Glossaire

Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur totale d'une propriété un ratio terrain/valeur totale extrait de ventes comparables du secteur (allocation method). Méthode d'appoint, utile quand les ventes de terrains vacants sont rares.

Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment (actual age). Il ne mesure pas l'état : deux bâtiments du même âge chronologique peuvent avoir des âges effectifs très différents.

Âge que traduit l'état réel du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations (effective age). C'est lui — et non l'âge chronologique — qui entre au numérateur de la méthode âge/vie. Il doit être justifié par l'inspection.

Tout ce qui est construit sur le fonds de terre et qui s'y attache de façon permanente : bâtiment principal, dépendances, aménagements extérieurs (improvements). La méthode du coût évalue les améliorations, jamais le terrain, par le coût déprécié.

Travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace à ses besoins (leasehold improvements). Leur vie économique est limitée par la durée de bail restante (options probables incluses), presque toujours plus courte que leur vie physique.

Méthode d'évaluation d'un terrain à développer : revenus de vente des lots moins coûts de développement, profit du promoteur et actualisation (subdivision development analysis).

Ensemble des biens immeubles portés au rôle d'évaluation d'une municipalité et sur lesquels sont prélevées les taxes foncières. La qualification meuble/immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) en fixe le périmètre.

Immeuble dont la conception limite l'utilisation à l'usage pour lequel il a été construit (special-purpose property) : église, école, hôpital, aréna. Marché de revente quasi inexistant : la méthode du coût y est souvent la seule applicable.

Tableau structuré des coûts de construction d'un bâtiment, composante par composante (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions), avec coûts unitaires, quantités et totaux. Livrable central du TP2.

Protection patrimoniale locale décidée par le conseil municipal en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel. Moins contraignante que le classement ministériel, elle soumet néanmoins démolition et travaux à approbation.

Protection patrimoniale maximale, décidée par le ministre de la Culture en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002) : interdiction de démolir, obligation d'entretien, matériaux et techniques conformes.

Catégorie structurale utilisée par les guides de coûts (A : résistant au feu; B : semi-résistant; C : ossature ordinaire, etc.). Elle détermine le coût de base au pi² avant multiplicateurs.

Dépense nécessaire pour créer un bien (cost). À distinguer du prix (montant effectivement transigé) et de la valeur (utilité économique). Les trois ne coïncident qu'en marché parfait.

Coût unitaire tiré d'un guide pour une classe et une qualité données, avant multiplicateurs d'ajustement (hauteur, périmètre, région, temps) (base cost).

Enveloppe globale d'un projet : construction, équipements, financement, phases connexes. À ne pas confondre avec le coût de construction seul — l'écart peut atteindre 40–50 % (exemple du CHUM).

Coût de construction, à la date d'évaluation, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec les matériaux et standards actuels (replacement cost). Base privilégiée pour la valeur marchande; élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables.

Coût de construction d'une réplique exacte du bâtiment — mêmes matériaux, même conception, défauts inclus (reproduction cost). Base privilégiée pour l'assurance, le patrimoine et certains litiges.

Estimation du coût actuel par indexation d'un coût historique connu : $C_{\text{actuel}} = C_{\text{original}} \times I_{\text{actuel}} / I_{\text{original}}$ (trended cost method). Fiabilité décroissante au-delà d'une dizaine d'années.

Coûts « briques et mortier » : matériaux, main-d'œuvre, équipements de chantier, sous-traitants (hard costs). Ils forment la base sur laquelle se calculent indirects et profit.

Coûts nécessaires au projet mais extérieurs au chantier : honoraires professionnels, financement intérimaire, taxes non récupérables, permis, assurances, frais légaux et administratifs (soft costs). Fourchette usuelle : 15–25 % des directs.

Se dit d'une dépréciation dont la correction est économiquement justifiée : coût de correction $\le$ valeur ajoutée (curable). Le test est économique, pas technique.

Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada (Institut canadien des évaluateurs). Édition en vigueur : 2026.

Élément manquant ou inadéquat par rapport aux standards du marché (deficiency). Source de dépréciation fonctionnelle, curable (par ajout ou substitution) ou incurable selon le test économique.

Perte de valeur des améliorations, toutes causes confondues, mesurée par rapport au coût neuf (depreciation). Trois formes : physique, fonctionnelle, externe. À ne pas confondre avec l'amortissement comptable ou fiscal.

Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : inoccupation du secteur, déclin économique, nuisances, réglementation (external/economic obsolescence). Par nature incurable; ne s'applique jamais au terrain évalué avec des comparables du même secteur.

Perte de valeur causée par l'inadéquation de la conception ou des composantes aux standards actuels : déficiences et superadéquations (functional obsolescence).

Perte de valeur causée par l'usure et la détérioration matérielles (physical deterioration). Se ventile en curable (entretien différé), incurable court terme (par composante) et incurable long terme (structure).

Taxe municipale exigible lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »). Barème 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, 1,5 % au-delà (Montréal : paliers jusqu'à 4 %).

Période pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété (economic life). Plus courte que la vie physique; c'est elle qui sert de dénominateur à la méthode âge/vie.

Période pendant laquelle un bâtiment ou une composante peut matériellement fonctionner (physical life).

Réparations dues mais non réalisées (deferred maintenance). Mesure usuelle de la dépréciation physique curable : la somme des coûts de remise en état rentables.

Professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, seul habilité à porter ce titre (Code des professions). Encadré par le code de déontologie et les normes de pratique de l'OEAQ.

Méthode d'évaluation du terrain : valeur totale d'une vente bâtie moins la valeur dépréciée des améliorations (extraction method).

Bâtiment hybride bureau/entrepôt, typiquement 6–8 m de hauteur libre, coût de 1 800–2 800 $/m².

Le sol lui-même, immeuble par nature au sens de l'article 900 C.c.Q. Le terrain ne se déprécie pas dans la méthode du coût : il s'évalue séparément, comme vacant, à son utilisation optimale.

Tableau normalisé des ajustements appliqués aux comparables (temps d'abord, puis localisation, superficie, zonage, topographie, services) menant aux prix ajustés puis à la valeur pondérée (adjustment grid).

Répertoires de coûts unitaires de construction : Altus (Canadian Cost Guide), Marshall & Swift (Marshall Valuation Service), RSMeans. Toujours citer le guide, l'édition et les multiplicateurs utilisés.

Distance entre le plancher et le premier obstacle sous la structure (clear height). Variable stratégique de l'industriel : moins de 6 m est désuet, 12 m et plus vise la grande distribution. Une hauteur insuffisante est une déficience fonctionnelle typiquement incurable.

Highest and Best Use : l'usage légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et de productivité maximale. S'analyse pour le terrain vacant puis pour la propriété améliorée; conditionne toute la méthode du coût.

Fonds de terre et constructions permanentes (art. 900 C.c.Q.); meuble incorporé qui perd son individualité (art. 901); meuble attaché à demeure sans perdre son individualité (art. 903). Ces biens entrent dans l'évaluation immobilière et l'assiette foncière.

Se dit d'une dépréciation dont la correction coûterait plus cher que la valeur qu'elle ajouterait (incurable). Se mesure par âge/vie (physique) ou par capitalisation de la perte (fonctionnelle, externe).

Examen méthodique du bâtiment (structure, enveloppe, systèmes, finitions) documenté par photos et fiches. Fondement de l'âge effectif et de la ventilation de la dépréciation; exigence des normes OEAQ.

Indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 $=$ 100). Référence canadienne pour la méthode du coût indexé.

Division d'un terrain en lots à bâtir. Voir analyse de lotissement.

Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, responsable du Manuel d'évaluation foncière du Québec, qui prescrit la méthode du coût pour l'évaluation municipale de nombreux immeubles.

Cadre normatif de la confection des rôles d'évaluation municipale au Québec : classification des bâtiments, barèmes de coûts, tables de dépréciation.

Mesure de la dépréciation incurable : ratio âge effectif / durée de vie, appliqué à la base appropriée (age-life method). Simple, mais sensible à l'estimation de l'âge effectif.

Estimation du coût neuf au $/pi² à partir d'un coût de base de guide, corrigé par multiplicateurs (comparative unit method). La plus rapide; précision moyenne.

Estimation du coût par grandes composantes en place — fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions (unit-in-place method). Bon compromis précision/effort; base du bordereau de coûts.

Relevé exhaustif des quantités et prix unitaires de tous les matériaux et travaux (quantity survey method). La plus précise et la plus coûteuse; usage surtout par les estimateurs professionnels.

Bien qui peut se transporter et qui n'est pas autrement qualifié (art. 905 et 907 C.c.Q.) : chariot élévateur, mobilier, outillage, équipement médical. Exclu de l'évaluation immobilière.

Ordre des évaluateurs agréés du Québec : encadre la profession (titre réservé, déontologie, inspection professionnelle, normes de pratique).

Appareil de levage (5 à 100 tonnes et plus) circulant sur des poutres de roulement au-dessus de la dalle. Attaché à demeure, il est immeuble (art. 903 C.c.Q.) et s'évalue au coût installé déprécié.

Montant effectivement payé lors d'une transaction (price). Peut s'écarter de la valeur (vente forcée, lien entre les parties, conditions particulières).

Rémunération du risque et de la coordination du promoteur, incluse dans le coût neuf : (directs $+$ indirects) $\times$ 8–15 % (entrepreneurial profit). Son oubli est le piège n^o 3.

Étape finale : pondération justifiée des indications des trois méthodes (comparaison, revenu, coût) pour conclure une valeur unique. Jamais une moyenne mécanique.

Méthode d'évaluation du terrain par capitalisation du revenu résiduel attribuable au terrain, après rémunération du bâtiment (land residual technique).

Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité et de leurs valeurs aux fins de taxation. Date de référence : 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.

Élément dont le coût excède sa contribution à la valeur (superadequacy, overimprovement) : hall en marbre surdimensionné, systèmes surdimensionnés d'un hôpital, architecture de prestige. Dépréciation fonctionnelle incurable : excès de coût, net de la physique déjà comptée, plus surcoûts d'exploitation capitalisés.

Fondement économique de la méthode du coût : un acheteur averti ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un substitut d'utilité équivalente.

Taux de capitalisation global utilisé pour convertir une perte (ou un revenu) annuel en valeur : $V = \text{revenu}/\text{TGA}$ (overall capitalization rate). Sert à mesurer les dépréciations fonctionnelle et externe incurables.

Convention centrale : le terrain s'évalue toujours comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti.

Utilité économique d'un bien; en évaluation, le plus souvent la valeur marchande : le prix le plus probable dans un marché libre et ouvert, entre parties informées et sans lien de dépendance (market value).

Comparaison de deux ventes semblables en tout sauf le facteur étudié (paired sales) : mesure directe privilégiée de la dépréciation externe et de certains ajustements.

Décomposition ordonnée de la dépréciation totale : physique curable, incurable court terme, incurable long terme, fonctionnelle curable et incurable, externe (breakdown method). Objet du TP3.

Vie économique moins âge effectif (remaining economic life) : l'horizon pendant lequel les améliorations continueront de contribuer à la valeur.

Réglementation municipale des usages permis (Loi sur l'aménagement et l'urbanisme). Premier critère de l'analyse HBU et facteur d'ajustement des comparables fonciers; un changement de zonage peut créer une dépréciation externe — ou une plus-value.