Séance vidéo Enregistrement Zoom · jeudi 5 novembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033
Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial
Méthodes du coût en évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
98 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence quatorze minutes avant le cours (salle d’attente silencieuse) ; le cours proprement dit commence à 14:11. Séance courte de 1 h 15, sans pause, devant un petit groupe : la chaîne du cours en cascade (directs nus → conditions générales 8 % → frais généraux 7 % → profit de l’entrepreneur général 8 % → contingences 5 % → indirects → profit entrepreneurial 11 %) sur l’exemple du six logements de Hull (785 000 $ → 1 246 774 $), les honoraires professionnels (quand l’architecte et l’ingénieur sont obligatoires, taux dégressifs), les intérêts intercalaires (méthode simplifiée du facteur ½ et méthode par période, profil en S, sensibilité au taux), les permis de Gatineau, la TPS/TVQ et ses remboursements, la GCR et les forfaits, puis le profit du promoteur (justification, risques, deux profits distincts). Les exercices du bloc 6 ne sont pas faits en classe. Le professeur confirme que l’examen final sera plus court que l’intra.
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Ce qui s’est dit
Dernière pièce de la formule du coût : après le terrain et les coûts directs, le professeur définit les coûts indirects (hors contrat de construction) et le profit entrepreneurial du promoteur, distinct du profit de l’entrepreneur général. La chaîne du cours en cascade est déroulée sur le six logements de Hull : 785 000 $ de directs nus → 979 718 $ facturés par l’entrepreneur → 1 018 968 $ avec contingences → 1 123 220 $ avec 104 252 $ d’indirects → 1 246 774 $ avec 11 % de profit ; les taux se multiplient (+24,8 %), ils ne s’additionnent pas.
Honoraires professionnels : quand la loi impose l’architecte (au-delà de deux étages ou 300 m²) et l’ingénieur (600 m², trois étages, hors partie 9), les six phases de l’architecte, la méthode du pourcentage sur le coût des travaux avec des taux dégressifs (≈ 7,5 à 9,5 % à 500 000 $, convention du cours 4 %), et les forfaits (arpenteur, géotechnique, notaire, évaluateur).
Financement : les intérêts intercalaires, payés sur les déboursés progressifs d’un prêt sans garantie immobilière (≈ 7 % en 2026), estimés par la méthode simplifiée C × i × t × ½ (23 333 $ pour 800 000 $ à 7 % sur 10 mois) ou par période avec un profil linéaire ou en S (Kenley et Wilson) ; sensibilité au taux et aux retards. Puis permis de Gatineau (max de 4,70 $/1 000 $ et 335 $/logement), TPS/TVQ et leurs remboursements dégressifs, GCR et frais légaux.
Profit entrepreneurial : 11 % de l’assiette (directs + contingences + indirects), à inclure même sans promoteur par substitution ; justification par les risques de marché, de construction, de financement et le coût d’opportunité ; distinction profit sur coût et marge sur prix, extraction par le marché. Exercices du bloc 6 non faits ; examen final annoncé plus court que l’intra.
À retenir de la séance
- Chaîne du cours : directs nus × 1,08 (conditions générales) × 1,07 (frais généraux) × 1,08 (profit de l’entrepreneur général) = directs du cours ; + 5 % des nus en contingences ; + indirects ; + 11 % de profit entrepreneurial sur (directs + contingences + indirects) = coût total neuf hors taxes et hors terrain.
- Six logements de Hull : 785 000 → 847 800 → 907 146 → 979 718 → 1 018 968 → 1 123 220 → 1 246 774 $. Les pourcentages se cumulent : 1,08 × 1,07 × 1,08 = +24,8 %, pas +23 %.
- Deux profits distincts, pas de double comptage : l’entrepreneur général (8 % sur ses coûts, risque d’exécution) et le promoteur (11 % sur toute l’assiette, risque de marché, de financement, d’absorption).
- Coûts indirects = honoraires professionnels, frais de financement, taxes non récupérables, assurances, frais juridiques et d’arpentage, mise en marché ; convention du cours : honoraires ≈ 4 % des directs.
- Architecte obligatoire au-delà de deux étages ou 300 m² par étage (exemption unifamiliale ≤ 2 étages et 600 m²) ; ingénieur obligatoire à 600 m² ou trois étages, ou hors partie 9 du Code. Taux d’honoraires dégressifs avec le coût des travaux ; arpenteur, notaire (900–1 500 $), géotechnique, évaluateur en forfait.
- Prêt de construction : déboursés progressifs après inspection, intérêts seulement, capital remboursé à la fin par l’hypothèque ; sans garantie immobilière, donc ≈ 2 % au-dessus de l’hypothèque (≈ 7 % en 2026).
- Intérêts intercalaires, méthode simplifiée : C × i × t × ½ (800 000 $ × 7 % × 10/12 × ½ = 23 333 $, soit 2,9 %) ; valable pour des déboursés égaux et un projet court.
- Méthode par période : Σ Bₜ × i × Δt sur le solde emprunté ; profil en S (Kenley et Wilson) : 40 122 $ (½) > 38 107 $ (linéaire) > 38 002 $ (S) sur le six logements ; de 34 000 $ à 5,75 % à 52 000 $ à 8,75 % sur 14 mois.
- Permis de Gatineau (règl. 501-2005, art. 104) : max(coût des travaux × 4,70 $ / 1 000 $ ; 335 $ par logement) ; le terme par logement ne l’emporte que sous 71 267 $ de travaux par unité.
- TPS 5 % : remboursement de 36 % plafonné à 6 300 $, plein jusqu’à 350 000 $, nul dès 450 000 $. TVQ 9,975 % : 50 % plafonné à 9 975 $, plein jusqu’à 200 000 $, nul dès 300 000 $. Commercial : aucun remboursement. La méthode suppose toujours une construction neuve.
- Le profit entrepreneurial s’inclut même sans promoteur (substitution) ; 11 % de 1 123 220 $ = 123 554 $ ; profit sur coût ≠ marge sur prix ; le taux peut s’extraire des ventes d’immeubles neufs.
- Tous les pourcentages (8, 7, 8, 5, 4, 11 %) sont des conventions pédagogiques 2026, pas des constantes : à prendre avec un grain de sel, mais une bonne ligne directrice.
Déroulé
Les 41 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : salle d’attente (le cours commence à 14:11) | 14:11 | ||
| Ouverture : questions sur l’examen intra, un final plus court Peu de participants connectés. Le professeur reconnaît que l’examen de mi-session était trop long et s’engage à raccourcir le final. | 0:51 | Notes ↗ | |
| Plan : la fin de la formule du coût — coûts indirects et profit entrepreneurial Terrain, coûts directs et méthodes d’estimation étant vus, il reste à définir et calculer les indirects et le profit, et à savoir quels éléments prendre en compte. | 0:34 | Notes ↗ | |
| Rappel : directs nus, conditions générales (8 %), frais généraux (7 %) Les directs nus couvrent matériaux, main-d’œuvre et équipement du chantier ; les conditions générales (roulotte, clôture, levage, nettoyage) s’ajoutent à 8 %, puis les frais généraux de l’entrepreneur (bureau, administration, estimation, licence RBQ, assurances) à 7 %, en séquence. | 2:10 | Notes ↗ | |
| Profit de l’entrepreneur général (8 %) et contingences de chantier (5 % des nus) À ne pas confondre avec le profit du promoteur. Les contingences sont une réserve pour imprévus, ajoutée après le profit de l’entrepreneur ; l’ensemble forme les coûts directs (hard costs). | 1:41 | Notes ↗ | |
| Les coûts indirects : ce qui est hors du contrat de construction Honoraires d’architecte et d’ingénieurs, frais de financement (intérêts intercalaires), taxes non récupérables, assurances du propriétaire, frais juridiques, mise en marché. | 0:58 | Notes ↗ | |
| Le profit entrepreneurial : le profit du promoteur, 11 % de tous les coûts Le promoteur engage l’entrepreneur général, les professionnels, finance le projet et le livre ; son profit s’applique sur directs + contingences + indirects. Deux profits, deux personnes, pas de double comptage ; celui du promoteur est le plus important car il coordonne et apporte l’argent. | 2:24 | Notes ↗ | |
| Récapitulatif : qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base Directs nus (quantités × prix nus), conditions générales, frais généraux, profit de l’entrepreneur général, contingence du propriétaire ; puis permis municipaux (par logement ou par montant de travaux, cas de Gatineau), intérêts intercalaires, honoraires (≈ 4 % des directs dans le cours), assurances de chantier, frais juridiques et d’arpentage, profit du promoteur. | 3:52 | Notes ↗ | |
| La chaîne du cours en cascade : six logements à Hull, de 785 000 $ à 1 246 774 $ + 62 800 $ (CG 8 %) → 847 800 $ ; + 59 346 $ (FG 7 %) → 907 146 $ ; + 72 572 $ (profit EG 8 %) → 979 718 $ facturés par l’entrepreneur ; + 39 250 $ de contingences (5 % des nus) → 1 018 968 $ ; + 104 252 $ d’indirects → 1 123 220 $ ; + 123 554 $ de profit entrepreneurial (11 %) → 1 246 774 $ hors taxes, hors terrain. | 3:27 | Notes ↗ | |
| Cascade ou somme ? 1,08 × 1,07 × 1,08 = +24,8 %, pas +23 % Les pourcentages se cumulent en séquence ; les taux varient selon l’entrepreneur, le promoteur et le financement. | 0:52 | Notes ↗ | |
| Bloc 2 — Honoraires professionnels : qui intervient et comment chacun est payé Architecte (plans et devis signés et scellés), ingénieurs en structure, mécanique-électricité et civil, arpenteur, gestionnaire de projet, évaluateur agréé pour le prêteur ; en pourcentage ou en forfait. | 2:20 | Notes ↗ | |
| Quand l’architecte est obligatoire (Loi sur les architectes, art. 16.1) et quand l’ingénieur l’est (art. 3, partie 9 du Code) Exemption pour l’unifamiliale isolée d’au plus deux étages et 600 m² ; architecte requis au-delà de deux étages ou 300 m² par étage (les plex). Ingénieur requis à partir de 600 m² ou trois étages, ou hors partie 9 ; sinon, architecte seulement. | 1:58 | Notes ↗ | |
| Les six phases de l’architecte et pourquoi l’ingénieur appose son sceau Esquisse préliminaire et définitive, plans, appels d’offres, surveillance ; au-delà de trois étages, la structure exige un ingénieur pour certifier la conformité. | 1:07 | Notes ↗ | |
| Méthode du pourcentage : un taux sur le coût des travaux, reflet de la complexité Le coût direct mesure l’ampleur du travail de conception ; les guides (Altus) tirent les taux de moyennes de cas réels. Dans le TP, on applique un taux au coût des travaux. | 2:22 | Notes ↗ | |
| Taux dégressifs : ≈ 7,5 % sans ingénieur et ≈ 9,5 % avec ingénieur à 500 000 $, vers 8 % à 2 M$ Économies d’échelle sur les honoraires ; convention du cours : 4 %. Un plancher subsiste pour les très gros projets. | 2:20 | Notes ↗ | |
| Arpenteur-géomètre, géotechnique, notaire (900–1 500 $), évaluateur pour le prêteur : des forfaits Certificat de localisation, étude de sol, acte hypothécaire du prêt de construction, évaluation exigée par le prêteur : des montants fixes, bien moindres que l’architecte et l’ingénieur. | 2:30 | Notes ↗ | |
| Bloc 3 — Le financement : les intérêts intercalaires, un poste lourd Intérêts payés chaque mois sur les fonds déboursés pendant la construction ; banques ou prêteurs privés spécialisés ; deux méthodes d’estimation pour l’évaluateur. | 2:04 | Notes ↗ | |
| Aucun capital remboursé pendant le chantier ; un prêt sans garantie immobilière, donc ≈ 2 % plus cher Le capital est remboursé à la fin par l’hypothèque conventionnelle ; le prêteur ne s’appuie que sur le calendrier et les garanties de l’entrepreneur. Un chantier qui s’étire de 12 à 24 mois double les intérêts. | 2:09 | Notes ↗ | |
| On n’emprunte pas tout le jour 1 : déboursés progressifs, inspections, intérêts cumulatifs Fondation, structure et enveloppe, mécanique, finitions : 3 à 5 déboursés après rapport d’avancement et inspection du prêteur ; l’intérêt court sur le cumul des déboursés reçus. | 2:47 | Notes ↗ | |
| Taux 2026 : directeur 2,5 %, escompte 2,75 %, préférentiel, hypothèque ≈ 5 %, prêt de construction ≈ 7 % (prime de 2 %) Le taux de construction suit le coût de l’argent plus une prime de risque ; 7 % est un minimum. Pas de terme de cinq ans : plus le chantier est court, moins on paie. | 1:32 | Notes ↗ | |
| Méthode simplifiée : intérêts = C × i × t × ½ C montant financé, i taux annuel, t durée en années ; le facteur ½ suppose des déboursés égaux à intervalles réguliers, donc un solde moyen de la moitié. | 1:46 | Notes ↗ | |
| Exemples : 800 000 $ à 7 % sur 10 mois = 23 333 $ (2,9 %) ; six logements 1 018 968 $ à 6,75 % sur 14 mois | 1:48 | Notes ↗ | |
| Limites de la méthode simplifiée : déboursés discrets, profil en S, taux variables, projets longs | 0:50 | Notes ↗ | |
| Méthode par période : intérêt = Σ Bₜ × i × Δt sur le solde emprunté de chaque période Répartir C sur N mois selon un profil linéaire ou le calendrier de l’entrepreneur, puis appliquer l’intérêt mensuel sur le cumul des déboursés. | 2:05 | Notes ↗ | |
| Décaissements cumulés : linéaire contre courbe en S Le linéaire correspond au facteur ½ ; la réalité est en S : peu au début, le gros au milieu, presque rien à la fin. | 1:07 | Notes ↗ | |
| Le profil en S de Kenley et Wilson : mois 1–3 excavation, mois 6–9 structure et mécanique (pic de 108 000 $), mois 12–14 finitions Le linéaire fait payer des intérêts sur de l’argent inutilisé ; le profil en S coûte le moins. | 1:44 | Notes ↗ | |
| Comparaison des trois résultats : 40 122 $ (½) > 38 107 $ (linéaire) > 38 002 $ (en S) ; quand le profil change vraiment la donne Écart de 2 000 à 3 000 $ sur un million ; les gros achats d’équipement en fin de chantier (hôpital) invalident la simplification. Pour une maison classique, le profil en S convient. | 1:17 | Notes ↗ | |
| Sensibilité au taux : six logements sur 14 mois, 34 000 $ à 5,75 % contre 52 000 $ à 8,75 % | 1:08 | Notes ↗ | |
| Autres frais de financement : dossier, évaluation exigée, inspections d’avancement, assurance prêt, notaire | 0:50 | Notes ↗ | |
| Bloc 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation Permis municipaux et TPS/TVQ selon le type de projet ; la règle du permis sera donnée à l’examen, inutile de mémoriser chaque municipalité. | 1:17 | Notes ↗ | |
| Permis de Gatineau (règlement 501-2005, art. 104) : max(coût des travaux × 4,70 $/1 000 $ ; 335 $ par logement) Le terme par logement ne l’emporte que sous 71 267 $ de travaux par unité ; courbes pour 1, 4 et 6 logements. Redevances, certificats d’autorisation et d’occupation en plus. | 3:22 | Notes ↗ | |
| TPS 5 % et TVQ 9,975 % : remboursements à l’acheteur-occupant TPS : 36 % remboursés jusqu’à 6 300 $, plein jusqu’à 350 000 $, nul à partir de 450 000 $. TVQ : 50 % jusqu’à 9 975 $, plein jusqu’à 200 000 $, nul à partir de 300 000 $. | 3:12 | Notes ↗ | |
| Synthèse TPS/TVQ par type de projet : occupant, locatif, commercial (aucun remboursement) ; hypothèse du bâtiment neuf Même pour un bâtiment ancien, la méthode du coût suppose une reconstruction à neuf puis une dépréciation. | 1:02 | Notes ↗ | |
| Garantie GCR selon la cote de l’entrepreneur ; notaire, transaction résidentielle (≈ 3 000–3 500 $), arpenteur, géotechnique, évaluateur : forfaits | 1:51 | Notes ↗ | |
| Question sur le TP2 : peut-on bâtir le graphique Excel à partir d’un petit tableau saisi à la main ? Oui : un tableau à côté avec les données entrées manuellement suffit, pas besoin de lier les cellules sources ; le graphique lui-même est facultatif. | 1:41 | Ouvrir ↗ | |
| Bloc 5 — Le profit entrepreneurial : rémunération du promoteur, à inclure même sans promoteur Principe de substitution : la plupart des terrains et des constructions passent par un promoteur ; la méthode estime ce qu’il faudrait promettre aujourd’hui, pas ce qu’un promoteur a gagné hier. | 1:58 | Notes ↗ | |
| Promoteur et entrepreneur général : deux rôles, deux profits, deux bases, deux risques L’entrepreneur exécute (8 % sur ses propres coûts, risque de prix et de délai) ; le promoteur initie, finance et vend (11 % sur directs + contingences + indirects, risque de marché et d’absorption). Le promoteur-constructeur garde les deux profits séparés. | 2:44 | Notes ↗ | |
| Justification économique : risque de marché et valeur économique des multilogements Le prêt commercial repose sur les loyers signés ; si la valeur économique tombe sous le coût de construction, le refinancement échoue. Aparté sur les « optimiseurs » de plex (reportage Enquête) face aux promoteurs qui construisent, et sur les municipalités où l’on ne construit plus. | 3:03 | Notes ↗ | |
| Risques de construction, de financement, coût d’opportunité du capital sur 14 à 24 mois, expertise ; taux d’inoccupation en hausse | 1:43 | Notes ↗ | |
| Application : 11 % de 1 123 220 $ = 123 554 $ ; profit sur coût et marge sur prix ; extraction du profit par le marché Aux États-Unis, 15 à 20 % faute de normes. Le profit résiduel se déduit des ventes d’immeubles neufs (prix − terrain − directs − indirects) ; tous les pourcentages sont des lignes directrices, à prendre avec un grain de sel. | 2:32 | Notes ↗ | |
| Clôture : séance volontairement courte, questions sur l’examen ou le TP par courriel | 1:01 | Ouvrir ↗ |
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