WEBVTT
Kind: chapters

00:00:00.000 --> 00:14:11.000
Avant le cours : salle d’attente (le cours commence à 14:11)

00:14:11.000 --> 00:15:02.000
Ouverture : questions sur l’examen intra, un final plus court

00:15:02.000 --> 00:15:36.000
Plan : la fin de la formule du coût — coûts indirects et profit entrepreneurial

00:15:36.000 --> 00:17:46.000
Rappel : directs nus, conditions générales (8 %), frais généraux (7 %)

00:17:46.000 --> 00:19:27.000
Profit de l’entrepreneur général (8 %) et contingences de chantier (5 % des nus)

00:19:27.000 --> 00:20:25.000
Les coûts indirects : ce qui est hors du contrat de construction

00:20:25.000 --> 00:22:49.000
Le profit entrepreneurial : le profit du promoteur, 11 % de tous les coûts

00:22:49.000 --> 00:26:41.000
Récapitulatif : qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base

00:26:41.000 --> 00:30:08.000
La chaîne du cours en cascade : six logements à Hull, de 785 000 $ à 1 246 774 $

00:30:08.000 --> 00:31:00.000
Cascade ou somme ? 1,08 × 1,07 × 1,08 = +24,8 %, pas +23 %

00:31:00.000 --> 00:33:20.000
Bloc 2 — Honoraires professionnels : qui intervient et comment chacun est payé

00:33:20.000 --> 00:35:18.000
Quand l’architecte est obligatoire (Loi sur les architectes, art. 16.1) et quand l’ingénieur l’est (art. 3, partie 9 du Code)

00:35:18.000 --> 00:36:25.000
Les six phases de l’architecte et pourquoi l’ingénieur appose son sceau

00:36:25.000 --> 00:38:47.000
Méthode du pourcentage : un taux sur le coût des travaux, reflet de la complexité

00:38:47.000 --> 00:41:07.000
Taux dégressifs : ≈ 7,5 % sans ingénieur et ≈ 9,5 % avec ingénieur à 500 000 $, vers 8 % à 2 M$

00:41:07.000 --> 00:43:37.000
Arpenteur-géomètre, géotechnique, notaire (900–1 500 $), évaluateur pour le prêteur : des forfaits

00:43:37.000 --> 00:45:41.000
Bloc 3 — Le financement : les intérêts intercalaires, un poste lourd

00:45:41.000 --> 00:47:50.000
Aucun capital remboursé pendant le chantier ; un prêt sans garantie immobilière, donc ≈ 2 % plus cher

00:47:50.000 --> 00:50:37.000
On n’emprunte pas tout le jour 1 : déboursés progressifs, inspections, intérêts cumulatifs

00:50:37.000 --> 00:52:09.000
Taux 2026 : directeur 2,5 %, escompte 2,75 %, préférentiel, hypothèque ≈ 5 %, prêt de construction ≈ 7 % (prime de 2 %)

00:52:09.000 --> 00:53:55.000
Méthode simplifiée : intérêts = C × i × t × ½

00:53:55.000 --> 00:55:43.000
Exemples : 800 000 $ à 7 % sur 10 mois = 23 333 $ (2,9 %) ; six logements 1 018 968 $ à 6,75 % sur 14 mois

00:55:43.000 --> 00:56:33.000
Limites de la méthode simplifiée : déboursés discrets, profil en S, taux variables, projets longs

00:56:33.000 --> 00:58:38.000
Méthode par période : intérêt = Σ Bₜ × i × Δt sur le solde emprunté de chaque période

00:58:38.000 --> 00:59:45.000
Décaissements cumulés : linéaire contre courbe en S

00:59:45.000 --> 01:01:29.000
Le profil en S de Kenley et Wilson : mois 1–3 excavation, mois 6–9 structure et mécanique (pic de 108 000 $), mois 12–14 finitions

01:01:29.000 --> 01:02:46.000
Comparaison des trois résultats : 40 122 $ (½) > 38 107 $ (linéaire) > 38 002 $ (en S) ; quand le profil change vraiment la donne

01:02:46.000 --> 01:03:54.000
Sensibilité au taux : six logements sur 14 mois, 34 000 $ à 5,75 % contre 52 000 $ à 8,75 %

01:03:54.000 --> 01:04:44.000
Autres frais de financement : dossier, évaluation exigée, inspections d’avancement, assurance prêt, notaire

01:04:44.000 --> 01:06:01.000
Bloc 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation

01:06:01.000 --> 01:09:23.000
Permis de Gatineau (règlement 501-2005, art. 104) : max(coût des travaux × 4,70 $/1 000 $ ; 335 $ par logement)

01:09:23.000 --> 01:12:35.000
TPS 5 % et TVQ 9,975 % : remboursements à l’acheteur-occupant

01:12:35.000 --> 01:13:37.000
Synthèse TPS/TVQ par type de projet : occupant, locatif, commercial (aucun remboursement) ; hypothèse du bâtiment neuf

01:13:37.000 --> 01:15:28.000
Garantie GCR selon la cote de l’entrepreneur ; notaire, transaction résidentielle (≈ 3 000–3 500 $), arpenteur, géotechnique, évaluateur : forfaits

01:15:28.000 --> 01:17:09.000
Question sur le TP2 : peut-on bâtir le graphique Excel à partir d’un petit tableau saisi à la main ?

01:17:09.000 --> 01:19:07.000
Bloc 5 — Le profit entrepreneurial : rémunération du promoteur, à inclure même sans promoteur

01:19:07.000 --> 01:21:51.000
Promoteur et entrepreneur général : deux rôles, deux profits, deux bases, deux risques

01:21:51.000 --> 01:24:54.000
Justification économique : risque de marché et valeur économique des multilogements

01:24:54.000 --> 01:26:37.000
Risques de construction, de financement, coût d’opportunité du capital sur 14 à 24 mois, expertise ; taux d’inoccupation en hausse

01:26:37.000 --> 01:29:09.000
Application : 11 % de 1 123 220 $ = 123 554 $ ; profit sur coût et marge sur prix ; extraction du profit par le marché

01:29:09.000 --> 01:30:10.048
Clôture : séance volontairement courte, questions sur l’examen ou le TP par courriel