Séance vidéo Enregistrement Zoom · jeudi 24 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033
Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain
Méthodes du coût en évaluation immobilière · Hiver 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
112 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence sept minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 6:50. Séance de deux heures, sans pause : méthodes d’évaluation du terrain (comparaison directe avec exemple travaillé, extraction, ratio de contrôle, affectation), puis présentation du TP1 (terrain réel du 46, rue Michaud à Gatineau) dans l’énoncé et le gabarit Excel. Le partage de l’iPad du professeur n’a pas fonctionné à 21:16 ; les calculs sont détaillés verbalement puis dans Excel.
Pour reconstruire la séance
Ce qui s’est dit
Troisième séance (deux heures, sans pause) consacrée à l’évaluation du terrain, point d’ancrage de la méthode du coût. Après le panorama des méthodes et leur hiérarchie de fiabilité, le professeur pose le principe du terrain vacant et le plus haut et meilleur usage : quatre filtres appliqués dans l’ordre, valeur résiduelle comme critère final, exemples de Gatineau et détour par l’exemple chiffré des diapositives d’IMM1003 (quadruplex contre commercial). Suivent les sources de données québécoises et l’effet du dézonage agricole.
Le cœur de la séance est la méthode de comparaison directe : avantages et limites, six étapes, critères de sélection (proximité, moins de 12 mois, usage compatible, taille, pleine concurrence, 3 à 5 comparables), unités de superficie et de comparaison, puis un exemple travaillé complet avec quatre comparables : ajustement des conditions de marché à 3 % par an au prorata, localisation, superficie (l’ajustement contre-intuitif, objet de deux questions d’étudiants), topographie, services et zonage, ajustements net (≤ 25 %) et brut (≤ 50 %) calculés dans Excel, pondération et conclusion à 124 000 $.
Plus brièvement : la méthode d’extraction (exemple d’une unifamiliale à 425 000 $ et sensibilité de ±35 000 $ à la durée de vie économique), le contrôle par le ratio terrain/valeur totale avec les fourchettes de l’Ordre, et la méthode d’affectation en dernier recours. La séance se termine par la présentation du TP1 : le terrain réel du 46, rue Michaud, les données fournies (ventes réelles, tendances, inscriptions actives), le gabarit Excel onglet par onglet et la remise fixée au 22 octobre 2026.
À retenir de la séance
- Le terrain est le point d’ancrage : valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; il ne se déprécie pas et porte la localisation.
- Hiérarchie de fiabilité : comparaison directe > extraction > résidu foncier et lotissement (terrains à revenu) > affectation (dernier recours). En pratique résidentielle : les comparables.
- PHMU : quatre filtres dans l’ordre (légal, physique, financier, maximalement productif) ; la valeur résiduelle = valeur du projet − coût de construction ; on retient le projet au résiduel le plus élevé, même si le terrain est bâti.
- Sélection des comparables : même municipalité et secteur, vente de moins de 12 mois, usage compatible, taille voisine, transaction de pleine concurrence, 3 à 5 comparables.
- Toujours raisonner en $/pi² (résidentiel et commercial), m² (industriel), acres ou hectares (agricole) ; autres unités : pied de façade, lot, unité constructible.
- Conditions de marché : 3 % par an au prorata des mois (2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $) ; localisation et autres caractéristiques : on ajuste le comparable pour le ramener au niveau du sujet (supérieur → décote).
- Superficie : l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle, le prix étant déjà au pied carré ; un comparable plus petit reçoit une décote, un plus grand un ajustement positif.
- Seuils de vraisemblance : ajustement net ≤ 25 % (somme des ajustements / prix) et brut ≤ 50 % (somme des valeurs absolues) ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés ; exemple : 15,50 $/pi² × 8 000 pi² = 124 000 $.
- Extraction : terrain = prix de vente − (coût neuf − dépréciation) ; très sensible à la durée de vie économique (±10 ans = ±35 000 $ sur l’exemple). Contrôle par le ratio terrain/total : unifamiliale 25-40 % en banlieue, 40-60 % près du centre, condo 15-30 %, agricole 50-80 %.
- TP1 : évaluation du terrain vacant du 46, rue Michaud (prix demandé 449 000 $, rôle 186 000 $), dix questions dans le gabarit Excel avec formules, données réelles d’UQO Éval, remise le 22 octobre 2026, seul ou à deux.
Déroulé
Les 46 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil des participants | 6:50 | ||
| Ouverture et plan de la séance Méthodes d’évaluation du terrain en première partie, présentation du TP1 en seconde : un cas réel, gabarit Excel et énoncé PDF disponibles sur Moodle et sur le site du cours. Les comparables sont la méthode recommandée par l’Ordre, mais les terrains vacants sont rares dans les quartiers établis. | 2:52 | Notes ↗ | |
| Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; le terrain et la dépréciation sont les composantes les plus subjectives. Aujourd’hui le mécanisme des ajustements, la séance 4 leur chiffrage rigoureux. | 1:57 | Notes ↗ | |
| Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité Comparaison directe (la plus fiable), extraction (modérée, bâtiment déprécié subjectif), affectation par ratio terrain-valeur (dernier recours), lotissement pour les grands terrains, résidu foncier pour les terrains à revenu. En pratique : les comparables. | 3:25 | Notes ↗ | |
| Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas Durée de vie illimitée, améliorations qui se déprécient ; la localisation loge dans le terrain, pas dans le bâtiment. Exigences professionnelles : rôle qui distingue terrain et bâtiment, terrain non assurable. | 2:06 | Notes ↗ | |
| Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage Choisir le projet faisable qui laisse la plus grande valeur résiduelle, même si un bâtiment occupe déjà le terrain (coûts de démolition à part). | 1:07 | Notes ↗ | |
| Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre Légalement permis (le zonage agricole élimine condos et entrepôts), physiquement possible (sol, taille, stationnements, topographie), financièrement faisable (valeur résiduelle positive), maximalement productif. | 2:59 | Notes ↗ | |
| Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement Le partage de l’iPad échoue. Valeur résiduelle = valeur présente des flux du projet (loyers actualisés) − coût de construction ; à l’étape 4 on retient la plus élevée, et c’est elle qui fixe la valeur du terrain. | 2:08 | Notes ↗ | |
| Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial Le plus haut potentiel n’est pas l’unifamiliale mais un 4 à 6 logements si le zonage le permet ; pour un commercial, un locataire ne paie pas plus cher au 20e étage : il y a une limite au nombre d’étages rentables. | 2:59 | Notes ↗ | |
| Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré Terrain 200 000 $ ; quadruplex 600 000 $ contre commercial 900 000 $ ; revenus nets 52 000 $ et 88 000 $ ; rendement 6,5 % positif = faisable ; valeur totale 850 000 $ − 600 000 $ = valeur résiduelle de 250 000 $ ; on retient le projet au résiduel le plus élevé. | 5:07 | Ouvrir ↗ | |
| Question : où trouver ces diapositives ? Ce sont celles du cours IMM1003 (Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ») : dans l’adresse, remplacer 1033 par 1003. | 2:15 | ||
| Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu Pour le résidentiel, les comparables restent la voie la plus adaptée, même dans la méthode du coût : pas de « free lunch ». | 1:11 | Notes ↗ | |
| Les sources de données au Québec Registre foncier (actes de vente, servitudes), rôle d’évaluation, bases de transactions payantes, Centris et MLS (prix de vente retiré après la vente), DuProprio (commission épargnée qui laisse inférer le prix). | 1:48 | Notes ↗ | |
| Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis Plans d’urbanisme et décisions de dézonage ; un terrain agricole vaut environ 20 000 $ l’acre, sa valeur explose une fois dézoné : les prix avant et après ne sont pas comparables. | 1:16 | Notes ↗ | |
| La méthode de comparaison directe : la plus fiable Terrains similaires vendus récemment à proximité, ajustés au sujet ; fondée sur des transactions réelles, intuitive pour le client, préférée par les tribunaux. | 0:50 | Notes ↗ | |
| Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif Il faut une vente de lot seul, sans bâtiment ; les inscriptions les plus anciennes sur Centris sont souvent des terrains, dont le prix ne fait sens que pour un promoteur qui subdivise. | 1:26 | Notes ↗ | |
| Les six étapes de la comparaison directe Définir le sujet (registre foncier, cadastre, sol argile ou roc), rechercher les ventes comparables, vérifier les données de vente, choisir l’unité de comparaison, ajuster, réconcilier (moyenne ou pondération). | 4:17 | Notes ↗ | |
| Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible Même municipalité et secteur similaire ; au-delà de 12 mois, le taux de 3 % par an se compose (deux ans ≈ 6 %, quatre ans ≈ 12 %) et l’erreur s’accumule ; zonage identique ou compatible. | 2:29 | Notes ↗ | |
| La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher Un lot pour une maison ne se compare pas à un lot pour douze ; la valeur au pied carré décroît avec la superficie, comme le prix d’une maison à étages n’est pas le double d’un bungalow. | 1:40 | Notes ↗ | |
| Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5 Exclure faillites, ventes par une banque, dons familiaux à prix symbolique, ventes de feu ; deux comparables ne suffisent pas, cinq c’est l’idéal ; moins d’ajustements = estimation plus fiable, sans « cherry picking ». | 3:40 | Notes ↗ | |
| Les unités de superficie selon l’Ordre Résidentiel et commercial en pieds carrés, industriel et institutionnel en mètres carrés, agricole et développement en acres, grandes fermes en hectares. Toujours raisonner par unité de superficie, jamais en valeur totale. | 2:15 | Notes ↗ | |
| Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique Le pied de façade pour le résidentiel urbain, la valeur par lot pour les ensembles, la valeur par unité pour le multirésidentiel, la valeur globale pour un terrain atypique. | 1:50 | Notes ↗ | |
| Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services) Terrain du secteur Aylmer à Gatineau, évalué en février 2026 ; R2 = unifamilial et bifamilial ; la présence d’aqueduc, égout, gaz et électricité change la valeur. | 1:07 | Notes ↗ | |
| Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi² Vendus en décembre et octobre 2025 (moins d’un an), zonage, topographie et services similaires ; prix au pied carré de 16 $ et 15 $ ; localisation similaire pour A, supérieure pour B. | 3:27 | Notes ↗ | |
| Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz Août 2025 et janvier 2026 ; D en R3 (multirésidentiel limité, potentiel supérieur → décote) ; C en légère pente, sans gaz, localisation inférieure. | 2:35 | Notes ↗ | |
| Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois Norme de l’Ordre pour un terrain ; deux mois écoulés = 2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $ ; cinq mois = 0,15 $ sur 15 $. Limiter à 12 mois évite de composer une erreur sur le taux. | 3:39 | Notes ↗ | |
| Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet » Le comparable B est supérieur, on lui retire une valeur (−1, symbolique) ; A similaire = 0. L’Ordre ne connaît que similaire, supérieur et inférieur, d’où l’exigence de proximité. | 3:45 | Notes ↗ | |
| Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ? Le prix est déjà au pied carré ; l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un comparable plus petit vaut plus au pied carré, donc décote (−0,25 pour A) ; plus grand, ajustement positif (+0,30 pour B). Le professeur reviendra par courriel sur la diapositive. | 2:43 | ||
| Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D Aucun ajustement pour A et B ; C reçoit un ajustement positif pour l’absence de gaz et pour la pente, D une décote pour le zonage R3 ; les valeurs seront chiffrées à la séance 4. | 4:47 | Notes ↗ | |
| Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ? Parce qu’on ajuste une valeur au pied carré, déjà corrigée de la taille ; il ne reste que la non-linéarité : un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi². C’est le seul ajustement contre-intuitif. | 1:28 | ||
| L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 % Pour A : (0,08 − 0,25) / 16 = −1,1 % ; les signes se compensent. Démonstration dans Excel pour A et B (−1,1 % et +3,7 % avec la localisation). | 2:29 | Notes ↗ | |
| L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 % Même calcul en ramenant tous les ajustements en positif (fonction valeur absolue) pour capturer toute la variation : 2,1 % pour A, 9,7 % pour B ; un brut de 18,4 % reste acceptable. | 6:56 | Notes ↗ | |
| Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées Plus l’ajustement est important, plus le poids est faible : 15,83 / 14,45 / 17,80 / 14,75 $ pondérés à 35 / 25 / 15 / 25 % = 15,54 $, arrondi à 15,50 $ le pied carré. | 3:06 | Notes ↗ | |
| Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $ Conclusion de la comparaison directe avec les quatre comparables ; le détail des ajustements viendra à la séance 4. | 0:59 | Notes ↗ | |
| La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations Transformation de l’équation du coût : si le prix de vente est connu, le terrain est le résiduel. Exige une transaction récente, un bâtiment relativement neuf, des améliorations modestes ; peu fiable en pratique. | 2:18 | Notes ↗ | |
| Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau 1 500 pi² × 185 $ = coût neuf de 267 500 $ ; durée de vie économique 50 ans, âge 15 ans, dépréciation linéaire de 83 000 $ ; valeur dépréciée 194 000 $ ; terrain = 230 750 $ (raisonnement d’arbitrage). | 3:20 | Notes ↗ | |
| Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $ Allonger la durée de vie réduit la dépréciation et donc la valeur du terrain ; à prix de vente constant, plus le bâtiment est vieux, plus le terrain capte de valeur. Le professeur corrigera une diapositive. | 2:38 | Notes ↗ | |
| Contrôle par le ratio terrain / valeur totale 230 750 / 425 000 = 54,3 % ; fourchettes indicatives de l’Ordre : unifamiliale de banlieue 25-40 %, près du centre-ville 40-60 %, condo 15-30 %, commercial urbain 30-50 %, industriel 15-25 %, agricole avec bâtiments 50-80 %. Hors fourchette = revoir l’évaluation. | 3:48 | Notes ↗ | |
| La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours Appliquer 35 % à un comparable vendu 450 000 $ donne la valeur de son terrain ; simple, rapide, utile en vérification ou en estimation préliminaire, mais suppose un ratio stable et ignore les particularités du terrain. | 2:31 | Notes ↗ | |
| Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau Un mois pour le faire, seul ou à deux (les deux noms dans l’Excel) ; dix questions pour bâtir un tableau de bord d’évaluation. Prix demandé 449 000 $, valeur au rôle du terrain 186 000 $ (bâtiment 1 $), date d’évaluation fixée au 23 septembre 2026. | 2:04 | Ouvrir ↗ | |
| Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre Distances en kilomètres et façades des ventes comparables ; prix médians au pied carré et nombre de ventes par année à Gatineau (12 en 2022, 17 en 2023, 7 en 2026) pour justifier les choix ; inscriptions actives avec valeur au rôle. | 1:59 | Ouvrir ↗ | |
| Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données Nom et matricule, déclaration d’IA générative exigée par l’université (sans effet sur la note) ; données à jour tirées d’UQO Éval, conventions de la séance 4 (profondeur de Harper, arrondissement) déjà listées. | 2:36 | Ouvrir ↗ | |
| Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes Méthode, tendances et sélection des ventes ; grille d’ajustement comme dans le cours (aucune formule préremplie) ; ratio terrain/total en contrôle ; tableau de bord automatique à commenter dans l’onglet Note. Formules recommandées pour le suivi d’erreur. | 2:03 | Ouvrir ↗ | |
| Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle Un mois exactement ; la date de l’énoncé est remplacée par le 22 octobre, accepté par le groupe. | 1:37 | Ouvrir ↗ | |
| Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4 Ressources → Téléchargements → TP1 : énoncé, gabarit et diapositives des concepts nécessaires. La séance 4 détaillera l’analyse des ajustements ; le TP est faisable dès maintenant grâce à l’énoncé. | 1:11 | Notes ↗ | |
| Mot de la fin Questions par courriel ou sur le forum ; à la semaine prochaine. | 0:51 |
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| Transcription horodatée (texte) 17 790 mots, chapitres et minutage. | Télécharger |
| Chapitres (WebVTT) 46 chapitres. | Télécharger |
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