entrepôt, c'est le minimum entre comment ça me coûterait

1342
01:40:17,140 --> 01:40:23,400
l'acheter sur le marché à quelqu'un, ou le coût de construction donc de bâtiment

1343
01:40:23,420 --> 01:40:26,100
qui est neuf, équivalent, donc avec le même nombre de pieds carrés,

1344
01:40:26,120 --> 01:40:29,980
ou comment ça me coûterait le louer, la valeur présente de tous les loyers que je

1345
01:40:30,000 --> 01:40:33,200
vais payer. C'est le minimum des trois.

1346
01:40:33,800 --> 01:40:37,720
Donc, c'est ça, si on dit la valeur par rapport au principe de substitution,

1347
01:40:38,140 --> 01:40:42,920
c'est ça. Et c'est là qu'un acheteur rationnel va choisir vraiment le minimum de ces

1348
01:40:42,940 --> 01:40:45,100
trois valeurs, dans la mesure que ce sont disponibles, évidemment.

1349
01:40:46,520 --> 01:40:49,380
Donc, c'est pour ça qu'on dit ici, les implications du principe de substitution,

1350
01:40:49,540 --> 01:40:50,660
c'est qu'il y a un plafond de la valeur.

1351
01:40:50,820 --> 01:40:54,460
Donc, la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut

1352
01:40:54,480 --> 01:41:00,660
équivalent. Donc, c'est-à-dire que si il y a, et c'est un peu

1353
01:41:00,680 --> 01:41:05,060
ça qui est en ce moment qui se produit, c'est que le marché de l'immobilier

1354
01:41:05,080 --> 01:41:10,460
résidentiel, le prix comparable donc d'une propriété donnée est souvent beaucoup

1355
01:41:10,480 --> 01:41:14,260
plus faible que le coût de construction neuve, donc du même bâtiment.

1356
01:41:14,280 --> 01:41:16,960
Donc, qu'est-ce qui arrive, c'est que le constructeur, lui,

1357
01:41:16,980 --> 01:41:20,600
il sait, je vais construire une maison, mais je ne serai pas capable nécessairement

1358
01:41:20,620 --> 01:41:23,220
de la vendre au prix du marché.

1359
01:41:24,060 --> 01:41:25,980
Donc, c'est un peu ça le problème.

1360
01:41:26,120 --> 01:41:30,020
C'est-à-dire que ça fait en sorte qu'il n'y a pas de nouvelle construction et que le

1361
01:41:30,040 --> 01:41:33,640
problème avec l'immobilier perdure un petit peu à travers le temps.

1362
01:41:33,880 --> 01:41:35,100
C'est un peu à cause de ce principe-là.

1363
01:41:35,660 --> 01:41:38,160
C'est la même chose pour les loyers, donc c'est-à-dire que si vous êtes un

1364
01:41:38,180 --> 01:41:40,500
entrepreneur immobilier et que vous construisez des loyers,

1365
01:41:40,840 --> 01:41:45,060
mais que là, vous construisez ça, vous devez absolument louer ça par exemple à 2500

1366
01:41:45,080 --> 01:41:49,600
par mois, mais que là, il y a des équivalents sur le marché à 1500 à 1800,

1367
01:41:50,860 --> 01:41:55,860
bien là, vous commencez à être capable de louer, donc ça s'applique également pour

1368
01:41:55,880 --> 01:41:57,040
la location, donc ce principe-là.

1369
01:41:57,300 --> 01:42:01,480
Donc, ça régit en soit tout ce qui est de nouvelles constructions.

1370
01:42:02,700 --> 01:42:06,100
C'est vraiment important de comprendre ça parce que pour un constructeur,

1371
01:42:06,680 --> 01:42:10,880
ça peut donc être un bon indicateur de ce que je veux construire ou non.

1372
01:42:12,140 --> 01:42:12,940
Et

1373
01:42:14,260 --> 01:42:18,660
un des exemples aussi, donc pour les maisons, je ne dirais pas que c'est

1374
01:42:18,680 --> 01:42:20,580
nécessairement valable, c'est-à-dire que

1375
01:42:23,080 --> 01:42:24,500
je crois que, admettons,

1376
01:42:27,820 --> 01:42:32,260
supposons qu'on aurait par exemple des maisons en vente avec la possibilité de

1377
01:42:32,280 --> 01:42:37,440
construire une maison et la possibilité de la louer je crois que même si la location

1378
01:42:37,460 --> 01:42:41,460
est plus avantageuse pour un individu il y a certaines personnes qui vont quand même

1379
01:42:41,480 --> 01:42:44,920
aller vers l'achat parce que ils pensent plus à longtemps et ils vont se dire même

1380
01:42:44,940 --> 01:42:50,960
si c'est plus avantageux de louer reste que je peux faire augmenter mon loyer et il

1381
01:42:50,980 --> 01:42:55,180
y a une utilité à être propriétaire Mais quand c'est maintenant qui touche au

1382
01:42:55,200 --> 01:43:00,220
industriel et tout ça, il n'y a pas de il n'y a pas d'utilité dans le fond,

1383
01:43:00,360 --> 01:43:04,300
la joie d'être propriétaire et tout ça tu peux louer la même patente pour moins

1384
01:43:04,320 --> 01:43:08,780
cher, tu vas le faire tu ne vas pas acheter et tu ne vas pas construire donc c'est

1385
01:43:08,800 --> 01:43:14,080
un peu ça donc c'est que dans le cas de l'immobilier résidentiel c'est très

1386
01:43:14,100 --> 01:43:16,860
différent, c'est-à-dire qu'il y a d'autres facteurs qui rentrent en ligne de compte

1387
01:43:16,880 --> 01:43:21,260
donc des fois des choses qui ne sont pas nécessairement rationnelles

1388
01:43:22,960 --> 01:43:28,100
donc c'est ça que ça dit c'est vraiment le minimum entre ces trois valeurs-là ici

1389
01:43:30,840 --> 01:43:35,480
et c'est censé donc relativement être égal à la trappe donc c'est-à-dire qu'il ne

1390
01:43:35,500 --> 01:43:38,220
devrait pas avoir une grosse différence et toute différence entre ces trois valeurs

1391
01:43:38,240 --> 01:43:41,440
-là devrait s'équilibrer à travers le temps c'est-à-dire que

1392
01:43:43,380 --> 01:43:46,360
sinon donc si ça ne s'équilibre pas il n'y a juste plus de construction neuf par

1393
01:43:46,380 --> 01:43:49,800
exemple si la vente des revenus et les comparables sont beaucoup plus faibles que

1394
01:43:49,820 --> 01:43:53,140
les coûts de construction bien là, vous vous ramassez dans un marché où il n'y aura

1395
01:43:53,160 --> 01:43:54,000
plus aucune construction.

1396
01:44:01,140 --> 01:44:07,460
Maintenant, ici, le principe de contribution,

1397
01:44:07,820 --> 01:44:09,740
ici, c'est un dernier point qui est important.

1398
01:44:11,380 --> 01:44:13,860
La contribution, c'est vraiment comme on a mentionné tantôt,

1399
01:44:14,080 --> 01:44:20,220
c'est l'ajout, Donc, d'un, mettons, d'un amenity

1400
01:44:20,240 --> 01:44:22,500
ou n'importe quoi, par exemple, ici d'un garage double,

1401
01:44:22,820 --> 01:44:26,960
l'ajout d'un garage double à une propriété pourrait, par exemple,

1402
01:44:27,060 --> 01:44:32,740
vous coûter 45 000. Bon, ce n'est pas beaucoup, mais bon,

1403
01:44:33,000 --> 01:44:34,020
supposons que ça coûterait ça.

1404
01:44:34,480 --> 01:44:38,240
Et là, on pourrait dire que donc, si vous êtes capable de mesurer,

1405
01:44:39,440 --> 01:44:47,040
ça vous prendrait, par exemple, supposons

1406
01:44:47,060 --> 01:44:49,420
qu'on aurait vous acheté une propriété.

1407
01:44:49,680 --> 01:44:55,820
Je pense que les personnes qui sont le plus en mesure de

1408
01:44:55,840 --> 01:44:59,940
quantifier et de mesurer cette mesure-là, donc le principe de contribution,

1409
01:45:00,160 --> 01:45:02,500
c'est les flippers, donc ceux-là qui font des flips.

1410
01:45:03,320 --> 01:45:08,900
eux ils sont vraiment capables de nous dire à quel point ça contribue à une valeur

1411
01:45:08,920 --> 01:45:14,080
pourquoi parce que supposons que vous achetez une maison c'est un prix qui est réel

1412
01:45:14,100 --> 01:45:18,060
il y a une transaction qui est faite vous achetez une maison pas de garage à 300 000

1413
01:45:18,080 --> 01:45:24,240
$ et là ça vous coûte 45 000 $ ajouté à un garage double comme l'exemple

1414
01:45:24,260 --> 01:45:25,100
qu'on a ici à gauche

1415
01:45:26,700 --> 01:45:32,140
si vous revendez ensuite la propriété à 355 000 $, bien là,

1416
01:45:32,240 --> 01:45:34,320
vous savez que vous avez une contribution nette de 10 000.

1417
01:45:34,540 --> 01:45:38,460
Pourquoi ? Parce que vous avez une valeur de 55 000 qui était ajoutée,

1418
01:45:38,600 --> 01:45:43,600
mesurée par la vente avant et après, et vous savez que votre coût de construction de

1419
01:45:43,620 --> 01:45:44,840
cet ajout-là, ça a été 45 000.

1420
01:45:45,940 --> 01:45:48,140
Donc, ça, c'est une amélioration qu'on dit justifiée.

1421
01:45:48,860 --> 01:45:53,280
Donc, pourquoi ? Parce qu'en soi, ça vous a permis donc de réaliser un gain,

1422
01:45:53,400 --> 01:45:58,900
donc cet ajout-là a permis d'augmenter la valeur de la propriété plus que les coûts

1423
01:45:58,920 --> 01:46:02,460
de construction. Il y a aussi probablement des cas.

1424
01:46:03,840 --> 01:46:04,900
Ce n'est pas juste des bons coûts.

1425
01:46:06,240 --> 01:46:08,580
Marie a souvent les ajouts qui sont faits, c'est des ajouts qui sont justifiés.

1426
01:46:08,740 --> 01:46:14,240
On pourrait dire, par exemple, si on pense que le meilleur exemple d'un mauvais

1427
01:46:14,260 --> 01:46:15,720
investissement, c'est une piscine creusée.

1428
01:46:18,160 --> 01:46:23,060
Une piscine creusée, honnêtement, je pense que si tu fais un chute avec une piscine

1429
01:46:23,080 --> 01:46:27,000
creusée, il y a bien une chance que tu perds ta chemise parce que ça ne va pas

1430
01:46:27,020 --> 01:46:30,320
augmenter la valeur du coût. En plus, les coûts de construction d'une piscine

1431
01:46:30,340 --> 01:46:31,860
creusée, ça a explosé.

1432
01:46:34,220 --> 01:46:35,580
60 000, ça m'appelait un peu élevé.

1433
01:46:36,960 --> 01:46:39,880
Peut-être 30 000 pour une piscine creusée, mettons maintenant.

1434
01:46:41,520 --> 01:46:44,400
Il y a bien des chances que ça n'augmente pas la valeur de ce montant-là.

1435
01:46:44,580 --> 01:46:47,740
C'est-à-dire que là, il faudrait que vous ayez une personne qui achète une

1436
01:46:47,760 --> 01:46:52,080
propriété, qui fasse uniquement l'ajout de cette piscine-là et qui revend la

1437
01:46:52,100 --> 01:46:56,180
propriété. donc ça n'a pas besoin de se rendre nécessairement moins cher donc c'est

1438
01:46:56,200 --> 01:46:59,120
-à-dire que l'ajout d'une piscine creusée ne va pas nécessairement vous faire perdre

1439
01:46:59,140 --> 01:47:04,860
la valeur mais le gain de valeur ne va pas être nécessairement aussi important que

1440
01:47:04,880 --> 01:47:10,060
les coûts d'ajouter cette piscine-là donc là on dit que c'est de la surqualité c'est

1441
01:47:10,080 --> 01:47:15,280
-à-dire que vous avez ajouté trop de choses pour que dans le fond le coût de l'ajout

1442
01:47:15,300 --> 01:47:18,740
ne se reflète pas dans la valeur marchande et dans les transactions réelles

1443
01:47:22,660 --> 01:47:28,940
Ça, c'est probablement, donc c'est un des, et ça c'est le rôle de l'évaluateur.

1444
01:47:29,240 --> 01:47:33,560
Donc, lorsqu'il y a, par exemple, une façon de faire aussi qui dit que lorsqu'il y a

1445
01:47:33,580 --> 01:47:36,760
une transaction qui a été faite, vous avez un prix de référence,

1446
01:47:36,780 --> 01:47:40,740
donc pour une maison, et là où il y a des ajouts, des rénovations qui ont été faits

1447
01:47:42,140 --> 01:47:47,580
depuis cet achat-là. Et si vous êtes capable d'ajouter la contribution de chacune

1448
01:47:47,600 --> 01:47:49,100
des rénovations que vous avez faites à travers le temps,

1449
01:47:49,240 --> 01:47:52,080
vous avez donc une bonne mesure de la valeur de la propriété.

1450
01:47:52,840 --> 01:47:54,480
Donc, ici, dans ce cas-là, c'est ça.

1451
01:47:57,040 --> 01:48:00,120
C'est quoi qui est plus théorique dans le sens où c'est bien dur de savoir la

1452
01:48:00,140 --> 01:48:02,780
contribution nette. Il y a des benchmarks, mais bon.

1453
01:48:04,020 --> 01:48:08,900
De façon simple, le garage, je crois que c'est quoi qui apporte une contribution qui

1454
01:48:08,920 --> 01:48:12,340
est nette. Le garage, dans la mesure que vous avez la propriété,

1455
01:48:12,520 --> 01:48:15,700
le fait d'ajouter un garage même simple ou double, clairement,

1456
01:48:16,140 --> 01:48:21,340
l'utilité globale va faire en sorte que la propriété va prendre plus de valeur que

1457
01:48:21,360 --> 01:48:26,840
le coût du garage. Piscine, clairement, ça va être négatif.

1458
01:48:27,000 --> 01:48:29,620
Je pense que c'est d'arrivée exceptionnelle.

1459
01:48:31,420 --> 01:48:32,220
sinon

1460
01:48:35,440 --> 01:48:39,120
tout ce qui est cuisine c'est surprenant comment ça peut apporter quand même,

1461
01:48:39,320 --> 01:48:41,960
dépendamment de tout ce que c'est quoi l'ajout d'une autre cuisine comme je vous l

1462
01:48:41,980 --> 01:48:45,280
'ai dit les recherches montrent que c'est très très très très on parle d'une affaire

1463
01:48:45,300 --> 01:48:49,080
comme 30-40 000 de plus sur une propriété juste le fait qu'il y a une autre cuisine

1464
01:48:49,100 --> 01:48:56,340
à composante comparable donc ensuite tout ce qui est un

1465
01:48:56,360 --> 01:49:00,620
des pires investissements les géothermies et tout ça, donc c'est-à-dire d'ajouter un

1466
01:49:00,640 --> 01:49:03,660
chauffage géothermie, habituellement, vous ne rentrez pas dans votre argent,

1467
01:49:03,840 --> 01:49:06,580
du moins sur le coup. Donc, c'est-à-dire qu'à long terme,

1468
01:49:06,680 --> 01:49:08,880
vous allez peut-être sauver au niveau de l'énergie, mais bon,

1469
01:49:09,320 --> 01:49:11,500
sur la revente, c'est moins évident.

1470
01:49:11,620 --> 01:49:14,520
Donc, c'est-à-dire que une maison avec la géothermie va peut-être se vendre 100 000

1471
01:49:14,540 --> 01:49:17,760
plus cher, mais ça coûte à peu près 200-300 000 pour installer la géothermie.

1472
01:49:17,900 --> 01:49:21,200
Donc, bonne chance pour récupérer le...

1473
01:49:22,640 --> 01:49:28,920
Ici, donc, c'est l'application du principe de contribution.

1474
01:49:30,820 --> 01:49:35,680
Ici, en soi, c'est une façon de voir

1475
01:49:38,520 --> 01:49:42,400
la contribution de chacune des composantes.

1476
01:49:43,820 --> 01:49:46,400
Mettons comme exemple ici, rénovation d'une cuisine.

1477
01:49:46,920 --> 01:49:49,100
Dans ce cas-là, on aurait un accord de 5000.

1478
01:49:49,920 --> 01:49:53,300
Salle de main supplémentaire, la contribution ne va pas être nécessairement si

1479
01:49:53,320 --> 01:49:54,120
importante que ça.

1480
01:49:57,820 --> 01:50:01,320
tout ce qui est sous sol aménagé également, c'est très rare que c'est rentable.

1481
01:50:02,520 --> 01:50:04,280
Pissonne également. Garage aussi.

1482
01:50:04,420 --> 01:50:06,340
Donc, ça, ce n'est pas un fait établi.

1483
01:50:06,560 --> 01:50:07,640
Ça change à travers le temps.

1484
01:50:07,800 --> 01:50:09,200
C'est-à-dire que là, on dit que c'est ça.

1485
01:50:12,820 --> 01:50:15,260
Désolé. Donc, ça change à travers le temps.

1486
01:50:15,400 --> 01:50:18,600
Donc, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est factuel.

1487
01:50:19,400 --> 01:50:24,040
Donc, c'est très possible que un certain moment dans le temps,

1488
01:50:24,060 --> 01:50:27,680
le fait d'ajouter une piscine, ça soit plus de l'oxy.

1489
01:50:30,040 --> 01:50:35,100
Une des meilleures façons de voir ça également, c'est l'utilisation des modèles

1490
01:50:35,120 --> 01:50:37,440
édoniques. Je terminerai avec ça pour aujourd'hui.

1491
01:50:38,560 --> 01:50:39,360
Ici,

1492
01:50:41,940 --> 01:50:52,280
si vous allez voir dans le QOEVAL,

1493
01:50:52,860 --> 01:50:55,560
Vous allez être capable donc de voir la contribution, par exemple,

1494
01:50:55,620 --> 01:50:58,600
qu'on y voit avec, je ne sais pas où il y a, avec cette mesure-là ici,

1495
01:50:58,740 --> 01:50:59,540
estimer le modèle.

1496
01:51:01,120 --> 01:51:07,240
Ici, vous avez, par exemple, je ne sais pas s'il y a les…

1497
01:51:10,220 --> 01:51:13,300
C'est ça, il n'y a pas les composantes de la propriété.

1498
01:51:14,780 --> 01:51:17,960
À la prochaine séance, vous apporterez donc les mesures,

1499
01:51:18,020 --> 01:51:20,720
donc à jour, concernant les composantes.

1500
01:51:21,740 --> 01:51:26,220
mais c'est très facile d'estimer quelle amélioration va apporter telle valeur,

1501
01:51:26,480 --> 01:51:29,580
par exemple à une propriété. Ce qui est bien, c'est que c'est constant peu importe

1502
01:51:29,600 --> 01:51:30,520
le type de propriété.

1503
01:51:32,260 --> 01:51:36,220
Mais de façon simple, c'est un peu comme ce qu'il y a dans les slides,

1504
01:51:36,420 --> 01:51:38,500
mais bon, ça peut changer à travers le temps.

1505
01:51:39,680 --> 01:51:41,180
Donc, je vais prendre des questions s'il y en a.

1506
01:51:47,620 --> 01:51:49,920
Moi, ça va, merci. Ça va, parfait.

1507
01:51:51,040 --> 01:51:55,820
merci beaucoup bonne soirée donc on se voit la semaine prochaine puis ça va être l

1508
01:51:55,840 --> 01:51:59,000
'ATP donc la semaine prochaine je vais vous remettre le travail pratique vous allez

1509
01:51:59,020 --> 01:52:03,380
avoir donc un mois pour le fin parfait merci bye bye

1510
01:52:20,720 --> 01:52:21,520
...