Toutes les définitions

L'approche par le coût estime la valeur d'une propriété en additionnant la valeur du terrain, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le coût de construction à neuf des améliorations, duquel on soustrait toute forme de dépréciation (physique, fonctionnelle et externe).

Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.

La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.

Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.

Le coût (cost) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).

Le prix (price) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.

La valeur (value), au sens de la valeur marchande, est une estimation du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.

Le coût de reproduction (reproduction cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une réplique exacte du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.

Le coût de remplacement (replacement cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'utilité équivalente, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.

Les coûts directs sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la base de calcul des coûts indirects et du profit.

Les coûts indirects sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs.

Le profit entrepreneurial (entrepreneurial profit) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à 8–15 % de la somme (coûts directs $+$ coûts indirects) et fait partie du coût neuf : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.

Les Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada (NUPPEC) sont la version française des CUSPAP publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 (Appraisal Institute of Canada, 2026).

Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour être développé à son usage le plus profitable — son plus haut et meilleur usage (PHMU) —, en faisant abstraction des améliorations existantes, même lorsqu'il est bâti.

La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en analysant les prix de vente de terrains vacants similaires récemment vendus, ajustés pour les différences avec le terrain sujet.

La méthode d'extraction (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en soustrayant du prix de vente total d'une propriété améliorée la valeur dépréciée de ses améliorations : $V_{\text{terrain}} = \text{Prix de vente} - (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$.

La méthode d'affectation (allocation method) applique à la valeur totale d'une propriété un ratio typique terrain/valeur totale observé sur le marché : $V_{\text{terrain}} = V_{\text{totale}} \times R_{\text{terrain/total}}$.

L'analyse de lotissement (subdivision development method) évalue un grand terrain subdivisible en soustrayant des revenus anticipés de la vente des lots tous les coûts de développement, le profit du promoteur et le coût du temps (actualisation sur la période d'absorption). Le solde est la valeur résiduelle du terrain brut.

La technique du résidu foncier (land residual technique) isole le revenu net attribuable au terrain en soustrayant du revenu net d'exploitation (RNE) le rendement requis par les améliorations, puis capitalise ce résidu au taux du terrain :

où $R_b$ est le taux de rendement du bâtiment (rendement sur et de l'investissement — il inclut la récupération du capital) et $R_t$ le taux de capitalisation du terrain.

La façade (frontage) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La profondeur est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.

La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte 40 % de la valeur, le deuxième 30 %, le troisième 20 % et le dernier 10 %.

Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le gouvernement du Québec fixe le cadre général par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU); la MRC ou la communauté métropolitaine le décline dans son schéma d'aménagement et de développement (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la municipalité traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son règlement de zonage, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.

Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le taux d'implantation est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les marges (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.

On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif; un comparable inférieur reçoit un ajustement positif.

Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.

Le coût est la dépense engagée pour produire un bien : un montant objectif et mesurable, tourné vers le présent ou le passé. Le prix est le montant effectivement payé lors d'une transaction : un fait historique, qui peut s'écarter de la valeur. La valeur est une notion économique : l'estimation, par un évaluateur, du prix le plus probable sur un marché libre — une opinion motivée, non un fait.

Coût de création d'une réplique exacte du bâtiment existant, en utilisant les mêmes matériaux, la même conception, les mêmes normes de construction et la même qualité d'exécution — y compris toutes les déficiences et obsolescences de l'original.

Coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité que le bâtiment existant, en utilisant des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes de construction actuelles.

Le coût de construction doit être estimé à la date d'évaluation — ni à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date future.

Estimer le coût neuf en multipliant la superficie du bâtiment par un coût unitaire dérivé de constructions récentes comparables :

Décomposer la construction en chacun de ses postes de travail, quantifier les matériaux et la main-d'œuvre, puis appliquer les prix unitaires courants :

où $Q_i$ est la quantité du poste $i$ et $P_i$ son prix unitaire.

Décomposer le bâtiment en grandes composantes (fondations, structure, toiture, plomberie, etc.) et appliquer à chacune un coût installé — matériaux, main-d'œuvre et frais généraux de chantier compris :

où $S_j$ est la quantité de la composante $j$ et $C_j$ son coût installé unitaire. Aussi appelée Segregated Cost Method ou Unit-in-Place; c'est la base de la méthode Marshall & Swift.

Les coûts directs (aussi appelés hard costs) sont l'ensemble des dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : les matériaux de construction, la main-d'œuvre affectée au chantier (salaires et avantages sociaux), l'équipement de chantier, les sous-traitants spécialisés et la supervision directe des travaux.

L'enveloppe est la barrière physique entre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Elle assure la protection contre les intempéries, l'isolation thermique et l'étanchéité à l'air. Elle regroupe les murs extérieurs et leur revêtement, l'isolation, la toiture (revêtement), ainsi que les fenêtres et portes extérieures. Elle représente typiquement 22 à 28 % des coûts directs — le poste le plus lourd.

Les finitions intérieures regroupent tous les éléments visibles à l'intérieur du bâtiment : cloisons, revêtements de sol, peinture, armoires, comptoirs, moulures, portes intérieures et quincaillerie. Elles représentent 15 à 20 % des coûts directs.

Les finitions extérieures regroupent les aménagements situés hors de l'enveloppe : entrée de garage, terrasses et patios, clôtures, aménagement paysager, trottoirs, balcons, remises et piscines. Elles représentent 5 à 8 % des coûts directs.

Installations non standard qui ajoutent des fonctionnalités particulières au bâtiment; elles comptent pour 3 à 7 % des coûts directs.

Les coûts indirects (ou soft costs) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction autres que les coûts directs de main-d'œuvre, de matériaux et d'équipement de chantier. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs, et peuvent dépasser 30 % pour des projets complexes ou spécialisés.

Rémunération des professionnels impliqués dans la conception, la surveillance et la gestion du projet de construction : architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur agréé. C'est la composante la plus importante des coûts indirects.

La construction neuve est assujettie à la TPS fédérale (5 %) et à la TVQ québécoise (9,975 %), soit 14,975 % au total. Leur traitement dans le coût de remplacement dépend toutefois du statut fiscal de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial.

Le profit entrepreneurial (ou profit du promoteur) rémunère le promoteur-développeur pour : le risque assumé dans le projet, le temps consacré à la coordination, le coût d'opportunité du capital immobilisé et l'expertise apportée. Il se distingue du profit de l'entrepreneur général, déjà inclus dans les coûts directs.

La dépréciation est la perte de valeur d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation :

Une composante de dépréciation est curable lorsque sa correction est économiquement justifiée : le coût de la correction est inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est incurable lorsque la correction n'est pas économiquement viable — même si elle est techniquement possible.

Perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et la détérioration des composantes physiques du bâtiment : intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien.

Perte de valeur causée par des déficiences de conception, une inadéquation aux usages actuels ou une surqualité (superadéquation) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il est mal adapté aux attentes du marché d'aujourd'hui.

Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage défavorable, hausse des taux). Elle est toujours incurable : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger.

La vie physique totale est la période pendant laquelle le bâtiment peut physiquement exister; la vie économique totale, la période pendant laquelle il contribue à la valeur de la propriété — toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de valoir avant de cesser de tenir debout. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, déterminé par jugement professionnel; la vie économique restante est la période de contribution économique qui reste à courir.

La dépréciation se mesure toujours en référence à l'utilisation optimale (highest and best use, HBU) du terrain, considéré comme s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit déterminer si le bâtiment actuel correspond à cette utilisation optimale.

La dépréciation physique est la perte de valeur des améliorations causée par l'usure, le vieillissement et l'action des intempéries sur les composantes d'un bâtiment. Elle traduit en dollars la détérioration matérielle du bien, indépendamment de sa conception (dépréciation fonctionnelle) et de son environnement (dépréciation économique).

Un item de dépréciation physique est curable lorsque le coût de sa réparation ou de son remplacement est inférieur ou égal à l'augmentation de valeur qui en résulterait. Il est incurable dans le cas contraire. Formellement :

La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé (deferred maintenance) : l'ensemble des réparations et remplacements que l'acheteur type effectuerait immédiatement après l'acquisition, parce que leur coût est égal ou inférieur à la valeur qu'ils ajoutent. Elle se mesure au coût de réparation au prix du marché.

La dépréciation incurable court terme (short-lived) frappe les composantes dont la durée de vie utile est inférieure à celle du bâtiment, mais dont le remplacement n'est pas encore économiquement justifiable au moment de l'évaluation : la composante n'est pas en fin de vie, elle est simplement partiellement consommée.

La dépréciation incurable long terme (long-lived) frappe les composantes dont la durée de vie égale ou excède celle du bâtiment : les éléments structuraux et permanents (fondations, charpente, dalle, murs porteurs, colonnes et poutres, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie structurale). Ces composantes ne sont jamais remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.

La dépréciation fonctionnelle (ou obsolescence fonctionnelle) est la perte de valeur d'un bâtiment attribuable à des défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.

Une déficience fonctionnelle est curable si le coût de sa correction est inférieur ou égal à la valeur ajoutée par cette correction; elle est incurable dans le cas contraire. Le test repose sur la rationalité économique, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable mais économiquement incurable.

Une déficience par ajout vise un élément absent du bâtiment que le marché actuel considère comme nécessaire ou standard. Le bâtiment a été construit sans cet élément et il n'a jamais été ajouté; l'élément n'est donc pas inclus dans le coût neuf estimé.

Une déficience par substitution vise un élément présent dans le bâtiment mais inadéquat, désuet ou obsolète, qui doit être remplacé par un élément conforme aux attentes actuelles du marché.

La superadéquation (superadequacy) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui dépassent les attentes et les besoins du marché pour ce type de propriété dans ce secteur. Le principe fondamental : le marché ne paie pas pour l'excès de qualité — un acheteur typique ne verse pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.

L'obsolescence de conception (design obsolescence) survient lorsque le plan, la configuration ou l'agencement du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou des locataires, et qu'il est trop coûteux de modifier la structure pour y remédier.

La dépréciation économique est la perte de valeur d'une propriété causée par des facteurs extérieurs à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle : environnement physique, économique, réglementaire ou social.

La méthode des ventes appariées (paired sales analysis) compare des propriétés similaires dont certaines sont affectées par le facteur externe et d'autres non : la différence de prix, une fois les autres écarts ajustés, isole la dépréciation économique.

Un bâtiment à usage spécial (special-purpose property) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.

Le Code civil du Québec organise la qualification des biens en une gradation dont l'évaluateur doit connaître chaque échelon. L'article 900 pose le socle : les fonds de terre et les constructions à caractère permanent sont des immeubles par nature. L'article 901 traite du meuble incorporé : dès qu'il perd son individualité en s'intégrant à la construction — la brique dans le mur, la tuyauterie noyée dans la dalle —, il devient partie intégrante de l'immeuble. L'article 903 vise le cas intermédiaire, le plus litigieux en pratique : le meuble attaché à demeure qui conserve son individualité (un ascenseur, un système CVAC, un pont roulant boulonné à la structure) est immeuble tant qu'il y reste. Enfin, les articles 905 et 907 ferment le système : tout ce qui peut se transporter, et tout bien que la loi ne qualifie pas autrement, est meuble.

Les améliorations locatives (leasehold improvements) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques : cloisons et aménagement de bureaux, revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé, installations électriques et informatiques, plomberie additionnelle, systèmes de sécurité, vitrines et devantures.