1
00:09:36,820 --> 00:09:38,220
Merci.

2
00:13:00,000 --> 00:13:01,880
...

3
00:13:34,380 --> 00:13:35,780
Merci.

4
00:14:11,440 --> 00:14:16,280
Bon, donc, on va commencer la séance, donc, sur les coûts indirects et profits,

5
00:14:16,320 --> 00:14:17,160
donc, entrepreneurial.

6
00:14:18,960 --> 00:14:21,800
Bon, là, je vois qu'il n'y a pas grand monde connecté, mais est-ce qu'il y avait des

7
00:14:21,820 --> 00:14:23,180
questions sur l'examen pour le moment ?

8
00:14:29,300 --> 00:14:33,240
non pas de question ouais non je sais

9
00:14:35,860 --> 00:14:40,760
mais c'est correct c'est ça mais je vais vraiment m'assurer pour que le final soit

10
00:14:40,780 --> 00:14:45,320
plus court donc ça a été un petit peu je suis d'accord avec vous qu'il est long il

11
00:14:45,340 --> 00:14:48,560
est vraiment trop long mais par chance que vous avez quand même un peu c'est pas un

12
00:14:48,580 --> 00:14:54,540
afflux sur 3h c'est vraiment impossible mais c'est ça, donc ça va.

13
00:14:55,380 --> 00:14:57,700
L'exemple final va être plus court, donc il ne devrait pas avoir de problème.

14
00:14:59,060 --> 00:15:03,280
Merveilleux. Donc, au niveau, donc, aujourd'hui, ce qu'on va voir,

15
00:15:03,440 --> 00:15:06,600
c'est vraiment, donc, dès là, on a vu, maintenant, le coup direct,

16
00:15:07,740 --> 00:15:11,480
terrain, et donc, tout ce qui était, maintenant, valeur par la méthode des coups,

17
00:15:11,540 --> 00:15:15,280
là, on va vraiment voir la composante coin direct et profit entrepréhabilité.

18
00:15:15,380 --> 00:15:17,020
Donc, c'est quand même pas une trop grosse séance.

19
00:15:17,280 --> 00:15:20,380
C'est vraiment, dans le fond, un peu la finalité de cette partie-là,

20
00:15:20,460 --> 00:15:22,240
donc, de la formule qu'on a ici.

21
00:15:23,420 --> 00:15:26,900
Donc, aujourd'hui, on va vraiment aller voir le coût indirect et le profit

22
00:15:26,920 --> 00:15:30,720
entrepreneurial, donc en quoi ça consiste, comment on le calcule et c'est quoi dans

23
00:15:30,740 --> 00:15:33,840
le fond les éléments à prendre en compte dans ça ici.

24
00:15:36,120 --> 00:15:40,960
Première chose, quand on parle de coût direct, on parle vraiment des dépenses qui

25
00:15:40,980 --> 00:15:45,680
sont liées à la construction physique du bâtiment, donc les matériaux,

26
00:15:45,760 --> 00:15:50,860
la main-d'oeuvre, l'équipement, tout ce qui touche dans le fond au chantier et donc

27
00:15:50,880 --> 00:15:53,320
à la maintenance du chantier.

28
00:15:54,620 --> 00:15:57,420
À ça s'ajoute donc, dès maintenant dans les coûts directs,

29
00:15:57,580 --> 00:15:59,420
il s'ajoute aussi donc les conditions générales.

30
00:15:59,480 --> 00:16:04,080
Donc ça, c'est des coûts de chantier que l'entrepreneur général doit venir donc

31
00:16:04,100 --> 00:16:06,620
prendre en compte. Donc, c'est tout ce qui est roulotte,

32
00:16:06,980 --> 00:16:11,000
clôture, levage, nettoyage. Donc, tout ce qui ne touche pas nécessairement

33
00:16:11,020 --> 00:16:15,120
directement à la construction telle qu'elle du bâtiment,

34
00:16:15,300 --> 00:16:18,740
mais qui en soit, c'est des dépenses que l'entrepreneur général va avoir à prendre

35
00:16:18,760 --> 00:16:23,920
en compte. On dit que c'est à peu près environ 8 % des coûts directs nus.

36
00:16:24,060 --> 00:16:26,700
Les coûts directs nus, c'est vraiment la première composante ici.

37
00:16:26,840 --> 00:16:28,620
C'est vraiment les coûts directement du chantier.

38
00:16:28,960 --> 00:16:32,920
Et à ça, on ajoute le 8 % de conditions générales.

39
00:16:34,080 --> 00:16:38,520
C'est pas nécessairement, ça dépend vraiment de c'est quoi les hypothèses,

40
00:16:38,720 --> 00:16:41,220
c'est quel entrepreneur en général auquel vous faites affaire.

41
00:16:42,140 --> 00:16:45,360
Le 8 n'est pas nécessairement une convention établie, mais bon,

42
00:16:45,540 --> 00:16:49,980
ça reste que c'est pas mal le guideline le plus simple à utiliser.

43
00:16:51,420 --> 00:16:53,540
Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur.

44
00:16:54,320 --> 00:16:57,760
Ça, c'est tout ce qui touche, par exemple, au coût du bureau de l'entreprise de

45
00:16:57,780 --> 00:17:01,660
construction, l'administration, l'estimation, parce que l'entrepreneur fait une

46
00:17:01,680 --> 00:17:04,220
estimation pour faire ses soumissions et autres.

47
00:17:04,240 --> 00:17:08,520
tout ce qui touche à la licence RVQ, les loyers, l'assurance et autres.

48
00:17:08,640 --> 00:17:11,940
Donc, tout ça, c'est vraiment les dépenses que l'entrepreneur général va venir

49
00:17:12,400 --> 00:17:14,320
charger à la personne qui veut se faire construire.

50
00:17:14,760 --> 00:17:20,820
Et là, on dit que c'est, grosso modo, 7 % donc du coût nu,

51
00:17:21,000 --> 00:17:23,220
donc c'est-à-dire le coût indirect ici.

52
00:17:24,120 --> 00:17:26,460
Ensuite, on ajoute le 8 % donc de conditions générales.

53
00:17:27,140 --> 00:17:30,860
Et là, le 7 % donc de frais généraux, on va aller l'appliquer sur les deux.

54
00:17:31,080 --> 00:17:32,920
Donc, c'est vraiment une séquence en quelque sorte.

55
00:17:33,020 --> 00:17:38,640
Donc, on dirait coût direct nu, fois le 1.08 qui est les conditions générales,

56
00:17:38,700 --> 00:17:41,520
fois le 1.07 de frais généraux de l'entrepreneur.

57
00:17:42,300 --> 00:17:45,700
Et finalement, à la fin de tout ça, il y a ce qu'on appelle,

58
00:17:45,740 --> 00:17:47,840
donc, c'est les profits de l'entrepreneur général.

59
00:17:48,440 --> 00:17:50,680
Donc, il faut faire bien attention, c'est pas le profit,

60
00:17:51,340 --> 00:17:54,500
donc, du, comment on représente ça, pas de l'entrepreneur,

61
00:17:54,620 --> 00:17:58,120
mais du, lui qui fait, dans le fond, le développeur, donc,

62
00:17:58,700 --> 00:18:01,960
lui qui fait le développement du projet résidentiel, par exemple.

63
00:18:02,400 --> 00:18:04,220
C'est très différent du profit de l'entrepreneur.

64
00:18:04,740 --> 00:18:08,200
Donc, tout ça, le profit de l'entrepreneur, c'est vraiment desquels qu'on va venir

65
00:18:08,220 --> 00:18:11,060
ajouter aussi sur la chaîne de calcul.

66
00:18:11,220 --> 00:18:17,160
Donc, le commission de direct nul, le, ici donc, condition générale,

67
00:18:17,420 --> 00:18:21,540
ensuite les frais généraux de 7 % et le profit de l'entrepreneur qu'on peut estimer

68
00:18:21,560 --> 00:18:25,720
aux alentours de 8 %. Et ça, ça nous donne donc les coûts directs total.

69
00:18:26,360 --> 00:18:29,980
Donc, c'est tout ce qui touche au chantier, à l'entrepreneur général de façon son.

70
00:18:30,700 --> 00:18:34,960
Donc, c'est vraiment, c'est ce que, dans le fond, la personne qui se construit va

71
00:18:34,980 --> 00:18:35,780
payer à l'entrepreneur.

72
00:18:37,920 --> 00:18:40,440
Malheureusement, ça ne s'arrête pas là, donc, les dépenses qu'il y a en

73
00:18:40,460 --> 00:18:42,500
construction. Il y a beaucoup d'autres choses à prendre en compte.

74
00:18:42,680 --> 00:18:44,660
Puis, c'est là qu'on va vraiment, donc, aller voir ça au fil du cours.

75
00:18:44,780 --> 00:18:46,340
Mais de façon simple, c'est ça pour le moment.

76
00:18:47,180 --> 00:18:50,140
Il y a aussi, donc, des contingences, donc, de chantier.

77
00:18:50,260 --> 00:18:51,920
Donc, ça, c'est des réserves pour imprévus.

78
00:18:52,800 --> 00:18:57,460
Donc, en soi, ici, donc, ça, c'est vraiment un 5 %, donc,

79
00:18:57,480 --> 00:18:58,920
qu'on va aller appliquer sur les coûts nus.

80
00:18:58,940 --> 00:19:03,720
Donc, si on retourne ici, par exemple, les coûts directs vraiment de construction

81
00:19:03,740 --> 00:19:07,800
directement, donc on va l'appliquer un 5 % comme contingence de chantier.

82
00:19:08,220 --> 00:19:14,360
Donc, c'est vraiment, c'est ajouté donc après les profits

83
00:19:14,380 --> 00:19:17,440
de l'entrepreneur en général et c'est vraiment donc une marge de manœuvre qu'on va

84
00:19:17,460 --> 00:19:19,980
avoir donc au cours, mettons que le chantier, ça ne va pas comme prévu.

85
00:19:20,560 --> 00:19:24,260
et tout ça ensemble, ça fait vraiment les coûts directs,

86
00:19:24,420 --> 00:19:29,900
donc les hard costs. Et là, donc, ensuite, il va y avoir les coûts indirects.

87
00:19:30,140 --> 00:19:34,740
C'est ce à quoi, donc, en soi, on l'a pas mal vu dans les derniers cours.

88
00:19:34,880 --> 00:19:36,360
Vraiment, là, nous, ce qu'on va se concentrer aujourd'hui,

89
00:19:36,460 --> 00:19:39,220
c'est les coûts indirects, donc tout ce qui est en dehors de l'entrepreneur général.

90
00:19:40,580 --> 00:19:44,760
Donc, c'est les dépenses qui sont nécessaires à la réalisation du projet et c'est

91
00:19:44,780 --> 00:19:45,780
hors les contrats de construction.

92
00:19:45,920 --> 00:19:48,340
Donc, c'est vraiment les dépenses qu'on va aller engendrer en dehors,

93
00:19:48,360 --> 00:19:50,380
donc, de tout ce qui est frais d'entrepreneurs et autres.

94
00:19:50,540 --> 00:19:54,320
Donc, on parle des honneurs d'architecte, ingénieurs, les frais de financement,

95
00:19:54,860 --> 00:19:57,860
donc parce qu'il faut faire financer la construction, et donc,

96
00:19:58,080 --> 00:20:00,460
les intérêts qu'on va avoir à payer pour le financement,

97
00:20:00,480 --> 00:20:03,080
donc des coûts de construction, comment ces intérêts-là sont calculés,

98
00:20:03,280 --> 00:20:08,080
les taxes non récupérables, l'assurance de propriétaire et les frais juridiques et

99
00:20:08,100 --> 00:20:10,540
donc les frais de mise en marché s'il y a lieu.

100
00:20:11,200 --> 00:20:14,220
Donc, encore là, c'est pas nécessairement vrai qu'on va payer tous ces frais-là,

101
00:20:14,280 --> 00:20:17,660
donc, lorsqu'on fait construire un bâtiment et qu'on veut le vendre,

102
00:20:17,680 --> 00:20:21,860
Mais en soi, ça représente quand même bien tout ce qu'on a à payer lorsqu'on fait

103
00:20:21,880 --> 00:20:27,880
une construction. Maintenant, ici, il y a le profit entrepreneurial.

104
00:20:28,220 --> 00:20:30,120
Donc, ça, c'est vraiment le profit du promoteur.

105
00:20:30,220 --> 00:20:31,240
Donc, ça, c'est très différent.

106
00:20:31,380 --> 00:20:32,540
Donc, ça, c'est à la fin complètement.

107
00:20:33,660 --> 00:20:36,960
Supposons que vous faites affaire avec un promoteur pour construire.

108
00:20:38,040 --> 00:20:39,520
Habituellement, vous ne faites pas affaire avec un promoteur.

109
00:20:39,620 --> 00:20:45,020
Il y a un promoteur qui construit, par exemple, des maisons neuves sur des terrains.

110
00:20:46,120 --> 00:20:47,240
et lui, qu'est-ce qu'il va faire ?

111
00:20:47,300 --> 00:20:48,820
C'est qu'il va engager un entrepreneur général.

112
00:20:49,140 --> 00:20:51,820
Donc, il va aller prendre un contrat avec un entrepreneur général pour faire

113
00:20:51,840 --> 00:20:55,760
construire la maison. Mais là, l'entrepreneur général, il va avoir un profit.

114
00:20:57,200 --> 00:20:59,660
Et ça, c'est vraiment, lorsque tout est calculé, mettons,

115
00:20:59,680 --> 00:21:01,400
pour l'entrepreneur, bien là, ça, c'est les coûts directs.

116
00:21:01,840 --> 00:21:05,260
Ensuite, le promoteur, lui, il va aller engager un architecte,

117
00:21:05,280 --> 00:21:07,760
un ingénieur. Il va payer, donc, le financement.

118
00:21:08,220 --> 00:21:11,100
Et lui, à la fin, il va se prendre un profit entrepreneurial,

119
00:21:11,380 --> 00:21:14,260
donc le profit du promoteur sur le gros total de tout ça.

120
00:21:14,280 --> 00:21:20,220
Et là, ça va être ça vraiment le prix de vente de la propriété neuve qu'on pourrait

121
00:21:20,240 --> 00:21:24,280
dire. Donc, il y a comme deux étapes de profit à prendre en compte ici.

122
00:21:25,580 --> 00:21:29,140
C'est un profit qui est habituellement, on va appliquer un pourcentage,

123
00:21:29,220 --> 00:21:33,860
mais comme convention, c'est vraiment 11 % à peu près de tous les coûts.

124
00:21:34,020 --> 00:21:36,660
C'est-à-dire les coûts directs, la contingence et les coûts indirects.

125
00:21:38,380 --> 00:21:43,600
Donc, c'est, en soi, c'est un peu, donc, c'est important,

126
00:21:43,640 --> 00:21:45,720
donc, de distinguer, donc, le promoteur puis l'entrepreneur.

127
00:21:45,940 --> 00:21:47,800
Donc, l'entrepreneur, c'est vraiment lui qui s'occupe de la construction.

128
00:21:48,440 --> 00:21:51,900
Le promoteur, c'est lui qui fait en sorte que le projet est livré au client et lui,

129
00:21:51,980 --> 00:21:53,260
il se prend un profit également, donc, là-dessus.

130
00:21:54,060 --> 00:21:55,700
Donc, il y a deux profits, deux personnes.

131
00:21:55,820 --> 00:22:00,660
Le profit de l'entrepreneur général dans les directs et le profit du promoteur.

132
00:22:00,800 --> 00:22:04,920
Et c'est là, donc, c'est dans la dernière ligne de la chaîne,

133
00:22:04,980 --> 00:22:06,600
donc, on additionne les montants.

134
00:22:08,340 --> 00:22:09,840
Et ce n'est pas un double comptage.

135
00:22:10,000 --> 00:22:14,280
Donc, tu sais, c'est vraiment, il y a deux profits distincts.

136
00:22:15,240 --> 00:22:18,300
Le profit, donc, du promoteur est habituellement plus important que lui de l

137
00:22:18,320 --> 00:22:24,220
'entrepreneur parce que c'est lui qui coordonne donc tous les hommes de métier,

138
00:22:24,280 --> 00:22:25,740
mais pas tous les hommes de métier, ça c'est l'entrepreneur,

139
00:22:25,860 --> 00:22:28,100
mais qui coordonne donc tous les spécialistes, architectes,

140
00:22:28,200 --> 00:22:30,300
ingénieurs et autres, et qui fait en sorte que le projet a lieu,

141
00:22:30,420 --> 00:22:31,500
c'est lui qui apporte l'argent également.

142
00:22:31,820 --> 00:22:34,140
Donc, initialement, c'est lui qui finance le projet avant qu'il soit vendu.

143
00:22:35,160 --> 00:22:40,160
Donc, c'est pour ça que le profit est quand même très important,

144
00:22:40,440 --> 00:22:42,800
donc 11% de tous les coûts total engendrés.

145
00:22:45,440 --> 00:22:47,120
Donc, ici, si maintenant on pourrait faire

146
00:22:49,240 --> 00:22:54,860
une sorte de récapitulatif. Donc, il y a les coûts directs nus.

147
00:22:54,960 --> 00:22:56,660
C'est-à-dire que c'est l'entrepreneur général.

148
00:22:57,220 --> 00:22:59,660
C'est vraiment toutes les composantes de construction.

149
00:22:59,800 --> 00:23:01,900
C'est-à-dire les quantités fois les prix nus.

150
00:23:01,980 --> 00:23:05,420
C'est-à-dire les hommes de métier qui permettent de poser,

151
00:23:05,520 --> 00:23:08,700
par exemple, le G-PROC, les murs, la fondation, la charpente et tout.

152
00:23:09,160 --> 00:23:10,880
Donc, ça, c'est vraiment le direct nu.

153
00:23:11,100 --> 00:23:13,880
Ensuite, il y a les conditions générales, comme on a dit,

154
00:23:14,040 --> 00:23:16,340
qui sont supportées par l'entrepreneur général.

155
00:23:16,360 --> 00:23:21,100
8 % du montant d'en haut. Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur

156
00:23:21,120 --> 00:23:25,860
général aussi, donc 7 %. Le profit de l'entrepreneur général,

157
00:23:26,580 --> 00:23:32,740
qui est de 8 % après les frais généraux, mais qui est appliqué

158
00:23:32,760 --> 00:23:37,260
après les frais généraux, donc c'est comme une séquence.

159
00:23:37,280 --> 00:23:42,000
Et là, ici, il y a la contingence que le propriétaire va se réserver pour le

160
00:23:42,020 --> 00:23:44,080
chantier. Et là, c'est 5 % du montant nu.

161
00:23:44,400 --> 00:23:45,940
Donc, c'est une convention, mais c'est comme ça.

162
00:23:46,800 --> 00:23:49,920
Et là, ça, ça nous donne donc les coûts directs.

163
00:23:50,060 --> 00:23:51,320
Et là, ensuite, il y a les permis.

164
00:23:51,460 --> 00:23:53,540
C'est-à-dire que ça prend des permis pour pouvoir construire.

165
00:23:54,700 --> 00:23:58,620
Dans ce cas-là ici, c'est vraiment, on dit que c'est qui qui le supporte,

166
00:23:58,660 --> 00:24:03,280
c'est le propriétaire. Mais en quelque sorte, le promoteur peut faire tout l

167
00:24:03,300 --> 00:24:07,160
'ensemble de ce travail-là et le supporter jusqu'à temps que ça soit rendu au client

168
00:24:07,180 --> 00:24:11,020
et qu'il paye. Ça peut être le propriétaire ou le promoteur qui supporte ça ici,

169
00:24:11,180 --> 00:24:14,820
dans un sens. Les permis, c'est vraiment de quoi ?

170
00:24:15,400 --> 00:24:16,940
Avant le chantier, il faut aller chercher ça.

171
00:24:17,040 --> 00:24:22,260
C'est des tarifs municipaux par unité, c'est des plexes ou par montant du chantier,

172
00:24:22,440 --> 00:24:24,080
c'est un montant de construction.

173
00:24:24,580 --> 00:24:26,320
On va voir un petit peu comment les calculer.

174
00:24:26,580 --> 00:24:27,900
On va prendre le cas de Gatineau.

175
00:24:28,160 --> 00:24:29,900
Ça dépend vraiment de chacune des municipalités.

176
00:24:30,020 --> 00:24:32,180
Il n'y a pas une façon de faire qui est propre.

177
00:24:32,200 --> 00:24:35,160
C'est vraiment des formules qui ne sont pas nécessairement intuitives.

178
00:24:35,280 --> 00:24:37,580
Ce n'est pas nécessaire de tous les savoir en soi.

179
00:24:38,120 --> 00:24:40,820
Lorsque vous allez avoir un contrat pour telle municipalité,

180
00:24:41,240 --> 00:24:45,260
vous irez voir la façon de calculer, par exemple, le coût des permis.

181
00:24:45,380 --> 00:24:47,260
De toute façon, la Ville va vous le dire.

182
00:24:47,440 --> 00:24:48,580
C'est elle qui va vous remettre la facture.

183
00:24:49,780 --> 00:24:53,180
C'est propre à chaque municipalité.

184
00:24:53,740 --> 00:24:56,920
Mais c'est vraiment une fonction du nombre d'appartements que vous construisez,

185
00:24:57,040 --> 00:25:01,560
si c'est un plexe, ou du montant des coûts de construction.

186
00:25:03,240 --> 00:25:05,620
Ensuite, il y a l'intérêt, donc ici, intercalaire.

187
00:25:05,720 --> 00:25:09,660
Donc, ça, c'est vraiment, c'est le montant que vous allez payer en intérêt sur le

188
00:25:09,680 --> 00:25:10,780
financement de la construction.

189
00:25:11,160 --> 00:25:15,220
Donc, c'est-à-dire que, heureusement, lorsque vous faites un financement pour une

190
00:25:15,240 --> 00:25:19,640
construction, par exemple, d'un immeuble résidentiel, vous n'allez pas payer des

191
00:25:19,660 --> 00:25:22,500
intérêts sur tout le montant, sur toute la période de la construction,

192
00:25:22,540 --> 00:25:25,600
parce que les montants vont être décaissés au fur et à mesure.

193
00:25:26,800 --> 00:25:29,220
Donc, le premier versement de l'intérêt va souvent être plus petit.

194
00:25:29,840 --> 00:25:32,520
et là, il va augmenter avec le temps parce que là, vous allez décaisser de plus en

195
00:25:32,540 --> 00:25:33,980
plus d'argent pour payer l'entrepreneur en général.

196
00:25:35,120 --> 00:25:37,420
Donc, c'est pour ce qu'on dit ici, donc la formule ici,

197
00:25:37,440 --> 00:25:39,880
on va l'avoir, mais ça, c'est les intérêts intercalaires.

198
00:25:41,240 --> 00:25:46,120
Ensuite, il y a les honoraires de professionnels, donc architectes et ingénieurs.

199
00:25:46,360 --> 00:25:48,920
On va voir que l'ingénieur est nécessaire dans certains cas,

200
00:25:49,380 --> 00:25:53,820
pas dans tous les cas. Ça, c'est pendant la construction et après pour faire des

201
00:25:53,840 --> 00:25:59,440
vérifications. et on dit que c'est à peu près 4 % des directs dans le cours.

202
00:25:59,680 --> 00:26:04,200
Ce n'est pas exact, mais ça dépend vraiment de c'est quoi la complexité du projet et

203
00:26:04,220 --> 00:26:08,460
autres. Il y a aussi les assurances de chantier qui peuvent représenter environ 8 %.

204
00:26:09,260 --> 00:26:15,360
Et il y a les frais juridiques et d'arpentage qui sont aussi appliqués dans

205
00:26:15,380 --> 00:26:18,700
les coûts indirects. Et là ensuite, lorsqu'on est tous ensemble,

206
00:26:18,820 --> 00:26:21,940
il y a le profit de l'entrepreneur du promoteur.

207
00:26:21,960 --> 00:26:27,540
Et si un promoteur, c'est lui qui gère en quelque sorte le coordonnement de tous ces

208
00:26:27,560 --> 00:26:28,360
professionnels-là.

209
00:26:30,740 --> 00:26:32,760
On va voir que ça peut quand même shifter rapidement.

210
00:26:32,980 --> 00:26:36,540
Pour quelque chose qui coûte 800 000 de coût direct, on va se remonter un pour un

211
00:26:36,560 --> 00:26:39,440
million ensuite avec tout le reste pris en compte.

212
00:26:40,920 --> 00:26:43,600
Ici, c'est une façon de le voir vraiment méthodiquement.

213
00:26:44,120 --> 00:26:48,560
On a les coûts directs nus ici qui sont de 785 000, c'est un exemple qu'on donne.

214
00:26:49,060 --> 00:26:53,040
Donc, ça, c'est vraiment qu'est-ce que l'entrepreneur a déboursé en homme,

215
00:26:53,200 --> 00:26:55,340
par exemple, de construction, en matériaux.

216
00:26:55,600 --> 00:27:01,560
Donc, vraiment tout ce qui met dans la main-d'œuvre des métiers de la construction

217
00:27:01,580 --> 00:27:05,380
et tous les matériaux qui sont nécessaires à bâtir la propriété.

218
00:27:06,940 --> 00:27:10,320
Ensuite, comme on a dit, il y a les conditions générales qu'on va aller ajouter à ça

219
00:27:10,340 --> 00:27:12,960
ici. Donc, 62 800 qu'on ajoute au 785.

220
00:27:13,480 --> 00:27:18,220
Et ça, le 62 800, il est trouvé en prenant simplement le 8 % du 785.

221
00:27:20,040 --> 00:27:26,360
Les frais généraux, ça c'est vraiment additionné, c'est-à-dire c'est un 7 %

222
00:27:26,380 --> 00:27:32,420
du 847 800, ce qui nous donne 59 346, donc c'est vraiment

223
00:27:32,440 --> 00:27:34,660
une séquence, c'est ça qui fait que ça chèvre vite.

224
00:27:34,680 --> 00:27:41,320
Et finalement, il y a le 8 % des profits de l'entrepreneur général qu

225
00:27:41,340 --> 00:27:44,720
'on va aller appliquer au montant ici de 907 000.

226
00:27:44,840 --> 00:27:50,620
Donc, 8 % de 907 146 qui va nous donner 979 718.

227
00:27:51,940 --> 00:27:56,540
Et là, ça, c'est vraiment ce que l'entrepreneur général va charger pour la

228
00:27:56,560 --> 00:27:58,620
construction du bâtiment, le montant qui est ici.

229
00:27:58,960 --> 00:28:03,020
Donc, lui, il va s'occuper d'incorporer tout ça.

230
00:28:03,040 --> 00:28:06,300
Mais en tant qu'évaluateur, si vous voulez donc évaluer un bâtiment,

231
00:28:06,460 --> 00:28:09,420
vous devez donc estimer ça. C'est-à-dire que vous devez estimer qu'est-ce qu'un

232
00:28:09,440 --> 00:28:12,480
entrepreneur en général chargerait, ce serait quoi donc ses marges de profit et

233
00:28:12,500 --> 00:28:15,380
tout. Mais là ensuite, il faut qu'il y ait une contingence.

234
00:28:15,480 --> 00:28:19,780
Donc ça, c'est-à-dire que c'est un 5 % qui est ajouté au cas où,

235
00:28:20,080 --> 00:28:22,080
mettons, qu'il y a de quoi qui vire mal sur le chantier,

236
00:28:22,200 --> 00:28:24,640
qu'il y a un imprévu, qu'il y a un dépassement de coûts et autres.

237
00:28:25,720 --> 00:28:29,160
On dit que donc c'est un montant qui est appliqué sur les coûts directs nuls.

238
00:28:29,520 --> 00:28:33,180
nus, donc c'est-à-dire, c'est vraiment les coûts avant tous les frais qu'on ajoute,

239
00:28:33,260 --> 00:28:39,240
donc c'est un 5% du 785 000. Donc là, on parlerait de 72 572

240
00:28:39,260 --> 00:28:44,420
qu'on va venir ajouter donc ici au montant qui est là.

241
00:28:44,520 --> 00:28:50,460
Donc, on applique le 5% à ça ici, mais on l'ajoute par la suite à ça pour que ça

242
00:28:50,480 --> 00:28:51,420
nous donne le montant qui est ici.

243
00:28:52,740 --> 00:28:55,440
Excusez-moi, on l'ajoute à ça ici pour que ça nous donne le montant qui est ici.

244
00:28:56,320 --> 00:28:59,060
Et là, ça, ça nous donne donc le montant après la contingence,

245
00:28:59,160 --> 00:29:03,020
donc 2 millions. Et là, il y a tout, qu'est-ce qui touche les coins directs,

246
00:29:03,600 --> 00:29:08,580
donc 204 000, donc ça va toucher par exemple les architectes,

247
00:29:08,700 --> 00:29:11,920
ingénieurs, les assurances, le financement.

248
00:29:12,160 --> 00:29:16,860
Et là, ça va nous donner le montant après les coins directs de 1 123 220.

249
00:29:17,820 --> 00:29:20,720
Et là, on va venir ajouter un profit donc du promoteur,

250
00:29:21,020 --> 00:29:24,900
un profit entrepreneurial, donc de 11 % sur ce total-là ici,

251
00:29:25,120 --> 00:29:30,080
qui va nous donner 123 564 de plus pour un coût total, donc,

252
00:29:30,600 --> 00:29:35,320
hors taxe, de 1 246 774 sans le terrain.

253
00:29:37,080 --> 00:29:42,300
Donc, de façon simple, c'est ça, donc, l'arborescence des coûts.

254
00:29:43,200 --> 00:29:46,280
Encore une fois, ça peut varier, donc, ce n'est pas une science exacte,

255
00:29:46,340 --> 00:29:49,280
c'est loin d'être, donc, des pourcentages qui ne vont pas bouger.

256
00:29:49,300 --> 00:29:50,820
Donc, c'est une idée à peu près.

257
00:29:51,500 --> 00:29:54,280
Ça dépend donc de l'entrepreneur, ça dépend du promoteur.

258
00:29:55,140 --> 00:29:57,660
Il y a plein de choses. Ça dépend aussi du financement que vous avez.

259
00:29:58,080 --> 00:30:02,460
Il y a beaucoup de choses qui vont faire en sorte que ces pourcentages-là vont

260
00:30:02,480 --> 00:30:04,940
varier et que le coût indirect va varier également beaucoup.

261
00:30:07,600 --> 00:30:10,580
Bon, donc ça, c'est un peu un récapitulatif.

262
00:30:10,840 --> 00:30:14,400
Mais si on regarde maintenant tous les coûts qu'on ajoute au coût direct nu,

263
00:30:14,680 --> 00:30:17,460
on parle, t'es maintenant, de 23 % de plus.

264
00:30:17,780 --> 00:30:20,100
Donc, t'es c. Grosso modo, c'est à peu près ça.

265
00:30:20,200 --> 00:30:22,120
Puis c'est ça qui nous permet donc de…

266
00:30:22,140 --> 00:30:26,860
Mais t'es pas 23 %, donc il faut vraiment faire le cumul pour que ça nous donne.

267
00:30:26,940 --> 00:30:30,360
Donc, t'es maintenant, si on fait 8 plus 7 plus 8, ça donne 23.

268
00:30:30,380 --> 00:30:35,340
mais le fait qu'on les cumule, donc 1,08 fois 1,07 fois 1,08,

269
00:30:35,460 --> 00:30:41,680
ça va donner 24,8 %. C

270
00:30:41,700 --> 00:30:44,380
'est important de le faire de façon cumulative parce que ça change quand même un peu

271
00:30:44,400 --> 00:30:48,380
le pourcentage. Est-ce qu'il y avait des questions pour ça pour le moment ?

272
00:30:49,160 --> 00:30:49,960
Je ne sais pas si c'était clair.

273
00:30:53,140 --> 00:30:54,740
Ça va, merci. Parfait.

274
00:30:59,700 --> 00:31:04,060
Bon. Maintenant, ici, donc, au niveau, donc, de tout ce qui touche,

275
00:31:04,140 --> 00:31:09,700
par exemple, au coût, donc, indirect, on va aller voir ça,

276
00:31:09,760 --> 00:31:13,460
donc, dans le bloc, donc, le bloc 2, donc, qui est les honoraires professionnels et

277
00:31:13,480 --> 00:31:16,140
la gestion de projet. Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche.

278
00:31:16,260 --> 00:31:20,020
Donc, là, on sort vraiment du chantier et de tout ce qui touche à la construction.

279
00:31:21,120 --> 00:31:25,540
Là, on va vraiment dans tout ce qui est ingénieur et architecte et autres

280
00:31:25,560 --> 00:31:29,320
professionnels. Donc, premièrement, qu'est-ce qu'il va falloir faire ?

281
00:31:29,420 --> 00:31:31,920
Donc, c'est identifier qui intervient, donc, un architecte,

282
00:31:32,000 --> 00:31:34,320
un ingénieur, un arpenteur, un gestionnaire, un évaluateur,

283
00:31:34,360 --> 00:31:36,340
donc, si la loi l'exige, évidemment.

284
00:31:38,040 --> 00:31:40,600
Appliquer, donc, les quatre méthodes de calcul des honoraires,

285
00:31:40,660 --> 00:31:43,520
donc, et choisir une base de pourcentage qui mesure, donc,

286
00:31:43,620 --> 00:31:44,420
cet effet-là.

287
00:31:46,500 --> 00:31:49,780
Et en soi, donc, ça va vraiment dépendre, mais pour les ingénieurs,

288
00:31:49,860 --> 00:31:54,500
par exemple, c'est vraiment, ça dépend vraiment, donc, c'est quel type de propriété

289
00:31:54,520 --> 00:31:59,340
qu'il construit. et surtout, c'est quoi le nombre d'étages.

290
00:32:00,260 --> 00:32:03,020
Lorsqu'on dépasse trois étages et plus, automatiquement,

291
00:32:03,100 --> 00:32:06,380
ça prend un ingénieur. On va voir, c'est un arbre de décision qui est présenté.

292
00:32:08,240 --> 00:32:11,940
Dépendamment de c'est quoi le type de propriété, ça prend un ingénieur des fois,

293
00:32:11,960 --> 00:32:12,920
donc obligatoire.

294
00:32:14,980 --> 00:32:18,740
Qu'est-ce qu'on va voir ici ? Les professionnels qui font un tiers-venu sur un

295
00:32:18,760 --> 00:32:20,700
chantier, c'est vraiment architecte.

296
00:32:20,840 --> 00:32:24,540
Pour les plans et devis signés et scellés, évidemment.

297
00:32:25,120 --> 00:32:27,600
Un ingénieur en structure, pour tout ce qui est charpente,

298
00:32:27,720 --> 00:32:31,220
fondation ou les éléments qui sont hors la partie neuve.

299
00:32:31,280 --> 00:32:34,640
La partie neuve, c'est dans le cas de la loi, donc c'est vraiment tous les bâtiments

300
00:32:34,660 --> 00:32:36,720
qui ne nécessitent pas d'ingénieur.

301
00:32:38,320 --> 00:32:42,480
Ingénieur mécanique ou électrique, donc pour tout ce qui est CÉVAC,

302
00:32:42,600 --> 00:32:44,460
plomberie, électricité ou incendie.

303
00:32:45,960 --> 00:32:49,880
Ingénieur civil, dépendamment de la structure du sol, du drainage,

304
00:32:50,220 --> 00:32:52,700
les voiries, certificat de localisation, etc.

305
00:32:53,760 --> 00:32:57,200
Il y a aussi des gestionnaires de projets et des évaluateurs agréés,

306
00:32:57,280 --> 00:33:00,300
donc dépendamment de c'est quoi le projet, ça va prendre ça pour le financement,

307
00:33:00,360 --> 00:33:01,660
donc ça va rentrer dans les coins directs.

308
00:33:01,720 --> 00:33:03,900
Donc, l'évaluateur agréé peut rentrer dans les coins directs.

309
00:33:04,700 --> 00:33:07,980
Encore une fois, c'est soit des pourcentages ou des forfaits.

310
00:33:08,380 --> 00:33:10,460
Donc, ici, vous avez l'ordre ici.

311
00:33:10,580 --> 00:33:12,400
Ici, c'est l'ordre des ingénieurs du Québec.

312
00:33:13,360 --> 00:33:14,920
Ici, c'est l'ordre des architectes du Québec.

313
00:33:15,100 --> 00:33:17,240
Et là, c'est l'ordre des évaluateurs agréés du Québec.

314
00:33:19,620 --> 00:33:25,020
Par exemple, donc, si on prend ici, donc, l'article de,

315
00:33:25,140 --> 00:33:27,200
quand l'architecte est obligatoire, donc, l'article 16,

316
00:33:27,340 --> 00:33:32,240
c'est ce qui désigne, donc, c'est une habitation unifamiliale isolée d'au plus un

317
00:33:32,260 --> 00:33:36,380
étage du sol, deux étages et 600 mètres carrés, donc, de superficie brute des

318
00:33:36,400 --> 00:33:42,040
planchers. Donc, ça, c'est vraiment l'exemption que vous n'avez pas besoin d

319
00:33:42,060 --> 00:33:46,980
'architecte. Donc, l'architecte est requis au-delà de deux étages ou 300 mètres

320
00:33:47,000 --> 00:33:50,000
carrés. C'est complet. Le critère du nombre d'unités,

321
00:33:51,640 --> 00:33:55,700
habituellement, c'est au-delà de deux étages, ça prend un architecte.

322
00:33:55,720 --> 00:33:59,060
Puis donc, c'est vraiment 300 mètres carrés par étage et plus.

323
00:33:59,460 --> 00:34:02,700
C'est quand même, ça touche habituellement, ça ne touche pas les maisons standard.

324
00:34:03,240 --> 00:34:07,560
Donc, quand c'est des plexes, automatiquement, ça prend un architecte.

325
00:34:07,700 --> 00:34:09,800
Mais bon, ça dépend de la loi, encore une fois.

326
00:34:10,300 --> 00:34:11,960
Pour l'ingénieur, c'est un peu le même principe.

327
00:34:12,140 --> 00:34:15,580
Donc, si on regarde ici, quand est-ce que l'ingénieur est obligatoire ?

328
00:34:16,080 --> 00:34:17,980
C'est l'arbre de décision qui est ici.

329
00:34:18,380 --> 00:34:22,780
Donc, si votre bâtiment que vous construisez a un air habitable,

330
00:34:23,300 --> 00:34:27,860
donc de 600 mètres carrés et plus, ou trois étages et plus,

331
00:34:28,100 --> 00:34:30,460
évidemment. Donc, c'est-à-dire que, pas à partir du deuxième,

332
00:34:30,600 --> 00:34:32,900
mais à partir du troisième. donc plus grand que trois étages,

333
00:34:33,640 --> 00:34:36,340
ça prend un ingénieur. C'est-à-dire qu'il y a un ingénieur qui est requis

334
00:34:36,360 --> 00:34:38,120
automatiquement. Sinon, on s'en va.

335
00:34:38,260 --> 00:34:41,540
Est-ce que le bâtiment que vous construisez est hors de la partie 9 ?

336
00:34:41,660 --> 00:34:44,400
Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui est...

337
00:34:44,840 --> 00:34:48,220
Quand c'est dans la partie 9, pas besoin d'avoir d'ingénieur parce que c'est très

338
00:34:48,240 --> 00:34:50,420
bien détaillé, donc toute la structure qui doit être faite.

339
00:34:50,720 --> 00:34:55,080
Mais si on est hors partie 9, donc la partie 9, c'est vraiment dans le...

340
00:34:56,260 --> 00:35:01,900
C'est tout ce qui touche l'article 3.1 du code du bâtiment ou la loi sur les

341
00:35:01,920 --> 00:35:06,320
ingénieurs. Donc, c'est vraiment tout ce qui est hors le mandat des ingénieurs.

342
00:35:07,020 --> 00:35:09,320
Si c'est hors partie 9, donc, ça vous prend un ingénieur,

343
00:35:09,460 --> 00:35:10,760
mais sinon, architecte seulement.

344
00:35:12,080 --> 00:35:14,760
Donc, c'est un peu ça, donc, l'intuition derrière ça.

345
00:35:18,340 --> 00:35:20,460
Maintenant, l'architecte, donc, c'est quoi les…

346
00:35:20,480 --> 00:35:23,000
pas besoin de rentrer nécessairement dans ces détails-là lorsque vous allez faire l

347
00:35:23,020 --> 00:35:27,160
'évaluation, mais dans un sens, tout ce qui touche, maintenant,

348
00:35:27,860 --> 00:35:32,400
au travail de l'architecte, c'est vraiment, donc, l'esquisse préliminaire,

349
00:35:32,520 --> 00:35:36,380
définitive, donc c'est tout ce qui touche maintenant au plan préliminaire,

350
00:35:36,680 --> 00:35:39,220
le plan définitif, les appels d'offres et la surveillance.

351
00:35:39,600 --> 00:35:43,460
C'est vraiment, je ne connais pas trop maintenant le métier d'architecte,

352
00:35:43,480 --> 00:35:47,220
mais bon, c'est quand même donc relié au plan, à faire une esquisse du bâtiment puis

353
00:35:47,240 --> 00:35:53,380
des fois, donc il est nécessaire qu'un ingénieur appuie son seau sur les plans que

354
00:35:53,400 --> 00:35:54,200
l'architecte a fait.

355
00:35:55,840 --> 00:35:58,200
Évidemment, c'est logique. Si c'est trois étages et plus,

356
00:35:58,220 --> 00:36:03,160
c'est une structure qui est plus imposante, qui est plus complexe et ça prend quand

357
00:36:03,180 --> 00:36:05,140
même, donc il y a des lois de la physique là-dedans qui interviennent.

358
00:36:05,260 --> 00:36:08,040
Donc, l'architecte n'a pas nécessairement les qualifications pour s'assurer que le

359
00:36:08,060 --> 00:36:11,780
bâtiment va tenir. Donc, lorsque c'est un bâtiment qui est trop important,

360
00:36:12,100 --> 00:36:17,080
donc en superficie ou en hauteur, ça prend un saut d'ingénieur pour certifier que le

361
00:36:17,100 --> 00:36:18,980
bâtiment est standard et conforme.

362
00:36:21,960 --> 00:36:22,760
Bon.

363
00:36:24,680 --> 00:36:30,900
Maintenant, le taux, donc, Donc, le taux qui est appliqué pour les honoraires,

364
00:36:31,000 --> 00:36:34,040
ça dépend encore une fois. Ça peut être un montant qui est appliqué.

365
00:36:34,160 --> 00:36:36,580
On ne peut pas nécessairement quantifier.

366
00:36:38,080 --> 00:36:40,600
Le professionnel ne va pas vous charger en fonction du bâtiment,

367
00:36:40,800 --> 00:36:46,820
de son coût. Mais c'est très dur de quantifier comment un ingénieur

368
00:36:46,840 --> 00:36:48,240
et comment un architecte va vous coûter.

369
00:36:48,340 --> 00:36:51,120
Donc, qu'est-ce qui est supposé dans ça ?

370
00:36:51,140 --> 00:36:55,880
c'est que le coût du bâtiment, donc c'est-à-dire les coûts directs nus ou les

371
00:36:55,900 --> 00:37:00,680
directs après les frais d'un entrepreneur, ça représente quand même la complexité du

372
00:37:00,700 --> 00:37:03,480
projet. Donc, c'est-à-dire que ça représente un peu, donc plus ça va être un

373
00:37:03,500 --> 00:37:06,900
bâtiment qui va coûter cher, plus le travail de l'architecte va être important,

374
00:37:07,160 --> 00:37:09,040
plus le travail de l'ingénieur aussi va être important.

375
00:37:09,700 --> 00:37:15,720
Donc, ce n'est pas fou d'appliquer un taux T sur le coût direct nu ou le coût

376
00:37:15,740 --> 00:37:20,300
direct total. Encore une fois, ça dépend des fois, Mais bon,

377
00:37:21,960 --> 00:37:28,080
c'est détaillé dans certains guides quel taux qui pourrait être utilisé.

378
00:37:28,140 --> 00:37:30,860
Mais en soi, la logique, c'est que plus le bâtiment coûte cher,

379
00:37:31,100 --> 00:37:33,140
plus il va y avoir de travail à faire derrière pour faire les plans.

380
00:37:33,640 --> 00:37:37,120
Donc, c'est pour ça que c'est une meilleure façon de déterminer les coûts des

381
00:37:37,140 --> 00:37:41,100
professionnels. Plutôt que de spécier, par exemple, un tarif for air,

382
00:37:41,300 --> 00:37:44,960
puis de dire que c'est tendeur de travail, ça reste encore plus la spéculation.

383
00:37:46,660 --> 00:37:47,720
Qu'est-ce qui est possible de faire ?

384
00:37:47,740 --> 00:37:53,240
les guides comme Altus, ce qu'ils font, c'est qu'il y en a beaucoup qui détaillent

385
00:37:53,260 --> 00:37:57,360
en soi après la construction, ça a coûté combien d'architectes,

386
00:37:57,440 --> 00:38:00,880
combien d'ingénieurs et là ensuite, il y a une moyenne qui est faite sur plusieurs

387
00:38:00,900 --> 00:38:06,420
cas réels pour déterminer quel coût des coûts directs nus représente l'ingénieur,

388
00:38:06,520 --> 00:38:07,580
représente l'architecte.

389
00:38:13,580 --> 00:38:19,120
Encore une fois, ici, il y a des méthodes par forfait, par pourcentage.

390
00:38:19,420 --> 00:38:21,680
Il y a plusieurs façons de faire ces ajustements-là.

391
00:38:23,820 --> 00:38:26,700
Pour le bien-être du cours, c'est vraiment, dans le TP,

392
00:38:26,820 --> 00:38:30,940
c'est vraiment d'appliquer un taux au coût des travaux.

393
00:38:31,100 --> 00:38:33,700
On ne rentre pas, ça pourrait être un autre cours en soi,

394
00:38:33,780 --> 00:38:37,360
d'appliquer juste les professionnels et les charges.

395
00:38:38,260 --> 00:38:44,320
Et encore une fois, c'est vraiment dans la méthode où on aurait une évaluation où on

396
00:38:44,340 --> 00:38:47,340
demanderait d'évaluer en fonction de la reconstruction totale du bâtiment.

397
00:38:47,580 --> 00:38:49,600
Ce n'est pas une évaluation standard par méthode comparable.

398
00:38:52,580 --> 00:38:57,860
Ici, vous avez, comme on a dit, la complexité, les honoraires en pourcentage,

399
00:38:57,920 --> 00:39:04,240
ça va dépendre du coût des travaux, mais les honoraires

400
00:39:04,260 --> 00:39:07,920
de façon simple à peu près, si on regarde par exemple les coûts des travaux en

401
00:39:07,940 --> 00:39:13,500
dollars, de 500 000 à 5 millions de dollars, et l'honorat de tous les

402
00:39:13,520 --> 00:39:16,160
professionnels. Donc, ça, c'est vraiment ingénieur et architecte.

403
00:39:17,060 --> 00:39:23,520
C'est représenté ici. Par exemple, si vous avez un bâtiment où on n'aurait donc pas

404
00:39:23,540 --> 00:39:26,440
d'ingénieur, c'est-à-dire qu'on aurait simplement un architecte pour des travaux,

405
00:39:26,480 --> 00:39:29,660
par exemple, de, si on va voir à peu près de 500 000, bien là,

406
00:39:29,680 --> 00:39:35,680
on serait aux alentours de 7,5 % de frais d'architecte sur

407
00:39:35,700 --> 00:39:38,420
le coût direct. Et là, plus que les travaux coûtent cher,

408
00:39:38,580 --> 00:39:40,480
plus que le taux qu'on va appliquer va être faible.

409
00:39:40,560 --> 00:39:43,160
C'est-à-dire que là, pour le cours, on va appliquer 4 %,

410
00:39:43,180 --> 00:39:46,880
mais dans la réalité, ça serait plus dans cet ordre-là.

411
00:39:46,980 --> 00:39:49,400
C'est-à-dire que là, lorsque le bâtiment coûte très cher,

412
00:39:50,000 --> 00:39:52,520
mais ce n'est quand même pas tes 8 % appliqués sur peu importe le montant.

413
00:39:53,020 --> 00:39:56,220
Plus le coût est important, plus le taux qui est appliqué diminue.

414
00:39:56,400 --> 00:39:59,680
Donc, ça reflète qu'il y a quand même une économie d'échelle sur le travail qu'un

415
00:39:59,700 --> 00:40:06,340
architecte fait. Et là, il y a aussi le tarif qui est appliqué avec

416
00:40:06,360 --> 00:40:12,900
un ingénieur, c'est-à-dire en turquoise.

417
00:40:14,740 --> 00:40:19,820
Ici, c'est vraiment le tarif des professionnels en pourcentage avec ingénieur.

418
00:40:19,840 --> 00:40:20,980
Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

419
00:40:21,080 --> 00:40:23,180
C'est que c'est architecte plus ingénieur.

420
00:40:23,680 --> 00:40:29,940
Donc, comme on voit ici, avec des travaux de 500 000, on serait aux alentours de 9,5

421
00:40:29,960 --> 00:40:33,240
% de frais sur les coûts directs.

422
00:40:33,320 --> 00:40:37,860
Alors que là, si on tombe à 2 millions, on serait plus proche de 8 %.

423
00:40:38,820 --> 00:40:42,540
Donc, encore une fois, plus on avancerait dans des coûts de travaux importants,

424
00:40:42,560 --> 00:40:45,740
plus ce serait des taux qui diminueraient.

425
00:40:46,500 --> 00:40:49,140
Évidemment, il y aurait quand même un plancher éventuellement,

426
00:40:49,260 --> 00:40:52,320
c'est-à-dire qu'on ne peut quand même pas non plus réduire.

427
00:40:53,020 --> 00:40:54,960
Mais quand même, ça risque de diminuer quand même beaucoup.

428
00:40:55,120 --> 00:40:58,480
Donc, mettons qu'on est à 100 millions, 200 millions, ça prend quand même plus de

429
00:40:58,500 --> 00:41:02,040
professionnels, mais je crois qu'il y a quand même une économie d'échelle qui se

430
00:41:02,060 --> 00:41:03,840
fait dans les travaux ultra-dispendus.

431
00:41:07,440 --> 00:41:13,420
Bon, donc ça ici c'est bon, ça c'est des exemples avec un site logement,

432
00:41:13,520 --> 00:41:16,200
donc arpenteur, géomètre, évaluateur, donc ça c'est vraiment,

433
00:41:16,500 --> 00:41:20,740
ça peut être nécessaire, donc encore une fois, arpenteur,

434
00:41:20,800 --> 00:41:22,820
géomètre, c'est pour tout ce qui est certificat de localisation,

435
00:41:23,660 --> 00:41:26,220
études géotechniques, donc ça dépend, dans certains cas,

436
00:41:26,440 --> 00:41:29,600
il y a besoin donc d'avoir une étude du sol qui est faite,

437
00:41:30,060 --> 00:41:32,360
souvent c'est des forfaits dans ce cas-là, donc c'est-à-dire que ça ne sera pas un

438
00:41:32,380 --> 00:41:33,960
pourcentage, Donc, ça va être vraiment un forfait.

439
00:41:34,900 --> 00:41:37,960
Donc, notaire, par exemple, le notaire est pour énumérer,

440
00:41:38,300 --> 00:41:41,620
son travail n'est pas nécessairement plus important si c'est un projet de 50

441
00:41:41,640 --> 00:41:43,460
millions par rapport à un projet d'un million.

442
00:41:44,540 --> 00:41:47,540
Et là, encore une fois, le notaire, ça va être pour tout ce qui est acte

443
00:41:47,560 --> 00:41:48,620
hypothécaire du prêt de construction.

444
00:41:48,640 --> 00:41:53,840
Donc, c'est-à-dire que ça va être tout ce qui va permettre de greffer les droits de

445
00:41:53,860 --> 00:41:57,080
ce qu'il construit pour que, par exemple, le prêteur puisse être protégé.

446
00:41:57,200 --> 00:42:00,820
Donc, c'est 900 à 1500 $ d'honoraires, ça fait du sens.

447
00:42:01,360 --> 00:42:03,360
Il y a aussi l'évaluateur pour le prêteur.

448
00:42:03,380 --> 00:42:06,720
C'est-à-dire que c'est possible que la personne qui va financer la construction

449
00:42:06,740 --> 00:42:12,100
demande une évaluation par un évaluateur agréé pour s'assurer que le projet qu'il

450
00:42:12,120 --> 00:42:14,560
construit, est-ce qu'il vaut vraiment ce qu'il dit ?

451
00:42:14,660 --> 00:42:18,900
Est-ce qu'on construit de quoi qui va avoir une valeur suffisante pour couvrir le

452
00:42:18,920 --> 00:42:25,040
prêt que je fais ? Tout ça, ça rentre dans les professionnels qui ne sont pas moins

453
00:42:25,060 --> 00:42:28,640
importants, mais qui sont plus, en termes de dollars, c'est beaucoup moins par

454
00:42:28,660 --> 00:42:30,200
rapport à l'ingénieur ou à l'architecte.

455
00:42:34,240 --> 00:42:38,020
Donc, c'est ça. Est-ce qu'il y avait des questions pour tout ce qui était

456
00:42:38,040 --> 00:42:38,840
professionnel ?

457
00:42:49,180 --> 00:42:50,700
Non ? Parfait. Donc, on va continuer.

458
00:42:52,640 --> 00:42:54,780
Je sais que c'est une séance qui n'est pas tant le fun.

459
00:42:54,800 --> 00:42:59,940
c'est pas non plus la plus j'ai essayé vraiment de mettre du contenu mais en soi c

460
00:42:59,960 --> 00:43:06,040
'est que c'est une séance qui aurait pu durer honnêtement pour l'examen de l'ordre,

461
00:43:06,080 --> 00:43:08,120
c'est une séance qui aurait pu durer 10 minutes mais bon,

462
00:43:08,300 --> 00:43:10,740
j'essaie de mettre un peu de contenu pour que ça fasse des cours quand même

463
00:43:10,760 --> 00:43:16,940
relativement long mais en soi comment c'est couvert en détail dans

464
00:43:16,960 --> 00:43:22,040
l'examen de l'ordre, c'est pas aussi précisément que ça je vous dirais que je trouve

465
00:43:22,060 --> 00:43:26,160
vraiment l'essentiel dans ce cas-là parce qu'on pourrait rentrer dans ce que chaque

466
00:43:26,180 --> 00:43:29,360
professionnel fait, mais vous n'êtes pas architecte, vous n'êtes pas ingénieur,

467
00:43:29,440 --> 00:43:34,060
donc on ne peut pas aller trop en profondeur non plus, ça ne nous rend pas grand

468
00:43:34,080 --> 00:43:34,880
-chose.

469
00:43:37,140 --> 00:43:39,680
Maintenant, une des parties les plus importantes dans ça,

470
00:43:39,820 --> 00:43:43,540
c'est la partie financement. Là, on a vu vraiment la partie professionnelle.

471
00:43:44,080 --> 00:43:46,620
C'est tout ce qui touche, par exemple, architecte et autres.

472
00:43:46,860 --> 00:43:49,900
Mais là, on rentre vraiment dans le financement et les intérêts intercalables.

473
00:43:50,020 --> 00:43:53,860
Ça, c'est des gros frais, Donc, c'est-à-dire que ça peut représenter une partie

474
00:43:53,880 --> 00:43:56,580
importante, donc, des frais des coins directs.

475
00:43:57,420 --> 00:44:01,280
Et donc, en soi, ici, qu'est-ce qu'il va falloir faire ?

476
00:44:01,380 --> 00:44:04,880
Donc, c'est décrire le prêt de construction, donc, les déboursés progressifs,

477
00:44:05,220 --> 00:44:09,520
retenus, inspections, etc. Donc, de façon simple, donc,

478
00:44:09,540 --> 00:44:12,660
les intérêts payés sur le fonds emprunté pendant la construction,

479
00:44:12,880 --> 00:44:14,420
c'est ce qu'on appelle les intérêts intercalaires.

480
00:44:14,660 --> 00:44:17,380
Donc, c'est vraiment les intérêts qu'on va payer, par exemple,

481
00:44:17,480 --> 00:44:19,380
à chaque mois sur le montant qui est emprunté.

482
00:44:21,920 --> 00:44:25,240
Ça peut être une banque qui finance ça, donc dépendamment avec un taux plus

483
00:44:25,260 --> 00:44:30,000
important. Il y a des prêteurs privés, donc c'est une section de prêts privés dans

484
00:44:30,020 --> 00:44:32,880
les banques à chartes, mais il y a des prêteurs privés qui sont spécialisés là

485
00:44:32,900 --> 00:44:34,040
-dedans, les prêts de construction.

486
00:44:36,700 --> 00:44:40,760
encore une fois il y a deux façons de faire on va voir qu'il y a la méthode

487
00:44:40,780 --> 00:44:45,880
simplifiée donc du 1,5 qui est vraiment très simple l'intuition est logique mais il

488
00:44:45,900 --> 00:44:50,000
y a aussi donc la méthode par période donc on va aller voir les deux et c'est deux

489
00:44:50,020 --> 00:44:53,580
façons donc de calculer les intérêts pour l'évaluateur donc c'est-à-dire que ce n

490
00:44:53,600 --> 00:44:57,040
'est pas vraiment les intérêts réels c'est vraiment une estimation de ça va être

491
00:44:57,060 --> 00:45:04,040
probablement quoi les intérêts à payer sur donc le prêt pour la construction Encore

492
00:45:04,060 --> 00:45:07,080
une fois, les intérêts, ça rentre dans les coûts indirects.

493
00:45:07,140 --> 00:45:09,820
Donc, c'est vraiment tout ce qui touche au financement.

494
00:45:10,020 --> 00:45:13,420
Et là, encore une fois, le capital qui est remboursé, on n'en tient pas compte parce

495
00:45:13,440 --> 00:45:16,540
que le capital dans un prêt de construction, il n'est pas remboursé comme une

496
00:45:16,560 --> 00:45:20,740
hypothèque. Une hypothèque, par exemple, lorsque vous financez l'achat d'une maison,

497
00:45:23,580 --> 00:45:27,080
vous empruntez, par exemple, 200 000, et là, graduellement,

498
00:45:27,300 --> 00:45:31,380
vous allez rembourser des intérêts et du capital avec un paiement constant.

499
00:45:31,860 --> 00:45:36,180
On est d'accord ? Donc, jusqu'à temps que le capital soit complètement remboursé,

500
00:45:36,320 --> 00:45:38,940
et là, le 25 ans s'est écoulé, votre maison est payée.

501
00:45:39,420 --> 00:45:40,720
Dans ce cas-là, c'est différent.

502
00:45:40,980 --> 00:45:42,520
Il n'y a aucun capital qui est payé.

503
00:45:43,320 --> 00:45:46,500
C'est-à-dire qu'à chaque mois, vous payez les intérêts du montant que vous avez

504
00:45:46,520 --> 00:45:51,000
utilisé pour faire la construction et vous payez seulement les intérêts.

505
00:45:51,200 --> 00:45:52,660
Donc, il n'y a aucun capital qui est remboursé.

506
00:45:52,740 --> 00:45:54,880
Le capital est simplement remboursé à la fin.

507
00:45:55,780 --> 00:45:58,420
Lorsque là, vous allez voir une banque avec votre bâtiment construit,

508
00:45:58,840 --> 00:46:02,220
vous dites, bon, moi, je veux hypothéquer ce bâtiment-là.

509
00:46:02,500 --> 00:46:05,020
Donc là, vous allez vraiment en faire un prêt conventionnel.

510
00:46:05,460 --> 00:46:09,420
Là, la banque vous hypothèque la maison, elle vous donne l'argent pour le montant d

511
00:46:09,440 --> 00:46:13,280
'hypothèque et là, vous remboursez le prêteur qui vous a passé pour la construction,

512
00:46:14,220 --> 00:46:18,020
donc le capital. Et là, après ça, c'est un financement hypothécaire standard.

513
00:46:19,140 --> 00:46:22,540
Donc, c'est ça l'intuition. Parce que le prêteur qui vous finance les coûts de

514
00:46:22,560 --> 00:46:24,100
construction, lui, il n'a aucune garantie.

515
00:46:24,240 --> 00:46:27,520
Donc, il y a juste des... La seule chose sur laquelle il peut s'appuyer,

516
00:46:27,580 --> 00:46:30,480
c'est vraiment un calendrier de construction, des garanties de l'entrepreneur.

517
00:46:30,980 --> 00:46:34,400
Et donc, il peut contrôler un peu l'argent va où pour s'assurer que l'argent est

518
00:46:34,420 --> 00:46:37,900
bien utilisé. donc pour la construction, mais en soi, il n'y a aucun immeuble qui

519
00:46:37,920 --> 00:46:41,460
est greffé au prêt. Donc, c'est pour ça que c'est des prêts que les taux d'intérêt

520
00:46:41,480 --> 00:46:46,460
sont plus élevés, donc aux alentours de 2 % de plus des fois que le taux d

521
00:46:46,480 --> 00:46:51,020
'hypothèque standard. Et là, encore une fois, ça dépend beaucoup du promoteur à cet

522
00:46:51,040 --> 00:46:53,160
émeu, c'est-à-dire qu'il y a des promoteurs expérimentés.

523
00:46:53,320 --> 00:46:58,980
Eux, ils peuvent financer, par exemple, une construction à taux moins élevé,

524
00:46:59,060 --> 00:47:02,300
mais un particulier, par exemple, la banque n'a pas nécessairement d'historique,

525
00:47:03,100 --> 00:47:06,080
ce particulier-là va être obligé de se retourner vers un prêteur privé.

526
00:47:06,680 --> 00:47:08,220
Et là, les taux peuvent donner l'importance.

527
00:47:09,200 --> 00:47:12,860
Et c'est là qu'on va voir aussi que, dépendamment de si le chantier va bien,

528
00:47:13,620 --> 00:47:16,300
imaginez qu'un chantier qui s'étire sur 12 mois de plus,

529
00:47:16,480 --> 00:47:19,520
initialement c'était prévu 12 mois, mais là ça s'étire à 24 mois,

530
00:47:19,960 --> 00:47:22,600
bien là, c'est des intérêts payés de plus pendant 12 mois.

531
00:47:22,900 --> 00:47:26,400
Parce que tant que le bâtiment n'est pas terminé, c'est impossible de l'hypothéquer.

532
00:47:28,640 --> 00:47:31,400
Donc, c'est une des composantes les plus importantes, Puis souvent,

533
00:47:31,480 --> 00:47:34,640
c'est ça qui fait que des chantiers, des fois, ils sont élevés au cauchemar,

534
00:47:34,720 --> 00:47:37,760
donc au niveau des coûts. Donc, c'est parce que les intérêts sur le prêt de

535
00:47:37,780 --> 00:47:39,360
construction, c'est quand même important.

536
00:47:41,260 --> 00:47:43,580
Donc, ici, par exemple, et oui, c'est ça.

537
00:47:43,680 --> 00:47:48,140
Donc, le prêteur privé ou le prêteur, lui qui fait le prêt en construction,

538
00:47:48,700 --> 00:47:50,420
il va donc aller faire des inspections.

539
00:47:50,440 --> 00:47:54,400
Donc, si par exemple, on irait donc voir un peu comment ça fonctionnerait,

540
00:47:54,720 --> 00:47:56,920
on n'emprunte pas tout le jour 1.

541
00:47:57,040 --> 00:48:00,300
C'est-à-dire que anyway, ce n'est pas dans votre intérêt parce que si vous avez tout

542
00:48:00,320 --> 00:48:05,560
le montant one shot, vous allez payer des intérêts sur la totalité du montant dès le

543
00:48:05,580 --> 00:48:07,400
jour 1. Donc, vous ne voulez pas ça.

544
00:48:08,540 --> 00:48:12,140
Puis le prêteur non plus ne veut pas ça parce que lui, ça veut dire qu'il vous

545
00:48:12,160 --> 00:48:15,300
laisse l'entièreté de l'argent et il n'y a aucune façon ensuite de s'assurer que

546
00:48:15,320 --> 00:48:16,740
vous n'allez pas faire n'importe quoi avec cet argent-là.

547
00:48:16,760 --> 00:48:20,200
Donc, il veut vraiment s'assurer que c'est fait dans les règles et que chaque

548
00:48:20,220 --> 00:48:24,160
décalissement qu'il fait soit utilisé à construire le bâtiment et que le projet

549
00:48:24,180 --> 00:48:28,240
vienne à terme. Parce que lui, si à la fin, vous n'avez pas fini le bâtiment,

550
00:48:28,440 --> 00:48:30,100
vous ne pourrez pas prendre d'hypothèque pour le rembourser.

551
00:48:32,100 --> 00:48:38,160
Donc, supposons ici, on aurait le prêteur des bourses, le premier décalissement pour

552
00:48:38,180 --> 00:48:41,840
la fondation du bâtiment. C'est-à-dire que là, le prêteur passe au promoteur ou au

553
00:48:41,860 --> 00:48:43,220
particulier pour faire la fondation.

554
00:48:44,120 --> 00:48:48,460
Là, qu'est-ce qui arrive ici, c'est qu'il peut y avoir une inspection qui est faite

555
00:48:48,480 --> 00:48:50,440
à la fin, ici par le prêteur.

556
00:48:50,500 --> 00:48:51,700
Le prêteur envoie un inspecteur.

557
00:48:51,720 --> 00:48:54,800
Donc, mettons que là, ça prend, exemple, trois mois pour voir,

558
00:48:54,860 --> 00:48:56,600
bon, est-ce que le contrat a été rempli ?

559
00:48:56,660 --> 00:48:59,040
Donc, est-ce que vraiment la fondation est faite avec le premier montant que je lui

560
00:48:59,060 --> 00:49:04,220
ai donné ? Si oui, bon, bien là, il y a un deuxième déboursé qui est fait pour la

561
00:49:04,240 --> 00:49:07,680
structure et l'enveloppe. Et là, on continue comme ça ici.

562
00:49:07,860 --> 00:49:10,520
Donc, il n'y aura pas nécessairement, par exemple, une inspection.

563
00:49:10,740 --> 00:49:12,420
Donc, il va y avoir un autre déboursé qui est fait.

564
00:49:12,920 --> 00:49:14,120
Et là, il y a une inspection ici.

565
00:49:14,360 --> 00:49:16,940
Et là, ça continue comme ça, donc, pour chacune des étapes de construction.

566
00:49:17,780 --> 00:49:20,600
Puis, le prêteur va donc envoyer des inspections, va faire des inspections.

567
00:49:21,560 --> 00:49:24,740
tout le long du processus pour s'assurer que ça suit vraiment bien le cours des

568
00:49:24,760 --> 00:49:30,800
choses. La chose qui est importante de comprendre, c'est que sur la période d'ici,

569
00:49:30,920 --> 00:49:36,260
donc entre là et là ici, l'intérêt qui est payé, c'est simplement sur le déboursé 1.

570
00:49:37,100 --> 00:49:39,400
Donc, c'est-à-dire que vous ne payez pas l'intérêt sur la totalité,

571
00:49:39,700 --> 00:49:41,620
vous payez l'intérêt seulement sur ce qui était déjà déboursé.

572
00:49:42,600 --> 00:49:44,700
Maintenant ici, il y a un déboursé qui est fait pour la structure.

573
00:49:45,300 --> 00:49:48,740
Donc là, à partir d'ici, vous allez payer de l'intérêt sur le déboursé 2,

574
00:49:48,920 --> 00:49:50,120
mais en plus sur le déboursé 1.

575
00:49:51,220 --> 00:49:54,060
Donc, ça s'additionne parce que vous n'avez pas remboursé le déboursé 1.

576
00:49:54,520 --> 00:49:58,040
C'est juste que là, le prêteur, il considère que vous avez rempli les conditions.

577
00:49:58,280 --> 00:50:01,020
Donc, vous avez fait vraiment ce qui était dû avec le montant 1.

578
00:50:01,420 --> 00:50:03,700
Donc, il accepte de vous faire le déboursé 2.

579
00:50:05,740 --> 00:50:09,940
donc chaque déboursement donc il y a un rapport d'avancement plus une inspection du

580
00:50:09,960 --> 00:50:10,820
prêteur donc

581
00:50:12,940 --> 00:50:18,580
encore une fois ça peut se faire donc avec 3 à 5 déboursements progressifs intérêts

582
00:50:18,600 --> 00:50:22,120
seulement donc pendant le chantier prêt donc c'est vraiment ça dépend tout le temps

583
00:50:22,140 --> 00:50:27,500
de c'est quoi mais de façon simple c'est toujours en déboursement donc séparé c'est

584
00:50:27,520 --> 00:50:28,420
jamais one shot

585
00:50:30,640 --> 00:50:33,540
bon maintenant au niveau donc des taux.

586
00:50:34,880 --> 00:50:40,840
Bon, là, les taux, ça a augmenté un petit peu, donc, le 28 octobre 2026,

587
00:50:40,960 --> 00:50:44,860
donc, on est rendu à 2,5 %. Bon, le taux d'escompte officiel,

588
00:50:45,000 --> 00:50:47,320
donc, 2,75, donc, des banques à chartes.

589
00:50:47,400 --> 00:50:50,380
Et maintenant, le taux préférentiel, donc, ça, c'est le chiffre que les banques

590
00:50:50,400 --> 00:50:55,580
canadiennes utilisent comme point de départ, donc, dans tous les calculs de taux

591
00:50:55,600 --> 00:50:59,360
hypothécaires et autres. En ce moment, donc, t'es maintenant,

592
00:50:59,380 --> 00:51:01,880
Donc, une personne qui aura un financement hypothécaire,

593
00:51:02,060 --> 00:51:03,280
ça va être proche du taux préférentiel.

594
00:51:03,460 --> 00:51:06,580
Donc, mettons 5 % pour une hypothèque 5 ans, un terme de 5 ans.

595
00:51:06,640 --> 00:51:08,780
Mais là, maintenant, il y a une prime du prêt de construction.

596
00:51:08,940 --> 00:51:10,400
Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est une approximation.

597
00:51:11,580 --> 00:51:15,020
Mais 2 %, donc, ce n'est pas nécessairement, ça peut être plus que ça,

598
00:51:15,180 --> 00:51:16,580
dépendamment du risque du projet.

599
00:51:17,760 --> 00:51:19,900
Mais ça va toujours être fonction du coût de l'argent.

600
00:51:20,040 --> 00:51:23,480
C'est-à-dire que le taux préférentiel de TD ou du taux directeur.

601
00:51:24,160 --> 00:51:30,300
Donc, en soi, c'est probablement plus que 6,75, mais

602
00:51:30,320 --> 00:51:33,640
si on se dit que le taux de risque, donc la prime de risque pour un prêt de

603
00:51:33,660 --> 00:51:36,120
construction va être ajouté au taux préférentiel.

604
00:51:36,860 --> 00:51:40,100
Donc là, 7 %, ce serait vraiment le gros minimum.

605
00:51:41,380 --> 00:51:44,040
En bas de ça, je ne pense pas qu'il y aurait quelqu'un d'une façon qui accepterait

606
00:51:44,060 --> 00:51:49,020
de passer. Donc, c'est pratiquement le taux des obligations du gouvernement.

607
00:51:50,340 --> 00:51:54,820
Donc, c'est vraiment le taux qui va être utilisé pour calculer les intérêts sur le

608
00:51:54,840 --> 00:51:55,640
prêt de construction.

609
00:51:57,060 --> 00:51:59,920
Encore une fois, ça dépend. Donc, ça peut varier.

610
00:52:00,320 --> 00:52:02,000
Puis, ce n'est pas des termes hypothécaires standards.

611
00:52:02,180 --> 00:52:04,000
Donc, dans le sens que ça ne s'applique pas sur cinq ans.

612
00:52:04,160 --> 00:52:06,680
Donc, construction, plus que c'est rapide, mieux que c'est parce que moins que vous

613
00:52:06,700 --> 00:52:07,500
avez d'intérêt à payer.

614
00:52:09,200 --> 00:52:11,980
Donc, une des premières façons pour calculer les intérêts,

615
00:52:12,140 --> 00:52:16,720
c'est vraiment d'utiliser le coût de construction total,

616
00:52:16,900 --> 00:52:18,340
c'est-à-dire le coût, le C ici.

617
00:52:18,480 --> 00:52:20,320
Donc, ça, le C, c'est le montant qui est financé.

618
00:52:20,420 --> 00:52:22,080
C'est-à-dire, c'est le montant qui va être déboursé.

619
00:52:22,160 --> 00:52:26,740
Donc, si on retourne ici, lorsque tous les déboursements vont être faits,

620
00:52:26,760 --> 00:52:29,380
c'est le montant total qui va vous avoir été passé pour la construction.

621
00:52:30,760 --> 00:52:34,260
Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va multiplier ça par I,

622
00:52:34,380 --> 00:52:39,340
donc qui est en soi le taux annuel du prêt, c'est-à-dire le taux d'intérêt annuel,

623
00:52:40,180 --> 00:52:43,260
fois T. T, c'est vraiment la durée des travaux en année.

624
00:52:43,280 --> 00:52:46,880
Donc, c'est-à-dire que, bon, supposons que le taux, c'est,

625
00:52:46,900 --> 00:52:50,920
je ne sais pas moi, 6.75. Donc, là, ici, le taux va être 6.75.

626
00:52:51,220 --> 00:52:54,140
Si les coûts total de tous les décaissements, c'est 500 000,

627
00:52:54,800 --> 00:52:57,160
bien là, ça va être 500 000 fois 6.75.

628
00:52:57,480 --> 00:53:00,460
Et là, si ça prend deux ans, bien le T est égal à 2.

629
00:53:02,020 --> 00:53:04,080
Maintenant, pourquoi on multiplie par une demi ?

630
00:53:04,100 --> 00:53:08,360
C'est, rappelez-vous, donc, on a dit ici, on ne débourse pas tout one shot.

631
00:53:08,520 --> 00:53:11,680
C'est-à-dire que c'est au fur et à mesure que le prêteur va vous passer l'argent,

632
00:53:12,320 --> 00:53:17,100
dépendamment de si vous atteignez les avancements voulus au fil du temps.

633
00:53:18,020 --> 00:53:20,520
Donc, l'hypothèse de cette approximation-là, c'est quoi ?

634
00:53:20,540 --> 00:53:25,480
C'est que si on prend que les décaissements sont faits à peu près à l'intervalle de

635
00:53:25,500 --> 00:53:32,060
temps constant et qui sont de même montant, ça revient comme à dire qu'on

636
00:53:32,080 --> 00:53:35,620
paye de l'intérêt sur la moitié du montant seulement, étant donné qu'au départ,

637
00:53:35,760 --> 00:53:39,340
vous avez zéro, mais à la fin, vous payez le montant des intérêts sur le montant

638
00:53:39,360 --> 00:53:42,480
total. Donc, si on fait la moyenne du montant que vous empruntez en moyenne,

639
00:53:42,560 --> 00:53:44,200
c'est une demi. Donc, c'est la moitié.

640
00:53:46,020 --> 00:53:47,420
C'est l'hypothèse un peu de tout ça.

641
00:53:47,560 --> 00:53:53,840
Donc, en soi, c'est un peu grossier, mais bon, reste que c'est une façon d

642
00:53:53,860 --> 00:53:56,780
'aller plus vite. Donc, si on suppose, par exemple, ici,

643
00:53:56,860 --> 00:54:00,360
qu'on a un montant financé total de 800 000, un taux, donc,

644
00:54:00,680 --> 00:54:04,540
de prêt de construction, donc, de 7 % et que la durée est de 10 mois,

645
00:54:04,640 --> 00:54:10,360
donc, même pas un an. Donc, là, dans ce cas-là, ici, on aurait des intérêts,

646
00:54:10,400 --> 00:54:15,360
donc, de 800 000 fois le 7 %, fois le 10 douzième parce que c'est 10 douzième d'une

647
00:54:15,380 --> 00:54:18,920
année, fois le 1,5, ce qui nous donnerait, donc, 23 000 $,

648
00:54:18,960 --> 00:54:21,080
donc, d'intérêts payés sur toute la période.

649
00:54:23,080 --> 00:54:29,180
Encore une fois, ça revient juste à 2,9 % du montant financé.

650
00:54:29,340 --> 00:54:33,460
Puis la raison est simple. Donc, si vous prenez le 23 000 ici et que vous le divisez

651
00:54:33,480 --> 00:54:35,600
par le 800 000, ça va donner 2,9 %.

652
00:54:36,180 --> 00:54:37,100
Puis pourquoi c'est comme ça ?

653
00:54:37,220 --> 00:54:41,240
C'est parce que ça reflète dans le fond le fait que dans les premières périodes,

654
00:54:41,460 --> 00:54:44,700
vous payez seulement l'intérêt sur le premier décaissement et non sur tous les

655
00:54:44,720 --> 00:54:45,720
décaissements à venir.

656
00:54:48,120 --> 00:54:54,180
Donc, ici, bon, ça, c'est le même exemple, donc, avec un

657
00:54:54,200 --> 00:54:57,060
exemple d'un 6 logements, donc, un 6 logements qui aurait,

658
00:54:57,100 --> 00:54:57,900
donc,

659
00:54:59,440 --> 00:55:02,660
un coût, donc, ici de 1 million, donc, appliqué avec un taux comme ça,

660
00:55:02,740 --> 00:55:08,080
donc, qui prendrait, donc, 14 mois à construire, un taux d'intérêt de 6,75 % et on

661
00:55:08,100 --> 00:55:09,020
applique la règle d'une demi.

662
00:55:11,320 --> 00:55:17,340
Mais maintenant, c'est conditionnel au fait qu'on prend comme hypothèse que les

663
00:55:17,360 --> 00:55:20,920
décalissements sont faits de façon pas mal à montant égal.

664
00:55:21,060 --> 00:55:23,400
C'est-à-dire qu'il n'y a pas un gros décalissement qui vient au début parce que

665
00:55:23,420 --> 00:55:24,500
sinon, ça ne marche pas.

666
00:55:26,220 --> 00:55:30,400
S'il y a aussi peu de décalissements, c'est-à-dire que le prêteur vous donne une

667
00:55:30,420 --> 00:55:32,980
partie du montant initialement et une autre partie au milieu,

668
00:55:33,000 --> 00:55:35,500
bien là, ça ne marche pas non plus parce que ça, c'est vraiment conditionnel au fait

669
00:55:35,520 --> 00:55:39,140
que c'est des montants pas mal légaux, répartis un peu sur toute la durée de la

670
00:55:39,160 --> 00:55:39,960
construction.

671
00:55:41,800 --> 00:55:44,940
Donc, c'est ça ici. Donc, ça, c'est vraiment, comme on dit,

672
00:55:45,020 --> 00:55:46,800
la limite de cette méthode simplifiée-là.

673
00:55:46,940 --> 00:55:48,440
Donc, c'est vraiment utilisé en passant comme méthode.

674
00:55:48,520 --> 00:55:51,560
Donc, c'est que les décaissements, c'est discret, donc ce n'est pas continu.

675
00:55:53,320 --> 00:55:56,640
Pour un profil qui est non linéaire, c'est-à-dire un chantier qui démarre lentement,

676
00:55:56,760 --> 00:56:01,540
il finit lentement. c'est-à-dire une co-S, donc de gros déboursés tardifs,

677
00:56:01,620 --> 00:56:03,020
donc réduisent les intérêts.

678
00:56:04,760 --> 00:56:07,380
Les intérêts capitalisés, les taux variables, donc en soi,

679
00:56:07,480 --> 00:56:09,480
les taux d'intérêt peuvent varier sur toute la période,

680
00:56:09,700 --> 00:56:12,820
mais ça, c'est très dur à prévoir quand on fait l'évaluation initialement.

681
00:56:14,500 --> 00:56:16,900
Encore une fois, pour un projet qui est plus long, ce n'est pas tant une bonne

682
00:56:16,920 --> 00:56:20,260
méthode. Pour un projet court, donc moins d'un an, ça peut être utilisé.

683
00:56:20,860 --> 00:56:23,700
Mais on va voir donc qu'il y a une méthode qui est plus précise que ça.

684
00:56:23,720 --> 00:56:27,720
Donc, c'est-à-dire que, bon, logiquement, vous avez un calendrier de construction.

685
00:56:27,980 --> 00:56:32,180
Donc, vous savez exactement sur toute la période qu'est-ce que vous allez faire.

686
00:56:33,260 --> 00:56:35,960
Donc, là, on va voir la méthode ici, donc, par période.

687
00:56:37,300 --> 00:56:38,600
Donc, ça en soi, ici, c'est quoi ?

688
00:56:38,740 --> 00:56:45,040
C'est que c'est au lieu d'appliquer une simplification vraiment basic,

689
00:56:45,140 --> 00:56:49,040
donc de dire qu'on sépare ça en une demi, bien là, on s'en va vraiment pour chacune

690
00:56:49,060 --> 00:56:54,280
des périodes. Comme ici, donc, vous avez, donc, BT, c'est le solde emprunté au début

691
00:56:54,300 --> 00:56:58,740
de la période. Donc, par exemple, si on regarde, on retourne ici,

692
00:56:59,080 --> 00:57:01,860
donc là, le déboursé ici, ça serait le déboursé en 1.

693
00:57:02,260 --> 00:57:06,760
Donc là, ici, on aurait, par exemple, le BT, c'est le montant 1 du déboursé en 1

694
00:57:06,780 --> 00:57:11,980
fois l'intérêt. Et le delta T, c'est vraiment la longueur de la période avant le

695
00:57:12,000 --> 00:57:16,920
prochain décaissement. Donc là, ça permet donc d'avoir l'intérêt pour cette période

696
00:57:16,940 --> 00:57:20,040
-là. Et là, ensuite, vous avez un deuxième déboursé.

697
00:57:21,200 --> 00:57:26,140
Et là, lui, il s'ajoute donc sur le montant, mais là, avec une différence donc de…

698
00:57:26,160 --> 00:57:29,360
Donc ici, par exemple, si on aurait le premier déboursé,

699
00:57:29,440 --> 00:57:32,100
donc ici qui serait de, maintenant, je ne sais pas moi,

700
00:57:32,180 --> 00:57:36,620
le déboursé 1, ici, on va l'appliquer donc sur 14 mois.

701
00:57:37,300 --> 00:57:41,800
Ensuite, le déboursé 2, on va l'appliquer donc aux alentours de 9 mois,

702
00:57:41,820 --> 00:57:44,780
étant donné que l'on est au à peu près au troisième mois et là jusqu'à la fin.

703
00:57:45,400 --> 00:57:48,240
Donc, c'est un peu ça l'intuition derrière cette formule-là.

704
00:57:49,420 --> 00:57:55,560
Donc, en soi, c'est répartir C sur N mois selon un profil soit linéaire ou même

705
00:57:55,580 --> 00:57:58,140
en soi, selon les prévisions de l'entrepreneur.

706
00:57:58,240 --> 00:58:00,500
Donc, c'est-à-dire selon les décaissements que vous allez avoir réellement besoin.

707
00:58:01,000 --> 00:58:06,760
À la fin de chaque mois, ici, vous allez appliquer l'intérêt sur le déboursé.

708
00:58:07,680 --> 00:58:13,060
Donc, c'est vraiment en soi, pour chacun des mois, vous allez payer l'intérêt sur

709
00:58:13,080 --> 00:58:16,260
les déboursés que vous avez déjà reçus et c'est tout.

710
00:58:16,900 --> 00:58:19,800
Mais c'est cumulatif, c'est-à-dire que ce n'est pas simplement le nouveau déboursé,

711
00:58:19,900 --> 00:58:21,220
c'est vraiment tout ce que vous avez reçu avant.

712
00:58:23,840 --> 00:58:25,060
Donc, qu'est-ce que ça fait ici ?

713
00:58:25,220 --> 00:58:26,760
Donc, c'est que ça fait un calendrier.

714
00:58:26,880 --> 00:58:30,200
Donc, dépendamment, c'est un calendrier qui est en S ou linéaire.

715
00:58:30,340 --> 00:58:32,900
Donc, ça peut changer un petit peu le calcul.

716
00:58:33,060 --> 00:58:35,380
Mais bon, de façon, c'est ça un petit peu l'intuition.

717
00:58:37,540 --> 00:58:40,480
Ici, donc, ça, c'est vraiment le, donc, vous avez ici, donc,

718
00:58:40,700 --> 00:58:45,400
le cumul, donc, des répartitions, donc, de, ce serait quoi,

719
00:58:45,480 --> 00:58:47,860
dans le fond, le montant qui serait financé ici en milliers de dollars,

720
00:58:47,960 --> 00:58:49,740
donc, d'un projet d'un million de dollars, par exemple.

721
00:58:51,280 --> 00:58:54,780
Donc, en S, ça serait vraiment peu de déboursés initialement parce que,

722
00:58:54,840 --> 00:58:56,280
là, bon, on est au la fondation.

723
00:58:57,220 --> 00:58:59,860
Donc, il y a l'INEA, donc, c'est-à-dire l'INEA, c'est un peu le,

724
00:59:00,100 --> 00:59:02,820
c'est le cas, donc, la ligne ici que vous avez, ce serait le cas où est-ce que l'une

725
00:59:02,840 --> 00:59:04,300
demi serait vraiment adaptée.

726
00:59:04,320 --> 00:59:06,200
C'est-à-dire que c'est vraiment linéaire, c'est parfait.

727
00:59:06,880 --> 00:59:10,480
Chaque montant est déboursé également à chaque période.

728
00:59:11,960 --> 00:59:16,720
Maintenant, la réalité, c'est que c'est plus un décalissement qui est en S

729
00:59:16,740 --> 00:59:20,520
habituellement. C'est-à-dire que le gros du décalissement vient au milieu et à la

730
00:59:20,540 --> 00:59:23,220
fin, il n'y a quasiment plus rien à décaisser parce qu'on est juste dans les

731
00:59:23,240 --> 00:59:26,400
finalités du chantier. Il n'y a pas beaucoup de matériaux chers à acheter.

732
00:59:26,520 --> 00:59:30,240
C'est très rare qu'il y ait des gros décalissements qui vont venir à la fin.

733
00:59:34,320 --> 00:59:41,240
Bon, donc ici, habituellement, donc si maintenant on parle de comment

734
00:59:41,260 --> 00:59:43,880
maintenant les décaissements viendraient sur un projet d'un million de dollars,

735
00:59:44,000 --> 00:59:48,700
par exemple. Donc ça, c'est un modèle de trésorerie qui venait d'une étude qui avait

736
00:59:48,720 --> 00:59:52,580
été faite, Kenley et Wilson. Donc les trois premiers mois,

737
00:59:52,700 --> 00:59:56,360
habituellement, on est aux alentours de l'excavation, fondation.

738
00:59:56,620 --> 00:59:58,100
Donc c'est pas trop de dollars.

739
00:59:58,200 --> 00:59:59,220
Donc il n'y a pas beaucoup de matériaux.

740
00:59:59,420 --> 01:00:01,880
Donc c'est surtout, l'excavation, ça coûte quand même cher.

741
01:00:02,000 --> 01:00:03,860
Mais bon, c'est pas des décaissements assez importants.

742
01:00:04,320 --> 01:00:07,480
Et là, au milieu, c'est-à-dire au sixième mois et au neuvième mois,

743
01:00:07,600 --> 01:00:10,280
donc là, on est vraiment au niveau de la structure, l'enveloppe,

744
01:00:10,880 --> 01:00:15,460
tout ce qui est mécanique. Et là, on est vraiment, on peut atteindre des pics comme

745
01:00:15,480 --> 01:00:16,980
on voit ici, donc de 108 000 par mois.

746
01:00:17,100 --> 01:00:19,640
Donc là, on est vraiment au septième, huitième.

747
01:00:19,840 --> 01:00:23,900
Et là, ensuite, lorsqu'on s'approche de la fin, donc le douzième et le quatorzième

748
01:00:23,920 --> 01:00:26,000
mois, là, c'est tout ce qui touche à la finition.

749
01:00:26,120 --> 01:00:27,320
C'est-à-dire que, bon,

750
01:00:29,820 --> 01:00:33,600
mettons les déficiences, donc les finitions intérieures et autres.

751
01:00:33,620 --> 01:00:34,880
Donc là, on a moins besoin d'argent.

752
01:00:36,640 --> 01:00:38,700
Donc, qu'est-ce que ça représente ici, ce graphique-là ?

753
01:00:38,840 --> 01:00:41,040
C'est que, regardez un décalissement qui est linéaire.

754
01:00:41,140 --> 01:00:43,180
Donc, c'est-à-dire que là, on pose l'hypothèse d'une demi.

755
01:00:43,460 --> 01:00:47,480
C'est quand même un gros défaut parce que là, on suppose qu'au début,

756
01:00:47,620 --> 01:00:50,420
on décaliserait, par exemple, 75 000, mais que le deuxième mois,

757
01:00:50,480 --> 01:00:53,600
75 000. Mais en soi, il y a comme un...

758
01:00:53,620 --> 01:00:55,900
Il y a de l'argent qu'on n'utilisera pas réellement tout de suite.

759
01:00:56,120 --> 01:00:57,760
Donc, vous allez payer des intérêts de trop.

760
01:00:58,020 --> 01:01:01,220
Donc, c'est pour ça que le décalissement S, c'est lui qui coûte le moins cher,

761
01:01:01,520 --> 01:01:04,480
étant donné que, bon, décaissement des gros montants.

762
01:01:06,120 --> 01:01:10,080
Puis encore une fois, il y a ici une économie d'échelle aussi,

763
01:01:10,220 --> 01:01:12,120
étant donné qu'on décaisse des montants en retard.

764
01:01:12,280 --> 01:01:15,000
Donc, c'est-à-dire qu'il va, non seulement on a beaucoup trop d'argent au début,

765
01:01:15,420 --> 01:01:18,440
mais on va manquer, donc dépendamment de c'est quoi, il y a de l'argent qui va

766
01:01:18,460 --> 01:01:22,600
arriver trop tard à la fin, selon ce modèle-là de Kenley et Wilson.

767
01:01:25,020 --> 01:01:29,440
Encore là, ça dépend de chacun des chantiers, chaque construction et sur.

768
01:01:30,980 --> 01:01:37,000
Donc, ici, ça, c'est une comparaison des trois résultats simplifiés avec les une

769
01:01:37,020 --> 01:01:40,040
demi. Donc, on arrive à des intérêts de 40 000 sur un sol,

770
01:01:40,120 --> 01:01:42,360
par exemple, de 1 million de dollars.

771
01:01:42,520 --> 01:01:46,820
Donc, par période linéaire, ça, c'est 38 000 et par période avec une courbe S,

772
01:01:46,960 --> 01:01:50,620
donc c'est 38 000. Ça ne change pas non plus énormément,

773
01:01:50,940 --> 01:01:54,560
mais ça peut avoir des conséquences si on utilise une méthode simplifiée,

774
01:01:54,580 --> 01:01:58,900
donc linéaire. Dans la réalité, les décaissements vont arriver quand ils vont

775
01:01:58,920 --> 01:02:02,600
arriver, mais pour l'estimation, ça peut changer de l'ordre de 2 000 $,

776
01:02:02,640 --> 01:02:04,800
3 000 $. Ce n'est pas non plus dramatique.

777
01:02:08,940 --> 01:02:14,200
Quand le profil change vraiment les résultats, c'est-à-dire que des fois,

778
01:02:14,280 --> 01:02:16,800
il y a des gros achats. Maintenant, s'il y a beaucoup d'équipements à rentrer dans

779
01:02:16,820 --> 01:02:21,100
le bâtiment, c'est-à-dire que la construction d'un hôpital ou peu importe,

780
01:02:21,180 --> 01:02:24,740
là, ce n'est plus vraiment trop appliqué, étant donné qu'il y a beaucoup de

781
01:02:24,760 --> 01:02:25,940
décaissements qui vont se faire à la fin.

782
01:02:25,960 --> 01:02:29,200
Ça dépend vraiment aussi du type de bâtiment, mais pour une maison classique,

783
01:02:29,620 --> 01:02:34,280
la forme en S, c'est adapté. C'est-à-dire que la majorité des décalissements vont

784
01:02:34,300 --> 01:02:38,700
être faits au milieu lorsque l'entrepreneur va avoir besoin d'hisser la structure et

785
01:02:38,720 --> 01:02:41,060
de faire les autres choses qui coûtent cher.

786
01:02:45,820 --> 01:02:50,220
bon ça maintenant ici donc c'est la sensibilité au taux c'est à dire que supposons

787
01:02:50,240 --> 01:02:55,240
qu'on aurait un 6 logements qui serait construit sur 14 mois donc c'est à peu près

788
01:02:56,260 --> 01:03:00,740
je pense une période qui est raisonnable pour construire un 6 logements si on aurait

789
01:03:00,760 --> 01:03:06,780
donc un taux de 5.75% donc on serait à 34 000 d'intérêt de

790
01:03:06,800 --> 01:03:10,320
payer sur la période de 14 mois Alors qu'à 8.75, bien là,

791
01:03:10,420 --> 01:03:13,740
on serait à 52 000. Donc, vous voyez qu'il y a quand même une différence de

792
01:03:13,760 --> 01:03:17,220
quasiment 20 000, donc dépendamment, donc pour un taux d'intérêt de 3 % de plus.

793
01:03:17,360 --> 01:03:20,480
Donc, c'est-à-dire qu'il y a quand même une marge ici de 3 % de différence.

794
01:03:21,220 --> 01:03:22,380
Mais ça change quand même la donne.

795
01:03:22,540 --> 01:03:23,960
Donc, c'est-à-dire que, tu sais, ce n'est pas néligeable.

796
01:03:29,780 --> 01:03:30,940
Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ?

797
01:03:42,820 --> 01:03:45,580
merveilleux. Donc, ici maintenant,

798
01:03:49,680 --> 01:03:55,440
donc ça serait donc le, bon, ici c'est quoi le, donc ici il y a aussi d'autres frais

799
01:03:55,460 --> 01:03:58,500
donc de financement donc qui sont importants dans un sens,

800
01:03:58,600 --> 01:04:01,980
donc c'est-à-dire que bon, les frais, des fois il y a des frais donc de dossier,

801
01:04:02,040 --> 01:04:06,600
donc de mise en place, donc des fois aussi il y a une évaluation exigeée par le

802
01:04:06,620 --> 01:04:09,720
prêteur, Donc, dépendamment, le financement peut être conditionnel à une évaluation.

803
01:04:10,000 --> 01:04:12,880
Donc, dépendamment de tout ça, ça peut ajouter des frais de plus.

804
01:04:13,700 --> 01:04:15,560
Encore une fois, des frais d'ouverture de dossier.

805
01:04:16,000 --> 01:04:18,180
Il y a aussi des inspections d'avancement.

806
01:04:18,600 --> 01:04:21,180
Ça, c'est vraiment, ça peut coûter de l'argent également de plus.

807
01:04:21,300 --> 01:04:23,920
Donc, c'est des frais qui vont vous être chargés lors de la construction.

808
01:04:26,200 --> 01:04:29,060
Bon, primes d'assurance, prêts, CHL, ça, ça dépend encore une fois.

809
01:04:29,240 --> 01:04:30,520
C'est selon, donc, c'est après.

810
01:04:30,660 --> 01:04:31,920
Donc, ce n'est pas nécessairement applicable ici.

811
01:04:32,260 --> 01:04:35,940
Et donc, tout ce qui touche au notaire, donc de 900 à 1500.

812
01:04:35,960 --> 01:04:39,860
Ça rentre vraiment dans les frais de financement.

813
01:04:44,380 --> 01:04:49,200
Maintenant, ça ici, on rentre un petit peu dans tout ce qui est taxes,

814
01:04:49,420 --> 01:04:51,720
permis, assurance et réglementation.

815
01:04:51,860 --> 01:04:54,980
C'est le dernier bloc au niveau des coins directs.

816
01:04:59,200 --> 01:05:02,720
En soi, lorsqu'on construit un bâtiment, malheureusement,

817
01:05:02,860 --> 01:05:04,720
il y a des permis à avoir pour faire la construction.

818
01:05:05,320 --> 01:05:09,940
Il y a aussi donc des taxes, donc TPS, TVQ, selon le type de projet.

819
01:05:10,360 --> 01:05:13,620
Donc, encore une fois, dépendamment du type de projet, la TPS,

820
01:05:13,740 --> 01:05:17,020
TVQ va être remboursée en partie, pas dans la totalité.

821
01:05:18,880 --> 01:05:24,360
Donc ici c'est un petit peu, c'est le premier exemple d'un permis par exemple à

822
01:05:24,380 --> 01:05:31,420
Gatineau pour la construction d'un bâtiment, selon le règlement 501-2005 de la

823
01:05:31,440 --> 01:05:35,620
loi de Gatineau. Le frais de permis, donc, pour la construction d'un…

824
01:05:35,960 --> 01:05:38,260
Encore une fois, pas besoin de savoir pour toutes les municipalités.

825
01:05:39,640 --> 01:05:42,260
Dans le début, dans un examen, ça va être vraiment donné.

826
01:05:42,740 --> 01:05:43,880
La règle va vous être donnée.

827
01:05:44,000 --> 01:05:46,440
Donc, pas besoin d'aller chercher et d'essayer de les comprendre tout de suite.

828
01:05:46,900 --> 01:05:49,400
Ça serait vraiment inutile. Donc, ça peut changer en plus dans le temps.

829
01:05:49,680 --> 01:05:53,360
Donc, c'est pas de quoi, donc, que vous avez besoin de maîtriser pour toutes les

830
01:05:53,380 --> 01:05:56,880
municipalités. Mais de comprendre, dans le fond, juste comment une fonctionne,

831
01:05:57,420 --> 01:06:01,100
ça peut être utile. Ça vous permet de savoir à quoi vous attendre.

832
01:06:01,120 --> 01:06:05,260
Donc, pour Gatineau, un permis, c'est le maximum.

833
01:06:05,400 --> 01:06:07,680
Donc, ça, c'est-à-dire que ça, c'est un opérateur mathématique qui dit,

834
01:06:07,800 --> 01:06:11,860
c'est le maximum entre la valeur qui est ici et la valeur qui est ici.

835
01:06:13,500 --> 01:06:16,140
Donc, c'est le maximum entre le coût des travaux.

836
01:06:16,240 --> 01:06:19,700
Donc, c'est-à-dire le montant des travaux ici.

837
01:06:19,820 --> 01:06:26,560
Donc, ce serait, je ne sais pas moi, un million de dollars fois 4,70 divisé

838
01:06:26,580 --> 01:06:30,700
par 1000. Donc, en soi, c'est vraiment un frais de permis de 4,70,

839
01:06:31,360 --> 01:06:37,040
je crois que c'est par 1000 $ de coût de travaux.

840
01:06:37,360 --> 01:06:42,000
Ou 335 $ par logement que vous construisez.

841
01:06:42,080 --> 01:06:44,360
C'est-à-dire que c'est le maximum des deux.

842
01:06:44,900 --> 01:06:51,280
Donc, par exemple, si vous construisez deux logements, ça va être 2 x 335

843
01:06:51,300 --> 01:06:55,820
$ et le coût de vos travaux x 4,70 divisé par 1000.

844
01:06:55,840 --> 01:06:57,660
Donc, habituellement, c'est lui qui l'emporte.

845
01:06:58,660 --> 01:07:02,760
Mais bon, si c'est un maton, je ne sais pas moi, que chaque unité ne coûte pas

846
01:07:02,780 --> 01:07:08,240
vraiment cher, c'est possible qu'on utilise ici le 3,35 fois le nombre de logements.

847
01:07:09,160 --> 01:07:15,240
Donc, pour un logement, le minimum de 335 l'emporte sous le 335 divisé

848
01:07:15,260 --> 01:07:19,680
par 4.710. Ici, c'est 71 267.

849
01:07:19,920 --> 01:07:24,520
Vous le voyez ici. Si chacun des logements vous coûte en bas de 71 000,

850
01:07:25,400 --> 01:07:27,780
bien là, ici, c'est là que cette règle-là l'emporte à Gatineau.

851
01:07:28,240 --> 01:07:31,980
Sinon, on est ici. Le gouvernement s'assure vraiment de capturer toute la valeur.

852
01:07:33,240 --> 01:07:34,500
Ça, ce n'est pas une convention du cours.

853
01:07:34,820 --> 01:07:38,660
C'est la règle à Gatineau. Donc, l'article n'a pas encore changé.

854
01:07:38,740 --> 01:07:40,360
Donc, c'est encore le même article.

855
01:07:41,300 --> 01:07:46,840
En soi, je ne sais pas pourquoi ils ont appliqué le 3, dans quel cas ça peut être

856
01:07:46,860 --> 01:07:49,200
possible ici. Vraiment, ça ne tient pas compte, dans le fond,

857
01:07:49,240 --> 01:07:51,320
l'augmentation du coût des travaux.

858
01:07:51,440 --> 01:07:53,740
Donc, ça doit être très rarement appliqué le 335.

859
01:07:54,020 --> 01:07:55,440
Le maximum doit toujours être ici.

860
01:07:57,240 --> 01:07:59,900
Donc, ça ici, vous avez vraiment cet exemple-là.

861
01:08:00,380 --> 01:08:06,160
Par exemple, pour un logement, vous avez en soi le coût,

862
01:08:06,180 --> 01:08:12,320
la prime du permis ici, en fonction du coût des travaux en milliers

863
01:08:12,340 --> 01:08:14,640
de dollars. Donc, ici, on est à une unité.

864
01:08:15,660 --> 01:08:19,460
Donc, si le coût des travaux, donc, est en bas, donc, de,

865
01:08:19,540 --> 01:08:22,660
encore une fois, ça, c'est le coût, c'est le coût ici, donc,

866
01:08:22,700 --> 01:08:27,280
ajusté. Si c'est en bas, donc, de 333, donc là, c'est une ligne,

867
01:08:27,420 --> 01:08:29,420
et là, ensuite, ça augmente en fonction du coût des travaux.

868
01:08:30,680 --> 01:08:33,820
Pour le 4 logements, bien, évidemment, c'est plus élevé,

869
01:08:33,880 --> 01:08:38,400
étant donné que là, on est à 4 fois 333, donc, jusqu'à un certain point,

870
01:08:38,580 --> 01:08:41,200
bien là, c'est linéaire, et après ça, ça augmente comme ça.

871
01:08:41,960 --> 01:08:43,580
Et là, pour 6 logements, c'est la même chose.

872
01:08:43,760 --> 01:08:47,700
Donc, ça, c'est vraiment le point où ce que la ligne ici l'emporte.

873
01:08:47,860 --> 01:08:49,800
Donc, c'est même qu'on peut le voir.

874
01:08:50,840 --> 01:08:55,020
Mais tu sais, honnêtement, je pense que la chose la plus intuitive,

875
01:08:55,200 --> 01:08:57,680
c'est de se dire que ça va toujours être la ligne ici qui va l'emporter parce que tu

876
01:08:57,700 --> 01:09:00,180
sais, honnêtement, ça n'a aucun sens que ça soit...

877
01:09:00,200 --> 01:09:03,360
71 000 par unité, c'est pratiquement plus possible de faire ça aujourd'hui.

878
01:09:07,320 --> 01:09:11,220
Maintenant, au niveau des... Des fois, il y a des redevances à payer également,

879
01:09:11,480 --> 01:09:14,040
donc certificats d'autorisation, d'occupation.

880
01:09:14,240 --> 01:09:16,500
Il y a plein de choses comme ça qui peuvent être nécessaires de faire.

881
01:09:17,880 --> 01:09:21,140
Ça rentre dans les autres redevances, les certificats d'occupation.

882
01:09:21,360 --> 01:09:25,360
C'est moins important. Maintenant, TPS, TVQ, ça, c'est vraiment...

883
01:09:27,940 --> 01:09:29,100
Malheureusement, c'est comme ça.

884
01:09:29,200 --> 01:09:34,680
Au Québec, il y a de la TPS fédérale de 5 % été vécu de 9,975,

885
01:09:35,140 --> 01:09:38,340
donc soit 14,975 du prix.

886
01:09:40,400 --> 01:09:44,580
Dépendamment, donc, si vous êtes l'acheteur du bâtiment neuf que vous achetez,

887
01:09:44,740 --> 01:09:47,160
vous allez avoir une ristourne sur ça.

888
01:09:47,300 --> 01:09:50,960
Donc, ça va être pris en compte aussi lorsqu'un évaluateur agréé fait l'évaluation

889
01:09:50,980 --> 01:09:55,820
des bâtiments. Il doit prendre en compte du fait qu'il y a une redevance qui est

890
01:09:55,840 --> 01:09:59,640
payée par le gouvernement. Et c'est quoi, donc, ça ici ?

891
01:09:59,660 --> 01:10:05,880
c'est-à-dire que l'ATPS, il y a un retour de 36 % de la TPS que vous payez,

892
01:10:07,220 --> 01:10:13,640
mais pour un maximum de 6 300, c'est-à-dire que 36 % de l'ATPS qui est payé sur

893
01:10:13,660 --> 01:10:16,640
le bâtiment peut être remboursé jusqu'à concurrence de 6 300,

894
01:10:16,840 --> 01:10:22,120
c'est-à-dire que jusqu'à 350 000, vous avez le maximum d'ATPS qui vous est

895
01:10:22,140 --> 01:10:27,400
remboursé, mais à partir de 450 000, l'ATPS additionnel vient d'annuler toute la

896
01:10:27,420 --> 01:10:29,460
restante que vous allez avoir, C'est-à-dire que là, à partir de là,

897
01:10:29,520 --> 01:10:35,100
c'est nul. C'est-à-dire que passer un certain montant, la récition que vous auriez

898
01:10:35,120 --> 01:10:40,820
eu, donc jusqu'à 6300, est effacée par le montant additionnel que vous avez au-delà

899
01:10:40,840 --> 01:10:44,760
de 350 000. C'est le même principe pour la TVQ.

900
01:10:44,900 --> 01:10:48,420
Donc, c'est 50 % de la TVQ qui est remboursée du montant payé,

901
01:10:48,440 --> 01:10:51,100
donc jusqu'à concurrence de 9975.

902
01:10:51,780 --> 01:10:55,500
Donc, encore une fois, vous l'avez jusqu'à 2000 $.

903
01:10:55,640 --> 01:10:58,540
Donc, lorsque vous payez 200 000 $ la construction des bâtiments,

904
01:10:58,820 --> 01:11:01,300
vous avez le plein montant de 9 975.

905
01:11:02,520 --> 01:11:08,520
Mais à partir de 300 000, c'est effacé ce remboursement-là parce que la

906
01:11:08,540 --> 01:11:12,560
TVQ additionnelle vient effacer le retour que vous avez.

907
01:11:14,080 --> 01:11:21,060
Donc, de façon simple, à 350 000, vous avez

908
01:11:21,080 --> 01:11:24,640
un remboursement de TPS encore, il n'est pas gros, mais vous n'avez plus de TVQ.

909
01:11:25,400 --> 01:11:28,540
Donc, c'est vraiment les bornes à se rappeler, c'est celle-là ici.

910
01:11:28,800 --> 01:11:29,600
Donc,

911
01:11:30,940 --> 01:11:37,120
j'essaie de passer ça ici.

912
01:11:50,380 --> 01:11:54,640
Je ne suis pas capable de souligner, mais en tout cas, jusqu'à 350 000 au niveau de

913
01:11:54,660 --> 01:11:56,440
la TPS, vous avez le maximum.

914
01:11:56,620 --> 01:12:01,360
Donc, si les coûts de construction, c'est 350 000, vous avez un remboursement de 6

915
01:12:01,380 --> 01:12:05,080
300, donc de la TPS qui est fait, c'est-à-dire 36 % de la TPS payée.

916
01:12:05,540 --> 01:12:08,500
Mais à partir de 450 000, vous n'avez rien.

917
01:12:08,700 --> 01:12:10,620
Donc, c'est-à-dire que cette 6 300-là, il est effacé.

918
01:12:12,000 --> 01:12:17,740
et là la TVQ c'est le même principe c'est 50% de la TVQ et là c'est plein à 200 000

919
01:12:17,760 --> 01:12:20,880
donc c'est-à-dire que si le coût est de 200 000 vous avez le plein montant donc de 9

920
01:12:20,900 --> 01:12:26,900
975 et c'est dégressif donc à partir de 300 000 vous n'avez

921
01:12:26,920 --> 01:12:30,360
plus rien donc de façon simple c'est ça ici

922
01:12:32,160 --> 01:12:36,760
bon ça c'est plus pour les chiffres c'est moins important donc si on fait le

923
01:12:36,780 --> 01:12:41,260
sommaire en soi ici Donc, c'est-à-dire que pour un occupant,

924
01:12:41,400 --> 01:12:45,400
donc, en soi ici, c'est vraiment jusqu'à 300 000.

925
01:12:45,540 --> 01:12:46,340
Donc,

926
01:12:48,320 --> 01:12:52,000
l'autre point le plus important, si c'est une construction commerciale,

927
01:12:52,100 --> 01:12:54,500
il y a 0,0. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a aucun remboursement qui est fait.

928
01:12:54,620 --> 01:13:00,540
Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment passé comme étant un coût qui est déductible.

929
01:13:00,620 --> 01:13:05,040
Donc, c'est-à-dire que lorsque c'est une entreprise, les taxes ne sont pas tenues en

930
01:13:05,060 --> 01:13:09,000
compte. Mais bon, là, on parle vraiment, si on évalue un immeuble résidentiel,

931
01:13:09,080 --> 01:13:11,240
donc ça va être vraiment ici qu'on va regarder.

932
01:13:11,900 --> 01:13:15,320
C'est un principe-là ici. Il faut prendre pour acquis que la personne va habiter,

933
01:13:15,380 --> 01:13:17,260
donc l'habitation neuve, si c'est ce qu'on évalue.

934
01:13:19,140 --> 01:13:22,280
Et là, vous allez me poser la question, si on reconstruit,

935
01:13:22,400 --> 01:13:26,800
donc malheureusement, même si vous évaluez un bâtiment qui est moins récent,

936
01:13:27,460 --> 01:13:30,520
on prend l'hypothèse que pour le reconstruire, ça va être un bâtiment neuve,

937
01:13:30,540 --> 01:13:31,740
on va juste appliquer une dépréciation.

938
01:13:31,960 --> 01:13:33,300
C'est vraiment un petit peu la logique derrière.

939
01:13:37,480 --> 01:13:41,720
Bon, maintenant, il y a certains bâtiments, donc, vous avez besoin,

940
01:13:41,740 --> 01:13:47,000
donc, d'avoir une sorte de garantie, donc, c'est-à-dire une garantie qui va venir,

941
01:13:47,060 --> 01:13:50,020
donc, après la construction, donc, encore une fois, ça,

942
01:13:50,100 --> 01:13:52,640
c'est des frais qui peuvent être additionnés, on ne rentre pas trop dans le détail.

943
01:13:56,320 --> 01:13:58,500
Dépendamment aussi, donc c'est ça, ça dépend de la cote de l'entrepreneur,

944
01:13:58,580 --> 01:14:00,640
donc il y a des cotes dans l'entrepreneur, mais bon.

945
01:14:02,360 --> 01:14:06,860
Dépendamment de c'est quoi la qualité, donc si maintenant il y a une licence RBQ et

946
01:14:06,880 --> 01:14:09,140
A, donc c'est quoi la cote qui est obtenue par l'entrepreneur,

947
01:14:09,260 --> 01:14:14,100
ça va changer les tarifs qui vont vous être appliqués au niveau des garanties.

948
01:14:19,940 --> 01:14:25,800
Bon, ça c'est moins. Bon, ici maintenant, au niveau des frais,

949
01:14:25,940 --> 01:14:29,840
donc tout ce qui touche aux frais qui peuvent venir également dans les coins

950
01:14:29,860 --> 01:14:33,680
directs. Donc, notaire, acte hypothécaire, donc entre 900 et 1500.

951
01:14:34,040 --> 01:14:38,100
Donc, ça c'est vraiment notaire au 2026.

952
01:14:39,160 --> 01:14:40,960
Notaire, donc transaction résidentielle.

953
01:14:40,980 --> 01:14:42,920
Donc là, c'est-à-dire qu'une transaction résidentielle,

954
01:14:42,980 --> 01:14:44,300
c'est lorsqu'une maison qui change de main.

955
01:14:44,400 --> 01:14:46,820
Donc là, on est plus à l'entour de 3 000 $ pour un ententeur.

956
01:14:48,560 --> 01:14:52,620
Pour un achat de maison tout compris, 3 500, ça fait du sens.

957
01:14:52,720 --> 01:14:54,120
Un arpenteur, c'est en forfait également.

958
01:14:54,360 --> 01:14:56,780
Un étude géotechnique, on ne veut pas le savoir comment ça coûte,

959
01:14:56,840 --> 01:14:59,580
mais ça doit être très cher. Et un évaluateur pour le prêteur,

960
01:14:59,640 --> 01:15:02,320
c'est en forfait également. Donc, un évaluateur gré va changer un forfait.

961
01:15:06,860 --> 01:15:12,340
bon ça c'est moins important donc c'est bon maintenant est-ce qu'il y avait des

962
01:15:12,360 --> 01:15:14,060
questions sur ça donc c'est pas trop

963
01:15:18,960 --> 01:15:19,760
non

964
01:15:25,880 --> 01:15:31,980
bon merveilleux moi j'ai une question sur le TP2 Oui.

965
01:15:33,380 --> 01:15:39,580
En fait, c'est pour le graphique à la fin, parce que mes compétences

966
01:15:39,600 --> 01:15:43,020
Excel ne sont pas aussi intenses que les votes, mettons.

967
01:15:43,760 --> 01:15:49,880
OK. Est-ce que c'est correct si je fais juste comme un petit tableau avec les

968
01:15:49,900 --> 01:15:56,060
données que je veux pour faire mon graphique Excel à la fin dans le KPI ?

969
01:15:56,740 --> 01:15:57,940
Oh oui, mais écoute, parlez-moi.

970
01:15:57,960 --> 01:16:01,820
Il faut vraiment que j'aille chercher les données telles quelles.

971
01:16:02,960 --> 01:16:06,060
En soi, tu es dans la mesure que vous avez...

972
01:16:07,920 --> 01:16:09,720
En soi, si vous faites un tableau, c'est correct.

973
01:16:10,020 --> 01:16:11,320
Pas besoin de faire le graphique.

974
01:16:11,420 --> 01:16:12,820
Mais en soi, c'est juste insertion graphique.

975
01:16:13,500 --> 01:16:16,860
Non, non, non. C'est parce que pour faire mon graphique,

976
01:16:17,000 --> 01:16:21,940
il y a comme une donnée que j'aimerais avoir qui est pitchée ailleurs.

977
01:16:22,200 --> 01:16:23,740
Ça ne marche pas, mes affaires.

978
01:16:24,940 --> 01:16:30,680
Ah, OK. OK. J'aurais juste me faire un petit tableau à côté puis juste prendre mes

979
01:16:30,700 --> 01:16:34,160
petites données à côté de mon petit tableau à côté pour faire mon graphique.

980
01:16:34,400 --> 01:16:37,820
C'est correct. Pour vraiment que j'aille chercher les données à la source.

981
01:16:38,460 --> 01:16:39,640
Non, pas besoin d'aller chercher à la source.

982
01:16:39,860 --> 01:16:41,540
Vous pouvez juste, dans le fond, les entrer manuellement.

983
01:16:41,840 --> 01:16:43,500
Il n'y a pas de problème. OK, merci.

984
01:16:45,280 --> 01:16:47,380
Parce que là, j'étais vraiment en train de s'agir.

985
01:16:48,080 --> 01:16:52,680
Oui, je comprends. Excel, c'est pas si intuitif que ça.

986
01:16:54,080 --> 01:16:56,700
Non, non. Non, c'est pas donné à tout le monde.

987
01:16:58,020 --> 01:16:59,660
Il n'y a pas de problème. Vous pouvez faire ça comme ça,

988
01:16:59,740 --> 01:17:01,220
il n'y a aucun problème. Merci.

989
01:17:02,160 --> 01:17:03,720
Donc, là, on va finir le bleu.

990
01:17:03,980 --> 01:17:05,100
On a quasiment terminé la séance.

991
01:17:05,280 --> 01:17:08,400
Donc, le dernier point, c'est quoi ?

992
01:17:08,540 --> 01:17:11,680
C'est le profil d'entrepreneuriat, donc, global.

993
01:17:11,940 --> 01:17:13,080
Je m'excuse. Oui.

994
01:17:15,340 --> 01:17:21,420
Ah, parfait. Donc, en soi, ici, vraiment, là, c'est la dernière chose qu'on ajoute à

995
01:17:21,440 --> 01:17:22,680
tous les coups qu'on vient de montrer.

996
01:17:22,700 --> 01:17:27,380
Donc, c'est-à-dire que le profit d'entrepreneur, ce n'est pas le profit du

997
01:17:27,400 --> 01:17:29,020
promoteur. Et là, qu'est-ce qu'on va calculer ?

998
01:17:29,080 --> 01:17:31,600
Donc, c'est vraiment la rémunération du promoteur.

999
01:17:34,980 --> 01:17:37,600
Donc, en soi, ici, il faut être capable de le justifier.

1000
01:17:37,700 --> 01:17:40,380
Donc, c'est-à-dire que, bon, s'il n'y a pas de promoteur dans le projet,

1001
01:17:40,680 --> 01:17:44,580
mais il faut quand même toujours prendre comme hypothèse en soi,

1002
01:17:44,600 --> 01:17:47,480
lorsque vous faites une évaluation, que c'est logique qu'il y ait un promoteur qui

1003
01:17:47,500 --> 01:17:48,940
soit derrière la construction d'un bâtiment.

1004
01:17:49,160 --> 01:17:51,180
Donc, il y a des gens qui construisent tout seuls leur maison,

1005
01:17:51,500 --> 01:17:56,300
ça reste marginal. C'est-à-dire que malheureusement, une grande partie des terrains

1006
01:17:56,320 --> 01:18:00,040
qui sont disponibles, c'est des promoteurs immobiliers qui les ont,

1007
01:18:00,120 --> 01:18:03,280
donc ils vont forcément vous demander de faire affaire avec eux pour construire le

1008
01:18:03,300 --> 01:18:07,840
bâtiment. C'est une petite technique qu'ils ont trouvé pour s'enrichir probablement

1009
01:18:07,860 --> 01:18:09,680
l'un l'autre, donc entrepreneurs et promoteurs.

1010
01:18:09,700 --> 01:18:14,720
mais c'est très rare qu'on va voir des gens gérer eux-mêmes toute la construction c

1011
01:18:14,740 --> 01:18:16,580
'est-à-dire qu'ils engageraient l'entrepreneur en général,

1012
01:18:16,780 --> 01:18:23,340
il y en a, ça reste des minorités donc dans un cas d'évaluation immobilière,

1013
01:18:23,620 --> 01:18:28,000
c'est logique de prendre, si économiquement le profit et son inclusion même sans

1014
01:18:28,020 --> 01:18:31,960
promoteur, c'est ça, c'est-à-dire que ça reste une minorité et dans la majorité des

1015
01:18:31,980 --> 01:18:38,040
cas, les coûts de construction incorporent le profit d'un promoteur donc ici

1016
01:18:38,060 --> 01:18:44,060
en soi la méthode estime ce qu'il faudrait promettre

1017
01:18:44,080 --> 01:18:46,580
aujourd'hui, pas ce qu'un promoteur a gagné hier.

1018
01:18:46,740 --> 01:18:50,180
C'est-à-dire que c'est vraiment tout ce qui est nécessaire pour être capable de

1019
01:18:50,200 --> 01:18:51,940
réussir à construire le bâtiment aujourd'hui.

1020
01:18:56,780 --> 01:18:58,860
C'est-à-dire, promoteur et entrepreneur général.

1021
01:18:59,060 --> 01:19:02,880
L'entrepreneur général, lui, il exécute le contrat de construction.

1022
01:19:03,800 --> 01:19:06,860
C'est ça un petit peu sa tâche et autres.

1023
01:19:07,340 --> 01:19:08,480
Le promoteur, lui, c'est différent.

1024
01:19:08,640 --> 01:19:11,900
Lui, il va aller vraiment initier, donc, il finance, il initie le projet.

1025
01:19:12,700 --> 01:19:15,680
Et il va donc aussi, il va vendre le projet.

1026
01:19:15,780 --> 01:19:17,420
C'est-à-dire que c'est lui qui va être responsable, donc,

1027
01:19:17,540 --> 01:19:18,660
de bout en bout de gérer tout ça.

1028
01:19:18,740 --> 01:19:20,700
Donc, l'entrepreneur, il fait juste exécuter, dans le fond,

1029
01:19:20,720 --> 01:19:24,680
ce que le promoteur dit. Le profit, on a dit, donc, que c'était,

1030
01:19:24,860 --> 01:19:27,280
pour l'entrepreneur général, c'est aux alentours, donc,

1031
01:19:27,300 --> 01:19:29,760
de 8 %, donc, dans la cascade, donc, des directs, donc,

1032
01:19:29,780 --> 01:19:31,280
profit d'entrepreneur général.

1033
01:19:31,860 --> 01:19:34,860
Et le profit entrepreneurial, donc, du promoteur, c'est 11 %,

1034
01:19:34,880 --> 01:19:36,260
donc, de l'asset global.

1035
01:19:39,440 --> 01:19:43,880
Sur quoi on applique le profit de l'entrepreneur général ?

1036
01:19:44,080 --> 01:19:50,160
C'est sur son coût à lui, son coût direct nu avec les coûts généraux et les frais

1037
01:19:50,180 --> 01:19:53,700
généraux. C'est-à-dire que c'est tous les coûts que lui a,

1038
01:19:53,800 --> 01:19:55,740
on applique un profit sur ça pour lui.

1039
01:19:56,920 --> 01:20:01,080
Ensuite, le promoteur, lui, c'est sur tout le coût, c'est-à-dire le direct,

1040
01:20:01,460 --> 01:20:04,500
la contingence et l'indirect, donc tous les professionnels qu'on vient de voir.

1041
01:20:04,520 --> 01:20:07,380
Donc, lui, il fait vraiment un gros pourcentage sur le gros montant.

1042
01:20:08,840 --> 01:20:12,740
Dans le risque, donc, qui est porté par chacun de ces deux-là,

1043
01:20:12,880 --> 01:20:16,320
donc, l'entrepreneur général, lui, il y a une exécution,

1044
01:20:16,400 --> 01:20:19,240
donc, il y a un risque d'exécution, c'est-à-dire qu'il y a un risque,

1045
01:20:19,260 --> 01:20:22,580
donc, de prix, de délai. Si ça ne marche pas, c'est de sa faute.

1046
01:20:22,700 --> 01:20:24,120
S'il construit mal, c'est de sa faute.

1047
01:20:25,180 --> 01:20:28,780
Donc, en soi, il y a un risque que dans le fond, la submission qu'il fasse,

1048
01:20:28,940 --> 01:20:32,020
il ne soit pas capable de rentrer dans les délais et en plus dans les coûts.

1049
01:20:33,620 --> 01:20:35,400
Maintenant, tout le promoteur, lui, qu'est-ce qu'il gère ?

1050
01:20:35,520 --> 01:20:38,440
Donc, il gère tout ce qui touche au niveau, donc, est-ce que ça va se vendre ?

1051
01:20:39,040 --> 01:20:40,340
Qu'est-ce que je vais construire ?

1052
01:20:40,440 --> 01:20:42,760
Parce que, en soi, l'entrepreneur général, lui, peu importe,

1053
01:20:42,820 --> 01:20:45,140
il est payé avec le financement que le promoteur va avoir,

1054
01:20:46,100 --> 01:20:49,120
le prêt de construction. Et maintenant, le promoteur, lui,

1055
01:20:49,160 --> 01:20:52,860
son gros risque, c'est vraiment, est-ce que je vais réussir à vendre ça ?

1056
01:20:52,880 --> 01:20:56,340
ce n'est pas déjà vendu. Est-ce que, dans le fond, le financement va bien aller ?

1057
01:20:57,460 --> 01:20:59,420
Est-ce que, dans le fond, il va avoir aussi, bon, absorption,

1058
01:20:59,640 --> 01:21:00,900
ça rentre dans le fond. Est-ce que le marché va absorber,

1059
01:21:00,940 --> 01:21:02,000
dans le fond, les constructions que je fais ?

1060
01:21:03,280 --> 01:21:06,060
Et là, encore une fois, il y a un risque qui est porté par le prêteur aussi,

1061
01:21:06,160 --> 01:21:08,820
donc, qu'on ne voit pas dans ça parce que, bon, on n'en parle pas,

1062
01:21:08,840 --> 01:21:11,560
donc, comme étant des intervenants, donc, importants.

1063
01:21:11,580 --> 01:21:12,380
Donc,

1064
01:21:13,920 --> 01:21:17,060
ça arrive donc des fois aussi, donc, il y a de plus en plus,

1065
01:21:17,120 --> 01:21:20,140
donc, des promoteurs, donc, constructeurs.

1066
01:21:20,240 --> 01:21:23,360
Donc, c'est-à-dire que le promoteur a sa propre firme de construction.

1067
01:21:23,600 --> 01:21:24,580
Il faut quand même le séparer.

1068
01:21:24,680 --> 01:21:27,200
Donc, c'est-à-dire qu'on prend pour acquis que même si on est un entrepreneur

1069
01:21:27,220 --> 01:21:31,180
constructeur, il va prendre dans le fonds les profits qui lui reviennent au niveau,

1070
01:21:31,280 --> 01:21:36,280
donc, sa sous-firme, donc, l'entrepreneur général, il va prendre les 8 % qui lui est

1071
01:21:36,300 --> 01:21:40,420
dû. Et en tant que promoteur, il va également prendre son 11 % de l'assiette.

1072
01:21:40,440 --> 01:21:45,940
Donc, en soi, il ne faut pas fusionner les deux profits de façon combinée.

1073
01:21:50,720 --> 01:21:53,680
Maintenant, la justification économique, comme on a dit,

1074
01:21:53,840 --> 01:21:57,200
c'est le risque de marché. Le prix ou loyer sous la prévision,

1075
01:21:57,300 --> 01:22:00,140
c'est-à-dire que c'est possible que tu construises de quoi et que dans le fond,

1076
01:22:00,440 --> 01:22:06,840
on le sait, Des Plex, c'est évalué dans certains

1077
01:22:06,860 --> 01:22:09,340
cas, donc des six logements en montant.

1078
01:22:11,220 --> 01:22:16,300
On évalue le prêt qu'on va avoir commercial en fonction de la valeur économique.

1079
01:22:16,460 --> 01:22:20,120
C'est-à-dire que c'est basé sur les loyers qu'on va être capable de louer.

1080
01:22:20,220 --> 01:22:23,400
C'est-à-dire que lorsque les baux sont signés, on va aller voir la banque,

1081
01:22:23,500 --> 01:22:25,340
on va dire, « Bon, mais regarde, moi selon mes calculs,

1082
01:22:25,360 --> 01:22:26,440
j'ai tant de valeur économique.

1083
01:22:26,620 --> 01:22:27,840
 » Donc, basé sur, par exemple,

1084
01:22:29,980 --> 01:22:31,200
les derniers baux qui sont signés.

1085
01:22:31,220 --> 01:22:36,180
Mais là, si vous avez un prêt de construction, vous avez fait construire votre 6

1086
01:22:36,200 --> 01:22:40,320
logements ou votre 12 logements, mais que là, vous vous rendez compte que dans le

1087
01:22:40,340 --> 01:22:44,300
fond, les loyers que vous signez, vous n'êtes pas capable de le remplir par exemple

1088
01:22:44,320 --> 01:22:46,220
à 1200 par mois ou à 1300 par mois.

1089
01:22:47,200 --> 01:22:50,100
Pour pouvoir louer tout votre building, vous avez besoin de baisser les loyers.

1090
01:22:51,180 --> 01:22:54,500
Mais là, c'est bien possible que dans le fond, vous avez une valeur économique qui

1091
01:22:54,520 --> 01:22:57,740
soit en bas des coûts de construction pour rembourser votre prêteur.

1092
01:22:57,760 --> 01:22:59,080
Il y a un risque à ce niveau-là.

1093
01:22:59,180 --> 01:23:03,020
Puis, c'est pour ça qu'on soit des multilogements, c'est très risqué.

1094
01:23:03,180 --> 01:23:04,400
Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de…

1095
01:23:04,420 --> 01:23:06,060
Puis, tout est en lien avec la valeur économique.

1096
01:23:06,200 --> 01:23:09,200
Donc, c'est-à-dire que ce qui est important, c'est que la valeur économique,

1097
01:23:09,320 --> 01:23:11,960
lorsque c'est construit, soit supérieure au coût, donc,

1098
01:23:12,040 --> 01:23:13,080
de construction avec le terrain.

1099
01:23:13,940 --> 01:23:14,740
Donc,

1100
01:23:15,880 --> 01:23:20,240
tu sais, c'est… En soi, tu sais, mettons, c'est le…

1101
01:23:20,260 --> 01:23:24,940
Tu sais, il faut distinguer, mettons, les deux types d'acteurs dans le marché de l

1102
01:23:24,960 --> 01:23:28,340
'immobilier. et vous avez tout vu un petit peu le reportage qu'il y a eu,

1103
01:23:28,460 --> 01:23:33,560
je crois, c'est l'enquête, quelque chose comme ça, sur ceux dont l'enfant qui font

1104
01:23:33,580 --> 01:23:35,020
de l'optimisation en immobilier.

1105
01:23:35,200 --> 01:23:40,320
Donc, c'est une chose, il y en a un des deux qui est vraiment risqué dans le sens où

1106
01:23:40,340 --> 01:23:41,840
il y en a un qui construit de zéro.

1107
01:23:43,180 --> 01:23:46,160
Il y en a un autre qui optimise, c'est-à-dire que la personne peut acheter,

1108
01:23:46,240 --> 01:23:49,720
par exemple, un multilogement qui a des loyers artificiellement bas,

1109
01:23:49,800 --> 01:23:52,220
par exemple, et que là, bon, qu'est-ce que la personne fait,

1110
01:23:52,240 --> 01:23:58,260
c'est qu'elle réussit à acheter ce multilogement-là et elle convainc les gens

1111
01:23:58,280 --> 01:24:03,900
dans les loyers de partir. Et là, elle monte les loyers pour tout le monde,

1112
01:24:03,980 --> 01:24:05,500
soit en les payant pour qu'ils partent ou autre.

1113
01:24:05,900 --> 01:24:09,280
Et là, ensuite, elle peut refinancer la personne avec une nouvelle valeur

1114
01:24:09,300 --> 01:24:13,580
économique. Comme ça, c'est comme une sorte de profit instantané.

1115
01:24:14,140 --> 01:24:16,560
Ça amène beaucoup de souffrance, évidemment, et ce n'est vraiment pas une bonne

1116
01:24:16,580 --> 01:24:20,420
chose. Mais c'est deux choses complètement différentes,

1117
01:24:20,440 --> 01:24:25,260
des promoteurs qui, eux, construisent de zéro un appartement et qui ont des loyers

1118
01:24:25,280 --> 01:24:30,480
plus élevés. C'est-à-dire qu'il y a une grosse séance entre construire des condos,

1119
01:24:30,540 --> 01:24:35,640
mettons, un 40 logements avec des loyers à 1 500 par mois et de prendre un vieux

1120
01:24:35,660 --> 01:24:38,860
plexe que tu doubles les loyers sans aucune raison, juste pour monter ta valeur

1121
01:24:38,880 --> 01:24:41,740
économique. La réalité, c'est quoi ?

1122
01:24:41,840 --> 01:24:44,320
C'est que les coûts de construction ont monté et que, malheureusement,

1123
01:24:44,760 --> 01:24:47,620
les valeurs économiques ne matchent pas les coûts de construction.

1124
01:24:48,000 --> 01:24:52,440
C'est pour ça qu'en ce moment, il y a certaines municipalités où il n'y a pas de

1125
01:24:52,460 --> 01:24:53,260
construction.

1126
01:24:54,420 --> 01:24:57,760
Il y a un risque de construction aussi, donc j'ai une question économique,

1127
01:24:57,880 --> 01:25:00,440
donc risque de construction, donc dépassement, retard et autres.

1128
01:25:00,840 --> 01:25:04,380
Le risque de financement, c'est possible, bon, ce n'est pas l'intérêt du prêteur

1129
01:25:04,400 --> 01:25:06,820
nécessairement, mais c'est possible que les taux changent,

1130
01:25:06,940 --> 01:25:08,340
que les conditions du prêteur changent.

1131
01:25:09,420 --> 01:25:11,940
Des fois, il faut qu'il y ait un refinancement, c'est-à-dire que le refinancement ne

1132
01:25:11,960 --> 01:25:14,900
fonctionne pas, donc comme on a parlé avec la valeur économique dépendamment de ses

1133
01:25:14,920 --> 01:25:17,520
quoi. Si, par exemple, vous faites affaire avec un prêteur,

1134
01:25:17,580 --> 01:25:19,300
vous êtes un particulier, vous faites construire votre maison,

1135
01:25:19,320 --> 01:25:22,420
mais que là, à la fin, vous n'êtes pas capable de vous qualifier pour une hypothèque

1136
01:25:22,440 --> 01:25:27,040
standard pour rembourser le prêteur de construction, c'est problématique.

1137
01:25:28,260 --> 01:25:33,380
Et aussi, il y a le coût d'opportunité du capital et du temps du promoteur sur 14 et

1138
01:25:33,400 --> 01:25:37,820
24 mois. C'est-à-dire que c'est très possible que l'argent aurait été mieux

1139
01:25:37,840 --> 01:25:40,460
ailleurs. Donc, on aurait pu maintenant investir ça, je ne sais pas moi,

1140
01:25:40,800 --> 01:25:46,100
dans tel ou tel projet. Donc, ce n'est pas si évident que c'est avantageux d'être un

1141
01:25:46,120 --> 01:25:50,220
promoteur immobilier. et aussi, donc, ça l'amène à une certaine expertise,

1142
01:25:50,400 --> 01:25:53,680
donc, c'est-à-dire les contacts, le montage, toute la réglementation,

1143
01:25:53,800 --> 01:25:56,240
les contacts avec les municipalités, donc, tout ça, c'est vraiment des choses que

1144
01:25:56,260 --> 01:25:59,900
les promoteurs immobiliers ont, donc, tout ça, ça justifie en quelque sorte l'11 %

1145
01:25:59,920 --> 01:26:02,620
donc, qu'ils peuvent charger, donc,

1146
01:26:04,560 --> 01:26:06,200
comme prime, donc, ici.

1147
01:26:08,400 --> 01:26:11,800
Les taux d'inoccupation, donc, dans certaines municipalités qui sont vraiment très

1148
01:26:11,820 --> 01:26:14,400
élevés, donc, c'est-à-dire que, bon, ce n'est plus les belles périodes,

1149
01:26:14,460 --> 01:26:19,540
donc, pour le métillogement en ce moment-là, Donc, on a vraiment des taux d

1150
01:26:19,560 --> 01:26:21,980
'inoccupation qui commencent vraiment à être très, très hauts.

1151
01:26:25,040 --> 01:26:29,520
Bon, encore une fois, donc, ici, le profit entrepreneurial,

1152
01:26:29,640 --> 01:26:30,520
donc, ça, c'est juste correct.

1153
01:26:36,520 --> 01:26:40,120
Ici, donc, si on appliquerait maintenant, par exemple, le profit entrepreneurial,

1154
01:26:40,360 --> 01:26:43,340
donc, sur un montant de base, donc, de 1,123,000, Donc,

1155
01:26:43,440 --> 01:26:44,760
ça sera aux alentours de 123 000.

1156
01:26:44,780 --> 01:26:47,560
Donc, 1 million 123 000, c'est 123 000 le profit.

1157
01:26:48,420 --> 01:26:49,940
C'est grosso modo, c'est 10 %.

1158
01:26:52,780 --> 01:26:54,700
Encore une fois, tu es dans la liste.

1159
01:26:55,020 --> 01:26:58,940
Le comparé, par exemple, à certains entrepreneurs aux États-Unis qui chargent donc

1160
01:26:58,960 --> 01:27:01,220
de 15 à 20 %. Donc, ce n'est pas la même chose.

1161
01:27:01,340 --> 01:27:04,500
C'est-à-dire qu'il y a beaucoup moins de normes aux États-Unis.

1162
01:27:04,620 --> 01:27:07,040
Donc, ce qui fait en sorte que les entrepreneurs peuvent être plus gourmands parce

1163
01:27:07,060 --> 01:27:09,940
que, bon, les coûts sont moins élevés.

1164
01:27:09,960 --> 01:27:13,100
Et donc, ça fait en sorte que, bon, ça ne revient pas moins de 100 moins chers,

1165
01:27:13,200 --> 01:27:16,280
c'est juste que l'entrepreneur avec plus gourmand dans certains états américains.

1166
01:27:17,740 --> 01:27:22,840
Bon, ici, bon, ça, c'est le ratio, donc, en quelque sorte.

1167
01:27:22,940 --> 01:27:27,580
Donc, là, vous avez ici le, comment on pourrait dire, le profit sur coût.

1168
01:27:27,680 --> 01:27:32,860
Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est un peu, supposons qu'on a ici le ratio,

1169
01:27:32,960 --> 01:27:35,200
donc, ça, c'est le taux de profit.

1170
01:27:35,220 --> 01:27:42,080
C'est-à-dire que si vous prenez le pourcentage du

1171
01:27:42,100 --> 01:27:45,500
profit de 11 % sur les coûts et que vous le divisez sur les coûts,

1172
01:27:45,820 --> 01:27:47,540
ça vous donne un taux complètement différent.

1173
01:27:47,800 --> 01:27:53,320
Et dépendamment du profit qui est fait, ça va être comme une sorte de coupe comme ça

1174
01:27:53,340 --> 01:27:57,020
ici. Donc, c'est moins important pour les bienfaits du cours.

1175
01:27:59,540 --> 01:28:04,460
encore une fois il y a aussi donc le taux de profit donc qui est extrait donc à

1176
01:28:04,480 --> 01:28:09,520
partir des données donc c'est-à-dire que vous avez donc vous avez les valeurs du

1177
01:28:09,540 --> 01:28:13,580
terrain donc que vous allez avoir les coûts directs et les coûts indirects et vous

1178
01:28:13,600 --> 01:28:17,280
avez aussi le projet qui est vendu une fois terminé donc vous pouvez inférer en

1179
01:28:17,300 --> 01:28:20,200
quelque sorte donc le profit résiduel du promoteur

1180
01:28:21,900 --> 01:28:26,260
donc les conditions des ventes récentes d'immeuble neuf donc ça peut être fait

1181
01:28:27,360 --> 01:28:33,360
valeur du terrain et autres. Donc, c'est vraiment dans quelle logique ça

1182
01:28:33,380 --> 01:28:36,900
pourrait être appliqué. Mais c'est une partie du curriculum.

1183
01:28:40,400 --> 01:28:44,880
Sinon, c'est pas mal. Donc, ici en soi,

1184
01:28:49,180 --> 01:28:51,740
le profit des promoteurs peut changer.

1185
01:28:52,060 --> 01:28:53,960
Ça dépend encore une fois du promoteur.

1186
01:28:54,040 --> 01:28:55,400
Ça dépend de quoi son objectif.

1187
01:28:55,420 --> 01:28:58,060
Donc, c'est-à-dire que tu es des fois, il y a des promoteurs aussi qui sont les

1188
01:28:58,080 --> 01:28:59,560
exploitateurs des bâtiments. Donc, tu es ici.

1189
01:29:01,400 --> 01:29:04,120
Prenez ça, donc tous les pourcentages, prenez-les avec un grain de sel.

1190
01:29:04,720 --> 01:29:07,020
Mais ça reste une bonne ligne directrice pour la suite.

1191
01:29:08,840 --> 01:29:11,300
Donc, c'est pas mal ça pour aujourd'hui.

1192
01:29:11,480 --> 01:29:13,640
Donc, je vais prendre des questions, donc s'il y en a.

1193
01:29:13,800 --> 01:29:16,080
Puis aussi, si vous avez des questions sur l'examen ou sur le TP.

1194
01:29:16,460 --> 01:29:18,000
Je vous avais dit que ce serait une séance plus courte.

1195
01:29:18,120 --> 01:29:22,340
Donc, c'est très dur de faire un cours honnêtement avec juste les coûts indirects

1196
01:29:22,360 --> 01:29:23,480
puis les profits entrepreneuriales.

1197
01:29:40,920 --> 01:29:45,080
Donc, s'il n'y a pas de questions, je vous propose d'arrêter la séance ici.

1198
01:29:45,320 --> 01:29:47,380
Si vous avez des questions, encore une fois, sur le TP,

1199
01:29:47,720 --> 01:29:51,260
vous pouvez les poser là ou par courriel, ça va me faire plaisir de vous répondre.

1200
01:29:55,840 --> 01:30:02,600
merci parfait donc bonne soirée bonne soirée...