Séance vidéo Enregistrement Zoom · jeudi 10 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033
Séance 1 — Introduction à la méthode du coût
Méthodes du coût en évaluation immobilière · Hiver 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
111 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence 13 minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 13:13. Séance d’introduction, plus courte que les suivantes (environ 1 h 15).
Pour reconstruire la séance
Ce qui s’est dit
Première séance du cours IMM1033, volontairement courte. Après le fonctionnement du cours (trois travaux pratiques valant 35 % de la note, deux examens à la maison dans une fenêtre de 72 heures, IA tolérée si déclarée), le professeur situe la méthode du coût par rapport aux deux approches déjà connues : la comparaison directe, reine du résidentiel, et le revenu, réservé aux immeubles qui génèrent des loyers.
Le cœur de la séance porte sur les fondements : la formule V = V_terrain + (C_neuf − D_totale), la valeur du terrain estimée par comparaison, les principes de substitution et de contribution, la distinction entre coût, prix et valeur, et les trois formes de dépréciation (physique, fonctionnelle, externe), dont l’estimation est la principale source de subjectivité de la méthode.
La deuxième moitié parcourt les champs d’application (propriétés à usage spécial, constructions neuves, industriel, patrimoine, assurance, rôle foncier, expropriation) et la grille de décision par type de propriété, puis présente les outils du cours : les notes interactives, UQO Éval (comparables, annonces à vendre, atelier de la méthode du coût par analyse des photos) et l’onglet statistiques. La séance se termine par des questions sur le déroulement du cours et sur l’intervalle de confiance affiché dans UQO Éval.
À retenir de la séance
- Formule fondamentale : V = Vterrain + (Cneuf − Dtotale). Le terrain s’évalue par comparaison (on ne le reconstruit pas) ; le bâtiment au coût de construction neuf.
- Coût ≠ prix ≠ valeur : une propriété peut être affichée à 550 000 $, valoir 500 000 $ sur le marché et coûter 400 000 $ à reconstruire. La valeur marchande naît de la rareté et de l’utilité.
- Principe de substitution : l’acheteur rationnel paie au plus le minimum entre construire l’équivalent et acheter un substitut existant.
- Principe de contribution : une piscine de 75 000 $ peut n’ajouter que 30 000 $ ; la surqualité crée une dépréciation fonctionnelle.
- Trois formes de dépréciation : physique (usure, toiture), fonctionnelle (désuétude, cuisine trop petite, aires fermées), externe (autoroute, quartier en déclin, taxation, zone inondable). Son estimation est le cœur et la principale limite de la méthode.
- La méthode du coût est la meilleure pour une construction neuve (facture et terrain connus) et la seule viable pour les usages spéciaux : églises, écoles, hôpitaux, aéroports, musées, bâtiments industriels spécialisés.
- Elle est à proscrire pour un bâtiment très ancien (dépréciation trop lourde et subjective) et inutile quand un marché actif fournit des comparables.
- Assurance : valeur à neuf (coût de remplacement, terrain exclu) ≠ valeur réelle (coût neuf − dépréciation physique) ; distinction cruciale pour les syndicats de copropriété.
- Grille de décision : unifamiliale → comparaison ; locatif et centre commercial → revenu ; neuf, industriel, usage spécial → coût ; terrain vacant → comparaison. Exception actuelle : pour les immeubles locatifs neufs, le coût dépasse nettement les autres méthodes.
- Outils du cours : notes interactives (uqo-imm1033.app), UQO Éval (745 000 ventes, 70 000 annonces à vendre, atelier de la méthode du coût par analyse IA des photos) ; le TP3 est un cas intégrateur sur une propriété réellement en vente.
Déroulé
Les 38 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil et admission des participants Le professeur attend 19 h ; les participants entrent dans la salle Zoom. | 13:13 | ||
| Bienvenue dans IMM1033 : tour de table et fonctionnement du cours Cours entièrement en ligne ; la plupart des étudiants ont déjà suivi IMM1003. Deux examens à la maison dans une fenêtre de 72 h et trois travaux pratiques (seul ou en équipe), sous forme de cas appliqués sur des propriétés réellement en vente. | 1:42 | Notes ↗ | |
| Plan de cours : calendrier, TP, examens et barème Le déroulement des 14 séances est dans le plan de cours ; les examens se font au crayon ou dans Excel et se remettent par courriel. Les TP comptent pour 35 % de la note, les examens pour le reste ; l’IA est tolérée si son usage est déclaré. Le cours a été monté pour préparer l’examen de l’OEAQ. | 2:39 | Ouvrir ↗ | |
| Question : que sont les « TP » ? Ce sont les travaux pratiques : trois travaux courts, faisables en une journée. | 1:04 | ||
| Objectifs de la séance et structure du cours en cinq blocs Situer la méthode du coût par rapport à la comparaison et au revenu, comprendre ses principes et sa formule, reconnaître les propriétés concernées. Cinq blocs : fondements, évaluation du terrain, coût de construction neuf, dépréciation, application intégrative. | 1:14 | Notes ↗ | |
| Les trois approches : comparaison, revenu et coût La comparaison directe est la méthode classique du résidentiel québécois ; le revenu convient aux immeubles qui génèrent des loyers ; le coût = terrain + coût de construction neuf − dépréciation. La méthode du coût est la plus complexe car elle exige des connaissances en matériaux et en construction. | 1:48 | Notes ↗ | |
| Rappel : l’approche par comparaison directe Analyser les prix de vente de propriétés comparables : reflète le marché, intuitive, très utilisée en résidentiel. Limite : il faut des comparables récents et proches ; difficile pour les propriétés uniques ou les marchés peu actifs. | 0:56 | Notes ↗ | |
| Rappel : l’approche par le revenu Convertir les revenus futurs anticipés en valeur actuelle ; idéale pour les immeubles à revenus et le commercial. Appliquée à un condo loué, elle donne en général une valeur inférieure à la valeur marchande. | 1:56 | Notes ↗ | |
| L’approche par le coût : principe fondamental, forces et limites La valeur du terrain vient de la comparaison (on ne reconstruit pas un terrain) ; le bâtiment est chiffré au coût neuf à partir de repères (ex. : coût au pied linéaire d’une cuisine). Applicable à toute propriété, idéale pour les propriétés uniques et seule méthode pour certains bâtiments (églises, hôpitaux). Limites : dépréciation subjective, coûts variables, moins précise pour les bâtiments anciens ; au contraire, la meilleure méthode pour une propriété neuve. | 4:08 | Notes ↗ | |
| Synthèse comparée des trois approches Données requises, usage privilégié, conditions de fiabilité et principale difficulté de chaque approche : ajustements pour la comparaison, choix du taux de capitalisation pour le revenu, estimation de la dépréciation pour le coût. | 3:17 | Notes ↗ | |
| Le principe de substitution Un acheteur rationnel paie au plus le minimum entre le coût de construire une propriété équivalente et le prix d’un substitut existant comparable. | 1:08 | Notes ↗ | |
| Le principe de contribution : le coût n’est pas la valeur La valeur d’une composante se mesure par sa contribution à la valeur totale, pas par son coût : une piscine creusée de 75 000 $ peut n’ajouter que 30 000 $. La surqualité (cave à vin de 200 000 $ dans une maison de 500 000 $) engendre une dépréciation fonctionnelle. | 2:42 | Notes ↗ | |
| Valeur d’usage, valeur d’échange et autres principes La valeur d’usage est propre à un utilisateur (église, raffinerie) ; la valeur d’échange est la valeur marchande issue de l’offre et de la demande. Utilisation optimale, offre et demande, écart entre coût et valeur. | 1:41 | Notes ↗ | |
| Coût, prix et valeur : trois concepts distincts « La diapositive la plus importante » : la valeur marchande dépend de la rareté et de l’utilité. Une propriété peut être affichée à 550 000 $, valoir 500 000 $ et coûter 400 000 $ à reconstruire. Le prix et la valeur marchande sont souvent proches ; c’est le coût qui s’en écarte. | 1:30 | Notes ↗ | |
| La formule fondamentale : V = V_terrain + (C_neuf − D_totale) La seule vraie formule du cours. La dépréciation totale intègre l’usure, l’adéquation aux goûts du marché et les changements de l’environnement (autoroute, usine voisine). | 1:16 | Notes ↗ | |
| Le diagramme et les étapes détaillées de la démarche Valeur du terrain par comparaison (séances 3 et 4), coût de reproduction ou de remplacement (coûts directs, indirects, profit de l’entrepreneur), puis dépréciation totale, l’étape la plus délicate. Exemples : autoroute construite à côté, aires fermées devenues démodées. | 3:57 | Notes ↗ | |
| Les trois formes de dépréciation : physique, fonctionnelle, externe Physique : usure, âge, état de la toiture. Fonctionnelle : désuétude, cuisine trop petite, conception inadéquate. Externe : autoroute, quartier en déclin, hausse de la taxation, zone inondable et assurabilité. | 2:45 | Notes ↗ | |
| Champs d’application : propriétés à usage spécial Églises, écoles, hôpitaux, casernes, aéroports, musées : pas de comparables ni de marché locatif, valeur d’usage supérieure à la valeur marchande. Exemple de l’aéroport détenu par des caisses de retraite. | 2:15 | Notes ↗ | |
| Constructions neuves et récentes Le cas idéal : la facture de l’entrepreneur et le prix du terrain sont connus, sans dépréciation ni spéculation. La comparaison ne rend jamais la juste valeur d’une propriété neuve. | 2:04 | Notes ↗ | |
| Propriétés industrielles et bâtiments spécialisés Procédés précis, équipements intégrés, fondations spéciales, systèmes mécaniques complexes : la méthode du coût distingue bâtiment et équipement. Exemple du centre de données de plusieurs milliards. | 1:43 | Notes ↗ | |
| Les notes de cours interactives www.uqo-imm1033.app Toute la matière de la session, séance par séance, avec exercices et ressources ; l’onglet des séances vidéo s’ajoute après chaque cours (environ 15 minutes de délai). | 1:16 | Ouvrir ↗ | |
| Démonstration de UQO Éval : l’onglet Analyser et les comparables Outil expérimental fondé sur le cadastre du Québec et 745 000 ventes réelles (2021-2026) ; comparables automatiques dans un rayon de 2 km, à titre indicatif seulement. | 3:06 | Ouvrir ↗ | |
| UQO Éval : l’atelier « À vendre » pour les trois TP 70 000 annonces réelles agrégées (Remax, DuProprio, etc.). Pour les TP, choisir une propriété réellement en vente et comparer le prix demandé à la valeur estimée ; les comparables peuvent être choisis et ajustés à la main. | 2:12 | Ouvrir ↗ | |
| UQO Éval : l’atelier de la méthode du coût (TP3 intégrateur) Une IA analyse les photos de l’annonce pour lister matériaux et caractéristiques, puis applique les coûts de construction à jour (source Altus). Toutes les valeurs sont visibles : le professeur invite les étudiants à les contester. | 2:57 | Ouvrir ↗ | |
| Question : reverra-t-on UQO Éval avant le TP3 ? Oui, tout sera revu en détail ; la démonstration sert seulement à montrer l’outil de comparaison qui sera disponible. | 1:21 | ||
| L’onglet Statistiques : le marché immobilier québécois Ventes par type de bien ; la valeur totale du parc immobilier des 3,7 M de propriétés atteint environ 2 000 milliards de dollars. | 0:44 | Ouvrir ↗ | |
| Patrimoine bâti et évaluation pour fins d’assurance Loi sur le patrimoine culturel : reproduction impossible, on privilégie le coût de remplacement. L’assurance ne s’intéresse pas à la valeur marchande : valeur à neuf (terrain exclu) contre valeur réelle (coût neuf moins dépréciation physique) ; attention pour les syndicats de copropriété. | 2:31 | Notes ↗ | |
| Autres applications : rôle foncier, fiscalité, expropriation, litiges Le rôle d’évaluation s’appuie en partie sur le coût ; Toronto utilise un modèle hédonique qui rapproche le rôle de la valeur marchande. Amortissement, gain en capital, juste indemnité d’expropriation, faisabilité de projets, réclamations d’assurance. | 1:54 | Notes ↗ | |
| Quand la méthode du coût est privilégiée Usage spécial ou peu de comparables, construction neuve ou récente, propriété rarement vendue, marché inactif. Aparté sur la surenchère déplacée des bungalows vers les maisons à deux étages depuis la COVID. | 1:45 | Notes ↗ | |
| Quand la méthode du coût est moins fiable Bâtiments très anciens, marché actif avec comparables, propriétés à revenus standards, dépréciation externe majeure (glissement de terrain), utilisation non optimale du terrain. | 0:56 | Notes ↗ | |
| Grille de décision : choix de l’approche selon le type de propriété Unifamiliale → comparaison (coût secondaire) ; immeuble locatif → revenu (le coût y est aujourd’hui très élevé à cause des coûts de construction) ; église, musée, école → coût seul viable ; industriel et construction neuve → coût ; centre commercial → revenu ; terrain vacant → comparaison. | 5:56 | Notes ↗ | |
| Avantages de la méthode du coût Universalité, logique intuitive pour le client, transparence (ancrée sur des coûts et non sur des ventes possiblement en surenchère), vérification des autres méthodes, seule méthode pour certaines propriétés, base standard en assurance. | 1:45 | Notes ↗ | |
| Limites de la méthode du coût Subjectivité de la dépréciation, écart possible entre coût et valeur, terrain parfois difficile à évaluer, bâtiments anciens mal adaptés, expertise approfondie requise (matériaux, qualité, coûts au pied carré). | 2:07 | Notes ↗ | |
| Fiabilité et pertinence des méthodes selon le type de propriété Construction neuve, usage spécial, industriel et assurance : très pertinente et fiable. Commercial locatif : pertinente. Résidentiel ancien : à proscrire (dépréciation trop lourde). Graphique tiré du document de l’OEAQ. | 1:33 | Notes ↗ | |
| Contexte québécois : à suivre à la séance 2 L’encadrement professionnel (OEAQ) et la réglementation seront vus la semaine prochaine ; fin de la partie magistrale. | 0:31 | Notes ↗ | |
| Période de questions : durée des séances et exercices Les prochaines séances dureront au moins deux heures avec pause ; le lien vidéo est envoyé par courriel après chaque séance. Les diapositives contiennent des exercices suffisants pour les examens ; les lectures sont complémentaires. | 2:15 | ||
| Question : que signifient les valeurs de la ligne du temps dans UQO Éval ? Les bornes correspondent à un intervalle de confiance (percentiles 10 et 90 : la valeur réelle y tombe 80 % du temps) ; un score de fiabilité accompagne chaque estimation selon la variabilité des comparables. | 2:46 | Ouvrir ↗ | |
| Mot de la fin Bonne fin de semaine ; rendez-vous la semaine prochaine pour la séance 2. | 0:19 |
Téléchargements
Emporter la séance
| Fichier | |
|---|---|
| Vidéo complète (MP4, 128,5 Mo) L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix. | Télécharger |
| Audio seulement (M4A, 49,1 Mo) Pour écouter la séance en déplacement. | Télécharger |
| Sous-titres (WebVTT) 1140 sous-titres synchronisés. | Télécharger |
| Sous-titres (SRT) Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur. | Télécharger |
| Transcription horodatée (texte) 12 366 mots, chapitres et minutage. | Télécharger |
| Chapitres (WebVTT) 38 chapitres. | Télécharger |
Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.