IMM1033 — Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial
Enregistrement Zoom du jeudi 5 novembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 1 h 30
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[0:00:00] Avant le cours : salle d’attente (le cours commence à 14:11)
[0:14:11] Ouverture : questions sur l’examen intra, un final plus court
[0:15:02] Plan : la fin de la formule du coût — coûts indirects et profit entrepreneurial
[0:15:36] Rappel : directs nus, conditions générales (8 %), frais généraux (7 %)
[0:17:46] Profit de l’entrepreneur général (8 %) et contingences de chantier (5 % des nus)
[0:19:27] Les coûts indirects : ce qui est hors du contrat de construction
[0:20:25] Le profit entrepreneurial : le profit du promoteur, 11 % de tous les coûts
[0:22:49] Récapitulatif : qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base
[0:26:41] La chaîne du cours en cascade : six logements à Hull, de 785 000 $ à 1 246 774 $
[0:30:08] Cascade ou somme ? 1,08 × 1,07 × 1,08 = +24,8 %, pas +23 %
[0:31:00] Bloc 2 — Honoraires professionnels : qui intervient et comment chacun est payé
[0:33:20] Quand l’architecte est obligatoire (Loi sur les architectes, art. 16.1) et quand l’ingénieur l’est (art. 3, partie 9 du Code)
[0:35:18] Les six phases de l’architecte et pourquoi l’ingénieur appose son sceau
[0:36:25] Méthode du pourcentage : un taux sur le coût des travaux, reflet de la complexité
[0:38:47] Taux dégressifs : ≈ 7,5 % sans ingénieur et ≈ 9,5 % avec ingénieur à 500 000 $, vers 8 % à 2 M$
[0:41:07] Arpenteur-géomètre, géotechnique, notaire (900–1 500 $), évaluateur pour le prêteur : des forfaits
[0:43:37] Bloc 3 — Le financement : les intérêts intercalaires, un poste lourd
[0:45:41] Aucun capital remboursé pendant le chantier ; un prêt sans garantie immobilière, donc ≈ 2 % plus cher
[0:47:50] On n’emprunte pas tout le jour 1 : déboursés progressifs, inspections, intérêts cumulatifs
[0:50:37] Taux 2026 : directeur 2,5 %, escompte 2,75 %, préférentiel, hypothèque ≈ 5 %, prêt de construction ≈ 7 % (prime de 2 %)
[0:52:09] Méthode simplifiée : intérêts = C × i × t × ½
[0:53:55] Exemples : 800 000 $ à 7 % sur 10 mois = 23 333 $ (2,9 %) ; six logements 1 018 968 $ à 6,75 % sur 14 mois
[0:55:43] Limites de la méthode simplifiée : déboursés discrets, profil en S, taux variables, projets longs
[0:56:33] Méthode par période : intérêt = Σ Bₜ × i × Δt sur le solde emprunté de chaque période
[0:58:38] Décaissements cumulés : linéaire contre courbe en S
[0:59:45] Le profil en S de Kenley et Wilson : mois 1–3 excavation, mois 6–9 structure et mécanique (pic de 108 000 $), mois 12–14 finitions
[1:01:29] Comparaison des trois résultats : 40 122 $ (½) > 38 107 $ (linéaire) > 38 002 $ (en S) ; quand le profil change vraiment la donne
[1:02:46] Sensibilité au taux : six logements sur 14 mois, 34 000 $ à 5,75 % contre 52 000 $ à 8,75 %
[1:03:54] Autres frais de financement : dossier, évaluation exigée, inspections d’avancement, assurance prêt, notaire
[1:04:44] Bloc 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation
[1:06:01] Permis de Gatineau (règlement 501-2005, art. 104) : max(coût des travaux × 4,70 $/1 000 $ ; 335 $ par logement)
[1:09:23] TPS 5 % et TVQ 9,975 % : remboursements à l’acheteur-occupant
[1:12:35] Synthèse TPS/TVQ par type de projet : occupant, locatif, commercial (aucun remboursement) ; hypothèse du bâtiment neuf
[1:13:37] Garantie GCR selon la cote de l’entrepreneur ; notaire, transaction résidentielle (≈ 3 000–3 500 $), arpenteur, géotechnique, évaluateur : forfaits
[1:15:28] Question sur le TP2 : peut-on bâtir le graphique Excel à partir d’un petit tableau saisi à la main ?
[1:17:09] Bloc 5 — Le profit entrepreneurial : rémunération du promoteur, à inclure même sans promoteur
[1:19:07] Promoteur et entrepreneur général : deux rôles, deux profits, deux bases, deux risques
[1:21:51] Justification économique : risque de marché et valeur économique des multilogements
[1:24:54] Risques de construction, de financement, coût d’opportunité du capital sur 14 à 24 mois, expertise ; taux d’inoccupation en hausse
[1:26:37] Application : 11 % de 1 123 220 $ = 123 554 $ ; profit sur coût et marge sur prix ; extraction du profit par le marché
[1:29:09] Clôture : séance volontairement courte, questions sur l’examen ou le TP par courriel

[0:09:37] Merci. ... Merci. Bon, donc, on va commencer la séance, donc, sur les coûts indirects et profits, donc, entrepreneurial. Bon, là, je vois qu'il n'y a pas grand monde connecté, mais est-ce qu'il y avait des questions sur l'examen pour le moment ?

[0:14:29] Non pas de question ouais non je sais mais c'est correct c'est ça mais je vais vraiment m'assurer pour que le final soit plus court donc ça a été un petit peu je suis d'accord avec vous qu'il est long il est vraiment trop long mais par chance que vous avez quand même un peu c'est pas un afflux sur 3h c'est vraiment impossible mais c'est ça, donc ça va.

[0:14:55] L'exemple final va être plus court, donc il ne devrait pas avoir de problème. Merveilleux. Donc, au niveau, donc, aujourd'hui, ce qu'on va voir, c'est vraiment, donc, dès là, on a vu, maintenant, le coup direct, terrain, et donc, tout ce qui était, maintenant, valeur par la méthode des coups, là, on va vraiment voir la composante coin direct et profit entrepréhabilité. Donc, c'est quand même pas une trop grosse séance.

[0:15:17] C'est vraiment, dans le fond, un peu la finalité de cette partie-là, donc, de la formule qu'on a ici. Donc, aujourd'hui, on va vraiment aller voir le coût indirect et le profit entrepreneurial, donc en quoi ça consiste, comment on le calcule et c'est quoi dans le fond les éléments à prendre en compte dans ça ici.

[0:15:36] Première chose, quand on parle de coût direct, on parle vraiment des dépenses qui sont liées à la construction physique du bâtiment, donc les matériaux, la main-d'oeuvre, l'équipement, tout ce qui touche dans le fond au chantier et donc à la maintenance du chantier.

[0:15:55] À ça s'ajoute donc, dès maintenant dans les coûts directs, il s'ajoute aussi donc les conditions générales. Donc ça, c'est des coûts de chantier que l'entrepreneur général doit venir donc prendre en compte. Donc, c'est tout ce qui est roulotte, clôture, levage, nettoyage.

[0:16:09] Donc, tout ce qui ne touche pas nécessairement directement à la construction telle qu'elle du bâtiment, mais qui en soit, c'est des dépenses que l'entrepreneur général va avoir à prendre en compte. On dit que c'est à peu près environ 8 % des coûts directs nus.

[0:16:24] Les coûts directs nus, c'est vraiment la première composante ici. C'est vraiment les coûts directement du chantier. Et à ça, on ajoute le 8 % de conditions générales. C'est pas nécessairement, ça dépend vraiment de c'est quoi les hypothèses, c'est quel entrepreneur en général auquel vous faites affaire. Le 8 n'est pas nécessairement une convention établie, mais bon, ça reste que c'est pas mal le guideline le plus simple à utiliser.

[0:16:51] Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur. Ça, c'est tout ce qui touche, par exemple, au coût du bureau de l'entreprise de construction, l'administration, l'estimation, parce que l'entrepreneur fait une estimation pour faire ses soumissions et autres. tout ce qui touche à la licence RVQ, les loyers, l'assurance et autres.

[0:17:09] Donc, tout ça, c'est vraiment les dépenses que l'entrepreneur général va venir charger à la personne qui veut se faire construire. Et là, on dit que c'est, grosso modo, 7 % donc du coût nu, donc c'est-à-dire le coût indirect ici. Ensuite, on ajoute le 8 % donc de conditions générales.

[0:17:27] Et là, le 7 % donc de frais généraux, on va aller l'appliquer sur les deux. Donc, c'est vraiment une séquence en quelque sorte. Donc, on dirait coût direct nu, fois le 1.08 qui est les conditions générales, fois le 1.07 de frais généraux de l'entrepreneur. Et finalement, à la fin de tout ça, il y a ce qu'on appelle, donc, c'est les profits de l'entrepreneur général.

[0:17:48] Donc, il faut faire bien attention, c'est pas le profit, donc, du, comment on représente ça, pas de l'entrepreneur, mais du, lui qui fait, dans le fond, le développeur, donc, lui qui fait le développement du projet résidentiel, par exemple. C'est très différent du profit de l'entrepreneur.

[0:18:05] Donc, tout ça, le profit de l'entrepreneur, c'est vraiment desquels qu'on va venir ajouter aussi sur la chaîne de calcul. Donc, le commission de direct nul, le, ici donc, condition générale, ensuite les frais généraux de 7 % et le profit de l'entrepreneur qu'on peut estimer aux alentours de 8 %.

[0:18:23] Et ça, ça nous donne donc les coûts directs total. Donc, c'est tout ce qui touche au chantier, à l'entrepreneur général de façon son. Donc, c'est vraiment, c'est ce que, dans le fond, la personne qui se construit va payer à l'entrepreneur. Malheureusement, ça ne s'arrête pas là, donc, les dépenses qu'il y a en construction.

[0:18:41] Il y a beaucoup d'autres choses à prendre en compte. Puis, c'est là qu'on va vraiment, donc, aller voir ça au fil du cours. Mais de façon simple, c'est ça pour le moment. Il y a aussi, donc, des contingences, donc, de chantier. Donc, ça, c'est des réserves pour imprévus.

[0:18:53] Donc, en soi, ici, donc, ça, c'est vraiment un 5 %, donc, qu'on va aller appliquer sur les coûts nus. Donc, si on retourne ici, par exemple, les coûts directs vraiment de construction directement, donc on va l'appliquer un 5 % comme contingence de chantier. Donc, c'est vraiment, c'est ajouté donc après les profits de l'entrepreneur en général et c'est vraiment donc une marge de manœuvre qu'on va avoir donc au cours, mettons que le chantier, ça ne va pas comme prévu.

[0:19:21] Et tout ça ensemble, ça fait vraiment les coûts directs, donc les hard costs. Et là, donc, ensuite, il va y avoir les coûts indirects. C'est ce à quoi, donc, en soi, on l'a pas mal vu dans les derniers cours. Vraiment, là, nous, ce qu'on va se concentrer aujourd'hui, c'est les coûts indirects, donc tout ce qui est en dehors de l'entrepreneur général.

[0:19:41] Donc, c'est les dépenses qui sont nécessaires à la réalisation du projet et c'est hors les contrats de construction. Donc, c'est vraiment les dépenses qu'on va aller engendrer en dehors, donc, de tout ce qui est frais d'entrepreneurs et autres. Donc, on parle des honneurs d'architecte, ingénieurs, les frais de financement, donc parce qu'il faut faire financer la construction, et donc, les intérêts qu'on va avoir à payer pour le financement, donc des coûts de construction, comment ces intérêts-là sont calculés, les taxes non récupérables, l'assurance de propriétaire et les frais juridiques et donc les frais de mise en marché s'il y a lieu. Donc, encore là, c'est pas nécessairement vrai qu'on va payer tous ces frais-là, donc, lorsqu'on fait construire un bâtiment et qu'on veut le vendre, Mais en soi, ça représente quand même bien tout ce qu'on a à payer lorsqu'on fait une construction.

[0:20:25] Maintenant, ici, il y a le profit entrepreneurial. Donc, ça, c'est vraiment le profit du promoteur. Donc, ça, c'est très différent. Donc, ça, c'est à la fin complètement. Supposons que vous faites affaire avec un promoteur pour construire. Habituellement, vous ne faites pas affaire avec un promoteur.

[0:20:40] Il y a un promoteur qui construit, par exemple, des maisons neuves sur des terrains. et lui, qu'est-ce qu'il va faire ? C'est qu'il va engager un entrepreneur général. Donc, il va aller prendre un contrat avec un entrepreneur général pour faire construire la maison.

[0:20:54] Mais là, l'entrepreneur général, il va avoir un profit. Et ça, c'est vraiment, lorsque tout est calculé, mettons, pour l'entrepreneur, bien là, ça, c'est les coûts directs. Ensuite, le promoteur, lui, il va aller engager un architecte, un ingénieur. Il va payer, donc, le financement.

[0:21:08] Et lui, à la fin, il va se prendre un profit entrepreneurial, donc le profit du promoteur sur le gros total de tout ça. Et là, ça va être ça vraiment le prix de vente de la propriété neuve qu'on pourrait dire. Donc, il y a comme deux étapes de profit à prendre en compte ici.

[0:21:26] C'est un profit qui est habituellement, on va appliquer un pourcentage, mais comme convention, c'est vraiment 11 % à peu près de tous les coûts. C'est-à-dire les coûts directs, la contingence et les coûts indirects. Donc, c'est, en soi, c'est un peu, donc, c'est important, donc, de distinguer, donc, le promoteur puis l'entrepreneur. Donc, l'entrepreneur, c'est vraiment lui qui s'occupe de la construction. Le promoteur, c'est lui qui fait en sorte que le projet est livré au client et lui, il se prend un profit également, donc, là-dessus.

[0:21:54] Donc, il y a deux profits, deux personnes. Le profit de l'entrepreneur général dans les directs et le profit du promoteur. Et c'est là, donc, c'est dans la dernière ligne de la chaîne, donc, on additionne les montants. Et ce n'est pas un double comptage. Donc, tu sais, c'est vraiment, il y a deux profits distincts.

[0:22:15] Le profit, donc, du promoteur est habituellement plus important que lui de l'entrepreneur parce que c'est lui qui coordonne donc tous les hommes de métier, mais pas tous les hommes de métier, ça c'est l'entrepreneur, mais qui coordonne donc tous les spécialistes, architectes, ingénieurs et autres, et qui fait en sorte que le projet a lieu, c'est lui qui apporte l'argent également.

[0:22:32] Donc, initialement, c'est lui qui finance le projet avant qu'il soit vendu. Donc, c'est pour ça que le profit est quand même très important, donc 11% de tous les coûts total engendrés.

[0:22:45] Donc, ici, si maintenant on pourrait faire une sorte de récapitulatif. Donc, il y a les coûts directs nus. C'est-à-dire que c'est l'entrepreneur général. C'est vraiment toutes les composantes de construction. C'est-à-dire les quantités fois les prix nus. C'est-à-dire les hommes de métier qui permettent de poser, par exemple, le G-PROC, les murs, la fondation, la charpente et tout.

[0:23:09] Donc, ça, c'est vraiment le direct nu. Ensuite, il y a les conditions générales, comme on a dit, qui sont supportées par l'entrepreneur général. 8 % du montant d'en haut. Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur général aussi, donc 7 %. Le profit de l'entrepreneur général, qui est de 8 % après les frais généraux, mais qui est appliqué après les frais généraux, donc c'est comme une séquence.

[0:23:37] Et là, ici, il y a la contingence que le propriétaire va se réserver pour le chantier. Et là, c'est 5 % du montant nu. Donc, c'est une convention, mais c'est comme ça. Et là, ça, ça nous donne donc les coûts directs. Et là, ensuite, il y a les permis. C'est-à-dire que ça prend des permis pour pouvoir construire.

[0:23:55] Dans ce cas-là ici, c'est vraiment, on dit que c'est qui qui le supporte, c'est le propriétaire. Mais en quelque sorte, le promoteur peut faire tout l'ensemble de ce travail-là et le supporter jusqu'à temps que ça soit rendu au client et qu'il paye. Ça peut être le propriétaire ou le promoteur qui supporte ça ici, dans un sens.

[0:24:13] Les permis, c'est vraiment de quoi ? Avant le chantier, il faut aller chercher ça. C'est des tarifs municipaux par unité, c'est des plexes ou par montant du chantier, c'est un montant de construction. On va voir un petit peu comment les calculer. On va prendre le cas de Gatineau.

[0:24:28] Ça dépend vraiment de chacune des municipalités. Il n'y a pas une façon de faire qui est propre. C'est vraiment des formules qui ne sont pas nécessairement intuitives. Ce n'est pas nécessaire de tous les savoir en soi. Lorsque vous allez avoir un contrat pour telle municipalité, vous irez voir la façon de calculer, par exemple, le coût des permis.

[0:24:45] De toute façon, la Ville va vous le dire. C'est elle qui va vous remettre la facture. C'est propre à chaque municipalité. Mais c'est vraiment une fonction du nombre d'appartements que vous construisez, si c'est un plexe, ou du montant des coûts de construction.

[0:25:03] Ensuite, il y a l'intérêt, donc ici, intercalaire. Donc, ça, c'est vraiment, c'est le montant que vous allez payer en intérêt sur le financement de la construction. Donc, c'est-à-dire que, heureusement, lorsque vous faites un financement pour une construction, par exemple, d'un immeuble résidentiel, vous n'allez pas payer des intérêts sur tout le montant, sur toute la période de la construction, parce que les montants vont être décaissés au fur et à mesure.

[0:25:27] Donc, le premier versement de l'intérêt va souvent être plus petit. et là, il va augmenter avec le temps parce que là, vous allez décaisser de plus en plus d'argent pour payer l'entrepreneur en général. Donc, c'est pour ce qu'on dit ici, donc la formule ici, on va l'avoir, mais ça, c'est les intérêts intercalaires.

[0:25:41] Ensuite, il y a les honoraires de professionnels, donc architectes et ingénieurs. On va voir que l'ingénieur est nécessaire dans certains cas, pas dans tous les cas. Ça, c'est pendant la construction et après pour faire des vérifications. et on dit que c'est à peu près 4 % des directs dans le cours.

[0:26:00] Ce n'est pas exact, mais ça dépend vraiment de c'est quoi la complexité du projet et autres. Il y a aussi les assurances de chantier qui peuvent représenter environ 8 %. Et il y a les frais juridiques et d'arpentage qui sont aussi appliqués dans les coûts indirects.

[0:26:17] Et là ensuite, lorsqu'on est tous ensemble, il y a le profit de l'entrepreneur du promoteur. Et si un promoteur, c'est lui qui gère en quelque sorte le coordonnement de tous ces professionnels-là. On va voir que ça peut quand même shifter rapidement. Pour quelque chose qui coûte 800 000 de coût direct, on va se remonter un pour un million ensuite avec tout le reste pris en compte.

[0:26:41] Ici, c'est une façon de le voir vraiment méthodiquement. On a les coûts directs nus ici qui sont de 785 000, c'est un exemple qu'on donne. Donc, ça, c'est vraiment qu'est-ce que l'entrepreneur a déboursé en homme, par exemple, de construction, en matériaux. Donc, vraiment tout ce qui met dans la main-d'œuvre des métiers de la construction et tous les matériaux qui sont nécessaires à bâtir la propriété.

[0:27:07] Ensuite, comme on a dit, il y a les conditions générales qu'on va aller ajouter à ça ici. Donc, 62 800 qu'on ajoute au 785. Et ça, le 62 800, il est trouvé en prenant simplement le 8 % du 785. Les frais généraux, ça c'est vraiment additionné, c'est-à-dire c'est un 7 % du 847 800, ce qui nous donne 59 346, donc c'est vraiment une séquence, c'est ça qui fait que ça chèvre vite.

[0:27:35] Et finalement, il y a le 8 % des profits de l'entrepreneur général qu'on va aller appliquer au montant ici de 907 000. Donc, 8 % de 907 146 qui va nous donner 979 718. Et là, ça, c'est vraiment ce que l'entrepreneur général va charger pour la construction du bâtiment, le montant qui est ici.

[0:27:59] Donc, lui, il va s'occuper d'incorporer tout ça. Mais en tant qu'évaluateur, si vous voulez donc évaluer un bâtiment, vous devez donc estimer ça. C'est-à-dire que vous devez estimer qu'est-ce qu'un entrepreneur en général chargerait, ce serait quoi donc ses marges de profit et tout.

[0:28:13] Mais là ensuite, il faut qu'il y ait une contingence. Donc ça, c'est-à-dire que c'est un 5 % qui est ajouté au cas où, mettons, qu'il y a de quoi qui vire mal sur le chantier, qu'il y a un imprévu, qu'il y a un dépassement de coûts et autres. On dit que donc c'est un montant qui est appliqué sur les coûts directs nuls.

[0:28:30] Nus, donc c'est-à-dire, c'est vraiment les coûts avant tous les frais qu'on ajoute, donc c'est un 5% du 785 000. Donc là, on parlerait de 72 572 qu'on va venir ajouter donc ici au montant qui est là. Donc, on applique le 5% à ça ici, mais on l'ajoute par la suite à ça pour que ça nous donne le montant qui est ici.

[0:28:53] Excusez-moi, on l'ajoute à ça ici pour que ça nous donne le montant qui est ici. Et là, ça, ça nous donne donc le montant après la contingence, donc 2 millions. Et là, il y a tout, qu'est-ce qui touche les coins directs, donc 204 000, donc ça va toucher par exemple les architectes, ingénieurs, les assurances, le financement.

[0:29:12] Et là, ça va nous donner le montant après les coins directs de 1 123 220. Et là, on va venir ajouter un profit donc du promoteur, un profit entrepreneurial, donc de 11 % sur ce total-là ici, qui va nous donner 123 564 de plus pour un coût total, donc, hors taxe, de 1 246 774 sans le terrain.

[0:29:37] Donc, de façon simple, c'est ça, donc, l'arborescence des coûts. Encore une fois, ça peut varier, donc, ce n'est pas une science exacte, c'est loin d'être, donc, des pourcentages qui ne vont pas bouger. Donc, c'est une idée à peu près. Ça dépend donc de l'entrepreneur, ça dépend du promoteur. Il y a plein de choses. Ça dépend aussi du financement que vous avez. Il y a beaucoup de choses qui vont faire en sorte que ces pourcentages-là vont varier et que le coût indirect va varier également beaucoup.

[0:30:08] Bon, donc ça, c'est un peu un récapitulatif. Mais si on regarde maintenant tous les coûts qu'on ajoute au coût direct nu, on parle, t'es maintenant, de 23 % de plus. Donc, t'es c. Grosso modo, c'est à peu près ça. Puis c'est ça qui nous permet donc de… Mais t'es pas 23 %, donc il faut vraiment faire le cumul pour que ça nous donne.

[0:30:27] Donc, t'es maintenant, si on fait 8 plus 7 plus 8, ça donne 23. mais le fait qu'on les cumule, donc 1,08 fois 1,07 fois 1,08, ça va donner 24,8 %. C'est important de le faire de façon cumulative parce que ça change quand même un peu le pourcentage. Est-ce qu'il y avait des questions pour ça pour le moment ? Je ne sais pas si c'était clair.

[0:30:53] Ça va, merci. Parfait. Bon. Maintenant, ici, donc, au niveau, donc, de tout ce qui touche, par exemple, au coût, donc, indirect, on va aller voir ça, donc, dans le bloc, donc, le bloc 2, donc, qui est les honoraires professionnels et la gestion de projet. Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche. Donc, là, on sort vraiment du chantier et de tout ce qui touche à la construction. Là, on va vraiment dans tout ce qui est ingénieur et architecte et autres professionnels.

[0:31:27] Donc, premièrement, qu'est-ce qu'il va falloir faire ? Donc, c'est identifier qui intervient, donc, un architecte, un ingénieur, un arpenteur, un gestionnaire, un évaluateur, donc, si la loi l'exige, évidemment. Appliquer, donc, les quatre méthodes de calcul des honoraires, donc, et choisir une base de pourcentage qui mesure, donc, cet effet-là.

[0:31:47] Et en soi, donc, ça va vraiment dépendre, mais pour les ingénieurs, par exemple, c'est vraiment, ça dépend vraiment, donc, c'est quel type de propriété qu'il construit. et surtout, c'est quoi le nombre d'étages. Lorsqu'on dépasse trois étages et plus, automatiquement, ça prend un ingénieur.

[0:32:04] On va voir, c'est un arbre de décision qui est présenté. Dépendamment de c'est quoi le type de propriété, ça prend un ingénieur des fois, donc obligatoire. Qu'est-ce qu'on va voir ici ? Les professionnels qui font un tiers-venu sur un chantier, c'est vraiment architecte.

[0:32:21] Pour les plans et devis signés et scellés, évidemment. Un ingénieur en structure, pour tout ce qui est charpente, fondation ou les éléments qui sont hors la partie neuve. La partie neuve, c'est dans le cas de la loi, donc c'est vraiment tous les bâtiments qui ne nécessitent pas d'ingénieur.

[0:32:38] Ingénieur mécanique ou électrique, donc pour tout ce qui est CÉVAC, plomberie, électricité ou incendie. Ingénieur civil, dépendamment de la structure du sol, du drainage, les voiries, certificat de localisation, etc. Il y a aussi des gestionnaires de projets et des évaluateurs agréés, donc dépendamment de c'est quoi le projet, ça va prendre ça pour le financement, donc ça va rentrer dans les coins directs.

[0:33:02] Donc, l'évaluateur agréé peut rentrer dans les coins directs. Encore une fois, c'est soit des pourcentages ou des forfaits. Donc, ici, vous avez l'ordre ici. Ici, c'est l'ordre des ingénieurs du Québec. Ici, c'est l'ordre des architectes du Québec. Et là, c'est l'ordre des évaluateurs agréés du Québec.

[0:33:20] Par exemple, donc, si on prend ici, donc, l'article de, quand l'architecte est obligatoire, donc, l'article 16, c'est ce qui désigne, donc, c'est une habitation unifamiliale isolée d'au plus un étage du sol, deux étages et 600 mètres carrés, donc, de superficie brute des planchers. Donc, ça, c'est vraiment l'exemption que vous n'avez pas besoin d'architecte.

[0:33:43] Donc, l'architecte est requis au-delà de deux étages ou 300 mètres carrés. C'est complet. Le critère du nombre d'unités, habituellement, c'est au-delà de deux étages, ça prend un architecte. Puis donc, c'est vraiment 300 mètres carrés par étage et plus. C'est quand même, ça touche habituellement, ça ne touche pas les maisons standard.

[0:34:03] Donc, quand c'est des plexes, automatiquement, ça prend un architecte. Mais bon, ça dépend de la loi, encore une fois. Pour l'ingénieur, c'est un peu le même principe. Donc, si on regarde ici, quand est-ce que l'ingénieur est obligatoire ? C'est l'arbre de décision qui est ici.

[0:34:18] Donc, si votre bâtiment que vous construisez a un air habitable, donc de 600 mètres carrés et plus, ou trois étages et plus, évidemment. Donc, c'est-à-dire que, pas à partir du deuxième, mais à partir du troisième. donc plus grand que trois étages, ça prend un ingénieur.

[0:34:35] C'est-à-dire qu'il y a un ingénieur qui est requis automatiquement. Sinon, on s'en va. Est-ce que le bâtiment que vous construisez est hors de la partie 9 ? Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui est... Quand c'est dans la partie 9, pas besoin d'avoir d'ingénieur parce que c'est très bien détaillé, donc toute la structure qui doit être faite.

[0:34:51] Mais si on est hors partie 9, donc la partie 9, c'est vraiment dans le... C'est tout ce qui touche l'article 3.1 du code du bâtiment ou la loi sur les ingénieurs. Donc, c'est vraiment tout ce qui est hors le mandat des ingénieurs. Si c'est hors partie 9, donc, ça vous prend un ingénieur, mais sinon, architecte seulement.

[0:35:12] Donc, c'est un peu ça, donc, l'intuition derrière ça. Maintenant, l'architecte, donc, c'est quoi les… pas besoin de rentrer nécessairement dans ces détails-là lorsque vous allez faire l'évaluation, mais dans un sens, tout ce qui touche, maintenant, au travail de l'architecte, c'est vraiment, donc, l'esquisse préliminaire, définitive, donc c'est tout ce qui touche maintenant au plan préliminaire, le plan définitif, les appels d'offres et la surveillance. C'est vraiment, je ne connais pas trop maintenant le métier d'architecte, mais bon, c'est quand même donc relié au plan, à faire une esquisse du bâtiment puis des fois, donc il est nécessaire qu'un ingénieur appuie son seau sur les plans que l'architecte a fait.

[0:35:56] Évidemment, c'est logique. Si c'est trois étages et plus, c'est une structure qui est plus imposante, qui est plus complexe et ça prend quand même, donc il y a des lois de la physique là-dedans qui interviennent. Donc, l'architecte n'a pas nécessairement les qualifications pour s'assurer que le bâtiment va tenir.

[0:36:09] Donc, lorsque c'est un bâtiment qui est trop important, donc en superficie ou en hauteur, ça prend un saut d'ingénieur pour certifier que le bâtiment est standard et conforme.

[0:36:22] Bon. Maintenant, le taux, donc, Donc, le taux qui est appliqué pour les honoraires, ça dépend encore une fois. Ça peut être un montant qui est appliqué. On ne peut pas nécessairement quantifier. Le professionnel ne va pas vous charger en fonction du bâtiment, de son coût.

[0:36:43] Mais c'est très dur de quantifier comment un ingénieur et comment un architecte va vous coûter. Donc, qu'est-ce qui est supposé dans ça ? c'est que le coût du bâtiment, donc c'est-à-dire les coûts directs nus ou les directs après les frais d'un entrepreneur, ça représente quand même la complexité du projet.

[0:37:01] Donc, c'est-à-dire que ça représente un peu, donc plus ça va être un bâtiment qui va coûter cher, plus le travail de l'architecte va être important, plus le travail de l'ingénieur aussi va être important. Donc, ce n'est pas fou d'appliquer un taux T sur le coût direct nu ou le coût direct total.

[0:37:18] Encore une fois, ça dépend des fois, Mais bon, c'est détaillé dans certains guides quel taux qui pourrait être utilisé. Mais en soi, la logique, c'est que plus le bâtiment coûte cher, plus il va y avoir de travail à faire derrière pour faire les plans. Donc, c'est pour ça que c'est une meilleure façon de déterminer les coûts des professionnels.

[0:37:38] Plutôt que de spécier, par exemple, un tarif for air, puis de dire que c'est tendeur de travail, ça reste encore plus la spéculation. Qu'est-ce qui est possible de faire ? les guides comme Altus, ce qu'ils font, c'est qu'il y en a beaucoup qui détaillent en soi après la construction, ça a coûté combien d'architectes, combien d'ingénieurs et là ensuite, il y a une moyenne qui est faite sur plusieurs cas réels pour déterminer quel coût des coûts directs nus représente l'ingénieur, représente l'architecte.

[0:38:14] Encore une fois, ici, il y a des méthodes par forfait, par pourcentage. Il y a plusieurs façons de faire ces ajustements-là. Pour le bien-être du cours, c'est vraiment, dans le TP, c'est vraiment d'appliquer un taux au coût des travaux. On ne rentre pas, ça pourrait être un autre cours en soi, d'appliquer juste les professionnels et les charges.

[0:38:38] Et encore une fois, c'est vraiment dans la méthode où on aurait une évaluation où on demanderait d'évaluer en fonction de la reconstruction totale du bâtiment. Ce n'est pas une évaluation standard par méthode comparable. Ici, vous avez, comme on a dit, la complexité, les honoraires en pourcentage, ça va dépendre du coût des travaux, mais les honoraires de façon simple à peu près, si on regarde par exemple les coûts des travaux en dollars, de 500 000 à 5 millions de dollars, et l'honorat de tous les professionnels.

[0:39:14] Donc, ça, c'est vraiment ingénieur et architecte. C'est représenté ici. Par exemple, si vous avez un bâtiment où on n'aurait donc pas d'ingénieur, c'est-à-dire qu'on aurait simplement un architecte pour des travaux, par exemple, de, si on va voir à peu près de 500 000, bien là, on serait aux alentours de 7,5 % de frais d'architecte sur le coût direct. Et là, plus que les travaux coûtent cher, plus que le taux qu'on va appliquer va être faible.

[0:39:41] C'est-à-dire que là, pour le cours, on va appliquer 4 %, mais dans la réalité, ça serait plus dans cet ordre-là. C'est-à-dire que là, lorsque le bâtiment coûte très cher, mais ce n'est quand même pas tes 8 % appliqués sur peu importe le montant. Plus le coût est important, plus le taux qui est appliqué diminue.

[0:39:56] Donc, ça reflète qu'il y a quand même une économie d'échelle sur le travail qu'un architecte fait. Et là, il y a aussi le tarif qui est appliqué avec un ingénieur, c'est-à-dire en turquoise. Ici, c'est vraiment le tarif des professionnels en pourcentage avec ingénieur.

[0:40:20] Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que c'est architecte plus ingénieur. Donc, comme on voit ici, avec des travaux de 500 000, on serait aux alentours de 9,5 % de frais sur les coûts directs. Alors que là, si on tombe à 2 millions, on serait plus proche de 8 %. Donc, encore une fois, plus on avancerait dans des coûts de travaux importants, plus ce serait des taux qui diminueraient. Évidemment, il y aurait quand même un plancher éventuellement, c'est-à-dire qu'on ne peut quand même pas non plus réduire. Mais quand même, ça risque de diminuer quand même beaucoup. Donc, mettons qu'on est à 100 millions, 200 millions, ça prend quand même plus de professionnels, mais je crois qu'il y a quand même une économie d'échelle qui se fait dans les travaux ultra-dispendus.

[0:41:07] Bon, donc ça ici c'est bon, ça c'est des exemples avec un site logement, donc arpenteur, géomètre, évaluateur, donc ça c'est vraiment, ça peut être nécessaire, donc encore une fois, arpenteur, géomètre, c'est pour tout ce qui est certificat de localisation, études géotechniques, donc ça dépend, dans certains cas, il y a besoin donc d'avoir une étude du sol qui est faite, souvent c'est des forfaits dans ce cas-là, donc c'est-à-dire que ça ne sera pas un pourcentage, Donc, ça va être vraiment un forfait. Donc, notaire, par exemple, le notaire est pour énumérer, son travail n'est pas nécessairement plus important si c'est un projet de 50 millions par rapport à un projet d'un million. Et là, encore une fois, le notaire, ça va être pour tout ce qui est acte hypothécaire du prêt de construction.

[0:41:49] Donc, c'est-à-dire que ça va être tout ce qui va permettre de greffer les droits de ce qu'il construit pour que, par exemple, le prêteur puisse être protégé. Donc, c'est 900 à 1500 $ d'honoraires, ça fait du sens. Il y a aussi l'évaluateur pour le prêteur. C'est-à-dire que c'est possible que la personne qui va financer la construction demande une évaluation par un évaluateur agréé pour s'assurer que le projet qu'il construit, est-ce qu'il vaut vraiment ce qu'il dit ? Est-ce qu'on construit de quoi qui va avoir une valeur suffisante pour couvrir le prêt que je fais ?

[0:42:21] Tout ça, ça rentre dans les professionnels qui ne sont pas moins importants, mais qui sont plus, en termes de dollars, c'est beaucoup moins par rapport à l'ingénieur ou à l'architecte.

[0:42:34] Donc, c'est ça. Est-ce qu'il y avait des questions pour tout ce qui était professionnel ?

[0:42:49] Non ? Parfait. Donc, on va continuer. Je sais que c'est une séance qui n'est pas tant le fun. c'est pas non plus la plus j'ai essayé vraiment de mettre du contenu mais en soi c'est que c'est une séance qui aurait pu durer honnêtement pour l'examen de l'ordre, c'est une séance qui aurait pu durer 10 minutes mais bon, j'essaie de mettre un peu de contenu pour que ça fasse des cours quand même relativement long mais en soi comment c'est couvert en détail dans l'examen de l'ordre, c'est pas aussi précisément que ça je vous dirais que je trouve vraiment l'essentiel dans ce cas-là parce qu'on pourrait rentrer dans ce que chaque professionnel fait, mais vous n'êtes pas architecte, vous n'êtes pas ingénieur, donc on ne peut pas aller trop en profondeur non plus, ça ne nous rend pas grand-chose.

[0:43:37] Maintenant, une des parties les plus importantes dans ça, c'est la partie financement. Là, on a vu vraiment la partie professionnelle. C'est tout ce qui touche, par exemple, architecte et autres. Mais là, on rentre vraiment dans le financement et les intérêts intercalables.

[0:43:50] Ça, c'est des gros frais, Donc, c'est-à-dire que ça peut représenter une partie importante, donc, des frais des coins directs. Et donc, en soi, ici, qu'est-ce qu'il va falloir faire ? Donc, c'est décrire le prêt de construction, donc, les déboursés progressifs, retenus, inspections, etc. Donc, de façon simple, donc, les intérêts payés sur le fonds emprunté pendant la construction, c'est ce qu'on appelle les intérêts intercalaires. Donc, c'est vraiment les intérêts qu'on va payer, par exemple, à chaque mois sur le montant qui est emprunté.

[0:44:22] Ça peut être une banque qui finance ça, donc dépendamment avec un taux plus important. Il y a des prêteurs privés, donc c'est une section de prêts privés dans les banques à chartes, mais il y a des prêteurs privés qui sont spécialisés là-dedans, les prêts de construction.

[0:44:37] Encore une fois il y a deux façons de faire on va voir qu'il y a la méthode simplifiée donc du 1,5 qui est vraiment très simple l'intuition est logique mais il y a aussi donc la méthode par période donc on va aller voir les deux et c'est deux façons donc de calculer les intérêts pour l'évaluateur donc c'est-à-dire que ce n'est pas vraiment les intérêts réels c'est vraiment une estimation de ça va être probablement quoi les intérêts à payer sur donc le prêt pour la construction Encore une fois, les intérêts, ça rentre dans les coûts indirects. Donc, c'est vraiment tout ce qui touche au financement. Et là, encore une fois, le capital qui est remboursé, on n'en tient pas compte parce que le capital dans un prêt de construction, il n'est pas remboursé comme une hypothèque.

[0:45:18] Une hypothèque, par exemple, lorsque vous financez l'achat d'une maison,

[0:45:24] Vous empruntez, par exemple, 200 000, et là, graduellement, vous allez rembourser des intérêts et du capital avec un paiement constant. On est d'accord ? Donc, jusqu'à temps que le capital soit complètement remboursé, et là, le 25 ans s'est écoulé, votre maison est payée.

[0:45:39] Dans ce cas-là, c'est différent. Il n'y a aucun capital qui est payé. C'est-à-dire qu'à chaque mois, vous payez les intérêts du montant que vous avez utilisé pour faire la construction et vous payez seulement les intérêts. Donc, il n'y a aucun capital qui est remboursé. Le capital est simplement remboursé à la fin. Lorsque là, vous allez voir une banque avec votre bâtiment construit, vous dites, bon, moi, je veux hypothéquer ce bâtiment-là. Donc là, vous allez vraiment en faire un prêt conventionnel.

[0:46:05] Là, la banque vous hypothèque la maison, elle vous donne l'argent pour le montant d'hypothèque et là, vous remboursez le prêteur qui vous a passé pour la construction, donc le capital. Et là, après ça, c'est un financement hypothécaire standard. Donc, c'est ça l'intuition.

[0:46:20] Parce que le prêteur qui vous finance les coûts de construction, lui, il n'a aucune garantie. Donc, il y a juste des... La seule chose sur laquelle il peut s'appuyer, c'est vraiment un calendrier de construction, des garanties de l'entrepreneur. Et donc, il peut contrôler un peu l'argent va où pour s'assurer que l'argent est bien utilisé.

[0:46:35] Donc pour la construction, mais en soi, il n'y a aucun immeuble qui est greffé au prêt. Donc, c'est pour ça que c'est des prêts que les taux d'intérêt sont plus élevés, donc aux alentours de 2 % de plus des fois que le taux d'hypothèque standard. Et là, encore une fois, ça dépend beaucoup du promoteur à cet émeu, c'est-à-dire qu'il y a des promoteurs expérimentés.

[0:46:53] Eux, ils peuvent financer, par exemple, une construction à taux moins élevé, mais un particulier, par exemple, la banque n'a pas nécessairement d'historique, ce particulier-là va être obligé de se retourner vers un prêteur privé. Et là, les taux peuvent donner l'importance.

[0:47:09] Et c'est là qu'on va voir aussi que, dépendamment de si le chantier va bien, imaginez qu'un chantier qui s'étire sur 12 mois de plus, initialement c'était prévu 12 mois, mais là ça s'étire à 24 mois, bien là, c'est des intérêts payés de plus pendant 12 mois. Parce que tant que le bâtiment n'est pas terminé, c'est impossible de l'hypothéquer.

[0:47:29] Donc, c'est une des composantes les plus importantes, Puis souvent, c'est ça qui fait que des chantiers, des fois, ils sont élevés au cauchemar, donc au niveau des coûts. Donc, c'est parce que les intérêts sur le prêt de construction, c'est quand même important. Donc, ici, par exemple, et oui, c'est ça. Donc, le prêteur privé ou le prêteur, lui qui fait le prêt en construction, il va donc aller faire des inspections.

[0:47:50] Donc, si par exemple, on irait donc voir un peu comment ça fonctionnerait, on n'emprunte pas tout le jour 1. C'est-à-dire que anyway, ce n'est pas dans votre intérêt parce que si vous avez tout le montant one shot, vous allez payer des intérêts sur la totalité du montant dès le jour 1.

[0:48:06] Donc, vous ne voulez pas ça. Puis le prêteur non plus ne veut pas ça parce que lui, ça veut dire qu'il vous laisse l'entièreté de l'argent et il n'y a aucune façon ensuite de s'assurer que vous n'allez pas faire n'importe quoi avec cet argent-là. Donc, il veut vraiment s'assurer que c'est fait dans les règles et que chaque décalissement qu'il fait soit utilisé à construire le bâtiment et que le projet vienne à terme. Parce que lui, si à la fin, vous n'avez pas fini le bâtiment, vous ne pourrez pas prendre d'hypothèque pour le rembourser.

[0:48:32] Donc, supposons ici, on aurait le prêteur des bourses, le premier décalissement pour la fondation du bâtiment. C'est-à-dire que là, le prêteur passe au promoteur ou au particulier pour faire la fondation. Là, qu'est-ce qui arrive ici, c'est qu'il peut y avoir une inspection qui est faite à la fin, ici par le prêteur. Le prêteur envoie un inspecteur.

[0:48:52] Donc, mettons que là, ça prend, exemple, trois mois pour voir, bon, est-ce que le contrat a été rempli ? Donc, est-ce que vraiment la fondation est faite avec le premier montant que je lui ai donné ? Si oui, bon, bien là, il y a un deuxième déboursé qui est fait pour la structure et l'enveloppe.

[0:49:06] Et là, on continue comme ça ici. Donc, il n'y aura pas nécessairement, par exemple, une inspection. Donc, il va y avoir un autre déboursé qui est fait. Et là, il y a une inspection ici. Et là, ça continue comme ça, donc, pour chacune des étapes de construction.

[0:49:18] Puis, le prêteur va donc envoyer des inspections, va faire des inspections. tout le long du processus pour s'assurer que ça suit vraiment bien le cours des choses. La chose qui est importante de comprendre, c'est que sur la période d'ici, donc entre là et là ici, l'intérêt qui est payé, c'est simplement sur le déboursé 1.

[0:49:37] Donc, c'est-à-dire que vous ne payez pas l'intérêt sur la totalité, vous payez l'intérêt seulement sur ce qui était déjà déboursé. Maintenant ici, il y a un déboursé qui est fait pour la structure. Donc là, à partir d'ici, vous allez payer de l'intérêt sur le déboursé 2, mais en plus sur le déboursé 1.

[0:49:51] Donc, ça s'additionne parce que vous n'avez pas remboursé le déboursé 1. C'est juste que là, le prêteur, il considère que vous avez rempli les conditions. Donc, vous avez fait vraiment ce qui était dû avec le montant 1. Donc, il accepte de vous faire le déboursé 2. donc chaque déboursement donc il y a un rapport d'avancement plus une inspection du prêteur donc encore une fois ça peut se faire donc avec 3 à 5 déboursements progressifs intérêts seulement donc pendant le chantier prêt donc c'est vraiment ça dépend tout le temps de c'est quoi mais de façon simple c'est toujours en déboursement donc séparé c'est jamais one shot bon maintenant au niveau donc des taux. Bon, là, les taux, ça a augmenté un petit peu, donc, le 28 octobre 2026, donc, on est rendu à 2,5 %. Bon, le taux d'escompte officiel, donc, 2,75, donc, des banques à chartes. Et maintenant, le taux préférentiel, donc, ça, c'est le chiffre que les banques canadiennes utilisent comme point de départ, donc, dans tous les calculs de taux hypothécaires et autres. En ce moment, donc, t'es maintenant, Donc, une personne qui aura un financement hypothécaire, ça va être proche du taux préférentiel.

[0:51:03] Donc, mettons 5 % pour une hypothèque 5 ans, un terme de 5 ans. Mais là, maintenant, il y a une prime du prêt de construction. Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est une approximation. Mais 2 %, donc, ce n'est pas nécessairement, ça peut être plus que ça, dépendamment du risque du projet.

[0:51:18] Mais ça va toujours être fonction du coût de l'argent. C'est-à-dire que le taux préférentiel de TD ou du taux directeur. Donc, en soi, c'est probablement plus que 6,75, mais si on se dit que le taux de risque, donc la prime de risque pour un prêt de construction va être ajouté au taux préférentiel.

[0:51:37] Donc là, 7 %, ce serait vraiment le gros minimum. En bas de ça, je ne pense pas qu'il y aurait quelqu'un d'une façon qui accepterait de passer. Donc, c'est pratiquement le taux des obligations du gouvernement. Donc, c'est vraiment le taux qui va être utilisé pour calculer les intérêts sur le prêt de construction.

[0:51:57] Encore une fois, ça dépend. Donc, ça peut varier. Puis, ce n'est pas des termes hypothécaires standards. Donc, dans le sens que ça ne s'applique pas sur cinq ans. Donc, construction, plus que c'est rapide, mieux que c'est parce que moins que vous avez d'intérêt à payer.

[0:52:09] Donc, une des premières façons pour calculer les intérêts, c'est vraiment d'utiliser le coût de construction total, c'est-à-dire le coût, le C ici. Donc, ça, le C, c'est le montant qui est financé. C'est-à-dire, c'est le montant qui va être déboursé. Donc, si on retourne ici, lorsque tous les déboursements vont être faits, c'est le montant total qui va vous avoir été passé pour la construction.

[0:52:31] Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va multiplier ça par I, donc qui est en soi le taux annuel du prêt, c'est-à-dire le taux d'intérêt annuel, fois T. T, c'est vraiment la durée des travaux en année. Donc, c'est-à-dire que, bon, supposons que le taux, c'est, je ne sais pas moi, 6.75. Donc, là, ici, le taux va être 6.75. Si les coûts total de tous les décaissements, c'est 500 000, bien là, ça va être 500 000 fois 6.75. Et là, si ça prend deux ans, bien le T est égal à 2.

[0:53:02] Maintenant, pourquoi on multiplie par une demi ? C'est, rappelez-vous, donc, on a dit ici, on ne débourse pas tout one shot. C'est-à-dire que c'est au fur et à mesure que le prêteur va vous passer l'argent, dépendamment de si vous atteignez les avancements voulus au fil du temps.

[0:53:18] Donc, l'hypothèse de cette approximation-là, c'est quoi ? C'est que si on prend que les décaissements sont faits à peu près à l'intervalle de temps constant et qui sont de même montant, ça revient comme à dire qu'on paye de l'intérêt sur la moitié du montant seulement, étant donné qu'au départ, vous avez zéro, mais à la fin, vous payez le montant des intérêts sur le montant total.

[0:53:40] Donc, si on fait la moyenne du montant que vous empruntez en moyenne, c'est une demi. Donc, c'est la moitié. C'est l'hypothèse un peu de tout ça. Donc, en soi, c'est un peu grossier, mais bon, reste que c'est une façon d'aller plus vite. Donc, si on suppose, par exemple, ici, qu'on a un montant financé total de 800 000, un taux, donc, de prêt de construction, donc, de 7 % et que la durée est de 10 mois, donc, même pas un an.

[0:54:07] Donc, là, dans ce cas-là, ici, on aurait des intérêts, donc, de 800 000 fois le 7 %, fois le 10 douzième parce que c'est 10 douzième d'une année, fois le 1,5, ce qui nous donnerait, donc, 23 000 $, donc, d'intérêts payés sur toute la période. Encore une fois, ça revient juste à 2,9 % du montant financé.

[0:54:29] Puis la raison est simple. Donc, si vous prenez le 23 000 ici et que vous le divisez par le 800 000, ça va donner 2,9 %. Puis pourquoi c'est comme ça ? C'est parce que ça reflète dans le fond le fait que dans les premières périodes, vous payez seulement l'intérêt sur le premier décaissement et non sur tous les décaissements à venir.

[0:54:48] Donc, ici, bon, ça, c'est le même exemple, donc, avec un exemple d'un 6 logements, donc, un 6 logements qui aurait, donc, un coût, donc, ici de 1 million, donc, appliqué avec un taux comme ça, donc, qui prendrait, donc, 14 mois à construire, un taux d'intérêt de 6,75 % et on applique la règle d'une demi. Mais maintenant, c'est conditionnel au fait qu'on prend comme hypothèse que les décalissements sont faits de façon pas mal à montant égal.

[0:55:21] C'est-à-dire qu'il n'y a pas un gros décalissement qui vient au début parce que sinon, ça ne marche pas. S'il y a aussi peu de décalissements, c'est-à-dire que le prêteur vous donne une partie du montant initialement et une autre partie au milieu, bien là, ça ne marche pas non plus parce que ça, c'est vraiment conditionnel au fait que c'est des montants pas mal légaux, répartis un peu sur toute la durée de la construction.

[0:55:42] Donc, c'est ça ici. Donc, ça, c'est vraiment, comme on dit, la limite de cette méthode simplifiée-là. Donc, c'est vraiment utilisé en passant comme méthode. Donc, c'est que les décaissements, c'est discret, donc ce n'est pas continu. Pour un profil qui est non linéaire, c'est-à-dire un chantier qui démarre lentement, il finit lentement.

[0:55:58] C'est-à-dire une co-S, donc de gros déboursés tardifs, donc réduisent les intérêts. Les intérêts capitalisés, les taux variables, donc en soi, les taux d'intérêt peuvent varier sur toute la période, mais ça, c'est très dur à prévoir quand on fait l'évaluation initialement.

[0:56:14] Encore une fois, pour un projet qui est plus long, ce n'est pas tant une bonne méthode. Pour un projet court, donc moins d'un an, ça peut être utilisé. Mais on va voir donc qu'il y a une méthode qui est plus précise que ça. Donc, c'est-à-dire que, bon, logiquement, vous avez un calendrier de construction.

[0:56:28] Donc, vous savez exactement sur toute la période qu'est-ce que vous allez faire. Donc, là, on va voir la méthode ici, donc, par période. Donc, ça en soi, ici, c'est quoi ? C'est que c'est au lieu d'appliquer une simplification vraiment basic, donc de dire qu'on sépare ça en une demi, bien là, on s'en va vraiment pour chacune des périodes.

[0:56:51] Comme ici, donc, vous avez, donc, BT, c'est le solde emprunté au début de la période. Donc, par exemple, si on regarde, on retourne ici, donc là, le déboursé ici, ça serait le déboursé en 1. Donc là, ici, on aurait, par exemple, le BT, c'est le montant 1 du déboursé en 1 fois l'intérêt. Et le delta T, c'est vraiment la longueur de la période avant le prochain décaissement. Donc là, ça permet donc d'avoir l'intérêt pour cette période-là.

[0:57:18] Et là, ensuite, vous avez un deuxième déboursé. Et là, lui, il s'ajoute donc sur le montant, mais là, avec une différence donc de… Donc ici, par exemple, si on aurait le premier déboursé, donc ici qui serait de, maintenant, je ne sais pas moi, le déboursé 1, ici, on va l'appliquer donc sur 14 mois.

[0:57:37] Ensuite, le déboursé 2, on va l'appliquer donc aux alentours de 9 mois, étant donné que l'on est au à peu près au troisième mois et là jusqu'à la fin. Donc, c'est un peu ça l'intuition derrière cette formule-là. Donc, en soi, c'est répartir C sur N mois selon un profil soit linéaire ou même en soi, selon les prévisions de l'entrepreneur.

[0:57:58] Donc, c'est-à-dire selon les décaissements que vous allez avoir réellement besoin. À la fin de chaque mois, ici, vous allez appliquer l'intérêt sur le déboursé. Donc, c'est vraiment en soi, pour chacun des mois, vous allez payer l'intérêt sur les déboursés que vous avez déjà reçus et c'est tout. Mais c'est cumulatif, c'est-à-dire que ce n'est pas simplement le nouveau déboursé, c'est vraiment tout ce que vous avez reçu avant.

[0:58:24] Donc, qu'est-ce que ça fait ici ? Donc, c'est que ça fait un calendrier. Donc, dépendamment, c'est un calendrier qui est en S ou linéaire. Donc, ça peut changer un petit peu le calcul. Mais bon, de façon, c'est ça un petit peu l'intuition. Ici, donc, ça, c'est vraiment le, donc, vous avez ici, donc, le cumul, donc, des répartitions, donc, de, ce serait quoi, dans le fond, le montant qui serait financé ici en milliers de dollars, donc, d'un projet d'un million de dollars, par exemple.

[0:58:51] Donc, en S, ça serait vraiment peu de déboursés initialement parce que, là, bon, on est au la fondation. Donc, il y a l'INEA, donc, c'est-à-dire l'INEA, c'est un peu le, c'est le cas, donc, la ligne ici que vous avez, ce serait le cas où est-ce que l'une demi serait vraiment adaptée.

[0:59:04] C'est-à-dire que c'est vraiment linéaire, c'est parfait. Chaque montant est déboursé également à chaque période. Maintenant, la réalité, c'est que c'est plus un décalissement qui est en S habituellement. C'est-à-dire que le gros du décalissement vient au milieu et à la fin, il n'y a quasiment plus rien à décaisser parce qu'on est juste dans les finalités du chantier. Il n'y a pas beaucoup de matériaux chers à acheter. C'est très rare qu'il y ait des gros décalissements qui vont venir à la fin.

[0:59:34] Bon, donc ici, habituellement, donc si maintenant on parle de comment maintenant les décaissements viendraient sur un projet d'un million de dollars, par exemple. Donc ça, c'est un modèle de trésorerie qui venait d'une étude qui avait été faite, Kenley et Wilson.

[0:59:51] Donc les trois premiers mois, habituellement, on est aux alentours de l'excavation, fondation. Donc c'est pas trop de dollars. Donc il n'y a pas beaucoup de matériaux. Donc c'est surtout, l'excavation, ça coûte quand même cher. Mais bon, c'est pas des décaissements assez importants.

[1:00:04] Et là, au milieu, c'est-à-dire au sixième mois et au neuvième mois, donc là, on est vraiment au niveau de la structure, l'enveloppe, tout ce qui est mécanique. Et là, on est vraiment, on peut atteindre des pics comme on voit ici, donc de 108 000 par mois. Donc là, on est vraiment au septième, huitième.

[1:00:20] Et là, ensuite, lorsqu'on s'approche de la fin, donc le douzième et le quatorzième mois, là, c'est tout ce qui touche à la finition. C'est-à-dire que, bon, mettons les déficiences, donc les finitions intérieures et autres. Donc là, on a moins besoin d'argent. Donc, qu'est-ce que ça représente ici, ce graphique-là ?

[1:00:39] C'est que, regardez un décalissement qui est linéaire. Donc, c'est-à-dire que là, on pose l'hypothèse d'une demi. C'est quand même un gros défaut parce que là, on suppose qu'au début, on décaliserait, par exemple, 75 000, mais que le deuxième mois, 75 000. Mais en soi, il y a comme un...

[1:00:54] Il y a de l'argent qu'on n'utilisera pas réellement tout de suite. Donc, vous allez payer des intérêts de trop. Donc, c'est pour ça que le décalissement S, c'est lui qui coûte le moins cher, étant donné que, bon, décaissement des gros montants. Puis encore une fois, il y a ici une économie d'échelle aussi, étant donné qu'on décaisse des montants en retard. Donc, c'est-à-dire qu'il va, non seulement on a beaucoup trop d'argent au début, mais on va manquer, donc dépendamment de c'est quoi, il y a de l'argent qui va arriver trop tard à la fin, selon ce modèle-là de Kenley et Wilson. Encore là, ça dépend de chacun des chantiers, chaque construction et sur. Donc, ici, ça, c'est une comparaison des trois résultats simplifiés avec les une demi. Donc, on arrive à des intérêts de 40 000 sur un sol, par exemple, de 1 million de dollars. Donc, par période linéaire, ça, c'est 38 000 et par période avec une courbe S, donc c'est 38 000. Ça ne change pas non plus énormément, mais ça peut avoir des conséquences si on utilise une méthode simplifiée, donc linéaire. Dans la réalité, les décaissements vont arriver quand ils vont arriver, mais pour l'estimation, ça peut changer de l'ordre de 2 000 $, 3 000 $. Ce n'est pas non plus dramatique.

[1:02:09] Quand le profil change vraiment les résultats, c'est-à-dire que des fois, il y a des gros achats. Maintenant, s'il y a beaucoup d'équipements à rentrer dans le bâtiment, c'est-à-dire que la construction d'un hôpital ou peu importe, là, ce n'est plus vraiment trop appliqué, étant donné qu'il y a beaucoup de décaissements qui vont se faire à la fin.

[1:02:26] Ça dépend vraiment aussi du type de bâtiment, mais pour une maison classique, la forme en S, c'est adapté. C'est-à-dire que la majorité des décalissements vont être faits au milieu lorsque l'entrepreneur va avoir besoin d'hisser la structure et de faire les autres choses qui coûtent cher.

[1:02:46] Bon ça maintenant ici donc c'est la sensibilité au taux c'est à dire que supposons qu'on aurait un 6 logements qui serait construit sur 14 mois donc c'est à peu près je pense une période qui est raisonnable pour construire un 6 logements si on aurait donc un taux de 5.75% donc on serait à 34 000 d'intérêt de payer sur la période de 14 mois Alors qu'à 8.75, bien là, on serait à 52 000.

[1:03:11] Donc, vous voyez qu'il y a quand même une différence de quasiment 20 000, donc dépendamment, donc pour un taux d'intérêt de 3 % de plus. Donc, c'est-à-dire qu'il y a quand même une marge ici de 3 % de différence. Mais ça change quand même la donne. Donc, c'est-à-dire que, tu sais, ce n'est pas néligeable.

[1:03:30] Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ? merveilleux. Donc, ici maintenant,

[1:03:50] Donc ça serait donc le, bon, ici c'est quoi le, donc ici il y a aussi d'autres frais donc de financement donc qui sont importants dans un sens, donc c'est-à-dire que bon, les frais, des fois il y a des frais donc de dossier, donc de mise en place, donc des fois aussi il y a une évaluation exigeée par le prêteur, Donc, dépendamment, le financement peut être conditionnel à une évaluation.

[1:04:10] Donc, dépendamment de tout ça, ça peut ajouter des frais de plus. Encore une fois, des frais d'ouverture de dossier. Il y a aussi des inspections d'avancement. Ça, c'est vraiment, ça peut coûter de l'argent également de plus. Donc, c'est des frais qui vont vous être chargés lors de la construction.

[1:04:26] Bon, primes d'assurance, prêts, CHL, ça, ça dépend encore une fois. C'est selon, donc, c'est après. Donc, ce n'est pas nécessairement applicable ici. Et donc, tout ce qui touche au notaire, donc de 900 à 1500. Ça rentre vraiment dans les frais de financement.

[1:04:44] Maintenant, ça ici, on rentre un petit peu dans tout ce qui est taxes, permis, assurance et réglementation. C'est le dernier bloc au niveau des coins directs.

[1:04:59] En soi, lorsqu'on construit un bâtiment, malheureusement, il y a des permis à avoir pour faire la construction. Il y a aussi donc des taxes, donc TPS, TVQ, selon le type de projet. Donc, encore une fois, dépendamment du type de projet, la TPS, TVQ va être remboursée en partie, pas dans la totalité.

[1:05:19] Donc ici c'est un petit peu, c'est le premier exemple d'un permis par exemple à Gatineau pour la construction d'un bâtiment, selon le règlement 501-2005 de la loi de Gatineau. Le frais de permis, donc, pour la construction d'un… Encore une fois, pas besoin de savoir pour toutes les municipalités.

[1:05:40] Dans le début, dans un examen, ça va être vraiment donné. La règle va vous être donnée. Donc, pas besoin d'aller chercher et d'essayer de les comprendre tout de suite. Ça serait vraiment inutile. Donc, ça peut changer en plus dans le temps. Donc, c'est pas de quoi, donc, que vous avez besoin de maîtriser pour toutes les municipalités.

[1:05:54] Mais de comprendre, dans le fond, juste comment une fonctionne, ça peut être utile. Ça vous permet de savoir à quoi vous attendre. Donc, pour Gatineau, un permis, c'est le maximum. Donc, ça, c'est-à-dire que ça, c'est un opérateur mathématique qui dit, c'est le maximum entre la valeur qui est ici et la valeur qui est ici.

[1:06:13] Donc, c'est le maximum entre le coût des travaux. Donc, c'est-à-dire le montant des travaux ici. Donc, ce serait, je ne sais pas moi, un million de dollars fois 4,70 divisé par 1000. Donc, en soi, c'est vraiment un frais de permis de 4,70, je crois que c'est par 1000 $ de coût de travaux.

[1:06:37] Ou 335 $ par logement que vous construisez. C'est-à-dire que c'est le maximum des deux. Donc, par exemple, si vous construisez deux logements, ça va être 2 x 335 $ et le coût de vos travaux x 4,70 divisé par 1000. Donc, habituellement, c'est lui qui l'emporte. Mais bon, si c'est un maton, je ne sais pas moi, que chaque unité ne coûte pas vraiment cher, c'est possible qu'on utilise ici le 3,35 fois le nombre de logements.

[1:07:09] Donc, pour un logement, le minimum de 335 l'emporte sous le 335 divisé par 4.710. Ici, c'est 71 267. Vous le voyez ici. Si chacun des logements vous coûte en bas de 71 000, bien là, ici, c'est là que cette règle-là l'emporte à Gatineau. Sinon, on est ici. Le gouvernement s'assure vraiment de capturer toute la valeur.

[1:07:33] Ça, ce n'est pas une convention du cours. C'est la règle à Gatineau. Donc, l'article n'a pas encore changé. Donc, c'est encore le même article. En soi, je ne sais pas pourquoi ils ont appliqué le 3, dans quel cas ça peut être possible ici. Vraiment, ça ne tient pas compte, dans le fond, l'augmentation du coût des travaux. Donc, ça doit être très rarement appliqué le 335. Le maximum doit toujours être ici.

[1:07:57] Donc, ça ici, vous avez vraiment cet exemple-là. Par exemple, pour un logement, vous avez en soi le coût, la prime du permis ici, en fonction du coût des travaux en milliers de dollars. Donc, ici, on est à une unité. Donc, si le coût des travaux, donc, est en bas, donc, de, encore une fois, ça, c'est le coût, c'est le coût ici, donc, ajusté.

[1:08:24] Si c'est en bas, donc, de 333, donc là, c'est une ligne, et là, ensuite, ça augmente en fonction du coût des travaux. Pour le 4 logements, bien, évidemment, c'est plus élevé, étant donné que là, on est à 4 fois 333, donc, jusqu'à un certain point, bien là, c'est linéaire, et après ça, ça augmente comme ça.

[1:08:42] Et là, pour 6 logements, c'est la même chose. Donc, ça, c'est vraiment le point où ce que la ligne ici l'emporte. Donc, c'est même qu'on peut le voir. Mais tu sais, honnêtement, je pense que la chose la plus intuitive, c'est de se dire que ça va toujours être la ligne ici qui va l'emporter parce que tu sais, honnêtement, ça n'a aucun sens que ça soit...

[1:09:00] 71 000 par unité, c'est pratiquement plus possible de faire ça aujourd'hui.

[1:09:07] Maintenant, au niveau des... Des fois, il y a des redevances à payer également, donc certificats d'autorisation, d'occupation. Il y a plein de choses comme ça qui peuvent être nécessaires de faire. Ça rentre dans les autres redevances, les certificats d'occupation.

[1:09:21] C'est moins important. Maintenant, TPS, TVQ, ça, c'est vraiment...

[1:09:28] Malheureusement, c'est comme ça. Au Québec, il y a de la TPS fédérale de 5 % été vécu de 9,975, donc soit 14,975 du prix. Dépendamment, donc, si vous êtes l'acheteur du bâtiment neuf que vous achetez, vous allez avoir une ristourne sur ça. Donc, ça va être pris en compte aussi lorsqu'un évaluateur agréé fait l'évaluation des bâtiments.

[1:09:52] Il doit prendre en compte du fait qu'il y a une redevance qui est payée par le gouvernement. Et c'est quoi, donc, ça ici ? c'est-à-dire que l'ATPS, il y a un retour de 36 % de la TPS que vous payez, mais pour un maximum de 6 300, c'est-à-dire que 36 % de l'ATPS qui est payé sur le bâtiment peut être remboursé jusqu'à concurrence de 6 300, c'est-à-dire que jusqu'à 350 000, vous avez le maximum d'ATPS qui vous est remboursé, mais à partir de 450 000, l'ATPS additionnel vient d'annuler toute la restante que vous allez avoir, C'est-à-dire que là, à partir de là, c'est nul. C'est-à-dire que passer un certain montant, la récition que vous auriez eu, donc jusqu'à 6300, est effacée par le montant additionnel que vous avez au-delà de 350 000.

[1:10:43] C'est le même principe pour la TVQ. Donc, c'est 50 % de la TVQ qui est remboursée du montant payé, donc jusqu'à concurrence de 9975. Donc, encore une fois, vous l'avez jusqu'à 2000 $. Donc, lorsque vous payez 200 000 $ la construction des bâtiments, vous avez le plein montant de 9 975.

[1:11:03] Mais à partir de 300 000, c'est effacé ce remboursement-là parce que la TVQ additionnelle vient effacer le retour que vous avez. Donc, de façon simple, à 350 000, vous avez un remboursement de TPS encore, il n'est pas gros, mais vous n'avez plus de TVQ. Donc, c'est vraiment les bornes à se rappeler, c'est celle-là ici.

[1:11:29] Donc, j'essaie de passer ça ici. Je ne suis pas capable de souligner, mais en tout cas, jusqu'à 350 000 au niveau de la TPS, vous avez le maximum. Donc, si les coûts de construction, c'est 350 000, vous avez un remboursement de 6 300, donc de la TPS qui est fait, c'est-à-dire 36 % de la TPS payée. Mais à partir de 450 000, vous n'avez rien.

[1:12:09] Donc, c'est-à-dire que cette 6 300-là, il est effacé. et là la TVQ c'est le même principe c'est 50% de la TVQ et là c'est plein à 200 000 donc c'est-à-dire que si le coût est de 200 000 vous avez le plein montant donc de 9 975 et c'est dégressif donc à partir de 300 000 vous n'avez plus rien donc de façon simple c'est ça ici bon ça c'est plus pour les chiffres c'est moins important donc si on fait le sommaire en soi ici Donc, c'est-à-dire que pour un occupant, donc, en soi ici, c'est vraiment jusqu'à 300 000.

[1:12:46] Donc, l'autre point le plus important, si c'est une construction commerciale, il y a 0,0. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a aucun remboursement qui est fait. Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment passé comme étant un coût qui est déductible. Donc, c'est-à-dire que lorsque c'est une entreprise, les taxes ne sont pas tenues en compte.

[1:13:05] Mais bon, là, on parle vraiment, si on évalue un immeuble résidentiel, donc ça va être vraiment ici qu'on va regarder. C'est un principe-là ici. Il faut prendre pour acquis que la personne va habiter, donc l'habitation neuve, si c'est ce qu'on évalue. Et là, vous allez me poser la question, si on reconstruit, donc malheureusement, même si vous évaluez un bâtiment qui est moins récent, on prend l'hypothèse que pour le reconstruire, ça va être un bâtiment neuve, on va juste appliquer une dépréciation.

[1:13:32] C'est vraiment un petit peu la logique derrière. Bon, maintenant, il y a certains bâtiments, donc, vous avez besoin, donc, d'avoir une sorte de garantie, donc, c'est-à-dire une garantie qui va venir, donc, après la construction, donc, encore une fois, ça, c'est des frais qui peuvent être additionnés, on ne rentre pas trop dans le détail.

[1:13:56] Dépendamment aussi, donc c'est ça, ça dépend de la cote de l'entrepreneur, donc il y a des cotes dans l'entrepreneur, mais bon. Dépendamment de c'est quoi la qualité, donc si maintenant il y a une licence RBQ et A, donc c'est quoi la cote qui est obtenue par l'entrepreneur, ça va changer les tarifs qui vont vous être appliqués au niveau des garanties.

[1:14:20] Bon, ça c'est moins. Bon, ici maintenant, au niveau des frais, donc tout ce qui touche aux frais qui peuvent venir également dans les coins directs. Donc, notaire, acte hypothécaire, donc entre 900 et 1500. Donc, ça c'est vraiment notaire au 2026. Notaire, donc transaction résidentielle.

[1:14:41] Donc là, c'est-à-dire qu'une transaction résidentielle, c'est lorsqu'une maison qui change de main. Donc là, on est plus à l'entour de 3 000 $ pour un ententeur. Pour un achat de maison tout compris, 3 500, ça fait du sens. Un arpenteur, c'est en forfait également. Un étude géotechnique, on ne veut pas le savoir comment ça coûte, mais ça doit être très cher. Et un évaluateur pour le prêteur, c'est en forfait également. Donc, un évaluateur gré va changer un forfait.

[1:15:07] Bon ça c'est moins important donc c'est bon maintenant est-ce qu'il y avait des questions sur ça donc c'est pas trop

[1:15:19] Non bon merveilleux moi j'ai une question sur le TP2 Oui. En fait, c'est pour le graphique à la fin, parce que mes compétences Excel ne sont pas aussi intenses que les votes, mettons. OK. Est-ce que c'est correct si je fais juste comme un petit tableau avec les données que je veux pour faire mon graphique Excel à la fin dans le KPI ?

[1:15:57] Oh oui, mais écoute, parlez-moi. Il faut vraiment que j'aille chercher les données telles quelles. En soi, tu es dans la mesure que vous avez... En soi, si vous faites un tableau, c'est correct. Pas besoin de faire le graphique. Mais en soi, c'est juste insertion graphique.

[1:16:14] Non, non, non. C'est parce que pour faire mon graphique, il y a comme une donnée que j'aimerais avoir qui est pitchée ailleurs. Ça ne marche pas, mes affaires. Ah, OK. OK. J'aurais juste me faire un petit tableau à côté puis juste prendre mes petites données à côté de mon petit tableau à côté pour faire mon graphique.

[1:16:34] C'est correct. Pour vraiment que j'aille chercher les données à la source. Non, pas besoin d'aller chercher à la source. Vous pouvez juste, dans le fond, les entrer manuellement. Il n'y a pas de problème. OK, merci. Parce que là, j'étais vraiment en train de s'agir.

[1:16:48] Oui, je comprends. Excel, c'est pas si intuitif que ça. Non, non. Non, c'est pas donné à tout le monde. Il n'y a pas de problème. Vous pouvez faire ça comme ça, il n'y a aucun problème. Merci. Donc, là, on va finir le bleu. On a quasiment terminé la séance. Donc, le dernier point, c'est quoi ?

[1:17:09] C'est le profil d'entrepreneuriat, donc, global. Je m'excuse. Oui. Ah, parfait. Donc, en soi, ici, vraiment, là, c'est la dernière chose qu'on ajoute à tous les coups qu'on vient de montrer. Donc, c'est-à-dire que le profit d'entrepreneur, ce n'est pas le profit du promoteur. Et là, qu'est-ce qu'on va calculer ? Donc, c'est vraiment la rémunération du promoteur.

[1:17:35] Donc, en soi, ici, il faut être capable de le justifier. Donc, c'est-à-dire que, bon, s'il n'y a pas de promoteur dans le projet, mais il faut quand même toujours prendre comme hypothèse en soi, lorsque vous faites une évaluation, que c'est logique qu'il y ait un promoteur qui soit derrière la construction d'un bâtiment.

[1:17:49] Donc, il y a des gens qui construisent tout seuls leur maison, ça reste marginal. C'est-à-dire que malheureusement, une grande partie des terrains qui sont disponibles, c'est des promoteurs immobiliers qui les ont, donc ils vont forcément vous demander de faire affaire avec eux pour construire le bâtiment.

[1:18:04] C'est une petite technique qu'ils ont trouvé pour s'enrichir probablement l'un l'autre, donc entrepreneurs et promoteurs. mais c'est très rare qu'on va voir des gens gérer eux-mêmes toute la construction c'est-à-dire qu'ils engageraient l'entrepreneur en général, il y en a, ça reste des minorités donc dans un cas d'évaluation immobilière, c'est logique de prendre, si économiquement le profit et son inclusion même sans promoteur, c'est ça, c'est-à-dire que ça reste une minorité et dans la majorité des cas, les coûts de construction incorporent le profit d'un promoteur donc ici en soi la méthode estime ce qu'il faudrait promettre aujourd'hui, pas ce qu'un promoteur a gagné hier.

[1:18:47] C'est-à-dire que c'est vraiment tout ce qui est nécessaire pour être capable de réussir à construire le bâtiment aujourd'hui.

[1:18:57] C'est-à-dire, promoteur et entrepreneur général. L'entrepreneur général, lui, il exécute le contrat de construction. C'est ça un petit peu sa tâche et autres. Le promoteur, lui, c'est différent. Lui, il va aller vraiment initier, donc, il finance, il initie le projet.

[1:19:13] Et il va donc aussi, il va vendre le projet. C'est-à-dire que c'est lui qui va être responsable, donc, de bout en bout de gérer tout ça. Donc, l'entrepreneur, il fait juste exécuter, dans le fond, ce que le promoteur dit. Le profit, on a dit, donc, que c'était, pour l'entrepreneur général, c'est aux alentours, donc, de 8 %, donc, dans la cascade, donc, des directs, donc, profit d'entrepreneur général.

[1:19:32] Et le profit entrepreneurial, donc, du promoteur, c'est 11 %, donc, de l'asset global.

[1:19:39] Sur quoi on applique le profit de l'entrepreneur général ? C'est sur son coût à lui, son coût direct nu avec les coûts généraux et les frais généraux. C'est-à-dire que c'est tous les coûts que lui a, on applique un profit sur ça pour lui. Ensuite, le promoteur, lui, c'est sur tout le coût, c'est-à-dire le direct, la contingence et l'indirect, donc tous les professionnels qu'on vient de voir.

[1:20:05] Donc, lui, il fait vraiment un gros pourcentage sur le gros montant. Dans le risque, donc, qui est porté par chacun de ces deux-là, donc, l'entrepreneur général, lui, il y a une exécution, donc, il y a un risque d'exécution, c'est-à-dire qu'il y a un risque, donc, de prix, de délai. Si ça ne marche pas, c'est de sa faute. S'il construit mal, c'est de sa faute. Donc, en soi, il y a un risque que dans le fond, la submission qu'il fasse, il ne soit pas capable de rentrer dans les délais et en plus dans les coûts.

[1:20:34] Maintenant, tout le promoteur, lui, qu'est-ce qu'il gère ? Donc, il gère tout ce qui touche au niveau, donc, est-ce que ça va se vendre ? Qu'est-ce que je vais construire ? Parce que, en soi, l'entrepreneur général, lui, peu importe, il est payé avec le financement que le promoteur va avoir, le prêt de construction.

[1:20:48] Et maintenant, le promoteur, lui, son gros risque, c'est vraiment, est-ce que je vais réussir à vendre ça ? ce n'est pas déjà vendu. Est-ce que, dans le fond, le financement va bien aller ? Est-ce que, dans le fond, il va avoir aussi, bon, absorption, ça rentre dans le fond. Est-ce que le marché va absorber, dans le fond, les constructions que je fais ? Et là, encore une fois, il y a un risque qui est porté par le prêteur aussi, donc, qu'on ne voit pas dans ça parce que, bon, on n'en parle pas, donc, comme étant des intervenants, donc, importants.

[1:21:12] Donc, ça arrive donc des fois aussi, donc, il y a de plus en plus, donc, des promoteurs, donc, constructeurs. Donc, c'est-à-dire que le promoteur a sa propre firme de construction. Il faut quand même le séparer. Donc, c'est-à-dire qu'on prend pour acquis que même si on est un entrepreneur constructeur, il va prendre dans le fonds les profits qui lui reviennent au niveau, donc, sa sous-firme, donc, l'entrepreneur général, il va prendre les 8 % qui lui est dû.

[1:21:37] Et en tant que promoteur, il va également prendre son 11 % de l'assiette. Donc, en soi, il ne faut pas fusionner les deux profits de façon combinée.

[1:21:51] Maintenant, la justification économique, comme on a dit, c'est le risque de marché. Le prix ou loyer sous la prévision, c'est-à-dire que c'est possible que tu construises de quoi et que dans le fond, on le sait, Des Plex, c'est évalué dans certains cas, donc des six logements en montant.

[1:22:11] On évalue le prêt qu'on va avoir commercial en fonction de la valeur économique. C'est-à-dire que c'est basé sur les loyers qu'on va être capable de louer. C'est-à-dire que lorsque les baux sont signés, on va aller voir la banque, on va dire, « Bon, mais regarde, moi selon mes calculs, j'ai tant de valeur économique. » Donc, basé sur, par exemple, les derniers baux qui sont signés.

[1:22:31] Mais là, si vous avez un prêt de construction, vous avez fait construire votre 6 logements ou votre 12 logements, mais que là, vous vous rendez compte que dans le fond, les loyers que vous signez, vous n'êtes pas capable de le remplir par exemple à 1200 par mois ou à 1300 par mois. Pour pouvoir louer tout votre building, vous avez besoin de baisser les loyers.

[1:22:51] Mais là, c'est bien possible que dans le fond, vous avez une valeur économique qui soit en bas des coûts de construction pour rembourser votre prêteur. Il y a un risque à ce niveau-là. Puis, c'est pour ça qu'on soit des multilogements, c'est très risqué. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de…

[1:23:04] Puis, tout est en lien avec la valeur économique. Donc, c'est-à-dire que ce qui est important, c'est que la valeur économique, lorsque c'est construit, soit supérieure au coût, donc, de construction avec le terrain. Donc, tu sais, c'est… En soi, tu sais, mettons, c'est le…

[1:23:20] Tu sais, il faut distinguer, mettons, les deux types d'acteurs dans le marché de l'immobilier. et vous avez tout vu un petit peu le reportage qu'il y a eu, je crois, c'est l'enquête, quelque chose comme ça, sur ceux dont l'enfant qui font de l'optimisation en immobilier.

[1:23:35] Donc, c'est une chose, il y en a un des deux qui est vraiment risqué dans le sens où il y en a un qui construit de zéro. Il y en a un autre qui optimise, c'est-à-dire que la personne peut acheter, par exemple, un multilogement qui a des loyers artificiellement bas, par exemple, et que là, bon, qu'est-ce que la personne fait, c'est qu'elle réussit à acheter ce multilogement-là et elle convainc les gens dans les loyers de partir.

[1:24:02] Et là, elle monte les loyers pour tout le monde, soit en les payant pour qu'ils partent ou autre. Et là, ensuite, elle peut refinancer la personne avec une nouvelle valeur économique. Comme ça, c'est comme une sorte de profit instantané. Ça amène beaucoup de souffrance, évidemment, et ce n'est vraiment pas une bonne chose.

[1:24:17] Mais c'est deux choses complètement différentes, des promoteurs qui, eux, construisent de zéro un appartement et qui ont des loyers plus élevés. C'est-à-dire qu'il y a une grosse séance entre construire des condos, mettons, un 40 logements avec des loyers à 1 500 par mois et de prendre un vieux plexe que tu doubles les loyers sans aucune raison, juste pour monter ta valeur économique.

[1:24:41] La réalité, c'est quoi ? C'est que les coûts de construction ont monté et que, malheureusement, les valeurs économiques ne matchent pas les coûts de construction. C'est pour ça qu'en ce moment, il y a certaines municipalités où il n'y a pas de construction. Il y a un risque de construction aussi, donc j'ai une question économique, donc risque de construction, donc dépassement, retard et autres. Le risque de financement, c'est possible, bon, ce n'est pas l'intérêt du prêteur nécessairement, mais c'est possible que les taux changent, que les conditions du prêteur changent. Des fois, il faut qu'il y ait un refinancement, c'est-à-dire que le refinancement ne fonctionne pas, donc comme on a parlé avec la valeur économique dépendamment de ses quoi. Si, par exemple, vous faites affaire avec un prêteur, vous êtes un particulier, vous faites construire votre maison, mais que là, à la fin, vous n'êtes pas capable de vous qualifier pour une hypothèque standard pour rembourser le prêteur de construction, c'est problématique.

[1:25:28] Et aussi, il y a le coût d'opportunité du capital et du temps du promoteur sur 14 et 24 mois. C'est-à-dire que c'est très possible que l'argent aurait été mieux ailleurs. Donc, on aurait pu maintenant investir ça, je ne sais pas moi, dans tel ou tel projet. Donc, ce n'est pas si évident que c'est avantageux d'être un promoteur immobilier.

[1:25:48] Et aussi, donc, ça l'amène à une certaine expertise, donc, c'est-à-dire les contacts, le montage, toute la réglementation, les contacts avec les municipalités, donc, tout ça, c'est vraiment des choses que les promoteurs immobiliers ont, donc, tout ça, ça justifie en quelque sorte l'11 % donc, qu'ils peuvent charger, donc, comme prime, donc, ici.

[1:26:08] Les taux d'inoccupation, donc, dans certaines municipalités qui sont vraiment très élevés, donc, c'est-à-dire que, bon, ce n'est plus les belles périodes, donc, pour le métillogement en ce moment-là, Donc, on a vraiment des taux d'inoccupation qui commencent vraiment à être très, très hauts.

[1:26:25] Bon, encore une fois, donc, ici, le profit entrepreneurial, donc, ça, c'est juste correct.

[1:26:37] Ici, donc, si on appliquerait maintenant, par exemple, le profit entrepreneurial, donc, sur un montant de base, donc, de 1,123,000, Donc, ça sera aux alentours de 123 000. Donc, 1 million 123 000, c'est 123 000 le profit. C'est grosso modo, c'est 10 %.

[1:26:53] Encore une fois, tu es dans la liste. Le comparé, par exemple, à certains entrepreneurs aux États-Unis qui chargent donc de 15 à 20 %. Donc, ce n'est pas la même chose. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup moins de normes aux États-Unis. Donc, ce qui fait en sorte que les entrepreneurs peuvent être plus gourmands parce que, bon, les coûts sont moins élevés.

[1:27:10] Et donc, ça fait en sorte que, bon, ça ne revient pas moins de 100 moins chers, c'est juste que l'entrepreneur avec plus gourmand dans certains états américains. Bon, ici, bon, ça, c'est le ratio, donc, en quelque sorte. Donc, là, vous avez ici le, comment on pourrait dire, le profit sur coût.

[1:27:28] Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est un peu, supposons qu'on a ici le ratio, donc, ça, c'est le taux de profit. C'est-à-dire que si vous prenez le pourcentage du profit de 11 % sur les coûts et que vous le divisez sur les coûts, ça vous donne un taux complètement différent.

[1:27:48] Et dépendamment du profit qui est fait, ça va être comme une sorte de coupe comme ça ici. Donc, c'est moins important pour les bienfaits du cours.

[1:28:00] Encore une fois il y a aussi donc le taux de profit donc qui est extrait donc à partir des données donc c'est-à-dire que vous avez donc vous avez les valeurs du terrain donc que vous allez avoir les coûts directs et les coûts indirects et vous avez aussi le projet qui est vendu une fois terminé donc vous pouvez inférer en quelque sorte donc le profit résiduel du promoteur donc les conditions des ventes récentes d'immeuble neuf donc ça peut être fait valeur du terrain et autres.

[1:28:29] Donc, c'est vraiment dans quelle logique ça pourrait être appliqué. Mais c'est une partie du curriculum.

[1:28:40] Sinon, c'est pas mal. Donc, ici en soi, le profit des promoteurs peut changer. Ça dépend encore une fois du promoteur. Ça dépend de quoi son objectif. Donc, c'est-à-dire que tu es des fois, il y a des promoteurs aussi qui sont les exploitateurs des bâtiments. Donc, tu es ici.

[1:29:01] Prenez ça, donc tous les pourcentages, prenez-les avec un grain de sel. Mais ça reste une bonne ligne directrice pour la suite. Donc, c'est pas mal ça pour aujourd'hui. Donc, je vais prendre des questions, donc s'il y en a. Puis aussi, si vous avez des questions sur l'examen ou sur le TP.

[1:29:16] Je vous avais dit que ce serait une séance plus courte. Donc, c'est très dur de faire un cours honnêtement avec juste les coûts indirects puis les profits entrepreneuriales.

[1:29:41] Donc, s'il n'y a pas de questions, je vous propose d'arrêter la séance ici. Si vous avez des questions, encore une fois, sur le TP, vous pouvez les poser là ou par courriel, ça va me faire plaisir de vous répondre.

[1:29:56] Merci parfait donc bonne soirée bonne soirée ...