IMM1033 — Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements
Enregistrement Zoom du jeudi 1er octobre 2026, 19 h (Zoom) · durée 2 h 01
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[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants
[0:10:21] Ouverture : une séance plus courte qui clôt l’analyse du terrain
[0:10:49] Point sur le TP1 : où en êtes-vous ?
[0:11:34] Question : les activités interactives préparent-elles au TP1 et à l’examen ?
[0:14:06] Plan : caractéristiques, localisation, services, et d’où viennent les ajustements
[0:16:10] Rappel : la formule fondamentale et les cinq étapes de la comparaison directe
[0:17:39] Les caractéristiques physiques à documenter pour chaque comparable
[0:19:36] Superficie : la valeur unitaire décroît avec la taille
[0:21:46] Forme régulière ou irrégulière : angles droits, façade parallèle au fond
[0:23:50] Question : acquérir le triangle manquant pour régulariser son terrain, quelle valeur ?
[0:26:58] Décote typique des formes irrégulières : 5 à 25 % selon l’Ordre
[0:29:01] Sens de l’ajustement et barème par forme
[0:32:31] Des décotes indicatives à valider sur le marché
[0:33:34] Topographie : du terrain plat à l’excavation dans le roc
[0:36:37] Nature du sol : roc, gravier, sable, argile, nappe phréatique
[0:39:27] Sol contaminé : pratiquement invendable
[0:41:28] Façade, profondeur et ratio profondeur/façade
[0:43:43] La règle de Harper : la façade capte plus de valeur que le fond
[0:44:28] Démonstration Excel : la règle 40-30-20-10
[0:49:01] Exemple des diapositives : 100 pieds à 80 000 $ → 75 pieds à 72 000 $
[0:49:32] La règle de Davis (50-25-15-10) et la vérification empirique
[0:51:18] À quoi sert la règle : fractionnement, terrain excédentaire, expropriation partielle
[0:52:45] Localisation : les facteurs positifs
[0:53:49] Mesurer la surcote ou la décote avec deux ventes
[0:55:44] Localisation : les facteurs négatifs
[0:59:47] La hiérarchie du zonage et les classes résidentielles R1 à R6
[1:02:13] L’écart de valeur R1/R2 et la demande de changement de zonage
[1:02:59] Zones commerciales, industrielles, agricoles et forestières
[1:05:26] Densité, taux d’implantation et hauteur maximale
[1:07:03] Les questions de zonage à poser et le rôle des municipalités et MRC
[1:09:05] Services publics : aqueduc et égout sanitaire
[1:11:40] Égout pluvial, électricité, gaz naturel, rue non pavée et taxes spéciales
[1:14:17] Infrastructures positives et négatives
[1:16:42] Zones inondables : le nouveau cadre de 2026
[1:18:01] Conséquences : constructions interdites, assurabilité, eau qui ne se retire plus
[1:21:11] Impact sur la valeur : −20 % à −60 % et plus
[1:25:36] Glissements de terrain : talus argileux et pluies intenses
[1:30:32] Sites contaminés : millions de dollars et répertoire du MELCCFP
[1:32:40] Servitudes, sites patrimoniaux, zones agricoles, boisés et bandes riveraines
[1:35:06] Synthèse : de la valeur brute à la valeur nette du terrain
[1:38:19] Responsabilité professionnelle : vérifier à chaque mandat
[1:40:08] Critères de sélection des comparables
[1:45:00] Transactions sans lien de dépendance
[1:48:01] Sources de données au Québec
[1:51:31] Le processus d’ajustement en six étapes
[1:53:08] Les ajustements qui affectent la base : droits, conditions de vente, temps
[1:55:00] Ajustements quantitatifs et qualitatifs
[1:57:00] La règle fondamentale : on ajuste le comparable vers le sujet
[1:58:24] Conclusion : fin du terrain, grille empirique à venir, cap sur le coût neuf

[0:05:36] Merci. Bon, nous allons commencer. Bienvenue au quatrième cours. Est-ce que tout le monde m'entend bien ? Oui. Merveilleux. Super. On va terminer la matière sur l'analyse du terrain et les ajustements. Ça va être une séance qui est plus courte que la dernière.

[0:10:40] Ça va clore dans le fond la section une première partie du cours

[0:10:46] Avec justement l'analyse du terrain. Est-ce qu'il y avait des questions pour le TP jusqu'à présent ? J'ai eu une question par courriel, mais ceux qui est-ce que ça allait bien ou est-ce que vous l'avez commencé ?

[0:11:04] Moi, je ne l'ai pas commencé encore, donc je ne peux pas commenter. Bon, mais super, il n'y a pas de problème. On avait un mois pour le remettre ? Oui, un mois, oui. Ok, parfait. C'est totalement normal que vous ne l'ayez pas commencé. C'est juste que je m'informe vraiment.

[0:11:19] Je vais m'informer à tous les cours dans le fond si ça va bien, donc avec le TP, pour être sûr qu'il n'y ait pas de malentendus ou si maintenant il y a de quoi que ce n'est pas de l'air. Des fois, il y en a qui ne sont pas à l'aise d'écrire par courriel ou je le demande simplement pour vérifier.

[0:11:34] J'imagine que si ça se passe bien, moi j'ai fait la rencontre interactive hier soir du cours de la séance 4. J'imagine que quand on fait tous les travaux interactifs, ça nous aide aussi à mieux comprendre et faire le TP1 dans le fond. Totalement. C'est aussi dans le fond se prépare pour l'examen.

[0:11:58] C'est pour le TP et pour l'examen. Il y a-tu des questions comme ça dans l'examen ? Oui. C'est des questions à choix de réponse comme ça, dans le fond ? Il y a des questions à choix de réponse et il y a des questions, dans le fond, qui sont plus des cas, un peu comme, mettons, le TP, mais sans, mettons, la cahier de données.

[0:12:16] Il donne les données et il va falloir que tu fasses. Exactement, donc c'est ça. En soi, je dirais que l'examen est plus facile que le TP. Il y a une limite, maintenant, de le fait que les données soient déjà là. Tu n'as pas le côté laborieux d'aller chercher les données.

[0:12:33] Puis aussi, il n'y a pas le côté discrétionnaire. Le TP, il n'y a pas nécessairement de mauvaise réponse. Mais dans l'examen, étant donné que les données sont déjà là, c'est une procédure claire. Mais j'ai vu que dans le TP1, il y avait quand même les données.

[0:12:48] Vous nous donnez quand même les comparables. Vous nous donnez certaines informations à analyser. Dans le fond, c'est ça ? Exactement. Mais il y a une question, dans le fond, qu'il faut aller vraiment chercher. Je crois que c'est la question 7. Il faut vraiment aller chercher les données sur le UQO Éval, donc prendre juste, dans le fond, une propriété.

[0:13:10] Dans ce cas-là, c'est une propriété, mais là, c'est un terrain. C'est vraiment un terrain qui est à vendre en ce moment. Oui, c'est ça, mais j'ai vu dans toutes les étapes, parce que tu sais, à la fin de la diapo, je pense, mais à la fin du cours interactif, il y avait comme toutes les étapes à suivre pour le TP1.

[0:13:28] Exact. Puis, dans les étapes à suivre, j'ai vu que les propriétés comparables, il était quand même donné, c'est juste qu'il fallait faire les calculs puis l'analyse, par contre, à partir de ces données-là. C'est ça ? Exactement, c'est en plein ça. Oui, tout à fait. C'est ça. Oui, c'est en soi, les données, les comparables sont données, tout à fait.

[0:13:46] Parce que sinon, ça serait un petit peu trop laisser, maintenant, le choix des comparables. Ça serait un bon exercice, mais bon, je me suis dit parce que sinon, la correction, ça serait trop subjective dans la meso. Mais bon, c'est une très bonne préparation pour l'examen, donc le TPE.

[0:14:07] Attendez-vous à de quoi comme similaire, mais en beaucoup, maintenant, beaucoup plus condensé, donc c'est-à-dire que c'est plus court. Parfait, merci. Parfait. Donc, on va terminer l'analyse du terrain, puis là, on va rentrer un petit peu plus en détail dans les ajustements, puis dans l'intuition qui touche aux ajustements.

[0:14:27] Donc, qu'est-ce qu'on va voir ? Donc, c'est ça, les caractéristiques du terrain, localisation, services publics, donc tout ce qui permet justement de faire un ajustement au comparable qu'on va utiliser pour évaluer notre terrain. Il n'y a pas nécessairement de règles strictes à ce niveau-là, dans le sens où l'ajustement que vous allez faire, on va voir comment on peut déterminer la valeur typique qu'on va utiliser.

[0:14:58] L'ordre ne mentionne pas et ça c'est le même pour The Apprezzol aux États-Unis et peu importe, ça n'est pas vraiment du marché c'est-à-dire que l'ajustement que vous allez faire au niveau des comparables, ça va vraiment être fonction des comparables que vous avez mais pas du sujet en particulier. Par exemple si on veut savoir l'ajustement qu'on ferait pour, je ne sais pas moi

[0:15:24] Un terrain par exemple qui n'aurait pas d'aqueduc, on va aller voir la différence entre deux terrains similaires, un avec aqueduc et un sans aqueduc. Et si maintenant ils ont exactement la même superficie, ça nous donne un petit peu le discount qu'on va accorder pour un terrain qui n'aurait pas d'aqueduc par rapport à un qui en aurait.

[0:15:43] Donc c'est vraiment une interprétation empirique. Mais bon, il y a des petits guides, il y a des règles aussi qu'on va utiliser, mais en soi, l'ajustement n'est pas nécessairement toujours guidé par l'ordre. C'est vraiment donc très, en soi, c'est votre interprétation et votre travail d'être capable de déterminer les valeurs à ce moment-là pour le marché donné, c'est quoi qui est le plus adapté.

[0:16:10] Donc, le rappel, on a vu à la séance dernière la méthode de comparaison directe, l'extraction, l'affectation et les résultats foncés. Donc, ici en soi, on ne va pas revenir sur ça nécessairement, mais c'est la formule fondamentale, comme ça, vous n'allez pas l'oublier et ça va rester clair. Donc, là, on est vraiment dans la valeur du terrain. Éventuellement, on va voir l'entièreté de tout ça dans les prochaines séances, mais on se concentre aujourd'hui vraiment sur l'évaluation du terrain.

[0:16:38] Ici, donc, les étapes qui sont essentielles, comme on avait vu dans les cours, c'est d'aller rechercher des terrains qui sont comparables pour évaluer justement le terrain qu'on a, donc, comme on pourrait dire, pas contrat, mais on a un mandat d'évaluer un terrain donné et ça nous prend donc des comparables pour pouvoir justement déterminer la valeur. Dans un premier temps, les comparables, il faut absolument qu'on analyse les conditions de vente et que ce soit des conditions de vente qui soient optimales. Il faut aussi choisir une unité de comparaison. Donc, on avait mentionné dans les cours que, dépendamment de c'est quoi qu'on regarde, l'unité de comparaison va être soit des pieds carrés, des mètres carrés ou des orcs, dépendamment de quel type de terrain on a. Il faut ensuite faire un ajustement et finalement réconcilier la valeur.

[0:17:24] Donc là, qu'est-ce qu'on va faire aujourd'hui ? On va aller voir plus en détail, donc pour les différents types de particularités de terrain et de caractéristiques. Là, justement, donc, va se faire comment.

[0:17:39] Ici, donc, on va passer ça. Caractéristiques du terrain. Donc ça, c'est vraiment toutes les caractéristiques qui sont nécessaires, donc, que vous devez déterminer. C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez avoir et votre terrain, donc, de votre sujet d'analyse, Vous devez être capable de déterminer toutes ces caractéristiques-là ici et être en mesure de vraiment, ça doit être dans un tableau très clairement détaillé.

[0:18:02] On parle de la dimension de la superficie, c'est logique. La forme, donc est-ce que c'est une forme qui est carrée ou irrégulière ? Donc, ou rectangulaire, ça rentre dans régulier. Puis on va voir qu'une forme irrégulière, c'est souvent pénalisé. Pourquoi ? Parce que, imaginez que vous avez un terrain qui est un triangle.

[0:18:21] C'est rare, mais c'est possible. vous n'allez pas pouvoir exploiter la superficie du terrain de façon optimale. C'est-à-dire que c'est très, très, très désavantagé comme terrain. Donc, il y a un discount qui va être appliqué à ce niveau-là. Donc, ça, ça rentre dans toute la forme.

[0:18:35] Maintenant, ensuite, la topographie. Donc, est-ce que c'est un terrain qui est plus plat, incliné ? Ou donc, dépendamment du niveau d'inclinaison, il va y avoir un discount également. La nature du sol, on va voir tous les types de nature du sol qui peuvent exister pour un terrain.

[0:18:50] Et ça nous permet de mesurer justement la portance des bâtiments qu'il va y avoir dessus. La façade, la profondeur, on va voir que dépendamment de quel type de profondeur on a et de façade, ça impacte le prix du terrain et finalement le drainage et l'orientation.

[0:19:07] Donc, ça c'est vraiment au niveau des caractéristiques physiques, c'est-à-dire que c'est vraiment les caractéristiques qui touchent au terrain spécifiquement. Mais il y a également des caractéristiques qu'on pourrait dire propres à l'environnement, c'est-à-dire au quartier qui serait valable pour le terrain qui est juste à côté.

[0:19:23] Donc, c'est par exemple, est-ce que c'est proche d'un pont, est-ce que c'est proche d'une autoroute et autres. Donc, on avait déjà discuté de ça au dernier cours, mais on va vraiment le voir plus en détail. Ça ici, c'est les unités qui peuvent être utilisées. Bon, c'est les équivalences donc ici, c'est les équivalences officielles, donc selon le cas d'AS, donc ici, donc tout ça, c'est pas nécessairement important, c'est juste logique.

[0:19:48] Premièrement, donc ici, la superficie, donc on avait mentionné au dernier cours que l'impact de l'augmentation de la superficie, ça c'est vraiment ici, donc la valeur unitaire d'un terrain va diminuer avec l'augmentation de la superficie. C'est-à-dire que même si on augmente la valeur d'un pied carré d'un terrain par dollar ne sera pas la même dépendamment de la superficie qu'on a.

[0:20:13] On s'était interrogé au dernier cours, donc justement, pourquoi le signe n'était pas intuitif ? C'est à cause de ça ici. C'est-à-dire que la superficie, plus on augmente, plus le dollar par pied carré diminue. Donc, par exemple, si on prend un terrain de 5 000 pieds carrés ici à Gatineau, donc on serait à 12 $ par exemple du pied carré, ce qui nous amènerait à 60 000 $ pour la valeur du terrain.

[0:20:37] Mais si on s'en va vers un terrain de 12 000 pieds carrés, bien là, on voit qu'il y a une diminution. Ce n'est pas nécessairement exactement ces valeurs-là, mais ça montre donc l'intuition. C'est une courbe vraiment ici qui décroît, donc ça décroît rapidement et éventuellement ça s'aplatit.

[0:20:54] C'est-à-dire que le prix par pied carré finit par se stabiliser. Donc, mettons, passé de 20 000 à 100 000, il n'y aura pas nécessairement une grosse diminution rendue là. C'est vraiment plus au départ. Donc, quand on est vraiment dans les premiers 10 000, que là, on a un gros discount.

[0:21:08] Et ça, ça intervient justement parce qu'on passe probablement d'un terrain ici qui est unifamilial.

[0:21:16] Ici, on est dans une zone où on aura un terrain qui est unifamilial. Et là, on rentre dans quoi qui est plus probablement multiresidentiel ou autre application. Donc, c'est-à-dire que ça se peut, donc, des terrains unifamiliales plus grands que 10 000 pieds carrés.

[0:21:31] Il y en a beaucoup. Mais bon, ça ne reste pas la norme non plus. Donc, la valeur diminue. L'augmentation du pied carré n'augmente pas nécessairement la valeur du terrain de façon proportionnelle.

[0:21:46] Maintenant, ça c'est intéressant quand même. Ça ne veut pas être mieux, clairement, de plus expliquer que ça. Un terrain régulier, c'est comme vous avez à gauche, en bas, donc le terrain rectangulaire. Donc, ça, c'est ce qu'on appelle un terrain qui se dit régulier.

[0:22:00] La majorité des terrains sont comme ça. C'est-à-dire que c'est des... Sauf ceux-là qui sont, par exemple, même ceux qui sont dans les courbures des rues, tout ça, habituellement, ils essaient de les faire quand même de format régulier. C'est-à-dire que c'est un terrain qui est dit avec des angles droits sur chacun des coins.

[0:22:17] Ou pratiquement des angles droits. Donc, ça peut être pas nécessairement un rectangle, un rectangle, mais bon, ça s'apparente donc à un rectangle ou un carré. Donc, ça, c'est un terrain régulier. Un terrain régulier, c'est vraiment un terrain selon lequel, donc, on a une façade qui est variable.

[0:22:34] C'est-à-dire que l'arrière de votre terrain va pas avoir la même longueur que le devant. Donc, ça l'amène à un terrain irrégulier. Ici, dans ce cas-là, donc, ce terrain-là, vous voyez que la façade, non seulement, n'est pas de la même longueur des deux côtés, mais en plus, elle n'est pas orientée exactement pareil.

[0:22:51] C'est-à-dire que ce n'est pas parallèle. Donc, le fond de votre terrain n'est pas parallèle au devant. Donc, ça ici, il va y avoir une décote qui va être appliquée pour ces types de terrains. Et l'intuition est simple, c'est que toute cette zone-là ici que vous voyez n'est pas nécessairement exploitable.

[0:23:08] Étant donné qu'il y a tout un bâtiment, ça suit quand même des formes plus cartésiennes, donc rectangulaires. Donc, il y a beaucoup d'accordé de la valeur autant à ce terrain-là, par exemple, à tous les pieds carrés qui sont là. Ça ne serait pas nécessairement valable, étant donné que ce n'est pas nécessairement tout exploitable.

[0:23:30] Et là, ça, c'est des exemples relativement simples. Mais pour avoir, il y a des exemples, des fois, des terrains qui sont très complexes. Donc, maintenant, les l'eau et tout ça sont déterminés beaucoup plus géométriquement, comme on le prédit. mais il était à une époque où des fois, c'était vraiment des formes assez particulières.

[0:23:46] Puis là, vraiment, il y a beaucoup de valeur qui est perdue à ce niveau-là, donc au niveau du terrain. Parce qu'à part, par exemple, des cabanons, tout simplement, on ne peut pas nécessairement augmenter la toile du bâtiment. Et encore pire, des fois, il y a certains terrains qu'on ne peut pas occuper plus que 30 % de la superficie du terrain.

[0:24:06] C'est le cas de certaines villes au Québec. J'ai une petite question. Oui. Si j'ai un terrain, mettons, un peu, il n'est pas vraiment régulier, il est un peu parallèle, les côtés versus les deux bords, mettons qu'il est rectangulaire, mais pas vraiment. Il me manque un petit triangle pour être parfaitement rectangulaire.

[0:24:27] Il manque un petit triangle. Il est comme penché un peu, puis il est comme dans le coin, mettons, à droite, il y a comme un triangle pour qu'il soit beau. Parfait. Il me manque un triangle. mais là maintenant que je vais acquérir le triangle qui manque là il y a vraiment une forme bizarre mais il vient comme régulariser la forme de mon terrain qui m'appartient déjà est-ce que sa valeur serait quand même non parce que dans le fond c'est pas de quoi qu'il vient pénaliser en soi si vous ajoutez par exemple si maintenant on dirait qu'on prendrait maintenant ce terrain là ici lui qui est rectangle et que là on s'en va ajouter un triangle bien reste que la partie exploitable ça reste le rectangle pareil vous ne perdez pas par exemple c'est que l'ajout du triangle ne va pas nécessairement être autant valuable par exemple que l'ordre du rectangle puis encore une fois aussi ça dépend est-ce que par exemple si on est dans le cas d'un rectangle ici on mettrait un ici même le dessiner comme ça ici c'est un gros triangle mais est-ce que le devant ici c'est la façade de la main du bâtiment ou c'est ça la façade La façade est en avant, oui, la petite surface.

[0:25:42] Ah, OK. Donc, dans ce cas-là, la loi de, on va le voir dans la prochaine salle, la loi de Harper a dit que la valeur est surtout proche de ce qui est devant la rue. Donc, c'est-à-dire… Ah, OK. Mais en soi, ici, ça ne vient pas pénaliser la proportion qui est dans le rectangle déjà.

[0:25:59] Ça, c'est sûr. C'est vraiment que dans un terrain qui est déjà comme ça, la partie rectangulaire est moins étrayante. mais l'ajout d'un triangle ne va pas pénaliser ce qui est déjà dans un rectangle. Ça, c'est ça. Ce n'est pas, mettons, un défaut qui fait en sorte que tout le terrain est problématique.

[0:26:18] Non, non, non, c'est ça. C'est ça. Mais c'était surtout la valeur du triangle que je me demandais, parce que vu qu'il y a une forme bizarre, le triangle, il n'est pas vraiment rectangle. C'est comme sur la valeur, est-ce que ça ajoute quelque chose ? Oui, c'est la valeur.

[0:26:37] Il y a un discount qui est fait. Il n'est pas autant, la valeur est plus importante, par exemple, que les pieds carrés que dans le rectangle. Il y a quand même de la valeur. Souvent, ça dépend du format des réguliers, mais ça peut être un discount aux alentours de 10 à 15 % par pieds carrés.

[0:26:53] Mais reste que ça donne une valeur malgré tout. C'est pas vrai. C'est ça. D'accord. Merci. Parfait. Super.

[0:27:02] Bon. Je ne sais pas ce que je peux faire. Merveilleux. Parfait. Nous allons continuer. Bon, le petit dessin reste. J'aime tellement tout le zoom. Donc, pour faire suite, l'incidence sur la valeur. Donc, ici, la décote typique, c'est entre 5 et 25 %, donc pour répondre à votre question, dépendamment de quel type d'irrégulier on est.

[0:27:30] Mais on peut s'attendre donc que chaque pied carré donc qui est dans un format irrégulier donc c'est-à-dire qui est en dehors du rectangle classique on peut appliquer donc une décote donc de 5 à 25% et là encore une fois c'est à vous de juger en fonction des comparables qui peut exister quel décote vous appliquer pour un terrain donné mais le barème donc donné par l'ordre c'est entre 5 et 25 maintenant le terrain irrégulier pourquoi il y a une bonne valeur c'est parce qu'il maximise l'utilisation c'est simplement pour ça, la construction est facile puis la valeur de chaque picoré est optimale.

[0:28:03] Encore une fois, c'est très possible que quelqu'un ait un architecte qui est audacieux, qui puisse optimiser le terrain, mais ça vient avec un coût. C'est-à-dire que l'utilisateur typique ne va pas nécessairement vouloir construire de quoi qu'il va faire sur un terrain régulier.

[0:28:23] C'est très possible qu'une personne puisse maximiser le terrain régulier, mais ça a un coût important. C'est-à-dire qu'habituellement, ce n'est pas pour rien que les maisons sont rectangulaires. Il y en a qui ont des formes particulières. C'est-à-dire qu'on va aller vraiment chercher toutes les petites formes qui seraient en dehors des formes réguliers.

[0:28:42] Mais la raison qui est donnée, c'est simplement parce qu'un terrain régulier, ça l'avait une perte d'espace utilisable, coût de construction accru pour justement être capable de pouvoir maximiser l'utilisation du terrain. Donc, pour cette raison-là, il y a un des cas qui peut être aux alentours de 5 à 25 %.

[0:29:01] Donc, si on a un terrain qui est irrégulier, donc ça reçoit un ajustement qui est négatif dans l'analyse de comparable.

[0:29:12] Si c'est le sujet, donc c'est-à-dire qu'on a un sujet qui est irrégulier et là, on compare un terrain qui est irrégulier, bien là, on ajusterait négativement le comparable pour pouvoir justement amener au même niveau, donc, des régulages.

[0:29:31] Maintenant, ici, on a plutôt, donc, les différents types de, donc, rectangulaire, c'est la référence. Donc, c'est-à-dire qu'on est dans un cas où, dans le cas de référence, c'est idéal. Donc, carré, c'est bien. il peut y avoir des fois une petite décote, mais bon, je ne crois pas, c'est ce que l'on dit, mais c'est moins flexible.

[0:29:57] C'est-à-dire qu'on est dans un cas où ce que souvent, habituellement, un terrain, c'est vraiment, on construit donc la maison sur une partie et la cour est en arrière. Quand c'est carré, c'est problématique. Ça implique souvent d'avoir une maison qui est beaucoup plus petite, donc ça a le moins de possibilités sur un terrain carré.

[0:30:17] Ce n'est pas optimal pour construire une maison familiale. Donc, c'est pour ces raisons-là qu'il peut y avoir un petit discount. Maintenant, au niveau trapezoïdal, donc ça, c'est vraiment tout ce qui est pour un rectangle déforme, comme on pourrait dire. On pourrait dire que c'est une sorte de trapezoïdal.

[0:30:35] Ça, ce serait donc un code de trapezoïdal. Je vais commencer à prononcer le nom. On est aux alentours de moins 5 à moins 10 % d'ajustement. Encore une fois, Ça reste un ajustement qui est typique. Triangulaire, donc là, on sera vraiment dans un cas où le terrain dans son entièreté est triangulaire.

[0:30:54] Donc, ce n'est pas juste une section que vous ajoutez. C'est vraiment le terrain est triangulaire. Là, on serait dans une cote où il y aurait une perte assez importante, donc de l'ordre de 15 à 30 %. C'est normal. Donc, c'est-à-dire que si vous avez un terrain que le devant, c'est un triangle, c'est la pointe du triangle, la façade, ça va prendre un architecte vraiment très spécialisé pour un bâtiment très complexe.

[0:31:20] Et ça a des coûts importants, d'où la décote importante également. Maintenant, il y a d'autres cas en L. Ça dépend de la configuration, mais il y a une décote également, donc 5 à 15 %. Si un entret, l'accès est limité, Donc, on pourrait penser, par exemple, à, je ne sais pas moi, des fois, on a des personnes qui ont leur terrain et n'est pas accessible de la route.

[0:31:46] C'est-à-dire que vous avez vraiment simplement une entrée, mettons, une entrée avec une sorte de route pour aller à votre stationnement. Mais en soi, le terrain qui vous appartient n'est pas accessible de la route. Donc là, si on parlerait d'un entourage, ça dépend.

[0:32:01] Souvent, certains manoirs, c'est ça, donc c'est pas nécessairement négatif, mais dans un terrain typique, on peut parler d'un moins 10 à moins 20 % au niveau de la décote typique. Et tout ce qui est en pointe ou en coin, ça s'approche du triangle, en soi, moins 10 à moins 25 %, c'est typique.

[0:32:20] Donc, qu'est-ce qu'on peut comprendre, c'est que l'ajustement fait rarement, donc on pénalise rarement au-delà de 30 % un terrain qui a une forme. différentes du fonds morgueux. Encore une fois, c'est des décotes typiques et indicatives. Donc, c'est très possible que le marché change et que les décotes soient plus à jour éventuellement.

[0:32:46] Il faut toujours faire une vérification. Est-ce que c'est valable encore sur le marché en ce moment ? Tout le long de l'occasion, vous allez devoir faire avec les données du marché. Vérifier. Même faire une grille des achetements empiriques qu'on prédit. c'est-à-dire basé sur les données du marché, c'est bien.

[0:33:03] Comme ça, vous avez une grille qui est valable, par exemple, pour une année, vous refaites les calculs à chaque année, puis c'est sur ça que vous vous basez, par exemple, pour votre année d'exercice. Ça ne change pas non plus à tous les deux jours. Donc, ça peut valoir la peine de faire cet exercice-là.

[0:33:21] Mais encore une fois, ça demande d'être capable de le faire pour toutes les municipalités. C'est peut-être mieux de le faire à la demande aussi. Ça dépend à quel point vous voulez avoir une économie d'échelle.

[0:33:35] Maintenant, au niveau de la topographie, un terrain plat, c'est idéal. C'est logique. C'est-à-dire que si le terrain est plat, il n'y a pas de décote, c'est le scénario parfait. Lorsqu'on est dans une pente qui est dite légère, c'est-à-dire qu'on parle aux alentours d'une dévice.

[0:33:55] Ici, en soi, le chiffre qui est là, ici, c'est l'angle de la pente. Donc, 1 à 5 %, donc il y a un bon drainage, donc il n'y aura pas une décote si importante que ça.

[0:34:10] Ici, maintenant, la pente modérée, donc on est… C'est ça, c'est les surcoûts. Désolé, je dis n'importe quoi. Je ne pense pas que...

[0:34:29] Prenez ça comme étant des valeurs. Donc, pente modérée, oubliez la langue que je viens de dire, c'est n'importe quoi. J'ai oublié quand j'ai fait cette slide-là. Je regarde le cahier de l'ordre, mais selon moi, ce n'est pas langue. Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment le surcoût qui est engendré par le fait d'avoir une pente légère. Maintenant, qu'est-ce qui représente une pente légère ? On voit que c'est vraiment modéré, forte. Forte, c'est probablement de quoi qu'il est très, très, très, très, très, une pente relativement importante.

[0:35:01] Donc, une pente légère, on peut penser à de quoi, donc, qui n'est pratiquement pas visible à l'œil nu. Souvent, par exemple, tout ce qui est proche, par exemple, d'une falaise ou autre. Mais le plus important, c'est de comprendre que, donc, ça augmente les coûts de construction. C'est-à-dire qu'ici, dans le cas d'une pente qui est très forte, les coûts de construction vont vraiment augmenter de l'ordre de 15 à 20, 40 % par rapport à une propriété qui serait sur un terrain plat.

[0:35:30] C'est assez majeur, mais c'est logique dans un sens. Ici, maintenant, excavation dans le roc. Donc, ça, c'est vraiment le fait qu'on soit dans un… il y a certains endroits qui sont plus surélevés par rapport au niveau de la mer. Souvent, c'est du roc. Donc, il y a beaucoup de ces régions-là, donc à Gatineau, Ottawa.

[0:35:53] Également, il y en a également au niveau du Charlevoix. Tout ça, donc, c'est des zones où on a vraiment, donc, c'est très rare que c'est au niveau de la mer, mais c'est des zones montagneuses, je pourrais dire. Et là, c'est vraiment du rock, donc c'est-à-dire qu'il faut dynamiter forcément pour faire l'excavation.

[0:36:11] Ça engendre des coûts assez énormes. l'étologie dynamique, ça demande dans le fond une certaine expertise. Donc, c'est-à-dire que l'excavation du terrain ne se fait pas si facilement que ça. Un terrain accidenté, donc, ça l'amène à une décote qui est importante.

[0:36:25] L'ordre ne mentionne pas, donc, l'ordre de la décote, mais parce que c'est très haut de terminer un chiffre, étant donné qu'il n'y a pas non plus tant de comparables possibles.

[0:36:37] Maintenant, au niveau, donc, le type de sol. donc ici malgré tout un sol en roc c'est oui ça l'amène à une construction qui est plus laborieuse mais c'est excellent pour la suite c'est à dire que le risque d'avoir un glissement de terrain est pratiquement nul donc avec une surface en roc donc pour la portante c'est bien donc il va y avoir deux effets qui peuvent donc on pourrait dire se poser donc dans la mesure maintenant que l'excavation est faite Avoir un type de sol en roc, c'est bien.

[0:37:13] Mais lorsqu'on a besoin de faire une excavation importante, bien là, ça l'engendre des coûts également. Donc, ça dépend toujours.

[0:37:23] Qu'est-ce qui est le plus... Est-ce que l'utilisation du terrain, c'est de savoir besoin d'un sous-sol ou d'une excavation importante ? Si ce n'est pas le cas, bien là, on est surtout au niveau d'une bonne portance. Gravier et sable également, donc c'est bien.

[0:37:38] Argile ça c'est à éviter c'est vraiment placé comme ça donc ça vous pouvez aller voir il exige un rapport géothermique mais le gouvernement du Québec publie les types de sol dans certaines zones du Québec c'est à dire que vous avez des ils appellent ça des des gson files donc c'est des files avec la longitude et latitude de certaines zones et ça dit donc le type de sol l'argile c'est probablement un des sols les plus catastrophiques, donc c'est-à-dire que ça risque de bouger, donc c'est-à-dire que, pas nécessairement par exemple comme ça sans aucune raison, mais lorsqu'il y a des inondations, l'argile, c'est quoi qui peut devenir donc beaucoup plus liquide, donc ça se liquifie, puis c'est pas ça qu'il y ait des déplacements du sol, puis ça fait en sorte que justement certaines routes peuvent s'affaisser aux alentours. Et ça amène donc des problèmes de lissement de terrain. Dans certains cas, ça peut être même dangereux d'être sur une surface dite argileuse. C'est pour ça qu'il va y avoir une bonne décote au niveau de ça ici. Parce qu'il y a une portance qui est moyenne à faible au niveau des parlements. Si c'est classé comme étant de l'argile ferme ou molle. Mais encore une fois, c'est le gouvernement qui dit que quelle zone a a tel type de sol.

[0:39:03] Des fois, ça peut valoir la peine, dans le cas d'un investissement majeur, de faire un rapport géotechnique. Ça implique de faire du forage et plusieurs essais. C'est quand même très coûteux. Tout ce qui est aussi sol large, risque de mouvement, de tassement différentiel et autres.

[0:39:27] Nappes phréatiques autre, donc ça veut dire que ça amène un drainage qui coûte eux également, donc ça reste à éviter. Et un sol contaminé, ça c'est invendable pratiquement, donc c'est-à-dire qu'un terrain avec un sol qui est contaminé, sans dire qu'on est de l'ordre de 100% de décote, ça dépend du coût donc de… Le terrain par exemple après la décontamination, s'il y a une valeur par exemple de X, bien pour la majorité des terrains, le coût de décontamination dépasse la valeur de revente après du terrain. À moins que ce soit un immense terrain, mais encore une fois, le coût des contaminations augmente au fur et à mesure que le terrain augmente. C'est pour ça qu'on voit souvent, on se dit pourquoi il y a des terrains abandonnés, des fois à certains endroits, souvent où il y a des stations-service, d'ailleurs, où il y a des anciennes stations-service, des fois, il y a eu des incidents d'écoulement de carburant et ça ne vaut juste plus la peine d'essayer de décontaminer ce terrain-là dans l'état du marché actuel.

[0:40:31] Ce ne sera pas rentable. C'est comme ça. C'est vraiment très dispendieux parce qu'il y a plusieurs couches à faire, donc des décontamination et autres. Ça doit être fait par des... Tu ne peux pas non plus dire que tu veux décontaminer toi-même. On ne peut pas synchroniser un décontaminateur de ça.

[0:40:49] Ça amène une expertise importante avec des coûts relativement élevés.

[0:40:57] Et encore une fois, maintenant, c'est moins susceptible d'arriver étant donné que, bon, s'il arrive un incident, c'est la personne qui est sur le terrain, comme par exemple une station de service à laquelle ça arriverait et que là, le gouvernement se rend compte, donc le ministère de l'Environnement se rend compte qu'il y a un écoulement, c'est au frais de la compagnie. Dans la mesure où elle ne fait pas défaut ou elle ne fait pas faillite. Donc, souvent, ça dépend de plusieurs cas possibles, mais tu es censé être responsable de tour d'écoulement sur un terrain-là.

[0:41:28] Maintenant, petit point important, ici, les petits termes utiles, quand on parle de façade, la façade, c'est le devant du terrain, c'est-à-dire que c'est vraiment votre terrain qui fait quelle longueur sur la rue. Par exemple, si vous avez une maison et que vous mesurez la longueur de votre terrain à partir de la rue, c'est ça la façade.

[0:41:53] Donc, c'est ce qui est en rouge ici. Maintenant, on va parler de la profondeur. C'est-à-dire que la profondeur, c'est à partir de la rue, c'est quelle distance qu'il y a entre la rue et le fond de votre terrain. Dans un cas d'un terrain régulier, c'est représenté ici.

[0:42:10] Et le ratio, c'est le ratio profondeur-façade qui est très important, c'est-à-dire le 120 sur 60.

[0:42:17] Ici, plus on a donc un… c'est un ratio qui est dit optimal, c'est-à-dire qu'on est aux alentours de 2. Donc, ça permet… c'est facile de voir ici qu'on peut mettre probablement… pourquoi c'est optimal. Donc, c'est facile ici. Je dessine très mal. Une maison et là, vous avez le terrain avec la…

[0:42:38] Ici, ce serait le terrain, toute cette zone-là ici. Donc, si on est dans un cas d'une maison, d'un terrain qui est rectangulaire, qui est carré, excusez-moi, bien là, ici, si vous voulez avoir un terrain là, il va falloir séparer ça en deux. Donc là, ça implique une maison faite sur le large.

[0:42:55] Donc ça, ce n'est pas possible nécessairement. Donc ça implique une maison qui est beaucoup moins longue. Donc c'est pour ça qu'un terrain carré a moins de valeur qu'un terrain qui a une profondeur plus longue que la façade.

[0:43:13] Désolé, je dessine pas mal de même pour vrai, c'est juste parce que c'est avec une souris. Mais oui, je dessine mal, mais bon, pas aussi mal que ça. Maintenant, donc ici, le ratio, comme on a dit, le ratio idéal, c'est aux alentours de 2. C'est-à-dire pour 2 pieds de façade.

[0:43:33] Excusez-moi, pour 2 pieds de profondeur, on va avoir un pied de façade. Ça peut aller jusqu'à 3 heures, donc dépendamment de c'est quoi que vous avez comme projet ou autre. Donc, la façade est souvent plus valorisée qu'à la profondeur. Qu'est-ce que ça veut dire, ça ?

[0:43:47] C'est que ici, si on regarde ça, la zone qui est ici, donc au fond, va capturer moins de valeur qu'elle qui est au-devant. Donc, c'est comme ça. Et là, vous allez me dire, bon, c'est spécial, mais c'est comme ça. Ils appellent ça la règle d'Hopper. Donc, ce n'est pas une règle qui est valable tout le temps et qui est une science exacte.

[0:44:07] Donc, c'est pas une situation immobilier, ce n'est pas une science exacte tout court, mais ça guide quand même la valeur des terrains à travers le temps et ça l'a fait de ses preuves. C'est-à-dire que pourquoi ça peut être utile ? Bien, c'est, supposons, je pense que ça vaut la peine ça de prendre un Excel,

[0:44:28] De grossir ça comme ça, pour représenter le terrain, parce que sinon je ne serais pas capable. Si par exemple on aurait un terrain ici de cette grosseur-là, on va le séparer en composantes.

[0:44:50] Qu'est-ce que ça dit la règle d'Oper ? C'est que la partie ici, donc en jaune, vaut plus que la partie qui va être ici, par exemple en orange et ainsi de suite. Donc, cette zone-là, ici, qu'on va mettre en rouge, désolé, c'est la zone qui vaut le moins cher du terrain.

[0:45:08] Donc là, vous allez me dire, ça sert à quoi de savoir ça ? En soi, le terrain, c'est un tout. Où est-ce que ça devient intéressant ? Si on regarde, par exemple, dans les slides, je vais les retrouver, les petites slides, ici. Donc, c'est la règle du 40, 30, 20 et 10.

[0:45:28] Donc, on va retourner au Excel encore une fois. 40, 30, 20. Et là, il n'y a pas de rouge ici. Il va être là, donc 10. Ça ici, on va l'enlever.

[0:45:44] Donc ici, on va mettre ça rouge. Et là, on va mettre ça, peu importe. Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, par exemple, si notre terrain vaut, je ne sais pas moi, 100 000 $. Bon, on prend un cas 5. Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, la partie qui est là va valoir, bon c'est ça, en soit c'est ça divisé par 100 fois ici.

[0:46:21] Bon, là c'était simple, étant donné que c'est des multiples de 10. mais où ça devient intéressant, c'est que si ça c'est votre comparable, c'est-à-dire que là vous avez un terrain par exemple dans la même zone ici, exactement à la même emplacement, mais qui est comme ça.

[0:46:40] Donc c'est-à-dire qu'il y a trois zones par exemple comme ça ici, c'est à peu près de cette dimension-là. Qu'est-ce que vous pouvez comprendre, c'est que si ce terrain-là a une valeur de 100 000 ici, bien lui qui est ici, il ne vaudra pas 75 000. Il va valoir donc pas mal plus que ça.

[0:46:56] Il va valoir la somme de ces trois chiffres-là ici. C'est ça que ça veut dire la règle d'Hopper. En soi, c'est vraiment le terrain qui va avoir 25 % de moins de superficie va être 90 % de la valeur de lui qui est 100 %. Étant donné que là, on serait dans un cas où on aurait donc le 20 000 ici.

[0:47:19] Et ça nous sommes à 90 000. Et ça, c'est dans la mesure ici qu'on est devant la rue également. C'est-à-dire qu'on aurait un terrain pratiquement identique. C'est juste qu'il y a moins de profondeur. Dans le même quartier, c'est ça la règle d'or. Est-ce que c'était clair pour ça ?

[0:47:39] C'est quand même intuitif. Oui, c'est clair. C'est clair ? Parfait. J'ai trouvé la meilleure façon de répéter cette nature-excellente. Je ne sais pas pourquoi, vu que c'est carré. Je ne voulais pas lancer dans les dessins trop… Donc, c'est ça qu'elle dit, la règle d'Hopper.

[0:47:54] C'est-à-dire qu'en soi, ça répartit la valeur d'un terrain en fonction de la profondeur. Les premiers 25 %, ils valent 40 % de tout le terrain. Et encore une fois, ça, c'est incomparable. Donc, c'est là que ça devient utile. Donc, c'est-à-dire que si ça ici, c'est vrai, donc maintenant, on a déterminé le 90 000, par exemple, pour l'autre terrain, mais là, on peut réappliquer la règle Doppin et le reséparer en composantes.

[0:48:23] Donc, ça dépend dans quel sens vous le prenez. Mais en soi, si par exemple, on pourrait ici, donc, c'est plus dur de l'appliquer dans l'autre sens. Donc, c'est-à-dire que si le terrain que vous cherchez à évaluer est plus petit, c'est beaucoup plus simple. Si vous avez un terrain comparable qui est d'une plus grande taille, étant donné que vous allez simplement prendre ici une proportion de ça ici.

[0:48:48] Mais de façon simple, c'est ça. C'est-à-dire que plus on a une profondeur qui est importante, plus la partie, donc le dernier ici, le corps, va capturer moins de valeur.

[0:49:02] Maintenant, ça revient ici. Si on a un terrain d'une profondeur de 100 pieds avec une valeur estimée de 80 000, on veut évaluer un terrain identique mais de 75 pieds. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'on est dans un cas où on aura un terrain qui vaut 72 000 ici, donc soit 90 % de la valeur.

[0:49:22] C'est un peu l'exemple qu'on vient de faire. Pourquoi ? Parce que le dernier 25 pieds, il vaut simplement 10 %, donc soit 8 000. En soi, c'est l'exemple qu'on a fait sur Excel.

[0:49:39] Qu'est-ce qui est important de se rappeler, c'est que la règle d'Hopper, c'est un outil d'estimation, comme je l'ai dit, pas une loi absolue. C'est-à-dire qu'il y a certaines règles aussi qui existent, donc la règle de Davis, qui est plus conservatrice. C'est-à-dire qu'au lieu d'être, c'est plus, on parle donc de l'ordre de 50, 25, 15 et 10.

[0:50:01] Vous voyez, donc, ce n'est pas nécessairement plus conservateur dans le sens où on applique vraiment une proportion plus importante au premier, donc 25 %. Donc, c'est vraiment, moi, je dirais, c'est-à-dire que la profondeur est vraiment moins rémunérée, donc, selon la règle de Davis.

[0:50:20] Encore une fois, dans le rapport d'évaluation, est-ce que c'est la règle d'Hopper, selon moi, c'est elle qui prévaut ? mais c'est possible donc d'utiliser également la règle de Davis en soi qui est simplement un changement de pourcentage

[0:50:34] Est-ce que le marché nous dit est-ce que selon vous mettons le en soi ici c'est quand même très facile de vérifier est-ce que cette règle-là est valable empiriquement vous comparez deux terrains dans le même secteur puis vous allez faire donc un ajustement si ça respecte donc la règle d'Hopper c'est dans ce quartier-là c'est probablement la règle la plus adaptée Mais, encore une fois, ça prend dans le même quartier deux terrains avec des superficies différentes. Et là, est-ce qu'il n'y aurait pas une façon de moderniser ça ? Probablement que oui, mais bon, c'est comme ça que l'ordre l'enseigne, puis que c'est dans les, donc dans les, dans le curriculum, donc on pourrait dire pour l'examen des évaluateurs agréés.

[0:51:18] C'est ces règles-là qu'enseigne. Ça mériterait d'être modernisé selon moi, mais bon, c'est Pourquoi le séparer en quatre ? Pourquoi le choix de quatre ? C'est une bonne question. Pourquoi ce n'est pas de quoi qu'il continue ? C'est une bonne question. Ça permet donc d'analyser le fractionnement d'un terrain. Puis, ça permet d'estimer la valeur d'un terrain excédentaire, c'est-à-dire d'une proportion excédentaire.

[0:51:41] Évaluer donc une expropriation partielle, donc une prise en arrière l'eau. Ça, c'est quand même relativement important. Maintenant que vous voulez céder une partie du terrain arrière, c'est-à-dire que je ne sais pas quelle situation ou ce que ça pourrait arriver, mais si c'est la composante qui est arrière du terrain, elle vaut beaucoup moins que si c'est le devant, par exemple.

[0:52:04] Maintenant qu'on le lancerait dans le cas de la règle de Davis, bien là, ici, si maintenant vous cédez le 50 % qui est plus en arrière, bien il vaut seulement 25 % de la valeur du terrain initial. Alors que c'est le devant, bien là, c'est 75 %. Dans le cas de la règle Harper, ça serait 70 % pour le devant et 30 % pour l'arrière.

[0:52:25] En soi, il n'y a pas vraiment une grosse différence entre les deux règles. C'est simplement un petit décalage du pourcentage. donc ça c'est pour tout ce qui est format donc terrain et autres donc c'est donc on va passer maintenant au zonage, localisation et zonage

[0:52:46] Il y a des ajustements qui peuvent être faits donc comme on dit le principe fondamental de l'immobilier c'est le location, location, location donc c'est le self-taught c'est quand même très vrai c'était historiquement vrai Maintenant, qu'est-ce qui est considéré comme étant d'équat de positif sur la valeur d'un terrain ?

[0:53:05] Historiquement, la proximité à des parcs et des écoles, on peut accorder un terrain qui est proche d'une école va être plus favorisé au niveau du prix qu'un terrain qui n'est pas proche d'une école. Même chose pour le transport en commun. Même chose pour un quartier avec une vue dégagée. Proximité des commerces ses services et accès rapide à une autoroute.

[0:53:31] Maintenant, comment on fait pour juger la décote ou la surcote, ou peu importe ? C'est là que ça devient intéressant. Il n'y a pas de règles nécessairement claires à cet égo là, étant donné que ça dépend. Ça dépend donc de c'est quoi la ville, ça dépend du quartier, ça dépend de plein de facteurs.

[0:53:49] Mais qu'est-ce qu'on sait, c'est que on peut l'évaluer avec deux ventes. Réellement, donc deux ventes survenue d'un terrain. Supposons qu'on est dans un quartier où il y a eu deux terrains qui se sont vendus, un qui est proche de l'autoroute, mais que l'autre non.

[0:54:05] Là, vous êtes capable d'accorder une valeur. Si maintenant, c'est une vente qui date il y a quand même plusieurs années, vous pouvez l'ajuster pour le temps en fonction du taux de croissance de 3 % ou lui que vous choisissez. Ça permet d'avoir la valeur de décote la plus appropriée.

[0:54:24] Il n'y a pas nécessairement un benchmark qui dit « Proche d'une école, ça vaut tant ». Donc, c'est vraiment une analyse qui est empirique. C'est-à-dire que c'est basé sur les comparables et sur l'historique des ventes. Donc, ça prend malheureusement. Aussi, un des points, c'est que ce n'est pas nécessairement obligé de, si vous avez vraiment, par exemple, vous n'êtes pas capable dans le quartier que vous recherchez, d'avoir donc ces deux ventes-là, c'est possible d'aller dans un autre quartier.

[0:54:54] Si vous avez vraiment toutes les autres caractéristiques constantes. C'est-à-dire que, par exemple, vous soyez dans une situation où on a pratiquement le même scénario, c'est-à-dire un terrain qui est proche d'une autoroute, puis l'autre non, mais que c'est juste le quartier qui est diffère, bien, c'est possible d'aller vraiment isoler la composante qui est due à l'autoroute.

[0:55:14] C'est plus laborieux à ce niveau-là, mais c'est possible. Ce ne sera pas toujours. Et encore une fois, appliquer ça dans la réalité, ça prend quand même beaucoup de ventes. Est-ce que c'est le cas réellement ? Donc, pas nécessairement. On va voir que pour les comparables, pour tout ce qui est bâtiment, ça va devenir pas mal plus intéressant dans les prochaines séances parce que là, il y en a vraiment beaucoup.

[0:55:37] Alors que des terrains vides avec rien de dessus, c'est moins la norme. Il y en a des ventes, mais souvent, ça ne représente pas une grosse proportion de toutes les ventes qui sont survenues dans le marché immobilier. Maintenant, au niveau des facteurs qui sont dits négatifs, donc est-ce que c'est une proximité industrielle ?

[0:55:58] Donc, c'est-à-dire, est-ce que c'est proche d'une usine ? Est-ce que vous êtes dans un parc industriel ? Donc, j'espère que non. Si vous avez une maison, que votre maison n'est pas proche d'un parc industriel ou dans le parc industriel, ce qui est peu probable, mais bon.

[0:56:10] Bruit, donc tout ce qui est proche des aéroports ou des autoroutes. Donc, c'est-à-dire qu'il y a une différence entre être proche d'une entrée d'autoroute puis être à côté d'autoroute. Donc, c'est-à-dire que si votre maison, par exemple, est construit, Et puis derrière, l'autoroute passe.

[0:56:24] Mais ça, malheureusement, ça l'amène des bruits. Une rue, par exemple, de quartier, c'est beaucoup moins passant qu'une autoroute. Habituellement, une autoroute, ça n'arrête jamais de circuler. Donc, que vous regardez à 2h du matin, 3h du matin, il y a quand même des gens qui circulent malgré tout, les camions et autres.

[0:56:43] Est-ce qu'il y a une ligne à haute tension aussi qui est proche de votre propriété ? Donc, dans certains quartiers, dans certaines régions, donc à Gatineau-Gallement, Montréal, Québec, il y a des zones où les lignes d'Hydro-Québec, donc de transport haute tension, donc cela qui permet de faire passer les grandes quantités de courant à travers les différentes villes, ça se trouve que ça passe sur un terrain à côté de l'autre.

[0:57:10] Bien ça, c'est pas très bon, c'est pas une bonne nouvelle pour la valeur. C'est-à-dire qu'il y a certaines études qui montrent que ça a des perturbations, soit sur l'organisme, c'est pas nécessairement de quoi qu'il est fondé, mais c'est suffisamment fondé, il y a suffisamment d'inquiétudes un peu pour dire que ça peut amener une certaine réticence chez certaines personnes. Il n'y a pas de preuves, maintenant, scientifiques, comme par exemple, que tu as la giscose de cancer. Il n'y a pas de doute. Mais il y a quand même des inquiétudes. C'est pour ça que, surtout, ça l'amène à une certaine nuisance électromagnétique. Il y a plusieurs facteurs qui font en sorte que tu ne veux pas être à côté de l'île, à haute tension, des fois juste au cas où, peu importe.

[0:57:57] Donc, maintenant, est-ce que c'est proche d'un dépotoir, donc site d'enfouissement ? Donc, historiquement, les sites d'enfouissement, ça les... dans la province de Québec, c'est entre des écosentres. Donc, c'est... mais des anciens sites d'enfouissement ou... Maintenant, est-ce que quelqu'un... est-ce qu'il me décote parce que tu es proche d'un site d'enfouissement, un écosentre ? Je ne sais pas.

[0:58:17] Peut-être que oui encore. Mais bon, historiquement, au Québec, avant qu'il allait aux écosentres, il y avait... C'est-à-dire que les gens qui allaient porter, par exemple, des déchets, c'était enfoui dans le sol. Donc, ça venait avec un certain lot d'odeurs et autres, parce que ce n'était pas des containers temporaires qu'ensuite la ville vous vient chercher.

[0:58:35] Donc, ça amenait des problèmes d'odeurs un petit peu nauséabondes. C'est modernisé, donc ça, c'est moins un problème maintenant aussi. Mais encore une fois, c'est à voir dans les comparables. Est-ce qu'on peut vraiment voir qu'il y a une différence de prix au niveau du terrain à ce niveau-là ?

[0:58:51] Maintenant, tout ce qui est secteur à criminalité est élevé. Donc, au Québec, c'est moins… Vous voudriez faire de l'évaluation immobilière aux États-Unis, ça serait vraiment important. Ce serait un critère vraiment très, très, très important parce qu'il y a certaines zones aux États-Unis où c'est très, très, très dangereux. Je ne dis pas qu'il n'y a aucune zone du Québec qui est dans le cas, mais bon, ça reste quand même des taux de criminalité acceptables malgré tout.

[0:59:20] C'est-à-dire que même si on pense aux pires zones qu'on pourrait dire comme Montréal-Nord ou à Québec, par exemple, secteur de Limoilou ou autre, ça reste des endroits quand même très pésibles malgré tout. mais bon, il y a probablement certaines des codes qui sont accordés malgré ça, mais vraiment au niveau des facteurs des criminalités, c'est surtout aux États-Unis que c'est important d'en faire.

[0:59:48] Je dirais que c'est un, c'est regardé mais c'est pas nécessairement moi je crois pas que ça affecte vraiment la valeur d'un terrain à trop en parler, c'est plus dans le fond des quantités qu'il y a autour par exemple est-ce que c'est proche des services C'est ce qu'il y a.

[1:00:03] C'est peut-être vous à changer éventuellement. Maintenant, zonage au Québec. Ça ici, c'est la hiérarchie des types de zonage. Ça provient de la loi sur l'aménagement et l'urbanisme. C'est vraiment le gouvernement du Québec qui détermine ça. Aussi, la MRC qui détermine le schéma d'aménagement et de développement.

[1:00:27] Et le plan d'urbanisme et réglementation du zonage. Ici, le gouvernement du Québec détermine la loi et ensuite, c'est la municipalité et les MRC qui appliquent les proportions de chaque municipalité qui vont être sonnées R1, R2, etc. Lorsque vous voyez une propriété qui est dite R1, c'est un résidentiel unifamilial.

[1:00:50] Donc, ça, c'est-à-dire que, je vais vous donner un exemple, un terrain R1 ne peut pas avoir un jumelé. Donc, c'est-à-dire que c'est simplement une maison unifamiliale. Donc, qu'est-ce que ça implique ? C'est qu'il y a une seule entrée au bâtiment, puis s'il y en a une deuxième, il ne pourra pas avoir une deuxième adresse. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'appartement possible. C'est possible qu'il y ait une deuxième entrée au bâtiment qui va être construit, mais vraiment, c'est une résidence unifamiliale, donc il n'y a pas de séparation, puis il n'y a pas de loyer non plus, donc c'est-à-dire que vous ne pouvez pas louer une partie du logement.

[1:01:26] Lorsqu'on passe de R2 à R3, là, c'est résidentiel bifamilial et trifamilial. Donc là, on est vraiment dans tout ce qui est, on peut séparer la zone en deux, donc ça peut être un jumelé et autre. R4 et R6, c'est résidentiel multifamilial. Donc, ça peut aller vraiment jusqu'à R4, je crois que c'est jusqu'à Ciplex.

[1:01:47] Et ensuite, R6, c'est vraiment le multifamilial, donc vraiment beaucoup plus de logements. Donc, c'est vraiment gradé de R1 à R6. Ici, encore une fois, le point le plus important, c'est vraiment la différence de valeur entre un terrain R1 et R2. même si on a l'impression que ça ne change pas grand-chose, des fois, ça peut avoir de l'importance.

[1:02:13] C'est-à-dire que souvent, maintenant, avec tout ce qui est bifamilial, ça devient de plus en plus populaire. Donc, il ne faut pas oublier que ça l'empêche d'avoir deux adresses postales, le fait d'être arrivé. Donc, c'est vraiment une maison bifamiliale, une résidence.

[1:02:37] C'est applicable tant au niveau des stades qui ne peuvent pas avoir deux lois fonciers, puis il ne peut pas avoir deux résidences, donc deux adresses. C'est vraiment, c'est très rigoureux à ce niveau-là. C'est possible de faire une demande de changement de zonage, donc de R1, R2.

[1:02:52] Mais encore une fois, il faut justifier pourquoi. Puis c'est quand même très long, donc c'est une procedure qui est longue. Maintenant, commercial, donc. Donc, c'est-à-dire que le commercial, donc, c'est soit local, artériel et régional. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ça ici ?

[1:03:08] C'est que l'artériel commercial, donc, c'est les zones qui sont souvent les plus proches, donc, de certaines grandes artères. Donc, c'est moins le sujet du cours, donc, dans le sens où le cours est beaucoup plus axé, donc, sur le résidentiel. Mais c'est bon, donc, de savoir que le commercial, ça se sépare vraiment en trois composantes, donc, trois types de zonage.

[1:03:30] Au niveau de l'industriel, c'est vraiment léger, moyen, lourd. Donc, si c'est L1, I1, excusez-moi, donc c'est industriel léger. Maintenant, qu'est-ce qu'il y a dans l'industriel léger ? C'est une très bonne question. Industriel lourd, c'est vraiment tout ce qui est, on pourrait dire, raffinage.

[1:03:49] Donc, usine de traitement des aliments, des abattoirs, des choses comme ça. Ça, c'est plus qu'on pourrait contrer industriel. lourd. Maintenant, léger, c'est probablement, donc, on pourrait s'attendre à ce que ce soit tout ce qui est maton embouteillage ou chaînes de production alimentaire. Donc, ça rentre tout dans l'industriel, c'est ici. Et finalement, il y a agricole et forestier.

[1:04:15] Donc, agricole, c'est tout ce qui est ferme et tout ce qui est, par exemple, production agricoles, les fermettes et autres. Forestier, ça, c'est un cas qui n'est pas beaucoup documenté, mais c'est les terres à bois. Donc, c'est les timberlands. Donc, c'est vraiment tout ce qui est, les terres qui ne sont pas des fermes, mais qu'on ne peut pas non plus utiliser pour faire de l'immobilier résidentiel. Donc, ça vaut très cher.

[1:04:39] Donc, ça, ici, le forestier, c'est quoi qui est sous-exploité, mais c'est ce qu'on appelle des terres à bois. Donc, c'est vraiment des terres qui sont utilisées pour l'exploitation de la forêt. terres à bois. C'est pas le même, donc ça n'a pas la même vocation, donc c'est pas le même prix au niveau du terrain.

[1:05:02] Il y a beaucoup moins de terres à bois que de terres à agricole, c'est-à-dire que les fermes, il y en a quand même une bonne quantité. Les prix augmentent dans le temps également au niveau de l'agricole, donc c'est-à-dire qu'une ferme, il y a 20 ans, c'était pas tant, mais là aujourd'hui, je pense que le marché commence à mieux valoriser ce type de terrain-là.

[1:05:26] Maintenant, on arrive donc au niveau de la densité et le coefficient d'occupation du sol. Qu'est-ce que ça veut dire ça ? C'est que, par exemple, dans le cas d'une zone R1 à Gatineau, il y a certains terrains qui sont obligés, donc il y a un taux d'implémentation maximale du bâtiment de 40 %.

[1:05:49] Donc, vous l'aurez compris. C'est beaucoup moins intéressant lorsqu'on a une implantation maximale de 40 % que, par exemple, 60 %. Donc, ça va impacter le prix. Et ça, c'est vraiment, donc, c'est détaillé dans le cadastre et tout ça. C'est quoi le taux maximal, donc, d'utilisation que vous pouvez faire du terrain.

[1:06:10] Il y a des fois aussi que c'est, il y a certains terrains que c'est interdit de mettre une deuxième, c'est rare, mais par exemple un cabaneau ou autre, c'est-à-dire que c'est juste une entité. Il y a beaucoup de règles comme ça qu'il faut bien s'assurer de valider avant de déterminer la valeur d'un terrain. Une densité plus élevée, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'on peut construire un bâtiment sur une plus grande proportion de terrain qu'une densité qui ne serait pas élevée. On traîne aux alentours par exemple, 60 % par rapport à Cal.

[1:06:43] Et également, il y a une hauteur qui est dite « maximal ». C'est-à-dire que chaque terrain possède, dans le cas d'une R, par exemple à Gatineau, on pourrait parler de 10 mètres d'auteur maximal. Ça veut dire que c'est deux étages maximum. Ce qui est classique pour l'immobilier unifamilial standard.

[1:07:04] C'est ça ici. Maintenant, Maintenant, pourquoi donc c'est important d'analyser le zonage comme ça ? C'est que, est-ce que le terrain, les questions essentielles en soi ici, c'est est-ce que le terrain est conforme au zonage actuel ? Est-ce qu'il y a eu un changement dans le zonage récemment ? Est-ce que c'est de quoi qui est cohérent aussi avec le quartier ?

[1:07:28] C'est-à-dire qu'un terrain, par exemple, R1 sur un axe commercial, c'est moins intéressant qu'un terrain C1 sur un axe commercial parce que c'est commercial. Ici, c'est un exemple positif. C'est-à-dire que si on aurait un changement de zonage de R1 à C1, dans ce cas-là précisément, c'est très positif parce que c'est sur un axe commercial.

[1:07:52] Mais un terrain commercial, dont un nouveau règlement interdit l'usage actuel, bien là, ça l'amène à une perte de valeur. C'est-à-dire qu'imaginez, un terrain qui serait sur un axe commercial qui perdrait le... Ce serait plus classé C1, ce serait R1, mais là, on serait dans un cas d'une perte de valeur.

[1:08:11] Pourquoi des fois, il y a des changements de zonage ? Ça dépend donc des municipalités. Donc, c'est vraiment... Ce n'est pas de quoi qui est le gouvernemental en soi, c'est vraiment la municipalité. On va en parler. Ou la MRC. Une MRC, c'est simplement un regroupement en soi des municipalités.

[1:08:30] Par exemple, il y a certaines régions, donc il y a plusieurs municipalités. Il y a une MRC qui englobe, donc tout ce qui est aménagement et territoire. Il y a plusieurs cas. Par exemple, l'île d'Orléans à Québec, c'est une MRC qui gère toute l'île d'Orléans, mais l'île d'Orléans est séparée en différentes municipalités.

[1:08:53] Mais c'est la MRC qui gère donc tout ce qui est aménagement du territoire et tout ce qui est mettons le foncier et autres.

[1:09:06] Maintenant, est-ce que ça allait jusqu'à présent ? Oui. Oui, parfait, merveilleux. Donc, maintenant au niveau des services publics, Parce que malheureusement, un terrain, habituellement, on veut construire un bâtiment dessus. Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement pour juste pouvoir faire un stationnement.

[1:09:29] On veut vraiment qu'il y ait un bâtiment. Malheureusement, ça prend des services publics, dont l'aqueduc. C'est-à-dire qu'un aqueduc, c'est quoi ? C'est simplement un réseau qui permet d'avoir de l'eau courante. C'est-à-dire que c'est ce qui vous permet d'avoir de l'eau dans votre robinet, qui est de l'eau traitée et autres.

[1:09:48] Ça ici, le fait d'avoir un puits privé, c'est-à-dire le fait de ne pas avoir d'aqueduc possible sur le terrain, c'est-à-dire sans service. On peut parler d'une décote moyenne pour un terrain donné d'à peu près 5 000 à 15 000. C'est quand même relativement important. Encore une fois, c'est possible d'avoir un service, pas d'avoir de service d'aqueduc, mais d'avoir un système d'égout.

[1:10:14] Donc, c'est-à-dire qu'il y a certains cas que c'est possible. C'est-à-dire que vous n'avez pas nécessairement l'aqueduc pour l'eau potale, mais vous avez donc des égouts pour tout ce qui est résidus sanitaris et autres. Donc, ça ici, le fait de ne pas avoir des goûts sanitaires, c'est une des cas vraiment plus importantes, entre 10 000 et 25 000. Donc, ça, c'est parce que ça implique justement le fait d'avoir une fosse sceptique.

[1:10:42] C'est moins le cas dans certaines régions il y a encore beaucoup de gens qui ont su une fausse sceptique, mais malheureusement ça doit être évité c'est-à-dire que vous avez donc des toilettes qui sont reliées par une sorte de conduit et ça, ça s'envoie dans une sorte de compartiment qui est un peu dans le sol et ça doit être du danger par une compagnie spécialisée parce que justement, les déchets ne sont pas envoyés dans un des...

[1:11:08] Ça vient souvent avec des terrains qui sont très éloignés. Par exemple, vous avez sûrement un ami qui vit quand même très éloigné de la ville. Des fois, dans les municipalités, c'est beaucoup plus... Justement, quand il n'y a pas beaucoup de choses aux alentours, le terrain est très grand.

[1:11:25] Des fois, il n'y a pas d'acaduc et il n'y a pas d'égout. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose, mais c'est que ça amène certains inconvénients au niveau des vidanges sanitaires et tout ça. Mais ça vient également avec le fait que le terrain est beaucoup plus abordables dans la plupart des cas.

[1:11:41] C'est-à-dire que c'est peu probable que dans le centre-ville de Montréal, vous ayez une fosse sceptique, mais ça vient avec un prix plus élevé. Maintenant aussi, les égouts pluriales. Donc, ça, c'est moins important. Donc, s'il n'y en a pas, l'électricité. Bon, on n'en parle pas.

[1:11:57] Ici, il faut vraiment qu'il y ait un service. Habituellement, l'électricité, c'est inclus. Et sans service, ça implique de faire un raccordement. Ce n'est même pas une décote en soi. Ça implique qu'il faut faire, à moins que ce soit un chalet qui est au… Je vois pas la situation où on pourrait acheter un terrain où le raccordement électrique est pas possible à part… Non, c'est pour ça qu'il n'y a pas d'ajustement qui est mentionné par l'ordre, c'est juste que c'est pas envisageable. Il faut faire un raccordement avec qui est au Québec, logiquement.

[1:12:26] Le gaz naturel, ça, c'est sans impact majeur. Donc, c'est-à-dire que le fait de ne pas avoir une entrée, que le gaz métro, par exemple, ne fournisse pas la zone où vous êtes, ce n'est pas censé impacter en soi la valeur du terrain. Parce qu'il y a des alternatives comme l'hydroélectricité fournie par Hydro-Québec.

[1:12:46] Surtout que le gaz naturel, c'est surtout pour tout ce qui est... Souvent, c'est, mettons, les cuisines et tout ça. Donc, chauffage, je crois, également un peu. Donc, c'est vraiment moins important, un activé de gaz naturel pour les terrains. Maintenant, rue Pavée, ça vous l'aurez compris, c'est qu'il n'y a pas encore de…

[1:13:08] Le terrain que vous achetez n'est pas rejoint, n'est pas desservi par un réseau de routes pavées par la ville. C'est-à-dire que c'est soit un terrain sur du gravier qui a été fait un peu improvisé, comme on pourrait dire. Dans ce cas-là, ça implique une décote du terrain de l'ordre de 5 à 15 %.

[1:13:31] Là, c'est une décote en pourcentage. Dépendamment de la taille du terrain, il va falloir justement faire cette route pavée-là éventuellement. Et ça, c'est souvent, si vous êtes le seul dans ce secteur-là, c'est probable que la Ville le fasse juste pour votre terrain. Donc, habituellement, c'est lorsqu'il y a un développement plus important et que les taxes le permettent. Les taxes importantes aussi, les municipalités québécoises peuvent imposer des taxes spéciales pour le raccord de mon service. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement simplement la personne qui vit ou qui a les services raccordés. Ça peut être envoyé à tous les résidents donc, d'une municipalité de données.

[1:14:11] Ça permet donc d'agrandir un peu la zone et ça dépend toujours des règles.

[1:14:17] Maintenant, au niveau des infrastructures qui sont dites positives et négatives, c'est-à-dire que tout ce qui est, par exemple, les autoroutes, les ponts, les stations de métro, tout ce qui est relié au transport. On peut penser, par exemple, aux nouveaux échangeurs.

[1:14:36] C'est-à-dire que ça paraît gêné, mais le fait d'avoir un échangeur, ça améliore beaucoup la circulation et ça limite certains inconvénients lorsqu'on veut se déplacer. Et ça, ça a un impact positif sur un terrain donné. Est-ce qu'il y a un pont qui est proche ?

[1:14:56] Par exemple, si on pense juste à la ville de Québec et les vies, le fait d'être proche d'un pont, ça permet de rejoindre l'autre rive plus facilement. Donc, le terrain va valoir plus cher à ce niveau-là.

[1:15:12] Maintenant, le fait d'être éloigné de ce pont-là, ça diminue la valeur. C'est logique. Jusqu'à là, il n'y a pas de problème. Maintenant, le prolongement d'un rapide bus, station de train léger, aménagement de parcs et cyclables, ça la meilleure également, donc la valeur du terrain de façon plus modeste. Est-ce qu'il y a la fibre optique aussi, donc est-ce que la fibre optique de Bell ou autre est desservie dans cette zone-là ?

[1:15:33] Donc des fois certains terrains que c'est tellement éloigné qu'il faut quasiment y aller avec Starlink donc c'est-à-dire Internet satellite mais là ça c'est possible que ça soit qu'il y ait des cas de plus important maintenant les infrastructures négatives donc c'est postes de transformation électrique donc ça c'est quoi la poste de transformation électrique c'est les les petites zones qu'il y a au Québec qui utilise pour les transformateurs donc pour traiter l'ampérage donc tout ça je ne connais pas beaucoup là-dedans mais Ils sont très faciles à voir. C'est-à-dire que c'est une sorte de terrain avec un grillage marqué Hydro-Québec.

[1:16:09] Puis là, vous voyez plein de tourelles avec des fils qui passent un peu partout. C'est ça, c'est de transformation électrique. Puis ce n'est pas une bonne chose d'avoir ça à côté de son terrain. Est-ce qu'il y a une station d'épuration aussi un peu à cause de l'odeur des fois ?

[1:16:22] Donc, c'est une station d'épuration qui est ouverte. Tour de communication, donc ligne à haute tension, on en avait parlé tantôt, ou un dépôt en neige. Pourquoi le dépôt en neige ? Ce n'est pas une bonne chose. C'est parce que ça implique qu'il y a beaucoup de camions qui viennent déverser la neige.

[1:16:33] À tout moment. Donc, c'est problématique beaucoup pour l'hiver. Mais dans l'été, ça ne change pas grand-chose. Mais bon.

[1:16:42] Maintenant, au niveau des contraintes environnementales, ça, c'est très important. C'est probablement un des changements les plus majeurs qu'il y a eu dans les dernières années au niveau de l'immobilier, je dirais même dans sa globalité. C'est un cadre réglementaire qui a été adopté en juin 2025, qui est en vigueur depuis le 1er mars 2026.

[1:17:05] Donc, c'est un remplacement de la classification par écurrence. C'est-à-dire, ici, avant, on disait qu'une zone était soit inondable 0-20 ans ou 20-100 ans. C'est-à-dire que c'était juste sur le moment de la survenance, donc c'est-à-dire dans combien de temps.

[1:17:24] Mais là, avec justement l'évolution des inondations, la quantité d'inondations qu'il y a eu dans les dernières années puis le fait que ça a affecté beaucoup des zones qui étaient justement peu à risque selon cette ancienne classification-là, bien là maintenant ça a été remis donc en zone très élevée, élevée, modérée et faible donc on ne considère pas que ça va arriver donc dans 20 ans, on considère que ça peut arriver à tout moment mais que l'occurrence est faible donc qu'est-ce que ça veut dire c'est que ici lorsqu'un terrain est considéré comme étant très élevé toutes les constructions sont interdites.

[1:18:01] C'est-à-dire que c'est interdit de construire de quoi sur un terrain avec une classe de risque très élevée. C'est pas négatif non plus la quantité maintenant. C'est-à-dire que c'est depuis 2026. Maintenant, les constructions déjà existantes, eux, ils ne sont pas impactés.

[1:18:20] C'est-à-dire que les gens ne peuvent pas juste partir, mais pour les assurances, c'est une catastrophe. C'est-à-dire que les propriétés, Donc, si vous avez, mettons, un terrain qui est dans une zone très élevée, bien là, votre terrain ne vaut probablement plus rien parce que vous ne pouvez rien construire dessus.

[1:18:35] Mais maintenant, une maison qui est déjà là. Bon, sa propriété a déjà perdu la valeur, c'est sûr. Mais le problème, c'est que l'assurance va vraiment, c'est pratiquement impossible maintenant de s'assurer à ce niveau-là. Donc, c'est des zones qui sont vraiment jugées, c'est pratiquement ça qu'il va y avoir une inondation dans les cinq années qui viennent.

[1:18:55] Et éventuellement, il va y avoir une inondation qui ne va pas se retirer. Il appelle ça, lorsqu'il y a une inondation, l'eau se retire. Mais là, ce qui est remarqué, c'est que dans certaines zones, l'eau ne se retire pas. C'est-à-dire qu'il y a une accumulation d'eau et ça reste là.

[1:19:10] C'est ce qui est attendu avec la hausse des marées et la hausse océanique. Dans les dernières années, ça a été mesuré. Donc, c'est surtout certaines zones côtières. On pourrait penser donc tout ce qui est proche du fleuve Saint-Laurent. Aussi, au niveau, donc, en soi, on peut mesurer donc ce risque-là aussi un peu avec le niveau de la propriété par rapport au niveau de la mer.

[1:19:36] Mais en soi, donc, ce qui est-ce qui drive surtout la valeur, c'est les réglementations gouvernementales. Donc, c'est ici, donc, comme on l'a dit, très élevé. Aucune nouvelle construction n'est permise. Élevée, construction fortement restreinte, c'est-à-dire qu'il n'y a pas des investissements majeurs, de toute façon, aucune banque va financer dans ces zones-là.

[1:19:58] Et maintenant, modérée, c'est permis avec mesures d'immunisation, c'est-à-dire qu'il y a des mesures qui sont mises en place pour se protéger, c'est-à-dire des mécanismes pour l'évacuation de l'eau et tout. et faible, donc c'est permis, excusez-moi, faible, c'est permis avec adaptation mineure, donc, du terrain, donc, c'est-à-dire que, là, c'est quand même probable.

[1:20:20] Ce qui est important de considérer, c'est que toutes ces zones-là ici, faibles, c'est pas le, un terrain peut être aussi considéré sans risque, donc, c'est-à-dire que, puis c'est ce qui représente la plus grande quantité de terrain, donc, c'est-à-dire que c'est, tout ça ici, c'est pas la majeurité des terrains, c'est une très faible proportion, peut-être l'ordre de 2% de tous les terrains sont dans ça ici.

[1:20:42] Maintenant, ici, donc, c'est déployé graduellement, donc, cette nouvelle réglementation-là, mais bon, c'est en vigueur depuis 2026 pour certaines zones. C'est disponible, donc, sur le… je pourrais vous retrouver, donc, la map, donc, c'est une map qui est bien détaillée et c'est ce qui remplace, donc, ici, maintenant, c'est à prendre en compte, donc, pour tous les évaluateurs, étant donné que ça remplace, donc, cette mesure-là de risque qui était utilisée avant. Bon, maintenant, ici, impact sur la valeur.

[1:21:11] Un risque faible, c'est-à-dire que si vous êtes ici, l'impact sur la valeur, c'est quoi ? C'est une décote de la valeur du terrain de l'ordre de 20 % à peu près. Ce qui est sur l'ordre. Et de 60 %, si c'est un risque très élevé. Encore une fois,

[1:21:32] Pourquoi ce n'est pas 100 % ? Parce que probablement, il y a des

[1:21:41] C'est pas les constructions qui sont officielles qui sont interdites. C'est les constructions officielles qui sont non permises, mais bon, il peut y avoir quand même une utilité d'avoir un terrain sans bâtiment dessus. Mais bon, pourquoi c'est une décote de seulement...

[1:21:56] C'est marqué 60 % et plus, donc c'est pour tout ce qui reste très élevé, donc c'est vraiment la fourchette qui est en haut. Et encore une fois, c'est une très faible proportion de tous les terrains dans la province de Québec. et c'est souvent des terrains qui sont proches de l'eau.

[1:22:10] Mais pas proches de l'eau et au niveau de la mer. C'est-à-dire que ça prend vraiment... Il faut quand même être très malchanceux pour tomber dans ces types de terrains. Beaucoup dans la Beauce, si vous connaissez ça, la Beauce est proche de l'Abel-Québec. Il y a beaucoup de terrains qui sont très élevés dans cette zone-là.

[1:22:28] C'est-à-dire que ça fait plusieurs fois qu'il y a des inondations subséquentes. Ça inonde des maisons.

[1:22:35] Il a fallu qu'il y ait plusieurs fois des inondations pour que ça soit classé comme étant un risque très élevé maintenant il n'y a pas juste ça qui drive cette mesure-là est-ce qu'on est au niveau de la mer ou autre maintenant il y a certaines zones où tu es très éloigné d'un cours d'eau mais que malgré tout tu es au niveau de l'océan donc ça c'est plus difficile à dire pour le gouvernement qu'est-ce qui est très élevé ou non mais si on prend l'exemple de la Louisiane aux États-Unis avant qu'il y ait une digue qui flanche et qui inompe toute cette zone-là les gens ne pensaient pas que c'était possible malheureusement ici au Québec il n'y a pas trop de zones qui sont à un niveau négatif par rapport au niveau de la mer c'est-à-dire qu'aux États-Unis il y en a quand même pas mal c'est des zones où par exemple on serait à moins 5 mètres par rapport au niveau de la mer Donc, ce que ça veut dire, c'est qu'il y a forcément des barrages ou des digues qui empêchent l'eau de l'océan de s'infiltrer.

[1:23:36] Si cette digue-là pète, bien là, ça amène pas juste un risque pour les bâtiments, mais un risque existentiel pour les habitants. Donc, en ce moment, avec le champ mathématique, c'est de plus en plus risqué. Il faut que les mesures de contingence soient revues beaucoup.

[1:23:51] C'est pour ça qu'il y a une carte des zones inondables faite par le gouvernement du Québec ici. Donc, le schéma d'aménagement de la MRC, tout ça, c'est disponible sur ces sources-là. Mais vraiment, cartographie, gouvernementale des zones inondables, c'est bien détaillé.

[1:24:06] C'est-à-dire que vous pouvez rentrer une adresse ou une logistique latitude, puis ça vous dit quel type de risque vous êtes ici. Et encore une fois, ça a été déployé sur 30 % du territoire pour le moment. Vous pourrez aller voir, mais ce n'est probablement pas terminé encore.

[1:24:21] C'est-à-dire que ça prend quand même un certain temps. Au Québec, il n'y a pas nécessairement, donc là, on peut parler du risque inondable. Le risque sismique n'est pas assez fréquent, donc il n'y a pas eu assez de catastrophes. Il n'y a pas eu assez de tremblements de tas qui ont causé des dommages importants pour que l'évaluation immobilière s'attarde à ça. C'est-à-dire que si on pense au Japon, eux, c'est clair que dans leur métrique, il y a le risque sismique.

[1:24:54] Donc, il y a certaines zones au Japon qui sont vraiment très exquis. Ou on pense par exemple à la Californie. Mais ce n'est pas pour autant qu'il n'y a pas de risque. Donc, c'est-à-dire que malgré le fait qu'on n'en prend pas en compte, parce que justement, il n'y a pas eu beaucoup de tremblementaires historiquement, est-ce qu'il y a une des plus grandes feuilles de la planète qui est située proche du fleuve Saint-Laurent ?

[1:25:15] La question, c'est qu'il ne faut pas qu'il arrive ce tremblementaire-là. S'il arrive, ça va engendrer des dommages assez importants. Comme la Colombie-Britannique aussi, la forêt de Saint-Andréas. C'est toutes des choses qui sont nécessairement basées sur des peut-être.

[1:25:28] Et là, au Québec, on n'est pas encore rendu là à prendre en compte les tralumenteurs dans l'évaluation immobilière. Mais les inondations sont des rendus là, à ce niveau-là. Parce que ça fait partie de la réalité.

[1:25:43] Maintenant, ici, les zones qui sont à risque de glissement de terrain. Donc ça, c'est vraiment aussi un autre problème qui est plus réel. C'est-à-dire qu'un risque de glissement de terrain, c'est simplement une partie d'une zone qui s'éponde. C'est-à-dire que si vous allez voir au Saguenay-Lac-Saint-Jean, il y a une zone qui a disparu complètement.

[1:26:08] C'est-à-dire que ça fait comme un cratage. À ce moment-là, il y avait eu beaucoup de... je crois que c'est dans les années 70. Même cette municipalité-là, je ne me rappelle plus du nom. Il y a clairement un cratage qui est visible. Les maisons ont juste été emportées dans un immense fossé.

[1:26:29] C'est-à-dire que là, c'est le terrain qui s'est affaissé, la route a disparu. On considère que ce sont des terrains qui sont argileux, donc c'est des talus argileux et c'est des zones à risque. Il y a des zones qui sont juste rendues inhabitables, donc certaines zones du Sac de laque-Saint-Jean, mais habituellement, lorsqu'on dit qu'on est à un risque élevé de lissement de terrain, on parle d'une décote de l'ordre de 30 à 60 %. un risque modéré de 10 à 25.

[1:26:56] Un risque élevé, c'est quand même très rare, mais bon, c'est possible. Certaines zones du Saguenay, en soi, tout le Saguenay-Saint-Jean est construit sur un talus argileux. Maintenant, elles ne sont pas toutes de la même ampleur. C'est-à-dire qu'il y a des zones qui sont plus stables qu'il y a d'autres.

[1:27:12] Et le gros problème avec ça, c'est que, contrairement par exemple au tremblement de terre, c'est des phénomènes qui arrivent surtout à des intervalles de temps donnés. ou avec, mettons, à tous les 300 ans, il y a les plaques tectoniques bougent.

[1:27:30] Les glissements de terrain, c'est souvent causé par la pluie. C'est-à-dire que ça n'arrive pas out of nowhere que là, tout te fout le camp. Ça prend vraiment beaucoup de pluie, et beaucoup de pluie dans un intervalle de temps donné. C'est-à-dire que si, par exemple, il tombe 100 000 m de pluie en 4 jours, ça n'aura pas le même impact que s'il tombe 100 000 m de pluie en 1 heure.

[1:27:52] Puis qu'est-ce qu'on remarque en ce moment c'est qu'il pleut de moins en moins lorsqu'on regarde par exemple la durée de l'appui, donc c'est-à-dire que historiquement l'appui était beaucoup plus réparti à travers les journées puis à travers le temps donc c'est-à-dire qu'il pleuvait sur une plus longue période, maintenant il pleut autant mais on a l'impression qu'il pleut jamais donc ça qu'est-ce que ça veut dire, c'est que l'appui tombe dans une quantité, dans un intervalle de temps donné plus court, et ça c'est le serment parfait pour les glissements de terrain. C'est-à-dire que c'est ça qui causait en soi les glissements de terrain. C'est ça qui a causé le déluge au Saguenay dans les années 90. Il y en a même eu récemment. Au Saguenay-Lac-Saint-Jean, il y avait une zone complète de la route qui était partie. C'est-à-dire, je crois que c'est la… c'était quoi déjà le nom ?

[1:28:42] C'était proche de l'Anse-Saint-Jean, donc une zone comme ça. C'était une partie de la route qui était partie à cause d'une puits intense. C'est-à-dire qu'on parlait beaucoup, une grande quantité de millimètres de puits en quelques minutes. Et souvent, ce qui est spécial, c'est que si on regarde la municipalité d'à côté, il ne pleut même pas.

[1:28:59] Donc, c'est vraiment concentré des fois à certains endroits. Et ça, qu'est-ce que ça fait ? C'est que ça amène des risques élevés de lissement de terrain. Et c'est souvent beaucoup plus catastrophique un lissement de terrain qu'une inondation. Un inondation, des fois, le bâtiment est encore exploitable après.

[1:29:15] Un lissement de terrain, ça amène des risques pour la vie humaine et pour le bâtiment dans son ensemble. C'est-à-dire que c'est possible qu'après un lissement de terrain, votre lot n'existe simplement plus. Tout est emporté. Dans ce cas-là, c'est une zone qui est rendue, inhabitable.

[1:29:28] C'est pour ça que c'est très important d'en prendre en compte dans l'évaluation si vous êtes dans une zone comme ça. Des fois, ce n'est pas cartographié nécessairement par le gouvernement encore. C'est pour ça que ça prend des études géotechniques. Le ministère donc, la sécurité publique a commencé à faire certaines études dans certaines zones pour justement quantifier le risque de lissement de terrain.

[1:29:51] Donc, la cartographie des zones de contrainte, il y a certaines zones qui sont cartographiées et aussi, donc, il y a une historique également des tremblements, des mouvements de terrain. Donc, vous pouvez, un évaluateur, en soi, c'est pas nécessairement à prendre en compte.

[1:30:07] Un évaluateur ne va pas nécessairement regarder ça pour toutes les propriétés. Je dirais que c'est simplement, maintenant, certaines zones archileuses, comme l'île Laurentide, le Sainte-Nay, donc c'est important, à Montélie-Gilles, mais par exemple à Montréal et à Québec ou à Trois-Rivières, il n'y a pas nécessairement, à prendre un compte, le risque de glissement de terrain pour ne pas en parler.

[1:30:33] Mais une inondation, oui. Donc, inondation, ça touche tous les secteurs, donc sans exception. Maintenant, Alors, ici, donc, pour les sites contaminés, donc, c'est ça ici. Lorsqu'un site est contaminé, dépendamment, donc, ça peut coûter beaucoup d'argent.

[1:30:50] Une décontamination, c'est en millions de dollars. Donc, dépendamment, il y a plusieurs phases à prendre en compte. Donc, c'est-à-dire qu'il y a des études qui doivent être faites. Et ça, ça engendre justement des coûts, même avant que la décontamination ait commencé.

[1:31:02] Donc, c'est ça le problème. Il y a un répertoire ici, donc, des terrains contaminés qui sont consultables en ligne. Donc, c'est le MELCCFQ, donc il fallait le voir. Ça dit donc justement quel terrain est contaminé ou non. Qu'est-ce qui est important ici, c'est que le répertoire des terrains contaminés, il vous permet donc de mesurer le risque implicite qu'un terrain qui n'est pas dans cette liste-là le soit.

[1:31:27] Donc, je vais vous donner un exemple. C'est-à-dire que supposons qu'un terrain qui est, je ne sais pas moi, une station de service par exemple, ça c'est documenté que le terrain est contaminé, puis il est encore contaminé. ou qu'il l'a déjà été, mais que cette zone-là a été contaminée, c'est important de considérer qu'il y a une probabilité que la contamination se soit propagée, donc hors de la zone du terrain.

[1:31:50] Et si justement vous êtes en train d'évaluer un terrain qui est proche, donc adjacent ou par exemple à quelques mètres ou centaines de mètres de cette zone-là, bien c'est un risque à prendre en compte. C'est-à-dire que sans appliquer une décote nécessairement, il doit avoir l'anticipation d'un problème au niveau de la contamination doit être en compte.

[1:32:14] Mais c'est très dur si vous ne faites pas d'études au niveau de... Encore une fois, c'est un cadre légal. Tant qu'on ne sait pas que c'est contaminé, ce n'est pas un problème nécessairement. C'est surtout de quoi le règlementaire. C'est-à-dire que c'est plus pour l'environnement.

[1:32:30] C'est le gouvernement qui oblige lorsqu'on sait que c'est contaminé d'être décontaminé.

[1:32:40] Maintenant, au niveau des servitudes d'Hydro-Québec, c'est les zones qui sont inconstructibles, servitude de passage, donc c'est limite d'utilisation. Tout ça ici, vous allez avoir, c'est détaillé, c'est moins de quoi qui est réellement important. Il faut vraiment vérifier dans le registre foncier, savoir quelles servitudes sont inscrits et tout.

[1:33:07] Et ça, ça implique des décotes habituellement. Au niveau de tout ce qui est site patrimoniaux, tout ça ici, l'effet est variable. C'est-à-dire que ça peut impacter positivement ou négativement. C'est-à-dire qu'habituellement, on est plus dans un cas d'un immeuble, mais admettons qu'il y a certains terrains qui sont construits comme étant sur un site, par exemple, on pourrait dire patrimoineux.

[1:33:40] Par exemple, souvent les vieilles villes, il y a certaines zones qui sont historiques. Par exemple, vous acheteriez là les Plaines-Nabrame, peu importe le terrain. Il faut pouvoir faire ce que vous voulez dans ce terrain. C'est-à-dire qu'il y a une limitation au niveau du potentiel constructible du terrain.

[1:33:59] Puis ça, ça peut impacter soit de façon positive ou négative. Contraintes de démolition, de rénovation de construction. Des fois, il y a des arts de protection autour. C'est du cas par contre à ce niveau-là.

[1:34:19] Maintenant, c'est plus au niveau des contraintes environnementales, donc les zones agricoles protégées, donc c'est moins… ça peut être important d'en prendre compte, c'est tout ce que ça fait en soi, donc c'est que souvent il y a des zones d'un terrain qui sont limitées, donc vous n'avez pas nécessairement de capacité. Donc, lorsqu'il Il y a des protections des boisés.

[1:34:44] Donc, si votre terrain est à côté d'un boisé, il y a une certaine zone du terrain que vous ne pourrez pas utiliser. Au niveau des banques riveraines aussi, c'est-à-dire tout ce qui est rivière. Donc, si votre terrain ne passe pas une rivière, il va avoir une zone que vous n'allez pas pouvoir.

[1:34:56] Vous êtes propriétaire de cette parcelle de terre-là, mais vous ne pouvez pas l'utiliser. Donc, zone agricole protège également.

[1:35:06] Maintenant, Ici, c'est un peu donc la synthèse de la séance d'aujourd'hui. Vous avez dit que ce ne serait pas nécessairement, donc après ça, c'est un mini-exemple. Mais en tout au niveau de la matière, donc ça va pas mal être ça au niveau des métriques et donc tout ce qu'on peut faire comme ajoutement.

[1:35:27] Le TP il va vraiment vous permettre de voir comment on peut l'appliquer réellement c'est pas nécessairement si on sort pas maintenant de moi j'ai la première fois que j'ai lu que l'ordre des directeurs je me suis dit my god c'est pas très clair c'est à dire que on s'attend à avoir tel décode pour tel type de problème mais c'est pas nécessairement le cas puis on peut penser que c'est simplement parce que, bon, on veut laisser la latitude, mais ce n'est pas juste ça, donc c'est-à-dire que ce n'est pas des facteurs qui sont constants dans le temps, donc c'est-à-dire que le fait, par exemple, de mettre, l'ordre met des balises, donc c'est-à-dire des ordres de grandeur, de discante qu'on peut appliquer ou de décote, mais le fait donc de mettre une valeur précise, ça serait vraiment trompeur, étant donné que ça change à travers le temps.

[1:36:18] Donc, ici, quand on dit valeur brute du terrain, c'est simplement la valeur qui reste au niveau, lorsque vous avez fini votre comparable, que vous avez acheté pour la superficie, pour tous les facteurs propres à votre terrain, vous avez une valeur brute. Et là, de cette valeur-là, vous, vous allez appliquer tout ce qui est discount au niveau de l'environnement et des risques d'inondations et autres.

[1:36:48] Donc, par exemple, si vous arrivez avec un terrain qui vaudrait, par exemple, je ne sais pas moi, 200 000 $. Bon. Mais là, vous regardez. Est-ce que vous êtes dans une zone inondable ? Si oui, et que là, vous êtes dans une zone inondable très élevée, bien là, vous retirez 60 %, donc selon ce qui est dit par là.

[1:37:07] Donc là, on est déjà rendu à 80 000 $. Ça ne va pas très bien. Ensuite, vous allez ajuster, donc, au niveau du glissement de terrain, si c'est le cas. C'est illustratif ici. 10 à 60 % ce qu'on avait vu tantôt. Et ça, c'est vraiment les pourcentages de balises que l'ordre donne.

[1:37:26] Encore une fois, c'est appliqué sur la valeur résiduelle de la première étape. Donc là, vous aurez compris, ça chute vite. Si vous êtes dans une de ces composantes-là, le terrain part de la valeur rapidement. Dans la majorité des cas, vous n'aurez à faire aucun ajustement à cet niveau-là.

[1:37:46] C'est vraiment des cas exceptionnels. Patrimonio aussi. Contamination également. Donc, ça ne représente même pas 2 % de tous les terrains qui existent dans la province. Donc, tout ça ici. Mais c'est important de savoir que ça existe. Parce que ça peut amener justement des littérations.

[1:38:04] C'est-à-dire que si vous ne faites pas justement un travail adéquat pour valider que vous n'êtes pas dans ces zones-là, vous pouvez inscrire un acheteur potentiel en erreur en lui disant qu'un terrain vaut des 100 000 $, alors qu'en réalité, il y en vaut 20 000 parce qu'il est dans une zone inondable et qu'il y a un risque de lissement de terrain.

[1:38:20] Donc, c'est quand même un travail qui est important. Même si ça ne représente pas une proportion si importante que ça de toutes les tâches que vous allez avoir à faire, de tous les mandats que vous allez avoir à faire, ça doit quand même être pris en compte à chacune des évaluations.

[1:38:34] Valider, est-ce que je suis dans une zone inondable et est-ce qu'il y a un lissement de terrain qui est possible.

[1:38:40] Et attention, ce n'est pas parce que vous n'êtes pas dans une zone inondable qu'il n'y a pas de lissement de terrain également qui est possible. Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, une zone inondable, ce n'est pas une zone qui la pluie cause inondation. C'est vraiment un débordement.

[1:38:55] C'est-à-dire que la pluie va causer inondation, mais parce que l'eau aux alentours va déborder.

[1:39:01] Une rivière va déborder et autre. Si je prends l'exemple du Saguenay-Lac-Saint-Jean, un lissement de terrain est possible dans certaines zones, puisque ce n'est pas inondable. Donc, c'est-à-dire que c'est possible l'un sans l'autre. Maintenant, tout ce qui est contamination, c'est là que c'est le plus, c'est moins évident. Tout ça, c'est détaillé dans le cadastre et dans le registre foncier. Et tout ce qui est valeur patrimoniale aussi sur le site de gouvernement, c'est également donné. Et lorsque vous avez tout enlevé justement ces composantes-là, vous avez une valeur nette de terrain. Vous l'aurez compris ici, la valeur brute du terrain, c'est une valeur en dollars. C'est-à-dire que vous allez vraiment travailler ensuite avec la valeur total du terrain et non la valeur par pied carré.

[1:39:44] Lorsque vous avez fait vos ajustements, vous ramenez la valeur du terrain en dollars et là, vous continuez les ajustements sur la valeur totale en dollars et non sur la valeur par pied carré. Donc, c'est vraiment un ajustement en deux étapes. Donc, on part justement des comparables et on détermine une valeur brute.

[1:40:00] Et ensuite, on part de la valeur brute, on en a un peu plus les risques externes. Donc, ils ont des dons d'application de terrain et on arrive à la valeur nette. Et comme je vous ai dit, la valeur ici, cette composante-là, ça va être fait dans une infime fraction de toutes les évaluations que vous allez avoir.

[1:40:20] Bon, maintenant. Donc là, on va terminer avec justement les comparables au niveau des terrains, plus précisément. Les critères qui sont essentiels pour choisir les bons comparables. Donc là, vous avez un mandat, vous avez un terrain évalué et vous devez choisir donc des comparables qui sont appropriés.

[1:40:43] Les critères qui sont essentiels, c'est avoir une localisation qui est quand même similaire. Donc, comme on avait mentionné, le même secteur ou un secteur qui est similaire. C'est pour ça qu'un évaluateur agréé est pertinent. C'est que, encore une fois, c'est selon votre jugement.

[1:41:01] Donc, c'est le jugement qui détermine est-ce que c'est un secteur qui est similaire. Vous allez voir, il y a beaucoup de choses dans tout ça qui font en sorte que le jugement est ultra important. C'est-à-dire que malheureusement, un algorithme automatique ne peut pas nécessairement le faire bien parce qu'il y a beaucoup de jugement dans ça.

[1:41:17] Qu'est-ce qui fait qu'un secteur est similaire ? Qu'est-ce qui fait ? Et c'est vous qui êtes responsable de la décision que vous allez prendre. Est-ce que le secteur est similaire ou non ? Il n'y a pas une règle vraiment qui dit, bon, mais tel secteur est similaire.

[1:41:28] C'est vraiment le jugement basé sur une due diligence, donc basé sur une décision éclairée, donc comme on présume. Dans la mesure que vous êtes capable de la justifier, ça va. Maintenant, le zonage. Il faut que ce soit la même classification au niveau du zonage. Donc, compatible. Donc, c'est-à-dire que, dépendamment, donc, si R1, vous pouvez utiliser une R2, mais vous ne pouvez pas utiliser, donc, des zones différentes, c'est-à-dire commerciales.

[1:41:58] Maintenant, l'éperficie, il y a un écart maximal qui est recommandé. C'est-à-dire qu'habituellement, vous ne pouvez pas aller à plus ou moins 30 %. Ce que ça veut dire, c'est que vous ne pouvez pas utiliser un terrain de 100 000 pieds carrés comme comparable pour déterminer la valeur d'un terrain de 10 000 pieds carrés.

[1:42:16] Ce n'est pas possible. Parce qu'on l'a dit tantôt, il y a une courbe qui est décroissante. Donc, si vraiment il y a un écart élevé, bien là, ça va être un petit peu déconnecté au niveau de, justement, premièrement, vous risquez d'avoir un sondage qui est différent.

[1:42:32] Puis aussi, c'est peu probable que vous ayez une aussi grosse différence de superficie dans un secteur qui est similaire. Donc, habituellement, c'est des règles qui ne vont pas. C'est-à-dire que s'il y en a une qui ne marche pas, bien les autres risquent de ne pas marcher non plus.

[1:42:47] Plus ou moins 30 % au niveau de la superficie. Comme ça, les ajustements sont plus modestes. C'est-à-dire que l'ajustement, lorsqu'on a 100 000 pieds carrés, avec un sujet de 10 000 pieds carrés, l'ajustement va être important. Donc maintenant, date de vente. Idéalement, c'est, comme on avait dit, j'avais mentionné Olingo, 12 mois.

[1:43:08] Mais c'est possible donc d'y aller jusqu'à la loi, donc les normes, c'est jusqu'à 24 mois. Mais encore une fois, il ne faudrait pas qu'il y ait 4 comparables sur 5 qui soient supérieurs à 12 mois. Donc, idéalement, c'est inférieur à 12 mois. Si vous êtes capable d'en avoir, une des règles du pouce, c'est que si vous n'avez pas le choix, vous pouvez extensionner jusqu'à 24 mois.

[1:43:34] Mais s'il y a d'autres comparables disponibles, vous ne devez jamais prioriser un comparable de 24 mois et moins. Vous devez toujours prendre ceux-là qui ont… Si le comparable a été vendu à l'intérieur des 12 derniers mois, vous pouvez prioriser un comparable, par exemple, qui a été vendu il y a 8 mois, s'il y a d'autres composantes qui sont plus similaires.

[1:43:59] C'est-à-dire que vous pouvez prioriser un comparable qui a été vendu il y a 8 mois par rapport à un autre qui a été vendu il y a 3 mois. Donc, ça, c'est permis. Mais lorsqu'on rentre dans tout ce qui est super à 12 mois, il faut vraiment que ce soit en dernier recours.

[1:44:12] Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'autre choix du premier. Donc, encore une fois, parce qu'on n'est pas capable d'avoir 3 comparables, d'atteindre le minimum. Donc, c'est-à-dire le 3 comparables nécessaires pour faire cette méthode-là. Mais au-delà de 24 mois, ce n'est pas permis.

[1:44:26] C'est-à-dire que ce n'est pas autorisé par les normes d'évaluation immobilière. C'est logique étant donné que plus on a augmenté le nombre de mois depuis la vente, plus ça met d'importance sur le taux de croissance qu'on va appliquer de la valeur de l'argent dans le temps.

[1:44:49] C'est-à-dire que ça rend certains paramètres qui sont des hypothèses trop importants dans la valeur totale. Donc, c'est pour ça qu'on limite ça un petit peu.

[1:45:00] Maintenant, une transaction qui est dit arm-lens, donc ça veut dire qu'il est sans lien de dépendance. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de... C'est une transaction qui est faite sur un marché normal où ce que les mécanismes d'offres et de demandes sont respectées.

[1:45:16] Donc, c'est-à-dire que malheureusement, des fois, il y a certaines transactions qui sont faites et que ce ne sont pas des transactions qui sont sans lien de département. Donc, c'est-à-dire que ce sont des transactions qui sont plus officieuses. Donc, c'est-à-dire que, par exemple, une personne qui vendrait à son ami un terrain, ça passe comme étant une transaction immobilière.

[1:45:37] Mais en soi, il y a un deal derrière où il y a comme une sorte de service rendu. Donc, on ne sait pas nécessairement tous les... Ou un père qui vend un terrain. mais peu importe, donc, transaction familiale et autre, ça fait en sorte que ce n'est pas une transaction qui est jugée, donc, basée sur les mécanismes, donc, de l'offre et la demande.

[1:45:59] Donc, ça ne peut pas vraiment être utilisé dans un comparable, étant donné que ce serait biaisé.

[1:46:05] Habituellement, c'est quand même très facile à voir. Souvent, ça doit être déclaré, mais bon, ça ne l'est pas. C'est souvent des prix qui sont un peu, des prix ronds, je ne sais pas. Donc, c'est, c'est, c'est, c'est censé être déclaré, donc, par les, prend par le notaire qui fait la transaction puis qui saisit la transaction.

[1:46:23] Mais bon, il faut s'instruire que ce soit une condition, que les conditions de vente sont dites normales et qu'il y a eu justement une décision qui était éclairée basée sur les marchés pour déterminer le prix qui était payé. Maintenant, les services. On essaie donc d'avoir des services qui sont similaires.

[1:46:41] C'est-à-dire que ce n'est pas toujours possible. Pourquoi tout ça, c'est essentiel ? c'est que si vous réussissez à minimiser cette différence-là, l'ajustement après est moins important. C'est-à-dire que vous faites moins d'ajustements. Plus vous allez avoir des comparables qui ne vont pas respecter ces critères-là, plus vous allez devoir faire un ajustement important par la suite.

[1:47:03] Et ça, ça amène un certain biais. C'est-à-dire qu'on le dit, les ajustements, c'est beaucoup subjectif. C'est basé sur votre analyse du marché. C'est basé sur de l'empirique. C'est basé sur ce qu'on pense qui est un discount approprié. Donc, la solution la plus adaptée, c'est que s'il y a assez de transactions, s'il y a assez de comparables qui sont identiques, disponibles, vous devez privilégier ces comparables-là parce qu'on est dans une situation où les achetements vont être limités et la marge d'erreur est moins importante.

[1:47:36] Donc, on le dit, si on a des comparables identiques ou pratiquement identiques, donc qui ont le même zonage, sensiblement la même localisation, et en soi, on a simplement la superficie ajustée, donc à plus ou moins 30%, et donc le délai de vente. Donc, ça ne sera jamais réellement la même vente, mais plus ça s'en approche, plus on a moins d'ajustements à faire.

[1:47:55] C'est l'intention derrière ça. Maintenant, au niveau des sources des données.

[1:48:08] C'est probablement le coût le plus important. Donc, ici, c'est la source la plus officielle. Donc, les transactions, c'est JLR, Terranet, donc qui les font. Donc, ces données-là, donc ça, c'est vraiment les données officielles des transactions et c'est très détaillé.

[1:48:27] Donc, c'est-à-dire que là-dedans, vous avez vraiment tous les lacs notariés. Donc, tout est là. toutes les spécifications. Donc, c'est vraiment ultra détaillé, mais c'est payant. Donc, c'est-à-dire que c'est soit par transaction. Vous avez vraiment, donc, tous les détails.

[1:48:44] Est-ce que la personne a acheté avec une hypothèque ? Est-ce que tout est détaillé ? Maintenant, il y a, dans le fond, pour tout ce qui est professionnel, donc, lorsque vous allez être évaluateur, donc, vous allez être membre de l'ordre, vous allez avoir accès à un abonnement qui est payant pour les professionnels.

[1:49:03] C'est-à-dire que ce n'est pas possible d'avoir cet abonnement-là si vous n'êtes pas soit un courtier immobilier ou un évaluateur. Il faut faire une demande. Ça vous permet donc de ne pas payer à l'unité nécessairement. Vous avez comme un package qui vous permet donc d'avoir une quantité de transactions à un prix plus réduit. Et ça, c'est essentiel. Donc, c'est vraiment la source de données la plus essentielle. Donc, c'est ici, à ce niveau-là, c'est vraiment tout ce qui est l'historique des ventes.

[1:49:34] Maintenant, MLS et Centris, ça, c'est vraiment tout ce qui touche aux propriétés qui sont affichées. Ça, c'est via, donc, c'est les courtiers qui ont accès à ça. Et ce n'est pas nécessairement, donc, nécessaire pour un évaluateur agréable, mais ça vous permet, donc, il y a certains comparables que vous allez devoir, donc, faire à partir des propriétés affichées et non des prix historiques.

[1:49:55] On va le voir plus tard dans le cours, mais ça peut être possible, donc ça peut être utile d'avoir ces données-là, MLS. Registre foncier, donc, pour les actes, prix, servitude également. Donc, c'est en ligne et payant. Donc, c'est tout ce qui touche au niveau, par exemple, la dimension exacte et autres.

[1:50:15] Le rôle d'évaluation, c'est gratuit et en ligne. Donc, c'est tout ce qui touche, maintenant, le prix d'évaluation foncière et autres. Cadastre, c'est également en ligne. Ce n'est pas payant. Maintenant, les données de marché. Donc, ça, c'est tout ce qui touche aux données agrégées du marché et de certains critères.

[1:50:34] Donc, par exemple, comment le marché se comporte. Il y a Altus qui fournit des données de marché. C'est un abonnement payant également. La carte des zones inondables, c'est en ligne et c'est gratuit. Et les zones agricoles, vous pouvez les avoir avec le CPTAQ.

[1:50:48] Donc, c'est gratuit également. Il faut utiliser toutes ces sources-là de façon intégrée pour être capable d'avoir le meilleur framework pour faire une évaluation. Ce n'est pas juste une source, c'est toutes ces sources-là.

[1:51:07] Plus votre système va être vraiment rigoureux, puis surtout vous allez avoir un système qui va être adapté. Donc, c'est-à-dire que ça vaut la peine de se mettre un cadre méthodologique clair dès le départ pour éviter de justement refaire à chaque fois un travail qui est laborieux et qui pourrait être justement pas automatisé, mais réduit avec le…

[1:51:32] Mettons par exemple, on pourrait penser à un chiffrier Excel qui est automatisé par exemple sur la collecte des données, ça peut être de quoi qu'il y ait. Maintenant, au niveau donc des processus d'ajustement. Lorsque vous faites la collecte des données comparables, vous allez donc vérifier dans un premier temps, et ici encore une fois, ça va être dans le JLR Terranet, est-ce que la vente est Armletch ?

[1:51:56] C'est-à-dire, est-ce qu'elle est faite entre un acheteur et un vendeur qui est dit conscient des prix du marché et autres. Maintenant, ensuite, il faut choisir l'unité de comparaison que vous allez utiliser. Vous les avez ici, on les a mentionnées, donc lorsqu'on est dans un unité familial, on utilise du pied carré, etc. Il faut identifier les différences entre chaque comparable et le sujet. C'est important.

[1:52:25] Pour ensuite quantifier les ajustements. C'est important, plus vous allez prendre des comparables qui sont proches, moins l'ajustement va être nécessaire. C'est ici vraiment que là, on est dans des cas très subjectifs, donc quantifier les ajustements. Et ça dépend justement de tout ce qui est marché.

[1:52:43] Les ajustements vont changer à travers le temps. C'est-à-dire que le marché peut faire en sorte que certaines choses ont de la valeur à un temps donné, mais qu'éventuellement, ça change. Donc, il faut appliquer, donc, justement, les ajustements au calcul. Et là, on réconcilie les valeurs et on conclut. Et conclure, donc, c'est ça.

[1:53:00] Ici, réconcilier les valeurs, c'est ça qui va vous permettre, donc, de déterminer la valeur brute, comme on a parlé tantôt.

[1:53:09] Donc, ici, certains ajustements affectent la base. Ici, c'est tout ce qui, maintenant, que vous pouvez, ce sont des ajustements qui ne sont pas basés sur les caractéristiques du terrain à proprement parler. Ici, le droit de propriété, est-ce que c'est un plein droit, les conditions de la vente, qu'est-ce que c'est une succession ?

[1:53:35] Donc, quand c'est une succession, des fois, il y a une transaction, donc ça ne va pas nécessairement être de quoi vous allez pouvoir utiliser. Et malheureusement, dans une succession, la succession met un prix de marché pour dire que ça a été cédé à tel prix, mais ce n'est pas nécessairement de quoi qui est régi selon l'offre et la demande.

[1:53:52] Donc, c'est pour ça que c'est limité l'utilisation, enfin, pas limité, ne pas utiliser ces types de ventes-là pour vos comparables. Pourquoi ? Parce que, par exemple, souvent, une succession va, pour que le calcul de l'impôt de la succession puisse être fait, c'est-à-dire que, par exemple, si on est dans le cas d'un terrain que la succession cède à quelqu'un, il faut qu'il y ait un calcul qui soit fait pour le calcul du gain en capital sur le terrain.

[1:54:19] Ce n'est pas le bien immobilier principal. Donc, pour ça, il faut déterminer un prix de cessation hypothétique. C'est-à-dire pour les funds d'impôt. Et ça va être ce prix-là qui va être utilisé comme valeur pour la vente. Mais malheureusement, c'est un prix qui est déterminé de façon mécanique et non selon les conditions du marché.

[1:54:41] C'est-à-dire que ce n'est pas le résultat d'une entente entre un acheteur et un vendeur dans un marché ouvert. Donc, ça, c'est ça ici. Ici, donc, ça, c'est l'ajustement qui aurait, par exemple, 3 % par année sur un terrain donné, sur le value dernier cours.

[1:55:01] Toujours donc ici, ici dans ce cas-là, ça c'est des exemples d'achetements qui sont quantitatifs, c'est-à-dire qu'ils sont exprimés en dollars ou en pourcentage, c'est des achetements qui sont faits en unité d'une valeur d'achetement, par exemple, la superficie c'est un achetement qui est quantitatif, le temps également, c'est-à-dire que c'est un nombre de mois qui détermine l'achetement que vous allez faire, le nombre de mois qu'il y a eu depuis la vente.

[1:55:30] Maintenant, il y a d'autres ajustements qui sont dits qualitatifs. C'est-à-dire que ça va être exprimé selon trois composants. C'est toujours ça. C'est vraiment une norme supérieure, inférieure ou similaire. C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez avoir, par exemple, localisation, ça doit être exprimé comme ça.

[1:55:51] Il faut privilégier les ajustements quantitatifs lorsque les données le permettent. Toujours, mais ce n'est pas toujours le cas. Donc, des fois, ça ne le permet pas. Et pour chacun des exemples comme localisation, environnement, la vue, c'est un ajustement qui est dit qualitatif.

[1:56:06] Donc, vous devez déterminer est-ce que le comparable que j'ai là, il y a une localisation qui est supérieure, inférieure ou similaire à mon sujet. Et vous faites ça pour chacun des comparables. Et là, ensuite, vous allez pouvoir ajuster en conséquence. Et là, maintenant, l'ajustement que vous allez faire pour une différence de ces composantes-là, donc c'est-à-dire le fait que ce soit supérieur par rapport à un sujet, quel ajustement je fais, c'est basé sur d'autres comparables que vous allez utiliser.

[1:56:36] Donc, vous allez pouvoir vraiment vérifier empiriquement quel ajustement qui doit être fait pour telle région donnée. Donc, il n'y a pas nécessaire de nombre pour tous les types d'ajustement. C'est-à-dire que c'est vrai, on a des benchmarks. Vous pouvez les appliquer, mais la meilleure façon de faire, c'est d'aller valider aussi empiriquement, est-ce que ça tient la route, cet ajustement-là.

[1:57:00] Maintenant, le principe de l'ajustement, donc ici, la règle fondamentale, c'est quoi ? C'est qu'on a un comparable et on l'ajuste pour qu'il soit cohérent avec le sujet. C'est-à-dire qu'on n'ajuste pas le sujet, on a un comparable qui a un prix par prix corré de main.

[1:57:17] Et on veut l'ajuster pour qu'il soit aligné avec le sujet. On ajuste toujours le comparable vers le sujet et non le contraire. Ça, qu'est-ce que ça fait ? C'est que, par exemple, si un comparable a une caractéristique qui est supérieure au sujet, on va aller faire un ajustement qui est négatif.

[1:57:38] Donc, si le comparable a, par exemple, une localisation qui est meilleure que le sujet, on va faire un ajoutement négatif de la valeur du comparable parce qu'on veut qu'il soit lié avec un sujet qui est inférieur. Donc, c'est ça l'intuition. Donc, comparable supérieur au sujet, c'est un ajoutement qui est négatif, on le ramène vers le bas. Et un comparable qui est inférieur au sujet, un ajoutement qui est positif, donc on le ramène vers le haut, étant donné que le comparable est inférieur au sujet. Donc, c'est ça. Par exemple, si on a une propriété qui est, excusez-moi, un terrain qui a une localisation parfaite, on veut l'évaluer, mais qu'on a un comparable qui est une localisation qui est beaucoup moins intéressante, il va falloir qu'on ajuste la valeur de ce comparable-là parce que sinon, le prix ne sera pas assez élevé. Donc, c'est ça qu'on dit qu'on le ramène vers l'eau.

[1:58:25] Maintenant, ça c'est l'exemple qu'on avait fait au dernier cours. Donc, ça termine pas mal la matière aujourd'hui. Je t'avais dit que ça allait être plus court. Donc, à ce niveau-là. Donc, c'est ça pour le terrain. Donc, vraiment, soit la composante de terrain est terminé.

[1:58:44] Je vais vous faire, je vais mettre sur le site du cours, puis je vais vous l'envoyer également par courriel, une grille donc empirique des ajustements. Parce que moi, ça me dérange un peu que vous n'ayez pas une idée de c'est quoi les ajustements qu'il faut faire réellement.

[1:59:01] Donc, ce que j'ai fait, c'est que je suis allé vraiment voir empiriquement en ce moment sur le marché qu'est-ce qui est fait comme ajustement, qu'est-ce qui devrait être fait comme ajustement en fonction des données qu'il y a en vigueur. puis je vais vous l'envoyer donc par courriel pour vous aider donc soit pour le TP ou autre ou tout simplement donc pour que vous ayez une petite idée donc de c'est quoi les achetements qui devraient être faits en fonction des données donc c'est pas de quoi qui est fourni par l'ordre à proprement parler parce que l'ordre, ce qu'elle dit c'est que c'est votre travail donc de déterminer ça le niveau de l'ajetement il y a juste dans le fond une fourchette qui est donnée donc si vous avez des questions donc sinon ça va terminer la séance aujourd'hui, donc je vais dire que ça va être plus court donc c'est le reste c'est simplement le même exemple numérique qu'on avait fait la dernière séance

[1:59:56] Merci beaucoup Parfait Donc je vous souhaite une excellente fin de soirée puis si vous avez des questions, n'hésitez pas à m'écrire par courriel. Ça me fera plaisir de vous répondre pour le TP ou pour la matière. La semaine prochaine, on va commencer un nouveau chapitre.

[2:00:19] On va oublier le terrain, mais on va vraiment aller vers la méthode plus de bas. À la semaine prochaine. Merci. Bonne soirée. Bonne soirée.