Séance vidéo Enregistrement Zoom · lundi 26 octobre 2026, 13 h (Zoom, capsule enregistrée en différé) · IMM1033
Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts
Méthodes du coût en évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
37 changements d’image détectés · cliquez pour y allerLa séance du jeudi 22 octobre n’a pu être donnée à cause d’une panne Internet ; le professeur l’a enregistrée seul le lundi suivant, hors des heures de cours. Capsule de 49 minutes, sans participants ni période de questions, qui commence immédiatement. Premier survol des quatre méthodes d’estimation du coût de construction neuf (comparative, quantité et prix unitaires, composantes, coût indexé) ; le détail des quantités et des composantes et une démonstration de RSMeans suivront à la séance 7. Rappel en clôture : l’examen de mi-session, en novembre, porte sur les blocs 1 et 2.
Pour reconstruire la séance
Ce qui s’est dit
Séance enregistrée en différé pour remplacer le cours du 22 octobre, annulé par une panne Internet. Après un rappel de la méthode du coût (terrain + coût neuf − dépréciation) et des trois fournisseurs de données (Altus, Marshall & Swift, RSMeans), le professeur présente les quatre méthodes d’estimation du coût de construction neuf et les situe l’une par rapport à l’autre : la comparative, simple et courante ; le Quantity Survey, le plus précis mais le plus laborieux ; la méthode par composantes, compromis le plus adapté aux évaluateurs ; le coût indexé, rapide lorsqu’un coût original fiable existe.
La méthode comparative applique à la superficie du sujet un coût au pi² tiré de comparables récents du même type, ajusté pour la taille, la qualité, la date, la localisation, la hauteur et la forme (exemple : 194,36 $/pi² → 281 822 $). Le Quantity Survey reconstruit une soumission d’entrepreneur poste par poste (huit catégories dans l’ordre du chantier, prix RSMeans, salaires CCQ chargés de 69 à 81 $/h) : coûts directs de 145 833 $, puis frais généraux de 18 % et profit de 12 %, soit 192 733 $ ou 132,92 $/pi². L’écart avec les 194 $ de la comparative tient à la portée des coûts : le bordereau s’arrête au coût de l’entrepreneur.
La méthode par composantes (Unit-in-Place) applique des coûts installés (matériaux, main-d’œuvre et frais de chantier) à de grandes composantes mesurées par l’évaluateur, avec les données de Marshall & Swift ; exemple d’un cottage de 1 450 pi² à Gatineau : 201 638 $ de coûts directs installés, plus 10 % de profit. Le Marshall Valuation Service (type, classe de qualité 1 à 6, multiplicateurs) sera détaillé à la séance 12.
Le coût indexé convertit un coût original documenté en dollars actuels par un indice (IPCB de Statistique Canada, Altus, Marshall & Swift, ENR, RSMeans) : une maison de 2015 à 225 000 $ vaut 379 193 $ en coût neuf 2025 (ratio 1,68, 5,4 % par année), et chaque rénovation s’indexe depuis sa propre date (430 175 $ dans l’exemple). La séance se termine par le tableau comparatif des quatre méthodes (précision, complexité, temps, expertise, données, usage) et l’annonce de la suite : détail des quantités et des composantes et démonstration de RSMeans à la séance 7 ; intra en novembre sur les blocs 1 et 2.
À retenir de la séance
- Quatre méthodes pour le coût neuf : comparative (coût au pi² de comparables), quantité et prix unitaires (Σ Qᵢ × Pᵢ), par composantes (Σ Sⱼ × Cⱼ, coûts installés) et coût indexé (coût original × indice).
- Comparables de coût : même type, qualité similaire, taille à ± 20 %, moins de trois ans, même région ; six ajustements (taille, qualité, inflation, localisation, hauteur, forme). Indices de qualité : standard 1,00, bon 1,10, supérieur 1,25, luxe 1,50.
- Coût ajusté = coût du comparable × (indice à la date d’évaluation ÷ indice à la date du comparable).
- Quantity Survey : décomposition en huit catégories suivant l’ordre du chantier (excavation, fondation, structure, enveloppe, mécanique, électricité, finition, aménagement extérieur) ; prix unitaires RSMeans ; plans, relevés et Code de construction pour les quantités.
- Main-d’œuvre : grille CCQ (loi R-20) — électricien 50,67 $/h, charpentier-menuisier 47,77 $/h en janvier 2026 ; taux chargé de 69 à 81 $/h avec avantages sociaux, CCQ, CNESST et congés.
- Du bordereau au coût entrepreneur : coûts directs + frais généraux de chantier (≈ 18 %) + profit (≈ 12 %) ; exemple 145 833 $ → 192 733 $ (132,92 $/pi²).
- Toujours préciser la portée d’un coût : le bordereau s’arrête au coût de l’entrepreneur, les comparables reflètent le coût complet du projet.
- Méthode par composantes : coûts installés (matériaux + main-d’œuvre + frais de chantier) par grande composante, profit de l’entrepreneur à ajouter ; données Marshall & Swift (plus abordables que RSMeans).
- Marshall Valuation Service : type de bâtiment, classe de qualité 1 à 6, coût de base au pi², multiplicateurs d’étages, de hauteur, de périmètre, d’actualisation et de localisation, composantes spécifiques (séance 12).
- Coût indexé : indices IPCB (trimestriel, 15 RMR), Altus (annuel), Marshall & Swift (mensuel), ENR (États-Unis), RSMeans (par ville, annuel) ; cohérence avec le type de bâtiment et la région.
- Indexer chaque élément depuis sa propre date (construction 2010, rénovations 2020) ; fiabilité décroissante sur de longues périodes et rénovations non documentées ignorées.
- Choisir selon le mandat : comparative (1-2 h, courant), Quantity Survey (20-40 h, litiges), composantes (4-8 h, courant), indexé (moins d’une heure, évaluation de masse et municipale).
Déroulé
Les 30 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Ouverture : reprise en différé de la séance du 22 octobre Le cours du jeudi précédent n’a pu avoir lieu à cause d’une panne Internet ; le professeur enregistre la séance seul, hors des heures habituelles, et annonce un format resserré : les quatre méthodes d’estimation du coût de construction neuf. | 0:49 | Notes ↗ | |
| Rappel : terrain + coût neuf − dépréciation, unités et sources La valeur par la méthode du coût repose sur la valeur du terrain, le coût du bâtiment neuf et la dépréciation totale. Unités de comparaison cohérentes ($/pi², $/m²) et trois fournisseurs de données : Altus, Marshall & Swift, RSMeans. Objectifs : savoir appliquer les quatre méthodes. | 0:43 | Notes ↗ | |
| Vue d’ensemble des quatre méthodes La comparative (la plus simple : un coût au pi² tiré de comparables), la quantité et prix unitaires (la plus précise, mais laborieuse), la méthode par composantes (coûts installés, équilibre précision-rapidité) et le coût indexé (coût original ajusté par un indice). Le choix dépend des données disponibles et de la précision recherchée. | 1:50 | Notes ↗ | |
| Méthode comparative : principe et sélection des comparables Principe de substitution ; coûts unitaires tirés des constructions récentes, du guide Altus et des entrepreneurs. Critères de sélection : même type de bâtiment, qualité similaire, taille comparable (± 20 %), moins de trois ans, même région, composantes semblables (sous-sol, type). Sources : permis municipaux, rôle, SCHL, soumissions d’entrepreneurs, Altus. | 1:46 | Notes ↗ | |
| Les ajustements : taille, qualité, inflation, localisation, hauteur, forme Économies d’échelle (le coût au pi² baisse quand la taille augmente), qualité des matériaux et de la finition, évolution des coûts dans le temps, coût de la main-d’œuvre selon la région, nombre d’étages et forme du périmètre. | 1:26 | Notes ↗ | |
| Formule d’indexation et indices de qualité Coût ajusté = coût du comparable × (indice à la date d’évaluation ÷ indice à la date du comparable). Indices de qualité relatifs au standard (1,00) : bon 1,10, supérieur 1,25, luxe 1,50, détaillés dans les guides Altus et Marshall & Swift. | 1:25 | Notes ↗ | |
| Exemple résidentiel : trois comparables, 194,36 $/pi² Pour chaque comparable, coût au pi² brut puis ajustements en pourcentage (taille, date, qualité, localisation) ; moyenne des coûts ajustés nets de 194,36 $/pi², multipliée par la superficie du sujet : 281 822 $. | 1:42 | Notes ↗ | |
| Avantages et limites de la méthode comparative Rapide, simple, données accessibles, bien comprise des clients, reflet du marché actuel ; mais moins précise, difficile pour les bâtiments atypiques, ajustements subjectifs à erreur cumulée, sensible au choix des comparables. Idéale pour les bâtiments standards. | 1:40 | Notes ↗ | |
| Méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey) : la formule Coût neuf = Σ Qᵢ × Pᵢ sur tous les postes (murs, toiture… jusqu’aux composantes élémentaires), plus les coûts indirects (administration, frais d’entrepreneur) et le profit de l’entrepreneur. Équivaut à une soumission détaillée ; prix unitaires fournis par RSMeans. | 2:02 | Notes ↗ | |
| Huit grandes catégories, dans l’ordre du chantier Excavation et terrassement, fondation et dalles, structure et charpente, enveloppe (toit, murs), mécanique (CVAC, plomberie), électricité, finition intérieure, aménagement extérieur. Chaque catégorie sera détaillée à la séance 7. | 1:53 | Notes ↗ | |
| Sources des quantités et exemples de prix RSMeans Plans et devis, relevés sur place, Code de construction du Québec, ratios standards pour les composantes cachées. Exemples : béton 30 MPa au m³, armature, bois de charpente, gypse au pi², isolation R-24 à R-60. | 1:19 | Notes ↗ | |
| La main-d’œuvre : le cadre de la CCQ (loi R-20) Tous les salaires de la construction neuve suivent la grille CCQ : électricien compagnon 50,67 $/h (janvier 2026), charpentier-menuisier 47,77 $/h. L’employeur ajoute avantages sociaux, cotisations CCQ, CNESST et congés : taux chargé de 69 à 81 $/h selon le métier. | 1:17 | Notes ↗ | |
| Bordereau détaillé : la fondation résidentielle Excavation (m³, 85 unités → 1 572 $), semelles (m³), coffrage (pi²), béton des murs (m³), armature (kg), imperméabilisation (pi²), drain français (pi lin.), dalle (pi²), remblai (m³) ; quantité × prix unitaire, puis sous-total de la fondation. | 1:48 | Notes ↗ | |
| Structure, enveloppe, mécanique et électricité Même principe pour chaque poste : prix unitaire et quantité dans l’unité normée du poste (pi lin., pi², m³). Le travail de l’évaluateur est de mesurer les quantités à partir des plans ; la géométrie des composantes sera vue à la séance 7. | 1:38 | Notes ↗ | |
| Récapitulatif : coûts directs, frais généraux 18 %, profit 12 % Les sous-totaux de chaque poste donnent 145 833 $ de coûts directs ; avec les frais généraux de chantier (18 %) et le profit de l’entrepreneur (12 %), le coût de construction entrepreneur atteint 192 733 $, soit 132,92 $/pi². | 1:00 | Notes ↗ | |
| Pourquoi 132 $ contre 194 $ : la portée des coûts Le bordereau s’arrête au coût de construction de l’entrepreneur, alors que les comparables reflètent le coût complet du projet (coûts administratifs, etc.). Toujours préciser ce que la mesure inclut. | 0:40 | Notes ↗ | |
| Avantages et limites de la méthode Quantity Survey La plus précise, transparente et vérifiable, adaptée aux bâtiments spécialisés ; mais longue et coûteuse (abonnement RSMeans ≈ 3 000 $), exige une expertise en construction et des plans détaillés, et comporte un risque d’omission de poste (d’où la liste de contrôle). Surtout utilisée par les estimateurs et dans les litiges. | 2:18 | Notes ↗ | |
| Méthode par composantes (Unit-in-Place) : principe et formule Le bâtiment est décomposé en grandes composantes (fondation, structure, toiture…) auxquelles on applique un coût installé (matériaux + main-d’œuvre + frais de chantier) : coût = Σ Sⱼ × Cⱼ. Compromis entre comparative et Quantity Survey ; données Marshall & Swift, abonnement plus modeste que RSMeans. | 2:26 | Notes ↗ | |
| Coûts installés types par composante Dalle de fondation et plancher au pi², murs extérieurs au pi² de mur, toiture au pi² projeté, fenestration au pi² vitré (45 à 85 $), plomberie par appareil (2 800 à 4 500 $) ; la fourchette reflète la qualité de construction. | 2:19 | Notes ↗ | |
| Marshall Valuation Service : classes de qualité et multiplicateurs Référence nord-américaine publiée par CoreLogic : type de bâtiment, classe de qualité de 1 à 6 (jugement subjectif de l’évaluateur), coût de base au pi² par composante, multiplicateurs (étages, hauteur, périmètre, actualisation, localisation), composantes spécifiques. La méthode « calculator » est détaillée à la séance 12. | 1:42 | Notes ↗ | |
| Exemple complet : cottage de 1 450 pi² à Gatineau Fondation 725 pi² × 28,50 $ = 20 663 $, puis plancher, murs, toiture, plomberie, électricité, chauffage et finition : coûts directs installés de 201 638 $, auxquels s’ajoute le profit de l’entrepreneur (10 %), non inclus dans les coûts installés. | 1:57 | Notes ↗ | |
| Avantages et limites de la méthode par composantes Bon équilibre précision-effort, dépréciation analysable par composante, données RSMeans ou Marshall & Swift, bien adaptée aux évaluateurs ; mais coûts installés moyens, moins précise que le Quantity Survey, difficile pour les composantes non standard et exigeante en mesures. | 2:10 | Notes ↗ | |
| Méthode du coût indexé (Trended Cost) : principe Convertir un coût original connu (contrat, factures, permis, évaluation antérieure) en dollars actuels par un indice des coûts de construction. Rapide lorsque le coût original est fiable et récent ; inadaptée aux bâtiments très anciens. | 1:32 | Notes ↗ | |
| Les indices disponibles : IPCB, Altus, Marshall & Swift, ENR, RSMeans IPCB de Statistique Canada (15 RMR dont Ottawa-Gatineau, trimestriel), Altus (Canada et régions, annuel), Marshall & Swift (Amérique du Nord, mensuel), ENR Building Cost Index (États-Unis), RSMeans (par ville, annuel). Choisir un indice cohérent avec le type de bâtiment et la région. | 1:41 | Notes ↗ | |
| Évolution de l’indice au Québec (base 2023 = 100) De 100 en 2023 à 105,5 en 2025 : hausse combinée d’environ 2,4 et 3 % par année. | 0:36 | Notes ↗ | |
| Exemple : maison de 2015 à 225 000 $ → 379 193 $ Ratio 105,5 ÷ 62,6 = 1,68 appliqué au coût original ; hausse de 68,5 % en dix ans (essentiellement 2021-2022), soit un taux annuel composé de 5,4 %. Vérifier que l’indice reflète le marché local. | 1:28 | Notes ↗ | |
| Cas avec rénovations : indexer chaque élément depuis sa propre date Construction de 2010 (185 000 $, facteur 1,90 → 352 000 $), cuisine et salle de bain rénovées en 2020 indexées avec l’indice de 2020 : coût total indexé de 430 175 $. Les rénovations documentées font partie du coût neuf d’aujourd’hui. | 1:50 | Notes ↗ | |
| Avantages et limites du coût indexé Rapide, fondée sur des données objectives, utile en évaluation de masse, indices accessibles ; mais coût original parfois inconnu ou atypique, indices régionaux moyens, fiabilité décroissante sur de longues périodes (techniques de construction différentes), rénovations non documentées ignorées. | 2:06 | Notes ↗ | |
| Comparaison des quatre méthodes : précision, complexité, temps, expertise, données, usage Précision : moyenne / la plus élevée / élevée / faible à moyenne. Complexité : très faible / la plus élevée / moyenne / faible. Temps : 1-2 h / 20-40 h / 4-8 h / moins d’une heure. Expertise : évaluateur, sauf le Quantity Survey (estimateur de chantier). Données : comparables / plans détaillés / mesures du bâtiment / coût original. Usage : courant / litiges / courant / évaluation de masse et municipale. | 2:51 | Notes ↗ | |
| Clôture : examen de mi-session en novembre, suite à la séance 7 L’intra portera sur les blocs 1 et 2 (concepts et évaluation du terrain). À la prochaine séance : le détail des méthodes par quantités et par composantes, et une démonstration de l’outil RSMeans (accès d’un mois obtenu pour le cours). | 1:25 | Ouvrir ↗ |
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