IMM1033 — Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement Enregistrement Zoom du jeudi 8 octobre 2026, 19 h (Zoom) · durée 2 h 25 Transcription automatique (whisper large-v3-turbo), non corrigée. [0:00:00] Avant le cours : silence et accueil des participants [0:12:14] Ouverture : du terrain au coût neuf [0:15:00] Question : le TP1 est-il à remettre aujourd’hui ? [0:18:10] Correction du TP1 et premier retour d’une étudiante [0:20:31] Examen de mi-session : examen de pratique et modalités [0:24:14] Objectifs de la séance [0:26:07] Coût, prix et valeur : trois notions distinctes [0:27:31] Le coût de reproduction : une réplique exacte [0:29:02] Quand utiliser la reproduction [0:31:38] Exemples et résumé : historique ou ultra-récent [0:33:57] Le coût de remplacement : la même utilité [0:35:42] Éliminer l’obsolescence fonctionnelle curable [0:36:58] Quand utiliser le remplacement [0:39:19] Exemples : bungalow des années 1960 et entrepôt de 1975 [0:42:25] Tableau comparatif reproduction / remplacement [0:47:48] La relation fondamentale : deux formules, une même valeur [0:51:45] L’arbre de décision [0:54:59] Impact du choix sur la dépréciation [0:59:38] Exemple chiffré : la différence entre les deux coûts neufs [1:02:47] Estimer le coût à la date d’évaluation [1:04:10] Pourquoi les coûts fluctuent [1:05:55] L’effet du temps : de 200 $ à 285 $ le pied carré [1:08:51] La formule d’indexation de l’Ordre [1:11:07] Les indices de coûts de construction au Canada [1:14:56] L’IPCB de Statistique Canada [1:18:45] Facteurs de localisation : la base Toronto [1:21:55] Facteurs régionaux au Québec [1:24:22] L’ajustement saisonnier [1:26:20] Exercice d’indexation : un 12 logements de 2020 à Gatineau en 2025 [1:29:24] Les unités de comparaison : pourquoi on ne divise pas par 12 [1:31:43] Pied carré, mètre carré, composante, pied cube [1:33:02] Le coût par pied carré et la superficie brute [1:34:55] Question : le garage compte-t-il dans la superficie brute ? [1:36:58] Superficie nette locative, superficie locative brute [1:39:29] Le mètre carré : facteur 10,76 [1:40:21] Coûts par unité spécialisée : logement, chambre, lit, élève, place [1:44:24] Échange : les coûts réels vus par une étudiante du milieu des promoteurs [1:49:17] Le pied cube pour l’industriel [1:51:56] Quelle unité pour quel bâtiment [1:53:25] Coûts indicatifs 2025-2026 par type et qualité (Altus) [1:57:27] Question : des soumissions réelles de 300 à 400 $ le pied carré ? [1:58:40] Panorama des sources de coûts [1:59:40] Altus Canadian Cost Guide [2:02:57] Marshall & Swift : coût de base et multiplicateurs [2:05:14] La méthode des coûts ventilés par composantes [2:10:01] RSMeans (Gordian) : 60 000 prix unitaires [2:15:26] Les soumissions d’entrepreneurs [2:17:39] Rôle d’évaluation et manuel d’évaluation foncière du Québec [2:19:04] Tableau comparatif des sources [2:23:22] Clôture : semaine de lecture et examen de pratique [0:12:14] Par exemple, le contenu puisse être délivré. Donc, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir, c'est, on passe vraiment dans un autre, un autre spire que juste le terrain, donc on a vu vraiment comment évaluer le terrain. dans la méthode des coûts et comment déterminer justement le... [0:12:34] Bonjour. Bonjour, Étienne. Donc, on n'est pas beaucoup aujourd'hui. [0:12:47] Oui, salut. Oui, donc, je ne t'enlève pas la séance tout seul parce que je suis pas au téléphone qui m'a écouté. OK, excuse-moi, j'ai comme intérêt. Il n'y a pas de problème, mais regarde, de... C'est vraiment... Si vous voulez l'écouter, il n'y a aucun problème à ce niveau-là. Je fais la séance quand même. [0:13:04] C'est vraiment... Oui, oui, je peux l'écouter. Parfait. Excellent. Je continue. OK. Donc, c'est ça. La méthode des coups en soi, là, on a vu vraiment la composante terrain et là, on va passer sur la composante construction neuf et reproduction. Vraiment, comme le nom l'indique ici. [0:13:26] Ça va être composante va être séparée en trois séances. Donc, on va voir ici. Donc, aujourd'hui, on voit vraiment coûts de reproduction et de remplacement. La séance 6, on va voir donc méthode d'estimation des coûts directs de construction et les coûts indirects et profils entreprenuels. [0:13:43] Donc, c'est vraiment de quoi de détailler. Puis, c'est vraiment comme les coûts de construction, c'est le plus important, les notions les plus importantes du cours. Donc, c'est pour ça qu'on va prendre vraiment bien le temps donc des parts en quatre séances, donc toute la méthodologie de façon vraiment rigoureuse parce que c'est probablement là que le plus gros travail se trouve. [0:14:05] Donc, jusqu'ici, qu'est-ce qu'on avait vu ? Donc, on avait vu le fondement de la méthode des coûts et l'évaluation du terrain. Là, on est vraiment ici au niveau du bloc coût en soi. Comment déterminer le coût ? Le coût de remplacement, le coût de reproduction, c'est quoi dans le fond l'indice des prix des matériaux et autres. [0:14:27] Et là, vous l'aurez compris, la formule qu'on avait vue, donc il y avait vraiment le terrain plus le coût moins la dépréciation, donc il va y avoir vraiment aussi une composante dépréciation dans les prochaines séances. Et finalement, parce que jusqu'à maintenant, on parle un peu de théorie, on parle de certains concepts, mais on ne l'applique pas vraiment de façon agrévue. [0:14:46] Donc, c'est pour ça qu'on va avoir la séance 13 et 14 qui va nous permettre de tout appliquer ça dans son ensemble, que ce soit donc très clair comment évaluer un bâtiment ou une propriété avec la méthode d'écoute. Donc, comme on a dit, aujourd'hui, les quatre prochaines séances vont vraiment focusser ici, donc le coût neuf. [0:15:06] Donc, comment construire le bâtiment neuf, par exemple, selon la méthode de reproduction exacte ? Ce n'est pas nécessairement la partie la plus grande, tant donné que les coûts de construction varient dans le temps de façon importante, beaucoup dans les dernières années. [0:15:23] Donc, c'est pour ça qu'on va quand même… Oui, Katie ? J'ai juste une question. En fait, on a reçu un courriel nous mentionnant que les travaux étaient à remettre pour aujourd'hui. Est-ce que c'est le cas pour le TP1 ? La dernière fois, on avait parlé du 22 octobre, mais là, le courriel disait que ça devait être remis aujourd'hui. [0:15:45] Quel courriel ? Un courriel dans le courriel de l'Éco. Oui, en fait, aussi dans le plan de cours, je pense que tu as écrit le TP1 remis à la séance 5. Mais c'est ça, moi je me suis fier sur ce qu'on avait dit le dernier cours. Fait que, tu sais, qu'il nous reste encore, je ne sais pas, comme deux semaines ou quelque chose. [0:16:04] Mais je pense que dans le plan de cours, c'est indiqué pour la séance 5. Puis on a reçu un courriel, effectivement. OK, OK, oui, oui. Ça, c'est un courriel automatique. Non, il n'est pas obligé de le... C'est mon erreur. C'est ça, parce que j'ai eu le même problème dans le cours d'hier, en plus, parce que c'est ma première session à l'UQO, donc je ne suis pas trop familiarisé avec comment le model fonctionne. [0:16:21] Je t'arrête d'apprendre comment ça marche, mais n'inquiétez-vous pas, c'est vraiment probablement juste un courriel automatique qui est envoyé par la plateforme. C'est peut-être là qu'ils sont, tous les étudiants, ce soir, en train de faire leur devoir. Oui, c'est ça. Moi, je vous l'ai remis par courriel, finalement, tantôt, parce que là, je ne savais pas si c'était à remettre ou non. Finalement, je l'ai fait. [0:16:43] On avait vraiment discuté que c'était le 22. Oui, le 22. On avait parlé de ça. C'est juste pour les points. Je ne sais pas si Moodle va le calculer automatiquement. C'est ça l'affaire. Non, mais en soi, dans le fond, pas besoin de le remettre sur Moodle. Par courriel, c'est correct. [0:17:03] Je voulais le remettre par courriel, mais c'est juste que je ne sais pas si la note sur Moodle va tout de suite prendre en considération que le devoir est en retard. C'est juste vérifier de votre côté. Oui, mais ce n'est pas pénalisé. Ah, OK, parfait. Je vais le désactiver dans le mot sur le mode. [0:17:19] C'est ça, merci de me l'avoir dit. Parce que je n'ai pas reçu ce courriel-là, c'est bizarre. Je suis en train de checker sur... Oui, c'est un courriel automatique. Je pense qu'il y a un peu. Oui, c'est ça. Ça semble être entré, je crois. C'est mardi ou y a un... [0:17:32] C'est ça, mais je me suis confié sur le fait qu'on l'avait discuté, donc c'est à remettre c'est ça mais là je vais envoyer un courriel après je peux pas vraiment l'envoyer là pour vous faire leur TP de toute façon ils peuvent réécouter la séance mais c'est le 22 et vous ne serez pas pénalisé c'est à dire que Models c'est vraiment en soi il n'y a pas vraiment il ne s'est pas remis dans une boîte de dépôt il n'y a pas de de toute façon on peut rentrer la note directement c'est comme ça que fonctionne je vais l'envoyer par courriel je le corrige et je rentre la note maintenant Parfait. Puis ça prend combien de temps à peu près pour faire la correction pour vous une fois que c'est rémuné ? [0:18:10] Bien là, on n'est vraiment pas beaucoup d'étudiants. Peut-être une journée ou deux. Je ne sais pas. Combien de temps ? Ça l'a coupé, je n'ai pas entendu. Une journée ou deux. Ah, OK, parfait, merci. Donc, c'est d'enquête que vous n'attendrez pas. Vous allez avoir la note relativement rapidement. [0:18:25] Mais comme vous, vous m'avez envoyé le TP, est-ce que vous voulez retravailler ou vous le remettez officiellement là ? Non, non, je vous le remets. J'ai eu le temps de le faire. Ok, parfait. Parfait, ok, super. Ça a bien été ? Oui, oui. Au début, j'ai gossé un peu au début avec les formules Excel parce que moi, j'étais en français puis dans le dans le pichier, c'est en anglais. [0:18:48] Mais une fois que j'ai compris que la virgule, elle se remplaçait par le point virgule, ça a bien été. Oui, oui, oui. C'est ça, c'est le problème de bien des gens sur Excel, c'est que en anglais, c'est ça. Les formules ne sont pas identiques. Non, c'est ça. Mais sinon, oui, ça a super bien été. C'était quand même relativement simple avec les formules que vous aviez. C'est ça, c'est ça. [0:19:15] En soi, le but, c'était pas, mettons, que ça soit un TP qui soit super long. Mais quand même, si, mettons, on attend la dernière minute, ça peut être de la chaîne. Ah, ben oui, parce que je vous dirais que je l'ai commencé hier, mais ça m'a quand même pris une bonne partie de la journée aujourd'hui. [0:19:31] Là, quand même, vu que c'est la première fois que j'ai monté le cours, je vais peut-être ajuster si, mettons, parce que ça vaut quand même juste 10 %. C'est ça que je me dis. Dépendamment de comment ça va, ça se peut qu'il y ait des ajustements qui soient faits, mettons, à la hausse au niveau des notes. [0:19:48] Le but, c'est pas que... Je ne m'attends pas, honnêtement, à ce qu'il y ait des résultats catastrophiques. Non, je ne penserais pas. je ne penserais pas ça aurait relativement bien été après donc c'est quand même un gros ajoutement par rapport à la liberté Laval la plateforme c'est assez différent on va continuer ben oui bon on est le droit donc comme je disais aujourd'hui on va vraiment se concentrer sur tout ce qui est méthode du goût neuf les prochaines séances aussi ça va être là-dessus Donc, c'est vraiment le bloc le plus important. [0:20:28] Au niveau de la dépréciation, comme je l'ai dit, ça va être dans les prochaines séances. Donc, le focus vraiment sur l'examen de mi-session, ça va vraiment être plus sur le terrain, donc qu'on a déjà vu, un peu comme le TP, et une partie de la séance d'aujourd'hui qui va être également dans l'examen de mi-session. [0:20:48] Pour revenir sur l'examen de mi-session, je vais mettre en ligne ce soir, comme j'ai fait dans le cours hier aussi, un examen, donc, comme on pourrait dire, un mock exam, donc un examen de pratique. En soi, c'est sensiblement la même chose que l'examen de mid-session, c'est juste que ça va être vraiment des questions qui sont différentes, mais c'est le même ordre, donc c'est les mêmes types de questions, donc mettons une question sur le terrain, une question sur un cas appliqué, par exemple, avec des données et autres. [0:21:21] On va le corriger la prochaine séance, qui est après la pause qu'il y a la semaine prochaine. C'est ça. C'est vraiment le même type d'examen, c'est juste que là, vous allez avoir 72 heures pour le faire. Une soirée de 72 heures. Ça, je l'ai fait. Oui, c'est à remettre par courriel aussi. [0:21:41] Donc, vous êtes remis vraiment… La semaine de l'examen, il n'y a pas de cours. C'est vraiment, la remise se fait au moment du cours, si vous avez 72 heures pour me le renvoyer par courriel. Donc, c'est libre à vous, tu sais, maintenant, de le faire, soit sur un iPad, puis de, maintenant, de le faire à manuscrit, comme vous le voulez. [0:22:01] Si vous voulez vous lancer dans le faire sur Word, il n'y a pas de problème également, ou le faire à la main et puis le scanner. Donc, tu sais, c'est pas de quoi, maintenant, c'est pas des questions, maintenant, en ligne. C'est vraiment un examen papier. Ah ok parfait, puis en fait on a 72 heures puis là vous allez mettre l'examen pratique à partir de ce soir. [0:22:21] Exactement. Puis l'examen va être disponible à partir de quelle date ? L'examen, dans le fond l'examen ça va être le cours de la séance. C'est ça, c'est le 29 octobre. Ok. Donc, c'est vraiment, c'est pas, comme la semaine prochaine, il n'y a pas de cours. Après ça, il va y avoir un autre cours avant l'examen, puis c'est la semaine d'après, donc encore dans relativement longtemps. [0:22:54] En ce moment, vous allez le rendre disponible, quelle date ? 72 heures avant le 29 ? Parce que c'est écrit remise à la séance 9, mais on a une semaine de 72 heures, fait que vous allez nous le donner. remise à la science 9 c'est, mettons, je le remets à la science 9 c'est-à-dire que vous allez avoir une fin de 72 heures à partir de ce moment ok, je pensais que c'était remise qu'on vous le remet non, non, non, c'est ça, donc c'est vraiment en soi vous allez peut-être le faire plus rapidement vous pouvez le remettre, donc vous vous attendez 72 heures c'est vraiment à ce niveau-là, je vais attendre vraiment avant d'envoyer des notes parce que [0:23:33] Je vais vous renvoyer une version corrigée, donc c'est-à-dire que là si maintenant vous l'avez fait plus rapidement, mais je ne pourrais pas vous envoyer, mais il va falloir vraiment attendre la fin de 72 heures avant d'avoir la correction. Parfait. Merci. Bon, bien, c'est ça. [0:23:48] Donc, c'est ça. Aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va faire ? On va voir les définitions approfondies, coup de reproduction, coup de remplacement. Bon, c'est un petit peu la répétition perpétuelle de ce cours-là. Un arbre des décisions également, donc sur comment choisir la bonne méthode, un peu comme le terrain. [0:24:06] Et aussi, donc, on va voir, donc, tout ce qui est donné d'estimation, les indices des coûts de construction, les sources et, donc, le processus d'estimation. Vraiment, aujourd'hui, on n'appliquera pas grand-chose en soi, on va représenter, donc, le groundwork, donc, de tout ce qui est le coût de construction, puis neuf et de reproduction. [0:24:26] Bon, à terme, c'est sûr que, bon, il faut être capable de distinguer c'est quoi dans le fond, quand est-ce qu'appliquer ces deux méthodes-là, déterminer lequel selon le contexte d'évaluation et aussi donc être capable d'indexer donc ici les coûts de construction pour pouvoir donc appliquer donc justement en valeur d'aujourd'hui, c'est quoi le coût par exemple de telle unité donc de pied carré ou autre. On va voir les différentes sources qui sont utilisées dans ce cas-là. [0:24:56] Ici, vraiment, lorsqu'on estime un coût de construction, on le fait vraiment à la date d'évaluation. Ça, c'est une autre affaire aussi qui est importante de prendre en compte. Et non, par exemple, si on veut estimer un coût de construction d'un bâtiment, puis qu'il va être réellement construit par la suite, c'est vraiment au moment d'évaluation qu'on l'estime, et donc lors de la construction prévue. [0:25:16] Les sources de données, malheureusement, sont en grande partie payantes. Donc, dépendamment de lorsque vous allez travailler, peut-être que vous avez déjà accès à ces données-là avec votre employeur. Je n'en sais pas vraiment plus que ça. Moi, j'ai réussi à trouver des, pas des proxys, mais comme Altus, ils ont une ressource étudiante que j'ai réussi à obtenir. [0:25:42] Mais vraiment, il y a plus des données, par exemple, comme ça ici, que là, c'est vraiment, ça prend le titre d'évaluateur pour obtenir ces données-là. c'est plus laborieux à ce niveau-là. Donc, maintenant, à terme, on va être capable de décrire le processus complet d'estimation et calculer le coût d'un bâtiment résidentiel. [0:26:00] Donc, on va vraiment s'en faire au bâtiment résidentiel pour ça. [0:26:07] Toujours, on revient toujours à la même patente, la différence entre le coût, le prix et la valeur. Ça, je le répète encore parce que c'est quand même très, très important. Ici, le coût, c'est vraiment les dépenses engagées pour produire le bien, donc immobilier. C'est un regard vers le passé, donc dépendamment le présent, si ça vient juste être construit. [0:26:28] C'est une mesure qui est objective et mesurable. C'est ça qui fait que c'est relativement bien comme mesure, donc c'est que c'est vraiment certain, donc ça vous a coûté ça, il n'y a aucune objectivité là-dedans. Mais en aucun cas, le coût ne détermine la valeur, donc c'est une indication. Maintenant, le prix, c'est le prix payé, donc lorsqu'il une transaction immobilière, c'est un fait historique, puis ça peut distiller de la valeur comme on avait déjà dit ici. Et là, encore une fois, le travail d'un évaluateur agréé, c'est d'éterminer la valeur d'un bâtiment. Donc, c'est une estimation de la valeur marchande et c'est une notion qui est économique et c'est une opinion motivée de l'évaluateur. [0:27:09] Ici, encore une fois, ça va diverger et très comme ça. Donc, souvent, le coût va être plus élevée que la valeur et vice-versa. Il y a vraiment donc, c'est une unité qui se joint, mais ça va toujours bouger et il n'y aura jamais de quoi, dépendamment des facteurs macro, ça va toujours être différent. [0:27:32] Bon, le coût de reproduction. On l'avait donc déjà vu un peu au niveau, pour parler du terrain, mais là on va le voir vraiment plus en détail. le coût de reproduction, c'est vraiment une réplique exacte. On avait mentionné que c'est reconstruire le bâtiment identique avec les mêmes problèmes, les mêmes obsolètes, la même qualité. [0:27:54] C'est les mêmes normes. Est-ce qu'il y a quelqu'un dans le chat ? [0:28:11] Oui, la remise du TP, oui, c'est ça la question. donc désolé si vous avez d'autres collègues dans le cours qui vont rentrer par l'ATP vous pouvez leur dire que c'est le 22 je m'assurer qu'il y a plus de problèmes-là à l'avenir merci pour le message donc ici le coût de reproduction c'est vraiment une réplique exacte du bâtiment donc c'est la même conception architecturale les mêmes matériaux et même si donc c'est la même obsolescence également donc Donc, c'est vraiment très dur d'appliquer ça ici, mais il faut le voir quand même. [0:28:54] Donc, ça peut être utile aussi pour certains bâtiments récents. C'est surtout ça qui est important de le tenir. N'appliquez pas cette méthode-là, par exemple, pour un condo qui a 30 ans. Donc, ce n'est pas la chose à faire, mais quand même, c'est important de le mentionner. [0:29:06] Comme on a dit ici, pourquoi appliquer le coût de reproduction ? C'est pour les bâtiments patrimoniaux et historiques. Donc, c'est très utile pour ça parce que, par exemple, il y a eu un incendie du manège militaire à Québec et là, c'est de quoi donc d'historique, c'est de quoi qu'il y a une valeur qui va au-delà de juste l'utilité du bâtiment. [0:29:28] C'est-à-dire qu'on peut bien reconstruire un bâtiment moderne avec des caractéristiques plus appropriées à notre époque, mais le but justement des certains bâtiments patrimoniaux, c'est de garder l'identité historique. Dans ce cas-là, le coût de reproduction est probablement le plus adapté à ce niveau-là. Le problème est qu'il y a certains matériaux d'époque qui sont irremplaçables et il y a des éléments architecturaux uniques. Encore une fois, c'est des cas très limités, ça ici. [0:29:59] Maintenant aussi pour tout ce qui est police d'assurance et donc assurance, donc la police d'assurance c'est la valeur de remplacement intégrale. Donc souvent il y a des valeurs à neuf, valeurs de remplacement donc identiques ou de reconstruction donc à l'identique après ciniste. [0:30:15] Donc ça dépend de la police mais des fois pour les fins d'assurance ça va être nécessaire d'y aller avec les coups de reproduction. Que c'est vraiment dans votre cas ici, donc parce que ces cas-là, je ne pense pas que si vous allez devoir donc évaluer un bâtiment patrimonial dans le cadre de votre travail, j'espère que non, je pense que ça n'a pas été évident. Mais dans la réalité, le coût de reproduction ou ce qui devient vraiment utile, c'est lorsqu'on a un bâtiment qui est récent. C'est-à-dire que les matériaux sont encore disponibles, il y a peu ou pas d'obsolescence. C'est-à-dire qu'on se sent à l'aise donc de dire on va le reproduire intégralement comme il est en ce moment. [0:30:50] Et c'est là, donc, justement, si c'est récent, bien, le coût de reproduction va tendre vers le coût de remplacement, étant donné qu'il est très récent. Aussi, pour tout ce qui est litige et expropriation, donc, ça peut être utilisé, donc, le coût de reproduction. Mais encore une fois, c'est de quoi qui n'est pas nécessairement adapté si on a un bâtiment qui est plus âgé. [0:31:08] Et encore une fois, âgé, ce n'est pas patrimonial. C'est-à-dire qu'une maison de 50 ans, on ne va pas, donc, avec le coût de reproduction, étant donné qu'il n'y a aucun, ce n'est pas un classement patrimonial, ce n'est pas de quoi qui nécessite le coût de reproduction. [0:31:27] On veut avoir un bâtiment qui est plus à jour technologiquement et aussi avec des qualités modernes. [0:31:38] Maintenant, le coût de reproduction, c'est vraiment un peu des cas ici, ça serait utilisé réellement. Donc, une maison patrimoniale, et le mot patrimonial est très important. Donc, c'est des pierres, des chambres, donc de 60 cm. C'est vraiment des cas spécialisés où là, on voudrait avoir exactement la même identité que le bâtiment d'origine. [0:32:02] Ce qui est très important, ça va être significativement plus élevé. C'est-à-dire que le coût de reproduction, c'est vraiment souvent plus élevé lorsqu'on parle de bâtiment patrimonial. Ici, donc, les îles, donc, c'est des structures en bois massives avec des, souvent, il y a des briques, donc, une structure en bois avec des briques autour, donc, c'est énormément cher aujourd'hui, donc, de reproduire ça. Il y a des îles qu'on ne peut même pas reproduire encore, donc, l'idée, donc, de, mais, bon, certaines villes, donc, lorsque des incendies tiennent à ce que ça soit, donc, ramené à l'état d'origine, donc, ça peut être adapté, donc, dans ce cas-là. [0:32:38] Mais on voit vraiment que c'est vraiment pour tout ce qui est historique qu'on applique cette méthode-là. et des choses très récentes. Donc, si on résumerait ça, le coût de reproduction, c'est soit que vous êtes en face d'un bâtiment qui est historique, patrimoniaux, et qu'il y a une valeur identitaire, ou soit que vous avez un bâtiment ultra-récent, que là, dans le fond, c'est correct de reproduire intégralement comme il était, parce que ça reflète les technologies d'aujourd'hui. Donc, c'est ça. Lorsqu'on est entre les deux, on touche pas au coût de reproduction. [0:33:14] Un exemple, ça serait, vous venez donc de construire une maison et là, bon, comment l'évaluer ? La meilleure façon, c'est le coût de reproduction. C'est aussi simple que ça. Parce que si la maison, par exemple, il y aurait un incendie et qu'elle disparaîtrait, bien, vous allez la reconstruire exactement comme elle était, étant donné que, bon, la technologie n'a pas changé et autres. [0:33:35] Maintenant, qu'est-ce qu'on considère comme étant récent ? Bien, si vous avez autour de cinq ans, ok, mettons, plus que cinq ans, bien, là, il y a des normes qui changent. Et là, c'est moins évident d'appliquer cette méthode-là. Maintenant, ici, le coût de remplacement. [0:33:49] Ça, c'est la méthode la plus utilisée. Donc, tu veux dire, en réalité, les cas qu'on vient de parler, ce n'est pas donc la norme. Ce n'est pas non plus des bâtiments récents, mettons, moins que cinq ans, il y en a. Mais ce n'est pas ceux-là qui, en soi, représentent la majorité dans le parc immobilier. [0:34:05] Le coût de remplacement, en soi, c'est fondamentalement différent parce que là, on veut aller, on veut déterminer le coût d'un bâtiment en utilisant une réplique au niveau de l'utilité. On dit, on veut déterminer la valeur en tant qu'on veut reconstruire le même bâtiment qui amène la même utilité. [0:34:25] C'est pour ça que le terme est très important. Ce n'est pas nécessairement les mêmes matériaux. C'est la même utilité. Qu'est-ce que ça veut dire, utilité ? C'est que c'est la même vocation, comme on pourrait dire, même superficie à proprement parler dans la mesure que la superficie était donc utilisable. [0:34:42] La grosse différence, c'est qu'on va utiliser des matériaux modernes et des normes de construction actuelles. C'est probablement donc, si on est vraiment dans le cas de tous les mandats qu'on pourrait dire, par exemple, de l'unifamilial récent, entre 40 ans jusqu'à, mettons, 10 ou 20 d'âge, ça va être donc cette méthode-là. [0:35:05] On ne va pas reconstruire une maison, par exemple, avec les mêmes matériaux qu'on a construits il y a 40 ans, mais on va la reconstruire avec la même utilité fonctionnelle. Il y a aussi les matériaux et techniques contemporains conformes au code actuel du bâtiment. [0:35:21] Et on va éliminer ici l'obsolescence curable. L'obsolescence fonctionnelle curable, c'est quoi ? c'est que dans le fond, l'obsolescence du bâtiment est vue à l'évolution des techniques de construction. C'est-à-dire qu'il y a des choses qu'on faisait à l'époque qui n'étaient pas nécessairement adaptées et qu'on ne fait plus aujourd'hui. [0:35:42] Donc, ça, on est capable de l'éliminer en utilisant la méthode des coûts de remplacement. On peut penser par exemple à l'isolation. Il y a certains bâtiments à l'époque qui étaient mal isolés, donc on ne va pas construire un bâtiment qui est mal isolé. Donc, cette obsolescence-là, on va venir la coquer avec les coûts d'emplacement. [0:35:58] Ça va être un design aussi qui va être optimisé pour l'usage qui est prévu et c'est généralement, la plupart du temps, moins coûteux. C'est-à-dire que ça va être beaucoup moins coûteux de reconstruire le bâtiment avec des matériaux techniques modernes. [0:36:16] Il n'y a pas nécessairement, donc, il y a une grosse séance vraiment entre les deux et dans la plupart des cas d'évaluation, ça va être vraiment cette méthode-là qui va être la plus, excusez, Étant donné que ça représente le parc immobilier, c'est surtout des bâtiments qui oscillent entre 10 ans d'or et 30 ans d'or. [0:36:34] Peut-être jusqu'à 40 ans. Mais bon, regardez où est-ce que vous voyez en ce moment. Peut-être que vous avez juste à construire, mais ce n'est pas la majorité des gens. La majorité des bâtiments sont là depuis un petit bout. Il y a des nouveaux quartiers, évidemment. [0:36:48] Mais bon, si on regarde la majorité du parc immobilier, c'est aux alentours de 30 à 40 ans d'or. [0:36:58] Maintenant, l'utilisation courante de ça ici, donc c'est que on veut donc évaluer la valeur marchande des bâtiments, ça ne reflète plus la vision d'un acheteur typique. Un acteur paie pour l'utilité et non pas pour les défauts. C'est pour ça que c'est la meilleure méthode. Vous n'allez peut-être pas être d'accord. Peut-être que vous payez nécessairement pour l'utilité. Des fois, on peut payer, par exemple, pour un certain cachet historique. Mais bon, si on se base maintenant sur l'économie fondamentale, on paye pour l'utilité et non pour certaines caractéristiques du bâtiment qui ne se font plus aujourd'hui. [0:37:37] Bâtiments de plus de 10 ans, donc c'est, comme on a dit, entre 10 et 30-40 ans, les matériaux et les techniques ont évolué. Donc, on peut aller réduire une obsolescence qui est curable au niveau de la construction. Il y a aussi l'aspect légal, ce n'est pas nécessairement autorisé de refaire certains types de constructions et autres. Il y a des bâtiments qu'on a construits il y a 100 ans qu'on ne peut même pas refaire aujourd'hui parce que ce n'est pas légal selon le cas du bâtiment. [0:38:09] Évaluation courante de valeur marchande, bâtiment de plus de 10 ans, c'est là qu'on applique ça, les propriétés commerciales et industrielles. Là, on est vraiment dans un cas où, bon, un entrepôt par exemple qui a été construit il y a 20 ans, quelle personne veut vraiment reproduire cet entrepôt-là ? Personne. Ça n'a aucune logique, étant donné que ça allait évoluer, il y a maintenant de l'automatisation, il y a de la technologie. [0:38:30] Donc, déterminer la valeur avec la méthode des coûts de reproduction, ce serait illogique. Donc, l'utilité fonctionnelle après dans ce cas-là. Maintenant aussi, conception moderne plus importante, il a raison. Maintenant, au niveau donc du simplification, donc la méthode du grand placement, c'est que tu as moins de catégories de dépréciation à calculer et il y a donc l'obsolescence fonctionnelle curable est déjà éliminée. [0:38:55] Donc, on va voir dans la formule. Globalement, c'est la valeur... Oui. [0:39:06] C'est une question, c'est juste le micro qui était… Désolé, c'est moi. J'ai pas de questions. [0:39:19] Parfait. Maintenant, le coût de remplacement, quel type de propriété on appliquerait ça ici ? C'est simple, donc. Un bungalow des années 1960. Donc, on n'est vraiment pas dans un cas de bâtiment patrimoniaux et autres. Donc, c'est typiquement, originalement, c'était un chauffage à l'huile, isolation, donc R12, donc des fenêtres simples et pas des fenêtres triples comme aujourd'hui. [0:39:44] Donc, l'isolation n'est vraiment pas efficiente. On ne veut pas reconstruire ça comme ça. Donc, ce ne serait pas logique de refaire ce bâtiment-là tel qu'il est. Mais malgré tout, on souhaite quand même être capable de déterminer la valeur. En soi, on accorde la même valeur qu'on aurait le remplacement. C'est juste qu'on se dit tant qu'à le refaire, on va le refaire avec des bâtiments, avec des caractéristiques modernes. Mais reste que le bâtiment est déjà là, l'original. En soi, comment on ferait pour le reconstruire plus efficacement ? C'est avec la méthode de remplacement. [0:40:21] Ici, dans quelle situation que ça pourrait donc pas être adapté, ça serait vraiment si on aurait une… les coûts de construction montent en flèche, mais même dans ce cas-là, ça va toujours probablement être moins élevé le coût de remplacement, étant donné qu'on a des améliorations au niveau des capacités de construction. [0:40:40] Encore une fois, il faut que ce soit la même superficie et le même nombre de pièces. C'est-à-dire que là, quand on dit la même utilité, c'est qu'on a vraiment la même superficie habitable. C'est vraiment juste au niveau, par exemple, des fois, des bâtiments à l'époque, il y avait beaucoup d'espaces perdus. [0:40:57] C'est-à-dire qu'il y avait une grosse zone qui n'était pas habitée dans les propriétés parce que c'était la construction qui était faite comme ça à l'époque. Donc, on dit qu'on va avoir le même nombre de pièces, la même superficie et une utilité qui est équivalente. [0:41:11] Mais ça ne change pas qu'on va avoir une performance qui est supérieure. C'est-à-dire que si on est capable de réduire la superficie brute du bâtiment, on peut le faire. Aujourd'hui, les murs sont beaucoup plus minces. Il y a plusieurs techniques qui font en sorte que ça ne veut pas dire qu'on va avoir la même grandeur de propriété parce qu'on va aller réduire l'espace qui est non habitable. [0:41:33] Un autre exemple aussi, ce serait donc un entrepôt industriel des années 1975. [0:41:41] Structure en acier, donc rivée, trois plats sans isolation. C'est-à-dire que là, on était vraiment dans un cas que les entrepôts coûtaient énormément cher. Aujourd'hui, c'est des structures préfabriquées. C'est-à-dire que là, on est vraiment dans des entrepôts, c'est comme tous les murs des entrepôts maintenant, c'est tout très fabriqué, donc ce n'est pas construit à l'aide de blocs d'acier qu'on assemble sur place. [0:42:06] Donc, ça s'est vraiment beaucoup amélioré. Mais en soi, on veut avoir le même volume. C'est-à-dire que l'entrepôt doit être capable de stocker la même chose qu'elle stockait dans les années 1975. C'est juste qu'on va être capable d'aller réduire les coûts. Et donc, on élimine en soi les défauts de conception. [0:42:25] Maintenant, juste pour faire un petit sommaire sur ça ici. Le coût de reproduction, c'est vraiment la réplique exacte. Je pense que ça fait quatre, mais bon, on va le redire. C'est vraiment une copie conforme. C'est-à-dire que vous appliquez ça lorsque vous devez vraiment reproduire le même bâtiment. [0:42:46] Et lorsque la logique vous demande de faire ça, c'est-à-dire que pour déterminer, par exemple, la valeur d'une église, c'est quoi, dans le fond, une église moderne. Si vous n'êtes pas capable de trouver l'équivalent moderne, que l'équivalent moderne n'est pas vraiment d'équat de souhaitable, bien, le coût de reproduction, c'est probablement le plus adapté dans ce cas-là. [0:43:07] Remplacement, donc, c'est vraiment même utilité. C'est-à-dire, si en soi, le fait que ça soit âgé, c'est pas de quoi vous accordez pas de valeur patrimoniale ou autre, bien là, si vous êtes capable de reconstruire avec la même utilité, mais avec des coûts moins élevés, bien là, on applique les coûts de remplacement. [0:43:24] Matériaux, c'est identique à l'original, donc il faut que ce soit possible également de le faire. Et ici, on va utiliser des matériaux qui sont modernes et courants. Conception, donc, identique. Donc, c'est vraiment identique à l'époque, alors qu'ici, ça va être vraiment une conception optimisée. [0:43:39] Donc, les normes architecturales ont changé à travers le temps. Maintenant, les architectes utilisent des techniques de construction où on perd beaucoup moins d'espace à cause, par exemple, de la structure des bâtiments. À l'époque, il y avait, par exemple, des murs, c'était très, très, très épais. [0:43:57] Donc, maintenant, c'est beaucoup plus adapté. Il y a beaucoup moins de pertes. Donc, si vous regardez les tours récemment qui sont construits, par exemple, à Gatineau ou autre, il y a beaucoup des tours qui sont faits en vitre. Donc, c'est-à-dire que les murs, c'est vitré. [0:44:12] Donc, ça, c'est des normes de construction actuelles. Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment plus moderne. L'isolation est aussi plus adaptée. Donc, c'est-à-dire qu'à l'époque, il y avait beaucoup d'énergie qui était perdue dans ces bâtiments-là. Ça sortait des bâtiments. [0:44:24] Puis, le chauffage, c'était vraiment pas efficace. Donc, les normes de construction de l'époque, encore une fois, ce n'est pas toujours possible de faire ça selon le code du bâtiment. C'est-à-dire que vous voudriez reconstruire, par exemple, un château contenant, ce serait probablement même pas légal. [0:44:41] C'est-à-dire que vous n'auriez pas l'autorisation du gouvernement pour le faire, étant donné qu'il y a peut-être certaines choses qui étaient plus dangereuses à l'époque. Alors que le coût de remplacement, c'est les normes actuelles. Donc, c'est vraiment le code du bâtiment tel qu'il est en ce moment. [0:44:54] Et là, la grosse différence, c'est l'obsolescence fonctionnelle. Ici, donc, elle est incluse. C'est-à-dire que, ça c'est inclus, vous allez reproduire cette obsolescence-là qui est fonctionnelle. La grosse différence, c'est que dans le coût de remplacement, vous allez l'éliminer. [0:45:14] C'est-à-dire que vous n'allez pas avoir besoin de la déprécier parce que vous l'éliminer dans la nouvelle construction plus adaptée. On va voir la formule et comment ça impacte un peu. Ça reste quand même très théorique, mais logiquement, ça devrait quand même être vrai au niveau de la valeur terminale qu'on va avoir. [0:45:30] Le coût relatif, maintenant, est toujours plus élevé, étant donné qu'à l'époque, c'était moins efficace. Il y avait beaucoup plus de bâtiments en pierre, des bâtiments très, très, très, très imposants. c'est 100% du temps, mais donc pratiquement tout le temps, ça va être plus élevé. [0:45:50] Et ici, donc, on est dans le cas d'un bâtiment, un coût de remplacement qui va être plus faible. Si vous êtes obligé de faire ça un jour, donc le coût de reproduction, vous allez voir que c'est plus complexe à estimer. Ça veut dire qu'il y a des matériaux qui existent, il y a des techniques de construction, donc ça veut dire que vous n'êtes pas capable de trouver des tarifs de construction pour certaines techniques, étant donné que c'est plus appliqué. Donc, c'est vraiment plus laborieux. Ça, ici, c'est plus facile. [0:46:19] Maintenant, au niveau des données, ça va être une recherche qui va être beaucoup plus spécialisée. On ne va pas nécessairement le voir dans le cours, c'est quoi les données qui sont utilisés dans le cas de reproduction. Encore une fois, ça va être des codes d'utilisation très spéciaux. [0:46:40] Donc, ça ne va pas être un usage qui va être courant. On le présente, mais en ce moment, la majorité du temps, ça va être le coût de remplacement. Donc, ici, il y a des guides de standards qu'on va voir dans les prochaines slides. Et encore une fois, c'est l'usage courant de cette méthode-là. [0:46:56] Ici, la dépréciation, c'est que toutes les formes, vous allez devoir calculer toutes les formes de dépréciation possibles. Donc, c'est-à-dire la dépressation fonctionnelle curable qui est exclue dans le coût de remplacement. Ici, vous allez devoir l'enlever dans cette méthode-là. [0:47:11] C'est ça qui n'est pas facile nécessairement à estimer. Maintenant, ici, la précision, c'est élevé si les données sont disponibles. Ici, ça va être une bonne précision avec les guides des coûts de construction. Et là, attention, ici, précision élevée, c'est vrai dans un cas où on a un bâtiment qui est relativement récent. [0:47:36] Parce que malgré tout, le coût de reproduction, si c'est une maison qui a été construite il y a un an, là, vous l'utilisez. Mettez en soi, vous appliquez la méthode des coûts de reproduction, mais vous n'allez pas avoir une dépréciation curable en ville, étant donné que le bâtiment est récent. [0:47:52] Donc, les deux méthodes vont se ressembler lorsqu'on va avoir un bâtiment qui est relativement récent. et dans ce cas-là, c'est très précis étant donné que ça vient juste d'être construit. Vous avez les coûts à jour, vous avez les factures, donc tout est là. Dans ce cas-là, c'est élevé si les données, c'est mentionné si les données sont disponibles. [0:48:10] Ici, la limite principale, il y a des matériaux des fois qui sont rares et coûteux à obtenir. Ici, ça ne peut pas refléter l'unicité, c'est quoi ? Dans le fond, c'est que le café ou le bâtiment il peut être différent. C'est-à-dire que ça ne va pas nécessairement refléter à l'extérieur, par exemple, de façon globale, le bâtiment d'origine. [0:48:32] Mais en soi, c'est censé être la même quantité fonctionnelle. Coups neufs obtenus, plus élevés, plus faibles. C'est logique. Bon, c'est ici maintenant que là, qu'est-ce qu'on avait discuté tantôt, c'était qu'il y a deux façons de déterminer la valeur selon ces coûts-là. [0:48:51] Selon la méthode de reproduction et de remplacement. La différence ici, c'est quoi ? Donc, vous avez le coût de reproduction, le coût de remplacement, et là, vous allez enlever toutes les dépréciations possibles. Dans celle de reproduction, regardez, il y a la dépréciation qui est on dit ici, fonctionnelle, curable. [0:49:12] Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui est enlevé dans la méthode des coûts de remplacement. On l'a dit tantôt, la méthode de reproduction, vous allez vraiment reproduire le bâtiment tel qu'il était à l'origine avec tous les défauts de conception. Donc, quand on dit défaut de conception, ça rentre dans ça ici. C'est pour ça qu'on dit que la dépréciation fonctionnait le QA. Donc, c'est une dépréciation qui n'aurait pas lieu d'être dans le cas de la méthode de remplacement. Et c'est pour ça qu'ici, on a sensiblement la même formule. Donc, pour déterminer la valeur, on va avoir donc ici le valeur du terrain plus le coût de remplacement moins toutes les dépréciations. [0:49:52] Mais ce qui est incroyable, c'est que logiquement, la valeur qu'on a ici devrait être identique, en théorie. Qu'est-ce qui va changer pour que cette équation-là balance ? C'est probablement le couvrement ici qui va être différent. Le terrain devrait être sensiblement la même chose. [0:50:12] Vraiment, il dit qu'on va aller jouer pour que l'équation balance. Encore une fois, ce n'est pas nécessairement la réalité. mais logiquement, si on applique vraiment ces deux façons de faire, la valeur va être la même chose. [0:50:31] J'avais des questions sur ça ici. Ici, ça peut vraiment être différent. C'est la valeur qui doit être identique. Donc, le coût de reproduction puis le coût de remplacement, ils vont être logiquement, donc si on veut maintenant voir ça plus intuitivement, ici on va avoir un coût de reproduction qui va être souvent plus élevé. Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir de quoi de remettre plus élevé comme ça, mais à ce coût plus élevé-là, on va aller ajouter une dépréciation additionnelle qui va venir réduire donc justement le coût ici plus élevé. Alors que là, ici, le coût de remplacement, il va être plus faible. Mais en contrepartie, on n'aura pas donc la dépréciation curable fonctionnelle qu'on va venir soustraire. Donc, c'est un peu comme ça qu'on peut balancer pour qu'on ait la même valeur. C'est vraiment, il dit, en soi, le coût additionnel qu'on va venir donc ajouter dans le coût de reproduction identique, on va venir donc l'effacer avec la dépréciation fonctionnelle curable. C'est un peu ça, donc l'intuition en soi, donc d'ailleurs, c'est de façon de faire. [0:51:45] Maintenant, l'arbre de décision, c'est relativement simple. Donc, comment que vous pouvez, donc, justement, déterminer quelle méthode que vous utilisez ? Vous vous demandez premièrement, est-ce que je suis en face d'un bâtiment qui est patrimonial ou historique ? [0:52:00] Bon, c'est facile à déterminer, ça. Bon, est-ce que c'est un église, est-ce que c'est un château, peu importe ? Si la réponse est oui, bien là, c'est préférable, donc dans la mesure où vous évaluez ça dans une optique que c'est un bâtiment historique, parce que si ça a une autre vocation, c'est complètement intéressant. [0:52:18] Mais si oui, si c'est un bâtiment qui est patrimonial ou historique, vous allez utiliser la méthode de reproduction. [0:52:26] Sinon, si c'est pas un bâtiment qui est dit historique, bien là, vous allez vous demander, est-ce qu'une assurance qui est dit valeur à neuf ? Est-ce qu'on veut déterminer la valeur pour une assurance de valeur à neuf ? La réponse à cette question-là, c'est oui. [0:52:42] Encore une fois, s'il y a une assurance de valeur à neuf intégrale, habituellement, c'est parce que le bâtiment est relativement récent. C'est-à-dire qu'on n'a pas ça, par exemple, pour un vieux bâtiment. Habituellement, c'est que la décision ici, c'est un peu… [0:53:00] On pourrait enlever en soi cette chose-là et juste te poser cette question-là. Donc, si l'assurance de valeur à neuf sur un bâtiment de 30 ans, ce ne serait pas logique. C'est un peu redondant, mais bon. Si vous avez donc une assurance de valeur à neuf et que vous déterminez la valeur pour l'assurance, bien là, vous allez utiliser la méthode de reproduction. [0:53:19] Maintenant, si vous avez un bâtiment, là maintenant, si ce n'est pas pour une assurance que vous faites ça, donc là, on continue l'arbre de décision, bien là, vous allez vous demander est-ce que le bâtiment est récent ? Est-ce qu'il y a, par exemple, moins de 5 ans ? [0:53:31] Si la réponse à cette question-là, c'est oui, vous pouvez utiliser la méthode de reproduction, mais en dessous, la méthode de remplacement va vous donner la même chose. C'est-à-dire que, pourquoi c'est ça ? C'est que si on remonte ici à cette équation-là, le bâtiment récent, il n'y aura pas cette composante-là ici. [0:53:48] Donc, forcément, tout va balancer et si on enlève cette composante-là, c'est que le coût de reproduction est égal au coût de remplacement. Donc, c'est simplement pour ça. Donc, dans ce cas-là, les deux sont équipés à la nôtre. On peut utiliser les deux méthodes, donc reproduction et remplacement. [0:54:05] Mais si c'est non, donc c'est-à-dire qu'on est dans une course, qu'on n'a pas un bâtiment qui est récent, bien là, il faut absolument utiliser le remplacement. C'est-à-dire que là, la reproduction, ça ne s'est vraiment pas adapté. En ce moment, c'est l'arbre des décisions qui est la plus sale. [0:54:21] Encore une fois, si on refait par exemple l'arbre de décision sans l'assurance, forcément, si vous avez une assurance qui vous demande de déterminer la valeur à neuf pour un bâtiment, c'est forcément moins de 5 ans. donc c'est plus pour dire que là dans le cas d'une valeur à neuf il faudrait vraiment étudier la méthode de reproduction explicitement mais bon, si il y a moins de 5 ans, les deux sont équivalents donc c'est un peu redondant mais bon, ça vous assure une certaine rigueur dans le banc, dans l'arbre des décisions que vous allez appliquer. [0:54:59] Maintenant, il y a la reproduction donc pourquoi l'impact du choix de la dépréciation c'est là que ça continue donc à être très très très très important. Lorsque vous allez déterminer le coût de reproduction neuf. Donc, c'est-à-dire, là, on utilise vraiment la méthode de reproduction. [0:55:15] On reconstruit le bâtiment intégralement comme il est. Donc, c'est-à-dire qu'on refait identique. Bien, malgré tout, même si c'est un bâtiment qui est patrimonial, que, mettons, vous utilisez un bâtiment qui est relativement gestant, ou se dit, on peut appliquer ça pour un bâtiment à 100 ou un bâtiment de 5 ans, il va quand même avoir une certaine dépréciation physique dans le cas d'un bâtiment patrimonial ou d'un bâtiment qui aurait 5 ans. [0:55:39] Ce n'est pas exactement neuf. Vous appliquez cette dépréciation physique-là et ensuite, on va avoir donc la dépréciation fonctionnelle curable. Donc, ça, c'est quoi ici ? C'est que c'est vraiment la dépréciation qui est due à ce qui est, par exemple, les défauts de conception. [0:56:00] Donc, c'est le fait d'avoir fait un coup de reproduction neuf, vous allez donc venir déprécier pour toute la fonctionnalité curable. Donc, c'est ce que vous auriez pu éliminer en soi, en fait, défaut de conception, mais que là, on ne le fait pas étant donné qu'on utilise des coups de reproduction neufs. [0:56:13] Ensuite, il y a la dépréciation fonctionnelle incurable. Donc, ça, c'est-à-dire, c'est tout ce que la technologie moderne n'aurait pas pu effacer comme défaut de fonctionnalité. Et il y a également, donc, la dépréciation externe. Donc, ça ici, c'est probablement le plus compliqué à appliquer, étant donné que c'est très subjectif. Donc, si, mettons, un exemple, un église, si à l'époque, il y avait, mettons, c'était dans un quartier qui était favorablement, un quartier, par exemple, qui était économiquement stable, qui n'avait pas trop de criminalité, bien, si ça change, ça vient impacter, donc, de façon négative, donc, la valeur. [0:56:51] Donc, il y aurait une dépréciation économique, donc, externe. Ça englobe beaucoup de choses, ça ici. Encore une fois, ça ici, ça va être vraiment l'objectif des séances qui vont venir, donc, après. On concentre vraiment ici sur le coût de construction en oeuvre, le coût de reproduction en oeuvre. [0:57:14] Donc, ça ici, ça va être vraiment pour tout ce qui va toucher, je crois, à la séance 7 à 10. Donc, c'est vraiment, on va vraiment décortiquer toutes les composantes. Mais encore une fois, qu'est-ce qui change dans la méthode de reproduction ? C'est la dépréciation fonctionnelle curable. [0:57:30] Mais vraiment, enlevez, en soit, tout ce qu'on a ici de plus élevé, on vient l'enlever ici. On peut le voir comme ça. Et là, si on regarde, mettons, le vieux, le remplacement, on a le coût de remplacement en oeuf. Et là, encore une fois, c'est le coût de remplacement en oeuf pour un bâtiment avec la même utilité. [0:57:49] C'est ça la grosse erreur. On va quand même avoir une dépréciation physique. Mais là, vous l'avez vu, on n'a pas la dépréciation fonctionnelle curable. Donc, c'est-à-dire que là, on n'a pas besoin de venir enlever ça, étant donné qu'on a reconstruit le bâtiment en éliminant donc les défauts qui étaient dus à la conception de l'époque. [0:58:06] Donc, on a simplement la dépréciation fonctionnelle incurable. Maintenant, c'est quoi une dépréciation fonctionnelle incurable ? C'est plus… En soi, on va voir que c'est égal à zéro. C'est plus théorique en soi ce qu'on voit là, mais bon, c'est que si ça l'est dans le fond, c'est des défauts de conception, donc, pour en sorte qu'on ne peut pas l'améliorer avec la technologie moderne. [0:58:32] Je vais essayer donc d'en trouver, mais la part du temps, on va voir dans les cours conséquents que c'est égal à 0. Et la dépréciation externe. Et ça, ça vous donne la valeur dépréciée de la construction et la valeur du bâtiment tel qu'il est aujourd'hui. [0:58:51] Ici, on retourne là. on a dit que le coût de reproduction en oeuvre est plus élevé habituellement que le coût de remplacement. C'est logique. Donc, encore une fois, ça, ça va être plus élevé. Mais malgré tout, la valeur dépréciée de la construction ici devrait sensiblement être égale à la valeur dépréciée de la construction là. [0:59:16] Et la raison pourquoi, c'est que le coût plus élevé ici va être éliminé lorsqu'on va faire une dépréciation fonctionnelle durable. Donc, c'est-à-dire que tout le trouble qu'on a eu à reconstruire le bâtiment exactement comme il était à l'époque, on va bien l'enlever étant donné que c'était probablement dû à une dépréciation, à des problèmes de fonctionnalité qui maintenant sont vélés aujourd'hui. [0:59:38] C'est pour ça que le chiffre-là va être plus faible, mais en contrepartie, on n'aura pas à enlever une dépréciation fonctionnelle curable. Ici, c'est écrit que la dépréciation fonctionnelle curable est déjà éliminée du coup neuf. une étape de moins, la valeur dépressée finale est identique à celle obtenue via la reproduction. Bon, maintenant, dans la réalité, si on irait réellement faire le test, ça serait probablement pas identique. [1:00:04] Mais en théorie, ça devrait l'être. C'est un exemple un peu simpliste, mais bon, supposons qu'on aurait à déterminer la valeur dépressée d'un bâtiment. Et là, encore une fois, vous l'aurez compris, ça c'est vraiment le bâtiment et non sans le terrain. Le terrain n'est pas incorporé dans ça. [1:00:22] C'est vraiment juste le coût de reproduction, la valeur dépréciée du bâtiment à ce sens le terrain. Donc, ici, on a un coût de reproduction d'un bâtiment donné qui sera à 340 000. Et le coût de remplacement, c'est logique, on a dit que c'était forcément plus faible étant donné qu'on étudie des matériaux modernes, des techniques de construction modernes. Donc, on se fait à 325 000. Donc, il y a une différence quand même relativement importante. Et là, si vous vous rappelez bien, je vous ai dit que dans le cas de la reproduction, [1:01:00] La différence, donc, entre ça et ça ici, c'est 25 000. Ça devrait logiquement être ce qu'on va enlever en dépréciation curable, donc dépréciation fonctionnelle curable, donc ici on a 25 000 qui est éliminé, donc, du coût de reproduction. Donc, c'est en soi pour qu'on arrive sensiblement à la même valeur, donc, de 230 000. [1:01:22] En soi, c'est un exemple qui est un peu simpliste, mais bon, c'est comme ça que l'ordre le présente. Ici, l'intuition, c'est de se dire que qu'est-ce qu'on ajoute en plus au coût de reproduction, on vient l'éliminer. En soi, c'est la différence entre les deux qui détermine comment on enlève en dépréciation fonctionnelle. [1:01:46] Quelle relation qu'on pourrait donc tirer en soi de tout ça ? Vous l'aurez compris, c'est que le coût de reproduction est égal au coût de remplacement plus la dépréciation fonctionnelle qu'il y a. Donc, entre-soy, c'est une relation à trois variables, c'est-à-dire ça ici, ça et ça ici. [1:02:14] C'est-à-dire ça plus ça ici, ça va nous donner le coût de reproduction. [1:02:22] Donc, c'est l'observation qui est mentionnée là également. Donc, la différence de 25 000 entre les deux coûts de 9 correspond exactement à l'obsolescence fonctionnelle curable, éliminée par la méthode de remplacement, étant donné qu'on enlève justement tout ce qui était. [1:02:35] Donc, le terme curable est vraiment important. C'est pour ça, donc, c'est que ça le dit, c'est curable. Donc, c'est quoi qu'on peut améliorer avec le remplacement d'un bâtiment avec la même utilité. [1:02:47] Bon, maintenant, donc, ça, c'est ça. Ici, là, on peut mettre ça, donc, en stand-by pour le moment. On va revenir plus tard. Maintenant, donc, ça, c'est beau. Là, on a les… On sait, donc, de se renseigner un petit peu les deux, mais on doit être capable également de déterminer les coûts, donc estimation du coût neuf à la date d'évaluation. [1:03:07] Donc là, on va se concentrer à ce niveau-là. Vous l'aurez compris, on va vraiment, donc ici dans ce cas-là, on va beaucoup se concentrer plus au niveau du coût d'emplacement. Ça veut dire que là, on va construire un bâtiment moderne. On ne veut pas vraiment se lancer dans les coûts de construction à l'époque ou même ramener aujourd'hui les coûts de construction dans l'Église. [1:03:25] Ce n'est pas ça l'objectif du cours. Mais ça va quand même présenter les deux techniques. Donc, le coût de construction, ça doit être estimé à une date d'évaluation et non à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date de construction. Lorsque vous faites une évaluation, vous utilisez les coûts de construction à cette date d'évaluation-là. [1:03:45] C'est super important. Donc, vous allez voir. Pourquoi la date est officielle ? C'est que les coûts de construction fluctuent dans le temps. Ils fluctuent énormément. Si on pense par exemple à la période où il y avait une pénurie de bois, ça l'augmentait dans les deux chiffres, c'est-à-dire 10 % et plus. [1:04:06] Il y a l'inflation dans les matériaux et la main-d'oeuvre. Il y a des variations cycliques également du marché de la construction. Un des exemples les plus marquants dans les problèmes qui ont travaillé dans ce secteur, c'est la pénurie de bois qu'il y a eu en 2020-2022. [1:04:23] Il y a également une évolution des normes et des codes de construction. Il y a les salaires également des métiers qui doivent être incorporés dans ces coûts-là. Le régime de loi R20, c'est la convention collective de la CCQ. C'est ce qui détermine le salaire de tous les ouvriers de la construction résidentielle et commerciale neuf. C'est le terme neuf parce qu'au Québec, la CCQ, ça gère surtout tout ce qui est construction neuf. Par exemple, c'est comme ça. Au Québec, il y a vraiment deux types. Il y a le résidentiel neuf et résidentiel, par exemple, tout ce qui est fonction de rénovation et autres. Là, on n'est pas vraiment dans ça. [1:05:08] Lorsqu'on dit qu'on fait, par exemple, un coût de remplacement, on parle de qu'on reconstitue le bâtiment dans son entièreté et ça, ça demande donc d'avoir des travailleurs qui sont saisis. C'est possible de construire soi-même sa maison. Ce n'est pas nécessairement obligatoire. [1:05:26] Vous ne pouvez pas engager quelqu'un. C'est un peu comme les avocats. Vous ne pouvez pas engager quelqu'un qui n'est pas un avocat pour vous représenter en cours. Mais vous pouvez vous représenter en cours vous-même si vous n'êtes pas avocat. C'est un peu la même affaire avec la Constitution. [1:05:40] C'est que vous pouvez engager, vous pouvez construire votre maison vous-même si vous le souhaitez. Il y a certaines choses que ce n'est vraiment pas recommandé de faire soi-même, comme l'électricité et la plomberie, mais vous n'avez pas le droit d'engager quelqu'un qui n'est pas un ouvrier de la construction pour construire votre maison. [1:05:55] Encore une fois, construire sa maison, c'est pas même, c'est que vous acceptez des risques au niveau des assurances et autres. Il y a un côté à ça, mais ce n'est pas illégal en soi. Bon, maintenant, l'effet du temps sur les coûts, ça c'est un exemple qui est quand même assez intéressant. [1:06:13] Un bâtiment résidentiel dont le coût aurait été de 200 $ par pied carré en 2020, ça c'est des vraies données. En 2024, on utiliserait un ratio, un facteur de 285 ici pour le calcul. Une hausse de 42 %, c'est relativement important. Et ça donc, c'est vraiment pour le résidentiel, c'est assez important. [1:06:39] Ça gîte également la hausse de l'immobilier qu'il y a eu à ce niveau-là. Donc, on dit que les coûts peuvent driver la valeur marchande de l'immobilier. Et là, c'est un bel exemple. Et ça, c'est vraiment une hausse TL des constructions. C'est beaucoup plus basé sur les matériaux. [1:06:56] Donc, ça veut dire que ce coût-là ici incorpore la main-d'oeuvre et les matériaux. Donc, la hausse QE, c'est de façon générale beaucoup plus des matériaux qu'une augmentation des salaires sur la construction. Maintenant, si on regarde un peu l'ordre de grandeur qu'il y a eu, donc tout ça c'est vraiment, on va voir donc vous trouver ces taux de variation-là, mais la variation annuelle au niveau de l'immobilier résidentiel, le coût augmentait donc aux alentours de 19 % en 2021, 14 % en 2022. [1:07:26] Et là, c'est redevenu un petit peu plus modeste dans ces années-là, donc 2023-2024, dans l'ordre de 3 à 2 %. Ce qui est important de comprendre ici, c'est que là, si on avait un coût, par exemple, qui était en 2020 de 200 $ par pied carré, on est capable d'estimer le coût en 2024 en utilisant l'effet combiné de tous les taux d'augmentation. [1:07:49] Donc, vous pouvez également le retrouver, donc, le 8 plus à jour sans utiliser ça, mais si, admettons que vous êtes, je ne sais pas moi, pour quelle raison, vous n'êtes pas capable, donc, d'obtenir le coût par pied carré, vous pouvez le retrouver en utilisant, donc, si vous avez les variations annuelles, la variation, donc, en ce moment, c'est simplement 1.19 fois 1.14, donc, qui est la variation de 2022, fois 1.03 fois 1.02. Donc, c'est l'effet cumulatif, donc, des taux de variation. Donc, de façon combinée, on peut dire que les coûts de construction entre 2021 et 2024 ont augmenté de 42,5 %. C'est quand même important. Ce n'est pas le taux d'inflation sur les produits de consommation standard. [1:08:30] Donc, conséquence pratique, c'est qu'utiliser un coût historique, donc sans indexation, ça conduit à une sous-estimation majeure des coûts nôtres. C'est simplement ça. Vous ne pouvez pas utiliser un coût de 2021 comme étant le coût de construction actuel. Ça se fait très biaisé. [1:08:51] Maintenant, au niveau de la formule, ça c'est la formule d'indexation qui est présentée par l'Ordre. Vous avez votre date d'évaluation ici, le coût à une date cible. C'est simplement le coût que vous avez à une date connue ici. Encore une fois, la raison est simple, c'est que les coûts sont habituellement présentés à des dates données. [1:09:17] Dans le cas où il agrège, par exemple, sur une période donnée, ça a été quoi les coûts de construction qui ont été réalisés dans l'industrie. Et là, il publie. Mais maintenant, c'est très possible que vous ayez donc une date qui n'est pas exactement au moment de la publication. [1:09:32] Donc, vous allez devoir l'ajuster avec une date cible et une date connue. Donc, ici, c'est simplement un indice. Donc, un indice, c'est de quoi que c'est entre, on va se le dire, qu'une base à 100 et qui va aussi dépendamment de comment ça évolue. Ici, en soi, le coût à la date connue, vous allez le multiplier par l'indice de la date cible. [1:09:54] Donc, c'est ça ici pour l'indice de la date connue. On va faire un petit exemple vraiment très simpliste. Mais bon, supposons qu'on a un coût connu en 2023, donc de 250, et que là, ça se trouve qu'en 2023, l'indice était à 100. Bien là, on nous dit que l'indice en 2025 était de 105 et 50. [1:10:17] Donc, ça, c'est un niveau illustratif. Ce n'est pas vraiment les vrais coûts. C'est quoi le coût de 2025 ? c'est simplement le coût que vous avez donc ici en 2023, multiplié par l'indice à la date cible. La date cible c'est quoi ? C'est 2025. Donc, le niveau 2025 105 sur 100, l'indice à la date connue qui est de 2023, ça va nous donner donc 250 fois le 1,055 et ça nous donne donc un coût connu à la date de 263,75. [1:10:52] En soi, c'est la hausse de 2023 à 2025 qui était beaucoup plus modeste qu'on avait vu tantôt, donc de l'ordre de 2 et 3 %. Première année, 3 %, deuxième année, 2 %. [1:11:07] Maintenant, est-ce que ça allait pour ça ? Oui. Maintenant, au niveau des données, l'indice des coûts de construction au Canada, il y en a quand même pas mal. La plus précise, c'est Altus Group. Donc, eux, ils vont vraiment y aller par région canadienne. Ça va être très détaillé. [1:11:38] Mais malheureusement, les mises à jour, c'est annuel. C'est-à-dire que vous allez avoir des problèmes, vous allez avoir des intermédiaires. C'est-à-dire qu'annuel, tu es dans un secteur qui évolue quand même rapidement comme la construction. C'est très problématique. [1:11:53] Il y a aussi Statistique Canada, encore une fois, qui publie à tous les trimestres l'indice des prix de construction pour les grandes MRC, donc les grandes MR canadiennes. Bon, trimestriel, c'est mieux que rien. Et maintenant, il y a le Marshall et Swift Valuation Service qui est probablement ce que tout le monde utilise, donc c'est payant, mais c'est des mises à jour qui sont continues. [1:12:17] Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment les coûts de construction mises en continu en fonction de premièrement les salaires des ouvriers de CCQ et aussi des commodités sur les marchés financiers. financiers. Par exemple, le bois qu'on utilise dans la construction, c'est transigé sur le marché des commodités. Donc, c'est des contrats futures qui sont transigés sur les marchés et ça évolue en continu. Donc, c'est transigé 24 heures sur 24. [1:12:45] Et les compagnies de construction achètent des contrats pour se protéger et pour fuger des prix un peu dans le temps. Mais donc, c'est le meilleur représentatif des coûts du bois d'oeuvre et autres. Encore une fois, c'est possible que, mettons, un exemple, un entreprenant général a les stocker du bois dans son entrepôt, puis que là, il peut se garder des prix artistiquement bas, même si le prix sur les marchés augmente. [1:13:07] C'est possible. Mais ça ne serait pas la meilleure évaluation. Donc, la meilleure évaluation, c'est d'y aller avec les prix du marché actuel, donc, réplétés par les contrats sur les marchés financiers. Donc, c'est plus ça qu'il est chez eux. C'est-à-dire qu'il est les tarifs de la main-d'oeuvre dans la région appropriée. Et ce qui est très bien, c'est que ça couvre tout l'Amérique du Nord. [1:13:26] Donc, ça couvre le Canada et autres. Maintenant, il y a aussi le RS-Mine. C'est toutes les villes canadiennes et américaines, mais c'est une mise à jour annuelle. Encore une fois, c'est plus ou moins adapté dans le cas d'une évaluation qu'on se doit être très simple. Honnêtement, c'est surtout ça qui est utilisé. Maintenant, pour tout ce qui est Engineering New Record, ça c'est plus au niveau de la main-d'oeuvre, donc tous les professionnels du génie et autres, Ça peut être utilisé également si on en fait un bâtiment qui est très spécialisé des grosses tours et autres. [1:14:04] C'est possible d'utiliser l'indice de StatCan. C'est une bonne mesure. Ça permet de déterminer comment les constructions évoluent dans le temps. Ça permet de faire une indexation temporelle gratuite. Tout ce que StatCan fournit comme données, c'est gratuit. [1:14:22] Maintenant, c'est pas assez. Peut-être qu'il y en a qui disent que c'est à dire, mais je pense que ça prend des coûts plus à jour. À l'époque, les coûts n'augmentaient pas tant que ça à travers le temps, mais là, aujourd'hui, avec les matériaux qui changent sans arrêt, c'est très dur de se dire qu'on peut suivre même à des coûts de changement réel. [1:14:41] Pour ça, ça vous prend forcément des données à jour et ça, c'est probablement la seule source qui vous propose des coûts, des en continu. [1:14:56] Maintenant, on va quand même discuter de l'indice que StatCan fournit, l'indice des prix de construction et des bâtiments, le IPCB. Vous pouvez aller voir sur le site de StatCan. La base, il y a eu un rebasage en 2023. Donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que StatCan considère que le prix de référence, c'est 2023. [1:15:23] Ça implique quoi ? C'est qu'en 2023, l'indice était à 100. C'est tout. Donc si mettons en 2026, on est à 160, et ça veut dire qu'entre 2023 et 2026, les coûts ont augmenté de 7 %. Ça couvre donc les bâtiments résidentiels et non résidentiels. Donc, c'est un tableau qui est relativement complexe. [1:15:43] Donc, il y a beaucoup de données dedans. Donc, l'ancien du tableau est mentionné ici. Ça couvre les grandes régions métropolitaines, dont Montréal et Ottawa et Gatineau. Et qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'en 2025, les coûts de construction ont augmenté de 3 %. [1:15:59] Donc, c'était beaucoup plus modeste. et 4,1 % donc pour le non-résidentiel au Canada. Donc, ça ici, c'est tout ce qui est unité résidentielle. Et non-résidentiel, c'est par exemple les entrepôts et autres. Tout ce qui n'a pas une vocation donc d'habitation. [1:16:23] Maintenant, au niveau donc, comme vous voyez ici, le gros problème, c'est qu'on n'a pas des données. ça l'arrête en 2025 parce que les données ne sont pas publiées. Donc, c'est-à-dire qu'on n'a pas d'autres données de StatCan pour le moment. Donc, je vais regarder vraiment si, peut-être que c'est trimestriel, mais bon. [1:16:43] StatCan, le gros problème, c'est que c'est très utile pour faire de quoi d'être orienté vers le passé. Donc, on veut faire une étude sur comment le marché s'est comporté, mais en sauf pour de quoi un évaluateur, ça va avoir l'évaluation qui est là. Donc, pour moi, StatCan, ça vous permet donc de voir le trend. [1:17:01] Vous pouvez utiliser certains indices, par exemple, pour… Mais bon, ça reste que c'est très limité, en fait, d'utilisation, étant donné que ce n'est pas à jour. Mais bon, pour déterminer, donc, si vous avez un prix, par exemple, en 2021, une co-construction, vous pouvez l'indexer avec ces données-là, sans problème. [1:17:20] Mais là, pour le gap qui va manquer, c'est là le problème. Donc, comme on a mentionné tantôt, la référence de l'indice de StatCan, c'est 2023. Et comme on peut le voir ici, c'est à temps. Ça, StatCan le fait souvent, c'est-à-dire qu'ils vont aller changer la base à travers le temps. [1:17:39] Et qu'est-ce que ça a comme conséquence ? C'est que les valeurs avant 2023 vont descendre en bas de 100. Donc, ça fait très facile, par exemple, de venir dire, on promet, mettons, que la référence, c'est 2020. Et le tout concret, est-ce qu'on mettrait une valeur de 5 ici et on viendrait juste avec le pourcentage ? [1:17:54] C'est super intéressant. Donc, tu sais, c'est juste mécanique. Maintenant, pourquoi ils font la référence en 2023 ? C'est une bien bonne question. Ce que je crois, c'est que c'est parce que c'est après la période post-Covid, donc l'ouci a eu la flambée, donc ça reflète quand même. [1:18:10] Par exemple, si on utiliserait une valeur de 100 pour 2020, on serait probablement aux alentours de 140 au niveau de l'indice de 2025. Mais là, ils ont décidé de bouger ça pour que ça soit… Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ? C'est que ça a augmenté de 5,5 % depuis 2023. [1:18:28] Bon, le terme, c'est rétropolé, donc le terme de Maitlin avançant, donc le niveau. En soi, c'est surtout ces taux-là qui sont importants, mais bon, ça permet donc de représenter par rapport à l'indice. [1:18:45] Maintenant, ici donc, si vous avez donc un indice qui dit que vous avez des coûts de construction qui sont plus, mettons, nationaux ou autres, et que vous voulez donc ajuster avec des facteurs. Il y a certains variatoires qui vont venir faire ça, c'est-à-dire qu'ils vont aller ajuster pour les coûts de construction dans les villes en fonction de la grosseur de la ville. [1:19:06] Donc, vous avez compris, il y a deux forces qui s'opposent dans ça ici. C'est-à-dire que plus on est dans une ville qui est petite, plus on va avoir un facteur qui va être fait. C'est-à-dire que si, par exemple, on a les coûts de construction de Toronto, on est capable donc de faire une inférence pour avoir les coûts de produit. [1:19:25] En utilisant un facteur de 0.85 à 0.90. Pourquoi c'est comme ça ? c'est que dans les petites villes, premièrement, les entrepreneurs vont appliquer des tarifs moins élevés. C'est normal. Donc, on est dans une grosse ville où il y a des salaires aussi, des fois, sont plus élevés, même si ce n'est pas censé être le cas, mais surtout les matériaux ne sont pas nécessairement accessibles aussi facilement. [1:19:49] Et là, on va voir un phénomène qui est… Donc, vous voyez, Vancouver, c'est plus élevé. Donc, même si ce n'est pas nécessairement une petite grosse ville, ça, c'est les vraies données, qui proviennent de Canadian Cause Guide, donc Altus Group, donc pour 2025-2026. [1:20:05] Ici, si on veut, par exemple, comparer le niveau entre, par exemple, Gatineau et autres, donc c'est vraiment Gatineau versus Montréal, donc on serait plus dans l'ordre de 95 à 98. Donc, si vous faites la ration entre les deux, c'est ça que ça donne. Ce qui est important, c'est que la référence ici, c'est Toronto. [1:20:31] On peut vraiment utiliser, sachant que c'est des provinces qui sont différentes, ça reste à déterminer. On va aller voir plus un tableau qui est régional. [1:20:43] Ici, cette logique-là, d'appliquer des facteurs par région, ça provient plus d'un système nord-américain. Donc, eux, ils publient à toutes les périodes des ratios à appliquer. C'est une des façons de faire, c'est appliqué par CoreLogic également. C'est fourni par eux également sur leur site. [1:21:06] Pourquoi c'est utile ? C'est qu'on n'est pas capable d'avoir nécessairement des données fiables pour toutes ces petites régions-là, donc Trois-Rivières, Québec et autres. On est souvent juste Montréal. Donc, en ayant des facteurs comme ça, on peut simplement ajuster mécaniquement les coûts de construction pour tenir compte des petites villes. [1:21:26] Le gros problème avec ça, c'est que ce n'est pas nécessairement toutes les petites villes qui vont avoir des coûts de construction plus faibles. On va le voir dans les prochaines diapositives. Et là, encore une fois, il va y avoir un ajustement qui va être temporel, mais ça, c'est un autre ajustement qui va falloir qu'il soit pris en compte dans la valeur que vous avez en pied carrée. [1:21:45] C'est ça ici, l'ajustement pour la région. C'est un facteur de localisation qui s'applique ensuite pour le Québec et autres. [1:21:55] Ici, le RSM, c'est une base de données américaine détaillée. Ils ont vraiment tout l'indice, le coût des indices par ville. C'est très détaillé. C'est un indice distinct pour les matériaux, la main-d'oeuvre et le total des deux. C'est disponible pour pas mal, pour toutes les villes canadiennes à la plupart, dont quelques villes québécoises. [1:22:16] Ça permet donc d'adapter les coûts de référence et autres. Et là, c'est là, donc. Facteur de localisation pour la régionale au Québec, donc c'est à peu près ça que ça ressemblerait. Ce qui est spécial, c'est que, bon, on voit que la référence, c'est Montréal, c'est logique. [1:22:32] Est-ce que c'est logique que ça soit un facteur, donc de 0.93, 0.97 pour Québec ? Oui, c'est logique. C'est une plus petite ville. On peut s'attendre à des coûts moins élevés. Donc, ça fait du sens. Maintenant, les régions plus éloignées, c'est là que c'est intéressant, c'est que c'est très petit. [1:22:48] Mais là, on a des facteurs qui sont supérieurs à Montréal. Pourquoi ? Parce que, bon, premièrement, amener les matériaux là-bas, c'est plus complexe. La main-d'oeuvre est beaucoup plus rare. Donc, les salaires sont souvent plus élevés. Et là, si on parle du Grand Nord, bien là, ça explote. [1:22:59] Vous voyez, donc, il y a des facteurs qui peuvent aller jusqu'à 2,5 fois le coût de Montréal. Encore une fois, c'est toujours avec une référence, donc c'est le facteur publié sur la base de Toronto. Ici, on a converti de Montréal, on a utilisé le facteur de Montréal par rapport à Toronto et on est allé ajouter toute la table pour les plus petites municipalités. [1:23:28] Ici, le Saguenay-Lac-Saint-Jean, c'est plus faible. Maintenant, il y a comme un ordre de grandeur. Donc, c'est dépendamment de quoi utiliser, par exemple, dans l'intervalle. Donc, c'est une bonne question. Ça peut être conservateur de faire la moyenne des deux. [1:23:45] Donc, souvent, c'est ça qui est fait. Donc, ici, on étudierait 0.95 ou peu importe. Ça dépend aussi de plein d'autres facteurs. Donc, pourquoi c'est élevé en région, donc le transport. Donc, par exemple, le Grand Nord a amené des personnes là-bas. Il y a des transports, il y a la pluie de main-d'oeuvre et les conditions climatiques. Donc, c'est ça qui affecte donc ce facteur-là ici. [1:24:08] Maintenant, si Gatineau, c'est logique que ça soit plus proche de Montréal. C'est plus proche de Montréal, donc ça laisse sensiblement les mêmes valeurs, mais un peu moins. Tout ça, ça fait du sens. [1:24:22] Maintenant, il y a un ajustement qui peut être dit saisonnier. C'est-à-dire que dépendamment, c'est niaiseux, parce qu'en soi, vous faites l'évaluation, donc, dans une période dans l'année, le coût va être différent. Mais dans les périodes de pointe, donc, on parle de mai à octobre, donc, c'est-à-dire qu'on peut donc faire les constructions de maisons, ce qui est le part du temps. [1:24:43] Donc, il y a une demande élevée de main-d'oeuvre, étant donné qu'il y a certaines choses qu'on ne peut pas faire, comme la fondation, l'excavation et tout ça, donc ça se fait sur tout l'été. Les ordres supplémentaires sont fréquentes. Il y a un coût donc tendancement plus élevé et les délais sont plus longs. [1:25:01] Qu'est-ce qu'on peut faire pour justement corriger ce biais-là ? C'est-à-dire que les indices, par exemple, comme Atus et autres, vont vous donner vraiment des valeurs ajustées pour la période. Et ça, c'est problématique. Vous pouvez le faire en un coût annuel moyen. [1:25:15] À ce moment-là, avec toutes les mesures que vous allez obtenir. Étant donné que, justement, pour tout ce qui est période creuse, novembre-avril, la main-d'oeuvre est plus disponible. Souvent, il y a des conditions hivernales, il y a des surcours à ce niveau-là. [1:25:29] C'est comme deux forces qui se posent. Ça prend des chauffages de chantier, des abris temporaires et protection anti-gel de béton. Ça fait en sorte que ça peut amener des coûts plus élevés, mais la main-d'oeuvre est plus disponible. Donc, c'est pour ça qu'utiliser une moyenne de coûts, c'est vraiment logique, plutôt qu'il y a un coût saisonnier. Maintenant, si vous faites une évaluation pour une construction à une date réellement donnée, bien là, ça se peut que vous soyez obligés d'utiliser une date atypique. [1:26:02] Ça dépend vraiment donc si c'est du cas par quoi. Mais si pour déterminer une valeur marchande d'une maison, on peut concevoir que la personne ne va pas utiliser cette période-là pour construire. Logiquement, les gens vont construire entre mai et octobre. [1:26:20] Bon, maintenant ici donc au niveau de l'exercice d'indexation, un immeuble résidentiel de 12 logements qui aurait coûté par exemple 1,5 million à construire en 2020, estimez le coût donc en 2025 puis adaptez-le donc pour un immeuble situé à Gatineau. Bon, Là, on a plusieurs données dans ce cas-là. C'est un exemple simple. L'indice des prix de construction des bâtiments est de 71,60 en 2020 et en 2025 est de 105,50. [1:26:58] Et on nous dit donc que le facteur régional ici, dans ce cas-là, il est de 98 pour Montréal et 95 pour Gatineau avec une base de 100 pour Toronto. Comment on fait pour ajouter ça ici ? Donc, c'est relativement simple. Donc, ici, on prendrait donc le coût qu'on a donc en 2021, en 2020 donc de 1,5 million de dollars pour un 12 logement. [1:27:24] On viendrait donc l'ajuster donc pour la période. Donc, c'est-à-dire que là ici, on a le point de référence de 2020. L'indice vaut 105 et 50 en 2025. Donc là ici, on fait l'ajustement qui est dite indexation temporelle. Donc, on va se faire bien. Et là, ça nous amène à une valeur de 1,5 million fois le facteur 2,2 million. [1:27:47] Donc, on voit déjà une bonne différence. Ça monte. Et là, le problème, c'est quoi ici ? C'est que là, ça, c'est un coût qui était pour un immeuble à Montréal. On a construit ça à Montréal. Mais nous, ce qui nous intéresse, c'est d'avoir donc le... On veut l'adapter pour Gatineau. [1:28:03] Pour Gatineau, il va falloir aller appliquer justement un facteur. Ici, c'est lui, ici, donc c'est la cible et lui donc de référence qu'on a. Ça nous donne un facteur de 97 et là, ça va venir réduire un peu le coût étant donné qu'on est à Gatineau par rapport à Montréal. Donc ici, vous utilisez vraiment le point 95 qui est l'indice de Gatineau, de la cible en soi, et sur l'indice, donc ici, le facteur de Montréal. C'est le ratio entre les deux facteurs, donc ici. Et ce qui est important à comprendre, c'est que c'est toujours par rapport à une référence de Toronto pour l'utilisation de cet acteur-là. Et là, ça nous donne le coût de notre 12 logements en 2025 pour Gatineau. Bon, c'est vraiment très… il y a plein d'autres choses qui pourraient donc… c'est très grossi comme estimation. C'est vraiment pour lui distrire. [1:28:59] Mais en fait, ce qu'on voit ici, c'est qu'il y a eu une hausse d'environ 47 % en 5 ans. Ça a été dominé par la flambée des matériaux et autres au niveau de ça. Et la preuve, c'est qu'une bonne partie de la hausse est due simplement à l'indexation temporelle et non en soi de la conversion régionale. [1:29:24] Ça l'a dit pour ça, donc. Oui, merveilleux. Bon, donc là maintenant, on va passer aux unités de comparaison. Parce que là, c'est ça, c'est bien beau, mais en soi, qu'est-ce qu'on va utiliser ? Les ratios, on va les appliquer à des unités et non à des coûts. Comme là, c'est ce qu'on a fait, c'est relativement grossier ici. [1:29:45] Mais ça se fait donc. C'est-à-dire que là, on veut vraiment avoir un dose de logement. Donc, on veut reproduire exactement un dose de logement à gâteau. Mais en soi, qu'est-ce qui est le plus adapté ? C'est qu'on ne voudra pas nécessairement reproduire un dose de logement dans le cas ici. [1:29:58] Donc, on pourrait, maintenant, vouloir avoir un 30 logements. C'est correct de simplement dire que le coût par unité est de, par exemple, 100 000, puis d'après ça, aller simplement faire un multiplicateur pour le nombre de logements. Non, étant donné que construire un 12 logements, c'est pas simplement le nombre de… [1:30:18] On ne divise pas par 12, puis on remultiplie par 30 pour construire un 30 logements. C'est plus complexe que ça. Il y a des économies d'échelle, mais il y a aussi des coûts plus élevés engendrés à des unités plus élevées. C'est-à-dire qu'il y a souvent, par exemple, il y a comme une forme en U comme ça ici. [1:30:36] Vous avez donc le coût par logement. Eh bien, je vais voir avec la technologie, ça ne sera pas bon. [1:30:51] Ce serait le coût par unité et là, ce serait le nombre d'unités dans votre logement. Donc, c'est-à-dire qu'ici, le fait que vous augmentez le nombre d'unités, il y a une économie d'échelle qui se fait, mais lorsque vous atteignez un certain point, tombez dans un bâtiment qui va avoir plus que trois étages. [1:31:06] Donc, c'est-à-dire, vous êtes vraiment dans, on va aller dans une structure de béton. Donc là, il va comme avoir une sorte de hausse, donc au niveau des coûts par unité et ça va revenir redescendre éventuellement lorsqu'on augmente par exemple à 140, 200 unités. [1:31:21] Donc, il y a une économie d'échelle qui est là lorsqu'on augmente le nombre d'unités, mais éventuellement, étant donné qu'on change de structure, bien, c'est ça. C'est pour ça que quand on a des bâtiments de 4 étages, habituellement, c'est très rare qu'on va s'arrêter juste à 4 étages. Justement, ils vont construire 5, 6, 7, 8, faire un gros bâtiment pour avoir justement l'économie d'échelle qui revient après un certain nombre d'unités. [1:31:43] Mais bon, ici, qu'est-ce que ça permet de faire ici ? C'est d'exprimer les coûts de construction dans des unités standards permettant la comparaison entre les bâtiments de taille différente. Par exemple, le coût au pied carré. C'est utilisé surtout au Québec. Je vous utilise également. [1:32:02] Le coût au mètre carré, c'est de plus en plus utilisé. Même si moi, je n'ai pas vraiment utilisé ça pour le moment. Mais coût unitaire par composante. Ça, c'est des usages qui sont plus spécialisés. Donc, comme on pourrait dire, par exemple, des entrepôts, donc, le coût par unité d'entreposage. [1:32:21] Ça pourrait être un bon exemple. Ou le coût au pied cube, donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment dans le cas des bâtiments industriels. Donc, c'est-à-dire que là, lorsqu'on utilise l'indicateur cube, c'est parce que là, en pli des patentes, ça commence à être intéressant. [1:32:33] Donc, des entrepôts, on va valoriser donc tout ce qui est au-delà de l'utilisation. Un bâtiment, c'est-à-dire que le nombre d'étages n'a pas vraiment d'importance. c'est vraiment l'utilisation. On va utiliser jusqu'au plafond le building, donc là, on va utiliser des pieds cubes. [1:32:47] C'est souvent des bâtiments industriels et autres. L'utilisation doit être cohérente entre le coût de référence et le bâtiment évalué, donc toujours vérifier la définition et la superficie qui vont être utilisées. [1:33:02] Maintenant, la mesure la plus courante au Québec, c'est le coût par pieds carrés, donc c'est la référence à cet niveau-là. On va avoir donc le coût de construction qui va donc nous donner et on va avoir une superficie en pied carré. Ça va nous donner donc un coût unitaire par pied carré. [1:33:20] Et c'est ça justement qui va être donné par toutes les données, donc le coût de construction. [1:33:31] Donc, c'est vraiment, c'est les coûts unitaire. Puis ça, ça vous permet donc justement d'appliquer un multiplicateur dépendamment de la superficie du bâtiment que vous avez. Pour le résidentiel, maintenant, on parle de superficie brute. Donc, c'est une mesure de hectare, donc, c'est une sortie qui va être utilisée. Donc, c'est tous les étages hors sol. Donc, c'est vraiment, c'est ça qui est appliqué. Puis, les courtiers immobiliers, c'est ça qui affiche également sur les listings. [1:34:03] Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que c'est vraiment, le studio n'est pas inclus. En soi, supposons que vous avez une maison comme ça ici, mais c'est l'air ici de la superficie brute, c'est simplement la zone qui est là. Si vous avez deux étages, on multiplie par deux. [1:34:20] Mais le studio n'est pas inclus. Donc, ça, c'est la superficie brute. La superficie nette, maintenant, c'est beaucoup utilisé dans le commercial. C'est la superficie qui est utilisable, excluant les murs et les cages d'escalier et autres. Donc, dans le commercial, c'est la superficie nette. Pour l'immobilier résidentiel, c'est brut. Donc, c'est-à-dire que c'est plus simple pour le résidentiel, étant donné que, bon, les cages d'escalier, vous le comptez quand même. Donc, c'est-à-dire que même si, par exemple, il y aurait une cage d'escalier ici, vous allez quand même incorporer cette zone-là dans le calcul. Donc, souvent, c'est simplement l'art d'un rectangle qui va vous calculer. Oui, Mme Perrault ? [1:34:55] Je fais une question, en fait, dans les aires d'étage hors sol, est-ce qu'ils vont calculer le garage ? Est-ce qu'il est calculé au même montant, au même pied carré que le reste des autres superficies ? Oui, tout est calculé. C'est comme ça. Le garage est calculé comme étant, s'il est hors sol. [1:35:18] Oui, bien, admettons, il est à la hauteur du rez-de-chaussée. ben oui il est calculé mais dans le fond c'est que là étant donné que c'est juste un garage si le bâtiment s'en va sur le garage il ne distingue pas le garage dans le fond du reste du bâtiment par exemple il y aurait un garage qui serait comme ça ici et que là on aurait deux étages à partir d'ici vous comptez cet air là plus l'air du deuxième étage donc ça rentre dans le si il y a une pièce au-dessus du garage mais pas complète on la calcule Oui, c'est ça. En soi, c'est des normes, mais bon, une pièce où tout le garage vient être incorporée dans la mesure qu'un torse-sol. C'est le « gross building area ». Maintenant, il y a un instrument qui peut être fait selon le groupe on s'en, mais de façon générale, c'est vraiment plus pour simplifier un peu le calcul, étant donné que c'est comme dans le fond qui est hors sol. [1:36:16] C'est simplement ça. Pour le résidentiel, c'est comme ça que c'est appliqué. Mais maintenant, quand on dit, par exemple, ce n'est pas l'air habitable. La superstite brute et l'air habitable, c'est quelque chose de différent. OK. L'institution est quand même logique. [1:36:34] C'est que, par exemple, là, on ne parle pas, par exemple, on ne veut pas évaluer l'utilité du bâtiment. On ne veut pas évaluer, par exemple, on ne veut pas déterminer une valeur selon l'air habitable qu'on a. Un coût de construction, c'est basé vraiment sur une zone. [1:36:48] Donc, c'est-à-dire qu'à ce que ce soit une cage d'escalier, un garage, il a quand même fallu que le bâtiment soit éguigé. Donc, c'est pour ça que c'est plus logique d'étudier une superstite brute à ce niveau-là. Oui, je comprends. Merci. Maintenant, au niveau du commercial, c'est le Net Rentable Area. [1:37:05] Donc, il faut exclure tout ce qui est mur et cage d'escalier. L'institution pour ça, bon, quand même, j'avoue que je n'aurais pas une réponse à vous donner. Donc, pourquoi on enlève tout ce qui n'est pas utilisable, étant donné que c'est de la construction. Donc, la même logique devrait s'appliquer pour la superfouette, mais donc, c'est pour le commercial, on enlève toutes les zones qui ne sont pas rentable. [1:37:32] Maintenant, tout ce qui est par exemple, ça ici, donc ça c'est mettons le commercial, ça serait par exemple des bâtiments à vocation pour une entreprise, tout ce qui est mettons le bureau et autres. Donc ça agroupe une grande partie, mais tout ce qui est par exemple des centres commerciaux et autres, c'est des superficies locatives brutes. [1:37:52] Donc par exemple, ces superficies pouvant être louées, commerces de détail. Donc, c'est vraiment tout ce qui est loué, par exemple, à un commerce de détail. En soi, c'est un peu la même chose. C'est simplement, en soi, la différence, c'est que là, c'est un usage qui est plus commercial, et là, c'est un usage qui est commercial de détail. [1:38:12] Mais bon, dans le cadre du cours, on va surtout s'en tenir à l'utilisation de l'immobilier résidentiel. Vous l'aurez compris, il va y avoir une grosse différence, donc, dépendamment de ce qu'on a besoin. Donc, plus la mesure est restreinte, plus le coût unitaire est élevé. [1:38:28] Donc, c'est logique. En soi, ici, si on utilise, par exemple, Persi utilisable, le coût unitaire va être plus faible, étant donné qu'on a vraiment moins de… plus la mesure est restreinte, plus le coût unitaire est élevé. C'est ça ici. Donc ici, les signes ne sont pas nécessairement logiques. [1:39:02] Le coût par superficie utilisable va être plus élevé que le coût par superficie brute, étant donné qu'il y a plus de pieds carrés ici à ce niveau-là. [1:39:16] Maintenant, en soi, l'institution, c'est que lorsqu'on parle de coûts de construction, c'est la superficie droite qui est logique d'utiliser. [1:39:29] À ce niveau-là, je ne pense pas que je vous apprends bien en chose. Le mètre carré, pour la conversion, c'est un facteur de 10.76, mais en soi, le mètre carré tend à être utilisé maintenant pour le terrain dans les publications canadiennes, mais le plié carré reste quand même dominant dans la pratique au D2D, donc c'est logique, c'est la mesure de base. [1:39:53] Mais pour les terrains, on voit de plus en plus des gens parler de mètres carrés. C'est quand même des fois dur d'avoir une idée de ce que ça veut dire, prendre mètres carrés, mais en fait, si on parle par exemple de 225 $ par qu'est carré, on peut venir convertir le coût par mètre carré en multipliant par ce facteur-là ici. [1:40:14] C'est-à-dire que là, on serait dans un coût de 2422 $ par mètre carré. [1:40:21] Bon, maintenant, ici, il y a aussi, donc, on peut parler des coûts d'unités spécialisées. Donc, par exemple, ça, c'est vraiment des ordres de grandeur quand même relativement à jour, mais c'est assez frappant, les coûts. Mais bon, au Québec, en ce moment, construire un logement, c'est-à-dire un immeuble à logement, on parle d'un 12 logement ou d'un 24 logements ou d'un lex, on est aux alentours de 150 000 à 350 000 $ par unité. [1:40:54] Donc, c'est ça que ça va coûter à contreprès. C'est quand même que c'est élevé, donc dépendamment de ces unités, c'est combien d'unité. Ce n'est pas nécessairement contre-insuissif. Donc, par exemple, si on parle d'un 4 plex, on est probablement aux alentours de 350 000 $ par unité que ça coûte à contreprès. [1:41:14] Maintenant, pour un hôtel, on est dans ces ordres de grandeur-là. Donc, c'est-à-dire que par chambre, c'est ça que ça va coûter. Ça, ça va augmenter vraiment beaucoup. Donc, c'est-à-dire que si on regarde, par exemple, historiquement, des immeubles à logement, on était en bas de 100 000. [1:41:31] Mais là, maintenant, on ne peut pas construire, par exemple, un multi-logement et espérer avoir une construction qui soit inférieure à 150 000 $ par l'été. Donc, pour un 12-texte, on peut coûter 350 000. Attendez-vous de ne pas avoir un 12-texte qui coûte en bas de, par exemple, 1,4 million à construire. [1:41:48] Ce n'est pas conservable au Québec. Mais dans les hôtels, c'est un peu la même nombre de grandeur. On peut quand même réduire un peu ce niveau-là. Et là où ça shift énormément, c'est au niveau des hôpitaux. C'est logique. La mesure ici, c'est par logement, donc par unité locative. [1:42:03] Ici, c'est par chambre. Un hôpital, on va être plus au niveau par lit de patients. Encore là, c'est des lits de soins intensifs, des lits de pandore, comme on dirait, des lits d'urgence. Mais là, on est aux alentours d'un hôpital qui va, au alentour de 500 000 à 150 000 à 1,5 million par lit d'hôpital. [1:42:26] Encore une fois, ce n'est pas nécessairement une façon de voir les visiter. Ce n'est pas nécessairement le nombre de lits qui drive le coût d'un hôpital. Il y a d'autres machines à l'intérieur. Il y a plein d'autres facteurs à prendre en compte. Et des fois, il y a des laboratoires et autres. [1:42:41] Mais non, c'est une mesure par unité. Maintenant, l'école, c'est le coût d'une école, donc on va l'utiliser pour coût par élève, donc 30 à 60 000, donc ça fait du temps. Les stationnements étagés, c'est-à-dire, lorsqu'on parle par exemple d'un immeuble, des fois il y a des stationnements à étage qui sont construits. [1:43:04] Donc, c'est vraiment tout ce qui est, par exemple, je ne sais pas si vous avez utilisé des stationnements qui sont hors-cœur, il y a ça dans certains centres d'achat, donc on va être aux alentours de 25 000 à 60 000 par unité de stationnement. [1:43:22] CHC, CHC et CHC, donc on va être aux alentours de 300 000 à 600 000. Donc, des fois, on on a l'impression qu'il ne se pose pas 10 millions par lit, mais bon, ça c'est ce qui est donné par les dernières données, et un CPE, donc garde-vie. Bon, en quoi c'est vraiment, ça dépend vraiment du nombre de places, je ne sais pas, mais c'est la mesure qui est utilisée, donc on peut rentrer en tout de 40 à 68 000. [1:43:41] Bon, pour le contexte du cours, c'est en soi, pourquoi on ne peut pas exprimer une propriété comme ça aussi, c'est parce qu'on l'exprime comment, s'il y a une unité, une maison, s'il y a une unité, donc on y va plutôt par pieds carrés. Maintenant, des fois, les coûts de construction pour ce plus simple au niveau de ces locations-là, on y va par unité d'utilisation, donc logement et autres. [1:44:06] Mais c'est très, très, très, très, très limité en fait de décapolation pour la simple et bonne raison que quand la structure change, la draquette ici va changer. C'est ça, c'est vraiment… Le 350 000, c'est probablement lorsqu'on parle des bâtiments. Un plexe, il faut prendre pour acquis qu'il y a quand même un coût de base qu'on ne peut pas vraiment diversifier. Donc, c'est-à-dire qu'un jumelé, on ne sera pas capable de construire un jumelé pour 300 000, donc pas deux fois 150 000. Mais maintenant, le problème, c'est que plus on grossit le multilogement, plus on va aller dans l'économie d'échelle et là, on va tendre vers 150 000 par unité. [1:44:47] Mais, et encore une fois... Les coûts, ils ont quand même pas mal augmenté. C'est pas mal tout. Ça se calcule tout autour de 300-350. C'est ça. Donc, c'est... Ben, moi, je parle vraiment, mettons, au niveau de... On dirait, par exemple... C'est l'utile, je parle, mettons, 60 logements et plus. C'est ça, là. [1:45:03] C'est ça. Ben, 60 logements, on est probablement aux alentours de... C'est ça, comme vous dites, de 300 000. 300 000, donc, à ce niveau-là. Mais même, d'ailleurs, je pense que c'est pour tout ce qui 4 logements en descendant, c'est vraiment conservateur. Je veux dire, c'est probablement un sublet, je ne sais pas comment ça coûterait, mais je m'attendrais à ce que ça coûte. [1:45:22] C'est intéressant. Est-ce que vous êtes dans la construction de multilogements ? Non, je travaille avec des promoteurs qui font de la construction de multilogements. C'est pour ça que je suis pas mal au fait des coûts. C'est dipendu. [1:45:42] Oui c'est très très dispendieux puis moins que tu as le nombre d'unités moins que ton projet va être rentable ton taux de rendement souvent est qualifié plus ou moins c'est plus difficile d'y arriver c'est ça de financer le projet et tout ça c'est intéressant à Québec il y a plusieurs promoteurs des fois je me dis comment ils vont faire parce que les loyers ne semblent pas non plus nécessairement continuer à augmenter en fêche Donc, c'est-à-dire qu'on lui donne des mots gratis. Donc, on est dans une situation où les projets ont commencé, mais on se demande comment il faut être rentabilisé. [1:46:18] Oui, c'est ça. Souvent, c'est ça qui arrive. Il y a eu des grosses problématiques par rapport à ça à cause du coût qui a augmenté de façon fulgurante. Puis souvent, les projets avaient déjà été approuvés avant. Souvent, ceux qui nécessitaient même des subventions de la SHQ ont manqué tout en cours de route. Le gouvernement a fallu qu'il redonne des montants supplémentaires pour les projets comme tout ce qui est OHL, des affaires comme ça. [1:46:47] L'APH CELEX je pense que ça c'est différent non c'est plus pour finance non c'est pas pareil ça c'est géré par la SCHL c'est pas la même chose moi c'était plus la SHQ provincial dans le fond mais quand même c'est sûr que ça a il y avait de la difficulté justement à établir un prix il y a une couple d'années parce que là ça commence à se stabiliser mais il y a une couple d'années il y avait de la difficulté à établir le prix parce que les prix changeaient au moins. [1:47:17] Non, c'est ça. Mais c'est là que tu vois que dans le fond, tu es dans les médias, puis tout ça, maintenant, ils parlent que les loyers augmentent, puis là, tu parles des méchants promoteurs, puis tout ça, mais en soi, c'est quand même justifié, je veux dire. En ce moment, avec les loyers, maintenant, de 1500, le promoteur n'est pas rentable. [1:47:35] Le promoteur, ils n'ont jamais fait autant moins d'argent qu'en ce moment. Même avant, quand les coûts coûtaient moins cher, ils faisaient plus d'argent, il y avait plus de profit que maintenant. Le taux de rendement était meilleur. À cette heure, c'est vraiment difficile, avec toutes les exigences réglementaires en plus, tous les frais administratifs, toute la bureaucratie qui a augmenté, les études qui sont demandées, il y a des frais, ça ne pénit plus. [1:48:03] C'est ça, donc c'est vraiment, regarde maintenant, ceux-là qui n'auraient plus profs. Le gouvernement, souvent, ils cherchent un méchant, mais c'est plus ceux-là qui ont repris les anciens logements qui ont fait des améliorations locatives qui ont augmenté les loyers, eux, ils sont très comptables parce qu'ils n'ont pas eu à construire le bâtiment. [1:48:19] Ah, ben oui, ça, c'est sûr qu'il y en a eu, de la rénoviction, puis des choses comme ça, ça, c'est sûr, mais pour un bâtiment neuf, en fait, c'est vraiment difficile, parce que même avec les coûts de redéveloppement, maintenant, les municipalités, ils chargent même [1:48:38] À la porte, mettons, à Prévost, ils chargent 7 110$ par porte en frais de redéveloppement. Si tu construis un 60 logements et que tu y vas à 7000$ la porte, ça commence quand même, ça s'ajoute à ton coût de construction. C'est énorme. C'est déjà 7000$. C'est super intéressant. [1:49:01] Oui. Bon, je vais vous laisser poursuivre le coup. Non, mais c'était bien, mais n'hésitez pas à intervenir. C'est super intéressant. Merci. Bon, donc maintenant, Pour les bâtiments, donc, on dit industriel. Donc là, on va plus être, comme on a dit, par exemple, c'est pas moi tout ce qui est entreposage et autres. [1:49:22] Prenons maintenant l'exemple d'un Costco. Lorsqu'il entrepose, par exemple, toutes les palettes de stock, il m'explique que là, c'est juste un entrepôt, puis il n'y a pas de lien. Bien, on va aller utiliser vraiment toute la superficie. Et c'est là l'intuition. [1:49:33] Donc, on va aller vraiment à chercher un coût par des cubes. Donc, ça doit vraiment... la zone de l'entrepôt en soi. Vous comprenez ce que je veux dire ? Un coût par volume. On divise vraiment par le volume total du bâtiment, c'est la superficie et hauteur libre. [1:49:53] Hauteur libre, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'on va aller chercher vraiment jusqu'au plan. Qu'est-ce qu'on peut utiliser comme entreposage ? On ne peut pas atteindre, c'est ça. Mais bon, c'est pourquoi le volume tout cas sur qui ? Les bâtiments est suffisants, c'est la hauteur libre variable. [1:50:08] Donc, des fois, c'est de 14 à 40 pieds. Donc, la hauteur affecte directement le coût. Donc, c'est sûr, c'est vague. Donc, tout ce qui est mettons sur page et haute. Et meilleure comparaison entre entrepôts de hauteur différente. Donc, c'est pour ça. C'est-à-dire que des fois, les entrepôts n'ont pas la même. [1:50:25] On peut avoir un entrepôt qui est construit plus en hauteur, mais qui peut contenir plus qu'un entrepôt qui est plus large, mais qui est plus, donc, avec une hauteur faible. Donc, ici, si on prend, par exemple, un exemple d'un entrepôt de 50 000, donc des carrés de superficie avec une hauteur de 24 pieds. [1:50:42] Donc là, on serait plutôt aux alentours de 1,2 million de pieds cubes. Donc là, le coût qu'on va avoir, par exemple, ici, un entrepôt de 3,6 millions, on dirait que ça se fait un 3 $ par pied cube. Donc là, ici, c'est vraiment un coût par unité de volume. [1:51:05] Maintenant, le 1.2, c'est simplement en multipliant les deux, donc le 24 pieds. En fait, le 50 000 ici, mettons que là, vous auriez par exemple le devant, la profondeur, ça vous donne l'air, puis après ça, le volume, on peut le faire en multipliant par la hauteur. [1:51:26] En fait, c'est le volume d'un cube, mais bon. Bon, maintenant ici pour le choix à utiliser, au niveau des résidentiels, commercial, bureau institutionnel, l'usage général, c'est ça ici. On ne va pas vraiment aller plus loin que ça. C'est bon de le savoir pour les entrepôts et autres. [1:51:47] Donc, le cours, attendez-vous donc à ce qu'on s'en tienne à ça. Donc, il faut présenter quand même malgré ça, parce que ça fait partie de l'homme. Mais bon, en soi, je ne pense pas que vous avez des hôpitaux, des hôtels. Oui, c'est évalué, mais bon, souvent, c'est évalué. [1:52:06] C'est des gens qui connaissent bien le milieu hôtelier. Donc, c'est des évaluateurs spécialisés. Ça va être intéressant si vous décidez, par exemple, de vous spécialiser, par exemple, dans l'évaluation des hôtels. C'est certain qu'il y a un besoin à ce niveau-là. C'est quand même compliqué à évaluer, étant donné que là, on les... [1:52:24] Mais c'est des coûts par unité à ce niveau-là. Donc, encore une fois, les multilogements, ils ne vont pas par unité. Ça peut être utilisé, par exemple, pour présenter les coûts de la construction. Par exemple, si on a des coûts par unité, c'est souvent utilisé dans les médias, mais en soi, lorsqu'on va appliquer la méthode des coûts, on va vraiment y aller avec le pètre carré ou les mètres carrés. [1:52:44] Il y a du luxe en unité, ça peut être des 5,5, des 4,5. Il ne faut pas appliquer des mesures aussi grossières que le nombre d'un. Maintenant, pour tout ce qui est industriel, entrepôt, manufacture, donc là, on va être vraiment des manufactures avec hauteurs variables. [1:52:59] Donc, on va être vraiment au niveau de tout ce qui est pieds cubes. Donc, c'est ça. Et méthode par section, donc ça, ce serait plutôt, mettons, tout ce qui est maisons mobiles. Donc, tout ce qui est, par exemple, des maisons profables. Donc, soit c'est fait par composante. [1:53:16] Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'il y a un peu de par composante. Encore une fois, il y a certains bâtiments industriels maintenant qui sont construits avec des... On a l'illusion que c'est des containers remplis. Mais bon, ça pourrait être une utilisation de ça. [1:53:31] Bon, maintenant, ça c'est un coût de taux indicatif pour 2025-2026 par type de bâtiment et par qualité. Donc, une maison familiale, ça pourrait nous intéresser ici. Donc, ça c'est une maison classique, qu'il ne soit soit deux étages ou un étage. Donc, de qualité base. [1:53:55] Donc, c'est-à-dire que, ici, on fait un petit exercice. Une maison qui aurait, par exemple, une superfile. Vous pouvez prendre encore la superficie que vous avez chez vous. Le coup par prix carré, donc, c'est une qualité basse. On est aux alentours de cette ordre de grandeur-là. [1:54:12] Qualité moyenne, ici, et qualité supérieure, on serait là. Maintenant, bon, qu'est-ce qu'on choisit ? Encore là, c'est du jugement de savoir est-ce qu'on est dans qualité basse, qualité moyenne ou qualité supérieure. Donc, prenez pour acquis que ce n'est pas, là, prenez pas l'air habitable que vous avez chez vous. C'est vraiment la dimension du bâtiment. Si vous avez une maison de deux étages, vous la multipliez par deux. Prenez donc la profondeur de votre bâtiment ou la devanture, ça vous donne l'air et vous la multipliez par deux étant donné que vous avez deux étages, par exemple. Et là, vous allez multiplier par le chiffre qu'il y aurait ici. [1:54:48] Donc, par exemple, si on pourrait dire, ça vous donne des jeux qui sont assez surprenamment élevés. C'est bon, c'est ça. Maintenant, jumelées et maisons arrangées. Donc, ça, c'est toujours aussi, c'est tous des prix en pieds carrés. Donc, c'est vraiment important de retenir ça. [1:55:05] Il dit donc, pour les jumelées et les maisons arrangées, donc on voit que c'est plus faible. C'est logique. Donc, on peut s'attendre à une école miniatiale. Et également, donc, pour un immeuble de trois à six logements. Donc, maintenant, condos multi-étages, là, on varie. Donc, vous voyez là, ça varie grandement, donc, dépendamment de la qualité et autres. Mais c'est vraiment les indicatifs, donc, pour 2025-2026, le coût en pieds carrés. [1:55:34] J'imagine que ça va changer parce que moi, j'ai fait faire plusieurs soumissions pour la construction de ma maison, puis ça tourne tout autour de 300 à 400 piastres du pieds carrés. – C'est une maison unifamilière, mais maintenant, il donne comme deux qualités. [1:56:04] – C'est quand même pas mal proche de la plète un peu. On est aux alentours de l'OICI 300, mais ça pourrait ça reste quand même si on pense que ça dépend si c'est une deux étage ou un étage mais ça revient quand même c'est pas donné c'est pour ça que je dis selon moi ça joue plus en 200 même 200 c'est très beau c'est ça encore une pause c'est 2025, je veux dire 2025, 2026, mais bon, ça dépend aussi, tu sais, maintenant, qualité basse, c'est qu'il y a probablement, on réduit probablement la qualité à l'extrême. Mais ça serait intéressant de savoir donc c'est quoi qu'ils considèrent comme qualité basse, qualité moyenne et autres, là. [1:56:54] En soi, c'est les données, vous pouvez aller voir, c'est Altus. Oui, je vais aller voir. Oui, c'est, eux, ils ont des indicatifs vraiment pour toutes ces catégories-là. C'est comme une référence dans le monde de l'immobilier, Altus. Oui, je vais aller voir parce que j'ai pas été voir dernièrement, mais Donc là, on va présenter maintenant les données qu'on vient de voir ici. [1:57:16] Donc, la référence avec ça ici, si vous voulez, des données, comme on dit, en continu. Et bon, reste que, comme vous venez de mentionner, une des façons aussi d'avoir une solution réelle. Donc, c'est-à-dire que vous allez voir un entrepreneur et vous lui dites, bon, comment ça me coûterait donc faire ce projet-là ? [1:57:36] Ça peut être une façon aussi, donc, de le… Mais le problème, c'est que là, vous êtes soumis, donc, à peut-être un cas particulier et, bon, peut-être un ensemble de soumissions, mais ça devrait, donc, tourner aux alentours, donc, des coûts que vous auriez avec le ALTUS. [1:57:52] Donc, rôle d'évaluation, c'est pas vraiment, c'est là, mais bon, en soi, c'est plus des coûts normalisés, donc, dater. Ici, parce qu'en soi, le modèle d'évaluation foncière, manuel d'évaluation foncière, puis le construction cost data, donc, eux aussi, c'est plus au niveau des, ça c'est par exemple, par pieds carrés de temps d'unité, donc, mettons, de cuisine, de telle qualité, c'est vraiment très, très, très détaillé. [1:58:19] Donc, vous n'êtes pas obligé forcément de faire, si on veut avoir le coût exact, exact, il faut y aller vraiment par composante de la propriété. Mais bon, dépendamment de ce que vous voulez comme évaluation, ça peut être suffisant d'y aller avec les données de l'Altus. [1:58:40] Si Altus publie l'édition courante, c'est publié annuellement, c'est celle-là ici. il y a plus de 60 types de bâtiments qui sont couverts dans leur manuel. [1:58:53] Qu'est-ce qui est dommage, c'est qu'ils ne fournissent pas nécessairement des API, c'est-à-dire un outil, c'est que leur titre ne fournit pas un URL qui vous permet d'appeler les données automatiquement sans cinder le PDF. donc d'être obligé d'utiliser l'ORKID et d'extraire les valeurs PDF. [1:59:18] En soi, ce qui est bien quand on a un API, c'est qu'on peut avoir un Excel qui appelle justement tous ces API-là et ça se met à jour automatiquement. Mais bon, ça a l'air que ce n'est pas nécessairement rendu à ce niveau-là. Éventuellement, ils vont changer. C'est bon pour les opérateurs. [1:59:33] Donc, moins que tout est automatisé, plus le travail reste plus que le travail à faire. Donc, ce n'est pas nécessaire d'une mauvaise chose non plus. Ici, maintenant, la fourchette des coûts, donc, c'est toujours bas au moyen élevé pour Altus et les coûts sont exprimés, donc, dans ces ordres de grandeur, donc, en dollars par pied carré et en dollars par mètre carré. Il y a des facteurs, donc, d'ajustement avec la base de Toronto, donc, de 1. [1:59:56] C'est la référence canadienne la plus utilisée pour les estimations préliminaires et la validation. Encore une fois, c'est beaucoup pour valider, c'est-à-dire que c'est des mesures grossières pour une maison dans son ensemble, par exemple, le coût par pied carré. [2:00:13] Dépendamment du degré de luxe que vous avez dans votre propriété ou dans ce que vous voulez évaluer, ça se peut que ça change. C'est vraiment une mesure très grossière. [2:00:25] Maintenant, au niveau des types de bâtiments qui sont couverts, au niveau des résidentiels, ça couvre tout le résidentiel de tous les types. Bureaux, les trois classes qui existent. Ça couvre également commerce de détails, hôtel et hébergement, restaurant, industriel et entrepôt, institutionnel, loisirs, télatifs, peu importe tout ce que vous voulez. [2:00:47] Même les bâtiments mixtes. Donc, c'est quand même très gros comme guide. Ici, donc, c'est présenté, donc, si on aurait un exemple à donner, par exemple, de comment c'est présenté, un immeuble de bureau, donc, de classe B, par exemple, que vous évaluez ça. Mais, Altus va présenter ça de cette façon-là ici, donc, c'est-à-dire que vous avez vraiment un tableau avec le coût en pètre carré, en mètre carré et la qualité, donc, qui va être ici. [2:01:12] Et vous avez, donc, la mesure ici en dollars par pètre carré. quoi qu'il faut en mettre corps, c'est une bonne question, mais selon les sources et l'édition, les coûts publiés incluent ou non les honoraires, les coûts indirects et le profit intermédial et exclut généralement le terrain. [2:01:31] Donc, ça l'inclut vraiment la plupart du talent, c'est-à-dire que ça l'inclut tout ça. C'est-à-dire que ça ici, une propriété comme ça, par exemple un immeuble de bureau de classe B, ça va vous coûter pour une qualité basse, 230 $ par picoré, ça, ça va inclure les honoreurs, les coûts indirects, donc le comptable de l'entrepreneur, tout ce que vous voulez, et le profit entrepreneurial. [2:01:55] Donc, c'est vraiment un coût client en main. Donc, ça n'inclut pas le terrain. C'est la seule chose que ça n'inclut pas. Donc, il faut faire attention de vérifier, donc, Alsus, si il peut changer dépendamment des années. Ce serait bien qu'il publie plus fréquemment, mais bon, ça doit quand même être un gros, gros, gros travail donc faire un rapport comme ça, aller chercher vraiment. [2:02:16] Donc, c'est beaucoup d'enquêtes qu'ils font au fait des entrepreneurs. Maintenant, la méthode de calculation de Marshall & Swift publie cette façon de faire-là. On se voit qu'est-ce que Altus va venir donner comme valeur, qui va être ici un peu la base, c'est-à-dire le coût par des carrés qu'on a ici, selon le type de bâtiment et la classe de bâtiment. [2:02:42] Vous allez donc venir ajuster pour un multiplicateur, et ça c'est le Marshall & Swift qui vous donne donc les ajustements, dépendamment de c'est quoi que vous avez ajusté, mais eux ils fournissent donc tous les ajustements qui vont être à faire par rapport aux valeurs dont vous êtes donnés ici. [2:02:57] Là vous avez le coût de base. Et vous allez donc le mettre ici donc dans cette formule-là pour avoir le coût réel donc pour le bâtiment que vous avez. C'est bien beau, mais il faut ajuster. Altus vous fournit des valeurs de référence, mais bon, il y a des particularités souvent. [2:03:15] D'ailleurs, le multiplicateur de hauteur. Puis, différents standards. Par exemple, Altus peut maintenant donner, je ne sais pas moi, la référence pour une unité de condominium au cinquième étage. Là, vous allez devoir ajuster pour la hauteur. Je ne vais pas en détail comment faire cet ajustement-là. [2:03:37] Mais vous pouvez également ajouter aussi pour le périmètre. C'est-à-dire que la forme du bâtiment. Donc, il y a un multiplicateur qui est donné par eux également pour le périmètre. Et le bâtiment, donc, multi-étages. Donc, ça, c'est un multiplicateur d'étages multiples. [2:03:53] Donc, ça serait, par exemple, vous auriez, je ne sais pas moi, pour voir l'exemple d'un mini familial. Des fois, il y a certaines maisons de ville, qui peuvent être deux étages ou autres. Nous supposons que vous auriez un penthouse dans une étude de condo avec deux étages. [2:04:09] Vous pourriez venir à l'institut plusieurs étages dans un immeuble résidentiel. Ça, c'est vraiment cet ajustement-là ici. Et non celle-là ici. Ça, c'est la hauteur. C'est comment votre unité se situe par rapport au sol. Et ça, c'est combien d'étages vous avez dans le bâtiment. [2:04:26] Donc, c'est vraiment, ces deux-là, c'est complètement différent. Maintenant, la mise à jour temporelle ici, donc l'indice actuel sur de base, c'est l'ajustement ici, donc c'est ça. Et le multiplicateur local, c'est l'ajustement qu'on a parlé tantôt, donc le facteur, dépendamment vous êtes dans la région de Québec, dans la province de Québec. Et ça, c'est tous les ajustements qui vont être faits au coût de base pour avoir le coût adapté à votre cas particulier. [2:04:53] Bon, maintenant, ici, donc, c'est comme là où on a parlé, donc, d'un coût global, mais on peut y aller, donc, plus détaillé. C'est-à-dire que si vous voulez faire une méthode des coûts ventilés, donc, c'est des compositions du bâtiment en section de composantes, donc, avec coût distinct. [2:05:15] Donc, là, c'est que là, on y va vraiment, de façon détaillée, donc, séparer le coût. par pieds carrés toujours, mais pour chacune des composantes. Un des exemples, c'est la fondation. C'est-à-dire que la fondation, c'est un coût qui va vous être exprimé en dollars par pieds carrés au sol. [2:05:33] C'est-à-dire que la superfixion du sol, c'est une bonne mesure. Ça, c'est à peu près 5 à 10 % de la fondération typique de votre coût total de bâtiment. Ça, c'est donné par le HALTUS pour vous aussi, en rapport avec ces coûts-là. mais c'est plus donc eux qui vont fournir donc les données, plus des agrégés donc à ce niveau-là. [2:05:55] Maintenant, la structure, le coût de la structure, c'est donc le dollar par pied carré brut. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? Ça, c'est que c'est le même coût qu'on avait étudié. Donc, l'aire total de votre maison, par exemple, vous avez deux étages ou une ici par deux, c'est ça ici. [2:06:11] Donc, le coût de la structure est exprimé par pied carré brut. Maintenant, le coût de la toiture ici, c'est un coût par pied carré, Mais là, bon, prenez pas la superficie de toi. Et là, bon. Il y a quoi, donc ? [2:06:40] Je me trompe pas. Je ne l'inclue pas. C'est vraiment une superficie de toi. Donc, c'est vraiment, par exemple, en soi, ça revient à dire la même, la superstition qu'ici, vous allez multiplier par deux. C'est la même que vous n'allez pas multiplier par deux, étant donné que c'est vraiment le droit. [2:06:56] Donc, c'est quoi ce superstition ? Ça n'inclut pas en soi, donc, la superstition, si vous avez une maison avec une voiture en quelques angles, comme on pourrait dire, ça n'inclut pas toute cette compréhension. C'est vraiment une mesure du droit, simplement. Je vais m'assurer que ce soit ça. [2:07:08] Je ne sais pas n'importe quoi, mais je ne suis pas mal sûr que ça n'inclut pas en soi l'angle du droit. Maintenant, mur extérieur, bon ça c'est une superficie, donc là vous êtes donné des murs extérieurs, donc par exemple vous avez de la brique et tout ça, ça c'est la superficie donc de mur. [2:07:23] Donc ça c'est vraiment par exemple si vous avez la maison vue de Ariane, ça serait ça ici, mais là ici vous avez un premier mur, donc là le mur est comme ça par exemple ici. [2:07:40] C'est vraiment la zone du mur ici, du mur ici, du mur ici et du mur ici. C'est donc la superficie de mur en pieds carrés ici. C'est très différent des autres. Maintenant, le plancher, c'est vraiment la superficie de plancher réel que vous avez. Et là, on ne parle pas de superficie brute. [2:07:58] Plombrie, c'est un coût par appareil qui nécessite de la plombrie. Donc, à ce niveau-là. Maintenant, ça c'est spécial, la plomberie c'est comme ça, donc vous voyez, par exemple, dans ce cas là, on aurait, mettons vous avez deux toilettes, laveuse sécheuse, comptez le nombre d'appareils de plomberie que vous avez et c'est un coup standardisé par appareil qui va être utilisé dans le Marcellance au niveau des coups. Maintenant au niveau de tout ce qui est C-VAC, là c'est différent, c'est que là c'est une superficie donc ampliée carré de où est-ce que le chauffage et la ventilation est suivi. De façon générale, on pourrait dire que c'est sensiblement un peu la même affaire que ça, mais bon, il faut rester conservateur. Des fois, il y en a que le sol, il y a de la ventilation, donc on a une réagir vraiment toute la stratégie à ce niveau-là. Et c'est la même chose. [2:08:54] Les conditions également. Vous voyez vraiment la différence ici. Qu'est-ce que ça représente ici ? C'est le pied carré, donc, comme on pourrait dire, le bâtiment dans son ensemble. [2:09:12] Ça dépend. Ici, donc, le CEVAC, ça dépend. Je ne sais pas si le sous-sol… [2:09:25] Je pense que ça, ce n'est pas l'air habitable. Je vais vous revenir au prochain. Selon moi, c'est l'air habitable ici, mais je ne suis pas à 100 %. Je vais vous revenir. Je vais adapter les slides, mais je vais vous revenir. Mais selon moi, c'est l'air habitable. De toute façon, vous n'aurez pas appliqué ça tout de suite pour le moment, mais ça fait que dépendamment de c'est quoi la composante, il y a des unités de mesure qui sont différentes. [2:10:01] Maintenant ensuite, ici au niveau de cette base de données là, donc on est vraiment donc dans le cas d'une base de données très détaillée donc publiée donc ça s'appelle RSM, anciennement c'était RSM, là c'est Guardian, c'est organisé donc selon le système master format. Donc, c'est plus de 60 000 prix unitaires. Donc, c'est ultra complexe. [2:10:24] C'est-à-dire que c'est vraiment, par exemple, le coût d'une salle de bain par pied carré de qualité X, par exemple. Ça va être donné aussi. Donc, c'est vraiment, pour pouvoir faire un coût très, très désagrégé et le plus précis possible d'un bâtiment très spécialisé. Par exemple, si vous voulez vraiment avoir le coût de construction d'une maison, c'est probablement donc les données les plus désagrévées possibles. Le gros problème, c'est que c'est mis à jour annuellement. C'est une source qui est privilégiée pour les bâtiments complexes ou spécialisés lorsqu'un détail par composante est requis. [2:11:03] Encore une fois, pour du résidentiel, vous n'allez pas nécessairement aller faire cette méthode-là. La méthode des comparables est suffisante et souvent, vous pouvez faire la méthode des coups avec des coups agrégés. [2:11:21] Maintenant, il faut quand même le présenter. À resmé, il y a plusieurs divisions, mais en soit, tout ce qui est ici, béton, c'est la division 3, martionnerie, donc tout ce qui est séparé ici, bois et plastique, ça va être des coups très, très, très séparés. C'est tout ce qui est chauffage et ventilation. [2:11:41] Plombrie, ça va être la division 22. Et le master format, c'est vraiment séparé comme ça. Je peux voir ça comme étant un JSON, puisque les coûts sont séparés par division. On va en utiliser un dans les prochaines séances, mais on est pour acquis que c'est les divisions qui sont utilisées. [2:12:00] En ce moment, ici, le coût par fenêtre, il va être mentionné également à Stingo. C'est une boîte qui est par exemple 3 épaisseurs, 2 épaisseurs. Je ne pense pas qu'il y a un épaisseur encore. mais la qualité de la fenêtre est pris en compte, les métaux sont utilisés et la protection thermique. [2:12:18] Donc oui, vraiment très bien détaillé. C'est assez impressionnant à ce niveau-là, cette base de vénage. Bon, ici maintenant, lorsque par exemple vous avez le mur, Alors, si on va, par exemple, un exemple parfait, c'est un exemple qui est plus précis, mais pour le mur, le mur total, si on utiliserait la RSP, vous allez recomposer le coût du mur en pied carré en utilisant, par exemple, cette sorte de brosser le prix par pied carré. [2:12:54] Et là, qu'est-ce qu'on met ici, c'est quand même très technique mais en soi, sur le site de RSMIN, vous avez vraiment une sorte de guide que vous pouvez choisir dépendamment de quel type de mur et forcément, vous avez le port et le parapluie donc c'est forcément fait, ici c'est le revêtement le jib à l'intérieur, vous voyez le coup c'est tout ce qui compose par exemple le mur. Donc là, on est vraiment ici dans le couloir. [2:13:30] Et là, c'est RF-Mine, c'est que là, on irait encore plus désagrégé ça ici. [2:13:38] En composante. Donc, vous voyez, c'est quand même, et là, tout ça, ça inclut, c'est ça qui est spécial, mais ça inclut la main-d'oeuvre. Donc, je ne sais pas comment ces regroupements de matériaux et de main-d'oeuvre. Donc, c'est-à-dire que là, ils ont séparé le coût de main-d'oeuvre pour chacune de ces composantes-là. [2:13:58] Donc, pourquoi ça peut être utile ? C'est qu'admettons que, juger que ici, par exemple, le mur, ça soit un mur, votre mur est vraiment de qualité plus élevé que la moyenne, bien là, vous pouvez aller voir vraiment en fonction de qu'est-ce que vous utilisez, revêtements, briques et autres. [2:14:12] Mais sachez que ça, ça vous donne le coût total, donc, du mur. Et là, donc, si on revient, on a ici, donc, si on regarde, par exemple, on a Altus qui vous donne un coût global d'une propriété par mètre carré. Donc là, on ne parle même pas de murs et tout ça, c'est vraiment un coût de surface brute. [2:14:32] Ensuite, on a ici donc le Marshall & Swift qui vous donne vraiment des mesures par type, donc par composante de votre propriété ici. Et finalement, il y a RSMain qui s'en va vraiment vous fournir des données désagrégées. Donc, on l'a dit, c'est 100 000 qui est unitaires. Donc, c'est parce qu'on va séparer le mur en plusieurs composantes. [2:14:59] Donc, à ce niveau-là, en soi, ce que vous avez à faire, c'est prendre la composition du mur. Ça serait très dur à faire. Donc, vous ne prenez pas, maintenant, que ce soit fait avec un tableur Excel relativement complet. et il faut utiliser le guide qui est fourni par RSMain pour pouvoir justement aller chercher toutes les composantes qui sont nécessaires pour la composition du mur. [2:15:22] Mais de façon simple, lorsque vous avez dessiné toute la composition du mur, vous avez le coût total par picoré pour l'assemblage du mur. Et ça, ça inclut la main-d'oeuvre. Donc, tout ça, ça inclut toujours la main-d'oeuvre. Là, vous l'aurez compris, c'est la mesure ici, après ça, qu'on va aller ajuster. [2:15:38] Qu'on a vu tantôt. On va voir une application réelle dans les prochaines séances, mais bon. Donner des entrepreneurs à des soumissions, c'est la dernière possibilité de source de données que vous pourriez utiliser. C'est qu'au lieu d'aller vous faire tout ça vous-même, vous pouvez simplement demander, aller soumettre à un entrepreneur un devis. [2:16:01] Et lui, il va justement faire ce travail-là à votre place, étant donné que lui, il faut qu'il y ait un coût pour qu'il donne un prix qui va lui faire pas de l'argent, donc ils vont forcément donc aller prendre les mesures à jour. C'est un peu délégué le travail à quelqu'un d'autre, mais bon, c'est probablement la source la plus adaptée. Donc, une soumission réelle pour des projets donc comparables, contrats signés, construction et donc c'est vraiment donc les conditions réelles du marché. [2:16:25] Ça inclut le profit entrepreneurial, mais encore une fois, c'est que vous dépendez vraiment d'un entrepreneur donné. Donc, c'est son profit plus élevé que les autres, bien là, vous êtes vulnérable, donc à une valeur qui peut être overvaluée. Ça reflète également la conjoncture actuelle, donc c'est-à-dire est-ce que les entrepreneurs sont débordés, donc est-ce que vraiment, si mettons, des fois, on peut avoir un coût qui est donné par Altus, mais qu'en ce moment, il n'y a pas d'entrepreneurs, bien là, le coût qui reflète un peu la pénurie va être dans les nouveaux coût, donc ils vont être dans la soumission. [2:16:55] Altus ne l'aura pas nécessairement. La petite est difficile, donc avoir une soumission, c'est pour vous qui la demander, ça va être très compliqué. [2:17:05] Comparabilité limitée, donc c'est vraiment pour un projet donné. Donc, si vous demandez à un entrepreneur de faire une soumission, puis que vous lui demandez tout le temps des soumissions, mais vous n'allez jamais de l'avant avec le projet, il y a des fortes chances qu'il ne vous répondent plus, puis avec raison. D'ailleurs, je ne pense même pas que c'est légal de faire ça. Donc, pour vraiment obtenir, donc, être capable d'avoir une soumission. Donc, si vous demandez une soumission à l'entrepreneur, c'est parce que vous avez vraiment l'intention de faire, pas en faire par le projet réellement. [2:17:29] Donc, c'est ça, éléments non standards possibles, donc, c'est un système important requis, dépendamment de si c'est une mission qui est de faire du projet que vous évaluez. [2:17:39] Bon, maintenant, ici, donc ça, c'est le… on est bientôt fini, donc il reste deux slides. Le rôle d'évaluation, donc, c'est des données qui sont publiques, c'est des coûts normalisés par type. Honnêtement, je ne crois pas que c'est présenté, mais c'est en décalage parce que c'est une base triennale, donc ça veut dire que c'est fait pour trois ans et c'est basé sur les coûts d'il y a 18 mois. Donc, si vous êtes ici, vous utilisez le rôle, bien là, il y a trois ans qui se sont écoulés, puis en plus, il y a 18 mois. [2:18:12] Donc là, ça veut dire qu'il peut y avoir quasiment 36 plus 18, donc quasiment 50 mois donc de différence entre les coûts réels et les coûts donnés par le rôle. Donc, ce n'est pas de quoi nécessairement, bon, il y a d'autres sources de données plus fiables que ça. [2:18:27] Maintenant, il y a là aussi le manuel d'évaluation contraire du Québec qui est publié par le MAMH, gris des coûts participés classe, facteurs d'ajustement aussi, et les références des évaluateurs municipaux. Tout ça, ça peut être utilisé. Mais bon, le rôle, donc, sont conçus pour l'évaluation municipale uniquement. [2:18:46] Tout ça ici, c'est surtout pour l'évaluation municipale. L'évaluateur agréé doit exister son propre jugement et utiliser des ajouts pour refléter réellement la valeur marchande. Il ne faut pas oublier que l'évaluation municipale, c'est pour les taxations, pour la fiscalité. [2:19:04] Pour terminer, Altus, une précision qui est très bonne malgré tout, détail moyen, c'est payant. Nous sommes tous payants sauf ceux-là que je ne vous ai pas utilisé. La mise à jour est annuelle. Contexte pour le Québec, c'est bon. C'est-à-dire que ça reste Altus, ça couvre le Québec. [2:19:25] Maintenant, je vais me refuser l'un de l'autre. Donc, c'est ici. Donc, l'essai donc, c'est très bon. Comme on l'a dit, c'était vraiment de quoi de, par composante du bâtiment. Donc, la pression est bonne. Mieux qu'à tous. Le détail est élevé. C'est payant également. Et c'est mis à jour en continu. Contexte pour le Québec ? Moyen. C'est moins bon que par exemple Altus. Maintenant, à la semaine, ça, la précision, c'est extrême. Donc, vous avez 60 000 prix de composantes qui est dans ça ici. [2:20:07] C'est-à-dire que ça, ici, vous avez une mesure pour un bâtiment donné. Il est séparé en composantes. Donc, vous avez plusieurs mesures ici qui redonnent cette mesure-là ici. Et là, chacune des composantes dans MES est désagrégée dans RSM. Donc, imaginez la précision est excellente. [2:20:28] Le détail est très élevé. C'est payant aussi. Le seul équipe, mise à jour annuelle. Donc, T en soi, pour une évaluation vraiment juste pour valider un peu, bon, c'est correct, mais là ici, vous devez faire comme une sorte de trade-off. Donc, c'est-à-dire que là, c'est vraiment très précis par composante. Donc, on a chacun des matériaux qui sont utilisés, par exemple, pour faire le mur. Mais le problème, c'est que j'ai une mise à jour qui est annuelle. [2:20:53] Donc, ce qui peut être bien, c'est d'utiliser justement donc le, vous allez ajuster, donc, qu'est-ce que vous faites ici. Vous pouvez utiliser ces mesures-là pour évaluer les changements dans le temps et aller ajouter chacune des mesures de la resmin avec ici. [2:21:10] D'ailleurs, ça serait quelqu'un qui veut faire le pont entre les deux, ça pourrait être intéressant. Donc, d'aller vraiment ajuster les mesures annuelles ici continuellement en utilisant l'indice des composantes ici, ça serait bien. Maintenant aussi, les entrepreneurs, c'est une précision qui est variable, dépendamment si c'est vraiment l'assumption pour le projet en détail. [2:21:33] Détails variables également. Donc, ça prend un GESO, donc ça veut dire que ça, vous ne serez pas capable d'avoir ça en payant malgré tout. Donc, il faut que vous soyez dans le domaine et que vous ayez des soumissions réellement faites. Donc, mise à jour continue dépendamment des quantités qu'elle a été faite de la soumission. [2:21:47] Context pour le Québec, c'est la mieux plus adaptée. Donc, ça fait vraiment le cas du Québec. Maintenant ici, au niveau de la précision, donc pour ça, c'est moyen, détail moyen. l'accès c'est public donc c'est la seule que vous pouvez avoir, et là le gros problème c'est qu'il y a une triennale 18 mois avant. [2:22:06] Contexte Québec c'est sûr que c'est excellent comme ça ici étant donné que c'est fait pour le Québec. Donc l'évaluateur qui est dit compétent va vraiment croiser toutes ces sources-là. Et en soit ici, si vous êtes capable d'avoir ça, c'est le best deal. pour l'évaluation comptable, ça va vraiment, dans le fond, une combinaison de ça ici. [2:22:30] J'ai beaucoup de crayons. Ici, il y a un bon contexte. Ça peut être même une combinaison de ça ici, RSMN avec Altus. Mais bon, dépendamment du mandat que vous avez, la désagrégation n'est pas nécessairement adaptée. Ce n'est pas obligé d'y aller jusqu'à mesurer le coût de chacun. [2:22:52] Vraiment, si vous avez un bâtiment particulier, si vous avez une maison qui n'est vraiment pas standard du tout, qui a beaucoup de l'eau dedans, bien là, il y a aller avec de quoi de plus désagrégé, il est souvent plus adapté. Mais si tu sais, c'est une maison, un étage, bungalow dans Gatineau, bien normal, qui était pas mal standard, bien, il y a aller avec une mesure. [2:23:14] C'est vraiment, il faut justifier ça. On va le voir dans la rédaction du rapport, comment il fait le calcul vraiment plus approfondir. Mais bon, au niveau des données, au niveau des coûts de reconstruction, c'est ça. Je vais m'arrêter pour ça aujourd'hui. Est-ce qu'il y avait des questions ? [2:23:38] Non, pas pour moi. Non, parfait. Donc, n'hésitez pas à m'écrire par courriel s'il y a de quoi, par exemple, avec la matière, si on va faire plaisir de vous répondre. La semaine prochaine, donc, il n'y a pas de… c'est la semaine de… comment on appelle ça, l'équipe ou la semaine de lecture ? [2:23:55] L'équipe, oui. Donc, il n'y a pas de cours, donc on va reprendre la semaine suivante. Mais n'hésitez pas en fait un temps, donc si vous avez des questions, si vous voulez avancer, donc les slides sont déjà disponibles pour les séances suivantes. Vous avez vraiment la matière jusqu'à la fin de la session. [2:24:11] Mais ça, ça ne touchera pas l'examen, non ? Ça, non. Non, c'est vraiment, ça s'arrête au terrain, l'examen. OK. Ça fait que c'est pas mal ce qu'on a. C'est ça. Donc là, c'est vraiment, à ce niveau-là, c'est quand même une bonne… en tout cas, tout ce que vous avez vu dans le TP, c'est sur ce l'examen. [2:24:29] Parfait. Merci. Merci beaucoup, monsieur. Je fais une excellente soirée, puis on se voit dans deux semaines. Merci, vous aussi. Bonne soirée. Merci. Merci. Bonne soirée. Vous mettez ce soir l'examen pratique. Exactement, tout à fait, oui. Ce soir, oui. Parfait. Merci beaucoup. [2:24:46] Bonne soirée. Au revoir. ...