Séance vidéo Enregistrement Zoom · jeudi 1er octobre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033
Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements
Méthodes du coût en évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
68 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence dix minutes avant le début du cours (silence et accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 10:21. Séance d’une heure cinquante, sans pause et plus courte que la précédente : elle clôt la première partie du cours (le terrain). Le professeur démontre la règle de Harper dans Excel (44:28) et dessine à la souris dans Zoom pour répondre à une question sur les terrains irréguliers. L’exemple numérique complet du 123, rue des Pins n’a pas été repris en classe (identique à celui de la séance 3). Une grille empirique des ajustements, construite par le professeur à partir des données de marché actuelles, sera déposée sur le site et envoyée par courriel.
Pour reconstruire la séance
Ce qui s’est dit
Quatrième séance, plus courte (une heure cinquante, sans pause), qui clôt la première partie du cours consacrée au terrain. Après un point sur le TP1 et une question sur la nature de l’examen (choix de réponse et cas condensés avec données fournies), le professeur rappelle que les ajustements ne sont pas dictés par l’Ordre : ils se déduisent empiriquement des comparables. Il détaille ensuite les caractéristiques physiques à documenter pour chaque terrain : la superficie (valeur unitaire décroissante, 5 000 pi² à 12 $/pi² = 60 000 $), la forme (barème de décotes : trapézoïdal −5 à −10 %, triangulaire −15 à −30 %, en L, enclavé, en pointe ; rarement plus de 30 %), la topographie (surcoûts de 15 à 40 % en forte pente, excavation dans le roc) et la nature du sol (roc, gravier, sable, argile à éviter, nappe phréatique, contamination).
Le cœur de la séance est la règle de Harper, démontrée dans Excel : la valeur d’un terrain se répartit 40-30-20-10 selon la profondeur, de sorte qu’un terrain privé de son dernier quart vaut encore 90 % (80 000 $ sur 100 pieds → 72 000 $ sur 75 pieds). La règle de Davis (50-25-15-10) en est une variante plus sévère ; les deux servent au fractionnement, aux terrains excédentaires et aux expropriations partielles. Suivent la localisation (facteurs positifs et négatifs, mesurés par paires de ventes ajustées pour le temps), la hiérarchie du zonage au Québec (LAU, MRC, municipalité ; R1 à R6, commercial, industriel, agricole, forestier), la densité (implantation de 40 % contre 60 %, hauteur de 10 m) et les questions de conformité à poser.
Les services publics sont chiffrés en dollars (puits privé −5 000 à −15 000 $, fosse septique −10 000 à −25 000 $, rue non pavée −5 à −15 %), puis les infrastructures positives et négatives. La partie la plus actuelle porte sur les contraintes environnementales : le nouveau cadre des zones inondables (adopté en juin 2025, en vigueur depuis le 1er mars 2026) remplace les récurrences 0-20 et 20-100 ans par quatre classes de risque, interdit toute construction en zone très élevée et entraîne des décotes de 20 % à plus de 60 % ; les glissements de terrain (talus argileux du Saguenay, pluies intenses, −30 à −60 %), les sites contaminés (répertoire du MELCCFP), les servitudes, le patrimoine, les zones agricoles, boisés et bandes riveraines complètent le tableau. Synthèse : la valeur brute issue des comparables devient une valeur nette après application, en cascade et en dollars, de ces décotes exceptionnelles (moins de 2 % des terrains), à vérifier néanmoins à chaque mandat.
La dernière demi-heure passe à la mécanique des ajustements : critères de sélection des comparables (localisation similaire, zonage compatible, superficie ±30 %, vente de moins de 12 mois, maximum 24, sans lien de dépendance), sources de données québécoises (JLR / Teranet, Centris, Registre foncier, rôle, cadastre, Altus, cartes des zones inondables, CPTAQ), processus en six étapes, ajustements de base (droits, successions, temps), ajustements quantitatifs et qualitatifs, et la règle fondamentale : on ajuste toujours le comparable vers le sujet. Le professeur annonce une grille empirique des ajustements, déposée sur le site et envoyée par courriel, et la méthode du coût proprement dite pour la semaine suivante.
À retenir de la séance
- Les ajustements ne sont pas fixés par l’Ordre : ils se déduisent empiriquement des comparables (paires de ventes), jamais du sujet, et doivent être revalidés dans le temps.
- Superficie : la valeur au pied carré diminue quand la superficie augmente, fortement dans les premiers 10 000 pi², puis la courbe s’aplatit.
- Forme : le rectangle est la référence ; décote de 5 à 25 % par pied carré hors du rectangle (trapèze −5 à −10 %, triangle −15 à −30 %, en L −5 à −15 %, enclavé −10 à −20 %, en pointe −10 à −25 %), rarement plus de 30 %.
- Règle de Harper : 40-30-20-10 selon la profondeur (ratio profondeur/façade idéal ≈ 2). Un terrain amputé de son dernier quart vaut 90 % ; la règle de Davis (50-25-15-10) est plus sévère pour la profondeur.
- Topographie et sol : forte pente = surcoûts de 15 à 40 % ; le roc porte bien mais coûte à excaver ; l’argile et la nappe phréatique haute sont à éviter ; un sol contaminé est pratiquement invendable.
- Zonage : LAU → schéma de la MRC → plan d’urbanisme et règlement municipal ; R1 interdit toute deuxième adresse ou logement locatif ; vérifier conformité, changements récents, taux d’implantation et hauteur maximale.
- Services : puits privé −5 000 à −15 000 $, fosse septique −10 000 à −25 000 $, rue non pavée −5 à −15 % ; électricité obligatoire, gaz naturel sans impact.
- Zones inondables 2026 : quatre classes (très élevé, élevé, modéré, faible) remplacent les récurrences ; aucune construction en zone très élevée ; décote de 20 % à 60 % et plus. À vérifier à chaque mandat, comme le risque de glissement de terrain (−30 à −60 % si élevé).
- Valeur brute → valeur nette : les décotes environnementales s’appliquent en cascade sur la valeur totale en dollars, après les ajustements de comparables.
- Sélection des comparables : même secteur, zonage compatible, superficie ±30 %, vente de moins de 12 mois (24 au maximum, minimum trois comparables), transaction sans lien de dépendance (pas de successions ni de ventes familiales).
- Sources : JLR / Teranet (transactions), Centris, Registre foncier, rôle et cadastre (gratuits), Altus, carte des zones inondables, CPTAQ.
- Règle fondamentale : on ajuste toujours le comparable vers le sujet — comparable supérieur → ajustement négatif, inférieur → positif ; privilégier les ajustements quantitatifs.
Déroulé
Les 49 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil des participants | 10:21 | ||
| Ouverture : une séance plus courte qui clôt l’analyse du terrain Fin de la matière sur l’analyse du terrain et les ajustements ; cette séance termine la première partie du cours, consacrée au terrain. | 0:28 | Notes ↗ | |
| Point sur le TP1 : où en êtes-vous ? Une question reçue par courriel ; personne n’a encore commencé, ce qui est normal puisque la remise est dans un mois. Le professeur s’informera à chaque séance pour éviter les malentendus. | 0:45 | Ouvrir ↗ | |
| Question : les activités interactives préparent-elles au TP1 et à l’examen ? Oui, aux deux. L’examen comporte des choix de réponse et des cas condensés : les données sont fournies (pas de cahier de données à constituer), la procédure est claire, c’est plus facile que le TP. Dans le TP1, les comparables sont donnés ; seule la question 7 exige d’aller chercher un terrain réellement à vendre dans UQO Éval. | 2:32 | Ouvrir ↗ | |
| Plan : caractéristiques, localisation, services, et d’où viennent les ajustements L’Ordre ne dicte pas les ajustements : ils se déduisent des comparables (deux terrains semblables, l’un avec aqueduc, l’autre sans), jamais du sujet. Interprétation empirique guidée par des barèmes. | 2:04 | Notes ↗ | |
| Rappel : la formule fondamentale et les cinq étapes de la comparaison directe Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; on se concentre sur le terrain. Étapes : comparables aux conditions de vente optimales, unité de comparaison (pi², m², acre), ajustements, réconciliation. | 1:29 | Notes ↗ | |
| Les caractéristiques physiques à documenter pour chaque comparable Dimension et superficie, forme, topographie, nature du sol, façade et profondeur, drainage et orientation : un tableau clair pour le sujet et chaque comparable, plus les caractéristiques d’environnement partagées avec les voisins. | 1:57 | Notes ↗ | |
| Superficie : la valeur unitaire décroît avec la taille Unités et équivalences officielles. Un terrain de 5 000 pi² à Gatineau à 12 $/pi² vaut 60 000 $ ; à 12 000 pi² le prix unitaire baisse. Courbe décroissante qui s’aplatit : la décote est forte dans les premiers 10 000 pi² (passage de l’unifamilial au multirésidentiel), faible de 20 000 à 100 000 pi². | 2:10 | Notes ↗ | |
| Forme régulière ou irrégulière : angles droits, façade parallèle au fond La majorité des terrains sont rectangulaires ; un terrain dont le fond n’est ni de même longueur ni parallèle à la façade est irrégulier et la zone hors du rectangle est difficilement exploitable (bâtiments cartésiens, limites d’implantation de 30 % dans certaines villes). | 2:04 | Notes ↗ | |
| Question : acquérir le triangle manquant pour régulariser son terrain, quelle valeur ? L’ajout d’un triangle ne pénalise pas la partie déjà rectangulaire ; la portion triangulaire a de la valeur, mais décotée d’environ 10 à 15 % par pied carré. Dessin à la souris dans Zoom et renvoi à la règle de Harper. | 3:08 | Notes ↗ | |
| Décote typique des formes irrégulières : 5 à 25 % selon l’Ordre Chaque pied carré hors du rectangle classique se décote de 5 à 25 % selon les comparables. Le régulier maximise l’utilisation : perte d’espace utilisable et surcoût de construction expliquent la décote ; un architecte audacieux peut optimiser, mais à grands frais. | 2:03 | Notes ↗ | |
| Sens de l’ajustement et barème par forme Sujet irrégulier comparé à un comparable régulier : on ajuste le comparable négativement. Rectangulaire = référence ; carré moins flexible (maison plus petite) ; trapézoïdal −5 à −10 % ; triangulaire −15 à −30 % ; en L −5 à −15 % ; enclavé (accès limité) −10 à −20 % ; en pointe ou en coin −10 à −25 %. On pénalise rarement au-delà de 30 %. | 3:30 | Notes ↗ | |
| Des décotes indicatives à valider sur le marché Les barèmes vieillissent : vérifier avec les ventes du secteur, voire se constituer une grille d’ajustements empirique recalculée chaque année, au besoin à la demande selon les municipalités. | 1:03 | Notes ↗ | |
| Topographie : du terrain plat à l’excavation dans le roc Plat = idéal, sans décote ; pente légère de 1 à 5 % (bon drainage, décote faible) ; modérée ; forte : surcoûts de construction de 15 à 40 %. Excavation dans le roc (Gatineau, Ottawa, Charlevoix) : dynamitage et expertise. Terrain accidenté : décote importante non chiffrée par l’Ordre. | 3:03 | Notes ↗ | |
| Nature du sol : roc, gravier, sable, argile, nappe phréatique Le roc est excellent pour la portance (risque de glissement nul) mais coûteux à excaver ; gravier et sable conviennent ; l’argile ferme ou molle est à éviter (liquéfaction lors d’inondations, affaissements) ; nappe phréatique haute = drainage coûteux. Les types de sol sont publiés par le gouvernement du Québec ; rapport géotechnique (forages) pour un investissement majeur. | 2:50 | Notes ↗ | |
| Sol contaminé : pratiquement invendable Le coût de décontamination dépasse souvent la valeur de revente du terrain, d’où les anciennes stations-service abandonnées ; travaux spécialisés en plusieurs couches ; le pollueur est responsable, sauf faillite. | 2:01 | Notes ↗ | |
| Façade, profondeur et ratio profondeur/façade La façade est la longueur sur rue, la profondeur la distance rue–fond ; ratio idéal autour de 2 (120 sur 60), jusqu’à 3. Un terrain carré oblige une maison sur le large, donc plus petite : il vaut moins qu’un terrain profond. | 2:15 | Notes ↗ | |
| La règle de Harper : la façade capte plus de valeur que le fond Outil indicatif, pas une science exacte, mais qui a fait ses preuves : la valeur d’un terrain se répartit selon la profondeur, les tranches proches de la rue valant le plus. | 0:45 | Notes ↗ | |
| Démonstration Excel : la règle 40-30-20-10 Un terrain de 100 000 $ découpé en quatre tranches de profondeur valant 40 000, 30 000, 20 000 et 10 000 $. Le comparable voisin, identique mais privé du dernier quart, vaut donc 90 000 $, et non 75 000 $ : 25 % de superficie en moins pour 10 % de valeur en moins. | 4:33 | Notes ↗ | |
| Exemple des diapositives : 100 pieds à 80 000 $ → 75 pieds à 72 000 $ Le dernier 25 pieds ne vaut que 10 %, soit 8 000 $. Plus facile à appliquer quand le sujet est plus petit que le comparable. | 0:31 | Notes ↗ | |
| La règle de Davis (50-25-15-10) et la vérification empirique Variante plus sévère pour la profondeur ; selon le professeur, Harper prévaut dans un rapport, Davis reste admise. On peut tester laquelle tient dans un quartier avec deux ventes de profondeurs différentes ; règles enseignées par l’Ordre et au curriculum de l’examen des évaluateurs agréés, mais qui mériteraient d’être modernisées. | 1:46 | Notes ↗ | |
| À quoi sert la règle : fractionnement, terrain excédentaire, expropriation partielle Céder la moitié arrière d’un terrain ne vaut que 25 % (Davis) ou 30 % (Harper) de sa valeur ; le devant conserve 70 à 75 %. | 1:27 | Notes ↗ | |
| Localisation : les facteurs positifs « Location, location, location » : proximité des parcs et écoles, transport en commun, vue dégagée, commerces et services, accès rapide à une autoroute. Pas de barème universel : tout dépend de la ville et du quartier. | 1:04 | Notes ↗ | |
| Mesurer la surcote ou la décote avec deux ventes Deux terrains du même quartier, l’un près de l’autoroute, l’autre non, ajustés pour le temps (par exemple 3 % par an) ; au besoin isoler l’effet dans un autre quartier à caractéristiques constantes. Laborieux, car les ventes de terrains vacants sont rares ; ce sera plus riche avec les bâtiments. | 1:55 | Notes ↗ | |
| Localisation : les facteurs négatifs Proximité industrielle, bruit d’autoroute ou d’aéroport (être à côté n’est pas être près de l’entrée), lignes à haute tension d’Hydro-Québec (inquiétudes électromagnétiques), anciens sites d’enfouissement devenus écocentres, criminalité (déterminante surtout aux États-Unis, modeste au Québec). | 4:03 | Notes ↗ | |
| La hiérarchie du zonage et les classes résidentielles R1 à R6 Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (Québec), schéma d’aménagement (MRC), plan d’urbanisme et règlement de zonage (municipalité). R1 unifamilial : une seule adresse, aucun logement locatif même avec une deuxième entrée ; R2-R3 bifamilial et trifamilial (jumelés) ; R4 à R6 multifamilial. | 2:26 | Notes ↗ | |
| L’écart de valeur R1/R2 et la demande de changement de zonage Le bifamilial gagne en popularité ; R1 interdit deux adresses postales et deux lots. Un changement de zonage se demande, se justifie et prend du temps. | 0:46 | Notes ↗ | |
| Zones commerciales, industrielles, agricoles et forestières Commercial local, artériel ou régional ; industriel léger (embouteillage, production alimentaire), moyen, lourd (raffinage, abattoirs) ; agricole (fermes, fermettes, prix en hausse) ; forestier : les terres à bois, peu documentées et sous-exploitées. | 2:27 | Notes ↗ | |
| Densité, taux d’implantation et hauteur maximale En R1 à Gatineau, implantation maximale de 40 % contre 60 % ailleurs : la densité permise influence le prix ; parfois une seule construction permise ; hauteur maximale de 10 m, soit deux étages. Tout est détaillé au cadastre et aux règlements. | 1:37 | Notes ↗ | |
| Les questions de zonage à poser et le rôle des municipalités et MRC Conformité au zonage actuel, changement récent, cohérence avec le quartier : passer de R1 à C1 sur un axe commercial est un gain, un règlement interdisant l’usage actuel est une perte. La MRC regroupe des municipalités (exemple de l’île d’Orléans). | 2:02 | Notes ↗ | |
| Services publics : aqueduc et égout sanitaire Sans aqueduc (puits privé) : décote moyenne de 5 000 à 15 000 $ ; sans égout sanitaire (fosse septique à vidanger) : 10 000 à 25 000 $. Fréquent sur les grands terrains éloignés, qui sont aussi plus abordables. | 2:35 | Notes ↗ | |
| Égout pluvial, électricité, gaz naturel, rue non pavée et taxes spéciales Égout pluvial peu déterminant ; l’électricité n’est pas un ajustement, le raccordement est obligatoire ; le gaz naturel est sans impact majeur ; rue de gravier : décote de 5 à 15 %. Les municipalités peuvent imposer des taxes spéciales de raccordement à tous les résidents. | 2:37 | Notes ↗ | |
| Infrastructures positives et négatives Positives : autoroutes, ponts (Québec–Lévis), échangeurs, SRB, train léger, parcs, pistes cyclables, fibre optique (sinon Starlink). Négatives : postes de transformation d’Hydro-Québec, stations d’épuration, tours de communication, lignes à haute tension, dépôts à neige (camions en hiver). | 2:25 | Notes ↗ | |
| Zones inondables : le nouveau cadre de 2026 Changement majeur : cadre adopté en juin 2025, en vigueur depuis le 1er mars 2026. Les classes par récurrence (0-20 ans, 20-100 ans) sont remplacées par un risque très élevé, élevé, modéré ou faible : l’inondation peut survenir à tout moment, seule la probabilité varie. | 1:19 | Notes ↗ | |
| Conséquences : constructions interdites, assurabilité, eau qui ne se retire plus Risque très élevé : aucune nouvelle construction, le terrain ne vaut presque plus rien ; les bâtiments existants restent mais deviennent pratiquement inassurables. Élevé : construction fortement restreinte, aucune banque ne finance ; modéré : permis avec mesures d’immunisation ; faible : adaptation mineure. Environ 2 % des terrains sont visés. | 3:10 | Notes ↗ | |
| Impact sur la valeur : −20 % à −60 % et plus Décote d’environ 20 % pour un risque faible, 60 % et plus pour un risque très élevé (un terrain nu garde une utilité). Exemples de la Beauce et de la Louisiane (digues, terrains sous le niveau de la mer). Cartographie gouvernementale par adresse, déployée sur 30 % du territoire ; le risque sismique n’est pas encore pris en compte au Québec, contrairement au Japon ou à la Californie. | 4:25 | Notes ↗ | |
| Glissements de terrain : talus argileux et pluies intenses Saguenay–Lac-Saint-Jean (déluge de 1996, cratère d’une municipalité, route emportée près de L’Anse-Saint-Jean) : les pluies tombent désormais en moins de temps, scénario parfait pour les glissements, plus catastrophiques qu’une inondation car le lot peut disparaître. Décote de 30 à 60 % (risque élevé), 10 à 25 % (modéré) ; cartographie de la Sécurité publique et études géotechniques ; à considérer dans les zones argileuses (Laurentides, Saguenay, Montérégie), pas à Montréal, Québec ou Trois-Rivières. | 4:56 | Notes ↗ | |
| Sites contaminés : millions de dollars et répertoire du MELCCFP Études de caractérisation par phases avant même la décontamination. Le répertoire en ligne des terrains contaminés sert aussi à anticiper la propagation vers les terrains adjacents (ancienne station-service) sans nécessairement appliquer de décote. Cadre légal : l’obligation de décontaminer naît quand la contamination est connue. | 2:08 | Notes ↗ | |
| Servitudes, sites patrimoniaux, zones agricoles, boisés et bandes riveraines Servitudes d’Hydro-Québec et de passage (zones inconstructibles, à vérifier au Registre foncier) ; sites patrimoniaux à effet variable (contraintes de démolition et de rénovation, aires de protection, exemple des plaines d’Abraham) ; zones agricoles protégées, protection des boisés et bandes riveraines : des parcelles dont on est propriétaire sans pouvoir les utiliser. | 2:26 | Notes ↗ | |
| Synthèse : de la valeur brute à la valeur nette du terrain Les comparables ajustés (superficie, forme, services…) donnent une valeur brute en dollars ; on y applique ensuite, en cascade et sur la valeur totale, les décotes environnementales : 200 000 $ en zone très élevée → 80 000 $, puis glissement de terrain, patrimoine, contamination. Cas exceptionnels (moins de 2 % des terrains). L’Ordre donne des fourchettes et non des valeurs parce que les facteurs changent avec le temps. | 3:13 | Notes ↗ | |
| Responsabilité professionnelle : vérifier à chaque mandat Dire qu’un terrain vaut 100 000 $ alors qu’il en vaut 20 000 en zone inondable induit l’acheteur en erreur. Valider zone inondable et glissement à chaque évaluation ; l’un n’implique pas l’autre (une zone inondable est un débordement de cours d’eau, le Saguenay glisse sans être inondable). | 1:49 | Notes ↗ | |
| Critères de sélection des comparables Localisation similaire (affaire de jugement et de diligence raisonnable, qu’aucun algorithme ne remplace), zonage compatible (R1 avec R2, jamais avec du commercial), superficie à ±30 %, date de vente idéalement de moins de 12 mois (24 mois en dernier recours, jamais au-delà, minimum de trois comparables), services similaires : moins de différences, moins d’ajustements, moins de biais. | 4:52 | Notes ↗ | |
| Transactions sans lien de dépendance Écarter les ventes entre amis, familiales ou avec service rendu, repérables aux prix ronds et censées être déclarées par le notaire ; seules les ventes issues de l’offre et de la demande sont des comparables valables. | 3:01 | Notes ↗ | |
| Sources de données au Québec JLR / Teranet : transactions notariées ultra détaillées, payantes (abonnement professionnel réservé aux évaluateurs et courtiers) ; MLS / Centris pour les propriétés affichées ; Registre foncier (actes, servitudes, payant) ; rôle d’évaluation et cadastre (gratuits) ; données de marché Altus ; carte des zones inondables ; CPTAQ. Les intégrer dans un cadre méthodologique clair, par exemple un chiffrier Excel. | 3:30 | Notes ↗ | |
| Le processus d’ajustement en six étapes Vérifier que la vente est sans lien de dépendance, choisir l’unité de comparaison, identifier les différences entre chaque comparable et le sujet, quantifier les ajustements (la partie la plus subjective, qui évolue avec le marché), les appliquer, réconcilier et conclure la valeur brute. | 1:37 | Notes ↗ | |
| Les ajustements qui affectent la base : droits, conditions de vente, temps Droit de propriété, conditions de vente (une succession fixe un prix de cession mécanique pour le gain en capital, pas un prix de marché), puis l’ajustement de temps (3 % par an dans l’exemple du dernier cours). | 1:52 | Notes ↗ | |
| Ajustements quantitatifs et qualitatifs Quantitatifs : en dollars, en pourcentage ou par unité (superficie, mois écoulés). Qualitatifs : supérieur, inférieur ou similaire (localisation, environnement, vue). Privilégier le quantitatif quand les données le permettent et valider les montants empiriquement avec d’autres comparables. | 2:00 | Notes ↗ | |
| La règle fondamentale : on ajuste le comparable vers le sujet Jamais l’inverse. Comparable supérieur au sujet → ajustement négatif ; comparable inférieur → ajustement positif. Exemple d’un sujet à la localisation parfaite comparé à un terrain moins bien situé : on relève le comparable. | 1:24 | Notes ↗ | |
| Conclusion : fin du terrain, grille empirique à venir, cap sur le coût neuf L’exemple numérique de la fin des diapositives est celui de la séance 3 et n’est pas repris. Le professeur déposera sur le site et enverra par courriel une grille empirique des ajustements observés sur le marché actuel, utile pour le TP1. La semaine prochaine : nouveau chapitre, la méthode du coût proprement dite. | 2:13 | Notes ↗ |
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