IMM1033 — Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain
Enregistrement Zoom du jeudi 24 septembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 2 h 00
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[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants
[0:06:50] Ouverture et plan de la séance
[0:09:42] Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût
[0:11:39] Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité
[0:15:04] Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas
[0:17:10] Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage
[0:18:17] Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre
[0:21:16] Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement
[0:23:24] Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial
[0:26:23] Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré
[0:31:30] Question : où trouver ces diapositives ?
[0:33:45] Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu
[0:34:56] Les sources de données au Québec
[0:36:44] Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis
[0:38:00] La méthode de comparaison directe : la plus fiable
[0:38:50] Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif
[0:40:16] Les six étapes de la comparaison directe
[0:44:33] Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible
[0:47:02] La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher
[0:48:42] Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5
[0:52:22] Les unités de superficie selon l’Ordre
[0:54:37] Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique
[0:56:27] Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services)
[0:57:34] Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi²
[1:01:01] Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz
[1:03:36] Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois
[1:07:15] Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet »
[1:11:00] Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ?
[1:13:43] Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D
[1:18:30] Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ?
[1:19:58] L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 %
[1:22:27] L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 %
[1:29:23] Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées
[1:32:29] Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $
[1:33:28] La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations
[1:35:46] Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau
[1:39:06] Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $
[1:41:44] Contrôle par le ratio terrain / valeur totale
[1:45:32] La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours
[1:48:03] Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau
[1:50:07] Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre
[1:52:06] Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données
[1:54:42] Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes
[1:56:45] Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle
[1:58:22] Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4
[1:59:33] Mot de la fin

[0:06:51] Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr, est-ce que tout le monde m'entend bien ?

[0:07:00] Oui. Oui, parfait. Merveilleux. Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain. Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie, on va présenter le TP1. Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond, du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça.

[0:07:22] Je vais vous montrer c'est où exactement. vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF. Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain. Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de faire le TP1 aujourd'hui.

[0:07:46] Donc, on a parlé de méthode des coûts jusqu'à présent, mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être capable de simplement déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là.

[0:08:20] La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables. C'est elle qui est recommandée par l'Ordre. Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains, on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs, puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant, sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant.

[0:08:40] Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies, avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile. Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain.

[0:08:58] Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain. Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée.

[0:09:12] Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret, mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer exactement un par un de façon rigoureuse.

[0:09:35] On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne, mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire. Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi. Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain, plus le coût neuf, moins la dépréciation.

[0:09:52] Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment voir la valeur ici du terrain. C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation. Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment. C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de dépréciation.

[0:10:11] Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à faire. Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici, c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements, l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale, qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs similaires, le résidu foncier.

[0:10:40] Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond, c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là. C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique, puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle du terrain ?

[0:11:05] Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour être capable de faire la TP dans votre travail en soi. Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a. Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici.

[0:11:22] Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là, Mais bon, c'est la méthode du coût. On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ? Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations. Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés, parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante.

[0:11:55] Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires, puis c'est vraiment ce qui vous amène. Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil, qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la valeur de votre terrain en ce moment.

[0:12:10] On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné. Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là.

[0:12:24] Ensuite, il y a l'extraction. C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi. Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié, donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain. Ça a une fiabilité qui est modérée.

[0:12:47] Ça a une limite, pourquoi pas ? Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps, bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça, on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain.

[0:13:09] Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur, donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours, c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant. Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur, on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse.

[0:13:30] Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours. Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des développements immobiliers, pour les grands terrains et tout. Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer l'indicante des cash flow.

[0:13:47] On va le voir plus en détail tantôt. Et finalement, il y a le résidu foncier. Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain. C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un terrain qui va être à revenu. C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier à faire dans le futur.

[0:14:11] On va supposer qu'il va y avoir des revenus X, par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction. Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire.

[0:14:26] Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la... Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier, ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain. Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses.

[0:14:41] Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir, qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau, par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie. Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça.

[0:14:54] Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ? Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une…

[0:15:01] Non ? Parfait. Bon, le principe du terrain vacant. C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir. Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas. En réalité, il y a une durée de vie limitée. Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus. On démolit le bâtiment et on reprendra le projet. Donc, ça n'a pas une vie qui en soit… Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain. On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus.

[0:15:34] Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier. Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par, comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps. Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là. On va prendre le terrain de façon séparée. Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de, selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain, c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au niveau de la valeur du terrain. La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment, ça va être vraiment dans le terrain. C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux. Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé, on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain, elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet.

[0:16:38] On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que, dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent. Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles, on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure, c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable.

[0:16:59] Si on avait vu ça la dernière séance, maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui. Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ? Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un terrain donné.

[0:17:23] Et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop, mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable, le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle.

[0:17:40] Donc, qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là. C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit, moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça.

[0:17:53] On va appliquer la méthode par exemple. C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça, mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant. Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité, mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant.

[0:18:17] Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le meilleur usage de ce terrain-là. Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ? Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés, par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un duplex, même des entrepôts.

[0:18:39] Donc, dans un premier temps, tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre. Donc, est-ce que c'est légalement permis ? Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1. Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers un parc de condos.

[0:18:57] Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un. Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est physiquement possible.

[0:19:09] Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là, on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts. Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante. Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ? C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables. Donc, c'est des caractéristiques du terrain.

[0:19:30] Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ? Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence, puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings, ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie, donc les angles et tout ça.

[0:19:53] Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science 4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain. Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre. Est-ce que c'est faisable financièrement ? C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût. Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le coût du terrain ?

[0:20:29] Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé, ce n'est pas faisable financièrement. C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de l'avant. Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer à l'étape 3.

[0:20:50] Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle, on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là, on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ?

[0:21:09] C'est, comment on pourrait dire ça ici ? Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon… des fois c'est compliqué de… partager mon iPad, ce ne sera pas long.

[0:21:43] Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre. Je crois que c'est bon.

[0:22:00] Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou… Oui. C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien. Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là, un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement. De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça.

[0:22:25] Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps, on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet.

[0:22:49] Et ça, on va le soustraire au coût de construction. La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain. Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller de l'avant avec ce projet-là. On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain, selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères. Donc, c'est vraiment très spécial. Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi, c'est le projet avec le plus haut potentiel.

[0:23:24] Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau, zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles, le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale, mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements. Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale, bien là, c'est possible d'y aller de l'avant. Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale, bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements. Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale, tout simplement.

[0:24:00] Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici, de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ? Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici, zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial, c'est probablement le plus adapté.

[0:24:21] C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût, mais ça vient avec une expertise qui est plus importante. C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça, ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible.

[0:24:39] C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages par rapport au loyer qu'on va collecter. Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial, la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage.

[0:24:53] Donc, en soi, il y a une limite à tout ça. C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux.

[0:25:01] Ici, je vais essayer de trouver le… Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans…

[0:25:13] Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là. Merveilleux.

[0:25:28] Je crois que c'était ici. Je vais essayer de le retrouver. Ce sera pas long. Désolé.

[0:25:51] Bon, c'était pas long. Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi, c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici. C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée, donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte, dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici, c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé, je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre le chemin à chacune des étapes. Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué. Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ? Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité. Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ? Oui ou non ?

[0:27:06] Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions. C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4. Et où est-ce que ça devient intéressant ? Donc, c'est l'exemple ici

[0:27:16] Avec le... Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain. On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus, il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $. Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage commercial va être de 900 000. Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1 million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de 4plex et de 88 000 pour le commercial.

[0:27:52] Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par rapport au niveau de ce projet-là. Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc du projet, donc le coût total ici de 800 000. Donc vous pouvez faire le calcul. Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ? C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ? C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent, on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable. Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable, c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif. C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la valeur donc du coût total de de construction avec le terrain. Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important. La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici, si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc, le mieux ce serait de prendre un X,

[0:29:17] Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52 000. Donc, c'est ça ici.

[0:29:42] Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement. La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici. La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain, c'est le quatrième qui retarde.

[0:30:04] Désolé, j'étais à côté de la plaque. Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable, donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif, étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4, donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée, donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ?

[0:30:35] Et là, ici, on arriverait à 850 000. Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000. Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment, donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain. Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ?

[0:30:50] C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ? C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée. C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe, on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là.

[0:31:04] Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée. Il y a beaucoup de paramètres à estimer. C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts. Mais dans ce cas-là, c'est ça. Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4. Donc, on va revenir aux diapositives.

[0:31:23] Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ? Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application. le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer, puis je les trouve comme pas. Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ?

[0:31:38] Oui, dans le fond, vous arrivez ici. Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement, puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation, je crois. Ça va être ici. C'est ça. Donc, vous allez dans le ressource. Attendez-moi, je cherche.

[0:31:57] Je ne suis pas même pas bonne. Mais pas de problème. Je ne le vois même pas, ressources. Est-ce que vous êtes sur un smartphone ? Bien, je suis sur emo 1033.app. Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire, je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur.

[0:32:18] OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut, dans la bagnette ? OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir. Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents. Vous allez voir après ça, séance 3. C'est les slides de ce cours-là.

[0:32:36] C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ? Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit… Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt. Et ensuite, il y a Diapositive. Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation.

[0:32:50] Je vais suivre toute séance 1. Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain. Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je viens de montrer ou ceux-là du courant ? Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer. Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc dans le fond le 033 pour 003 ici.

[0:33:19] Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre courant. Ok, ok, ok, excusez. Il n'y a pas de problème.

[0:33:29] Les principes fondamentaux de l'évaluation. C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement, c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là. Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup. Super. Donc, c'est ça ici maintenant. Donc, qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là, on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est non vacant, donc avec un bâtiment.

[0:34:00] Et on va l'évaluer comme s'il était vacant. Bon, il y a des difficultés pratiques. Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis. C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire. Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre, c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des revenus.

[0:34:24] Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel, c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel, si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts, mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du temps pour le terrain.

[0:34:44] Donc, il n'y a pas de free lunch, comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça. S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là, ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle, quelle que les soins revenus. Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir tout ce qui est acte de vente, servitude.

[0:35:02] Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également, donc les valeurs municipales. Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du terrain.

[0:35:14] Il y a des bases de données aussi sur les transactions. Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement, au niveau des données pour les transactions. Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit.

[0:35:32] Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et vous n'allez pas savoir le prix.

[0:36:10] Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça. Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement que la commission est sauvée.

[0:36:31] On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio. Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations, donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage agricole. Donc, ça ici, c'est très important. Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient initialement agricoles. Pourquoi ? Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles.

[0:37:12] Un des meilleurs exemples, c'est Lévis. Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole. Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ? C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain. C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain.

[0:37:30] Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain, c'est aux alentours de 20 000 $. Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement, bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal, il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose.

[0:37:48] Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après, donc le désonage. Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison directe. C'est la plus fiable. Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain.

[0:38:07] Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la comparant à des terrains qui sont similaires. Donc, dans les alentours, et vendus récemment. Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables.

[0:38:25] Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe. Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles. Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente. Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire comprendre l'intuition.

[0:38:39] C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain. C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste, c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres. Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables adéquats.

[0:38:57] On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire, bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là. ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité, donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus. Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou les villes plus densifiées.

[0:39:18] Et aussi, l'ajustement est quand même relativement subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là. Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou autre.

[0:39:35] C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens, donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps, c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois, les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés, étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un promoteur va voir.

[0:40:02] C'est-à-dire que pour une personne, par exemple, acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant, mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot. ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc ça a de l'importance.

[0:40:51] Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol. Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça, donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement simple, étant donné qu'il y a un zonage. Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données.

[0:41:23] Bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac-Saint-Jean, souvent le sol est argileux. Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a des inondations, des glissements de terrain et tout.

[0:41:38] Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique. Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de rechercher des ventes de terrain incomparables.

[0:41:52] Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable, il faut quand même que ça soit sensiblement proche. Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif, c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche. Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux mêmes taux de taxation et tout ça.

[0:42:16] Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut choisir.

[0:42:28] Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là, on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté. Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable, il faut que ça soit suffisamment récent.

[0:42:44] Mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois, on perd des comparables potentiels. Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là.

[0:42:55] Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables, il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là. C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on a obtenues à l'étape 1.

[0:43:11] Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente. Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé. Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente. C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré, donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel.

[0:43:42] C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties, donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons, les ajustements qu'on va faire. Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de mesures par unité d'ajustement.

[0:43:55] Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $. On va parler d'un prix par prix carré. Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer. C'est là vraiment la particularité. Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les valeurs ajustées.

[0:44:13] On peut décider de faire une proportion égale, donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne, ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment, en fonction de la distance et tout ça. Donc, il y a plusieurs façons de faire.

[0:44:27] On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre. Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail. Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire, mais il faut que ce soit à proximité.

[0:44:51] Parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec. Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que, il faut que ce soit à proximité. Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent, il y a des zones de recensement.

[0:45:09] Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre. Donc, si c'est dans la même... Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à ce niveau-là.

[0:45:27] La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois. C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique. C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois, ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux. La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois.

[0:45:46] Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a 4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça devient problématique à ce niveau-là.

[0:46:03] Donc, 12 mois, c'est correct. C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente, on va augmenter sur 3 % pour 12 mois. Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %. Donc, ça reste quand même modeste comme variation. Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois.

[0:46:21] 1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là, ça serait quasiment proche de 12 %. Donc, là, ça commence à être des ajustements importants. Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont dues, justement, à des paramètres subjectifs.

[0:46:43] Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire. Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement, donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct.

[0:46:58] Donc, on va faire un ajustement en conséquence. Maintenant, la taille. On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche. C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement.

[0:47:14] Mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison, qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement 12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple, d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple, possiblement 12 maisons.

[0:47:42] D'échelle. C'est-à-dire que c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée. C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons, c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel.

[0:48:07] C'est observé sur les marchés, c'est comme ça. Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré. C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle, donc l'intérieur. Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment. On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant valuables au fur et à mesure qu'on augmente.

[0:48:42] Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons, c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois, il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres, puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché normal avec pas d'hypothèse sous-jacente. Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps. Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce soit un comparable qui est acceptable.

[0:49:26] Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas. Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres. Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres, on peut se poser des questions. Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité.

[0:49:41] Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens, on fait comme un peu une sorte de cherry picking. Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça. C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer.

[0:50:00] Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée. Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide. Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir, je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide, ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un marché avec des conditions normales.

[0:50:31] Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5 comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon, ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3. Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain biais.

[0:50:47] Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables, s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait, on n'a pas une diversification. C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ?

[0:51:00] C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça. Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière. Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus. je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est. Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu'on veut.

[0:51:15] Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet, moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible. Donc, c'est ça.

[0:51:25] Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants, donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le sujet.

[0:51:44] Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement. C'est une mesure qui est fiable. C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables, bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait.

[0:52:05] Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres, et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a, bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses. Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition.

[0:52:22] Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel, on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation, donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça. Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés. Donc, c'est des dollars par pieds carrés.

[0:52:40] Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour chaque pieds carrés de terrain. Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le… Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $, ça ne vous dit pas à quel point il est cher.

[0:53:00] Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés. Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie. Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial, on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel, donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés.

[0:53:25] C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes. Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement, là, on va y aller avec des acres. Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes. Donc, on va y aller avec des hectares.

[0:53:40] Donc, c'est… De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment… Les acres, c'est pour les petites fermes. Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles, qu'on pourrait dire non commercial. Il existe des fermes commerciales maintenant.

[0:54:02] Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes. Encore une fois, je ne sais pas.

[0:54:14] La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts. C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans les séances qui suivent.

[0:54:28] Donc, surtout la prochaine séance, la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs, donc ce ne sont pas des vraies valeurs.

[0:54:38] Maintenant, au niveau des unités de comparaison. C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine, on va avoir un dollar par pied de façade. Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade, donc c'est la longueur du terrain.

[0:54:59] Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé. C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots. On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots.

[0:55:16] Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc, c'est les unités, par exemple, multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça, donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages, c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées.

[0:55:31] Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global. Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc, qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci.

[0:55:47] Ici maintenant, les ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir, c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici pour le moment aux ajustements au niveau des composantes de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire.

[0:56:15] Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire. On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici. Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple, ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de 60 pieds.

[0:56:38] Les zones résidentielles, donc, R2. Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial. Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça. C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel, tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum.

[0:56:56] Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier. Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça. Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout, de gaz, d'électricité et d'eau. Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain. Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées.

[0:57:24] Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin, même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation. Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir. Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici, c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer.

[0:57:49] La date donc de vente, le sujet n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer pour, par exemple, février 2026. Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025. Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an.

[0:58:12] Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025, et aux alentours de deux mois. Octobre aussi, c'est correct. Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000. Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total. Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on souhaite déterminer, donc évaluer.

[0:58:34] Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards. La façade, donc 60, 45 et 65. Et là, ici, on a un zonage qui est similaire. Donc, topographie similaire également. Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer. Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose.

[0:58:57] Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang. Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité. Bon, le gaz, c'est...

[0:59:12] Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important. Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon, ce n'est pas nécessairement automatique. Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur, on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer.

[0:59:34] Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire, c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place. C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin. Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple, une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou, maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure.

[1:00:01] Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré, étant donné que c'est du résidentiel potentiel.

[1:00:17] Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500. Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000. Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel. Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer. On veut vraiment obtenir cette…

[1:00:36] Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire, nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ? C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel.

[1:00:49] Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation. Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là. va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables.

[1:01:01] Maintenant ici, on a donc d'autres sujets. Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre, c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ?

[1:01:16] Oui, ça rentre dans la période de 1 an. Donc, c'est totalement correct. Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence, donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose. Le zonage, donc R3 pour le comparable D, donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ?

[1:01:35] C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite, donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements, donc le potentiel est plus important. On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là.

[1:01:53] Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ? Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce comparable ici.

[1:02:13] Donc, ce sujet-là ici. C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des... Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici, ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste...

[1:02:30] C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop important par rapport à la référence qui est ici par PICODE. Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail. Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon, j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et le comparable D, il est plat également.

[1:02:56] Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C, il n'y a pas de cause et complet pour l'autre. Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire. Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin. Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici. On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire.

[1:03:18] Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement, on commence par le prix de vente. Donc, ici, c'est le premier point qu'on met. Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés. Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet. Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire. Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance. Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année. Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question. C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement. Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%, et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025, donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12 fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08.

[1:04:21] Donc je vais le faire avec... Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici.

[1:04:40] Je vais être slide, hein. Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ? Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé.

[1:04:54] Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là. Bon, ça ne va pas bien. Je cherche mon... Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable. auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme, à cette valeur-là ici.

[1:05:26] Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé. Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché, c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée. Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre. Donc, il y a deux mois qui se sont découlés.

[1:05:42] Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année. Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente. Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %. Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116, c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B, ici, donc, c'est en octobre.

[1:06:06] Donc là, octobre, novembre, décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois. Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner, donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $. Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché. Donc, la croissance des prix simplement. Ça, c'est en condition dans un état normal.

[1:06:36] Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année, c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable. C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins élevé que ça, plus élevé que ça. Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins, c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le temps.

[1:07:11] Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable. Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation. Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur qui est ici. Là, c'est symbolique. Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même.

[1:07:34] Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte. C'est l'objectif du prochain cours. C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact. Mais pour vous donner une petite idée, la localisation, donc pourquoi il y a un moins 1 ?

[1:07:47] C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite supérieure. Donc, si on retourne, exactement. Donc, la localisation est supérieure. Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix par pied carré, étant donné que c'est supérieur ?

[1:08:05] Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter, mais c'est correct.

[1:08:13] Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet. C'est en plein ça. C'est exactement ça. Tout à fait. Donc, oui, c'est bien. C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là, mais vous avez tout compris. C'est ça. On se met au niveau du sujet. Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement. On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1. Ici, la valeur de 1 est symbolique.

[1:08:37] Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ? C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire.

[1:08:51] Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de supérieure ?

[1:09:02] Qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire, bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi, il faut quand même que ça soit très proche. C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation, soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé.

[1:09:24] Donc, il y a comme trois possibilités. C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence, je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe, pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça.

[1:09:42] Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait les comparables soient relativement proches. Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique, donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici, Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une superficie qui est plus faible.

[1:10:03] Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable A, on ajuste ici la valeur.

[1:10:34] Voici de m'y rester. Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus, puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça. Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non, c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici.

[1:11:20] Il y a possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça. Non, mais la superficie ici est plus importante. Donc,

[1:11:39] Le non, c'est justement donc c'est le je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça, donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un...

[1:12:24] Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix qui est par pied carré. Vous comprenez ? Donc, le problème c'est quoi ? C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand, plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle.

[1:12:45] Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par pied carré qu'un gros terrain. Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000.

[1:12:59] Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30. Et c'est le contraire dans le cas de 7000. Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur. C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication. C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait. On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici.

[1:13:23] Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a lorsqu'on grosse l'intérêt.

[1:13:32] Ça va ? Bon, je prends pour un clic, ça va. Donc, maintenant ici, c'est ça. Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B, pas d'ajustement, les services non plus et zonage. Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré.

[1:13:58] Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D, c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant, les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là, ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des…

[1:14:24] Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz, c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va avoir une valeur plus importante.

[1:14:43] Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C. Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne. Localisation inférieure. Topographie, donc. On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est plus abrute par rapport à un terrain plat.

[1:15:02] C'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière. Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des comparables.

[1:15:32] Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie, je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de factuel et ça dépend pas donc du pied carré. Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici.

[1:16:08] Et c'est vraiment juste la composante. La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller, par exemple, avec, je ne sais pas moi, Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du terrain qui contient une maison unifamiliale.

[1:16:34] Pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe. Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante. Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai. Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons, ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une maison.

[1:16:57] Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir. Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand. Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous dirait.

[1:17:10] Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A, on nous dit que la localisation, elle est similaire. Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro. Là, c'était la superficie, désolé. Superficie, donc la superficie est plus petite. Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ?

[1:17:31] C'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit, un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25, étant donné que le terrain est plus petit.

[1:17:52] C'est simplement à cause, donc, je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand, plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance par exemple du prix par pied carré linéaire. Donc il va quand même avoir une diminution.

[1:18:08] C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement. C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l'ajustement de la superficie. C'est pour ça.

[1:18:30] Je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ?

[1:18:56] Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement, il coûterait moins cher le pied carré un peu. Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait, c'est sur une valeur par pied carré. Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu, parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés.

[1:19:15] OK. Je ne sais pas si vous voulez. Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain, je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là, si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des ajustements.

[1:19:29] Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand, plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle, mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie.

[1:19:43] C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça. Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques. Donc, on se compare au sujet et on ajuste. Parfait. Oui. Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ? C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le…

[1:20:11] Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça, il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %. Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable, c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ? C'est simplement, donc, vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la valeur de 16.

[1:20:38] Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16. Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08. Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17. Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut, c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations.

[1:21:05] Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif. C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement, si on regarde, le moins 1.1, on va le calculer. Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça.

[1:21:32] Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter, et on a les ajustements qu'on fait ici. Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici. En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net.

[1:22:03] Donc là, ici, on va le calculer. Désolé, ce n'est pas super bien présenté. Donc ici, si on fait ensuite comme ça, donc moins 1.1 %.

[1:22:21] Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose. C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs, on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les ajustements positivement.

[1:22:40] Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais, c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient, mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements, même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations.

[1:22:58] Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ? C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut. Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit…

[1:23:16] On va le faire avec le comparable A et B. Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ? Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré.

[1:23:34] Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre. Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait, donc 0,08 pour les conditions de marché. Donc, ici, on va mettre ajustement.

[1:23:58] Conditions de marché. Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15 ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer l'ajustement net et ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels on va aller divisé par le prix de vente par pied carré.

[1:24:55] Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop et là, ça nous donne l'ajustement de

[1:25:10] 3,1%. Qu'est-ce que j'ai fait ? Combien de rires ici ? Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être, il y a un autre ajustement que j'ai oublié. Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour la localisation, désolé, qui est de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu.

[1:26:24] Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon. Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue, pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène toute valeur positive dans le sens opposé.

[1:26:45] C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8, ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue de ça. Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps, mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici, même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer.

[1:27:08] Et on s'en va diviser par le prix ici. Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %, exactement comme ce qui est ici. Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %. Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé.

[1:27:31] Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire une deuxième colonne et mettre simplement... même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs.

[1:27:47] Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent. Est-ce que c'est clair pour ça ? Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ?

[1:28:06] C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé, il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%. C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le... Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%. Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct. Ça peut aller dans les deux sens. Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1.

[1:28:31] C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%. Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements, ça va vraiment être plus important que ça. Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple, ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4.

[1:28:46] Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là, c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là. Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %.

[1:29:05] Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également. Donc, c'est correct.

[1:29:20] Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ? Donc, ici, c'est simplement la pondération. Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire. On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération utiliser.

[1:29:45] Ça peut être un ajustement qui est équipondéré, mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la pondération va être plus faible. pour que justement on réduise le risque d'erreur. Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus importante.

[1:30:05] Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur, donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse, on va aller les frax ici, on a les comparables.

[1:30:26] A, B, C. C'est le fun, ça, puisque on dit. On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici, donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A. Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80. Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que là, on applique une pondération.

[1:30:53] Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement. Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré.

[1:31:01] Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables.

[1:31:07] Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique. C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et 35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout simplement.

[1:31:35] Donc c'est ça multiplié par la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée. Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4, on s'en va appliquer un pourcentage.

[1:31:55] Donc, ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50 et ça nous donne l'ajustement. Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça. Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation, mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables.

[1:32:25] Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça. Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré, lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça, c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet.

[1:32:46] Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans le cas qu'on a 8000 pieds carrés, ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée, comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables.

[1:33:09] Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4. Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici.

[1:33:26] Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction. Je vais grossir ça ici comme ça. c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie, donc des améliorations du prix de vente total de la propriété. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

[1:33:42] En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier cours, moins la dépréciation totale.

[1:34:02] Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain. En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue. Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total, c'est simplement ici. Donc, je vais regrossir ça comme ça.

[1:34:25] À défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment en simplement additionnant la valeur du terrain

[1:34:40] Et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ? c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment, on peut aller inférer la valeur du terrain. C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment, c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain.

[1:35:06] Mais ça implique qu'on a le prix de vente. Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment, mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment, on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction.

[1:35:19] Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir.

[1:35:26] Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur, c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation, tu sais, ça amène une certaine incertitude. Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain, donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à comprendre.

[1:35:46] C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable, honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent, la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la… il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain, sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment.

[1:36:06] Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple, on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf, donc on nous dit que c'est 185 $ par picard.

[1:36:27] Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500. Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf. on nous dit que la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation.

[1:37:12] La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire, qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment. Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer la méthode d'extraction.

[1:37:27] Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment, c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale, il est vendu à Gatineau pour 425 000. Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que, sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation, c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux.

[1:38:10] Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le… Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ? Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon, on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses, mais c'est le résiduel.

[1:38:35] De façon simple, c'est le résiduel. Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça, sachant que le bâtiment total était vendu 425 000. Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000, ici, moins le 194 000.

[1:38:59] Donc, c'est simple. Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement. Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain. Bon, ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments, vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très, très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente.

[1:39:43] Pourquoi ? Parce que c'est mécanique. C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment, donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation, la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation.

[1:40:08] Ici, ce n'est pas nécessairement... Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus. Désolé. Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible. ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est linéaire donc c'est simplement pour ça maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier, ce n'est pas nécessairement ça.

[1:41:06] C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant, plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur. C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent. C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du terrain ?

[1:41:23] Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000. Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici. c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000, 10 ans dans les deux sens.

[1:41:44] Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ? Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment. Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement, mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous avez trouvée avec cette façon de faire-là.

[1:42:13] Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de vente de 425 000. Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ? C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain, donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale, donc, trouvée par un prix de vente réel.

[1:42:35] Donc, le 230 000 sur le 425 000. Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 % le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %. Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif. Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville, plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio soit plus élevé.

[1:43:06] Ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus, les autres, ils jugent que c'est banlieue.

[1:43:40] Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct, mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette. Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode. Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain sous-jacent.

[1:43:57] Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois, on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain, bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise.

[1:44:20] Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs. Commercial urbain, 30 à 50 % le range. Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80. C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme, vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres, et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison, ou ce que le fermier habite, peu importe.

[1:44:48] C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80. Ça fait du sens économiquement et intuitivement. Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça. C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur.

[1:45:06] Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus importante pour que ce soit entre 50 et 80. Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne. Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction.

[1:45:32] Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis. On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours. Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain.

[1:45:59] C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification. En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici. Mais vous en choisissez un particulièrement. Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application. C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain.

[1:46:18] C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ? Je vais appliquer une règle du pouce comme ça. Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe.

[1:46:31] Donc, ça peut être appliqué comme vérification. Ça permet de le faire avec peu de données. c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires. Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables, mais s'il y a des comparables, ça...

[1:46:49] Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon. Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation, c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la robustesse du résultat.

[1:47:06] Puis c'est très important aussi, ça suppose que le ratio est stable. C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les maisons unifamiliales, le ratio va être constant. Alors que ça, ça suppose que oui. Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier recours.

[1:47:23] Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique, pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000. Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %. Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion.

[1:47:50] Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre comparable. Elle n'est pas utilisée. C'est vraiment pour une bonne façon de faire. Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP. Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire. Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance. Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance, mais vous pouvez quand même le commencé. Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours. En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul. Vraiment, c'est à votre guise. C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant. C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau.

[1:48:47] Il n'est pas nécessairement très long. Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire. Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel. En tout cas, c'est simplement l'énoncé. C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé détaillé.

[1:49:07] Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous permet de déterminer la valeur d'un terrain.

[1:49:15] Ici, c'est le sujet en question. Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles. C'est une inscription sur les max. Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000. C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain. On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026, même si vous allez le faire probablement plus tard.

[1:49:38] Donc, c'est le point d'ancrage. La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain. Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide. Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax. Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés, donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel, ça c'est le zonage et tout ça.

[1:50:07] Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ? Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également. Ça ici, c'est au niveau des terrains. c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment, ici, la distance, vous l'avez en kilomètres. Vous avez également la fast-lade et tout ça.

[1:50:26] C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette analyse.

[1:50:34] Vous avez également ici les tendances du marché foncé. Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro, c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu.

[1:50:48] Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça. On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023. En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal. Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie. Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode, c'est faire aussi une analyse économique. Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées.

[1:51:15] Ici maintenant donc c'est les ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière

[1:51:42] Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous devez évaluer, donc c'est lui qui est ici. Un instant désolé, donc ça ici. Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout.

[1:52:06] Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le présenter.

[1:52:15] Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici. C'est pas besoin de remettre le document. Vous mettez votre nom ici. le code permanent. Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant, votre matricule, excusez-moi, le matricule.

[1:52:33] Et ça, c'est l'université qui le demande. Bon, vous mettez ce que vous voulez. C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle. Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti, pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat.

[1:52:52] En soit c'est simplement parce que c'est réglementaire, c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça. Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici. Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau. Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026. Donc, c'est des fiches réelles. Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça, c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là. Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles. Donc, c'est des terrains à vendre. Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer également pour des… appliquer la méthode. Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le… je cherche donc mes mots aujourd'hui. Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout. Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD.

[1:54:17] Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant. Donc, c'est des données qui sont à jour. Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours, justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue. Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours.

[1:54:33] Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP. Donc, l'analyse, donc, va être faite ici. Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici.

[1:54:47] C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection des ventes. Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment, est-ce que vous de remplir avec des formules ou non. Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait.

[1:55:10] C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur, c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait. Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique qui est derrière et accorder des points le coéchéant.

[1:55:32] Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement, comme on vient de faire dans le cours en ce moment. Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au niveau de certaines composantes, comment les appliquer. Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé. En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP.

[1:56:01] Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements. Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée. C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables.

[1:56:15] Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total. Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement la méthode que vous avez fait, donc des comparables. Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ? Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les valeurs que vous allez trouver.

[1:56:37] Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note. Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois. Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct.

[1:56:59] Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé, quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date.

[1:57:13] Donc, c'est en 5, c'est trop. Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui. Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement. Ça serait qu'à... Bon, je vais...

[1:57:34] Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre. Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait. On va se dire le 22 octobre pour la remise. Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ?

[1:57:52] C'est comme vous voulez vraiment. Moi, c'est... Oui, ça vous va ? Oui, ça donne un mois, c'est parfait. Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP.

[1:58:11] Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts, vous pouvez aller voir sur le... Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application, dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1, vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel, mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu'on a vu, mais en soi plus détaillé.

[1:58:44] Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires, vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème. Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas. Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours, le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places.

[1:59:00] Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon, ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont nécessaires au TP1.

[1:59:13] Donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est vraiment le je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la séance 4, même si c'est la semaine prochaine.

[1:59:43] Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP. Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même. Eh bien, deux ans. S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine. Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP.

[2:00:02] Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum. Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée. Merci.