WEBVTT
Kind: captions
Language: fr

1
00:06:50.820 --> 00:06:55.520
Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr,

2
00:06:55.600 --> 00:06:56.440
est-ce que tout le monde m'entend bien ?

3
00:06:59.800 --> 00:07:01.940
Oui. Oui, parfait. Merveilleux.

4
00:07:02.400 --> 00:07:06.220
Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain.

5
00:07:06.640 --> 00:07:09.600
Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie,

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00:07:09.760 --> 00:07:12.400
on va présenter le TP1.

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00:07:14.460 --> 00:07:18.020
Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond,

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00:07:18.360 --> 00:07:20.840
du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça.

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00:07:21.700 --> 00:07:23.380
Je vais vous montrer c'est où exactement.

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00:07:23.400 --> 00:07:26.460
vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF.

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00:07:28.080 --> 00:07:32.700
Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain.

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00:07:32.860 --> 00:07:36.740
Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du

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00:07:36.760 --> 00:07:41.980
TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de

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00:07:42.000 --> 00:07:48.080
faire le TP1 aujourd'hui. Donc, on a parlé de méthode des coûts

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00:07:48.100 --> 00:07:48.900
jusqu'à présent,

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00:07:50.660 --> 00:07:54.060
mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être

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00:07:54.080 --> 00:07:57.820
capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être

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00:07:57.840 --> 00:07:58.920
capable de simplement

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00:08:01.060 --> 00:08:04.580
déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas

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00:08:06.840 --> 00:08:13.140
il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile

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00:08:13.160 --> 00:08:16.600
à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un

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00:08:16.620 --> 00:08:19.560
terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là.

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00:08:20.000 --> 00:08:22.100
La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables.

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00:08:22.400 --> 00:08:24.500
C'est elle qui est recommandée par l'Ordre.

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00:08:25.400 --> 00:08:27.840
Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains,

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00:08:27.900 --> 00:08:31.140
on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs,

27
00:08:31.240 --> 00:08:36.040
puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant,

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00:08:36.100 --> 00:08:39.140
sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant.

29
00:08:39.600 --> 00:08:44.680
Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les

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00:08:44.700 --> 00:08:49.060
gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies,

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00:08:49.840 --> 00:08:52.900
avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile.

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00:08:53.920 --> 00:08:56.840
Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain.

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00:08:57.720 --> 00:09:00.860
Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au

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00:09:00.880 --> 00:09:03.560
rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain.

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00:09:04.840 --> 00:09:08.640
Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée.

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00:09:12.440 --> 00:09:19.100
Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et

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00:09:19.120 --> 00:09:23.600
la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment

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00:09:23.620 --> 00:09:26.860
plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret,

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00:09:27.140 --> 00:09:31.200
mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer

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00:09:31.220 --> 00:09:34.860
exactement un par un de façon rigoureuse.

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00:09:34.880 --> 00:09:36.860
On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne,

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00:09:37.080 --> 00:09:40.800
mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire.

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00:09:41.960 --> 00:09:45.100
Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi.

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00:09:45.260 --> 00:09:48.140
Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain,

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00:09:48.320 --> 00:09:51.480
plus le coût neuf, moins la dépréciation.

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00:09:52.140 --> 00:09:54.520
Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment

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00:09:54.540 --> 00:09:55.920
voir la valeur ici du terrain.

48
00:09:56.400 --> 00:09:59.080
C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation.

49
00:09:59.960 --> 00:10:02.940
Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment.

50
00:10:04.880 --> 00:10:09.620
C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de

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00:10:09.640 --> 00:10:15.360
dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à

52
00:10:15.380 --> 00:10:16.180
faire.

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00:10:17.540 --> 00:10:22.940
Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici,

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00:10:23.160 --> 00:10:26.140
c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements,

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00:10:27.040 --> 00:10:30.260
l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale,

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00:10:30.420 --> 00:10:36.360
qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs

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00:10:36.380 --> 00:10:39.460
similaires, le résidu foncier.

58
00:10:39.780 --> 00:10:43.860
Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond,

59
00:10:45.000 --> 00:10:49.120
c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le

60
00:10:49.140 --> 00:10:51.860
maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là.

61
00:10:51.940 --> 00:10:57.660
C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique,

62
00:10:57.680 --> 00:11:01.740
puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle

63
00:11:01.760 --> 00:11:02.560
du terrain ?

64
00:11:04.640 --> 00:11:07.700
Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour

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00:11:07.720 --> 00:11:11.520
être capable de faire la TP dans votre travail en soi.

66
00:11:12.060 --> 00:11:15.340
Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a.

67
00:11:16.160 --> 00:11:18.940
Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici.

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00:11:21.640 --> 00:11:24.880
Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là,

69
00:11:24.900 --> 00:11:27.780
Mais bon, c'est la méthode du coût.

70
00:11:28.380 --> 00:11:32.140
On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ?

71
00:11:32.240 --> 00:11:37.200
Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations.

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00:11:39.280 --> 00:11:43.760
Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison

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00:11:43.780 --> 00:11:49.920
directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si

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00:11:49.940 --> 00:11:52.200
c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés,

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00:11:52.360 --> 00:11:54.340
parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante.

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00:11:55.000 --> 00:11:58.680
Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires,

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00:11:58.820 --> 00:12:00.420
puis c'est vraiment ce qui vous amène.

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00:12:00.620 --> 00:12:04.440
Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil,

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00:12:04.540 --> 00:12:07.840
qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la

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00:12:07.860 --> 00:12:08.980
valeur de votre terrain en ce moment.

81
00:12:09.940 --> 00:12:13.420
On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus

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00:12:13.440 --> 00:12:16.180
âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné.

83
00:12:17.180 --> 00:12:19.640
Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent

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00:12:19.660 --> 00:12:23.260
de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là.

85
00:12:24.220 --> 00:12:27.960
Ensuite, il y a l'extraction.

86
00:12:28.160 --> 00:12:30.420
C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi.

87
00:12:31.820 --> 00:12:35.160
Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le

88
00:12:35.180 --> 00:12:39.620
marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié,

89
00:12:39.740 --> 00:12:43.200
donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain.

90
00:12:44.220 --> 00:12:45.700
Ça a une fiabilité qui est modérée.

91
00:12:46.740 --> 00:12:47.900
Ça a une limite, pourquoi pas ?

92
00:12:48.040 --> 00:12:51.360
Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très

93
00:12:51.380 --> 00:12:56.700
subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de

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00:12:56.720 --> 00:13:00.280
vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps,

95
00:13:00.740 --> 00:13:03.440
bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça,

96
00:13:03.620 --> 00:13:07.760
on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain.

97
00:13:09.200 --> 00:13:12.600
Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur,

98
00:13:12.820 --> 00:13:15.500
donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours,

99
00:13:15.840 --> 00:13:19.440
c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant.

100
00:13:19.660 --> 00:13:22.700
Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a

101
00:13:22.720 --> 00:13:25.580
certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur,

102
00:13:25.620 --> 00:13:29.440
on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse.

103
00:13:29.720 --> 00:13:32.260
Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours.

104
00:13:33.320 --> 00:13:37.420
Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des

105
00:13:37.440 --> 00:13:39.840
développements immobiliers, pour les grands terrains et tout.

106
00:13:40.380 --> 00:13:44.620
Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer

107
00:13:44.640 --> 00:13:48.060
l'indicante des cash flow. On va le voir plus en détail tantôt.

108
00:13:48.940 --> 00:13:50.280
Et finalement, il y a le résidu foncier.

109
00:13:50.520 --> 00:13:53.920
Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain.

110
00:13:55.400 --> 00:14:01.100
C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un

111
00:14:01.120 --> 00:14:02.220
terrain qui va être à revenu.

112
00:14:02.300 --> 00:14:08.360
C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier

113
00:14:08.380 --> 00:14:13.760
à faire dans le futur. on va supposer qu'il va y avoir des revenus X,

114
00:14:13.780 --> 00:14:18.080
par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces

115
00:14:18.100 --> 00:14:21.180
revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction.

116
00:14:23.560 --> 00:14:25.600
Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire.

117
00:14:26.320 --> 00:14:29.800
Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la...

118
00:14:29.820 --> 00:14:32.460
Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier,

119
00:14:32.560 --> 00:14:36.560
ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain.

120
00:14:37.740 --> 00:14:40.540
Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses.

121
00:14:40.840 --> 00:14:43.220
Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir,

122
00:14:43.320 --> 00:14:45.240
qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau,

123
00:14:45.340 --> 00:14:48.900
par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie.

124
00:14:49.240 --> 00:14:52.560
Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça.

125
00:14:53.760 --> 00:14:55.440
Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ?

126
00:14:56.100 --> 00:14:58.480
Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une…

127
00:15:01.120 --> 00:15:01.920
Non ? Parfait.

128
00:15:04.300 --> 00:15:05.860
Bon, le principe du terrain vacant.

129
00:15:06.520 --> 00:15:09.240
C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir.

130
00:15:10.200 --> 00:15:13.860
Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas.

131
00:15:14.500 --> 00:15:17.060
En réalité, il y a une durée de vie limitée.

132
00:15:17.180 --> 00:15:19.140
Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus.

133
00:15:20.060 --> 00:15:22.740
On démolit le bâtiment et on reprendra le projet.

134
00:15:22.840 --> 00:15:25.880
Donc, ça n'a pas une vie qui en soit…

135
00:15:25.900 --> 00:15:28.900
Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain.

136
00:15:29.160 --> 00:15:33.040
On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus.

137
00:15:34.080 --> 00:15:36.740
Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier.

138
00:15:36.860 --> 00:15:40.660
Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par,

139
00:15:40.880 --> 00:15:44.840
comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps.

140
00:15:45.580 --> 00:15:49.040
Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là.

141
00:15:49.060 --> 00:15:50.540
On va prendre le terrain de façon séparée.

142
00:15:51.580 --> 00:15:57.160
Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l

143
00:15:57.180 --> 00:16:01.360
'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de,

144
00:16:02.260 --> 00:16:05.060
selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain,

145
00:16:05.300 --> 00:16:10.400
c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au

146
00:16:10.420 --> 00:16:11.280
niveau de la valeur du terrain.

147
00:16:12.100 --> 00:16:14.480
La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment,

148
00:16:14.580 --> 00:16:15.760
ça va être vraiment dans le terrain.

149
00:16:16.820 --> 00:16:18.760
C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux.

150
00:16:19.660 --> 00:16:27.100
Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une

151
00:16:27.120 --> 00:16:30.040
unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé,

152
00:16:30.200 --> 00:16:32.780
on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain,

153
00:16:32.820 --> 00:16:37.200
elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet.

154
00:16:38.320 --> 00:16:40.600
On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que,

155
00:16:40.620 --> 00:16:44.100
dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent.

156
00:16:45.380 --> 00:16:48.500
Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles,

157
00:16:48.660 --> 00:16:53.460
on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le

158
00:16:53.480 --> 00:16:57.540
terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure,

159
00:16:57.660 --> 00:16:58.980
c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable.

160
00:16:59.040 --> 00:17:00.340
Si on avait vu ça la dernière séance,

161
00:17:03.420 --> 00:17:09.160
maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui.

162
00:17:09.580 --> 00:17:14.740
Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ?

163
00:17:16.140 --> 00:17:21.280
Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un

164
00:17:21.300 --> 00:17:25.420
terrain donné. et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et

165
00:17:25.440 --> 00:17:28.720
meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop,

166
00:17:28.860 --> 00:17:31.220
mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment

167
00:17:31.240 --> 00:17:34.720
appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable,

168
00:17:35.060 --> 00:17:38.220
le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle.

169
00:17:39.580 --> 00:17:40.380
Donc,

170
00:17:41.460 --> 00:17:44.780
qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur

171
00:17:44.800 --> 00:17:46.780
le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là.

172
00:17:46.900 --> 00:17:49.880
C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit,

173
00:17:50.640 --> 00:17:52.580
moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça.

174
00:17:52.740 --> 00:17:54.060
On va appliquer la méthode par exemple.

175
00:17:55.300 --> 00:17:59.800
C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça,

176
00:17:59.920 --> 00:18:04.140
mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant.

177
00:18:05.840 --> 00:18:09.240
Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout

178
00:18:09.260 --> 00:18:12.560
ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité,

179
00:18:13.100 --> 00:18:15.380
mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant.

180
00:18:17.080 --> 00:18:21.480
Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le

181
00:18:21.500 --> 00:18:23.080
meilleur usage de ce terrain-là.

182
00:18:24.320 --> 00:18:27.780
Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ?

183
00:18:27.920 --> 00:18:29.780
Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés,

184
00:18:29.900 --> 00:18:35.880
par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un

185
00:18:35.900 --> 00:18:39.960
duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps,

186
00:18:40.220 --> 00:18:42.880
tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre.

187
00:18:42.980 --> 00:18:44.080
Donc, est-ce que c'est légalement permis ?

188
00:18:44.600 --> 00:18:47.700
Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1.

189
00:18:48.080 --> 00:18:53.620
Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers

190
00:18:53.640 --> 00:18:58.780
un parc de condos. Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi

191
00:18:58.800 --> 00:19:01.800
noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un.

192
00:19:03.080 --> 00:19:06.080
Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est

193
00:19:06.100 --> 00:19:06.900
physiquement possible.

194
00:19:09.360 --> 00:19:13.920
Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là,

195
00:19:14.020 --> 00:19:18.780
on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts.

196
00:19:19.480 --> 00:19:22.620
Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante.

197
00:19:22.780 --> 00:19:25.020
Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ?

198
00:19:25.140 --> 00:19:27.160
C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables.

199
00:19:27.680 --> 00:19:29.200
Donc, c'est des caractéristiques du terrain.

200
00:19:29.920 --> 00:19:33.380
Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ?

201
00:19:34.160 --> 00:19:37.060
Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence,

202
00:19:37.220 --> 00:19:41.960
puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un

203
00:19:41.980 --> 00:19:45.020
terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings,

204
00:19:45.120 --> 00:19:48.320
ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours

205
00:19:48.340 --> 00:19:50.860
faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie,

206
00:19:50.940 --> 00:19:54.720
donc les angles et tout ça. Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science

207
00:19:54.740 --> 00:19:58.820
4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de

208
00:19:58.840 --> 00:20:02.780
regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain.

209
00:20:04.160 --> 00:20:09.760
Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre.

210
00:20:09.920 --> 00:20:11.360
Est-ce que c'est faisable financièrement ?

211
00:20:11.640 --> 00:20:17.840
C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec

212
00:20:17.860 --> 00:20:22.820
le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût.

213
00:20:23.020 --> 00:20:27.720
Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le

214
00:20:27.740 --> 00:20:33.620
coût du terrain ? Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé,

215
00:20:34.080 --> 00:20:35.260
ce n'est pas faisable financièrement.

216
00:20:35.420 --> 00:20:40.160
C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de

217
00:20:40.180 --> 00:20:40.980
l'avant.

218
00:20:42.060 --> 00:20:48.340
Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer

219
00:20:48.360 --> 00:20:54.180
à l'étape 3. Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle,

220
00:20:54.340 --> 00:20:58.480
on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là,

221
00:20:58.620 --> 00:21:03.100
on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la

222
00:21:03.120 --> 00:21:08.060
plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ?

223
00:21:08.780 --> 00:21:12.760
C'est, comment on pourrait dire ça ici ?

224
00:21:12.780 --> 00:21:16.720
Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon…

225
00:21:16.740 --> 00:21:22.980
des fois c'est compliqué de… partager

226
00:21:23.000 --> 00:21:25.380
mon iPad, ce ne sera pas long.

227
00:21:43.080 --> 00:21:49.300
Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre.

228
00:21:50.700 --> 00:21:51.620
Je crois que c'est bon.

229
00:21:59.500 --> 00:22:03.480
Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou…

230
00:22:04.000 --> 00:22:04.800
Oui.

231
00:22:06.160 --> 00:22:08.200
C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien.

232
00:22:09.440 --> 00:22:12.300
Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là,

233
00:22:12.560 --> 00:22:17.800
un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement.

234
00:22:17.940 --> 00:22:21.940
De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est

235
00:22:21.960 --> 00:22:24.720
détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça.

236
00:22:25.380 --> 00:22:31.520
Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la

237
00:22:31.540 --> 00:22:36.780
valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain

238
00:22:36.800 --> 00:22:41.860
-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps,

239
00:22:42.500 --> 00:22:47.600
on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet.

240
00:22:48.960 --> 00:22:51.320
Et ça, on va le soustraire au coût de construction.

241
00:22:53.740 --> 00:22:56.200
La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain.

242
00:22:56.860 --> 00:23:02.000
Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller

243
00:23:02.020 --> 00:23:02.920
de l'avant avec ce projet-là.

244
00:23:03.780 --> 00:23:06.540
On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain,

245
00:23:06.880 --> 00:23:12.280
selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères.

246
00:23:12.420 --> 00:23:14.720
Donc, c'est vraiment très spécial.

247
00:23:15.200 --> 00:23:18.680
Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi,

248
00:23:18.800 --> 00:23:20.920
c'est le projet avec le plus haut potentiel.

249
00:23:23.780 --> 00:23:29.120
Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau,

250
00:23:29.340 --> 00:23:33.420
zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles,

251
00:23:34.140 --> 00:23:36.700
le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale,

252
00:23:37.600 --> 00:23:40.000
mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements.

253
00:23:40.320 --> 00:23:44.000
Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si,

254
00:23:44.080 --> 00:23:49.240
par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale,

255
00:23:49.920 --> 00:23:51.020
bien là, c'est possible d'y aller de l'avant.

256
00:23:51.100 --> 00:23:53.120
Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale,

257
00:23:53.780 --> 00:23:56.240
bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements.

258
00:23:56.600 --> 00:23:59.260
Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale,

259
00:23:59.360 --> 00:24:02.880
tout simplement. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici,

260
00:24:03.100 --> 00:24:09.200
de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ?

261
00:24:10.380 --> 00:24:13.300
Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici,

262
00:24:14.100 --> 00:24:18.240
zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial,

263
00:24:18.460 --> 00:24:19.640
c'est probablement le plus adapté.

264
00:24:20.560 --> 00:24:25.040
C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le

265
00:24:25.060 --> 00:24:29.520
faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût,

266
00:24:29.640 --> 00:24:32.180
mais ça vient avec une expertise qui est plus importante.

267
00:24:32.340 --> 00:24:35.600
C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça,

268
00:24:35.960 --> 00:24:38.420
ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible.

269
00:24:38.640 --> 00:24:43.040
C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages

270
00:24:43.060 --> 00:24:44.880
par rapport au loyer qu'on va collecter.

271
00:24:45.480 --> 00:24:47.980
Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial,

272
00:24:48.200 --> 00:24:51.800
la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage.

273
00:24:52.580 --> 00:24:54.280
Donc, en soi, il y a une limite à tout ça.

274
00:24:54.300 --> 00:24:57.360
C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux.

275
00:25:00.980 --> 00:25:04.120
Ici, je vais essayer de trouver le…

276
00:25:04.680 --> 00:25:08.300
Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans…

277
00:25:12.820 --> 00:25:15.840
Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là.

278
00:25:17.900 --> 00:25:18.700
Merveilleux.

279
00:25:28.420 --> 00:25:31.760
Je crois que c'était ici.

280
00:25:40.420 --> 00:25:42.280
Je vais essayer de le retrouver.

281
00:25:42.540 --> 00:25:43.580
Ce sera pas long. Désolé.

282
00:25:51.160 --> 00:25:52.620
Bon, c'était pas long.

283
00:26:18.600 --> 00:26:22.420
Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi,

284
00:26:22.540 --> 00:26:26.820
c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici.

285
00:26:28.340 --> 00:26:31.840
C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée,

286
00:26:31.880 --> 00:26:36.480
donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte,

287
00:26:36.520 --> 00:26:39.280
dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici,

288
00:26:39.980 --> 00:26:44.880
c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé,

289
00:26:45.140 --> 00:26:48.320
je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre

290
00:26:48.340 --> 00:26:49.960
le chemin à chacune des étapes.

291
00:26:50.300 --> 00:26:54.840
Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué.

292
00:26:54.960 --> 00:26:58.140
Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ?

293
00:26:59.000 --> 00:27:01.920
Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité.

294
00:27:02.080 --> 00:27:04.000
Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ?

295
00:27:04.640 --> 00:27:07.620
Oui ou non ? Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions.

296
00:27:07.780 --> 00:27:09.720
C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4.

297
00:27:10.260 --> 00:27:11.320
Et où est-ce que ça devient intéressant ?

298
00:27:11.460 --> 00:27:12.700
Donc, c'est l'exemple ici

299
00:27:15.780 --> 00:27:16.580
avec le...

300
00:27:18.240 --> 00:27:21.520
Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain.

301
00:27:22.160 --> 00:27:25.320
On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus,

302
00:27:25.540 --> 00:27:28.720
il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $.

303
00:27:29.360 --> 00:27:34.640
Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage

304
00:27:34.660 --> 00:27:35.920
commercial va être de 900 000.

305
00:27:36.380 --> 00:27:42.320
Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1

306
00:27:42.340 --> 00:27:48.040
million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de

307
00:27:48.060 --> 00:27:50.820
4plex et de 88 000 pour le commercial.

308
00:27:52.140 --> 00:27:56.540
Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par

309
00:27:56.560 --> 00:27:58.700
rapport au niveau de ce projet-là.

310
00:27:58.840 --> 00:28:04.800
Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc

311
00:28:04.820 --> 00:28:08.720
du projet, donc le coût total ici de 800 000.

312
00:28:09.060 --> 00:28:10.200
Donc vous pouvez faire le calcul.

313
00:28:11.320 --> 00:28:14.320
Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ?

314
00:28:14.460 --> 00:28:16.300
C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ?

315
00:28:17.240 --> 00:28:21.240
C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent,

316
00:28:21.860 --> 00:28:23.840
on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable.

317
00:28:24.100 --> 00:28:26.980
Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable,

318
00:28:27.120 --> 00:28:29.360
c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif.

319
00:28:30.320 --> 00:28:34.720
C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la

320
00:28:34.740 --> 00:28:37.900
valeur donc du coût total de de construction avec le terrain.

321
00:28:41.040 --> 00:28:45.180
Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important.

322
00:28:45.680 --> 00:28:50.300
La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici,

323
00:28:50.600 --> 00:28:56.200
si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc,

324
00:28:57.000 --> 00:28:59.440
le mieux ce serait de prendre un X,

325
00:29:17.480 --> 00:29:24.100
Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52

326
00:29:24.120 --> 00:29:24.920
000.

327
00:29:32.040 --> 00:29:33.080
Donc, c'est ça ici.

328
00:29:41.740 --> 00:29:44.380
Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement.

329
00:29:45.220 --> 00:29:50.460
La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j

330
00:29:50.480 --> 00:29:52.140
'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici.

331
00:29:52.480 --> 00:29:57.960
La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc

332
00:29:57.980 --> 00:30:02.220
de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain,

333
00:30:02.560 --> 00:30:03.760
c'est le quatrième qui retarde.

334
00:30:04.460 --> 00:30:06.260
Désolé, j'étais à côté de la plaque.

335
00:30:07.060 --> 00:30:11.100
Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable,

336
00:30:11.200 --> 00:30:13.260
donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif,

337
00:30:13.960 --> 00:30:20.000
étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à

338
00:30:20.020 --> 00:30:23.060
notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4,

339
00:30:23.280 --> 00:30:27.560
donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle

340
00:30:27.580 --> 00:30:31.240
du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée,

341
00:30:31.340 --> 00:30:34.400
donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ?

342
00:30:35.000 --> 00:30:37.460
Et là, ici, on arriverait à 850 000.

343
00:30:37.580 --> 00:30:40.540
Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000.

344
00:30:40.640 --> 00:30:44.600
Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment,

345
00:30:44.620 --> 00:30:47.380
donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain.

346
00:30:47.820 --> 00:30:49.500
Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ?

347
00:30:49.600 --> 00:30:52.920
C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ?

348
00:30:53.040 --> 00:30:57.020
C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée.

349
00:30:57.360 --> 00:31:01.000
C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe,

350
00:31:01.020 --> 00:31:03.320
on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là.

351
00:31:03.820 --> 00:31:07.700
Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée.

352
00:31:08.200 --> 00:31:09.660
Il y a beaucoup de paramètres à estimer.

353
00:31:09.800 --> 00:31:13.880
C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts.

354
00:31:14.980 --> 00:31:16.260
Mais dans ce cas-là, c'est ça.

355
00:31:16.980 --> 00:31:19.600
Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4.

356
00:31:20.020 --> 00:31:21.460
Donc, on va revenir aux diapositives.

357
00:31:22.900 --> 00:31:24.200
Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ?

358
00:31:24.800 --> 00:31:27.340
Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application.

359
00:31:27.360 --> 00:31:32.320
le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer,

360
00:31:32.420 --> 00:31:33.440
puis je les trouve comme pas.

361
00:31:34.120 --> 00:31:37.340
Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ?

362
00:31:38.180 --> 00:31:39.660
Oui, dans le fond, vous arrivez ici.

363
00:31:40.380 --> 00:31:43.560
Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement,

364
00:31:43.720 --> 00:31:47.100
puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation,

365
00:31:47.300 --> 00:31:51.020
je crois. Ça va être ici. C'est ça.

366
00:31:51.320 --> 00:31:53.280
Donc, vous allez dans le ressource.

367
00:31:54.100 --> 00:31:55.300
Attendez-moi, je cherche.

368
00:31:57.420 --> 00:31:59.560
Je ne suis pas même pas bonne.

369
00:32:00.200 --> 00:32:01.000
Mais pas de problème.

370
00:32:04.140 --> 00:32:05.620
Je ne le vois même pas, ressources.

371
00:32:07.600 --> 00:32:08.620
Est-ce que vous êtes sur un smartphone ?

372
00:32:10.520 --> 00:32:13.660
Bien, je suis sur emo 1033.app.

373
00:32:14.520 --> 00:32:16.020
Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire,

374
00:32:16.060 --> 00:32:17.440
je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur.

375
00:32:17.860 --> 00:32:21.560
OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut,

376
00:32:21.960 --> 00:32:22.760
dans la bagnette ?

377
00:32:24.060 --> 00:32:26.380
OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir.

378
00:32:28.220 --> 00:32:31.600
Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents.

379
00:32:31.780 --> 00:32:33.280
Vous allez voir après ça, séance 3.

380
00:32:33.560 --> 00:32:35.280
C'est les slides de ce cours-là.

381
00:32:35.600 --> 00:32:38.400
C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ?

382
00:32:38.500 --> 00:32:42.340
Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit…

383
00:32:42.360 --> 00:32:45.120
Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt.

384
00:32:45.360 --> 00:32:46.680
Et ensuite, il y a Diapositive.

385
00:32:46.880 --> 00:32:49.540
Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation.

386
00:32:50.300 --> 00:32:52.640
Je vais suivre toute séance 1.

387
00:32:53.760 --> 00:32:56.720
Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain.

388
00:32:58.240 --> 00:33:03.920
Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je

389
00:33:03.940 --> 00:33:05.040
viens de montrer ou ceux-là du courant ?

390
00:33:05.060 --> 00:33:06.880
Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer.

391
00:33:07.340 --> 00:33:13.360
Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc

392
00:33:13.380 --> 00:33:18.180
dans le fond le 033 pour 003 ici.

393
00:33:18.540 --> 00:33:21.680
Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre

394
00:33:21.700 --> 00:33:24.120
courant. Ok, ok, ok, excusez.

395
00:33:24.440 --> 00:33:25.240
Il n'y a pas de problème.

396
00:33:29.140 --> 00:33:31.100
les principes fondamentaux de l'évaluation.

397
00:33:31.920 --> 00:33:34.760
C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement,

398
00:33:34.860 --> 00:33:37.140
c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là.

399
00:33:37.300 --> 00:33:40.280
Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup.

400
00:33:40.520 --> 00:33:41.320
Super.

401
00:33:43.180 --> 00:33:45.100
Donc, c'est ça ici maintenant.

402
00:33:45.360 --> 00:33:46.160
Donc,

403
00:33:47.580 --> 00:33:51.060
qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là,

404
00:33:51.220 --> 00:33:57.480
on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est

405
00:33:57.500 --> 00:33:59.400
non vacant, donc avec un bâtiment.

406
00:33:59.520 --> 00:34:01.080
Et on va l'évaluer comme s'il était vacant.

407
00:34:04.340 --> 00:34:05.700
Bon, il y a des difficultés pratiques.

408
00:34:05.800 --> 00:34:10.060
Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis.

409
00:34:10.180 --> 00:34:14.260
C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire.

410
00:34:16.520 --> 00:34:19.940
Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre,

411
00:34:20.040 --> 00:34:23.780
c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des

412
00:34:23.800 --> 00:34:26.460
revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel,

413
00:34:26.640 --> 00:34:30.580
c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel,

414
00:34:30.700 --> 00:34:34.260
si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire

415
00:34:34.280 --> 00:34:38.480
la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts,

416
00:34:38.580 --> 00:34:42.680
mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du

417
00:34:42.700 --> 00:34:45.700
temps pour le terrain. Donc, il n'y a pas de free lunch,

418
00:34:45.720 --> 00:34:47.140
comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça.

419
00:34:47.880 --> 00:34:50.800
S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là,

420
00:34:50.980 --> 00:34:53.940
ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle,

421
00:34:54.160 --> 00:34:54.980
quelle que les soins revenus.

422
00:34:55.980 --> 00:35:00.160
Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir

423
00:35:00.180 --> 00:35:01.880
tout ce qui est acte de vente, servitude.

424
00:35:02.060 --> 00:35:05.380
Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs

425
00:35:05.400 --> 00:35:07.980
du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également,

426
00:35:08.180 --> 00:35:09.920
donc les valeurs municipales.

427
00:35:10.260 --> 00:35:12.320
Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du

428
00:35:12.340 --> 00:35:15.600
terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions.

429
00:35:15.620 --> 00:35:18.800
Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement,

430
00:35:18.880 --> 00:35:20.360
au niveau des données pour les transactions.

431
00:35:20.880 --> 00:35:27.200
Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je

432
00:35:27.220 --> 00:35:31.580
crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit.

433
00:35:31.600 --> 00:35:35.720
Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui

434
00:35:35.740 --> 00:35:38.520
ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses

435
00:35:38.540 --> 00:35:43.120
comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même

436
00:35:43.140 --> 00:35:47.960
un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain

437
00:35:47.980 --> 00:35:53.000
coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes

438
00:35:53.020 --> 00:35:59.240
récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement

439
00:35:59.260 --> 00:36:04.180
tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente

440
00:36:04.200 --> 00:36:08.000
lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et

441
00:36:08.020 --> 00:36:09.580
vous n'allez pas savoir le prix.

442
00:36:09.740 --> 00:36:13.420
Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça.

443
00:36:14.380 --> 00:36:19.460
Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup

444
00:36:19.480 --> 00:36:24.680
moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le

445
00:36:24.700 --> 00:36:28.360
vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement

446
00:36:28.380 --> 00:36:29.980
que la commission est sauvée.

447
00:36:31.360 --> 00:36:36.080
On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio.

448
00:36:36.400 --> 00:36:39.820
Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations,

449
00:36:39.940 --> 00:36:43.600
donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de

450
00:36:43.620 --> 00:36:47.800
données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au

451
00:36:47.820 --> 00:36:52.520
niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage

452
00:36:52.540 --> 00:36:54.320
agricole. Donc, ça ici, c'est très important.

453
00:36:55.440 --> 00:37:00.200
Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui

454
00:37:00.220 --> 00:37:05.400
est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient

455
00:37:05.420 --> 00:37:07.400
initialement agricoles. Pourquoi ?

456
00:37:07.580 --> 00:37:10.620
Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles.

457
00:37:11.920 --> 00:37:13.640
Un des meilleurs exemples, c'est Lévis.

458
00:37:13.820 --> 00:37:17.180
Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole.

459
00:37:17.920 --> 00:37:19.240
Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ?

460
00:37:19.380 --> 00:37:25.480
C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain.

461
00:37:25.640 --> 00:37:29.460
C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain.

462
00:37:29.960 --> 00:37:33.480
Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain,

463
00:37:33.560 --> 00:37:34.600
c'est aux alentours de 20 000 $.

464
00:37:35.420 --> 00:37:39.220
Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement,

465
00:37:39.780 --> 00:37:43.280
bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal,

466
00:37:43.500 --> 00:37:48.220
il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose.

467
00:37:48.320 --> 00:37:52.580
Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après,

468
00:37:52.680 --> 00:37:53.480
donc le désonage.

469
00:37:55.540 --> 00:38:00.940
Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison

470
00:38:00.960 --> 00:38:03.540
directe. C'est la plus fiable.

471
00:38:03.900 --> 00:38:06.840
Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain.

472
00:38:07.000 --> 00:38:10.840
Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la

473
00:38:10.860 --> 00:38:13.340
comparant à des terrains qui sont similaires.

474
00:38:14.000 --> 00:38:17.000
Donc, dans les alentours, et vendus récemment.

475
00:38:18.360 --> 00:38:20.320
Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui

476
00:38:20.340 --> 00:38:23.520
va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables.

477
00:38:25.200 --> 00:38:27.420
Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe.

478
00:38:27.660 --> 00:38:29.620
Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles.

479
00:38:30.340 --> 00:38:32.900
Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente.

480
00:38:34.500 --> 00:38:37.500
Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire

481
00:38:37.520 --> 00:38:41.400
comprendre l'intuition. C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain.

482
00:38:41.540 --> 00:38:44.980
C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste,

483
00:38:45.760 --> 00:38:49.160
c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres.

484
00:38:50.260 --> 00:38:54.520
Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables

485
00:38:54.540 --> 00:38:59.660
adéquats. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire,

486
00:38:59.740 --> 00:39:02.100
bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là.

487
00:39:02.120 --> 00:39:06.340
ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité,

488
00:39:06.440 --> 00:39:10.040
donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus.

489
00:39:10.900 --> 00:39:15.100
Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou

490
00:39:15.120 --> 00:39:21.320
les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement

491
00:39:21.340 --> 00:39:24.820
subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là.

492
00:39:26.160 --> 00:39:29.820
Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des

493
00:39:29.840 --> 00:39:33.380
terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou

494
00:39:33.400 --> 00:39:37.360
autre. C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur

495
00:39:37.380 --> 00:39:41.820
centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens,

496
00:39:41.900 --> 00:39:44.480
donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps,

497
00:39:44.580 --> 00:39:48.520
c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois,

498
00:39:48.680 --> 00:39:51.880
les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés,

499
00:39:52.480 --> 00:39:56.140
étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros

500
00:39:56.160 --> 00:40:00.840
lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un

501
00:40:00.860 --> 00:40:03.500
promoteur va voir. C'est-à-dire que pour une personne, par exemple,

502
00:40:03.940 --> 00:40:06.000
acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant,

503
00:40:06.160 --> 00:40:09.500
mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini

504
00:40:09.520 --> 00:40:12.200
-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot.

505
00:40:14.620 --> 00:40:20.620
ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir

506
00:40:20.640 --> 00:40:25.960
donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc

507
00:40:25.980 --> 00:40:29.860
une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier

508
00:40:29.880 --> 00:40:34.680
d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc

509
00:40:34.700 --> 00:40:39.940
le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la

510
00:40:39.960 --> 00:40:43.980
superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain

511
00:40:44.000 --> 00:40:50.220
qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc

512
00:40:50.240 --> 00:40:55.840
ça a de l'importance. Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité

513
00:40:55.860 --> 00:40:57.960
de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol.

514
00:40:58.800 --> 00:41:04.000
Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça,

515
00:41:04.120 --> 00:41:07.380
donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la

516
00:41:07.400 --> 00:41:12.300
servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement

517
00:41:12.320 --> 00:41:14.060
simple, étant donné qu'il y a un zonage.

518
00:41:14.760 --> 00:41:19.480
Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l

519
00:41:19.500 --> 00:41:23.420
'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données.

520
00:41:23.440 --> 00:41:28.400
bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac

521
00:41:28.420 --> 00:41:30.120
-Saint-Jean, souvent le sol est argileux.

522
00:41:30.520 --> 00:41:34.660
Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a

523
00:41:34.680 --> 00:41:36.640
des inondations, des glissements de terrain et tout.

524
00:41:37.740 --> 00:41:41.060
Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique.

525
00:41:42.160 --> 00:41:45.860
Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que

526
00:41:45.880 --> 00:41:48.860
vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de

527
00:41:48.880 --> 00:41:50.840
rechercher des ventes de terrain incomparables.

528
00:41:51.500 --> 00:41:54.560
Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable,

529
00:41:54.760 --> 00:41:57.180
il faut quand même que ça soit sensiblement proche.

530
00:41:57.340 --> 00:42:00.520
Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif,

531
00:42:00.680 --> 00:42:02.980
c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche.

532
00:42:03.980 --> 00:42:10.020
Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct

533
00:42:10.040 --> 00:42:14.420
de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux

534
00:42:14.440 --> 00:42:15.860
mêmes taux de taxation et tout ça.

535
00:42:15.960 --> 00:42:21.260
Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les

536
00:42:21.280 --> 00:42:24.600
règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut

537
00:42:24.620 --> 00:42:25.420
choisir.

538
00:42:28.120 --> 00:42:33.100
Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là,

539
00:42:33.180 --> 00:42:36.280
on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté.

540
00:42:36.660 --> 00:42:40.280
Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable,

541
00:42:41.320 --> 00:42:44.360
il faut que ça soit suffisamment récent.

542
00:42:44.380 --> 00:42:47.480
mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois,

543
00:42:47.660 --> 00:42:49.340
on perd des comparables potentiels.

544
00:42:49.820 --> 00:42:51.660
Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là.

545
00:42:54.800 --> 00:42:58.580
Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables,

546
00:42:58.860 --> 00:43:01.860
il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là.

547
00:43:02.180 --> 00:43:05.780
C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix

548
00:43:05.800 --> 00:43:09.060
de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on

549
00:43:09.080 --> 00:43:13.400
a obtenues à l'étape 1. Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements

550
00:43:13.420 --> 00:43:16.740
ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente.

551
00:43:17.260 --> 00:43:19.920
Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé.

552
00:43:21.440 --> 00:43:25.900
Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente.

553
00:43:26.140 --> 00:43:30.720
C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré,

554
00:43:30.840 --> 00:43:35.600
donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des

555
00:43:35.620 --> 00:43:40.140
codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel.

556
00:43:41.620 --> 00:43:44.920
C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties,

557
00:43:44.960 --> 00:43:48.200
donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons,

558
00:43:48.220 --> 00:43:49.280
les ajustements qu'on va faire.

559
00:43:50.060 --> 00:43:52.860
Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de

560
00:43:52.880 --> 00:43:54.900
mesures par unité d'ajustement.

561
00:43:55.000 --> 00:43:58.260
Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $.

562
00:43:58.500 --> 00:44:00.420
On va parler d'un prix par prix carré.

563
00:44:01.240 --> 00:44:04.060
Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer.

564
00:44:04.480 --> 00:44:06.760
C'est là vraiment la particularité.

565
00:44:07.920 --> 00:44:12.140
Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les

566
00:44:12.160 --> 00:44:15.320
valeurs ajustées. On peut décider de faire une proportion égale,

567
00:44:15.460 --> 00:44:18.660
donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne,

568
00:44:19.200 --> 00:44:23.540
ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment,

569
00:44:23.740 --> 00:44:25.400
en fonction de la distance et tout ça.

570
00:44:25.500 --> 00:44:26.500
Donc, il y a plusieurs façons de faire.

571
00:44:27.140 --> 00:44:31.080
On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre.

572
00:44:33.440 --> 00:44:37.080
Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail.

573
00:44:37.760 --> 00:44:42.360
Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est

574
00:44:42.380 --> 00:44:48.840
similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire,

575
00:44:48.880 --> 00:44:50.560
mais il faut que ce soit à proximité.

576
00:44:50.580 --> 00:44:55.240
parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec.

577
00:44:55.600 --> 00:44:59.800
Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que,

578
00:45:00.000 --> 00:45:02.760
il faut que ce soit à proximité.

579
00:45:03.620 --> 00:45:05.500
Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent,

580
00:45:06.120 --> 00:45:08.580
il y a des zones de recensement.

581
00:45:09.280 --> 00:45:15.120
Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre.

582
00:45:15.320 --> 00:45:17.080
Donc, si c'est dans la même...

583
00:45:17.100 --> 00:45:20.460
Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones

584
00:45:20.480 --> 00:45:25.460
similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à

585
00:45:25.480 --> 00:45:30.900
ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois.

586
00:45:31.320 --> 00:45:33.900
C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique.

587
00:45:34.260 --> 00:45:38.640
C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois,

588
00:45:38.980 --> 00:45:41.080
ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux.

589
00:45:42.400 --> 00:45:45.300
La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois.

590
00:45:45.500 --> 00:45:51.040
Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a

591
00:45:51.060 --> 00:45:56.120
4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du

592
00:45:56.140 --> 00:46:01.280
terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça

593
00:46:01.300 --> 00:46:02.720
devient problématique à ce niveau-là.

594
00:46:03.000 --> 00:46:03.900
Donc, 12 mois, c'est correct.

595
00:46:04.300 --> 00:46:06.960
C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente,

596
00:46:07.080 --> 00:46:08.900
on va augmenter sur 3 % pour 12 mois.

597
00:46:09.340 --> 00:46:12.820
Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %.

598
00:46:13.320 --> 00:46:15.480
Donc, ça reste quand même modeste comme variation.

599
00:46:15.860 --> 00:46:19.560
Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois.

600
00:46:20.620 --> 00:46:25.000
1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là,

601
00:46:25.060 --> 00:46:26.860
ça serait quasiment proche de 12 %.

602
00:46:27.280 --> 00:46:29.680
Donc, là, ça commence à être des ajustements importants.

603
00:46:29.860 --> 00:46:33.200
Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les

604
00:46:33.220 --> 00:46:39.280
années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont

605
00:46:39.300 --> 00:46:42.120
dues, justement, à des paramètres subjectifs.

606
00:46:43.460 --> 00:46:45.660
Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire.

607
00:46:45.740 --> 00:46:49.300
Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est

608
00:46:49.320 --> 00:46:53.260
compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement,

609
00:46:53.440 --> 00:46:57.980
donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct.

610
00:46:58.160 --> 00:46:59.600
Donc, on va faire un ajustement en conséquence.

611
00:47:01.860 --> 00:47:02.900
Maintenant, la taille.

612
00:47:04.680 --> 00:47:07.540
On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe

613
00:47:07.560 --> 00:47:11.460
quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche.

614
00:47:11.540 --> 00:47:14.140
C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement.

615
00:47:14.160 --> 00:47:17.780
mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison,

616
00:47:17.940 --> 00:47:22.040
qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement

617
00:47:22.060 --> 00:47:27.140
12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct

618
00:47:27.160 --> 00:47:30.780
parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple,

619
00:47:30.860 --> 00:47:34.400
d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus

620
00:47:34.420 --> 00:47:39.620
importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple,

621
00:47:40.480 --> 00:47:42.960
possiblement 12 maisons. d'échelle.

622
00:47:43.080 --> 00:47:43.880
C'est-à-dire que

623
00:47:45.980 --> 00:47:50.060
c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée.

624
00:47:50.880 --> 00:47:55.320
C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent

625
00:47:55.340 --> 00:47:59.700
mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent

626
00:47:59.720 --> 00:48:02.320
pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons,

627
00:48:02.400 --> 00:48:05.320
c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel.

628
00:48:06.940 --> 00:48:08.820
C'est observé sur les marchés, c'est comme ça.

629
00:48:09.620 --> 00:48:12.400
Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré.

630
00:48:12.780 --> 00:48:16.780
C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle,

631
00:48:16.860 --> 00:48:17.660
donc l'intérieur.

632
00:48:19.200 --> 00:48:23.520
Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la

633
00:48:23.540 --> 00:48:26.440
superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du

634
00:48:26.460 --> 00:48:28.760
bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment.

635
00:48:30.680 --> 00:48:35.620
On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux

636
00:48:35.640 --> 00:48:38.800
deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant

637
00:48:38.820 --> 00:48:41.120
valuables au fur et à mesure qu'on augmente.

638
00:48:42.240 --> 00:48:46.580
Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce

639
00:48:46.600 --> 00:48:52.580
soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que

640
00:48:52.600 --> 00:48:56.220
ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons,

641
00:48:56.300 --> 00:49:00.820
c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois,

642
00:49:00.900 --> 00:49:02.900
il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres,

643
00:49:03.880 --> 00:49:06.540
puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une

644
00:49:06.560 --> 00:49:12.480
transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché

645
00:49:12.500 --> 00:49:16.520
normal avec pas d'hypothèse sous-jacente.

646
00:49:17.040 --> 00:49:21.860
Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps.

647
00:49:21.980 --> 00:49:24.420
Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce

648
00:49:24.440 --> 00:49:25.540
soit un comparable qui est acceptable.

649
00:49:25.960 --> 00:49:30.460
Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas.

650
00:49:31.480 --> 00:49:34.320
Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres.

651
00:49:34.420 --> 00:49:36.880
Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres,

652
00:49:37.820 --> 00:49:38.720
on peut se poser des questions.

653
00:49:39.060 --> 00:49:41.060
Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité.

654
00:49:41.200 --> 00:49:43.320
Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens,

655
00:49:43.460 --> 00:49:47.500
on fait comme un peu une sorte de cherry picking.

656
00:49:47.760 --> 00:49:49.640
Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça.

657
00:49:49.660 --> 00:49:55.660
C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon

658
00:49:55.680 --> 00:49:59.780
de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer.

659
00:50:00.340 --> 00:50:02.960
Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée.

660
00:50:03.400 --> 00:50:07.020
Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide.

661
00:50:07.720 --> 00:50:11.600
Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le

662
00:50:11.620 --> 00:50:15.480
terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir,

663
00:50:15.520 --> 00:50:19.080
je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide

664
00:50:19.100 --> 00:50:22.440
de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide,

665
00:50:22.560 --> 00:50:27.780
ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un

666
00:50:27.800 --> 00:50:29.200
marché avec des conditions normales.

667
00:50:31.480 --> 00:50:34.960
Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5

668
00:50:34.980 --> 00:50:38.460
comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon,

669
00:50:38.640 --> 00:50:40.600
ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3.

670
00:50:40.620 --> 00:50:45.340
Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain

671
00:50:45.360 --> 00:50:48.620
biais. Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables,

672
00:50:48.720 --> 00:50:51.900
s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait,

673
00:50:52.720 --> 00:50:54.300
on n'a pas une diversification.

674
00:50:54.460 --> 00:50:57.840
C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on

675
00:50:57.860 --> 00:50:59.560
a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ?

676
00:50:59.900 --> 00:51:02.720
C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça.

677
00:51:02.920 --> 00:51:05.100
Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière.

678
00:51:06.980 --> 00:51:08.500
Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus.

679
00:51:08.520 --> 00:51:11.400
je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est.

680
00:51:11.560 --> 00:51:14.260
Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu

681
00:51:14.280 --> 00:51:17.560
'on veut. Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet,

682
00:51:18.260 --> 00:51:21.200
moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible.

683
00:51:21.420 --> 00:51:22.220
Donc, c'est ça.

684
00:51:25.020 --> 00:51:30.080
Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants,

685
00:51:30.160 --> 00:51:33.160
donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le

686
00:51:33.180 --> 00:51:37.720
sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines

687
00:51:37.740 --> 00:51:41.820
composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le

688
00:51:41.840 --> 00:51:48.280
sujet. Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement

689
00:51:48.300 --> 00:51:52.220
pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement.

690
00:51:52.600 --> 00:51:54.100
C'est une mesure qui est fiable.

691
00:51:55.140 --> 00:51:59.540
C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de

692
00:51:59.560 --> 00:52:03.900
taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables,

693
00:52:04.000 --> 00:52:05.320
bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait.

694
00:52:05.420 --> 00:52:08.340
Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres,

695
00:52:08.520 --> 00:52:10.620
et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a,

696
00:52:11.480 --> 00:52:14.760
bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses.

697
00:52:15.560 --> 00:52:18.600
Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition.

698
00:52:22.000 --> 00:52:28.180
Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel,

699
00:52:29.200 --> 00:52:33.680
on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation,

700
00:52:33.840 --> 00:52:35.580
donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça.

701
00:52:36.460 --> 00:52:38.620
Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés.

702
00:52:38.700 --> 00:52:40.020
Donc, c'est des dollars par pieds carrés.

703
00:52:40.400 --> 00:52:45.560
Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour

704
00:52:45.580 --> 00:52:47.040
chaque pieds carrés de terrain.

705
00:52:48.060 --> 00:52:53.000
Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le…

706
00:52:55.000 --> 00:52:57.260
Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $,

707
00:52:57.740 --> 00:52:59.340
ça ne vous dit pas à quel point il est cher.

708
00:52:59.640 --> 00:53:01.540
Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés.

709
00:53:02.040 --> 00:53:05.880
Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie.

710
00:53:06.480 --> 00:53:09.900
Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial,

711
00:53:10.440 --> 00:53:14.720
on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel,

712
00:53:14.900 --> 00:53:21.040
donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs

713
00:53:21.060 --> 00:53:25.180
industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés.

714
00:53:25.240 --> 00:53:27.460
C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes.

715
00:53:28.420 --> 00:53:31.840
Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement,

716
00:53:32.340 --> 00:53:33.460
là, on va y aller avec des acres.

717
00:53:33.900 --> 00:53:37.640
Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes.

718
00:53:37.720 --> 00:53:39.140
Donc, on va y aller avec des hectares.

719
00:53:39.880 --> 00:53:40.900
Donc, c'est…

720
00:53:43.340 --> 00:53:46.920
De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment…

721
00:53:46.940 --> 00:53:48.560
Les acres, c'est pour les petites fermes.

722
00:53:48.940 --> 00:53:53.380
Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles,

723
00:53:53.400 --> 00:53:59.620
qu'on pourrait dire non commercial.

724
00:54:00.100 --> 00:54:01.740
Il existe des fermes commerciales maintenant.

725
00:54:02.020 --> 00:54:06.960
Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en

726
00:54:06.980 --> 00:54:08.600
perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes.

727
00:54:09.880 --> 00:54:11.460
Encore une fois, je ne sais pas.

728
00:54:14.360 --> 00:54:17.440
La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts.

729
00:54:17.520 --> 00:54:21.600
C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité

730
00:54:21.620 --> 00:54:26.820
de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans

731
00:54:26.840 --> 00:54:29.480
les séances qui suivent. Donc, surtout la prochaine séance,

732
00:54:29.560 --> 00:54:33.760
la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs,

733
00:54:33.840 --> 00:54:34.900
donc ce ne sont pas des vraies valeurs.

734
00:54:37.520 --> 00:54:40.620
Maintenant, au niveau des unités de comparaison.

735
00:54:43.940 --> 00:54:47.840
C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine,

736
00:54:48.220 --> 00:54:51.240
on va avoir un dollar par pied de façade.

737
00:54:51.260 --> 00:54:57.160
Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade,

738
00:54:57.240 --> 00:54:58.680
donc c'est la longueur du terrain.

739
00:54:58.920 --> 00:55:03.640
Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce

740
00:55:03.660 --> 00:55:07.760
niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé.

741
00:55:08.240 --> 00:55:11.760
C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots.

742
00:55:12.360 --> 00:55:15.260
On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots.

743
00:55:16.100 --> 00:55:18.580
Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc,

744
00:55:18.700 --> 00:55:20.200
c'est les unités, par exemple,

745
00:55:21.940 --> 00:55:24.160
multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça,

746
00:55:24.260 --> 00:55:27.280
donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages,

747
00:55:27.360 --> 00:55:30.640
c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées.

748
00:55:31.440 --> 00:55:33.800
Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global.

749
00:55:34.540 --> 00:55:36.780
Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc,

750
00:55:36.840 --> 00:55:40.320
qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci.

751
00:55:46.640 --> 00:55:55.600
Ici maintenant, les

752
00:55:55.620 --> 00:55:58.320
ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir,

753
00:55:59.140 --> 00:56:05.100
c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici

754
00:56:05.120 --> 00:56:12.080
pour le moment aux ajustements au niveau des composantes

755
00:56:12.100 --> 00:56:14.840
de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire.

756
00:56:15.400 --> 00:56:21.580
Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et

757
00:56:21.600 --> 00:56:25.800
c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire.

758
00:56:25.900 --> 00:56:28.120
On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici.

759
00:56:28.140 --> 00:56:30.320
Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple,

760
00:56:30.400 --> 00:56:35.420
ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de

761
00:56:35.440 --> 00:56:40.280
60 pieds. Les zones résidentielles, donc, R2.

762
00:56:40.480 --> 00:56:42.800
Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial.

763
00:56:42.960 --> 00:56:45.860
Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça.

764
00:56:46.420 --> 00:56:51.680
C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel,

765
00:56:51.780 --> 00:56:54.280
tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum.

766
00:56:56.280 --> 00:56:59.960
Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier.

767
00:57:00.060 --> 00:57:03.640
Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça.

768
00:57:04.520 --> 00:57:08.540
Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout,

769
00:57:08.860 --> 00:57:10.320
de gaz, d'électricité et d'eau.

770
00:57:10.340 --> 00:57:13.100
Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain.

771
00:57:13.340 --> 00:57:16.280
Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose

772
00:57:16.300 --> 00:57:20.500
comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque

773
00:57:20.520 --> 00:57:23.720
chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées.

774
00:57:24.280 --> 00:57:29.980
Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin,

775
00:57:30.340 --> 00:57:32.920
même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation.

776
00:57:34.140 --> 00:57:37.780
Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir.

777
00:57:38.340 --> 00:57:40.900
Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici,

778
00:57:41.020 --> 00:57:47.200
c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer.

779
00:57:49.420 --> 00:57:56.800
La date donc de vente, le sujet

780
00:57:56.820 --> 00:58:01.200
n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer

781
00:58:01.220 --> 00:58:03.320
pour, par exemple, février 2026.

782
00:58:03.920 --> 00:58:07.960
Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025.

783
00:58:08.920 --> 00:58:11.260
Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an.

784
00:58:11.500 --> 00:58:15.200
Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025,

785
00:58:15.600 --> 00:58:16.760
et aux alentours de deux mois.

786
00:58:17.960 --> 00:58:19.060
Octobre aussi, c'est correct.

787
00:58:19.340 --> 00:58:23.200
Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000.

788
00:58:23.340 --> 00:58:24.740
Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total.

789
00:58:26.860 --> 00:58:31.540
Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on

790
00:58:31.560 --> 00:58:34.040
souhaite déterminer, donc évaluer.

791
00:58:34.220 --> 00:58:38.300
Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards.

792
00:58:38.980 --> 00:58:42.160
La façade, donc 60, 45 et 65.

793
00:58:42.380 --> 00:58:44.300
Et là, ici, on a un zonage qui est similaire.

794
00:58:45.920 --> 00:58:47.520
Donc, topographie similaire également.

795
00:58:47.940 --> 00:58:53.400
Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer.

796
00:58:53.520 --> 00:58:55.800
Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose.

797
00:58:57.080 --> 00:59:00.920
Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang.

798
00:59:01.080 --> 00:59:05.560
Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité.

799
00:59:07.120 --> 00:59:09.380
Bon, le gaz, c'est...

800
00:59:12.000 --> 00:59:14.760
Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important.

801
00:59:16.160 --> 00:59:18.900
Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon,

802
00:59:19.040 --> 00:59:20.380
ce n'est pas nécessairement automatique.

803
00:59:22.420 --> 00:59:28.180
Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le

804
00:59:28.200 --> 00:59:30.380
référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur,

805
00:59:30.540 --> 00:59:32.980
on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer.

806
00:59:33.780 --> 00:59:36.160
Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire,

807
00:59:36.640 --> 00:59:39.680
c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place.

808
00:59:39.960 --> 00:59:44.200
C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin.

809
00:59:44.600 --> 00:59:47.640
Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple,

810
00:59:47.960 --> 00:59:51.520
une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou,

811
00:59:51.540 --> 00:59:54.640
maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus

812
00:59:54.660 --> 00:59:57.080
proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré

813
00:59:57.100 --> 00:59:59.280
tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure.

814
01:00:00.560 --> 01:00:04.940
Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou

815
01:00:04.960 --> 01:00:08.360
similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine

816
01:00:08.380 --> 01:00:13.980
séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré,

817
01:00:14.040 --> 01:00:15.940
étant donné que c'est du résidentiel potentiel.

818
01:00:17.040 --> 01:00:21.300
Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500.

819
01:00:21.920 --> 01:00:24.880
Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000.

820
01:00:25.880 --> 01:00:29.760
Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel.

821
01:00:31.200 --> 01:00:33.480
Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer.

822
01:00:33.580 --> 01:00:35.560
On veut vraiment obtenir cette…

823
01:00:36.160 --> 01:00:38.960
Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire,

824
01:00:39.260 --> 01:00:40.560
nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ?

825
01:00:40.720 --> 01:00:44.980
C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller

826
01:00:45.000 --> 01:00:49.000
multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel.

827
01:00:49.100 --> 01:00:51.280
Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation.

828
01:00:52.140 --> 01:00:54.880
Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là.

829
01:00:54.900 --> 01:00:58.480
va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables.

830
01:01:01.440 --> 01:01:03.760
Maintenant ici, on a donc d'autres sujets.

831
01:01:04.260 --> 01:01:08.280
Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre,

832
01:01:08.440 --> 01:01:12.800
c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux

833
01:01:12.820 --> 01:01:15.860
comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ?

834
01:01:16.000 --> 01:01:18.000
Oui, ça rentre dans la période de 1 an.

835
01:01:18.200 --> 01:01:19.520
Donc, c'est totalement correct.

836
01:01:20.760 --> 01:01:23.640
Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence,

837
01:01:23.880 --> 01:01:26.980
donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose.

838
01:01:27.700 --> 01:01:33.740
Le zonage, donc R3 pour le comparable D,

839
01:01:33.840 --> 01:01:34.960
donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ?

840
01:01:35.100 --> 01:01:39.280
C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite,

841
01:01:39.380 --> 01:01:44.140
donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements,

842
01:01:44.300 --> 01:01:47.000
donc le potentiel est plus important.

843
01:01:47.720 --> 01:01:50.640
On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là.

844
01:01:52.800 --> 01:01:56.620
Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va

845
01:01:56.640 --> 01:02:00.020
venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ?

846
01:02:00.520 --> 01:02:05.660
Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable

847
01:02:05.680 --> 01:02:11.700
ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce

848
01:02:11.720 --> 01:02:13.880
comparable ici. Donc, ce sujet-là ici.

849
01:02:13.900 --> 01:02:18.180
C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des...

850
01:02:18.720 --> 01:02:22.040
Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici,

851
01:02:22.120 --> 01:02:28.260
ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour

852
01:02:28.280 --> 01:02:30.360
tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste...

853
01:02:30.380 --> 01:02:34.280
C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop

854
01:02:34.300 --> 01:02:37.880
important par rapport à la référence qui est ici par PICODE.

855
01:02:38.760 --> 01:02:42.180
Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail.

856
01:02:43.080 --> 01:02:45.960
Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon,

857
01:02:47.240 --> 01:02:53.680
j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et

858
01:02:53.700 --> 01:02:55.140
le comparable D, il est plat également.

859
01:02:55.640 --> 01:02:58.780
Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C,

860
01:02:58.840 --> 01:03:01.080
il n'y a pas de cause et complet pour l'autre.

861
01:03:01.700 --> 01:03:03.820
Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire.

862
01:03:05.480 --> 01:03:08.560
Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin.

863
01:03:11.200 --> 01:03:13.900
Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici.

864
01:03:14.000 --> 01:03:15.760
On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire.

865
01:03:17.840 --> 01:03:20.240
Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement,

866
01:03:20.500 --> 01:03:22.180
on commence par le prix de vente.

867
01:03:22.280 --> 01:03:24.800
Donc, ici, c'est le premier point qu'on met.

868
01:03:24.940 --> 01:03:29.100
Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés.

869
01:03:29.200 --> 01:03:32.180
Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet.

870
01:03:34.700 --> 01:03:38.660
Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire.

871
01:03:39.200 --> 01:03:43.960
Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance.

872
01:03:44.160 --> 01:03:50.260
Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année.

873
01:03:52.540 --> 01:03:54.560
Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question.

874
01:03:54.680 --> 01:03:58.440
C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement.

875
01:03:58.800 --> 01:04:04.500
Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%,

876
01:04:04.520 --> 01:04:10.060
et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025,

877
01:04:10.420 --> 01:04:15.420
donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12

878
01:04:15.440 --> 01:04:20.640
fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08.

879
01:04:20.660 --> 01:04:22.660
Donc je vais le faire avec...

880
01:04:32.480 --> 01:04:35.520
Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici.

881
01:04:39.600 --> 01:04:40.720
Je vais être slide, hein.

882
01:04:46.820 --> 01:04:48.380
Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ?

883
01:04:48.860 --> 01:04:50.480
Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé.

884
01:04:54.200 --> 01:05:00.340
Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là.

885
01:05:01.900 --> 01:05:02.700
Bon,

886
01:05:07.340 --> 01:05:08.480
ça ne va pas bien. Je cherche mon...

887
01:05:08.500 --> 01:05:14.400
Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio

888
01:05:14.420 --> 01:05:17.840
de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable.

889
01:05:20.100 --> 01:05:24.000
auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme,

890
01:05:24.580 --> 01:05:29.040
à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé.

891
01:05:29.620 --> 01:05:31.860
Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché,

892
01:05:32.180 --> 01:05:35.800
c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée.

893
01:05:36.000 --> 01:05:38.680
Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre.

894
01:05:39.060 --> 01:05:40.560
Donc, il y a deux mois qui se sont découlés.

895
01:05:41.520 --> 01:05:44.140
Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année.

896
01:05:44.300 --> 01:05:48.200
Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente.

897
01:05:48.380 --> 01:05:51.680
Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %.

898
01:05:52.340 --> 01:05:57.460
Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116,

899
01:05:57.620 --> 01:06:02.220
c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B,

900
01:06:04.580 --> 01:06:08.520
ici, donc, c'est en octobre. Donc là, octobre, novembre,

901
01:06:09.060 --> 01:06:10.840
décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois.

902
01:06:11.320 --> 01:06:16.260
Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner,

903
01:06:16.280 --> 01:06:20.600
donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $.

904
01:06:22.880 --> 01:06:25.360
Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché.

905
01:06:26.020 --> 01:06:29.380
Donc, la croissance des prix simplement.

906
01:06:32.560 --> 01:06:36.440
Ça, c'est en condition dans un état normal.

907
01:06:36.460 --> 01:06:41.740
Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement

908
01:06:41.760 --> 01:06:45.240
peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année,

909
01:06:45.340 --> 01:06:49.880
c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable.

910
01:06:50.220 --> 01:06:52.480
C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins

911
01:06:52.500 --> 01:06:54.040
élevé que ça, plus élevé que ça.

912
01:06:56.120 --> 01:06:59.580
Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins,

913
01:06:59.680 --> 01:07:03.880
c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs

914
01:07:03.900 --> 01:07:09.900
années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le

915
01:07:09.920 --> 01:07:13.020
temps. Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable.

916
01:07:15.380 --> 01:07:21.780
Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation.

917
01:07:23.500 --> 01:07:29.240
Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur

918
01:07:29.260 --> 01:07:30.700
qui est ici. Là, c'est symbolique.

919
01:07:31.520 --> 01:07:33.700
Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même.

920
01:07:34.140 --> 01:07:36.880
Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte.

921
01:07:36.900 --> 01:07:38.380
C'est l'objectif du prochain cours.

922
01:07:39.120 --> 01:07:42.080
C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact.

923
01:07:42.740 --> 01:07:45.360
Mais pour vous donner une petite idée, la localisation,

924
01:07:45.540 --> 01:07:46.580
donc pourquoi il y a un moins 1 ?

925
01:07:47.100 --> 01:07:50.580
C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite

926
01:07:50.600 --> 01:07:53.860
supérieure. Donc, si on retourne, exactement.

927
01:07:54.060 --> 01:07:56.200
Donc, la localisation est supérieure.

928
01:07:57.580 --> 01:08:02.360
Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix

929
01:08:02.380 --> 01:08:04.540
par pied carré, étant donné que c'est supérieur ?

930
01:08:05.220 --> 01:08:07.980
Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter,

931
01:08:08.140 --> 01:08:09.240
mais c'est correct.

932
01:08:12.540 --> 01:08:18.400
Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet.

933
01:08:18.740 --> 01:08:20.400
C'est en plein ça. C'est exactement ça.

934
01:08:21.040 --> 01:08:22.660
Tout à fait. Donc, oui, c'est bien.

935
01:08:22.840 --> 01:08:25.580
C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là,

936
01:08:25.660 --> 01:08:27.640
mais vous avez tout compris. C'est ça.

937
01:08:27.740 --> 01:08:28.720
On se met au niveau du sujet.

938
01:08:28.800 --> 01:08:30.380
Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement.

939
01:08:31.260 --> 01:08:34.620
On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1.

940
01:08:34.800 --> 01:08:36.220
Ici, la valeur de 1 est symbolique.

941
01:08:36.860 --> 01:08:40.760
Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ?

942
01:08:40.920 --> 01:08:46.000
C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire.

943
01:08:50.840 --> 01:08:55.280
Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut

944
01:08:55.300 --> 01:08:58.120
vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de

945
01:08:58.140 --> 01:08:58.940
supérieure ?

946
01:09:02.040 --> 01:09:05.660
qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire,

947
01:09:05.720 --> 01:09:09.240
bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi,

948
01:09:10.380 --> 01:09:11.620
il faut quand même que ça soit très proche.

949
01:09:11.780 --> 01:09:15.000
C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour

950
01:09:15.020 --> 01:09:20.660
dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation,

951
01:09:21.280 --> 01:09:23.840
soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé.

952
01:09:24.260 --> 01:09:25.420
Donc, il y a comme trois possibilités.

953
01:09:26.720 --> 01:09:29.340
C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus

954
01:09:29.360 --> 01:09:33.320
adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence,

955
01:09:34.260 --> 01:09:38.420
je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe,

956
01:09:38.540 --> 01:09:40.640
pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça.

957
01:09:42.500 --> 01:09:45.540
Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait

958
01:09:45.560 --> 01:09:47.000
les comparables soient relativement proches.

959
01:09:49.280 --> 01:09:52.800
Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique,

960
01:09:52.880 --> 01:09:55.300
donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici,

961
01:09:55.420 --> 01:10:01.460
Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une

962
01:10:01.480 --> 01:10:03.160
superficie qui est plus faible.

963
01:10:03.280 --> 01:10:12.220
Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable

964
01:10:12.240 --> 01:10:17.400
A, on ajuste ici la valeur.

965
01:10:34.480 --> 01:10:35.520
Voici de m'y rester.

966
01:10:59.700 --> 01:11:02.380
Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus,

967
01:11:02.500 --> 01:11:05.780
puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça.

968
01:11:06.640 --> 01:11:11.000
Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non,

969
01:11:11.120 --> 01:11:13.300
c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici.

970
01:11:20.420 --> 01:11:21.220
Il y a

971
01:11:23.940 --> 01:11:29.320
possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça.

972
01:11:31.120 --> 01:11:34.460
Non, mais la superficie ici est plus importante.

973
01:11:36.000 --> 01:11:36.800
Donc,

974
01:11:39.380 --> 01:11:40.300
le

975
01:11:45.860 --> 01:11:48.940
non, c'est justement donc c'est le

976
01:11:50.700 --> 01:11:57.040
je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le

977
01:11:57.060 --> 01:12:02.160
côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez

978
01:12:02.180 --> 01:12:08.340
mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied

979
01:12:08.360 --> 01:12:13.180
carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça,

980
01:12:13.260 --> 01:12:15.400
donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment

981
01:12:17.200 --> 01:12:22.820
intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un...

982
01:12:23.720 --> 01:12:27.440
Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le

983
01:12:27.460 --> 01:12:31.560
prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix

984
01:12:31.580 --> 01:12:33.720
qui est par pied carré. Vous comprenez ?

985
01:12:34.840 --> 01:12:36.380
Donc, le problème c'est quoi ?

986
01:12:36.540 --> 01:12:38.560
C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand,

987
01:12:39.500 --> 01:12:44.680
plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle.

988
01:12:44.700 --> 01:12:49.520
Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par

989
01:12:49.540 --> 01:12:51.040
pied carré qu'un gros terrain.

990
01:12:51.720 --> 01:12:54.320
Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus

991
01:12:54.340 --> 01:12:57.920
importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000.

992
01:12:58.680 --> 01:13:02.440
Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30.

993
01:13:02.580 --> 01:13:04.220
Et c'est le contraire dans le cas de 7000.

994
01:13:04.460 --> 01:13:05.780
Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur.

995
01:13:05.900 --> 01:13:08.060
C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication.

996
01:13:08.080 --> 01:13:10.320
C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait.

997
01:13:10.500 --> 01:13:16.560
On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en

998
01:13:16.580 --> 01:13:21.900
soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici.

999
01:13:23.240 --> 01:13:27.500
Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a

1000
01:13:27.520 --> 01:13:28.420
lorsqu'on grosse l'intérêt.

1001
01:13:31.860 --> 01:13:32.660
Ça va ?

1002
01:13:38.880 --> 01:13:40.040
Bon, je prends pour un clic, ça va.

1003
01:13:40.960 --> 01:13:42.460
Donc, maintenant ici, c'est ça.

1004
01:13:43.200 --> 01:13:46.240
Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B,

1005
01:13:46.580 --> 01:13:49.160
pas d'ajustement, les services non plus et zonage.

1006
01:13:49.280 --> 01:13:50.080
Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ?

1007
01:13:50.100 --> 01:13:53.300
C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça

1008
01:13:53.320 --> 01:13:56.440
nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré.

1009
01:13:58.000 --> 01:14:03.220
Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D,

1010
01:14:03.780 --> 01:14:06.760
c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant,

1011
01:14:07.400 --> 01:14:11.560
les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là,

1012
01:14:11.720 --> 01:14:18.260
ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des…

1013
01:14:24.340 --> 01:14:28.680
Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz,

1014
01:14:28.800 --> 01:14:32.060
c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que

1015
01:14:32.080 --> 01:14:35.940
prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne

1016
01:14:35.960 --> 01:14:41.420
pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va

1017
01:14:41.440 --> 01:14:43.040
avoir une valeur plus importante.

1018
01:14:43.160 --> 01:14:45.660
Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C.

1019
01:14:46.140 --> 01:14:50.820
Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne.

1020
01:14:52.400 --> 01:14:54.240
Localisation inférieure. Topographie, donc.

1021
01:14:55.440 --> 01:14:59.840
On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est

1022
01:14:59.860 --> 01:15:01.860
plus abrute par rapport à un terrain plat.

1023
01:15:02.440 --> 01:15:06.440
c'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné

1024
01:15:06.460 --> 01:15:12.020
que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière.

1025
01:15:14.440 --> 01:15:20.440
Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et

1026
01:15:20.460 --> 01:15:23.240
là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec

1027
01:15:23.260 --> 01:15:26.820
le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des

1028
01:15:26.840 --> 01:15:27.640
comparables.

1029
01:15:32.320 --> 01:15:36.580
Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie,

1030
01:15:36.600 --> 01:15:42.160
je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant

1031
01:15:42.180 --> 01:15:47.440
intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que

1032
01:15:47.460 --> 01:15:54.760
toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de

1033
01:15:54.780 --> 01:15:56.860
factuel et ça dépend pas donc du pied carré.

1034
01:15:57.440 --> 01:16:00.680
Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit

1035
01:16:00.700 --> 01:16:05.600
être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici.

1036
01:16:07.580 --> 01:16:09.080
Et c'est vraiment juste la composante.

1037
01:16:09.660 --> 01:16:11.600
La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller,

1038
01:16:11.680 --> 01:16:14.840
par exemple, avec, je ne sais pas moi,

1039
01:16:16.760 --> 01:16:21.740
Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par

1040
01:16:21.760 --> 01:16:26.720
rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la

1041
01:16:26.740 --> 01:16:32.040
taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du

1042
01:16:32.060 --> 01:16:33.700
terrain qui contient une maison unifamiliale.

1043
01:16:33.720 --> 01:16:37.620
pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe.

1044
01:16:39.360 --> 01:16:42.700
Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante.

1045
01:16:43.040 --> 01:16:45.360
Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai.

1046
01:16:47.160 --> 01:16:50.520
Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons,

1047
01:16:50.620 --> 01:16:56.320
ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une

1048
01:16:56.340 --> 01:16:59.200
maison. Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir.

1049
01:16:59.640 --> 01:17:03.460
Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce

1050
01:17:03.480 --> 01:17:05.940
point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand.

1051
01:17:06.080 --> 01:17:09.320
Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous

1052
01:17:09.340 --> 01:17:12.400
dirait. Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A,

1053
01:17:13.560 --> 01:17:19.060
on nous dit que la localisation, elle est similaire.

1054
01:17:20.820 --> 01:17:22.520
Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro.

1055
01:17:23.560 --> 01:17:25.240
Là, c'était la superficie, désolé.

1056
01:17:26.100 --> 01:17:29.180
Superficie, donc la superficie est plus petite.

1057
01:17:29.320 --> 01:17:30.740
Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ?

1058
01:17:31.180 --> 01:17:35.480
c'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit,

1059
01:17:35.680 --> 01:17:39.540
un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu

1060
01:17:39.560 --> 01:17:44.760
'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une

1061
01:17:44.780 --> 01:17:48.700
décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25,

1062
01:17:49.420 --> 01:17:50.780
étant donné que le terrain est plus petit.

1063
01:17:52.100 --> 01:17:53.560
C'est simplement à cause, donc,

1064
01:17:55.340 --> 01:17:57.600
je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand,

1065
01:17:58.000 --> 01:18:02.140
plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance

1066
01:18:02.160 --> 01:18:05.020
par exemple du prix par pied carré linéaire.

1067
01:18:05.200 --> 01:18:07.560
Donc il va quand même avoir une diminution.

1068
01:18:07.680 --> 01:18:16.000
C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le

1069
01:18:16.020 --> 01:18:18.560
double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement.

1070
01:18:19.100 --> 01:18:24.280
C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l

1071
01:18:24.300 --> 01:18:25.260
'ajustement de la superficie.

1072
01:18:26.380 --> 01:18:27.180
C'est pour ça.

1073
01:18:29.660 --> 01:18:35.900
je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés

1074
01:18:35.920 --> 01:18:42.860
mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en

1075
01:18:42.880 --> 01:18:48.900
soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en

1076
01:18:48.920 --> 01:18:53.180
soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne

1077
01:18:53.200 --> 01:18:55.120
comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ?

1078
01:18:55.620 --> 01:18:59.140
Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement,

1079
01:18:59.280 --> 01:19:02.080
il coûterait moins cher le pied carré un peu.

1080
01:19:02.840 --> 01:19:06.660
Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait,

1081
01:19:06.720 --> 01:19:08.600
c'est sur une valeur par pied carré.

1082
01:19:09.740 --> 01:19:12.900
Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu,

1083
01:19:12.980 --> 01:19:14.540
parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés.

1084
01:19:15.000 --> 01:19:16.600
OK. Je ne sais pas si vous voulez.

1085
01:19:16.940 --> 01:19:19.260
Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain,

1086
01:19:19.360 --> 01:19:22.160
je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par

1087
01:19:22.180 --> 01:19:24.980
pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là,

1088
01:19:25.140 --> 01:19:27.860
si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des

1089
01:19:27.880 --> 01:19:32.080
ajustements. Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand,

1090
01:19:32.860 --> 01:19:36.200
plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle,

1091
01:19:36.320 --> 01:19:40.640
mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain

1092
01:19:40.660 --> 01:19:43.300
aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie.

1093
01:19:43.460 --> 01:19:46.120
C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça.

1094
01:19:46.220 --> 01:19:48.020
Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques.

1095
01:19:48.340 --> 01:19:52.360
Donc, on se compare au sujet et on ajuste.

1096
01:19:53.500 --> 01:19:55.420
Parfait. Oui.

1097
01:19:57.640 --> 01:20:02.620
Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ?

1098
01:20:03.600 --> 01:20:08.460
C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le…

1099
01:20:10.920 --> 01:20:14.940
Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça,

1100
01:20:15.460 --> 01:20:20.680
il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %.

1101
01:20:20.700 --> 01:20:23.860
Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable,

1102
01:20:24.660 --> 01:20:27.420
c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ?

1103
01:20:27.940 --> 01:20:29.160
C'est simplement, donc,

1104
01:20:32.600 --> 01:20:36.560
vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la

1105
01:20:36.580 --> 01:20:41.980
valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16.

1106
01:20:42.600 --> 01:20:48.780
Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s

1107
01:20:48.800 --> 01:20:53.700
'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08.

1108
01:20:53.840 --> 01:20:56.780
Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17.

1109
01:20:58.200 --> 01:21:01.020
Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut,

1110
01:21:01.220 --> 01:21:05.020
c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations.

1111
01:21:05.100 --> 01:21:09.160
Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif.

1112
01:21:09.180 --> 01:21:12.460
C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement,

1113
01:21:13.060 --> 01:21:14.120
si on regarde,

1114
01:21:16.380 --> 01:21:22.100
le moins 1.1, on va le calculer.

1115
01:21:22.120 --> 01:21:27.580
Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça.

1116
01:21:32.140 --> 01:21:38.200
Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici

1117
01:21:38.220 --> 01:21:43.120
en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter,

1118
01:21:43.320 --> 01:21:45.220
et on a les ajustements qu'on fait ici.

1119
01:21:45.340 --> 01:21:49.960
Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici.

1120
01:21:51.460 --> 01:21:57.760
En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio

1121
01:21:57.780 --> 01:22:02.540
entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net.

1122
01:22:02.780 --> 01:22:04.320
Donc là, ici, on va le calculer.

1123
01:22:05.160 --> 01:22:06.900
Désolé, ce n'est pas super bien présenté.

1124
01:22:07.740 --> 01:22:11.340
Donc ici, si on fait ensuite comme ça,

1125
01:22:14.440 --> 01:22:16.480
donc moins 1.1 %.

1126
01:22:21.480 --> 01:22:26.240
Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé

1127
01:22:26.260 --> 01:22:30.560
comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose.

1128
01:22:30.720 --> 01:22:33.500
C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs,

1129
01:22:33.740 --> 01:22:38.240
on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les

1130
01:22:38.260 --> 01:22:41.120
ajustements positivement. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?

1131
01:22:41.260 --> 01:22:48.140
C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais,

1132
01:22:48.260 --> 01:22:51.020
c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient,

1133
01:22:51.080 --> 01:22:55.600
mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements,

1134
01:22:55.800 --> 01:22:58.100
même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations.

1135
01:22:58.500 --> 01:23:01.760
Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient

1136
01:23:01.780 --> 01:23:05.140
positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ?

1137
01:23:05.260 --> 01:23:08.480
C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut.

1138
01:23:09.480 --> 01:23:14.100
Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit…

1139
01:23:15.860 --> 01:23:18.400
On va le faire avec le comparable A et B.

1140
01:23:21.840 --> 01:23:23.820
Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ?

1141
01:23:24.020 --> 01:23:28.680
Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré.

1142
01:23:34.040 --> 01:23:37.340
Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre.

1143
01:23:43.020 --> 01:23:44.960
Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait,

1144
01:23:45.060 --> 01:23:48.520
donc 0,08 pour les conditions de marché.

1145
01:23:48.960 --> 01:23:50.940
Donc, ici, on va mettre ajustement.

1146
01:23:58.100 --> 01:23:59.180
Conditions de marché.

1147
01:24:03.920 --> 01:24:10.120
Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15

1148
01:24:10.140 --> 01:24:18.800
ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il

1149
01:24:18.820 --> 01:24:24.940
y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0

1150
01:24:24.960 --> 01:24:31.200
,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer

1151
01:24:31.220 --> 01:24:38.500
l'ajustement net et

1152
01:24:38.520 --> 01:24:44.840
ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la

1153
01:24:44.860 --> 01:24:50.900
somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels

1154
01:24:50.920 --> 01:24:53.440
on va aller divisé par le prix de vente par pied carré.

1155
01:24:55.240 --> 01:25:01.440
Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop

1156
01:25:02.020 --> 01:25:05.240
et là, ça nous donne l'ajustement de

1157
01:25:09.820 --> 01:25:15.840
3,1%. Qu'est-ce que

1158
01:25:15.860 --> 01:25:17.520
j'ai fait ? Combien de rires ici ?

1159
01:25:24.020 --> 01:25:27.760
Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être,

1160
01:25:27.920 --> 01:25:30.280
il y a un autre ajustement que j'ai oublié.

1161
01:25:31.020 --> 01:25:37.020
Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour

1162
01:25:37.040 --> 01:25:43.140
la localisation, désolé, qui est

1163
01:25:43.160 --> 01:25:49.540
de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme

1164
01:25:49.560 --> 01:25:55.700
ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la

1165
01:25:55.720 --> 01:25:58.140
petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation

1166
01:25:59.960 --> 01:26:05.380
bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la

1167
01:26:05.400 --> 01:26:10.960
même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on

1168
01:26:10.980 --> 01:26:15.920
les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire

1169
01:26:17.900 --> 01:26:21.020
une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu.

1170
01:26:23.620 --> 01:26:29.540
Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le

1171
01:26:29.560 --> 01:26:32.480
chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon.

1172
01:26:32.800 --> 01:26:36.780
Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue,

1173
01:26:36.920 --> 01:26:40.700
pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène

1174
01:26:40.720 --> 01:26:45.260
toute valeur positive dans le sens opposé.

1175
01:26:45.320 --> 01:26:47.940
C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8,

1176
01:26:48.180 --> 01:26:54.320
ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue

1177
01:26:54.340 --> 01:26:55.160
de ça.

1178
01:26:57.020 --> 01:26:59.680
Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps,

1179
01:26:59.900 --> 01:27:05.340
mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici,

1180
01:27:05.480 --> 01:27:07.540
même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer.

1181
01:27:08.280 --> 01:27:11.160
Et on s'en va diviser par le prix ici.

1182
01:27:13.260 --> 01:27:19.100
Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %,

1183
01:27:19.120 --> 01:27:20.380
exactement comme ce qui est ici.

1184
01:27:20.560 --> 01:27:24.560
Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %.

1185
01:27:25.640 --> 01:27:27.600
Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé.

1186
01:27:31.080 --> 01:27:37.580
Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire

1187
01:27:37.600 --> 01:27:39.600
une deuxième colonne et mettre simplement...

1188
01:27:39.620 --> 01:27:43.680
même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier

1189
01:27:43.700 --> 01:27:47.020
par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs.

1190
01:27:47.300 --> 01:27:51.220
Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le

1191
01:27:51.240 --> 01:27:57.120
fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent.

1192
01:27:57.660 --> 01:27:58.660
Est-ce que c'est clair pour ça ?

1193
01:28:01.120 --> 01:28:05.360
Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ?

1194
01:28:05.520 --> 01:28:10.340
C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé,

1195
01:28:10.840 --> 01:28:16.020
il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%.

1196
01:28:16.040 --> 01:28:18.240
C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le...

1197
01:28:18.260 --> 01:28:21.140
Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%.

1198
01:28:22.800 --> 01:28:25.300
Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct.

1199
01:28:25.560 --> 01:28:26.520
Ça peut aller dans les deux sens.

1200
01:28:26.660 --> 01:28:30.480
Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1.

1201
01:28:30.780 --> 01:28:33.460
C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%.

1202
01:28:33.480 --> 01:28:36.220
Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements,

1203
01:28:36.560 --> 01:28:38.140
ça va vraiment être plus important que ça.

1204
01:28:38.580 --> 01:28:41.600
Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple,

1205
01:28:41.680 --> 01:28:45.260
ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4.

1206
01:28:45.520 --> 01:28:47.620
Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là,

1207
01:28:47.680 --> 01:28:50.980
c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là.

1208
01:28:52.520 --> 01:28:58.840
Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le

1209
01:28:58.860 --> 01:29:04.880
déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %.

1210
01:29:04.900 --> 01:29:08.040
Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également.

1211
01:29:08.320 --> 01:29:09.120
Donc, c'est correct.

1212
01:29:19.800 --> 01:29:22.780
Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ?

1213
01:29:22.880 --> 01:29:28.580
Donc, ici, c'est simplement la pondération.

1214
01:29:28.600 --> 01:29:34.640
Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer

1215
01:29:34.660 --> 01:29:39.380
une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire.

1216
01:29:39.600 --> 01:29:43.900
On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération

1217
01:29:43.920 --> 01:29:46.880
utiliser. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré,

1218
01:29:47.120 --> 01:29:53.320
mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la

1219
01:29:53.340 --> 01:29:56.740
pondération va être plus faible.

1220
01:29:56.760 --> 01:29:58.760
pour que justement on réduise le risque d'erreur.

1221
01:29:59.240 --> 01:30:02.780
Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus

1222
01:30:02.800 --> 01:30:07.040
importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur,

1223
01:30:07.140 --> 01:30:13.800
donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les

1224
01:30:13.820 --> 01:30:16.480
valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne

1225
01:30:16.500 --> 01:30:20.000
pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse,

1226
01:30:20.300 --> 01:30:23.960
on va aller les frax ici, on a les comparables.

1227
01:30:25.920 --> 01:30:27.200
A, B, C.

1228
01:30:30.620 --> 01:30:32.260
C'est le fun, ça, puisque on dit.

1229
01:30:33.660 --> 01:30:36.680
On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici,

1230
01:30:36.880 --> 01:30:39.940
donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A.

1231
01:30:41.240 --> 01:30:46.960
Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80.

1232
01:30:47.400 --> 01:30:51.020
Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ?

1233
01:30:51.400 --> 01:30:53.020
C'est que là, on applique une pondération.

1234
01:30:53.040 --> 01:30:54.340
Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement.

1235
01:30:55.140 --> 01:30:58.100
Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré.

1236
01:31:01.220 --> 01:31:04.160
Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables.

1237
01:31:06.980 --> 01:31:09.240
Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique.

1238
01:31:09.440 --> 01:31:15.540
C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et

1239
01:31:15.560 --> 01:31:21.820
35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré

1240
01:31:23.220 --> 01:31:29.780
pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le

1241
01:31:29.800 --> 01:31:33.740
produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout

1242
01:31:33.760 --> 01:31:36.400
simplement. Donc c'est ça multiplié par

1243
01:31:39.520 --> 01:31:42.680
la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici

1244
01:31:42.700 --> 01:31:46.400
multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait

1245
01:31:46.420 --> 01:31:48.720
la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée.

1246
01:31:49.000 --> 01:31:52.600
Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4,

1247
01:31:52.800 --> 01:31:54.000
on s'en va appliquer un pourcentage.

1248
01:31:54.840 --> 01:31:55.640
Donc,

1249
01:31:56.680 --> 01:31:59.240
ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner

1250
01:32:02.160 --> 01:32:08.820
une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50

1251
01:32:09.960 --> 01:32:11.440
et ça nous donne l'ajustement.

1252
01:32:11.860 --> 01:32:13.240
Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça.

1253
01:32:13.260 --> 01:32:19.500
Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation,

1254
01:32:19.520 --> 01:32:24.520
mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables.

1255
01:32:24.620 --> 01:32:28.680
Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça.

1256
01:32:29.320 --> 01:32:35.100
Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré,

1257
01:32:35.180 --> 01:32:39.060
lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça,

1258
01:32:39.140 --> 01:32:41.960
c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement

1259
01:32:41.980 --> 01:32:44.980
multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet.

1260
01:32:45.660 --> 01:32:51.740
Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans

1261
01:32:51.760 --> 01:32:53.660
le cas qu'on a 8000 pieds carrés,

1262
01:32:55.820 --> 01:32:59.480
ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée,

1263
01:32:59.600 --> 01:33:02.980
comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode

1264
01:33:03.000 --> 01:33:06.980
comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables.

1265
01:33:09.220 --> 01:33:14.700
Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces

1266
01:33:14.720 --> 01:33:18.120
ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4.

1267
01:33:20.380 --> 01:33:22.740
Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici.

1268
01:33:26.040 --> 01:33:29.600
Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction.

1269
01:33:30.780 --> 01:33:32.500
Je vais grossir ça ici comme ça.

1270
01:33:33.020 --> 01:33:36.140
c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie,

1271
01:33:36.220 --> 01:33:39.060
donc des améliorations du prix de vente total de la propriété.

1272
01:33:39.180 --> 01:33:40.260
Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

1273
01:33:41.720 --> 01:33:47.760
En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction

1274
01:33:47.780 --> 01:33:51.120
qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la

1275
01:33:51.140 --> 01:33:56.420
méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer

1276
01:33:56.440 --> 01:33:59.460
justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier

1277
01:33:59.480 --> 01:34:01.660
cours, moins la dépréciation totale.

1278
01:34:02.500 --> 01:34:06.660
Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain.

1279
01:34:06.920 --> 01:34:12.020
En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue.

1280
01:34:13.300 --> 01:34:17.760
Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total,

1281
01:34:17.980 --> 01:34:19.840
c'est simplement ici. Donc,

1282
01:34:22.080 --> 01:34:23.760
je vais regrossir ça comme ça.

1283
01:34:25.440 --> 01:34:29.880
à défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment

1284
01:34:31.720 --> 01:34:35.080
en simplement additionnant la valeur du terrain

1285
01:34:39.740 --> 01:34:45.200
et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la

1286
01:34:45.220 --> 01:34:49.100
dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ?

1287
01:34:49.120 --> 01:34:53.120
c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment,

1288
01:34:53.880 --> 01:34:55.140
on peut aller inférer la valeur du terrain.

1289
01:34:55.300 --> 01:34:57.740
C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment,

1290
01:34:57.760 --> 01:35:02.860
c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça

1291
01:35:02.880 --> 01:35:05.460
de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain.

1292
01:35:05.700 --> 01:35:07.920
Mais ça implique qu'on a le prix de vente.

1293
01:35:08.120 --> 01:35:10.660
Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment,

1294
01:35:10.840 --> 01:35:12.780
mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment,

1295
01:35:12.900 --> 01:35:15.900
on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction.

1296
01:35:19.280 --> 01:35:22.760
Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir.

1297
01:35:26.260 --> 01:35:30.660
Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur,

1298
01:35:31.140 --> 01:35:34.140
c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation,

1299
01:35:34.240 --> 01:35:36.020
tu sais, ça amène une certaine incertitude.

1300
01:35:38.000 --> 01:35:40.040
Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain,

1301
01:35:40.140 --> 01:35:44.300
donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à

1302
01:35:44.320 --> 01:35:48.960
comprendre. C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable,

1303
01:35:49.060 --> 01:35:53.480
honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent,

1304
01:35:53.560 --> 01:35:56.420
la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la…

1305
01:35:56.440 --> 01:35:59.900
il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain,

1306
01:36:00.000 --> 01:36:04.960
sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment.

1307
01:36:05.800 --> 01:36:09.920
Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super

1308
01:36:09.940 --> 01:36:14.860
répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple,

1309
01:36:14.980 --> 01:36:19.700
on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie

1310
01:36:19.720 --> 01:36:23.440
habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf,

1311
01:36:23.520 --> 01:36:26.060
donc on nous dit que c'est 185 $ par picard.

1312
01:36:26.880 --> 01:36:28.660
Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?

1313
01:36:28.800 --> 01:36:34.780
C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500.

1314
01:36:35.880 --> 01:36:38.240
Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf.

1315
01:36:40.100 --> 01:36:40.900
on nous dit que

1316
01:36:42.640 --> 01:36:47.020
la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans

1317
01:36:47.460 --> 01:36:53.880
ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la

1318
01:36:53.900 --> 01:36:57.700
durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit

1319
01:36:57.720 --> 01:37:00.800
appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas

1320
01:37:00.820 --> 01:37:03.900
nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce

1321
01:37:03.920 --> 01:37:07.700
qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c

1322
01:37:07.720 --> 01:37:10.900
'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation.

1323
01:37:12.420 --> 01:37:14.980
La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire,

1324
01:37:15.060 --> 01:37:16.580
qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment.

1325
01:37:17.060 --> 01:37:21.760
Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du

1326
01:37:21.780 --> 01:37:25.400
bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer

1327
01:37:25.420 --> 01:37:30.600
la méthode d'extraction. Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment,

1328
01:37:30.780 --> 01:37:36.400
c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation

1329
01:37:36.420 --> 01:37:40.480
linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale,

1330
01:37:40.500 --> 01:37:42.600
il est vendu à Gatineau pour 425 000.

1331
01:37:42.760 --> 01:37:49.260
Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et

1332
01:37:49.280 --> 01:37:55.180
qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que

1333
01:37:55.200 --> 01:38:00.360
la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que,

1334
01:38:00.500 --> 01:38:05.260
sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation,

1335
01:38:05.500 --> 01:38:09.220
c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux.

1336
01:38:10.340 --> 01:38:13.460
Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le…

1337
01:38:14.980 --> 01:38:18.320
Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ?

1338
01:38:18.460 --> 01:38:23.660
Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon,

1339
01:38:23.800 --> 01:38:29.920
on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l

1340
01:38:29.940 --> 01:38:34.020
'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses,

1341
01:38:34.180 --> 01:38:36.700
mais c'est le résiduel. De façon simple, c'est le résiduel.

1342
01:38:37.260 --> 01:38:42.360
Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la

1343
01:38:42.380 --> 01:38:45.480
dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça,

1344
01:38:45.580 --> 01:38:47.800
sachant que le bâtiment total était vendu 425 000.

1345
01:38:48.400 --> 01:38:53.820
Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000,

1346
01:38:53.980 --> 01:38:59.400
ici, moins le 194 000. Donc, c'est simple.

1347
01:38:59.420 --> 01:39:04.980
Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement.

1348
01:39:06.060 --> 01:39:12.220
Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact

1349
01:39:12.240 --> 01:39:15.120
de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain.

1350
01:39:15.140 --> 01:39:15.940
Bon,

1351
01:39:18.060 --> 01:39:23.280
ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui

1352
01:39:23.300 --> 01:39:29.360
serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si

1353
01:39:29.380 --> 01:39:33.800
vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments,

1354
01:39:34.140 --> 01:39:38.500
vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très,

1355
01:39:38.600 --> 01:39:41.940
très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente.

1356
01:39:42.880 --> 01:39:44.920
Pourquoi ? Parce que c'est mécanique.

1357
01:39:45.020 --> 01:39:51.780
C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une

1358
01:39:51.800 --> 01:39:55.760
valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment,

1359
01:39:55.880 --> 01:40:00.440
donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation,

1360
01:40:00.580 --> 01:40:05.720
la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation.

1361
01:40:08.200 --> 01:40:10.200
Ici, ce n'est pas nécessairement...

1362
01:40:24.940 --> 01:40:27.360
Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus.

1363
01:40:28.540 --> 01:40:29.340
Désolé.

1364
01:40:31.480 --> 01:40:34.640
Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible.

1365
01:40:35.360 --> 01:40:41.440
ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on

1366
01:40:41.460 --> 01:40:47.700
changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement

1367
01:40:47.720 --> 01:40:52.280
donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur

1368
01:40:52.300 --> 01:40:55.700
du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de

1369
01:40:55.720 --> 01:40:57.980
dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est

1370
01:40:58.000 --> 01:40:59.840
linéaire donc c'est simplement pour ça

1371
01:41:02.140 --> 01:41:04.800
maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier,

1372
01:41:04.940 --> 01:41:06.320
ce n'est pas nécessairement ça.

1373
01:41:06.440 --> 01:41:10.200
C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant,

1374
01:41:11.040 --> 01:41:15.100
plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur.

1375
01:41:15.240 --> 01:41:17.340
C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent.

1376
01:41:17.540 --> 01:41:21.520
C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du

1377
01:41:21.540 --> 01:41:25.780
terrain ? Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie

1378
01:41:25.800 --> 01:41:28.800
économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000.

1379
01:41:29.140 --> 01:41:32.480
Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici.

1380
01:41:32.500 --> 01:41:38.220
c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000,

1381
01:41:38.820 --> 01:41:40.280
10 ans dans les deux sens.

1382
01:41:44.060 --> 01:41:50.340
Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par

1383
01:41:50.360 --> 01:41:53.560
la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ?

1384
01:41:53.680 --> 01:41:57.340
Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment.

1385
01:41:59.160 --> 01:42:03.420
Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces

1386
01:42:03.440 --> 01:42:06.400
ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement,

1387
01:42:06.700 --> 01:42:10.320
mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous

1388
01:42:10.340 --> 01:42:12.360
avez trouvée avec cette façon de faire-là.

1389
01:42:12.820 --> 01:42:17.560
Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de

1390
01:42:17.580 --> 01:42:19.080
vente de 425 000.

1391
01:42:20.740 --> 01:42:26.620
Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ?

1392
01:42:26.880 --> 01:42:29.360
C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain,

1393
01:42:29.440 --> 01:42:32.200
donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale,

1394
01:42:32.240 --> 01:42:34.520
donc, trouvée par un prix de vente réel.

1395
01:42:34.900 --> 01:42:37.340
Donc, le 230 000 sur le 425 000.

1396
01:42:38.240 --> 01:42:40.480
Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ?

1397
01:42:40.640 --> 01:42:46.540
C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 %

1398
01:42:46.560 --> 01:42:51.040
le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un

1399
01:42:51.060 --> 01:42:54.100
centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %.

1400
01:42:54.120 --> 01:42:55.760
Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif.

1401
01:42:56.060 --> 01:42:57.900
Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville,

1402
01:42:58.120 --> 01:43:04.220
plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio

1403
01:43:04.240 --> 01:43:10.120
soit plus élevé. ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un

1404
01:43:10.140 --> 01:43:14.300
benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces

1405
01:43:14.320 --> 01:43:19.580
braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc

1406
01:43:19.600 --> 01:43:23.740
justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là

1407
01:43:23.760 --> 01:43:28.520
dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale

1408
01:43:28.540 --> 01:43:32.540
donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau

1409
01:43:32.560 --> 01:43:38.440
donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus,

1410
01:43:38.960 --> 01:43:40.280
les autres, ils jugent que c'est banlieue.

1411
01:43:40.400 --> 01:43:42.300
Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct,

1412
01:43:42.440 --> 01:43:45.080
mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette.

1413
01:43:46.900 --> 01:43:49.480
Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode.

1414
01:43:49.580 --> 01:43:54.760
Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain

1415
01:43:54.780 --> 01:43:55.580
sous-jacent.

1416
01:43:57.240 --> 01:44:01.100
Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus

1417
01:44:01.120 --> 01:44:04.700
faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois,

1418
01:44:04.900 --> 01:44:11.100
on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds

1419
01:44:11.120 --> 01:44:14.960
carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain,

1420
01:44:15.100 --> 01:44:19.920
bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise.

1421
01:44:20.060 --> 01:44:21.360
Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs.

1422
01:44:22.040 --> 01:44:25.400
Commercial urbain, 30 à 50 % le range.

1423
01:44:25.940 --> 01:44:31.120
Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80.

1424
01:44:33.060 --> 01:44:36.560
C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme,

1425
01:44:36.640 --> 01:44:41.720
vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres,

1426
01:44:41.860 --> 01:44:45.500
et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison,

1427
01:44:45.640 --> 01:44:47.680
ou ce que le fermier habite, peu importe.

1428
01:44:48.380 --> 01:44:51.500
C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80.

1429
01:44:51.780 --> 01:44:54.300
Ça fait du sens économiquement et intuitivement.

1430
01:44:55.200 --> 01:44:59.620
Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça.

1431
01:44:59.920 --> 01:45:04.120
C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain

1432
01:45:04.140 --> 01:45:05.900
pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur.

1433
01:45:06.120 --> 01:45:10.060
Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus

1434
01:45:10.080 --> 01:45:11.900
importante pour que ce soit entre 50 et 80.

1435
01:45:13.400 --> 01:45:15.080
Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne.

1436
01:45:15.100 --> 01:45:20.460
Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le

1437
01:45:20.480 --> 01:45:24.800
travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction.

1438
01:45:32.200 --> 01:45:38.580
Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis.

1439
01:45:38.760 --> 01:45:42.620
On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours.

1440
01:45:42.640 --> 01:45:48.440
Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de

1441
01:45:48.460 --> 01:45:54.760
terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale

1442
01:45:54.780 --> 01:45:57.720
ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain.

1443
01:45:59.260 --> 01:46:02.660
C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification.

1444
01:46:02.920 --> 01:46:05.140
En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici.

1445
01:46:05.540 --> 01:46:07.920
Mais vous en choisissez un particulièrement.

1446
01:46:07.940 --> 01:46:12.080
Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application.

1447
01:46:13.460 --> 01:46:15.820
C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain.

1448
01:46:18.440 --> 01:46:22.380
C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ?

1449
01:46:22.660 --> 01:46:24.140
Je vais appliquer une règle du pouce comme ça.

1450
01:46:24.260 --> 01:46:27.460
Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux

1451
01:46:27.480 --> 01:46:30.300
comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe.

1452
01:46:30.960 --> 01:46:32.280
Donc, ça peut être appliqué comme vérification.

1453
01:46:33.380 --> 01:46:35.300
Ça permet de le faire avec peu de données.

1454
01:46:36.200 --> 01:46:39.880
c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires.

1455
01:46:40.740 --> 01:46:44.240
Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios

1456
01:46:44.260 --> 01:46:46.360
comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables,

1457
01:46:46.580 --> 01:46:48.280
mais s'il y a des comparables, ça...

1458
01:46:49.200 --> 01:46:52.520
Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio

1459
01:46:52.540 --> 01:46:56.700
approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon.

1460
01:46:58.600 --> 01:47:01.340
Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation,

1461
01:47:01.360 --> 01:47:04.780
c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la

1462
01:47:04.800 --> 01:47:07.840
robustesse du résultat. Puis c'est très important aussi,

1463
01:47:07.900 --> 01:47:09.180
ça suppose que le ratio est stable.

1464
01:47:09.320 --> 01:47:12.840
C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les

1465
01:47:12.860 --> 01:47:14.840
maisons unifamiliales, le ratio va être constant.

1466
01:47:15.300 --> 01:47:16.600
Alors que ça, ça suppose que oui.

1467
01:47:17.580 --> 01:47:20.660
Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier

1468
01:47:20.680 --> 01:47:21.480
recours.

1469
01:47:23.380 --> 01:47:28.980
Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique,

1470
01:47:29.000 --> 01:47:34.440
pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000.

1471
01:47:36.740 --> 01:47:40.480
Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %.

1472
01:47:40.500 --> 01:47:46.500
Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous

1473
01:47:46.520 --> 01:47:49.540
ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion.

1474
01:47:49.780 --> 01:47:53.800
Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre

1475
01:47:53.820 --> 01:47:56.920
comparable. Elle n'est pas utilisée.

1476
01:47:57.240 --> 01:47:59.320
C'est vraiment pour une bonne façon de faire.

1477
01:48:02.280 --> 01:48:05.660
Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP.

1478
01:48:06.580 --> 01:48:12.320
Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire.

1479
01:48:14.720 --> 01:48:16.880
Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance.

1480
01:48:17.320 --> 01:48:21.700
Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance,

1481
01:48:21.820 --> 01:48:22.940
mais vous pouvez quand même le commencé.

1482
01:48:23.780 --> 01:48:27.080
Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours.

1483
01:48:28.200 --> 01:48:33.620
En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul.

1484
01:48:33.800 --> 01:48:35.900
Vraiment, c'est à votre guise.

1485
01:48:36.220 --> 01:48:38.980
C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant.

1486
01:48:39.200 --> 01:48:43.400
C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau.

1487
01:48:46.560 --> 01:48:47.840
Il n'est pas nécessairement très long.

1488
01:48:48.840 --> 01:48:50.900
Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire.

1489
01:48:52.000 --> 01:48:56.060
Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel.

1490
01:48:56.220 --> 01:48:57.700
En tout cas, c'est simplement l'énoncé.

1491
01:48:58.020 --> 01:49:04.180
C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé

1492
01:49:04.200 --> 01:49:05.000
détaillé.

1493
01:49:06.860 --> 01:49:09.580
Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous

1494
01:49:09.600 --> 01:49:11.760
permet de déterminer la valeur d'un terrain.

1495
01:49:14.520 --> 01:49:16.800
Ici, c'est le sujet en question.

1496
01:49:17.060 --> 01:49:19.520
Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles.

1497
01:49:20.520 --> 01:49:22.020
C'est une inscription sur les max.

1498
01:49:22.240 --> 01:49:24.780
Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000.

1499
01:49:25.700 --> 01:49:30.100
C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain.

1500
01:49:31.900 --> 01:49:35.720
On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026,

1501
01:49:35.960 --> 01:49:37.400
même si vous allez le faire probablement plus tard.

1502
01:49:38.060 --> 01:49:40.840
Donc, c'est le point d'ancrage.

1503
01:49:41.000 --> 01:49:45.900
La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain.

1504
01:49:46.600 --> 01:49:49.540
Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide.

1505
01:49:49.560 --> 01:49:53.580
Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax.

1506
01:49:53.920 --> 01:49:57.520
Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés,

1507
01:49:57.600 --> 01:50:02.180
donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel,

1508
01:50:02.540 --> 01:50:04.680
ça c'est le zonage et tout ça.

1509
01:50:07.380 --> 01:50:11.000
Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ?

1510
01:50:12.720 --> 01:50:15.800
Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également.

1511
01:50:16.400 --> 01:50:17.860
Ça ici, c'est au niveau des terrains.

1512
01:50:19.560 --> 01:50:21.820
c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment,

1513
01:50:22.040 --> 01:50:24.100
ici, la distance, vous l'avez en kilomètres.

1514
01:50:24.440 --> 01:50:26.060
Vous avez également la fast-lade et tout ça.

1515
01:50:26.160 --> 01:50:30.400
C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette

1516
01:50:30.420 --> 01:50:31.220
analyse.

1517
01:50:33.940 --> 01:50:36.820
Vous avez également ici les tendances du marché foncé.

1518
01:50:37.000 --> 01:50:41.260
Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro,

1519
01:50:41.340 --> 01:50:45.160
c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement

1520
01:50:45.180 --> 01:50:48.240
justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu.

1521
01:50:48.260 --> 01:50:50.820
Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça.

1522
01:50:50.940 --> 01:50:54.380
On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023.

1523
01:50:55.260 --> 01:50:57.820
En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal.

1524
01:50:58.720 --> 01:51:01.000
Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie.

1525
01:51:01.020 --> 01:51:04.820
Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode,

1526
01:51:05.000 --> 01:51:07.140
c'est faire aussi une analyse économique.

1527
01:51:07.580 --> 01:51:10.180
Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées.

1528
01:51:14.520 --> 01:51:16.440
ici maintenant donc c'est les

1529
01:51:18.140 --> 01:51:22.480
ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui

1530
01:51:22.500 --> 01:51:28.300
sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici

1531
01:51:29.600 --> 01:51:34.620
vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix

1532
01:51:34.640 --> 01:51:38.340
demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière

1533
01:51:41.820 --> 01:51:45.380
Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce

1534
01:51:45.400 --> 01:51:48.880
niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous

1535
01:51:48.900 --> 01:51:50.420
devez évaluer, donc c'est lui qui est ici.

1536
01:51:51.900 --> 01:51:53.800
Un instant désolé, donc ça ici.

1537
01:51:55.000 --> 01:51:58.820
Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a

1538
01:51:58.840 --> 01:52:02.240
les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout.

1539
01:52:05.820 --> 01:52:10.040
Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le

1540
01:52:10.060 --> 01:52:10.860
présenter.

1541
01:52:14.880 --> 01:52:18.780
Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici.

1542
01:52:19.860 --> 01:52:21.460
C'est pas besoin de remettre le document.

1543
01:52:21.720 --> 01:52:25.480
Vous mettez votre nom ici. le code permanent.

1544
01:52:25.820 --> 01:52:30.800
Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant,

1545
01:52:30.920 --> 01:52:32.860
votre matricule, excusez-moi, le matricule.

1546
01:52:33.280 --> 01:52:36.500
Et ça, c'est l'université qui le demande.

1547
01:52:38.080 --> 01:52:40.180
Bon, vous mettez ce que vous voulez.

1548
01:52:40.460 --> 01:52:44.020
C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle.

1549
01:52:44.240 --> 01:52:47.640
Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti,

1550
01:52:47.840 --> 01:52:50.860
pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat.

1551
01:52:51.580 --> 01:52:53.940
en soit c'est simplement parce que c'est réglementaire,

1552
01:52:53.960 --> 01:52:59.940
c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une

1553
01:52:59.960 --> 01:53:07.080
formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça

1554
01:53:07.100 --> 01:53:11.920
va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans

1555
01:53:11.940 --> 01:53:16.460
AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là

1556
01:53:18.440 --> 01:53:20.960
au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça.

1557
01:53:21.100 --> 01:53:23.460
Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici.

1558
01:53:24.740 --> 01:53:30.100
Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché

1559
01:53:30.120 --> 01:53:33.560
et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau.

1560
01:53:33.640 --> 01:53:37.360
Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026.

1561
01:53:37.640 --> 01:53:39.600
Donc, c'est des fiches réelles.

1562
01:53:40.940 --> 01:53:44.440
Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça,

1563
01:53:44.640 --> 01:53:47.380
c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là.

1564
01:53:47.500 --> 01:53:50.400
Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles.

1565
01:53:50.520 --> 01:53:52.160
Donc, c'est des terrains à vendre.

1566
01:53:52.240 --> 01:53:56.680
Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer

1567
01:53:56.700 --> 01:54:00.320
également pour des… appliquer la méthode.

1568
01:54:00.420 --> 01:54:06.380
Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le…

1569
01:54:06.400 --> 01:54:08.180
je cherche donc mes mots aujourd'hui.

1570
01:54:10.200 --> 01:54:13.480
Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout.

1571
01:54:13.640 --> 01:54:16.780
Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD.

1572
01:54:16.900 --> 01:54:18.520
Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant.

1573
01:54:18.640 --> 01:54:19.700
Donc, c'est des données qui sont à jour.

1574
01:54:20.100 --> 01:54:23.320
Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours,

1575
01:54:23.440 --> 01:54:29.640
justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue.

1576
01:54:29.740 --> 01:54:32.400
Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours.

1577
01:54:32.700 --> 01:54:35.580
Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les

1578
01:54:35.600 --> 01:54:38.400
slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP.

1579
01:54:39.320 --> 01:54:41.620
Donc, l'analyse, donc, va être faite ici.

1580
01:54:41.760 --> 01:54:45.480
Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici.

1581
01:54:47.060 --> 01:54:52.100
C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection

1582
01:54:52.120 --> 01:54:52.920
des ventes.

1583
01:54:54.480 --> 01:55:00.480
Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment,

1584
01:55:00.660 --> 01:55:03.020
est-ce que vous de remplir avec des formules ou non.

1585
01:55:04.520 --> 01:55:06.960
Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison

1586
01:55:06.980 --> 01:55:09.700
que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait.

1587
01:55:09.960 --> 01:55:14.280
C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et

1588
01:55:14.300 --> 01:55:17.860
puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur,

1589
01:55:17.960 --> 01:55:21.360
c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait.

1590
01:55:21.460 --> 01:55:28.480
Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique

1591
01:55:28.500 --> 01:55:30.780
qui est derrière et accorder des points le coéchéant.

1592
01:55:32.280 --> 01:55:35.860
Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement,

1593
01:55:35.940 --> 01:55:40.380
comme on vient de faire dans le cours en ce moment.

1594
01:55:41.460 --> 01:55:47.480
Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au

1595
01:55:47.500 --> 01:55:50.000
niveau de certaines composantes, comment les appliquer.

1596
01:55:50.400 --> 01:55:52.760
Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé.

1597
01:55:53.500 --> 01:55:57.660
En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP.

1598
01:56:00.540 --> 01:56:03.420
Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements.

1599
01:56:03.600 --> 01:56:05.440
Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée.

1600
01:56:05.540 --> 01:56:09.860
C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer

1601
01:56:09.880 --> 01:56:13.540
justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables.

1602
01:56:15.140 --> 01:56:18.440
Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total.

1603
01:56:18.660 --> 01:56:22.220
Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement

1604
01:56:22.240 --> 01:56:25.300
la méthode que vous avez fait, donc des comparables.

1605
01:56:25.320 --> 01:56:27.880
Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ?

1606
01:56:28.580 --> 01:56:33.320
Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les

1607
01:56:33.340 --> 01:56:35.720
valeurs que vous allez trouver.

1608
01:56:37.400 --> 01:56:42.560
Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note.

1609
01:56:43.240 --> 01:56:48.160
Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par

1610
01:56:48.180 --> 01:56:52.760
courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois.

1611
01:56:53.200 --> 01:56:55.700
Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct.

1612
01:56:59.260 --> 01:57:01.940
Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé,

1613
01:57:03.660 --> 01:57:06.000
quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date.

1614
01:57:13.280 --> 01:57:15.580
Donc, c'est en 5, c'est trop.

1615
01:57:15.700 --> 01:57:18.400
Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui.

1616
01:57:18.880 --> 01:57:22.720
Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement.

1617
01:57:24.240 --> 01:57:27.380
Ça serait qu'à... Bon, je vais...

1618
01:57:34.040 --> 01:57:38.160
Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre.

1619
01:57:40.680 --> 01:57:43.540
Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait.

1620
01:57:44.520 --> 01:57:47.100
On va se dire le 22 octobre pour la remise.

1621
01:57:47.180 --> 01:57:48.980
Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ?

1622
01:57:51.780 --> 01:57:52.900
C'est comme vous voulez vraiment.

1623
01:57:52.920 --> 01:57:56.800
Moi, c'est... Oui, ça vous va ?

1624
01:57:57.640 --> 01:57:59.580
Oui, ça donne un mois, c'est parfait.

1625
01:57:59.880 --> 01:58:04.320
Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP.

1626
01:58:11.360 --> 01:58:14.920
Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts,

1627
01:58:15.940 --> 01:58:18.180
vous pouvez aller voir sur le...

1628
01:58:20.320 --> 01:58:25.340
Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application,

1629
01:58:25.600 --> 01:58:30.640
dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1,

1630
01:58:31.100 --> 01:58:35.140
vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel,

1631
01:58:35.640 --> 01:58:42.120
mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu

1632
01:58:42.140 --> 01:58:44.240
'on a vu, mais en soi plus détaillé.

1633
01:58:44.260 --> 01:58:46.400
Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires,

1634
01:58:46.500 --> 01:58:48.120
vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème.

1635
01:58:48.840 --> 01:58:53.140
Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas.

1636
01:58:53.580 --> 01:58:56.340
Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours,

1637
01:58:56.740 --> 01:58:59.320
le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places.

1638
01:59:00.360 --> 01:59:04.900
Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon,

1639
01:59:05.000 --> 01:59:09.220
ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont

1640
01:59:09.240 --> 01:59:10.120
nécessaires au TP1.

1641
01:59:13.100 --> 01:59:17.420
donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment

1642
01:59:17.440 --> 01:59:23.820
donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi

1643
01:59:23.840 --> 01:59:26.580
qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la

1644
01:59:26.600 --> 01:59:32.640
superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est

1645
01:59:32.660 --> 01:59:34.200
vraiment le

1646
01:59:35.920 --> 01:59:41.400
je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la

1647
01:59:41.420 --> 01:59:43.320
séance 4, même si c'est la semaine prochaine.

1648
01:59:43.440 --> 01:59:46.100
Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP.

1649
01:59:48.080 --> 01:59:50.720
Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même.

1650
01:59:51.000 --> 01:59:51.800
Eh bien, deux ans.

1651
01:59:54.200 --> 01:59:57.460
S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine.

1652
01:59:59.000 --> 02:00:01.580
Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP.

1653
02:00:01.720 --> 02:00:03.600
Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum.

1654
02:00:05.600 --> 02:00:08.880
Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée.

1655
02:00:08.900 --> 02:00:09.700
Merci.