Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement

Cinquième séance, devant un petit groupe, qui ouvre le bloc « coût neuf » après l’évaluation du terrain. Le professeur situe d’abord la matière : coût de reproduction et de remplacement ce soir, coûts directs, indirects et profit aux séances suivantes, dépréciation ensuite, application complète aux séances 13 et 14. Un courriel automatique de Moodle ayant annoncé le TP1 pour aujourd’hui, il confirme la remise au 22 octobre sans pénalité, annonce un examen de pratique mis en ligne le soir même et corrigé à la séance suivante, et précise la formule de l’examen de mi-session : énoncé envoyé à l’heure du cours, 72 heures, remise par courriel, matière limitée au terrain.

Après le rappel coût / prix / valeur, les deux coûts sont définis et opposés. Le coût de reproduction est la réplique exacte (mêmes matériaux, même conception, même obsolescence) : réservé aux bâtiments patrimoniaux, aux assurances à valeur à neuf intégrale et aux constructions de moins de cinq ans, où il rejoint le remplacement. Le coût de remplacement, de loin le plus utilisé, reconstruit la même utilité avec des matériaux modernes et les normes actuelles, en éliminant l’obsolescence fonctionnelle curable (bungalow de 1960 au chauffage à l’huile, entrepôt riveté de 1975). Le tableau comparatif, la relation fondamentale (coût de reproduction = coût de remplacement + obsolescence fonctionnelle curable, d’où une même valeur dépréciée en théorie, illustrée par un écart de 25 000 $), l’arbre de décision et l’impact du choix sur les catégories de dépréciation structurent cette première heure.

La deuxième partie porte sur l’estimation à la date d’évaluation. Les coûts fluctuent fortement (pénurie de bois 2020-2022, de 200 $ à 285 $ le pied carré entre 2020 et 2024, soit + 42 %, par effet cumulatif de hausses annuelles de 19, 14, 3 et 2 %), d’où la formule d’indexation de l’Ordre (coût connu × indice cible / indice connu), les indices disponibles (Altus annuel, IPCB de Statistique Canada trimestriel rebasé 2023 = 100 avec + 3 % en 2025, Marshall & Swift en continu, RSMeans, ENR), les facteurs de localisation sur base Toronto puis Montréal (Québec 0,93-0,97, Gatineau 0,95-0,98, Grand Nord jusqu’à 2,5) et l’ajustement saisonnier, qu’on neutralise par un coût annuel moyen. Un exercice indexe un 12 logements de 1,5 M$ (2020) vers 2025 à Gatineau, soit environ + 47 % en cinq ans.

Les unités de comparaison viennent ensuite : pied carré sur la superficie brute hors sol (garage compris, sous-sol exclu, réponse à une question d’étudiante), superficie nette pour le commercial, mètre carré (× 10,76), pied cube pour les entrepôts (50 000 pi² × 24 pi = 1,2 M pi³ à 3 $/pi³), unités spécialisées (150 000 à 350 000 $ par logement, lits d’hôpital, élèves, places) avec un échange nourri sur la rentabilité des projets multilogements et les frais de redéveloppement. La séance se termine par le panorama des sources : Altus Canadian Cost Guide (fourchettes par qualité, honoraires, indirects et profit inclus, terrain exclu), Marshall & Swift (coût de base et multiplicateurs de hauteur, périmètre, étages, temps et lieu, méthode par composantes), RSMeans (60 000 prix unitaires MasterFormat), soumissions d’entrepreneurs et rôle d’évaluation (décalage triennal plus 18 mois), avec un tableau comparatif précision / détail / coût / mise à jour / contexte québécois. Prochaine rencontre après la semaine de lecture.