Séance vidéo Enregistrement Zoom · jeudi 17 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033
Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie
Méthodes du coût en évaluation immobilière · Hiver 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
84 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence 10 minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 9:35. Séance d’environ 1 h 45, sans pause.
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Ce qui s’est dit
Deuxième séance, d’environ 1 h 45. Après un rappel de la formule fondamentale (valeur = terrain + coût neuf − dépréciation), le professeur distingue rigoureusement le coût (fait de production, mesurable par les factures), le prix (fait transactionnel observable) et la valeur (opinion professionnelle tournée vers le futur), puis explique pourquoi ils divergent : surqualité et quartiers en déclin (l’exemple d’une municipalité de la Beauce) ou, à l’inverse, améliorations et localisations qui valent plus qu’elles ne coûtent.
Le cœur de la séance oppose le coût de reproduction (réplique exacte, normes et défauts de l’époque, adapté aux bâtiments de moins de 10 ans, à l’assurance et au patrimoine) et le coût de remplacement (utilité équivalente, matériaux modernes, code en vigueur, adapté aux bâtiments anciens et à la valeur marchande), avec l’exemple d’une maison de 1870 du Vieux-Gatineau (850 000 $ contre 480 000 $), un bâtiment de 2018 (écart de 3,6 %) et l’arbre de décision.
La séance détaille ensuite l’anatomie du coût total : coûts directs et leur répartition indicative (structure 20-25 %, enveloppe 15-20 %, mécanique 10-15 %, plomberie 8-12 %, finition 15-20 %, extérieur 5-8 %), coûts indirects (15-25 % des coûts directs, dont permis, taxes, assurances et financement intérimaire), profit entrepreneurial (8-15 %, fourchettes par type de bâtiment) et un exemple intégrateur à 672 000 $ hors terrain. Elle se termine par les principes de substitution et de contribution, illustrés par le garage double et la piscine creusée. Échanges avec la classe sur la CCQ, les honoraires d’architecte et les frais de financement.
À retenir de la séance
- Formule de la méthode du coût : valeur = valeur du terrain + coût de construction neuf − dépréciation.
- Coût = fait de production (passé, factures) ; prix = fait transactionnel (échange observé) ; valeur = estimation professionnelle (futur). On estime la valeur, on observe le prix, on calcule le coût.
- Le coût dépasse la valeur en cas de surqualité ou de marché en déclin ; il lui est inférieur quand l’amélioration ou la localisation contribue plus qu’elle ne coûte (2e salle de bain, îlot, bord de l’eau).
- Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et normes de l’époque, obsolescence incluse, coût plus élevé ; usage : bâtiments de moins de 10 ans, assurance, patrimoine.
- Coût de remplacement : utilité équivalente, matériaux modernes, Code de construction en vigueur, obsolescence fonctionnelle éliminée, presque toujours moins cher ; usage : bâtiments anciens, valeur marchande.
- Arbre de décision : < 10 ans → reproduction ; > 10 ans et fins d’assurance ou patrimoniales → reproduction ; matériaux d’origine indisponibles ou reconstruction illégale → remplacement.
- Coûts directs (matériaux + main-d’œuvre CCQ) : structure 20-25 %, enveloppe 15-20 %, mécanique 10-15 %, plomberie 8-12 %, finition intérieure 15-20 %, aménagement extérieur 5-8 %.
- Coûts indirects = 15 à 25 % des coûts directs (architecte 6-12 %, ingénieur, permis 1-2 %, TPS-TVQ sur le neuf, assurances, financement intérimaire 3-6 %, notaire) ; total ≈ 125 % des coûts directs.
- Profit entrepreneurial : 8 à 15 % des coûts directs + indirects (unifamilial 8-12 %, multilogement 10-15 %, commercial 12-18 %, spécialisé au-delà). Exemple : 500 000 $ × 1,20 × 1,12 = 672 000 $ hors terrain.
- Substitution : la valeur est le minimum entre acheter, construire et louer un équivalent ; contribution : un ajout vaut ce qu’il ajoute à la valeur (garage double : +55 000 $ pour 45 000 $), pas ce qu’il coûte (piscine creusée, géothermie).
Déroulé
Les 45 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil et admission des participants Le professeur attend 19 h. | 9:35 | ||
| Ouverture : l’onglet Vidéos du site du cours L’enregistrement de la séance 1 est en ligne sur uqo-imm1033.app, avec chapitres et liens vers les notes de cours ; chaque séance sera publiée le soir même. | 1:47 | Ouvrir ↗ | |
| Plan de la séance : le cadre conceptuel de la méthode du coût Coût, prix et valeur ; coût de reproduction et coût de remplacement ; coûts directs, indirects et profit entrepreneurial ; principes de substitution et de contribution. Le TP1 sera remis la semaine prochaine, seul ou en équipe. | 2:25 | Notes ↗ | |
| Rappel de la séance 1 : valeur = terrain + coût neuf − dépréciation La formule qui gouverne la méthode du coût ; aujourd’hui, on dissèque le coût de construction neuf. | 0:50 | Notes ↗ | |
| Coût, prix et valeur : trois mesures distinctes Le coût est engagé pour produire, le prix est celui d’une transaction réelle (pas le prix affiché), la valeur est l’estimation la plus probable de l’évaluateur. | 1:14 | Notes ↗ | |
| Le coût : un fait historique lié à la production Mesurable et vérifiable par les factures ; inclut le terrain, les coûts directs, les coûts indirects et le profit de l’entrepreneur, invisible sur la facture. | 1:24 | Notes ↗ | |
| Le prix : le fait transactionnel Montant effectivement payé, observable sur le marché ; au Québec les prix de transaction sont opaques pour le public, mais l’évaluateur agréé a accès aux bases de comparables. | 1:39 | Notes ↗ | |
| La valeur : une opinion professionnelle tournée vers le futur Estimation subjective fondée sur des méthodes reconnues ; c’est le travail de l’évaluateur agréé. | 0:48 | Notes ↗ | |
| Tableau comparatif : coût 600 000 $, prix 545 000 $, valeur 575 000 $ Orientation, mesure, objectivité et acteurs de chaque concept. En évaluation, on estime la valeur, on observe le prix et on calcule le coût. | 2:20 | Notes ↗ | |
| Relations entre coût, prix et valeur : le rôle de l’équilibre du marché Dans un marché parfait les trois convergent ; au Québec aujourd’hui, le coût de construction dépasse les prix observés et la valeur. | 0:55 | Notes ↗ | |
| Coût supérieur à la valeur : surqualité et quartier en déclin Maison de luxe à 800 000 $ plafonnée à 500 000 $ dans son quartier ; l’exemple d’une municipalité de la Beauce où les maisons valent 120 000 à 130 000 $ faute d’emplois et de services. | 2:36 | Notes ↗ | |
| Coût inférieur à la valeur : les améliorations qui rapportent Deuxième salle de bain, îlot de cuisine, piscine sur une propriété au bord de l’eau : des ajouts dont la contribution dépasse le coût. Ce que cherche l’investisseur. | 4:39 | Notes ↗ | |
| Coût de reproduction et coût de remplacement : l’idée générale Reproduire le bâtiment à l’identique (matériaux, techniques, défauts) ou remplacer son utilité avec des moyens modernes. L’exemple du Château Frontenac. | 2:45 | Notes ↗ | |
| Le coût de reproduction : définition et défauts Réplique exacte au prix courant : mêmes matériaux même obsolètes, même conception même dangereuse. Coût très élevé pour le patrimoine (UNESCO, cathédrales, pyramides). | 1:53 | Notes ↗ | |
| Quand utiliser la reproduction : patrimoine, assurance, bâtiments récents Très adapté aux bâtiments de moins de 10 ans (matériaux et techniques encore disponibles) et à la valeur d’assurance ; plus délicat pour le patrimoine. | 1:18 | Notes ↗ | |
| Le coût de remplacement : utilité équivalente, matériaux modernes Mêmes fonctionnalités et superficie, conformité obligatoire au Code de construction actuel, élimination de l’obsolescence fonctionnelle ; presque toujours moins coûteux. | 4:09 | Notes ↗ | |
| Quand utiliser le remplacement : bâtiments anciens, valeur marchande Plus de 15 à 20 ans, matériaux d’origine non disponibles, valeur marchande ; l’hôtel du Château Frontenac remplacé par un hôtel moderne d’utilité équivalente. | 2:59 | Notes ↗ | |
| Synthèse comparée : résultat, matériaux, normes, obsolescence, coût Reproduction = réplique exacte, normes de l’époque, obsolescence incluse, coût plus élevé, usage patrimoine et assurance ; remplacement = équivalent moderne, code en vigueur, usage valeur marchande. Exemples du pont de Québec et des églises converties en condos. | 5:19 | Notes ↗ | |
| Forces et limites du coût de reproduction Précis et objectif pour les bâtiments récents, complet pour l’assurance ; matériaux obsolètes difficiles à chiffrer, défauts de conception inclus, dépréciation fonctionnelle complexe. | 1:34 | Notes ↗ | |
| Forces et limites du coût de remplacement Élimine l’obsolescence, reflète le marché actuel ; exige un jugement sur l’équivalence, sous-estime le patrimoine, moins précis pour les bâtiments uniques. | 3:34 | Notes ↗ | |
| Exemple : maison en pierre de 1870 dans le Vieux-Gatineau Reproduction 850 000 $ (pierre, planchers de pin devenus un luxe) contre remplacement 480 000 $ (ossature de bois, charpente préfabriquée). Pourquoi le préfabriqué réduit les coûts au Québec. | 2:48 | Notes ↗ | |
| Question : les travailleurs d’usine ne sont pas payés au tarif CCQ ? Exactement : les chantiers sont régis par la CCQ (salaires conventionnés, cartes de compétence) ; la préfabrication en usine, plus automatisée, échappe à ce cadre, avec un compromis sur la qualité. | 2:24 | ||
| Exemple : bâtiment de 2018, écart de 3,6 % seulement Pour un bâtiment récent, reproduction et remplacement convergent : les gains d’efficacité entre 2018 et 2026 restent limités. | 1:34 | Notes ↗ | |
| L’arbre de décision : reproduction ou remplacement ? Moins de 10 ans → reproduction. Plus de 10 ans : fins d’assurance ou patrimoniales → reproduction ; sinon, matériaux d’origine disponibles et reconstruction légale → au choix, indisponibles → remplacement. | 2:39 | Notes ↗ | |
| L’anatomie du coût total : directs, indirects, profit Hors terrain : excavation, fondation, charpente, toiture et main-d’œuvre directe (hard costs) ; professionnels et frais périphériques (soft costs) ; marge de l’entrepreneur général. | 2:40 | Notes ↗ | |
| Les coûts directs : matériaux Béton, acier, bois d’œuvre, revêtements, isolation, portes et fenêtres, systèmes électriques et mécaniques, finition. | 0:47 | Notes ↗ | |
| Les coûts directs : main-d’œuvre et chantier (CCQ, loi R-20) Taux horaires conventionnés (souvent 40 $ et plus avec avantages sociaux), sous-traitants spécialisés, supervision, machinerie, préparation et sécurité du site, signaleurs. | 3:22 | Notes ↗ | |
| Répartition indicative des coûts directs : fondation et structure 20-25 %, enveloppe 15-20 % Excavation, fondation, charpente ; toiture, fenêtres, revêtement extérieur. | 1:53 | Notes ↗ | |
| Mécanique (CVCA) 10-15 %, plomberie 8-12 %, électricité Ventilation, échangeurs d’air, thermopompes, chauffage ; alimentation en eau et drainage ; câblage et panneau. Métiers réglementés : en construction, les inspecteurs ferment les chantiers non conformes. | 2:45 | Notes ↗ | |
| Finition intérieure 15-20 % et aménagement extérieur 5-8 % Gypse, planchers, armoires, meubles-lavabos ; stationnement, paysagement, clôtures. Exemple : 100 000 $ de finition sur 500 000 $ de coûts directs. | 2:55 | Notes ↗ | |
| Les coûts indirects (soft costs) : 15 à 25 % des coûts directs Architecte (6-12 %), ingénieur, arpenteur-géomètre, géotechnicien, évaluateur agréé ; le coût total avoisine 125 % des coûts directs. | 1:31 | Notes ↗ | |
| Permis, taxes (TPS-TVQ sur le neuf), assurances et financement intérimaire Aucune banque n’hypothèque un bâtiment inexistant : des prêteurs intérimaires financent la construction à des taux plus élevés, remboursés par l’hypothèque à la fin ; frais légaux et notariaux de 1 600 à 3 000 $. | 3:19 | Notes ↗ | |
| Exemple chiffré des coûts indirects pour 500 000 $ de coûts directs Architecte 30 000-60 000 $, financement 3-6 %, permis et inspection 1-2 %, assurance 5 000-10 000 $, taxes non récupérables 74 000 $, frais légaux 2 500-5 000 $, administration 5 000-15 000 $. Le professeur juge certains barèmes élevés. | 2:55 | Notes ↗ | |
| Échange avec la classe : les honoraires d’architecte et d’ingénieur du manuel sont-ils réalistes ? Une étudiante qui construit confirme que les honoraires réels sont bien moindres ; proportionner un plan aux coûts directs a peu de sens, mais c’est la convention des manuels. | 1:32 | ||
| Question : que recouvrent les « frais de financement » ? Pas les intérêts de l’hypothèque : le coût du prêt intérimaire (prêteurs privés, parfois 15 % du montant) entre le terrain et la fin des travaux ; certaines caisses offrent de l’autoconstruction avec intérêts seulement. | 2:03 | ||
| Le profit entrepreneurial : 8 à 15 % des coûts directs et indirects Rémunération de l’entrepreneur général pour coordonner le projet ; facteurs : risque, complexité, conditions de marché, durée, coût d’opportunité du capital, expertise. Un profit anticipé, jugé par l’évaluateur. | 3:12 | Notes ↗ | |
| Exemple intégrateur : 500 000 $ + 20 % + profit 12 % = 672 000 $ hors terrain Il reste la valeur du terrain à déterminer : c’est l’objet des deux prochaines séances (méthode des comparables), avec la remise du TP1. | 1:22 | Notes ↗ | |
| Fourchettes de profit par type de bâtiment Unifamilial 8-12 %, multilogement 10-15 %, commercial 12-18 %, industriel entre les deux, institutionnel, spécialisé au-delà de 15 % (centres de données, entrepôts automatisés). | 3:53 | Notes ↗ | |
| Sources de données sur le profit et piège classique Projets comparables, enquêtes auprès des promoteurs, rapports de marché, Statistique Canada : rester critique et bâtir son propre historique. | 2:05 | Notes ↗ | |
| Le principe de substitution : la valeur est le minimum d’acheter, construire ou louer Un acheteur prudent ne paie pas plus qu’un substitut équivalent ; la valeur ne dépasse pas durablement le coût d’un substitut. | 1:21 | Notes ↗ | |
| Implications : pourquoi il n’y a plus de construction neuve Quand le prix des comparables est inférieur au coût de construire, les promoteurs ne construisent pas ; même logique pour les loyers. Le résidentiel obéit aussi à des facteurs non rationnels. | 3:08 | Notes ↗ | |
| Le principe de contribution : garage double à 45 000 $, contribution nette de 10 000 $ Un ajout vaut ce qu’il ajoute à la valeur, pas ce qu’il coûte ; les flippers le mesurent le mieux (achat 300 000 $, revente 355 000 $). | 2:21 | Notes ↗ | |
| Surqualité : piscine creusée, géothermie, sous-sol aménagé Des investissements rarement récupérés à la revente ; garage et cuisine contribuent le mieux. Ces benchmarks changent avec le temps. | 3:11 | Notes ↗ | |
| Application du principe de contribution et modèles hédoniques Grille de contribution par composante ; UQO Éval permettra d’estimer la contribution de chaque amélioration ; les composantes seront ajoutées pour la prochaine séance. | 2:14 | Ouvrir ↗ | |
| Mot de la fin La semaine prochaine : remise du TP1 (un mois pour le faire) et valeur du terrain. | 0:44 | Notes ↗ |
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| Transcription horodatée (texte) 16 178 mots, chapitres et minutage. | Télécharger |
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